寫字樓物業(yè)管理方案(詳細)

1、bnbn寫字樓物業(yè)管理方案寫字樓物業(yè)管理服務規(guī)范1范圍本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環(huán)境保潔服務、綠化擺放與養(yǎng)護服務、專項特約服務等內容及要求。本標準適用于本市行政區(qū)域內寫字樓物業(yè)管理服務活動。2術語和定義本標準采用以下術語和定義：2.1寫字樓為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。2.2物業(yè)管理物業(yè)產權人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2.3物業(yè)管理承接驗收以保證寫字樓物業(yè)管理服務正常實

2、施和物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。2.4顧客接受寫字樓物業(yè)管理服務的組織或個人。示例：物業(yè)產權人、使用人及其他相關方。2.5專項特約服務寫字樓物業(yè)管理機構在物業(yè)管理服務合同約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。2.6突發(fā)性公共事件bnbn在寫字樓物業(yè)管理 范圍內發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括

3、恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。3基本要求3.1寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質要求從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應具有相應的資質，符合建設部物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法的要求。3.2物業(yè)管理承接驗收3.2.1物業(yè)管理企業(yè)應依據相關規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收；3.2.2物業(yè)管理承接驗收的條件應符合成都市物業(yè)管理承接驗收指導意見的規(guī)定；3.2.3移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了承接驗收協(xié)議，對遺留問題的處理進行了約定；3.2.4完成了承接驗收備案。3.3管理機構與人力資源配置要求3.3.1物業(yè)管理企業(yè)應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適

4、當的寫字樓物業(yè)管理服務人員；3.3.2管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術、操作人員應取得相應專業(yè)技術證書或職業(yè)技能資格證書。3.3.3從業(yè)人員接受過相關專業(yè)技能的培訓，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。3.3.4管理服務人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。3.5管理服務要求3.5.1制訂有切實可行的寫字樓物業(yè)管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業(yè)標準，并認真執(zhí)行；3.5.2房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；bnbn3.5.3寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準；3.

5、5.4實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；3.5.5公示 24 小時服務電話；3.5.6有服務受理、投訴、回訪處理程序；3.5.7管理服務中的相關作業(yè)記錄完整，可追溯。3.6檔案管理3.6.1寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。3.6.2有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內容至少應包括：物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；設備臺帳和管理維修檔案；顧客資料檔案；物業(yè)服務日常管理檔案。3.7財務管理3.7.1建立健全財務管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、

6、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；3.7.2物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規(guī)范；3.7.3實行酬金制的，應向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。3.8顧客滿意度3.8.1寫字樓物業(yè)管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業(yè)服務的滿意度不低于合同約定標準；3.8.2每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業(yè)使用人總人數的2/3 ；bnbn3.8.3對調查結果進行分析，有改進措施。3.9專項特約服務寫字樓物業(yè)管理機構應

7、在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。3.10節(jié)能管理寫字樓物業(yè)管理機構應根據物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。3.11突發(fā)性公共事件處理寫字樓物業(yè)管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。4顧客服務4.1 接待服務 有條件的寫字樓物業(yè)管理應設置總服務臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務； 不具備

8、設置總服務臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構應設置服務窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。4.1.1 入駐、退租服務顧客需入駐和退租時，應按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續(xù)，及時建檔、歸檔。4.1.2 報修接待服務顧客報修時，應及時受理，并在規(guī)定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；4.2.3 每日 10：00 前（節(jié)假日除外）應將當天的報、信送達收

9、件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2 小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；4.2.4 顧客遷離本物業(yè)后，應為顧客提供一個月的郵件保管服務，并盡力通知顧客領取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，bnbn要退回郵局。4.3 裝修管理服務4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；4.3.2 簽訂裝修管理服務協(xié)議，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權利和義務；4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。4.4 投訴處理4.4.1 寫字樓物業(yè)管理 機構直接受理的投訴，

10、應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機構與投訴者無法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應工作；4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協(xié)助公安部門處理；4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。4.5 專項特約服

11、務受理對顧客提出的專項特約服務要求，應在24 小時內回復；在物業(yè)管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。5房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務5.1 房屋共用部位維護管理5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；5.1.2 墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規(guī)定時間內安排專項修理；5.1

12、.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整；5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；bnbn5.1.5 發(fā)現問題及時向房屋產權人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經房屋產權人同意后組織實施。遇緊急情況時，應采取必要的應急措施。5.2 裝修管理5.2.1 執(zhí)行住宅室內裝飾裝修管理辦法、 住宅裝飾裝修驗收標準、 成都市城市房屋裝修結構安全管理規(guī)定等相關規(guī)定；5.2.2 按照裝修管理服務協(xié)議約定的時限，及時審核、回復裝修人的裝修申報；5.2.3 每日巡查裝修施工現場，發(fā)現違反裝修管理制度的行為、現象

13、應及時勸阻、制止。如制止無效，應向業(yè)主和有關部門報告。5.3 共用設施設備日常運行、維護服務5.3.1 變配電系統(tǒng) 高壓電氣設備至少每二年進行一次安全測試，油浸式變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告； 低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修； 按照規(guī)定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄； 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確； 變壓器運行正常，通風降溫設備可靠，溫度顯示準確； 直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；5.3.1.

14、7 功率因數自動補償運行正常，功率因數不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現象； 制定突發(fā)事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客； 制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；0 高壓防護用具、驗電器按規(guī)定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計檢局檢定。5.3.2 應急供電系統(tǒng) 每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏； 制定發(fā)電機組管理規(guī)程，常備不低于4 小時運行所需的油

15、料，配置符合要求的滅火器材； 每月啟動發(fā)電機組試機30 分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度； 每運行 250 小時或兩年更換發(fā)機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；bnbn 發(fā)電機組手動及自動聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時保證30 分鐘內向重點設備、區(qū)域供電； 應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于90 分鐘，蓄電池無漏液、腐蝕現象； 定期對應急照明柜進行檢查、維護、清潔，每月進行一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗； 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發(fā)生

16、停電時30 分鐘內恢復供電。5.3.3 給排水系統(tǒng) 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現象； 生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞； 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物； 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到db51/190-93 四川省水污染物排放標準

17、； 制定水質管理制度，供水管理符合城市供水水質管理規(guī)定、 生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法； 二次供水需辦理二次供水衛(wèi)生許可證、供水管理人員持健康證上崗； 二次供水水箱（池）每半年由具備資質條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質檢測合格報告； 制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知顧客； 計量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計檢局校驗；0 未經水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。5.3.4 空調系統(tǒng) 設備工作正常、安全裝置有效； 定

18、期巡查設備運行狀態(tài)并記錄運行參數； 每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數據； 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養(yǎng)冷卻塔一次； 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養(yǎng)； 定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗和保養(yǎng)；bnbn 定期對空調系統(tǒng)電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；5.3.4

19、.8 管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現象；每二年至少除銹漆刷漆一次； 定期對空調循環(huán)水進行水質處理和水質分析，保證系統(tǒng)水質符合標準要求；0 根據實際情況進行風管系統(tǒng)清洗和空氣質量測定，保證空氣質量符合標準要求；1 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗；2 按國家相關要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內溫度22 26，冬季室內溫度1822，定期對空調系統(tǒng)設施設備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，做好節(jié)能工作。3 在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機一段時間后又重新投入運行時，

20、必須對系統(tǒng)所有設施設備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風管、新風系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調整，確定正常后方能投入運行。5.3.5 鍋爐系統(tǒng)寫字樓物業(yè)管理方案 蒸汽鍋爐每年由專業(yè)檢測機構對鍋爐設備進行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。除定期送檢外，還應做好以下日常維護： 每年對鍋爐及附屬設備進行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內部進行檢查并除垢； 每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛

21、清灰； 每季度對鍋爐及附屬設備進行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次； 每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次； 檢測水質的硬度，應不大于3 毫克 /升； 鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠； 在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內； 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；bnbn 蒸汽減壓站輸出壓力波動在20之內。各種證書齊備，操作人員持證上崗。 熱水鍋爐 定期對溫控儀進行檢測； 附屬設備的維護保養(yǎng)可參照“ 蒸汽鍋爐 ” 的相應

22、條款實施。5.3.6 電梯、自動扶梯 電梯運行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無污染； 根據溫度情況開啟轎廂風扇； 警鈴或其它救助設備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常； 自動扶梯運行平穩(wěn)舒適，安全防護裝置齊全有效； 應由 a 級專業(yè)資質的電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)單位進行維護保養(yǎng)，經技術監(jiān)督局檢測并獲得安全檢驗合格證 ，在有效期內運行； 設專職人員對電梯維護保養(yǎng)進行監(jiān)督，對電梯運行進行管理，并按技術要求做好日常運行巡檢及記錄； 至

23、少保障一臺電梯24 小時運行； 電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在1 小時內到達現場維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，寫字樓物業(yè)管理專職人員應及時應急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在30 分鐘內到達現場進行搶修；0 電梯機房實行封閉管理，機房內溫度不超過設備安全運行環(huán)境溫度，配備應急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。5.3.7 消防系統(tǒng) 當被檢測探測器響應參數達到預定值時，探測器應輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈； 操作啟動部件，手動火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示； 火災時應能將火

24、災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強制轉入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內； 報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲光信號； 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應當正確指示出故障部位；bnbn 火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號； 電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態(tài)； 火

25、災確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常； 火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；0 火災確認后，發(fā)出控制信號，將著火層防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；1 確認火災后，控制室應能控制有關部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；2 火災確認后，應當釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；3 消防對講電話應語音清楚無干擾；4 自動噴淋系統(tǒng)有水流動時，其水流指示

26、器應顯示、壓力開關應動作、水力警鈴應發(fā)出報警鈴聲；5 安全出口、疏散指示燈火災時應在維持90 分鐘以上的照明時間；6 消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現象；7 聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過3；8 消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次；9 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；0 控測器至少每三年進行一次清洗除塵；1 消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆；2 保證消防用水的基本儲備，確?；馂碾U情時的應急滅火用水；5.

27、3.7.23 消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質的消防維保公司對其進行維護保養(yǎng)；4 工作人員經消防培訓考試合格，持證上崗；5 消防主機除檢修時間外，必需處于開機運行狀態(tài)；6 發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在1 小時內到達現場維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)管理專職人員應及時采取相應措施應急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在30 分鐘內到達現場進行搶修；7 監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設備月、季、年度測試工作，按時段和設備數量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設備；bnbn8 配合專業(yè)消防公司制定消防設備年度保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督完成情況；5

28、.3.7.29 制定消防應急預案，每年進行一次消防火災演練。5.3.8 安全防范系統(tǒng) 系統(tǒng)設置時間、日期準確，攝像機編號有邏輯性； 矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標識清楚； 傳輸線路應有良好的接地，并對干擾信號進行屏蔽，同軸電纜兩端“ 地電壓 ” 應一致； 錄像機工作正常，顯示準確、整潔； 錄入資料應保持7 天以上，并應有時間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關規(guī)定； 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，并應滿足室外最低照度要求； 畫面分割器

29、工作正常、整潔； 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔； 多媒體圖形工作站應直觀顯示各監(jiān)控點位置，對報警應及時響應；0 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；1 每季度對ups 電源進行一次完全代載放電，并充電檢測；2 維修保養(yǎng)工作由專職人員進行，非受權專業(yè)人員不得擅自更改安防設置及對主機開蓋檢測箱內元件；3 設立監(jiān)控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經受權；4 制定應急處理程序，出現重大安全隱患時應采取必要補救措施；5 每年由物業(yè)公司

30、組織相關專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。5.3.9 樓控系統(tǒng) 服務器及ups 工作正常、通訊正常； 工作站工作正常、通訊正常、整潔； 傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常；bnbn 執(zhí)行調節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準確； 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊； 末端設備工作正常，線路無損，安裝牢固； 執(zhí)行計算機權限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤； 制定應急

31、處理程序，定期對計算機系統(tǒng)數據進行備份； 每年對儀器儀表、傳感器進行校對；0 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。5.3.10 網絡通訊 通信處理機、交換和調制解調機數據通訊工作正常、整潔、線路整齊； 維護終端工作正常、整潔； 工作電源及ups 工作正常，設備整潔，顯示儀表無損； 配線架排線整齊，標識完好，數據齊全； 光纖配架排線整齊，標識完好，數據齊全； 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔； 建立授權機制、

32、訪問控制、加密與解密相關管理制度； 專人監(jiān)控關鍵設備：文件服務器、數據庫服務器、打印服務器、交換機等； 病毒預防：從管理、技術和法律等方面著手，預防病毒侵入；0 實時對服務器數據進行文件備份；1 計算機工程師應用相關軟件定期對web server，datebaseserver，mail/ftp 等 server 進行觀測，發(fā)現故障及時記錄，并通知相關部門維修。5.3.11 門禁系統(tǒng) 服務器及ups 工作正常、通訊正常； 工作站工作正常、通訊正常、整潔； 讀卡器指示燈完好、工作正常；5

33、.3.11.4 電子門鎖工作正常；bnbn 門磁開關工作正常，靈活有效； 建立系統(tǒng)權限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設置； 作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關信息； 每半年對門磁開關、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。5.3.12 有線及衛(wèi)星電視 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔； 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調制器等設備工作正常、整潔； 光纖收發(fā)機、放大器、分配器工作正常，線路衰減??； 傳輸線路正常，圖像清晰； 每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。5

34、.3.13 廣播與背景音樂系統(tǒng) 節(jié)目源設備工作正常； 信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調控效果完好； 揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰； 背景音樂與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常； 每季度檢測傳輸電壓； 每半年進行一次全面檢查與調試。5.3.14 數字會議系統(tǒng) 多媒體顯示、數字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常； 視頻、音頻、網絡線路傳輸正常、無干擾； 每半年進行一次全面檢查與調試。5.3.15 停車場管理系統(tǒng)

35、 服務器及 ups 工作正常、通訊正常； 工作站工作正常、通訊正常、整潔；bnbn 出入口機工作正常，通訊正常； 區(qū)域及車場車位計數顯示器工作正常、整潔，數據準確； 圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應及時存入、讀出數據庫； 電動道閘工作正常、整潔，反應靈敏； 車輛檢測器工作正常； 執(zhí)行計算機權限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤； 每月對車位進行一次系統(tǒng)數據和現場實際情況的校對，并及時調整區(qū)域及車

36、場車位顯示器數據，核對收費數據；0 定期備份系統(tǒng)軟件及數據。5.3.16 公共照明系統(tǒng) 制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合gb500342004建筑照明設計標準 ； 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98以上，如有缺損及時更換； 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設備正常運行和安全用電。5.3.17 避雷系統(tǒng) 每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓內的使用人對重要設施設備進行防雷檢測；5.3.

37、17.2 保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施； 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決； 每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好； 成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計設要求情況下）接地電阻標準：3 類建筑接地電阻： 102 類建筑接地電阻： 4計算機房接地電阻：4 。5.3.18 高空作業(yè)設備bnbn 設備需經有資質的檢測機構檢驗合

38、格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行； 設備操作人員應嚴格遵守安全規(guī)定，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴禁超載； 設備應嚴格執(zhí)行作業(yè)前的機電系統(tǒng)安全檢查與運行狀態(tài)的確認； 吊籃運行平穩(wěn)，無傾斜； 設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正常； 在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置； 設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應有專業(yè)人員對設備運行進行管理、記錄； 應定期對設備系統(tǒng)進行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進行全面測試。清除灰塵、滴漏的

39、液體以及可能打滑的其他物質因素。5.3.19 測量計量裝置 測量、計量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗，確保準確性和有效性； 電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規(guī)定周期抄寫數據，計算能源消耗量，建立數據檔案并分析控制； 測量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數據，為設備正常運行提供證據資料； 建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。5.3.20 標識系統(tǒng) 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點標識等）；5.3

40、.20.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設置警示性標識； 應在主要道路及停車場設置交通標識，主要路口設路標； 配置并在適當時使用“ 維修進行中 ” 、“ 小心地滑 ” 等臨時性服務狀態(tài)標識； 標識的圖形符號應符合gb/t 10001.1標志用公共信息圖形符號第 1 部分：通用符號標準的要求。消防與安全標識應符合gb2894安全標志 、gb 13495消防安全標志的要求。各類標識的格式應統(tǒng)一，懸掛（擺放）應安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調、無涂改，文字規(guī)范。6秩序維護與安全服務6.1 門衛(wèi)bnbn6.1.1 主出入口24 小時值班

41、，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時到崗，堅守崗位不脫崗；6.1.2 保持個人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進出情況，發(fā)現疑點應當及時詢問，勸阻小商小販不要在寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內亂設攤點；6.1.3 對進出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進行有效疏導，保持出入口的暢通；6.1.4 對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理，必要時引導至電梯廳或指定區(qū)域；對非工作時間進入寫字樓的人員應進行詳細登記；6.1.5 對物品進出實施分類管理，大件物品進出應進行審驗，拒絕危險物品進入。6.2 巡邏6.2.1 科學、合理安排巡邏路線，重點、要害部位每小時至少巡邏一次，發(fā)現違法、違章行為應及

42、時制止；6.2.2 按規(guī)定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發(fā)現疑點應追查原因，同時通知有關部門；6.2.3 巡視中發(fā)現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案；6.2.4 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應及時到達，并采取相應措施；6.2.5 對寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內設置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設施設備進行巡查，發(fā)現缺失，損壞或不能正常使用等情況，應及時報告并記錄。6.3 安全監(jiān)控6.3.1 監(jiān)控設施應24 小時開通，保證對安全出入口、內部重點區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄；6.3.2 監(jiān)控中心收到

43、火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并通知相關人員及時趕到現場進行處理；6.3.3 監(jiān)控的錄入資料應至少保持7 天，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行；6.3.4 保持治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內應接聽）。6.4 交通和車輛停放管理6.4.1 根據實際情況設置行車指示標志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費標準；6.4.2 車輛管理人員應對進出的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對進出車輛有疑問，應向駕駛員敬禮后再進行詢問；6.4.3 收費管理的車庫應24 小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏

44、油、漏氣車輛進入停車場；6.4.4 地面、墻面按車輛道路行駛要求設立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；bnbn6.4.5 非機動車應定點停放。6.5 安全管理6.5.1 消防安全管理 應建立健全消防管理制度，建立消防責任制； 樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，在樓內明顯位置設置消防疏散示意圖； 定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發(fā)現消防器材有異常情況，應及時予以調換或報修；6.5

45、.1.4 制訂火險應急預案，定期進行消防宣傳和消防演習； 對易燃易爆品設專人專區(qū)管理。6.5.2 安全生產及災害預防 建立健全安全生產規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災害性天氣時，應采取以下應急措施： 對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固； 對集水井水泵運轉情況進行檢查，保證正常排澇； 對排水系統(tǒng)進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； 及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。 突發(fā)事件管理 根據各寫字樓物業(yè)管理的實際情況，制定突發(fā)性公共事件應急預案，每年根據實際情況組織12次應急演習；

46、當發(fā)生突發(fā)性事件時，應按預定方案進行處理，全力配合有關部門，保護顧客人身安全并盡量減少財產損失。7環(huán)境保潔服務7.1 環(huán)衛(wèi)設施應根據寫字樓的實際情況合理設置相關環(huán)衛(wèi)設施，如在主要進出口設置果皮箱、在適當位置設置垃圾中轉房、在集中裝修期間應有臨時建渣堆放處等。7.2 清潔、保潔責任制清潔、保潔實行責任制，有專職保潔人員和明確的責任范圍，實行標準化作業(yè)。bnbn7.3 各區(qū)域清潔要求：區(qū)域 衛(wèi)生標準外圍及周邊道路地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無雜物、無異味；各種標示標牌表面干凈無積塵、無水?。宦窡舯砻娓蓛魺o污漬。綠化帶及水池綠地內無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內水質清澈，

47、池內無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池無異味。大廳、樓內、公共通道地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網；燈具干凈無積塵，中央空調風口干凈，無污跡，進出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。會議室、接待室地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。樓梯及樓梯間梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，

48、墻面、天花板無積塵、蛛網。公共衛(wèi)生間地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網；風口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3 應及時傾倒，衛(wèi)生間內空氣流通并且無明顯異味。停車場 地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網、燈具表面干凈無積塵、蛛網；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。開水間及清潔間地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網，燈罩表面無積塵、蛛網，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內無明顯異味。電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內