CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場分析doc13(1)

1、CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、CBD區(qū)域特征        1、區(qū)域規(guī)劃論證周密、政策推動力度大。規(guī)劃要點、政策要點如下： 1993年，經(jīng)國務院批復的北京市城市總體規(guī)劃明確提出要在北京建立具有金融、保險、貿易、信息、商業(yè)、文化娛樂和商務辦公等現(xiàn)代化多功能的商務中心區(qū)。 1998年，北京市政府在北京市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃中，將北京商務中心區(qū)的范圍確定為朝陽區(qū)內西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區(qū)域。 2000年6月5日，商務中心區(qū)建設被納入北京市&

2、quot;十五"計劃。 2000年8月8日北京市政府召開第82次市長辦公會，決定全面加快北京商務中心區(qū)的規(guī)劃建設。 2002年9月，第三屆北京朝陽國際商務節(jié)閉幕，商務節(jié)上確定的對CBD的建設投資額達到599億元。        國務院、北京市和朝陽區(qū)政府在確定CBD中央商務區(qū)的考察過程是經(jīng)過長期周密論證，并根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的進程和趨勢而決定的，這為區(qū)域良性發(fā)展做好了先期保證。CBD區(qū)域的規(guī)劃和建設具有合理性與前瞻性。北京目前尚無其它區(qū)域可與之比肩。   

3、60;2、綜合國際商務性區(qū)域地位凸現(xiàn)        CBD區(qū)域總占地面積3.99平方公里，規(guī)劃總建筑面積1000萬平方米，其中辦公、住宅、商業(yè)的建筑面積分配比例為50，25，25。規(guī)劃體現(xiàn)了明顯的綜合性，且各類性質物業(yè)規(guī)模均較大，是一個功能齊備的綜合國際商務區(qū)，明顯區(qū)別于北京其他區(qū)域。        目前，區(qū)域的國際地位和商務地位顯著，并且已經(jīng)受到國內外企業(yè)的普遍認同。區(qū)內資源包括，全國頂級商務綜合體國貿、嘉里、京廣等物業(yè)項目，第一使館

4、區(qū)以及相應成熟的涉外氣氛。區(qū)內集中了北京60以上的外資機構。二、市場供需現(xiàn)狀    1、供應表一：現(xiàn)有主要項目物業(yè)類型表表二：新增項目狀況表 綜合性項目占絕對主流，充分體現(xiàn)商務中心區(qū)性質。 目前總供應量達到370萬平方米，區(qū)域形象逐步顯現(xiàn)。 多數(shù)項目處在建設初期，入市銷售以住宅類型為主，寫字樓上市量正逐步增加。 新項目仍陸續(xù)上市，直面競爭壓力不可避免。2、需求        CBD地區(qū)寫字樓的入住率長期保持在80以上，2002年三、四季

5、度的入住率保持在89，市場需求長期穩(wěn)定。主要需求特點： 國際/國內大企業(yè)的辦公需求不斷增加        目前世界500強企業(yè)進駐北京的有158家，入駐CBD及周邊地區(qū)的就有120多家，僅國貿中心就有69家。2008年入駐CBD的跨國企業(yè)將達1000家，世界500強企業(yè)400家。其中外資銀行、金融、保險、證券等機構將構成大面積消化寫字樓的主力消費群體。已經(jīng)購買整棟寫字樓的美國惠普公司、摩托羅拉公司和電腦公司、英特爾公司、瑞典愛立信（中國）公司、諾基亞、蓋洛普公司是區(qū)內具有代表性的大客戶成交實例。表三：20

6、02年7月2003年2月部分大客戶租購面積統(tǒng)計表  中小企業(yè)的需求更加旺盛        一方面，現(xiàn)有的寫字樓從面積和價格兩方面衡量，很少有適合中小型公司辦公的產(chǎn)品。因此，導致在住宅項目中辦公，和住宅出租作為辦公使用的現(xiàn)象普遍。        另一方面，從發(fā)展的態(tài)勢來看，隨著中國商業(yè)的繁榮，數(shù)量增長最快的還是新興的中小企業(yè)。例如伴隨中央電視臺和北京電視臺的遷入，和這些傳媒巨頭相關的業(yè)務公司也很有可能遷入CBD地區(qū)。中

7、國社會科學院出版的“2002年中國文化產(chǎn)業(yè)藍皮書”資料顯示，與電視直接相關聯(lián)的公司，比如說節(jié)目提供的公司，后期制作公司等，在北京有1000多家，間接相關聯(lián)的公司有3800多家。另外一個數(shù)字，到2008年，中央電視臺和北京電視臺遷移到CBD地區(qū)之后，規(guī)模都將繼續(xù)放大。其中，中央電視臺到2008年頻道從現(xiàn)在的13個增加到60個。目前，中央電視臺現(xiàn)在的外聘人員達到了八千人之多，在六年到七年的時間內，13個頻道增加到60個，無疑將成為一個龐大的產(chǎn)業(yè)。直接和間接的相關公司進入?yún)^(qū)域的需求將十分明確，而這些公司往往都是規(guī)模不大的中小型公司。這部分客戶將成為地區(qū)重要的消費群體。按照國外CBD發(fā)展經(jīng)驗，實現(xiàn)辦公

8、自動化所需的人均辦公面積是7-15平方米/人，CBD規(guī)劃供應量500萬m2辦公面積，能夠容納20-30萬人。這是未來CBD區(qū)域的流動人口數(shù)量，是一個數(shù)量可觀的消費群體。對地區(qū)住宅、商業(yè)等次要類型物業(yè)的帶動作用將會非常明顯。 投資購買為主流        從對CBD區(qū)域已售和在售項目的使用狀況調查分析，CBD區(qū)域內購買客戶超過60為投資客戶，如陽光100項目中50以上為投資出租，其用途絕大多數(shù)為辦公；現(xiàn)代城的客戶統(tǒng)計中可見，110平米以下的小戶型購買目的50-60是用于租賃投資。散戶購買用于投資的需求旺盛，

9、投資購買客戶在CBD區(qū)域中所占比例很大。三、市場競爭性分析        市場競爭分為外部競爭和內部競爭，此處重點分析外部競爭。         CBD區(qū)域面臨的外部競爭主要有三個方面：    1、板塊競爭        競爭對象：金融街、中關村     &#

10、160;  競爭類型：寫字樓        特征比較：（見表四）表四：三大寫字樓板塊特征對比表 可預期的寫字樓供應量，CBD居三大寫字樓板塊之首。 CBD寫字樓的行業(yè)綜合性高于其他兩個板塊，國際地位居首位。 CBD長期維持寫字樓高租金和高出祖率，目前建設提速，競爭優(yōu)勢可望長期保持。板塊競爭不是主要競爭來源。2、臨近區(qū)域競爭競爭區(qū)域：東直門/朝陽門、建國門競爭類型：綜合性表五：區(qū)域特征對比表 建國門/賽特區(qū)域發(fā)展成熟，目前銷售價格偏高，后續(xù)發(fā)展缺乏利好因素支持，地區(qū)發(fā)展缺乏潛力。 東直門交通樞紐市政投入900億元，預計今后每日客流達到數(shù)百萬人。由于其中過境客流將是主體，零售業(yè)發(fā)展機會明顯，而形成完整的商務區(qū)域，條件不足。CBD是目前規(guī)劃系統(tǒng)性、完備性最高的區(qū)域，具有最大的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。周邊競爭地區(qū)不是主要競爭來源。3、CBD概念帶動區(qū)域        區(qū)域范圍：CBD以東至東四、五環(huán)附近，以南至勁松橋附近地區(qū)。        競爭類型：住宅、小型商住表六：概念