A13-投資性房地產(chǎn)

1、投資性房地產(chǎn)客戶： 所審計會計期間： 編制： 復(fù)核： 日期： 日期： 一、 需從實(shí)質(zhì)性程序獲取的保證程度項(xiàng)目財務(wù)報表認(rèn)定存在完整性權(quán)利和義務(wù)計價和分?jǐn)偭袌?.審計目標(biāo)ABCDE2.需從實(shí)質(zhì)性程序獲取的保證程度注：根據(jù)財務(wù)報表項(xiàng)目的重要性、評估的各認(rèn)定的重大錯報風(fēng)險以及控制測試（如有）的結(jié)果填寫。二、 審計目標(biāo)與審計程序?qū)?yīng)關(guān)系表審計目標(biāo)可供選擇的審計程序工作底稿索引執(zhí)行者簽名DE1獲取或編制各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的變動明細(xì)表，復(fù)核加計正確，并與總賬數(shù)和明細(xì)賬合計數(shù)核對相符；結(jié)合累計攤銷(折舊)、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備科目與資產(chǎn)負(fù)債表中本年、上年金額及上年審計報告核對相符。1.1 檢查非記賬本位幣投資性

2、房地產(chǎn)的折算匯率及折算是否正確。1.2 與被審計單位討論以確定劃分為投資性房地產(chǎn)的建筑物、土地使用權(quán)是否符合會計準(zhǔn)則的規(guī)定。2實(shí)質(zhì)性分析程序。 2.1 復(fù)核投資性房地產(chǎn)金額的合理性，對兩個年度間核算內(nèi)容的一致性、金額的合理性進(jìn)行復(fù)核，并對被審計單位業(yè)務(wù)理解的基礎(chǔ)上對任何明顯的疏漏進(jìn)行復(fù)核；2.2 如果投資性房地產(chǎn)以成本模式計量，則計算當(dāng)年累計攤銷(折舊)額與投資性房地產(chǎn)金額的比率，并與被審計單位攤銷(折舊)率及以前年度比率對比分析，檢查是否存在重大異常； 2.3 計算投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例，結(jié)合被審計單位對后續(xù)計量模式的選擇，分析被審計單位對投資性房地產(chǎn)收益的依賴程度，判斷被審計單位盈利

3、能力的穩(wěn)定性。ED3根據(jù)被審計單位管理層的能力和意圖，檢查對投資性房地產(chǎn)的分類和采用的計量屬性是否適當(dāng)，是否符合會計準(zhǔn)則的規(guī)定。ABD4確定投資性房地產(chǎn)是否存在，期末余額正確。 4.1 獲取本年投資性房地產(chǎn)增加和減少的明細(xì)表以及投資性房地產(chǎn)登記簿，投資性房地產(chǎn)增加、減少明細(xì)表和投資性房地產(chǎn)登記簿中的本年增減累計數(shù)應(yīng)與投資性房地產(chǎn)變動表中的本年增減累計數(shù)相等；會計處理是否正確； 4.2 依據(jù)投資性房地產(chǎn)增加明細(xì)表和期初投資性房地產(chǎn)成本分別選取適量樣本；4.3 如果選取的所有樣本在年底仍存在，安排對其進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，復(fù)核該資產(chǎn)是否真實(shí)存在； 4.4 如果挑選的樣本在年末已清理或處理，需確認(rèn)清理或處理

4、的資產(chǎn)已經(jīng)辦理審批手續(xù)，其清理的收益或損失已正確的計算，并進(jìn)行正確的會計處理。BDCA 5確定投資性房地產(chǎn)增加計價恰當(dāng)，并確定其歸被審計單位所有，增減變動的記錄完整、正確。 5.1 對于所選取的本年新增加的樣本，追查至購買協(xié)議(合同)、原始發(fā)票，驗(yàn)收報告等以確認(rèn)其有效性、金額的正確性以及新增投資性房地產(chǎn)是否經(jīng)過有效的批準(zhǔn)，并歸被審計單位所有； 5.2 檢查建筑物產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等所有權(quán)證明文件，確定建筑物、土地使用權(quán)是否歸被審計單位所有；5.3 對于所選取的本年增加和期初的投資性房地產(chǎn)樣本，追查至?xí)嫿刂谷盏耐顿Y性房地產(chǎn)備查簿以確認(rèn)我們挑選的樣本是否已清理；5.4 對于所選取的本年減少的樣

5、本，需確認(rèn)處置的資產(chǎn)已經(jīng)辦理審批手續(xù)，其處置的收益或損失已正確的計算，并進(jìn)行正確的會計處理。D6與被審計單位討論以確定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選用的依據(jù)是否充分。與上年政策進(jìn)行比較，確定后續(xù)計量模式的一致性。如不一致，則詳細(xì)記錄變動原因。DE7確定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用公允價值模式政策恰當(dāng)，有關(guān)公允價值是否持續(xù)可靠取得，計算復(fù)核期末計價正確。7.1 被審計單位投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用公允價值模式計價的，期末，應(yīng)逐項(xiàng)檢查公允價值的確定依據(jù)是否充分，重點(diǎn)檢查公允價值能持續(xù)可靠取得的確鑿證據(jù)，檢查公允價值變動損益計算是否正確，會計處理是否正確。與利潤表公允價值變動損益中的相應(yīng)數(shù)字核對無誤； 7.

6、2 詢問并獲取相關(guān)資料，評價被審計單位確定公允價值采用方法的適當(dāng)性，公允價值選用的合理性，包括公司的決策程序、公允價值的確定方法、估值模型的選擇、披露的充分性等；7.3 如果需利用專家等的工作，應(yīng)對專家的執(zhí)業(yè)資格和勝任能力、工作結(jié)果等進(jìn)行評價。D8投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用成本計量模式，確定投資性房地產(chǎn)累計攤銷(折舊)政策恰當(dāng)，計算復(fù)核本年度攤銷(折舊)的計提是否正確。 8.1 了解被審計單位所使用的建筑物折舊率和土地使用權(quán)攤銷率，確定其制定恰當(dāng)；8.2 確認(rèn)被審計單位除已提足折舊的建筑物外，其他投資性房地產(chǎn)均已計提折舊和攤銷；8.3 根據(jù)投資性房地產(chǎn)的平均水平測算全年的攤銷(折舊)額。與投資性

7、房地產(chǎn)中的累計折舊和攤銷本期增加數(shù)相核對，如有差異，查明原因；8.4 將本期累計折舊和攤銷金額與利潤表其他業(yè)務(wù)支出中的相應(yīng)數(shù)字核對無誤。DE9期末對成本計量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行如下逐項(xiàng)檢查，以確定投資性房地產(chǎn)是否已經(jīng)發(fā)生減值： 9.1 核對投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備本期與以前年度計提方法是否一致，如有差異，查明政策調(diào)整的原因，并確定政策改變對本期損益的影響，提請被審計單位做適當(dāng)披露；9.2 期末，對以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)逐項(xiàng)進(jìn)行檢查，以確定是否已經(jīng)發(fā)生減值。確有出現(xiàn)導(dǎo)致其可收回金額低于賬面價值的情況，將可收回金額低于賬面價值的差額作為投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備予以計提。并與投資性房地產(chǎn)中的減值準(zhǔn)備本期

8、增加數(shù)相核對，如有差異，查明原因；9.3 將本期減值準(zhǔn)備計提金額與利潤表資產(chǎn)減值損失中的相應(yīng)數(shù)字核對無誤；9.4 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備按單項(xiàng)資產(chǎn)(或資產(chǎn)組)計提，計提依據(jù)充分，得到適當(dāng)批準(zhǔn)。減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。D10針對投資性房地產(chǎn)成本法核算下預(yù)計使用年限、凈殘值、減值準(zhǔn)備等涉及的會計估計,以及公允價值計量下的會計估計的重大錯報風(fēng)險應(yīng)確定管理層是否恰當(dāng)運(yùn)用與會計估計相關(guān)的適用的財務(wù)報告編制基礎(chǔ)；作出的會計估計的方法是否恰當(dāng)，并得到一慣運(yùn)用，以及會計估計或作出會計估計的方法不同于上期的變化是否適合于具體情況。11應(yīng)對投資性房地產(chǎn)涉及的會計估計的重大錯報風(fēng)險，應(yīng)考慮會計估計的

9、性質(zhì)，并實(shí)施下列一項(xiàng)或多項(xiàng)程序。11.1 確定截止審計報告日發(fā)生的事項(xiàng)是否提供有關(guān)會計估計的審計證據(jù)。11.2 測試管理層如何作出會計估計以及會計估計所依據(jù)的數(shù)據(jù)。評價管理層采用的計量方法、計量目標(biāo)在具體情況下是否恰當(dāng)，管理層使用的假設(shè)是否合理。11.3 根據(jù)測試與管理層如何作出會計估計相關(guān)的控制的運(yùn)行有效性，實(shí)施恰當(dāng)?shù)膶?shí)質(zhì)性程序。11.4 作出點(diǎn)估計或區(qū)間估計,以評價管理層的點(diǎn)估計。DE 12確定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換恰當(dāng)。 12.1 檢查董事會等決議文件，確定后續(xù)計量模式改變的適當(dāng)性，會計處理的正確性，并提請被審計單位進(jìn)行充分披露；12.2 審查投資性房地產(chǎn)成本計量模式轉(zhuǎn)為公允價值

10、計量模式是否作為會計政策變更進(jìn)行追溯調(diào)整期初留存收益處理；采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值計量模式轉(zhuǎn)為成本計量模式。DE 13如被審計單位投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)發(fā)生相互轉(zhuǎn)換的，應(yīng)審查轉(zhuǎn)換依據(jù)是否充分，是否經(jīng)過有效批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)成本計量是否正確，會計處理是否正確。 13.1 復(fù)核在成本模式下，是否將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值；13.2 復(fù)核采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，是否以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益；13.3 自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房

11、地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積。D14獲取租賃合同等文件，重新計算租金收入，檢查投資性房地產(chǎn)的租金收入計算是否正確，會計處理是否正確，租金收入是否計入其他業(yè)務(wù)收入。D15檢查本期對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良或裝修的會計處理是否正確。16檢查有無與關(guān)聯(lián)方的投資性房地產(chǎn)購售活動，是否經(jīng)適當(dāng)授權(quán)，交易價格是否公允。D17檢查非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組時取得或轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的會計處理是否正確。D 18檢查投資性房地產(chǎn)的處置目的，檢查憑證是否齊全、合法，會計處理是否正確。CE 19結(jié)合銀行借款等的檢查，了解建筑物、土地使用權(quán)是否存在抵押、擔(dān)保情況，并檢查投資性房地產(chǎn)的保險情況。20.針對識別的舞弊等特別風(fēng)險因素增加的審計程序。20.1 根據(jù)執(zhí)行風(fēng)險評估程序識別的重大錯報風(fēng)險設(shè)計的進(jìn)一步審計程序；20.2 通過實(shí)施實(shí)質(zhì)性測試程序，針對識別的特別風(fēng)險設(shè)計的進(jìn)一步審計程序。 20.2.1針對投資性房地產(chǎn)涉及的會計估計的特別風(fēng)險：評價管理層如何考慮替代性的假設(shè)或結(jié)果，以及拒絕采納的原因，或者在管理層沒有考慮替代性的假設(shè)或結(jié)果