魯能大連金石灘項目產(chǎn)品位匯報

1、魯能大連金石灘項目產(chǎn)品定位匯報魯能大連金石灘項目產(chǎn)品定位匯報part. a市場背景市場背景part. b項目概況項目概況part. c項目定位與開發(fā)建議項目定位與開發(fā)建議part. d經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算3a市場背景市場背景4 金石明珠金石明珠開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)9項目項目乾豪紅星項目乾豪紅星項目金廣東海岸金廣東海岸帝泊灣帝泊灣星海灣諸項目星海灣諸項目小平島小平島億達圣北藍灣億達圣北藍灣浪琴灣浪琴灣 / 頤海聽鷗頤海聽鷗中庚香海小鎮(zhèn)中庚香海小鎮(zhèn) / 麓山蘭灣麓山蘭灣大連海岸線價值大連海岸線價值沿海開發(fā)模式梳理沿海開發(fā)模式梳理99年啟動年啟動06年啟動年啟動06年啟動年啟動06年啟動年啟動07年啟動年啟動0

2、7年啟動年啟動07年啟動年啟動07年啟動年啟動05年啟動年啟動07年啟動年啟動大連濱海物業(yè)市場分析大連濱海物業(yè)市場分析根據(jù)城市價值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價格梯度板塊形成根據(jù)城市價值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價格梯度板塊形成n傳統(tǒng)城市板塊傳統(tǒng)城市板塊: : 星海灣星海灣/ /東南沿海東南沿海產(chǎn)品形式：高層產(chǎn)品形式：高層價格平臺：價格平臺：14000160001400016000元元n新興城市板塊新興城市板塊: : 小平島小平島/ /開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式: : 復(fù)合產(chǎn)品（低密度與高層）復(fù)合產(chǎn)品（低密度與高層）價格平臺：價格平臺：7000900070009000元元n旅游度假區(qū)板塊：旅順旅游度假區(qū)板塊：

3、旅順/ /金石灘金石灘產(chǎn)品形式：低密度產(chǎn)品產(chǎn)品形式：低密度產(chǎn)品價格平臺：價格平臺：5000700050007000元元大連低密度產(chǎn)品缺乏，市場需求旺盛大連低密度產(chǎn)品缺乏，市場需求旺盛n 億達藍灣億達藍灣獨棟：獨棟：178178套套 價格：價格： 2300023000元元面積：面積：180-270180-270平米平米n 萬科溪之谷萬科溪之谷聯(lián)排：聯(lián)排：220220平米平米價格：價格：15000150001800018000元元 洋房：洋房：130160130160平米平米價格：價格：80008000元元市場瓶頸效應(yīng)顯著，總價超過市場瓶頸效應(yīng)顯著，總價超過200萬銷售速度明顯下降萬銷售速度明顯下

4、降n總價超過總價超過200200萬萬的產(chǎn)品市場銷化速度較慢，年消化量在3-3-4 4萬平米萬平米。產(chǎn)品形式以低密度或超大戶型高層產(chǎn)品。n總價在100180100180萬萬區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品，銷售狀況穩(wěn)定，實現(xiàn)8-8-1010萬平米萬平米/ /年年的消化速度，產(chǎn)品形式以高層，小高層為主。n總價低于低于8080萬萬的產(chǎn)品市場消化速度可以達到12-1812-18萬平米萬平米/ /年年。產(chǎn)品形式主要是高層、小高層產(chǎn)品。大連市場為典型外向型市場，外地客戶占比高大連市場為典型外向型市場，外地客戶占比高n整體市場外地客戶占比1/4，以東三省外地客戶為主，置業(yè)目的為投資、養(yǎng)老、教育等。n濱海市場外地客戶占比約1/2

5、，以北中國的投資客戶為主，置業(yè)主要目的為濱海物業(yè)投資。9b項目概況項目概況項目位于大連新城區(qū)金石灘旅游度假區(qū)項目位于大連新城區(qū)金石灘旅游度假區(qū)主城區(qū)主城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)交通距離：交通距離：市中心市中心4545公里，公里，車行車行5050分鐘；分鐘；開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)1818公里公里車行車行2525分鐘；分鐘；所處區(qū)位：所處區(qū)位：城區(qū)城區(qū)300300平方公里平方公里新市區(qū)新市區(qū)500500平方公里平方公里金石灘金石灘6262平方公里平方公里周邊擁有強勢的自然資源和豐富的旅游度假設(shè)施周邊擁有強勢的自然資源和豐富的旅游度假設(shè)施億年礁石億年礁石金石國際會議中心金石國際會議中心老大連民俗老大連民俗館館武魂武魂采

6、摘采摘揮桿揮桿黃金海岸線黃金海岸線馳騁馳騁發(fā)現(xiàn)王國發(fā)現(xiàn)王國東北最大的主題樂園東北最大的主題樂園從項目所處發(fā)展平臺看，區(qū)域發(fā)展前景廣闊從項目所處發(fā)展平臺看，區(qū)域發(fā)展前景廣闊城市宏觀平臺城市宏觀平臺 區(qū)域環(huán)境平臺區(qū)域環(huán)境平臺產(chǎn)業(yè)新城平臺產(chǎn)業(yè)新城平臺大連大連北中國具備高投資價值的城市北中國具備高投資價值的城市金石灘金石灘北中國最具發(fā)展?jié)摿Φ亩燃賲^(qū)北中國最具發(fā)展?jié)摿Φ亩燃賲^(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)國際氛圍快速增長的產(chǎn)業(yè)新城國際氛圍快速增長的產(chǎn)業(yè)新城n城市環(huán)境好，現(xiàn)代開放的濱海城市城市環(huán)境好，現(xiàn)代開放的濱海城市n知名度逐漸提升，承辦達沃斯等重要國際會議知名度逐漸提升，承辦達沃斯等重要國際會議n以軟件業(yè)為代表的高新產(chǎn)

7、業(yè)發(fā)展快速以軟件業(yè)為代表的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速n大連最著名的旅游景點，年游客大連最著名的旅游景點，年游客380萬萬n北中國最好海灘浴場，浴場北中國最好海灘浴場，浴場4500米，海灘米，海灘20萬萬n北中國最大的主題樂園，世界排名第北中國最大的主題樂園，世界排名第3過山車過山車n2006年年gdp600億，占大連億，占大連20%n2010年年intel項目開工，預(yù)計年產(chǎn)值項目開工，預(yù)計年產(chǎn)值200億億nintel帶來帶來4000人以上產(chǎn)業(yè)人口人以上產(chǎn)業(yè)人口本項目已售物業(yè)客戶本地外地相當，客戶層次較高本項目已售物業(yè)客戶本地外地相當，客戶層次較高n銷售狀況銷售狀況2007年9月8日開盤；花園洋房均價67

8、50元/平米；342套，銷售近70%；n客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成大連購房者占總比例的45%，與外地客戶持平；客戶以私營企業(yè)主、公務(wù)員和企業(yè)中高層為主14c項目定位與開發(fā)建議項目定位與開發(fā)建議本報告是嚴格保密的。15絕版黃金海岸絕版黃金海岸典藏精品別墅典藏精品別墅繽紛度假生活繽紛度假生活a beautiful and health environment, a wonderful holiday life 政府規(guī)劃指標政府規(guī)劃指標 項目總占地項目總占地285萬平米萬平米總建面：總建面：196萬平米萬平米整體容積率約為整體容積率約為0.7na a區(qū)總體經(jīng)濟指標：區(qū)總體經(jīng)濟指標：占地：占地：190190萬萬

9、平米平米總建面：總建面：101101萬萬平米平米綜合容積率：綜合容積率：0.540.54住宅建面：住宅建面：6565萬萬平米平米公建建面：公建建面：3636萬萬平米平米（包括（包括5 5萬發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地）萬發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地）沿海沿海100100米公建米公建沿海限高四層沿海限高四層nb b區(qū)總體經(jīng)濟指標：區(qū)總體經(jīng)濟指標：占地：占地：9595萬萬平米平米容積率：容積率：1.01.0住宅建面：住宅建面：9191萬萬平米平米公建建面：公建建面：4 4萬萬平米平米根據(jù)政府指標條件根據(jù)政府指標條件對對a a、b b地塊進行定位地塊進行定位大型濱海大型濱?；▓@社區(qū)花園社區(qū)低密度親海低密度親海度假社區(qū)度假社

10、區(qū)a區(qū)客戶定位：全國投資客戶與大連市場高端客戶b區(qū)客戶定位：開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口與度假、養(yǎng)老客戶18a a區(qū)分區(qū)價值評價與分析區(qū)分區(qū)價值評價與分析發(fā)現(xiàn)王國發(fā)現(xiàn)王國山體公園山體公園溫泉城溫泉城 地塊資源四級區(qū)地塊資源四級區(qū) 地塊資源二級區(qū)地塊資源二級區(qū)南坡觀海，資源價值較高；距離公眾活動聚集地有一定距離，私密性較好； 地塊資源二級區(qū)地塊資源二級區(qū) 地塊資源三級區(qū)地塊資源三級區(qū)臨近社區(qū)主干道交通便利但受干擾較大；地勢較低海景差 地塊價值一級區(qū)地塊價值一級區(qū)最強勢海景資源，私密性較好； 地塊資源三級區(qū)地塊資源三級區(qū) 地塊資源一級區(qū)地塊資源一級區(qū)最強勢海景資源，毗鄰發(fā)現(xiàn)王國，社區(qū)人氣最高值；山體公園山體公園

11、北坡，無海景，緊鄰交通干道受擾大核心地帶，安全感和私密性良好；南坡，觀海觀海；臨近海濱和公共設(shè)施區(qū)，便利而又不受干擾； 地塊資源四級區(qū)地塊資源四級區(qū)主干道環(huán)繞、受擾大，但昭示性顯著；視線受溫泉城酒店影響觀海價值較差；緊鄰公共設(shè)施，便利；發(fā)現(xiàn)王國發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地預(yù)留用地已建洋房已建洋房19對標政府指標要求與地塊資源評價安排產(chǎn)品排列對標政府指標要求與地塊資源評價安排產(chǎn)品排列發(fā)現(xiàn)王國發(fā)現(xiàn)王國山體公園山體公園溫泉城溫泉城 洋房洋房 院墅院墅建面：21萬平戶型區(qū)間：200-270平米雙拼雙拼 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅建面：3.8萬平米戶型區(qū)間：160-180平米 產(chǎn)權(quán)式獨棟別墅產(chǎn)權(quán)式獨棟別墅 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅

12、酒店式公寓酒店式公寓建面：6萬戶型區(qū)間山體公園山體公園建面：18萬平戶型區(qū)間：130-160平米建面：6.6萬平米戶型區(qū)間：250-320平米 公建公建建面：6萬平米戶型區(qū)間：180-220平米 雙拼雙拼建面：5萬平戶型區(qū)間：220-350平米建面：5.2萬平戶型區(qū)間：400-500平米建面：2.9萬平米發(fā)現(xiàn)王國發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地預(yù)留用地已建洋房已建洋房5萬平米萬平米20浪漫、閑適、風情浪漫、閑適、風情低密度親海度假社區(qū)低密度親海度假社區(qū)風格：建議風格：建議a a地塊各種物業(yè)以北歐風格為基調(diào)地塊各種物業(yè)以北歐風格為基調(diào)a a區(qū)定位區(qū)定位規(guī)劃：建議規(guī)劃：建議a a地塊采用團狀布局的規(guī)劃手法地塊采用

13、團狀布局的規(guī)劃手法21洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品地塊地塊a-5a-5容積率容積率1 1建面建面1818萬平米萬平米層數(shù)層數(shù)4.54.5、5 5戶型區(qū)間戶型區(qū)間130160130160平米平米22洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點主要增值策略及產(chǎn)品亮點有效控制面積實現(xiàn)熱銷提供豐富的面積區(qū)間供客戶選擇層層有賣點：1f雙向花園、2f獨立樓梯、頂層閣樓或露臺贈送突出組團親切尺度和與社區(qū)景觀融合情景房私家園林12米一層：149.14 2f獨立樓梯露臺入戶二層：140.48 三層：128.92露臺贈送7.35米大開間躍層：186.99露臺贈送露臺贈送露臺贈送豪華主人套間參考戶型參考戶型23聯(lián)排產(chǎn)品聯(lián)排產(chǎn)品地塊地

14、塊a-1a-1、a-4a-4容積率容積率0.60.6建面建面9.89.8萬萬層數(shù)層數(shù)3f3f戶型區(qū)間戶型區(qū)間160180160180平米平米24聯(lián)排產(chǎn)品聯(lián)排產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點主要增值策略及產(chǎn)品亮點有效控制面積與總價，銜接洋房與院墅，完善面積區(qū)間和總價價值鏈利用錯層、夾層，玄關(guān)、挑空、陽光天井等空間處理方法實現(xiàn)小面積帶來大空間居住感受參考戶型參考戶型天津萬科東麗湖180平米經(jīng)濟聯(lián)排陽光天井錯層豐富空間造型私家花園體現(xiàn)領(lǐng)屬感后花園餐廚互動主臥區(qū)的設(shè)置別墅居住感受提升大面積露臺贈送預(yù)留太陽能灶細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)25院墅產(chǎn)品院墅產(chǎn)品地塊地塊a-5 a-6a-5 a-6容積率容積率0.50.5建面建面

15、2121萬平米萬平米層數(shù)層數(shù)2323戶型區(qū)間戶型區(qū)間220270220270平米平米上海華僑城新浦江城上海華僑城新浦江城通過產(chǎn)品單體的通過產(chǎn)品單體的l l或或s s型設(shè)計并利用單體間的錯落型設(shè)計并利用單體間的錯落與圍合，優(yōu)化低密度社區(qū)的外部與內(nèi)部空間，形與圍合，優(yōu)化低密度社區(qū)的外部與內(nèi)部空間，形成具有交往性的鄰里組團和空間成具有交往性的鄰里組團和空間26院墅產(chǎn)品院墅產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點主要增值策略及產(chǎn)品亮點聯(lián)排產(chǎn)品的創(chuàng)新類型，較好的解決建筑密度過高及緊 湊空間實現(xiàn)別墅居住感受問題；建筑單體l型布局，并根據(jù)地形排布實現(xiàn)土地集約利用提高面寬進深比，增加采光面，多重庭院改善居住舒適度27雙拼雙

16、拼/ /獨棟產(chǎn)品獨棟產(chǎn)品地塊地塊a-4 a-6a-4 a-6容積率容積率0.40.4建面建面11.611.6萬平米萬平米層數(shù)層數(shù)2 2戶型區(qū)間戶型區(qū)間250320250320平米平米雙拼產(chǎn)品雙拼產(chǎn)品地塊地塊a-4 a-3a-4 a-3容積率容積率0.40.4建面建面5.25.2萬平米萬平米層數(shù)層數(shù)2 2戶型區(qū)間戶型區(qū)間400500400500平米平米獨棟產(chǎn)品獨棟產(chǎn)品28雙拼雙拼/ /獨棟產(chǎn)品獨棟產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點主要增值策略及產(chǎn)品亮點高價值物業(yè)應(yīng)體現(xiàn)對資源的強勢占有：表現(xiàn)在景觀占有度和私家庭院面積等方面臨近海岸的獨棟產(chǎn)品和雙拼產(chǎn)品應(yīng)通過景觀、設(shè)施的打造，體現(xiàn)出對海的親近部分產(chǎn)品可通過私

17、家泳池、溫泉入戶等手段充分彰顯高端物業(yè)的價值感29活力與質(zhì)感兼具的新德式風范活力與質(zhì)感兼具的新德式風范規(guī)劃：建議規(guī)劃：建議b b區(qū)構(gòu)建區(qū)構(gòu)建“活力中軸活力中軸”的的規(guī)劃，形成帶狀資源。規(guī)劃，形成帶狀資源。大型濱海花園社區(qū)大型濱?；▓@社區(qū)風格：建議風格：建議b b區(qū)采用簡約而又質(zhì)感的區(qū)采用簡約而又質(zhì)感的新德式風格，社區(qū)營造花園小鎮(zhèn)風情。新德式風格，社區(qū)營造花園小鎮(zhèn)風情。b b區(qū)定位區(qū)定位30b b區(qū)產(chǎn)品布局示意區(qū)產(chǎn)品布局示意 活力中軸活力中軸 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū) 花園洋房花園洋房建面 91萬平米戶型區(qū)間 80-160平米建面 4.1萬平米包括：風情商業(yè)展示區(qū) 0.6萬平米 社區(qū)商業(yè) 3.5萬平米31b

18、 b區(qū)洋房產(chǎn)品區(qū)洋房產(chǎn)品地塊地塊b b容積率容積率1.01.0建面建面9191萬平米萬平米層數(shù)層數(shù)4.54.5、5 5、6 6戶型區(qū)間戶型區(qū)間80-13080-130平米平米 55%55%130-160130-160平米平米 45%45%32主要增值策略及產(chǎn)品亮點主要增值策略及產(chǎn)品亮點在控制總價、與a區(qū)差異化前提下，提供豐富的面積區(qū)間供客戶選擇均質(zhì)化洋房社區(qū)，組團分布；資源價值與產(chǎn)品價值的對位關(guān)系；b區(qū)大面積區(qū)間（130平米-160平米）洋房產(chǎn)品可參照a區(qū)洋房產(chǎn)品進行設(shè)計；b區(qū)小面積區(qū)間（80平米-130平米）洋房產(chǎn)品可分為三個主要類別：電梯洋房、情景洋房、寬景洋房；b b區(qū)洋房產(chǎn)品區(qū)洋房產(chǎn)品

19、33b b區(qū)洋房產(chǎn)品區(qū)洋房產(chǎn)品電梯洋房電梯洋房北京金地格林小鎮(zhèn)北京金地格林小鎮(zhèn)6 6產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式：金地格林6與萬科標準的退臺洋房不同，但又區(qū)別于普通多層；不規(guī)則出現(xiàn)的陽臺、露臺等空間使立面效果豐富，加上不同顏色和材料的搭配，整個社區(qū)洋房意向濃厚整個社區(qū)洋房意向濃厚。戶型設(shè)計：戶型設(shè)計：在戶型中大量使用了庭院、一步陽臺、陽臺、露臺等空間庭院、一步陽臺、陽臺、露臺等空間，并通過面積大小和南北向搭配使室內(nèi)的主要功能空間均與室外有充分交流。34b b區(qū)洋房產(chǎn)品區(qū)洋房產(chǎn)品情景洋房情景洋房七大價值點：七大價值點：a.獨特的露臺空間b.多景式陽光房c.豐富的建筑形態(tài)d.首層私家庭院e.大面積贈送，提升性

20、價比f.全明戶型g.面積可控且區(qū)間豐富一層：128平米二層：111平米三層：98平米四層：88平米五層：80平米六層：72平米abcdef35b b區(qū)洋房產(chǎn)品區(qū)洋房產(chǎn)品寬景洋房寬景洋房天津萬科水晶城天津萬科水晶城p寬景洋房一般為6層平層設(shè)計，以90-110平米二室二廳一衛(wèi)為主；p寬景洋房最大的特點是大面寬、超短進深、全明設(shè)計，居住舒適p臥室、客廳、餐廳等主要功能空間全部朝南，南北通透，舒適性強36i i期期商業(yè)商業(yè)i i期期項目分期示意項目分期示意第一期：20082011年開發(fā)地塊：a-4、b-1開發(fā)量： 57萬平米住宅物業(yè)：雙拼、聯(lián)排、洋房第二期：20112014年開發(fā)地塊：a-5、a-6（

21、部分）、b-2開發(fā)量： 53萬平米住宅物業(yè)：院墅、雙拼、洋房一期二期三期時間2008201120142017ii ii期期ii ii期期iii iii期期iii iii期期ii ii期期iii iii期期第三期：20142017年開發(fā)地塊：a-1、a-3、a-4、b-3 a-5開發(fā)量： 81萬平米住宅物業(yè)：雙拼、聯(lián)排、洋房i i期期公園預(yù)留地公園預(yù)留地iii iii期期i i期期5757萬萬5353萬萬8181萬萬總開發(fā)量總開發(fā)量191191萬平米（不包括發(fā)現(xiàn)王國萬平米（不包括發(fā)現(xiàn)王國5 5萬預(yù)留用地）萬預(yù)留用地）iii iii期期第一期物業(yè)配比第一期物業(yè)配比a區(qū)區(qū)b區(qū)區(qū)合計合計物業(yè)類型物業(yè)類

22、型雙拼聯(lián)排洋房溫泉苑小計洋房商業(yè)小計占地面積占地面積20 7.6 58.548.535.80.636.485建筑面積建筑面積6.63.855.120.535.80.636.457戶型區(qū)間戶型區(qū)間220-400160-18016080130130160容積率容積率0.40.51.01.01.0建面占比建面占比12%12%6%6%9%9%36%63%1%64%100%第二期物業(yè)配比第二期物業(yè)配比a區(qū)區(qū)b區(qū)區(qū)合計合計物業(yè)類型物業(yè)類型院墅溫泉公寓小計洋房商業(yè)小計占地面積占地面積40105023.13.526.677建筑面積建筑面積2162723.13.526.653戶型區(qū)間戶型區(qū)間20027080-130130-16