項(xiàng)目分析報(bào)告

1、一、可行性分析1、宏觀方面長(zhǎng)春市的經(jīng)濟(jì)在一定時(shí)期內(nèi)將保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，人均收入水平將不斷提 高，這能夠有效增加人們的投資及消費(fèi)信心，使項(xiàng)LI面臨更多機(jī)會(huì)。隨著中國(guó)政府零售業(yè)政策的放開(kāi)及實(shí)施，國(guó)外零售企業(yè)及商業(yè)品牌進(jìn)入中國(guó) 的速度逐步加快，并且U前諸多大型零售商已開(kāi)始大力在二線(xiàn)城市拓展，這從客 觀上為本項(xiàng)創(chuàng)造了更多租售策略及品牌組合的選擇機(jī)會(huì)。從某種意義上而言，中國(guó)發(fā)展的過(guò)程就是中國(guó)城市化的過(guò)程一一讓更多的農(nóng) 村人口進(jìn)入城市，利用城市資源創(chuàng)造更多價(jià)值，中國(guó)才能夠正真富強(qiáng)。自1978 年改革開(kāi)放以后，中國(guó)的城市化進(jìn)程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年將有1000萬(wàn)-1200 萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城。預(yù)計(jì)2036到204

2、0年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在5億達(dá)到10億左右。 城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的旺盛需求。2、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)支撐2.1城市居民人均可支配收入近五年來(lái)，長(zhǎng)春市城市居民的人均可支配收入呈現(xiàn)出不斷上漲的態(tài)勢(shì), 年均漲幅在13%左右，為商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2. 2社會(huì)消費(fèi)品零售總額宙社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）+ 變化率社會(huì)消費(fèi)品零售總額的持續(xù)上漲表明長(zhǎng)春的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，未?lái)商 業(yè)地產(chǎn)將大有可為。2. 3城市居民人均可支配收入與消費(fèi)性支出人均可支配收入（元人均消費(fèi)性支出（7E）長(zhǎng)春市人均可支配收入雖然在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中處于相對(duì)較低的地 位，但市民的消費(fèi)意愿非常

3、強(qiáng)烈，其支撐了商業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展。3、項(xiàng)目自身3. 1交通優(yōu)勢(shì)解放大路銜接吉林大路貫穿城市東西，直達(dá)長(zhǎng)春機(jī)場(chǎng)；亞泰大街貫穿城市南 北，通達(dá)長(zhǎng)春火車(chē)站；大經(jīng)路貫穿密集居住區(qū)并直抵長(zhǎng)春火車(chē)站。公交系統(tǒng)更是 發(fā)達(dá)，項(xiàng)LI周?chē)酌字畠?nèi)24條公交線(xiàn)路曲此經(jīng)過(guò)，兒乎覆蓋整個(gè)長(zhǎng)春市，另， 項(xiàng)LI所在位置未來(lái)將規(guī)劃建設(shè)2條地鐵線(xiàn)，屆時(shí)，該區(qū)域?qū)⒊蔀橹匾牡罔F換乘 站之一，便利的交通條件，為項(xiàng)目運(yùn)作提供了重要保障。3. 2區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)LI位于城市中心位置，距離重慶路商圈僅為1.5公里，是連接城市中心 與東部城區(qū)的門(mén)戶(hù)，項(xiàng)U所在區(qū)域人口密度較大，利于商業(yè)體的生存；項(xiàng)所臨 解放大路為長(zhǎng)春市金融一條街，該街道為雙

4、向8車(chē)道，街道兩側(cè)寫(xiě)字樓林立，商 務(wù)辦公氛圍濃厚，為眾多金融機(jī)構(gòu)駐長(zhǎng)大本營(yíng)所在地。3. 3項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)“恒興國(guó)際城”項(xiàng)目規(guī)模較大，集商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅于一體， 各業(yè)態(tài)之間相互協(xié)調(diào)、相互借勢(shì)、共生互補(bǔ)，其各物業(yè)未來(lái)建成后均可代表長(zhǎng)春 的高檔標(biāo)準(zhǔn)，入住的人群也屬于城市中的高層群體，此類(lèi)群體較強(qiáng)的消費(fèi)能力會(huì) 對(duì)商業(yè)起到一定的支持作用。注：各功能業(yè)態(tài)組織關(guān)系圖“恒興國(guó)際城”項(xiàng)LI的落實(shí)，對(duì)于平衡長(zhǎng)春城市產(chǎn)業(yè)布局，完善城市功能，成熟城市配套，提升城市形象，完成城市升級(jí)都將產(chǎn)生重要影響。二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目名稱(chēng)：未定 功能定位：住宅項(xiàng)目名稱(chēng)：未定功能定位：商端星級(jí)酒店“恒興國(guó)際城”定位為集購(gòu)物中心.甲

5、級(jí)寫(xiě)字樓.高檔酒店.酒店式公寓.住宅于一體的城市綜合體項(xiàng)目。三S周邊物業(yè)調(diào)研3. 1周邊住宅項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售率龍?zhí)└辉?700100%高格藍(lán)灣600090%中海金域中央750096%萬(wàn)龍名城620080%項(xiàng)H周邊商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)現(xiàn)已達(dá)到6000元/平米，且銷(xiāo)售狀況良好，平均 銷(xiāo)售率在90%以上，城市中心的位冒，便利的交通條件為項(xiàng)H銷(xiāo)售增加了賣(mài)點(diǎn)。3. 2公寓項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售率入市時(shí)間壹克拉公館5600100%2008中金明筑5500100%2008南湖假日7500100%2007萬(wàn)晟現(xiàn)代城600080%2008萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)890098%2009隨著長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資型小公寓漸成為市場(chǎng)新寵，得到市場(chǎng) 的廣泛認(rèn)可，長(zhǎng)春公寓項(xiàng)目大多在08年入市銷(xiāo)售，現(xiàn)已基本售罄，供應(yīng)的產(chǎn)品 也多屬于中低端產(chǎn)品，缺少高端項(xiàng)目。3.3寫(xiě)字樓項(xiàng)LI項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售率租金（元/平米/天）入市時(shí)間兆豐國(guó)際1100070%2009盛世城11000100%2.02008鴻石國(guó)際7300100%1.82007新潤(rùn)天國(guó)際7500100%2.02007典石廣場(chǎng)7500100%1. 5-2 02007南湖假日70001