淺談精裝修工程項目管理

1、    淺談精裝修工程項目管理    王武摘要：隨著人們生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，房地產(chǎn)競爭發(fā)展的大趨勢決定了作為非完整商品的毛坯房終將被取代。精裝房因其具有省時、省事、省錢、優(yōu)質(zhì)、利于管理和便于按揭等優(yōu)勢而勝出，越來越被社會大眾所接受。本文針對精裝房建設(shè)過程中，項目管理的特點、難點等進(jìn)行了分析和總結(jié)，并結(jié)合項目管理實例，就如何做好精裝修工程項目管理這一議題談?wù)剛€人的觀點和看法。abstract: with the improvement of people's living standards and accelerate the pac

2、e of life, competition in the real estate development trend as decided by the incomplete product semifinished product room will be replaced. the hardbound room because it has the advantages of time saving, convenient, economical, high quality, and ease of management for mortgage and other advantages

3、 and win, more and more accepted by the public. in this paper the hardbound room construction process, project management features, difficulty undertook analysis and summary, combined with project management, how to do well the refined decoration project management this topic to talk about individua

4、l view.關(guān)鍵詞：項目管理、精裝修房key words: project management, refined decoration housing中圖分類號：tu767  文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a 文章編號：傳統(tǒng)的毛坯房僅對建筑平面功能有粗線條的劃分,而缺乏詳細(xì)具體的平面布置和功能定位。近年來，隨著都市人生活和工作節(jié)奏的不斷加快，房地產(chǎn)競爭發(fā)展的大趨勢決定了作為非完整商品的毛坯房終將被取代。精裝房因其具有省時、省事、省錢、優(yōu)質(zhì)、利于管理和便于按揭等優(yōu)勢而勝出，越來越被社會大眾所接受。其在提高產(chǎn)品品質(zhì)、提升產(chǎn)品附加值方面是普通商品房所不能及的?，F(xiàn)在，開發(fā)商以產(chǎn)業(yè)化方式

5、大批量的推出精裝房,無疑更符合住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向。在這一大環(huán)境下，如何做好精裝房的項目管理是我們需不斷深入探討的新一議題。精裝房的發(fā)展歷程在我國，長期以來，“毛坯房”一直是房地產(chǎn)市場的“主角”，自上世紀(jì)90年代廣東推出簡裝房后，本世紀(jì)初上海推出“精裝房”，隨后，北京、上海、廣東等一線城市精裝房發(fā)展迅速。據(jù)資料顯示，短短數(shù)年時間，“精裝房”已占全國住房比例20%，而北京、上海、廣州等一線城市精裝房所占房地產(chǎn)市場份額已達(dá)四成以上，且上升趨勢明顯（見表一，全國主要城市精裝房發(fā)展）。縱觀南京精裝房市場，這幾年的發(fā)展也異常火爆，恒大、萬科等諸多地產(chǎn)大鱷已紛紛瞄準(zhǔn)這塊市場，蛋糕越做越大。購房者對精裝房的

6、關(guān)注度也在不斷加強(qiáng)，購買群體不斷擴(kuò)大。在國外房地產(chǎn)市場, 住宅基本上全屬成品的精裝房。表一，全國主要城市精裝房發(fā)展（表中數(shù)據(jù)源自當(dāng)?shù)胤抗芫痔峁?shù)據(jù)）二、精裝房的特點精裝房，通俗地說，就是“拎包即住”，是指住宅在交付入伙前，所有功能空間的固定面鋪裝、涂飾完成，廚房、衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。和傳統(tǒng)的毛胚房相比, 精裝修樓盤的優(yōu)勢是毛胚房所不能比似的。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、一步到位，省時、省力、省心，拎包入住，有效的節(jié)約了購房者的時間。2、低碳環(huán)保，更符合現(xiàn)代人的生活理念。精裝房有效避免了裝修帶來的二次污染、噪音等諸多不利因素。3、性價比高。充分發(fā)揮了集約化采購的優(yōu)勢，降低了采購費(fèi)用，相

7、比家庭裝修,能節(jié)約材料、能源，降低成本。建設(shè)部曾測算發(fā)現(xiàn)，由開發(fā)商統(tǒng)一組織裝修一次到位比市民自己裝修要節(jié)省至少30%的費(fèi)用?？傮w對比，精裝房性價比更高。4、精裝房一條龍服務(wù)的模式，有效降低了家庭裝修帶來的質(zhì)量、安全風(fēng)險。大多數(shù)購房者并不具備裝修方面的專業(yè)知識。有裝修經(jīng)歷的業(yè)主都知道裝修工程是一件繁瑣、費(fèi)時、勞神的事情，一般都與裝修公司發(fā)生過不愉快。而有經(jīng)驗的開發(fā)商在精裝修住宅方面能比購房者更關(guān)注到細(xì)節(jié)，在方案設(shè)計和工程質(zhì)量方面更有品質(zhì)保障，也為業(yè)主節(jié)省了寶貴的時間。5、在購房時業(yè)主購買了精裝修房，無需再投入資金進(jìn)行裝修，等于是業(yè)主向銀行申請了裝修部分的優(yōu)惠利率貸款。當(dāng)然，精裝房在現(xiàn)階段的發(fā)展不

8、可避免的存在一些問題：1、選擇模式和風(fēng)格比較少，進(jìn)到每一戶就像宿舍樓的感覺。只有靠軟裝來體現(xiàn)自己的風(fēng)格。2、個別開發(fā)商出于經(jīng)濟(jì)考慮，選擇的裝修隊伍良莠不齊，材料質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)。房屋表面華麗卻隱患重重，入住以后出現(xiàn)種種毛病令人頭疼。3、購房者無專業(yè)裝修測評能力，不具備精裝房鑒別能力。三、精裝房工程管理的難點1、專業(yè)分包施工協(xié)調(diào)難度大：精裝修工程涉及的單位多，包括土建單位、水電安裝單位、裝修單位等等；交叉施工多，現(xiàn)場管理、協(xié)調(diào)工作量大。2、設(shè)計與施工協(xié)調(diào)難度大：裝修施工階段，往往會暴露許多原設(shè)計不當(dāng)或原施工工藝偏差問題，不可避免的需要進(jìn)行設(shè)計變更或返工，影響工程質(zhì)量與施工進(jìn)度。3、影響精裝修工程質(zhì)量

9、的因素多：尤其是材料設(shè)備選用與施工工藝選擇，質(zhì)量控制必須從精裝修深化設(shè)計圖紙與施工組織設(shè)計（或施工方案）的審查抓起，必須有充分的預(yù)控措施，減少乃至杜絕在施工階段出現(xiàn)因設(shè)計缺陷（錯、漏、碰、缺）或施工工藝錯誤（缺乏可操作性）造成工程質(zhì)量缺陷，甚至使用功能不能完全滿足設(shè)計要求等問題發(fā)生。四、精裝房項目管理重點1、一體化設(shè)計管理圖紙的一體化設(shè)計可提高房屋的差異性、提升房屋的檔次、體現(xiàn)人性化設(shè)計。避免施工過程中的土建與裝飾脫節(jié),增加建安成本。從設(shè)計管理的專業(yè)角度出發(fā)，以設(shè)計的質(zhì)量、深度、項目的投資控制為基準(zhǔn)點，科學(xué)、全面到位的設(shè)計管理，不僅可以大大降低項目施工過程中的變更問題，更加能大大降低項目的成本

10、，從而取得項目預(yù)期良好的收益。如何實現(xiàn)精裝房一體化設(shè)計,從圖紙設(shè)計和管理兩個層面控制很有必要。1）設(shè)計層面1.1 戶型分析。在對市場人群多角度分析的基礎(chǔ)上，確定戶型,提供具創(chuàng)意性和實用性的設(shè)計,將其品牌價值帶到項目中提升房屋檔次,帶來更多的附加值。1.2 戶型功能?？照{(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、廚房集成系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)是否具備。衛(wèi)生間是否具備干濕分區(qū)的功能。另外衣帽間櫥柜、鞋柜是否配置都需明確。1.3設(shè)備空洞預(yù)留。設(shè)備的檔次和選型的同時,確定設(shè)備管線布置。在結(jié)構(gòu)梁、板等受力部位提前設(shè)計預(yù)留孔,減少設(shè)備管線對層高的降低。1.4 結(jié)構(gòu)形式選擇。在考慮建安成本的前提下,

11、選擇最合適的受力結(jié)構(gòu)形式。避免在房間陰陽角出現(xiàn)墻面與柱子交接處的突變,影響平面布局。1.5專業(yè)設(shè)計提前銜接。天然氣、有線電視、電話、樓宇對講、安防、空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)提出專業(yè)設(shè)計條件,與裝飾設(shè)計單位、建筑設(shè)計單位交流銜接,由建筑設(shè)計單位負(fù)責(zé)審查轉(zhuǎn)換一體化的施工圖。1.6 一體化圖紙審查。土建、裝飾、電氣、暖通、空調(diào)各專業(yè)在圖紙審查過程中一定要從設(shè)計規(guī)范、施工等方面加強(qiáng)施工圖紙審查,針對局部無法解決的問題,由裝飾設(shè)計掩蓋來滿足功能使用。2）管理層面2.1精裝修一體化設(shè)計需工程、設(shè)計、開發(fā)、材料、預(yù)算、銷售等專業(yè)的團(tuán)隊合作,裝飾設(shè)計單位應(yīng)從項目建設(shè)前期介入避免于后期介入被動性。這樣既能節(jié)省開發(fā)商的成

12、本,又能為客戶設(shè)計出最優(yōu)的家居方案。2.2設(shè)計圖紙實施之前,各專業(yè)必須對圖紙審查。裝飾圖紙調(diào)整絕非涉及屬于一個專業(yè),對土建安裝影響很大,易造成墻體內(nèi)部的管線預(yù)留的調(diào)整會造成預(yù)埋管線全部報廢。2.3在圖紙審查通過之后應(yīng)保持裝飾方案穩(wěn)定性,杜絕領(lǐng)導(dǎo)層的“拍腦袋、一言堂”，避免方案隨意調(diào)整。2.4在裝修施工階段,要展開樣板帶路的模式,校核土建與裝飾配合之間的偏差,盡量減少圖紙設(shè)計變更。對于變更較大的設(shè)計變更,應(yīng)各專業(yè)溝通進(jìn)行技術(shù)論證、造價分析。2、材料、設(shè)備的選擇與管理1）材料、設(shè)備的選擇1.1盡量選擇生產(chǎn)實現(xiàn)工業(yè)化、集約化的供貨單位。如整體櫥柜、成品門窗、整體衣帽間、家具家電、整體衛(wèi)生間、整體廚房

13、,能直接在建筑施工中安裝。1.2精裝修工程墻體預(yù)埋的管線較多,對于預(yù)埋的管線如生活水、下水管道、供熱管道選擇上首先考慮安全耐久性。1.3涂料、膠粘劑、石膏板、大芯板等基層材料在考慮材料質(zhì)量的同時,選擇環(huán)保產(chǎn)品,保證室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)。1.4面磚、地磚和大理石的材料選擇注意輻射指標(biāo)。1.5外墻門窗型材選型要考慮節(jié)能、隔音指標(biāo),節(jié)點安裝可靠杜絕外墻滲漏。2）材料、設(shè)備的組織管理2.1依據(jù)施工計劃編制材料、設(shè)備招標(biāo)計劃和進(jìn)場計劃,并考慮供貨周期。2.2材料進(jìn)場時間把握準(zhǔn)確,克服提前和滯后問題。避免占用財務(wù)資金和停工待料的局面。2.3精裝修工程使用的材料種類多，安排材料、設(shè)備進(jìn)場計劃要考慮材料的檢測要求

14、、復(fù)檢周期。3、施工質(zhì)量控制嚴(yán)格按照圖紙設(shè)計、國家規(guī)范的要求，強(qiáng)調(diào)“過程控制、強(qiáng)化驗收”的原則，在對每道工序嚴(yán)格把關(guān)的基礎(chǔ)上，注意關(guān)鍵部位細(xì)部處理，采取措施，做好質(zhì)量通病的防治工作。盡量避免出現(xiàn)施工過程中常見盲點（不限于）:1）平面家具布的合理性考慮不足,就會造成原有建筑主體施工過程中重新剔鑿布線,涉及到房間(包括廚房、衛(wèi)生間、客廳)內(nèi)的電源插座、有線電視、開關(guān)、電話、寬帶模塊等位置、布置數(shù)量不合理。2)為保持室內(nèi)地面水平統(tǒng)一,在衛(wèi)生間、廚房門檻處要滿足使用功能保留的高差,可能因地面材料材質(zhì)厚度不同就造成室內(nèi)裝修面完成后層高損失。3)衛(wèi)生間干濕無分區(qū),造成地漏不夠、洗衣機(jī)進(jìn)水接駁點沒有設(shè)置,增

15、設(shè)會破壞防水層。4)廚房內(nèi)的排煙道、天然氣立管在設(shè)計過程中無立管定位,造成灶與天然氣管道、煙機(jī)與排煙道之間的相互位置不合適。5)家庭中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)功能設(shè)計中,預(yù)留空洞位置不合理,造成房間內(nèi)的層高局部降低。4、成品保護(hù)。由于精裝修工程的特殊性，它所涉及到的各類土建、裝飾、安裝工序眾多，交叉施工再所難免，為了盡可能的減少對已完工工程的損壞，必須制定成品保護(hù)制度，明確各階段成品保護(hù)責(zé)任，并采取有效的成品保護(hù)措施。按照誰施工、誰保護(hù)的原則，交接前由各自單位自行負(fù)責(zé)，驗收后移交裝修單位，統(tǒng)一保管、保護(hù)，直至移交物業(yè)。5、溝通、協(xié)調(diào)。精裝修工程由于涉及的分包單位眾多，各工種之間、各工作面之間、設(shè)計配合、界面劃分、工序交叉、工種配合、運(yùn)輸路線、場地安排