古北水鎮(zhèn)的投融資方案

1、    古北水鎮(zhèn)的投融資方案    周霄一、古北水鎮(zhèn)開發(fā)融資方案2010年7月中青旅設(shè)立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，注冊資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮(zhèn)項目的建設(shè)主體，推進項目建設(shè)工作。整個古北水鎮(zhèn)景區(qū)規(guī)劃面積9平方公里，其中項目公司購買1000多畝土地，其他采用租賃形式使用土地。在景區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，如果公司仍有用地需求，當?shù)卣矔峁┫鄳恋刂С?，推動景區(qū)長遠發(fā)展。當?shù)卣畬椖恐С至Χ容^高，采取市級部門領(lǐng)導、區(qū)縣政府牽頭到行政審批模式，除立項和建設(shè)用地手續(xù)外，市級行政審批權(quán)限一律下放，由密云縣統(tǒng)籌研究，依法依規(guī)辦理。密云縣成立了“古北水鎮(zhèn)

2、”項目手續(xù)審批工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，優(yōu)化審批流程，構(gòu)建“政府牽頭、部門協(xié)商、集中審批”的項目審批模式，在依法依規(guī)的前提下，最大限度地加快審批進程，各相關(guān)部門從受理到審批均將時間壓縮在行政許可的最短時限。此外，還提供財政補貼和政策支持，除項目拿地、征地、水電供暖、基建補貼等支持，在交通方面，政府還協(xié)助修建景區(qū)門口的道路。2011年6月，中青旅為古北水鎮(zhèn)旅游公司以出具保函的方式向北京和諧成長投資中心借款 1 億元人民幣提供擔保，借款期限一年。同年8月，古北水鎮(zhèn)旅游公司取得國際休閑度假旅游區(qū)一期項目旅游用地，總面積717.54畝，成交價2.59億元；11月取得旅游用地359畝，成交價1.94億元。項目取

3、得土地為當?shù)卮迕裾兀柚罗r(nóng)村的開發(fā)政策，村民獲得較高的拆遷補償收益，另外，在水鎮(zhèn)開發(fā)前吸收當?shù)厝司蜆I(yè)，優(yōu)先培訓當?shù)厝顺蔀楣ぷ魅藛T；水鎮(zhèn)開發(fā)后，設(shè)立一萬平方米民俗區(qū)，對社會公開招標，村民享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。在拿到土地后，為平衡前期投資支出，項目方與高端住宅開發(fā)商龍湖地產(chǎn)合作推出6.8萬平方米長城源著項目，依托龍湖地產(chǎn)的設(shè)計和建設(shè)，快速進行建設(shè)和銷售，實現(xiàn)資金回籠。2011年12月，古北水鎮(zhèn)旅游公司引入戰(zhàn)略投資者烏鎮(zhèn)旅游公司和idg，旅游公司注冊資本由2.1億元增至5億元，增資后中青旅持股42%，烏鎮(zhèn)旅游持股18%，idg持股40%。此次是中青旅與idg的第二次合作，在上一輪合作中烏鎮(zhèn)旅游未

4、能順利上市，此次合作增加了古北水鎮(zhèn)走資產(chǎn)證券化道路的預期。此外，由于古北水鎮(zhèn)整體為仿古建筑群，能夠規(guī)避文化古跡的上市審核問題，預計古北水鎮(zhèn)上市可能性較高。2012年8月古北水鎮(zhèn)旅游公司再次引入戰(zhàn)略投資者京能集團（北京國資委直屬企業(yè)）進行增資擴股，京能集團投資5億元占股20%。增資完成后股權(quán)結(jié)構(gòu)作出以下變更，如表1所示。增資后古北水鎮(zhèn)旅游公司自有資金達到15億元，為項目建設(shè)提供了充足的資金支持，增強了公司信用，降低了公司財務(wù)費用，并提高了項目的抗風險能力。同時，項目的建設(shè)運營團隊、國有資本、戰(zhàn)略投資人持股比例均在15%-20%之間，能很好的平衡項目管理團隊與資方的利益關(guān)系。旅游公司以項目土地及地

5、上建筑為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計15億元十年期銀團貸款，加上旅游公司自有資金，項目建設(shè)資金已達到30億元。2013年5月項目公司各股東方共同對古北水鎮(zhèn)公司進行增資，合計增資金額3.02億元，增資后股權(quán)結(jié)構(gòu)再次進行變更，如表2所示。由于中青旅持股比例的下降，古北水鎮(zhèn)不再納入財務(wù)報表合并范圍，變更為聯(lián)營子公司。2013年10月水鎮(zhèn)項目一期開業(yè)，2014年元旦開始試運營，水鎮(zhèn)大酒店及部分民宿客房開始接待游客，部分游覽景點、文化展示體驗區(qū)、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業(yè)幾個月后的清明節(jié)，游客量便迎來大爆發(fā)，日均客流量達到2萬人次。2014年7月古北水鎮(zhèn)各股東按持股比例對公司

6、進行增資，共計出資8億元，將注冊資本由13.02億元增至15.32億元，為新增項目開發(fā)提供資金，降低財務(wù)費用。整個景區(qū)到商業(yè)模式，除了門票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等，使得項目的收入來源能降低對門票收入的依賴性，同時各項目間能相互促進，提升整體收入規(guī)模。除通過招拍掛形式取得1000多畝外，原有古鎮(zhèn)采用租賃模式運營，降低重資產(chǎn)投入的規(guī)模，提高投資回報率。古鎮(zhèn)中新建的酒店采用自持模式，其他商業(yè)物業(yè)自營，將計入利潤表的收入規(guī)模盡可能做大，便于未來持續(xù)融資。二、成功方案背后的思考烏鎮(zhèn)模式的成功在于資源、區(qū)位、政府支持和管理四要素，在政府的大力支持下，通過后天的改造和營銷運作打造成觀光、休閑、度假游綜合目的地。雖說烏鎮(zhèn)本身的資源、區(qū)位及政府支持都十分可觀，但相比其他幾大江南古鎮(zhèn)并不是絕對有優(yōu)勢。烏鎮(zhèn)的成功靠的更主要還是管理團隊經(jīng)營理念的卓越，使整個景區(qū)實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。投資就是投人，這句話在企業(yè)發(fā)展的每個階段有效。古