哈爾濱寫字樓市場調研報告

1、哈爾濱寫字樓市場調研報告一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史2（一）辦公樓的公有化國有分配制2（二）政府機構改革促進了寫字樓的市場化4（三）哈埠賓館寫字樓租賃市場的后起之秀7（四）民營企業(yè)的發(fā)展推動了寫字樓市場的繁榮9（五）開發(fā)區(qū)打造新經濟，寫字樓演繹cbd10二、哈爾濱寫字樓市場發(fā)展現狀11（一）哈埠寫字樓辦公區(qū)域的劃分11（二）哈埠寫字樓租賃市場供給形態(tài)的劃分11（三）各區(qū)域寫字樓市場租售情況的調查121、南崗中心區(qū)12（1）南崗中心區(qū)寫字樓租售價位調查13（2）南崗中心區(qū)賓館寫字間租賃價格情況13（3）南崗中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調查14（4）南崗中心區(qū)寫字樓客戶特征：15a、南崗中心區(qū)寫字樓客戶

2、調查15b、寫字樓客戶企業(yè)性質16c、寫字樓用戶企業(yè)規(guī)模172、省政府中心區(qū)17（1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價位調查17（2）省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調查18（3）省政府中心區(qū)寫字樓客戶特征19a、省政府中心區(qū)寫字樓客戶調查19b、寫字樓客戶企業(yè)性質21c、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模213、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)22（1）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓租售價位調查22（2）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)賓館寫字間租賃價格調查22（3）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調查23（4）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶特征23a、地王大廈投資型客戶分析23b、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質24c、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模244、道里中心

3、區(qū)25（1）道里中心區(qū)寫字樓租售價位調查26（2）道里中心區(qū)賓館寫字間租賃價格調查26（3）道里中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調查26（4）道里中心區(qū)寫字樓客戶特征27a、道里中心區(qū)寫字樓客戶調查27b、道里中心區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質27三、哈爾濱寫字樓市場調研結論分析28（一）企業(yè)選擇寫字樓的特征281、新辦小企業(yè)首選住宅辦公282、有實力的服務性行業(yè)開始注重企業(yè)形象293、星級賓館酒店成為寫字樓租客的附加選擇29（二） 寫字樓高首付高利率帶來高成本29（三）會展經濟將帶動cbd寫字樓旺銷30（四）開發(fā)區(qū)寫字樓客戶的特征311、對寫字樓的要求普遍較高312、大面積租購的企業(yè)開始增多31（五）哈爾濱寫

4、字樓市場未來趨勢售價租金整體回落311、哈爾濱本土企業(yè)購買力不足322、金融政策始終沒有放開323、政府對企業(yè)相關政策不清晰32一、哈爾濱寫字樓的發(fā)展歷史哈爾濱是金、清兩代王朝的發(fā)祥地。公元1115年，金代在上京（哈爾濱阿城市）建都。19世紀末，哈爾濱已出現村屯數十個，居民約3萬人，交通、貿易、人口等經濟因素開始膨脹,為城市的形成與發(fā)展奠定了基礎。1896年至1903年，隨著中東鐵路建設，工商業(yè)及人口開始在哈爾濱一帶聚集。中東鐵路建成時，哈爾濱已經形成近代城市的雛形。20世紀初，哈爾濱已成為國際性商埠，先后有33個國家的16萬余僑民聚集這里，16個國家在此設領事館。與此同時，中國民族資本也有了

5、較大發(fā)展，建立起哈爾濱在當時的北滿經濟中心和國際都市地位。隨著經濟的繁榮，哈爾濱自1896年開始興建了眾多的歐式寫字樓，形成了最早的辦公樓群，解放以后這些辦公樓又統一歸國家所有。（一）辦公樓的公有化國有分配制新中國成立以后，政府通過沒收敵偽房地產和住宅的方式，迅速確定了辦公樓及住宅的國有化基礎；并將這些辦公樓及住宅分配給政府機關和國家職工。建國后哈爾濱政府接管辦公樓分配表建設時間原使用機構現使用機構地址1909年俄國僑民會教育書店道里區(qū)中央大街122號1912年橫濱正金銀行黑龍江省美術館道里區(qū)地段街133號1923年英國匯豐銀行中國銀行哈爾濱分行道里區(qū)兆麟街37號1932年滿洲中央銀行中國工商

6、銀行田地支行道里區(qū)田地街115號1906年中東鐵路管理局哈爾濱鐵路局南崗區(qū)西大直街51號1925年南滿鐵路駐哈辦事處哈爾濱鐵路公安局南崗區(qū)紅軍街108號1902年華俄道勝銀行黑龍江省工商聯合會南崗區(qū)紅軍街77號1907年中東鐵路中央電話局鐵路中心醫(yī)院辦公樓南崗區(qū)銀行街31號1920年蘇僑音樂?？茖W校黑龍江省外事辦公室南崗區(qū)奮斗路292號1922年吉黑郵政管理局黑龍江省郵電管理局南崗區(qū)民益街100號1928年銀行農業(yè)銀行道外支行道外區(qū)北四道街18號1936年哈爾濱弘報會館黑龍江日報社道里區(qū)經緯街5號1925年哈爾濱萬國儲蓄會哈爾濱教育委員會道里區(qū)中央大街1號1923年德國領事館省供銷合作聯合社道

7、里區(qū)西二道街6號1920年丹麥領事館市文學藝術界聯合會道里區(qū)田地街89號隨著新中國經濟建設的發(fā)展，國家也開始集中建設辦公樓及工商業(yè)用房，形成了一些設計和功能比較簡樸，但施工質量較高的建筑。這些房地產投資都是在國家高度統一的計劃體制下完成的，是集中投資建設的結果。到1979年，我國城鎮(zhèn)房地產建設投資90%以上是來自中央和地方政府的財政撥款，政府基本上是房地產產品的惟一供給者。（二）政府機構改革促進了寫字樓的市場化 1978年12月中共十一屆三中全會以后，政府在1982年、1988年、1993年和1998年進行了四次大的機構改革和行政體制改革。 1982年的第一次改革，是一次有益的探索，加快了干部

8、隊伍的年輕化，但沒有觸動高度集中的計劃經濟管理體制，沒有實現政府職能的轉變。 1988年的第二次政府機構改革首次提出了轉變政府職能的要求，強調政府的經濟管理部門要從直接管理轉變?yōu)橐蚤g接管理為主，強化宏觀管理職能，淡化微觀管理。改革的重點是那些與經濟體制改革關系密切的經濟管理部門。 黑龍江省及哈爾濱市政府機關在1988年的改革中開始精簡機構，省市部分委辦廳局開始合并，重復性的處室按計劃精簡，被精簡下來的處室隨即轉變?yōu)榻洕鷮嶓w的專業(yè)公司，并配有相應的行政級別，兼有政府權利，依舊在政府機關辦公樓內無償使用寫字間辦公。在計劃經濟體制下，配有政府權利的國企專業(yè)公司形成了行業(yè)壟斷，發(fā)展迅猛，經濟效益巨增。

9、90年代初，這些公司逐漸開始興建自己的寫字樓，并陸續(xù)從政府機關的辦公樓內遷出。90年代初國企專業(yè)公司興建的部分寫字樓（現已對外租賃）所在區(qū)域寫字樓名稱地址所屬單位政府主管部門南崗區(qū)汽車大廈東大直街96號哈爾濱汽車工業(yè)總公司市政府汽車工業(yè)辦公室南崗區(qū)cmec大廈東大直街98號黑龍江省機械設備進出口公司黑龍江省機械工業(yè)委員會南崗區(qū)中石大廈東大直街100號中國石油哈爾濱銷售公司國務院石油工業(yè)部直屬南崗區(qū)金融大廈紅軍街24號哈爾濱市人民銀行中國人民銀行沈陽中心行南崗區(qū)宣信辦公樓宣信街27號省政府體改委黑龍江省人民政府南崗區(qū)中海大廈宣化街110號黑龍江海外發(fā)展總公司黑龍江計劃經濟委員會南崗區(qū)國際公司大廈

10、中宣街20號黑龍江省國際經濟技術合作公司黑龍江省人民政府南崗區(qū)龍邦大廈一曼街188號東煤集團黑龍江省煤炭工業(yè)管理局南崗區(qū)新發(fā)展大廈果戈里大街328號黑龍江鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯營公司黑龍江省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理局南崗區(qū)海葳大廈果戈里大街21號黑龍江省高等級公路工程公司黑龍江省公路局南崗區(qū)北國飯店果戈里大街327號黑龍江省燃料總公司黑龍江省物資局道理區(qū)遠東大廈友誼路392號省國際工程技術合作集團股份有限公司黑龍江省人民政府道外區(qū)龍菜大廈景陽街248號黑龍江省蔬菜公司黑龍江省供銷社道外區(qū)星河大廈景陽街181號黑龍江省農業(yè)生產資料公司黑龍江省供銷社香坊區(qū)外貿大廈珠江路106號省級12家專業(yè)進出口公司黑龍江省對外貿易經濟

11、廳香坊區(qū)外貿糧油大廈中山路122號黑龍江糧油食品（集團）進出口公司黑龍江省對外貿易經濟廳1993年政府的第三次機構改革是在確立社會主義市場經濟體制的背景下進行的，它的核心任務是在推進經濟體制改革、建立市場經濟的同時，建立起有中國特色的、適應社會主義市場經濟體制的行政管理體制。根據改革方案，政府組成部門、直屬機構、辦事機構要減少27個，人員減少20%。黑龍江省及哈爾濱市政府直屬機關在這次的機構改革中相繼撤消了省市的化工局、物資局、電業(yè)局、郵電管理局等機關單位，被撤消的機關與政府脫鉤轉制為集團企業(yè)，逐步縮減財政性撥款，實行獨立的經濟合算，自負盈虧。第三次機構改革后，哈爾濱市在短暫的幾年里出現了上百

12、家國有專業(yè)公司，并隨著政府機關超編人員的分流，各家公司的員工人數逐步地擴大，繼而成立了若干專項的子公司，導致辦公環(huán)境越來越擁擠，許多國有專業(yè)公司的子公司開始選擇租賃寫字樓或賓館辦公。自1994年起，哈爾濱寫字樓租賃市場逐漸活躍起來，擁有自家寫字樓的企業(yè)也看好市場機會將空置的寫字間出租給剛起步的新公司。1998年政府開始了第四次機構改革和經濟體制改革，改革的目標是：建立辦事高效、運轉協調、行為規(guī)范的政府行政管理體系，完善國家公務員制度，建設高素質的專業(yè)化行政管理隊伍，逐步建立適應社會主義市場經濟體制的有中國特色的政府行政管理體制。第四次改革之后，政府原有的機構僅保留了財政、教育、衛(wèi)生、公安、民政

13、、建設、人民銀行、農業(yè)、交通、勞動、人事等部門，其余機構全部撤消，其管理職能均劃歸到新組建的經貿委和發(fā)改委等部門。第四次改革對以往黑龍江省及哈爾濱政府改制的企業(yè)沖擊巨大，除電信、金融、電力、石油、煙草等少數國家壟斷企業(yè)仍然可以良性運轉擴大發(fā)展之外，像外貿、煤炭、物資、林業(yè)、機械、冶金、紡織、土畜產、供銷等原政府轉制的企業(yè)公司均失去壟斷地位，經營舉步為艱，大量的工作人員陸續(xù)下崗。為了扭轉被動的局面維持生計，大多數虧損企業(yè)公司利用自己辦公地理位置優(yōu)越的條件開始將自用的寫字樓出租，如地處省政府辦公區(qū)的原國防科工委、機械工業(yè)廳、對外經濟貿易廳、國際公司均將大部分寫字間整層出租。至此，原政府機構及國有企

14、業(yè)辦公樓在哈爾濱寫字樓租賃市場上占有了相當大的比例，由于其均處于cod之內，在地理位置上極其優(yōu)越，租賃情況一直看好。（三）哈埠賓館寫字樓租賃市場的后起之秀哈爾濱市在改革開放以前的高檔賓館均由省市政府接待辦公室和旅游局直接管理，普通賓館由商業(yè)局統一管理，賓館的建設維護由財政性撥款解決。改革開放前，高檔賓館除接待外國來賓及中央、省外政府官員及政府大型會議代表之外，均不對外營業(yè)。改革開放前省市政府管理的賓館一覽表賓館名稱地址主管單位花園邨賓館南崗區(qū)海關街2號黑龍江省政府接待辦公室和平邨賓館南崗區(qū)中山路171號黑龍江省委辦公廳北方大廈南崗區(qū)花園街403號黑龍江省政府接待辦公室哈爾濱國際旅行社賓館南崗區(qū)

15、紅軍街25號黑龍江省外事辦公室哈爾濱華僑飯店南崗區(qū)紅軍街72號哈爾濱市旅游局友誼宮賓館道里區(qū)友誼路263號哈爾濱市政府接待辦公室馬迭爾賓館道里區(qū)中央大街89號哈爾濱市旅游局天鵝飯店香坊區(qū)中山路95號黑龍江省接待辦公室改革開放以后，哈爾濱市加快了經濟建設的步伐，省市政府機關及國有企業(yè)開始興辦第三產業(yè)，一時間幾乎所有的省市機關及事業(yè)單位和國有企業(yè)以及駐哈中直單位都建立了勞動服務公司，并以第三產業(yè)為主展開經營，結合哈爾濱的地理環(huán)境優(yōu)勢建立了眾多的星級賓館。 改革開放后哈爾濱興建的國有（部分）星級賓館賓館名稱地址服務等級投資單位黑龍江林苑賓館道里區(qū)田地街118號黑龍江省森工總局哈爾濱望江賓館道里區(qū)河圖

16、街175號大慶石油化工總廠哈爾濱星河賓館道外區(qū)承德街186號省生產資料總公司哈爾濱秀水賓館南崗區(qū)果戈里大街174號市經濟協作委員會哈爾濱鑫鑫賓館南崗區(qū)東大直街108號黑龍江省國家稅務局八一賓館南崗區(qū)文廟街9號黑龍江省軍區(qū)哈爾濱天竹賓館南崗區(qū)松花江街6號哈爾濱鐵路局哈爾濱龍運賓館南崗區(qū)春申街28號哈爾濱公路客運公司哈爾濱大慶賓館南崗區(qū)國民街23號大慶市人民政府哈爾濱藍天賓館南崗區(qū)中山路169號空軍016部隊黑龍江銀河賓館南崗區(qū)中山路252號黑龍江省物資局帕弗爾賓館南崗區(qū)郵政街黑龍江省電力工業(yè)局龍門大廈南崗區(qū)鐵路街黑龍江省旅游局這些賓館最初的經營對象只是以招待全國各地系統內兄弟單位為主，入住率不是

17、很高，但隨著經濟的放開，全國各地的廠礦企業(yè)紛紛進入哈埠市場設立辦事機構，賓館開始對外常年出租寫字間，收益頗豐。由于許多賓館都是政府機關及企業(yè)投資開辦的，所以在租賃寫字間的客源方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，很多外地企業(yè)駐哈機構幾乎都是租賃當地關系單位的賓館，如：銀河賓館隸屬于省物資局，來自全國各地的建材、鋼鐵企業(yè)的辦事機構都因與省物資局有著直接的業(yè)務關系而常年租賃銀河賓館的寫字間開展業(yè)務。為了能夠吸引到更多的外埠企業(yè)駐哈機構租賃寫字間，各家賓館都開始進行內部裝修并建立商務中心及娛樂配套設施，逐漸向國際標準化商務酒店的方向發(fā)展。（四）民營企業(yè)的發(fā)展推動了寫字樓市場的繁榮改革開放中期，哈爾濱民營企業(yè)發(fā)展迅

18、猛，松雷集團、鐵力集團、哈磁集團、東方集團、相繼建造了自用寫字樓，在改善了自身企業(yè)辦公環(huán)境的基礎上，開始將空置的寫字間推向租賃市場，尤其是東方集團的寫字樓，由于地處省委辦公區(qū)的花園街，毗鄰秋林商圈，地理位置優(yōu)越，出租率達到了90%。民營企業(yè)的發(fā)展逐漸推動了哈爾濱市經濟格局的改變，目前哈爾濱民營企業(yè)總數達到了2300余家，相對地擴大了哈爾濱寫字樓市場的需求。2000年始，由于民營企業(yè)發(fā)展空間的壯大，民營企業(yè)開始大規(guī)模建造寫字樓，如人和集團、圣泰制藥、歐替藥業(yè)、濟仁藥業(yè)、金都普樂實業(yè)、億陽集團、新中新電子、光宇集團相繼建成了自己的寫字樓，以寫字樓為標識樹立自己的企業(yè)形象，并為擴大企業(yè)影響，產生聚集

19、效應，面向中小民營企業(yè)租賃部分寫字間，以寫字樓為聚焦點，形成多個民營企業(yè)園區(qū)開始享受相應的優(yōu)惠政策。（五）開發(fā)區(qū)打造新經濟，寫字樓演繹cbd哈爾濱開發(fā)區(qū)是由國家級哈爾濱經濟技術開發(fā)區(qū)和國家級哈爾濱高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)于2001年11月合并組成。哈經開區(qū)、高新區(qū)分別創(chuàng)建于 1991年和1988年，分別于1991年1993和年經國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)?，F集中區(qū)規(guī)劃總面積30.7平方公里。設有南崗、哈平路和迎賓路三個集中區(qū)。南崗集中區(qū)主要作為高新技術項目孵化和企業(yè)研發(fā)基地，金融、保險、中介服務、餐飲、旅游、文化、休閑、娛樂中心，國內外著名大公司總部及駐哈分支機構的集中地； 1989年11月，哈爾濱開

20、發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)興建了第一座寫字樓，即：“哈爾濱高科技創(chuàng)業(yè)中心”。此后，隨著南崗集中區(qū)的發(fā)展，大批的高新技術產業(yè)開始進入，在這一時期相繼建成了哈氣辦公樓、四海寫字樓、中國移動綜合樓、開發(fā)區(qū)管理委員會綜合樓等。1994年之后，眾多的國內外高科技企業(yè)在開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下進入開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)，寫字樓的需求迅速增長，房地產開發(fā)商也看好這個時機紛紛進入開發(fā)區(qū)興建寫字樓及住宅。通過十余年的建設，開發(fā)區(qū)的房地產開發(fā)形成了巨大的規(guī)模，尤其是南崗集中區(qū)自1994年起相繼建成了遠東商務中心、萬寶大廈、樂業(yè)大廈、華輝商貿中心等多座寫字樓。目前，開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)有中國銀行開發(fā)區(qū)支行等各有關金融機構的分支機構7家；保險公司

21、3家，投資類咨詢公司14家；通訊類企業(yè)17家；中介服務機構26家；餐飲類企業(yè)121家；交通運輸企業(yè)69家；貿易類企業(yè)282家；科技型企業(yè)504家，還有已建成及即將完工的華風世貿廣場、福斯特大廈、星河國際、中融國際大廈、盟科匯及景觀新都市等可利用的房產61處，更有著四通八達的交通干線。經過10年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)具備了建設城市cbd的雛形。二、哈爾濱寫字樓市場發(fā)展現狀（一）哈埠寫字樓辦公區(qū)域的劃分哈爾濱市原有的寫字樓分布比較集中，主要分布在哈站地區(qū)、秋林商圈、省政府、道里中心區(qū)四大區(qū)域，2004年初期則呈現出東移趨勢，尤以會展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)未來3年內將會有多個項目進入市場。從目前的寫字樓分布的情

22、況和未來發(fā)展趨勢來看，寫字樓區(qū)域大體可劃分為：南崗中心區(qū)、道里中心區(qū)、省政府中心區(qū)、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)四大部分，松北新區(qū)、群力新區(qū)、平房區(qū)占有的比例較小，暫不具備規(guī)模。寫字樓分布區(qū)域劃分明細表分布區(qū)域劃分范圍南崗中心區(qū)哈站地區(qū)-秋林地區(qū)-煙廠地區(qū)-宣化地區(qū)-教化地區(qū)-和興地區(qū)；省政府中心區(qū)和平路-中山路-中宣街-文府街-文治街-文政街-文昌街開發(fā)南崗集中區(qū)贛水路-民航路-鴻翔路-衡山路-珠江路-嵩山路-紅旗大街-湘江路-閩江路-海河路-遼河路-淮河路-黃河路；道里中心區(qū)經緯街-地段街-友誼路-哈藥路-新陽路；（二）哈埠寫字樓租賃市場供給形態(tài)的劃分哈爾濱寫字樓供應的來源主要劃分為：專業(yè)化寫字樓、政

23、府機關及企業(yè)閑置的辦公樓、賓館、臨街底層商服。另外，一些小型服務類企業(yè)為減少經費開支選擇了居民住宅為辦公場所。（三）各區(qū)域寫字樓市場租售情況的調查1、南崗中心區(qū) 南崗中心區(qū)屬于哈爾濱老辦公區(qū)域，自1954年松江省與黑龍江省合并之后，中共黑龍江省委員會就設立在秋林區(qū)域的花園街，此后各直屬黨政機關均設置在省委周圍，形成了黨政辦公區(qū)。90年代至今，隨著經濟的發(fā)展，南崗中心區(qū)成為了發(fā)展調控的樞紐地帶，在秋林地區(qū)、紅軍街地區(qū)、煙廠地區(qū)相繼建設了汽車大廈、新發(fā)展大廈、深業(yè)大廈、滬士大廈、華驛大廈、錦繡科技大廈、遠大商務公寓、恒運大廈、龍工大廈、金融大廈、北亞大廈、東方大廈、奧維斯發(fā)展大廈、船舶大廈、大世界

24、寫字樓等多座寫字樓。目前，這些寫字樓業(yè)態(tài)多數運行良好，空置率較低。（1）南崗中心區(qū)寫字樓租售價位調查寫字樓名稱層數使用面積售 價（s）租（天/米2）銷售率出租率奧維斯28層50-120014000.00/米24.0012%57%恒運大廈28層20-48010000.00/米23.0011%73%中寶大廈17層28-8009000.00/米23.007%47%遠大商務公寓22層57-26810500.00/米22.4025%（?。?0%新發(fā)展大廈8層15-32不出售2.0085%滬士大廈30層40-120不出售2.3087%深業(yè)大廈31層50-1507500/米2商住2.5060%（?。?0%華

25、驛大廈27層65-240不出售4.0067%北亞大廈18層45-120不出售3.0078%船舶大廈16層50-230不出售2.0042%錦秀科技大廈20層28-120不出售2.5067%東方大廈18層65-240不出售3.0093%（2）南崗中心區(qū)賓館寫字間租賃價格情況賓館名稱地址服務等級日租金/ 米2哈爾濱華融飯店南崗區(qū)頤園街2號5.00元黑龍江帕弗爾賓館南崗區(qū)郵政街79號3.00元哈爾濱大慶賓館南崗區(qū)國民街23號2.70元黑龍江銀河賓館南崗區(qū)中山路252號4.00元哈爾濱哈特酒店南崗區(qū)西大直街108號2.50元哈爾濱華威商務酒店南崗區(qū)花園街368號2.50元哈爾濱龍達瑞吉商務酒店南崗區(qū)海城

26、街156號2.00元哈爾濱北北大酒店南崗區(qū)春申街2號2.00元哈爾濱八一賓館南崗區(qū)文廟街9號2.00元35（3）南崗中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調查項目奧維斯恒運大廈中寶大廈遠大商務滬士大廈華驛大廈北亞大廈船舶大廈錦繡大廈開發(fā)商奧威斯集團恒運集團中寶公司東力地產臺灣滬士省郵政局北亞集團哈工程大學錦繡集團寫字樓等級5a甲級甲級賓館商住一體甲級寫字樓5a級智能化普通寫字樓甲級寫字樓甲級落成時間2004.122002 2004.052003.0419991997199820042001網絡設施adsladsladsladsladsladsl無adsladsl電梯8部4部4部2部4部4部4部3部2部總建筑

27、面積40265m230000m233100m231000m241284 m243000m213000m222000m232000m2寫字樓面積18504m213240m216700m231000m232700 m212000m213000m25300m212300m層高2.8米3.3米3.3米2.8米2.8米3.3米2.8米3.2米3.2米大型餐廳600 m2400 m2800 m2無無800m2無600 m2無室內停車場地下2層地下2層地下2層地下1層地下3層地下2層地下1層地下2層地下2層泊車位2401001008020018080130100首層大廳600 m2 200 m2600 m2

28、300m2240m2800 m2500 m2300m2無多功能會議廳1000 m2600 m2無無無1200m2750 m2無600m2煙感報警有有有有有有有有有自動噴淋系統有有有有有有有有有中央空調有有有有有有有無有監(jiān)控設備有有有有有有有有有大型購物有無有有有有無無有物業(yè)管理戴德梁行恒運物業(yè)中寶公司億宏物業(yè)滬士管理華驛賓館北亞物業(yè)哈工程錦繡物業(yè)洗浴中心無無有無無有無無無游泳館無無有無無有無無無健身房有有有無無有無無有（4）南崗中心區(qū)寫字樓客戶特征：a、南崗中心區(qū)寫字樓客戶調查寫字樓名稱單位名稱樓層行業(yè)使用性質中寶大廈哈爾濱丁和科技有限公司12層gpw綠色防水劑租賃中寶大廈哈爾濱韋氏電器有限公

29、司14層工業(yè)電器租賃中寶大廈琦瑞美容用品有限公司10層美容用品租賃中寶大廈參美天賜康產業(yè)集團14層醫(yī)藥租賃中寶大廈哈爾濱圣邦微電子有限公司10層質量管理系統租賃中寶大廈加利福尼亞夏尼國際語言中心5層國際語言教育租賃恒運大廈哈爾濱弘明商貿有限責任公司8層美容用品租賃恒運大廈哈爾濱海洲營銷有限公司12層企業(yè)顧問租賃恒運大廈黑龍江省假日旅行社6層國內旅游租賃恒運大廈宏程廣告翻譯有限公司17層翻譯租賃恒運大廈哈爾濱冬之星旅行社有限公司28層國內旅游租賃恒運大廈宇洋出國留學服務有限公司19層留學服務租賃恒運大廈哈爾濱報達營銷有限公司9層手機代理租賃恒運大廈黑龍江啟南律師事務所11層法律事務租賃恒運大廈浮

30、想科技開發(fā)有限責任公司8層旅游軟件租賃恒運大廈哈爾濱哈科電子公司27層網絡軟件租賃恒運大廈銀河基金管理有限公司4層投資基金租賃恒運大廈東澤計算機培訓中心6層計算機培訓租賃恒運大廈哈爾濱環(huán)球國際旅行社17層邊境旅游租賃恒運大廈卓越致遠教育咨詢有限公司20層企業(yè)高端培訓租賃恒運大廈哈爾濱江帆旅游有限公司8層邊境旅游租賃恒運大廈北斗哈爾濱分公司16層it產品租賃恒運大廈“達達貓“兒童用品15層兒童用品租賃恒運大廈哈爾濱大生藥品有限公司12層醫(yī)藥租賃恒運大廈新藝文化交流有限責任公司28層文化傳播租賃奧威斯哈爾濱時代網絡有限公司22層門戶網站建設租賃奧威斯百勝餐飲集團哈爾濱分公司26層肯德基食品租賃奧威

31、斯（西門子）哈爾濱辦事處30層通訊產品租賃奧威斯美國通用電器哈爾濱辦事處27層電器產品租賃奧威斯愛立信（中國）哈爾濱辦事處25層通信產品租賃滬士大廈金馬科技17層教育軟件租賃滬士大廈哈爾濱麗瑞商貿有限公司7層美容美發(fā)用品租賃滬士大廈濱才國際交流有限公司12層因私留學服務租賃滬士大廈金東紙業(yè)有限公司駐哈辦13層印刷紙張租賃滬士大廈華瑞制藥黑龍江代表處8層藥品銷售租賃滬士大廈露西國際商務咨詢有限公司22層對俄貿易服務租賃滬士大廈金視野教育科技有限公司10層學習卡租賃滬士大廈哈爾濱偉視達影視器材公司8層攝影器材租賃滬士大廈奇酷地帶黑龍江（加盟）總部13層影視器材租賃滬士大廈開宇美容美發(fā)機構29層美容

32、美發(fā)學校租賃滬士大廈紫光科技網絡有限公司15層網絡產品租賃滬士大廈哈爾濱普林辦公用品經銷部13層辦公自動化產品租賃滬士大廈北京豹馳技術發(fā)展有限公司14層印刷機租賃滬士大廈哈爾濱金蝶美容公司11層美容用品租賃滬士大廈黑龍江永樂經貿有限公司20層化妝品、日用百貨租賃滬士大廈韓國啟明大學中國辦事處12層留學租賃滬士大廈平安保險哈爾濱分公司（壽險）4層保險租賃滬士大廈英國劍橋教育組織中國代表處15層留學租賃滬士大廈黑龍江省中國國際旅行社11層境外旅游租賃新發(fā)展大廈哈爾濱球迷協會8層團體租賃新發(fā)展大廈鴻德霖經濟貿易有限公司8層經貿租賃新發(fā)展大廈愛第爾動畫工作室6層電腦設計租賃新發(fā)展大廈匯申展覽（哈爾濱）

33、有限公司7層展覽公司租賃新發(fā)展大廈渴康集團1層醫(yī)療保健品租賃新發(fā)展大廈山石科技6層網站制作租賃新發(fā)展大廈湖北上寶服裝有限公司4層服裝團購租賃新發(fā)展大廈哈爾濱市博澳科技  市場部6層長途通訊租賃新發(fā)展大廈國際機械展覽會7層專業(yè)展覽會租賃東方大廈東方澳新出國服務有限公司8層移民服務租賃東方大廈黑龍江海外旅游總公司境外旅游租賃東方大廈哈爾濱鷺濱工業(yè)電子有限公司7層數控設備租賃東方大廈新華人壽保險公司2、3層人壽保險租賃東方大廈利百代投資顧問有限公司7層投資咨詢租賃東方大廈英特爾(中 國)有限公司10層it租賃東方大廈國泰君安證券8層股票證券租賃東方大廈昆侖電子有限公司7

34、層軟件租賃b、寫字樓客戶企業(yè)性質在南崗中心區(qū)出售和出租的寫字樓，入住的公司里私營企業(yè)占了總量的90%，他們是寫字樓的主要需求者。在客戶行業(yè)的調查結果中，旅游公司占20%、it業(yè)占36%、貿易占15 %、保險公司占5%、廣告咨詢設計等專業(yè)公司占14%、其他占10%。c、寫字樓用戶企業(yè)規(guī)模 從辦公人數來看，寫字樓內多數公司規(guī)模較小，10人以下規(guī)模的占到了58.6%，構成了主流客戶，并且絕大部分公司規(guī)模在20人以下，占75.8%。從辦公面積的客戶需求來看，需求最大的是50平方米100平方米的辦公空間(42%)，對200平方米以下面積的需求則達到了25%，這反映了多數公司及辦事處規(guī)模小的特點。從租期來

35、看，一般寫字樓的起租期都是一到兩年，并且絕大多數客戶都選擇租樓，因此，客戶的流動性很強。2、省政府中心區(qū)省政府中心區(qū)是我省政治、經濟、文化的中心，是聯系南崗、動力兩區(qū)的樞紐，又鄰近香坊區(qū)，區(qū)域內共有省直機關30余家，260多個原政府改制企業(yè)。90年代末，隨著政府機構改革，政府辦公樓空置率上升，省政府機關事務管理局作為政府辦公樓的物業(yè)管理機構開始向外租賃空閑的寫字樓，由于租賃價格均在2.00元/米/日以下，出租率達到90%以上。（1）省政府中心區(qū)寫字樓租售價位調查寫字樓名稱層數使用面積售 價（s）租（天/米2）銷售率出租率創(chuàng)展國際24層45-5008200.00/米2常青大廈30層25-2402

36、-3.00元73%齊魯大廈26層15-1001.90元85%保利大廈15層50-6004.50元65%長江國際大廈22層30-1200 m27000.00/米223%期房（2）省政府中心區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調查項目常青大廈保利科技大廈齊魯大廈創(chuàng)展國際長江國際大廈開發(fā)商富陽置業(yè)保利大廈山東省政府北亞集團、華東房地產黑龍江永泰建設寫字樓等級甲級3a級賓館甲級復合式寫字樓落成時間2001200120022005.102006.5網絡設施無adsl無adsladsl電梯4部（lg）4部2部3部4部總建筑面積43000 m218000m221650 m255959.42m232600m2寫字樓面積（s）

37、28000 m212000 m28640 m211638.45m219826 m2層高3.2米3.2米2.8米一層5.0米3.4米大型餐廳無有600 m2待定待定室內停車場地下2層地下2層地下2層地下2層地下2層泊車位100100100200160首層大廳600m2 600m2300 m2800m21000 m2多功能會議廳400m2800m2無700 m2待定煙感報警有有有有有自動噴淋系統有有有有有中央空調有有有有有監(jiān)控設備有有有有有大型購物無無無無待定物業(yè)管理富陽物業(yè)華天物業(yè)齊魯商務酒店暫無深圳物業(yè)管理公司洗浴中心無無無無無游泳館無無無無無健身房無無無無有（3）省政府中心區(qū)寫字樓客戶特征a

38、、省政府中心區(qū)寫字樓客戶調查寫字樓名稱單位名稱樓層行業(yè)使用性質常青大廈哈爾濱康輝國際旅行社8層旅游產權常青大廈哈爾濱南格公司11層醫(yī)藥租賃常青大廈格悅高新科技開發(fā)公司28層消防器材產權常青大廈山東航空公司哈爾濱營業(yè)部10層民航票務租賃常青大廈深圳市南凌科技發(fā)展有限公司23層系統集成軟件租賃常青大廈深圳市明華澳漢科技有限公司16層智能卡租賃常青大廈廣聯達慧中軟件技術有限公司18層軟件租賃常青大廈哈爾濱市巨豐電腦有限公司18層軟件應用系統租賃常青大廈如新nuskin-bdit24層保健品租賃常青大廈深圳市拓鑫科技有限公司13層軟件租賃常青大廈哈爾濱四環(huán)醫(yī)藥有限公司13層醫(yī)藥租賃常青大廈新中大軟件股

39、份有限公司18層軟件租賃常青大廈仁大律師事務所13層法律租賃常青大廈哈爾濱芝溢堂醫(yī)藥有限公司13層醫(yī)藥租賃常青大廈格瑞普信息技術有限公司22層智能網絡租賃常青大廈黑大同慶軟件工程公司20層計算機機房工程產權常青大廈新中大軟件股份有限公司18層電子商務軟件產權常青大廈中國電信黃頁黑龍江分公司12層電信租賃常青大廈上海新晃制冷機械有限公司14層制冷設備租賃常青大廈深圳航空哈爾濱營業(yè)部14層航空票務租賃常青大廈哈爾濱杰邦拍賣有限責任公司19層拍賣租賃常青大廈省龍行國際貿易有限公司19層邊貿產權常青大廈哈爾濱進恒管理咨詢公司26層人力資源租賃常青大廈哈爾濱天戈草業(yè)有限公司19層園林規(guī)劃產權常青大廈哈爾

40、濱朗坤化工科技有限公司19層化工租賃常青大廈哈爾濱華強實業(yè)有限責任公司12層智能追蹤系統租賃常青大廈哈爾濱松源科技工程有限公司18層工業(yè)儀表租賃常青大廈中國外運黑龍江公司14層國際運輸產權常青大廈創(chuàng)信(哈爾濱)市場調查公司8層行業(yè)市場調查租賃常青大廈黑龍江省穆棱富邦集團13層實木地板租賃常青大廈亨邦生化公司13層塑料原料租賃常青大廈中國企業(yè)網6層網絡租賃常青大廈華日空調通風設備有限公司6層空調租賃常青大廈完達山電子商務有限公司17層電子商務產權常青大廈奧的斯（otis）電梯公司15層電梯銷售安裝租賃常青大廈中企動力科技公司哈爾濱公司6層機械工業(yè)租賃常青大廈黑龍江三秀貿易有限公司28層日用化工產

41、品租賃常青大廈市吉光發(fā)光科技有限公司23層稀土納米材料租賃常青大廈北京西門子通信有限公司16層通信設備租賃常青大廈哈爾濱科技書店1層專業(yè)書籍租賃常青大廈哈爾濱攀事達醫(yī)療器械經銷部24層醫(yī)療器械租賃常青大廈大目標廣告策劃公司11層廣告租賃常青大廈平和醫(yī)藥有限公司2層醫(yī)藥租賃常青大廈哈爾濱德隆電子技術有限公司17層軟件租賃常青大廈哈爾濱佳越電子有限公司16層軟件租賃常青大廈哈爾濱亞訊通信有限公司11層無線發(fā)射器租賃常青大廈南凌科技發(fā)展哈爾濱分公司13層軟件租賃常青大廈黑龍江威聯裝飾工程有限公司16層設計裝潢租賃保利科技大廈黑龍江延伸期貨經紀有限公司2層期貨交易產權保利科技大廈北京新網數碼信息技術公

42、司7層it行業(yè)租賃保利科技大廈黑龍江省新巨豐裝飾有限公司12層裝飾工程產權（500米）保利科技大廈哈爾濱新一方科技開發(fā)公司7層西門子樓宇控制租賃保利科技大廈黑龍江省盛鼎數碼科技公司4層多媒體信息產權（350米）保利科技大廈日本富士達電梯哈爾濱公司7層電梯安裝銷售租賃保利科技大廈哈爾濱市創(chuàng)意思維廣告公司5層廣告制作租賃保利科技大廈遠大空調哈爾濱辦事處5層中央空調系統租賃保利科技大廈哈爾濱市東澤外國語學校8層教學產權600米保利科技大廈雅芳中國有限公司黑龍江公司4層化妝品產權（300米）保利科技大廈北京博力特新創(chuàng)技術有限公司7層美國愛克賽ups租賃保利科技大廈熊貓移動通信設備有限公司14層移動通信

43、設備產權（350米）保利科技大廈大宇國際哈爾濱代表處5層機械設備租賃保利科技大廈韓亞航空公司6層航空票務、旅游租賃保利科技大廈聯想有限公司哈爾濱辦事處3層計算機租賃保利科技大廈華為通訊哈爾濱維護中心11層通訊設備產權（400米）保利科技大廈艾默生服務網絡(哈爾濱)13層it業(yè)租賃保利科技大廈哈爾濱深思軟件開發(fā)有限公司8層軟件開發(fā)租賃保利科技大廈施耐德電氣(中國)投資公司6層電氣租賃保利科技大廈斯達康有限公司哈爾濱辦事處2層ut產品租賃保利科技大廈越洋出入境咨詢服務有限公司6層出入境服務租賃保利科技大廈深圳富通集團哈爾濱公司8層電器租賃齊魯大廈山東航空集團公司營業(yè)部10層航空票務租賃齊魯大廈三隆

44、期貨經濟有限公司11層期貨交易租賃齊魯大廈西安挖掘機哈銷售處8層機械設備租賃齊魯大廈哈爾濱遠方科技有限責任公司4層軟件租賃齊魯大廈哈爾濱舒爾工貿有限責任公司7層工業(yè)產品租賃齊魯大廈普納櫥柜3層櫥具租賃齊魯大廈哈爾濱世紀宏巖旅游有限公司7層旅游租賃齊魯大廈大宇重工哈爾濱辦事處7層韓國機械租賃齊魯大廈哈爾濱遠方科技發(fā)展有限公司4層電腦租賃齊魯大廈黑龍江農墾鴻鵠旅游有限公司10層旅游租賃b、寫字樓客戶企業(yè)性質 由于是以省政府為核心的辦公區(qū)域，選擇在省政府周邊寫字樓辦公的企業(yè)多為國內大型企業(yè)駐哈分支機構，由于這些企業(yè)必須在日常的業(yè)務過程中與政府打交道，故此，選擇在省政府中心區(qū)可以提高企業(yè)的辦事效率。在

45、省政府中心區(qū)出租及出售的寫字樓，入住的公司國內大型企業(yè)駐哈分支機構比例較大，占35%左右；其次是外國企業(yè)在哈埠的辦事處，約占26%；私營企業(yè)以貿易及工業(yè)產品居多（主要是原政府公務員下海經商，從事的與原政府工作相關的業(yè)務）約占18%；國內航空公司駐哈機構占12%；it行業(yè)比例較小，占5%；其他如醫(yī)藥、廣告公司約占4%左右；c、寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模省政府中心區(qū)寫字樓內的企業(yè)比較規(guī)范，相應的管理體制比較健全，從辦公人數上來看，2030人的企業(yè)較多，占65%左右；構成了主流客戶群體，20人以下的企業(yè)較少，占20%左右；大型集團辦公企業(yè)的人數在50100人之間占15%；從辦公面積的客戶需求來看，需求最大的

46、是300-400平方米的敞開式辦公空間約占48%，150300平方米的的需求占26%左右；整層8001000平方米的需求占15%左右；150以下的需求較小，占8%左右。從租期上來看，省政府中心區(qū)的起租期較長，一般在三到五年之間。選擇購買寫字樓的投資型客戶不多，主要是因為省政府將遷移到松北新區(qū)的傳聞，導致投資客戶不敢輕易出手，省政府旁的“創(chuàng)展·國際”寫字樓始終都沒有開盤也有這方面的因素在其中。多數的投資客戶均將會展區(qū)域與省政府中心區(qū)做比較，均側重于開發(fā)區(qū)南崗中心區(qū)的會展中心區(qū)域。3、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)（1）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓租售價位調查寫字樓名稱層數使用面積售 價（s）租（天/米2）

47、銷售率出租率地王大廈19層100-10006500.00/米22.5元/米260%89%星河國際32/43 12000.00/米2整棟銷售福斯特大廈25層50-400 8200.00/米265%中融·國際29層150-3006600.00/米2 2.50元/米243%30%盟科匯5層52-3307600.00/米2萬寶大廈7層27-902.50元/米280%（2）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)賓館寫字間租賃價格調查賓館名稱地址服務等級日租金/ 米2福順天天大酒店開發(fā)區(qū)贛水路20號5.00元哈爾濱新加坡大酒店香坊區(qū)贛水路68號5.00元哈爾濱華旗飯店開發(fā)區(qū)國際會展中心5.00元（3）開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓物業(yè)配套情況調查項目地王大廈盟科匯星河國際福斯特大廈中融國際開發(fā)商開發(fā)區(qū)開發(fā)建設總公司盟科置業(yè)北亞、華東房地產福思特房地產上海中植寫字樓等級3a智能化智能化5a智能化五星級智能化5a智能化落成時間adsl2006.052005.032005.082004.10網絡設施adsladsladsladsladsl電梯2部3-5扶梯7直/12扶4部lg總建筑面積44580m24