開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)中的角色與項目定位精品資料

1、開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)中的角色與項目定位當(dāng)開發(fā)商在中心商業(yè)圈拿到一塊土地后，很容易地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的夢想；商鋪的出售單價表面上大大高于住宅， 市場上也不時傳來某 商鋪鋪王的價格，市調(diào)的結(jié)果也使開發(fā)商的胃口大地提高， 這一切不知 不覺地引導(dǎo)開發(fā)商向大型、超大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍， 似乎商業(yè)地產(chǎn)就 是一座金山，找到了就可以背著麻袋回家數(shù)錢去了。然而現(xiàn)實中，情況大大相反；開發(fā)商在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后，往往不是背上了沉重的債務(wù)包袱；就是整體低價轉(zhuǎn)讓血本無歸；或者賣房賣成房東”不得已成為大業(yè)主或經(jīng)營商。究竟是什么原因造成了這樣的局 面呢？首先讓我們看一看，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)鏈的差異吧。住宅地產(chǎn) 是開發(fā)商建

2、成房屋后賣給業(yè)主， 而后業(yè)主自行居住或自行 出租，交房后交物業(yè)公司進(jìn)行后期物業(yè)管理， 而后業(yè)主自行居住或自行 出租?，F(xiàn)行的法規(guī)對開發(fā)商在住宅地產(chǎn)開發(fā)銷售后，有一個良好的退出機制。 業(yè)主基本上是一個產(chǎn)業(yè)鏈的末端， 住宅開發(fā)一一建設(shè)一一銷售一一交房 物業(yè)管理，完整的交一個圈。商業(yè)地產(chǎn)一一是其開發(fā)的商業(yè)設(shè)施建成后，出售或出租給經(jīng)營者（或經(jīng)營商），經(jīng)營者進(jìn)行營銷、出售商品，是一個長期反復(fù)的生產(chǎn)過程。其商業(yè)建筑的投資，是經(jīng)過多年經(jīng)營的收益后，才能收回的?，F(xiàn)行的法 規(guī)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商沒有一個良好的退出機制。 開發(fā)商必須 在項目開始前，自行安排好退出機制， 否則開發(fā)商不得不成為業(yè)主或經(jīng)（見附件地產(chǎn)

3、項目開發(fā)流程）由于以上的原因， 當(dāng)開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時， 您不得不認(rèn)真地 研究，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)中扮演的角色。 如果開發(fā)商在項目的開發(fā)前不 能很好地把握這一點，您可能就搖身一變成為大業(yè)主或經(jīng)營商。對于這 一點許多開發(fā)商根本沒有意識到； 或者受利益的驅(qū)使， 無視這種角色的 變化，最后走向失敗的道路。讓我們看一看現(xiàn)實中的例子在 zz 市有多處大型的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)設(shè)施建成后，其開發(fā)商基本上成 為大業(yè)主，在經(jīng)營不善后，不得不低價轉(zhuǎn)讓或租賃，背上沉重的債務(wù)包 袱。這在全國和全世界也不凡其例，究其原因：1. 大型商業(yè)設(shè)施賣不完（也不可能賣完） 。2. 大型商業(yè)設(shè)施不能買（經(jīng)營上政策上不允許） 。3

4、. 主力店也不賣商場（物業(yè)） 。4. 從開發(fā)商轉(zhuǎn)為經(jīng)營商準(zhǔn)備不足，人力、物力、資金條件不具備。 從以上的例子可以看出， 開發(fā)商在沒有安排好退出機制前， 開發(fā)商業(yè)地 產(chǎn)的風(fēng)險是巨大的。當(dāng)開發(fā)商認(rèn)真審視了自己的角色后，就會在項目開發(fā)的定位、規(guī)劃、設(shè) 計上有著本質(zhì)的區(qū)別。再讓我們看一看深圳上海北京成功的商業(yè)地產(chǎn)的特點：一 現(xiàn)代商業(yè)建筑的組合形態(tài) 當(dāng)我們考察深圳上海北京成功的商業(yè)地產(chǎn)后， 會發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)代商業(yè)建筑的 組合形態(tài)的共同特點： （ a） 商場伴著寫字樓從開發(fā)的角度 （提高容積率） ，資金運作的手段（現(xiàn)金流） ，商業(yè)運營 的出發(fā)點（人流互動） ，這一建筑組合形態(tài)均體現(xiàn)和滿足了上述各方面 的要求，成

5、為高檔商業(yè)開發(fā)的基本形式。二 商業(yè)建筑的品位與商品的品質(zhì)向高端化發(fā)展 隨著社會的進(jìn)步與富有， 人們更加關(guān)注和重視商業(yè)建筑的外觀和購物環(huán) 境的品位，商品的品牌和品質(zhì)，使其不斷的向高端化發(fā)展。（ b） 品質(zhì)高檔環(huán)境優(yōu) 從而使商業(yè)建筑的設(shè)計更加人性化，商品的品牌和品質(zhì)的高檔化。 對商 業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提出了更高的要求。三 商業(yè)動線更加簡潔明了方便舒適 在商業(yè)開發(fā)項目中，商業(yè)人流動線簡潔 （只有一條），物流動線清晰，車 流動線方便，購物十分舒適。（ c） 一條動線上下走 使人們隨意便捷到達(dá)購物場所，增加了隨機的情趣和機率。 購物人流動 線的公平性，使商鋪無死角，提高了商鋪的均好性。為招商開業(yè)提供了 良好的

6、物業(yè)條件。四 商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展 在商業(yè)項目中，我們看到大量的餐飲娛樂業(yè)態(tài)，其比例有不斷增加的趨 勢。餐飲娛樂業(yè)態(tài)集中分布在建筑的入口地下頂層和邊角。d） 吃喝玩樂在兩頭 從而使商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，向餐飲娛樂購物一體化發(fā)展，滿足消費者的 多項需求，在布局上餐飲娛樂業(yè)態(tài)又充分利用建筑的邊邊角角，與購物 布局形成互補。顧客和經(jīng)營者均樂在其中。正所謂：商場伴著寫字樓，品質(zhì)高檔環(huán)境優(yōu)，一條動線上下走，吃喝玩樂在兩頭。商場伴著寫字樓（住宅）其原因是1. 開發(fā)商的本質(zhì)工作是賣房子，寫字樓、住宅、公寓，這都是開發(fā)商 所能掌握控制變?yōu)楝F(xiàn)金的、也是其開發(fā)商的基本贏利點，是主業(yè)。2. 在寫字樓、住宅、公寓開發(fā)的基

7、本保證下，根據(jù)各公司的具體情況和長期戰(zhàn)略目標(biāo)，來確定商業(yè)開發(fā)的面積比例和業(yè)態(tài)，與商業(yè)經(jīng)營者聯(lián)合或自行組建商業(yè)經(jīng)營隊伍， 保證商業(yè)在培育期內(nèi)安全過度， 變?yōu)橐粋€ 成熟的商業(yè)市場。完成長期經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。認(rèn)識了上述的觀點，開發(fā)商就會從一個真正開發(fā)商的角度去控制開發(fā)、 設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)，從而走上萬里長征的第一步。當(dāng)開發(fā)商決定繼續(xù)做開發(fā)商而不是轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營商時，則項目的規(guī)劃設(shè)計原則是：根據(jù)自身的特點及情況，確定物業(yè)出售與自留的比例，自留物業(yè)的閑置 不能影響銷售物業(yè)及整個項目的開發(fā)與運行。 也就是其銷售部分完全能 滿足整體開發(fā)（含商業(yè)部分）的各項需要，資金、人力資源配置能保證 該項目建設(shè)完成

8、并交付使用。 保證開發(fā)商立于不敗之地，其利潤大小看 銷售業(yè)績與自留物業(yè)的后期經(jīng)營。如果開發(fā)商決定以商業(yè)為主，又要不影響主業(yè)開發(fā)，要具備以下幾個條件，使之在商業(yè)設(shè)施建成后，順利退出商業(yè)物業(yè)。1. 開發(fā)商為集團(tuán)公司，有一個現(xiàn)成的經(jīng)營公司接手， 在交房后開發(fā)商 順利退出。2. 開發(fā)商有一個良好的商業(yè)合作伙伴， 建成后交合作伙伴經(jīng)營，開發(fā) 商順利退出。3. 開發(fā)商再自己建立一個經(jīng)營公司，建成后交自己的經(jīng)營公司去經(jīng)營，開發(fā)商成功退出。總之在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商不能以自己的開發(fā)團(tuán)隊去做經(jīng)營團(tuán)隊的 工作，必須把退路安排好，在資金和人力資源中必須重新組合配置。同 時在項目的定位方法和步驟上擺脫認(rèn)識上的誤區(qū)，施工設(shè)計的細(xì)節(jié)和特點認(rèn)真掌握，才能認(rèn)真地做好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。（完）在角色定位后，開發(fā)商要有清醒的認(rèn)識商業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計中的誤區(qū)：1. 不