中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析與思考

1、序號(hào)（學(xué)號(hào)）：0901060511山東科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院 課程論文中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析與思考課程名稱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)姓 名劉鑫系 別經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專 業(yè)財(cái)政學(xué)班 級(jí)09-2班指導(dǎo)教師孟文強(qiáng)論文評(píng)分 2012年11月6日目 錄摘要.1一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的影響.1二、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系.2（一）房地產(chǎn)業(yè)不是泡沫經(jīng)濟(jì).21.房地產(chǎn)的屬性決定它不是泡沫經(jīng)濟(jì).22.房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)屬于實(shí)業(yè)部門(mén).23.房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè).2（二）房地產(chǎn)業(yè)肆意膨脹會(huì)發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì).21.房屋空置泡沫.22.房地產(chǎn)投資泡沫.33.房?jī)r(jià)虛漲泡沫.3三、房地產(chǎn)業(yè)趨于泡沫化發(fā)展的原因.3（一）投資的高回報(bào).3（二）投資者的過(guò)

2、度趨利.4（三）城市發(fā)展失衡.4四、對(duì)于抑制房地產(chǎn)泡沫的一些思考.4（一）大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房.5（二）強(qiáng)化土地資源管理.5（三）建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度.5（四）整頓住房金融市場(chǎng)秩序.5（五）引導(dǎo)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變.6（六）政府干預(yù)及調(diào)控房?jī)r(jià).6結(jié)論.6參考文獻(xiàn).7摘要房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展深刻地影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、文化與生活。文中通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的研究，指出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一些問(wèn)題，分析了其產(chǎn)生的主要成因，并提出了六項(xiàng)抑制房地產(chǎn)泡沫的建設(shè)性建議及措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn) 泡沫經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)狀分析 建議 措施引 言近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，作為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)

3、民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)起到了重要作用。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不成熟，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，不少城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。 房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)定發(fā)展，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身，也和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切聯(lián)系。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題，也成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素，一定程度上波及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。這就需要我們正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)前經(jīng)濟(jì)的影響，把握好房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，正確認(rèn)識(shí)目前房地產(chǎn)業(yè)趨于泡沫化

4、發(fā)展的真正原因，制定和規(guī)劃好防范措施。一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的影響我國(guó)是一個(gè)城鎮(zhèn)化步伐加速、以實(shí)體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)、虛擬經(jīng)濟(jì)輔助、規(guī)模龐大、以工業(yè)為主體、潛在需求巨大、收入分配差距拉大、行政與經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)并重、脫離起飛階段進(jìn)入飛行軌道的較穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)體。 我國(guó)的這種過(guò)渡依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，不利于我國(guó)良性增長(zhǎng)機(jī)制的形成，會(huì)造成很多嚴(yán)重的問(wèn)題。比如，房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)吸引大量金融資本流向房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)導(dǎo)致金融資源配置低效，同時(shí)還可能會(huì)加劇社會(huì)的兩極分化，不利于民生改善和和諧社會(huì)構(gòu)建。二、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（一）房地產(chǎn)業(yè)不是泡沫經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。這主要在于： 1.

5、房地產(chǎn)的屬性決定它不是泡沫經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。2.房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)屬于實(shí)業(yè)部門(mén)它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。3.房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10 %左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫

6、經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。（二）房地產(chǎn)業(yè)肆意膨脹會(huì)發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫。主要表現(xiàn)： 1.房屋空置泡沫在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部門(mén)的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10 %以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，繼而開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。2.房地產(chǎn)投資泡沫一般地來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求

7、平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是典型的一例。3.房?jī)r(jià)虛漲泡沫房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格虛漲失控，就存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。三

8、、房地產(chǎn)業(yè)趨于泡沫化發(fā)展的原因縱觀國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，分析海南改革開(kāi)放初期的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象與教訓(xùn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)趨于泡沫化發(fā)展的主要原因有三個(gè)方面：（一）投資的高回報(bào)高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特征容易誘發(fā)投機(jī)行為，形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”。由于土地資源的高度稀缺和城市住宅的總量短缺，導(dǎo)致了市場(chǎng)供給的剛性需求旺盛，使得正常情況下房地產(chǎn)投資的回報(bào)十分可觀。（二）投資者的過(guò)度趨利過(guò)度的趨利行為導(dǎo)致公共領(lǐng)域的市場(chǎng)失靈，有悖社會(huì)公平效率與公平。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要著力解決的一對(duì)矛盾。市場(chǎng)機(jī)制盡管強(qiáng)大，卻也存在它自身難以克服的局限，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種有著廣泛社會(huì)擴(kuò)散性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)的局限性更加明顯：它不能有效組織城市

9、公共品的生產(chǎn)，無(wú)法消除開(kāi)發(fā)者的個(gè)體趨利行為所導(dǎo)致的外部不經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，這就是所謂的市場(chǎng)失靈，其后果是造成對(duì)某些人或群體的利益的損害，從而形成社會(huì)不公平。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中屢見(jiàn)不鮮的侵占公共綠地現(xiàn)象即可窺一斑而知全豹。（三）城市發(fā)展失衡單一的市場(chǎng)導(dǎo)向沖擊城市規(guī)劃、干擾政府決策，使城市發(fā)展失衡。城市規(guī)劃的核心是土地及空間利用，本質(zhì)上是對(duì)城市土地和空間資源的合理配置。由于這種技術(shù)層面上的調(diào)節(jié)不僅要考慮土地開(kāi)發(fā)中的經(jīng)濟(jì)因素，還要考慮社會(huì)和環(huán)境因素，因此并不總是與市場(chǎng)導(dǎo)向相一致，有時(shí)甚至背道而馳。在這種情況下，市場(chǎng)力量往往占據(jù)著上風(fēng)，開(kāi)發(fā)商總能以退出投資相要挾，或以加大投資為利誘，要求突破城市規(guī)劃的約束，甚至左

10、右政府部門(mén)的決策。如果說(shuō)在計(jì)劃體制下城市規(guī)劃作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的“二傳手”，還能按圖索驥、有的放矢，那么今天在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)洶涌浪潮的沖擊下，它卻顯得力有不逮、無(wú)所適從。四、對(duì)于抑制房地產(chǎn)泡沫的一些思考隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口的增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)崛起以及國(guó)際地位的不斷提升，無(wú)疑都會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)拓出了一條道路。但是面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)其健康發(fā)展？我認(rèn)為，可以從以下六個(gè)方面著眼：（一）大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)

11、適用房規(guī)?；瞥鼋?jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)統(tǒng)籌規(guī)劃，完全可以很好地抑制商品房的價(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。另外，規(guī)?；瞥鼋?jīng)濟(jì)適用房還可以平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。1998年國(guó)家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的空間就會(huì)被封殺。（二）強(qiáng)化土地資源管理通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，也可以控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制

12、度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無(wú)正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。（三）建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度建立統(tǒng)一預(yù)警制度，加強(qiáng)和完善現(xiàn)有的宏觀監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。（四）整頓住房金融市場(chǎng)秩序整頓住房市場(chǎng)，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)十分必要。一要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理,嚴(yán)禁發(fā)

13、放“零首付”個(gè)人住房貸款。三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。（五）引導(dǎo)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變房屋投機(jī)需求對(duì)房?jī)r(jià)泡沫起著極大的推動(dòng)作用，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著極大的破壞作用，因而必須引導(dǎo)消費(fèi)者理性地認(rèn)識(shí)到“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的風(fēng)險(xiǎn)，克服從眾心理，把預(yù)期建立在了解房地產(chǎn)市場(chǎng)及其變化的信息基礎(chǔ)之上。目前，在住房消費(fèi)領(lǐng)域，人們追求“一步到位”，導(dǎo)致住房消費(fèi)提前，需求集中、趨同，引起房屋供不應(yīng)求。針對(duì)于這一現(xiàn)狀，國(guó)家需要調(diào)整住房政策，鼓勵(lì)梯級(jí)消費(fèi)，抑制提前消費(fèi)。（六）政府干預(yù)及調(diào)控房?jī)r(jià)政府可以根據(jù)城市大小，發(fā)展?fàn)顩r，統(tǒng)計(jì)購(gòu)房者年齡、收人、家庭人口平均規(guī)模等數(shù)據(jù)，制定差異性政策，鼓勵(lì)小戶型消費(fèi)，限制大戶型住房需求和消費(fèi)。進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。政府干預(yù)房?jī)r(jià)，政策可以直接向科技、教育人才傾斜，通過(guò)稅收補(bǔ)貼他們；可以向社會(huì)貢獻(xiàn)較大的房地產(chǎn)企業(yè)傾斜政策，促進(jìn)其引導(dǎo)作業(yè)發(fā)揮。結(jié) 論總之，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中是基礎(chǔ)性的，但目前處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，應(yīng)屬于新興的高速發(fā)展的行業(yè)與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，特別是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的今天，在管理制度