購物中心業(yè)態(tài)介紹0326

1、購物中心業(yè)態(tài)介紹一、購物中心業(yè)態(tài)簡介1、購物中心定義美國購物中心協(xié)會(huì)的定義：購物中心系由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的主力店多元化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費(fèi)者的購買需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場所。日本購物中心協(xié)會(huì)的定義：購物中心是由一個(gè)單位有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的商業(yè)和各種服務(wù)設(shè)施的集合體，配備有停車場，按其選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu)，具有廣泛選擇性、方便性和娛樂性等特征，并提供適應(yīng)消費(fèi)需要的社交空間，發(fā)揮一定的城市功能。中國零售業(yè)態(tài)分類中定義：企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各種零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體?！睆膰H國內(nèi)的定義來看,把購物中心當(dāng)作一種房地產(chǎn)型態(tài)的是主流。實(shí)際上中

2、國很多以購物中心為名的項(xiàng)目實(shí)際就是百貨店或者百貨店的升級(jí)版本。購物中心在中國市場的獨(dú)特發(fā)展經(jīng)歷加上百貨店的大型化、綜合化發(fā)展趨勢(shì)使得其它先進(jìn)市場的購物中心定義無法全然適用于中國?；旧媳疚恼J(rèn)為百貨店與購物中心之間的基本區(qū)別可分為以下幾項(xiàng)指標(biāo)：（1）規(guī)模大小：至少5萬平米以上才有可能稱為購物中心，才能融合零售、服務(wù)、餐飲、休閑娛樂多種業(yè)態(tài)。 （2）提供的復(fù)合性功能：購物中心應(yīng)該涵蓋零售、服務(wù)、餐飲、休閑娛樂等綜合服務(wù)功能。（3）商品陳的方式：購物中心多以專門店中店（專賣店）的形式租賃鋪面，百貨更多是以專柜的形式出現(xiàn)。（4）租賃模式：購物中心更多的依賴固定租金的方式，而不同于百貨的扣點(diǎn)模式，相應(yīng)的

3、收銀模式也有區(qū)別，購物中心多以單獨(dú)收銀的形式出現(xiàn)，而百貨更多的是集中收銀。 （5）經(jīng)營管的集中程：購物中心更多的是依賴品牌商家的自我營銷能力，不過多干預(yù)商家的正常經(jīng)營業(yè)務(wù)，而百貨更多依賴整體的營銷體系。（6）消費(fèi)體驗(yàn)的愉悅程及服務(wù)程：購物中心在休閑設(shè)施、公共空間、內(nèi)部空間布局上有更舒適的環(huán)境，擁有更良好的購物體驗(yàn)。2、購物中心業(yè)態(tài)的分類購物中心可以按照規(guī)模、業(yè)態(tài)特色等進(jìn)行分類。（1）按照規(guī)模可以分為鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、超級(jí)區(qū)域型購物中心。鄰里型購物中心：鄰里中心主要為周邊居住區(qū)居民提供滿足其日常生活的便利性購物。根據(jù)ICSC ICSC是International C

4、ouncil of Shopping Centers-國際購物中心協(xié)會(huì)(ICSC)的研究，此類中心約有半數(shù)由一個(gè)超市作主力店，大約1/3有藥店作主力店。這些主力店通常提供藥品、健康產(chǎn)品、便利食品、日常雜貨和個(gè)人護(hù)理。鄰里中心通常的形態(tài)是直線型條狀中心（Strip），沒有閉合的走道，但是可能會(huì)有連接店鋪前面的開敞式頂棚。社區(qū)購物中心：社區(qū)中心通常提供比鄰里中心更多的服飾和日用物品。通常，其主力租戶是超市，超級(jí)藥店，折扣百貨。有時(shí)，社區(qū)中心還有服飾、家居/建材，玩具，電器和體育用品的折扣商品零售店。社區(qū)中心通常的形態(tài)也是條狀中心（Strip）,呈直線、L或U形。在所有八種購物中心類型中，社區(qū)中心的

5、類型最多樣化。例如，有些以大型折扣百貨作為主力店的社區(qū)中心也稱為折扣中心(discount center)。其它含有較多折扣零售商（office-price retailer)的社區(qū)中心成為另一種類型的折扣中心(off-price center).區(qū)域型購物中心：區(qū)域中心提供較全面和多樣化的商品（主要是服飾）和服務(wù)。它的主力店非常具有客流吸引力，如傳統(tǒng)百貨、綜合賣場、折扣百貨或時(shí)尚專賣店。通常，區(qū)域中心是封閉式的，所有店鋪朝內(nèi)，由共同通道連接。商場外圍設(shè)置停車場。超級(jí)區(qū)域中心：與區(qū)域中心類似，但是，由于體量較大，超級(jí)區(qū)域中心提供更多的商品和主力店，吸引更多的消費(fèi)者。在形態(tài)上主要以多層的封閉式購

6、物中心為主，與區(qū)域中心也比較類似。表：按照規(guī)模分類的購物中心類型比較類型鄰里型購物中心社區(qū)型購物中心區(qū)域型購物中心超區(qū)域型購物中心商業(yè)概念提供便利商品或服務(wù)提供綜合商品或便利商品綜合商品，或時(shí)尚商品與區(qū)域型類似，但品類更豐富區(qū)位特征居民區(qū)大型居住區(qū)附近不限城市邊緣或郊區(qū)典型面積（使用面積：萬平米）0.3-1.41-3.34-88+主力店數(shù)量1+2+2+3+主力店占總面積比重30-50%40-60%50-70%50-70%輻射范圍（公里）4.54.5-98-248-40典型主力店超市折扣店、超市、藥店、專賣店百貨公司、折扣店、服飾專賣、大眾百貨百貨公司、折扣店、服飾專賣、大眾百貨典型項(xiàng)目美國加州

7、Heritage Village Center北京棕櫚泉生活廣場美國加州Baldwin Park Marketplace望京嘉茂購物中心上海西郊百聯(lián)香港時(shí)代廣場上海正大廣場Mall of America、（資料來源：ICSC國際購物中心協(xié)會(huì)）（2）按照業(yè)態(tài)特色可以分為能量中心、奧特萊斯、生活休閑型購物中心和娛樂中心。能量中心：由幾個(gè)大型主力店主導(dǎo)的購物中心，這些主力店包或折扣百貨，折價(jià)店，倉儲(chǔ)俱樂部，或“品類殺手”型店（指提價(jià)提供大量特定商品品類的店）。能量中心通常由幾個(gè)獨(dú)立（不連接）的主力店，及數(shù)量較少的一般零售店組成。奧特萊斯：通常位于鄉(xiāng)郊地區(qū)，偶爾也位于旅游區(qū)，奧特萊斯主要由廠家直銷店（

8、折價(jià)銷售自有品牌）組成。奧特萊斯一般沒有主力店，通常以條狀中心的形態(tài)呈現(xiàn)。也有一些是封閉的購物中心形式，有些則呈現(xiàn)開放式村落的形態(tài)。生活方式中心：同時(shí)滿足消費(fèi)者的商業(yè)需求和對(duì)生活方式的追求。通常，他們臨近富裕居住區(qū)，定位較高端。生活方式中心以開放式街區(qū)布局為特色, 業(yè)態(tài)上主要由中高端全國連鎖品牌零售店、時(shí)尚餐飲和娛樂組成。生活方式中心通常有噴泉、街道座椅等便利設(shè)施，體現(xiàn)了傳統(tǒng)市鎮(zhèn)“主街”的氛圍。主題/娛樂中心：通常擁有一個(gè)統(tǒng)一的主題，體現(xiàn)在每個(gè)店鋪的設(shè)計(jì)上，有時(shí)候也體現(xiàn)在出售的商品上。這類中心特別受到游客的歡迎。他們通常由餐廳和娛樂設(shè)施作為主力店。這類中心通常位于市區(qū)，有些是 由舊建筑（含歷史

9、性建筑）改建而成。它們也可作為綜合開發(fā)項(xiàng)目的一部分。表：按照業(yè)態(tài)特色分類的購物中心類型比較類型能量中心奧特萊斯生活方式中心主題/娛樂中心商業(yè)概念多個(gè)主力店為核心，加少量小租戶工廠折扣店、品牌折扣店院落式布局，高端全國連鎖專賣，戶外設(shè)置餐飲和娛樂休閑娛樂與餐飲為主，常位于老城區(qū)，吸引旅游人群區(qū)位特征城市邊緣或郊區(qū)為主城市邊緣或郊區(qū)市區(qū)或郊區(qū)，臨近中高收入社區(qū)典型面積（使用面積：萬平米）2.5-5.50.5-3.61.5-4.50.8-2.5主力店數(shù)量3+-0-2-主力店占總面積比重70-90%-0-50%-輻射范圍（公里）8-1536-10012-16-典型主力店品類殺手，如家居、折扣百貨、倉儲(chǔ)

10、會(huì)員俱樂部、折價(jià)商店廠商和品牌商的工廠店大型高檔專賣餐飲、娛樂典型項(xiàng)目北京天陸購物中心美國Fairland Green Shopping Center上海青浦奧特萊斯美國 Sawgrass MillSOLANA藍(lán)色港灣美國 Atlantic Station美國 City Place美國 Desert Passage上海新天地 日本 Venus Fort（資料來源：ICSC國際購物中心協(xié)會(huì)）3、購物中心業(yè)態(tài)特征一般來說年人均GDP達(dá)到2000美元（16500元）以上的地區(qū)適合發(fā)展超市，達(dá)到3000美元（25000元）以上的地區(qū)適合發(fā)展便利店，達(dá)到1萬美元（80000元）以上才適合發(fā)展購物中心。購

11、物中心一般具有如下幾個(gè)特征：(1)由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè) ，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，共同開展廣告宣傳活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。(2)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨商店或超級(jí)市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。(3)服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。(4)地址一般設(shè)在商業(yè)中心區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通樞紐交匯點(diǎn)。(5)商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。(6) 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制。(7) 體驗(yàn)式購物，購物中心有優(yōu)美的購物環(huán)境，不是一般的純購物商場，是多元化消費(fèi)模式的延伸。二、購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展歷史1、世界發(fā)展

12、歷史購物中心最先出現(xiàn)于美國，其時(shí)間最早可以追溯到1907年，第二次世界大戰(zhàn)后在美國得到充分發(fā)展，20世紀(jì)60年代中后期才盛行于歐美發(fā)達(dá)國家。隨著當(dāng)時(shí)美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高漲階段，艾森豪威爾總統(tǒng)的州際公路計(jì)劃的實(shí)施使美國的高速公路形成網(wǎng)絡(luò)化；汽車工業(yè)的發(fā)展，使私人轎車日益增加并得到普及；城市人口追求自然，遠(yuǎn)離城市的喧鬧，向郊區(qū)遷入，而且鄉(xiāng)村的人口也大量遷入郊區(qū)，使市郊區(qū)得以發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從19501960年的10年中，美國郊區(qū)人口增加了1700萬，其中1200萬是從城市中心或農(nóng)場遷入的。1910年時(shí)，住在城市中心的美國人(占26)比住在郊區(qū)的人(占12)多一倍多。而1960年的統(tǒng)計(jì)表明，住在郊區(qū)的人

13、口已與市中心的人口幾乎一樣多 (31：32)，因此，美國的購物中心在郊區(qū)得到廣泛的發(fā)展。從第一家購物中心問世，到遍及世界各國經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的國家，購物中心也經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展的過程。起初購物中心還只是建立在滿足人們購物與服務(wù)的功能上。20世紀(jì)80年代以后，購物中心的功能逐漸從商品流通功能向休閑消費(fèi)功能轉(zhuǎn)移，更加突出了購物之外休閑娛樂的主題。2、中國購物中心發(fā)展歷史中國購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后：20世紀(jì)80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購物中心”，目前已經(jīng)擴(kuò)展到中小城市，嚴(yán)格來講屬于百貨店；90年代中期，這些“購物中心”有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，真正成為名副其實(shí)

14、的購物中心，大多數(shù)規(guī)模較小，很多香港地產(chǎn)商在北京、上海、深圳等大城市開發(fā)了許多香港特色的購物中心，一度引領(lǐng)市場潮流；90年代末期，一些城市中心SHOPPING MALL開始登陸上海、北京，預(yù)示著購物中心在中國嶄新的姿態(tài)；21世紀(jì)初，郊區(qū)SHOPPINGMALL的開發(fā)熱潮在中國興起，中國購物中心業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的階段，目前全國各地在建及開業(yè)的購物中心數(shù)量大約有300多個(gè)。但是依然處在購物中心行業(yè)的探索期。總體來看，購物中心在中國的發(fā)展大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：圖：我國購物中心發(fā)展歷史進(jìn)程圖（1）雛形階段-自發(fā)的探索（20世紀(jì)80年代）中國購物中心的雛形階段始于上個(gè)世紀(jì)80年代末期，迫于日益激烈的競爭環(huán)境

15、，中國不少百貨店為謀求與眾不同的競爭優(yōu)勢(shì)，開始升級(jí)傳統(tǒng)百貨，進(jìn)行購物中心的最初探索。主要是增加餐飲和娛樂方面的服務(wù)，豐富傳統(tǒng)百貨的功能，并沒有改變中國百貨公司自身的經(jīng)營模式。如當(dāng)時(shí)上海永安百貨 ，于1966年更名為國營東方紅百貨商店 ，1988年定名華聯(lián)商廈，2005年4月，該商廈重新起用舊稱“永安百貨”。（2）起源階段-主動(dòng)的嘗試(20世紀(jì)90年代)從上個(gè)世紀(jì)90年代初期開始，隨著中國改革開放和城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有戰(zhàn)略眼光的投資人開始關(guān)注到中國零售房地產(chǎn)市場的前景和機(jī)會(huì)，開始了中國購物中心的主動(dòng)嘗試。起源階段代表性項(xiàng)目如廣州天河城廣場、上海港匯廣場、上海

16、恒隆廣場、中國國際貿(mào)易中心國貿(mào)商城率先導(dǎo)入購物中心的開發(fā)運(yùn)營理念，標(biāo)志著購物中心作為新型房地產(chǎn)投資形式開始在中國出現(xiàn)，從而成為中國購物中心真正的起源。這一時(shí)期購物中心的特點(diǎn)是：a）地理位置：主要出現(xiàn)在廣州、上海、北京等中國代表性的特大型城市，所處區(qū)位也大多為城市中心區(qū)或者城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。 b）操作規(guī)范：沒有成功的國內(nèi)案例可供參考，基本上是借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)購物中心開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，在完整引入了購物中心模式的同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營中，起源階段的中國購物中心遵循著嚴(yán)密規(guī)劃和規(guī)范操作的理念，主要表現(xiàn)在這些購物中心均為投資商/開發(fā)商持有和統(tǒng)一管理，信守長期投資的價(jià)值觀念；同時(shí)這些業(yè)主在前期的市場調(diào)查、市

17、場定位、租戶組合以及招商策略等方面也都堅(jiān)持按照專業(yè)的流程嚴(yán)謹(jǐn)推進(jìn)。 c）培育期較長：由于缺乏更多的本地化經(jīng)驗(yàn)借鑒，加之受到市場消費(fèi)觀念以及消費(fèi)能力的制約，起源階段的中國購物中心培育期普遍較長，但是由于這些項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)非常成功，所以在通過持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營調(diào)整和租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，逐漸顯示出其商業(yè)價(jià)值和市場價(jià)值，從而成為當(dāng)?shù)刂匾纳虡I(yè)名片和商業(yè)領(lǐng)跑者。（3）發(fā)展階段-全國的狂熱（2000年至今 ）中國購物中心的發(fā)展階段起始于21世紀(jì)初。這一時(shí)期中國經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，使得購物中心的成長基礎(chǔ)日趨完備和成熟。同時(shí)，中國零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)交融性的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)在全國的火爆發(fā)展，更是對(duì)購物中心的廣泛開

18、發(fā)起到了至關(guān)重要的拉動(dòng)作用。這一時(shí)期具有代表性的如北京東方新天地、廈門SM城市廣場、深圳中信城市廣場、上海正大廣場、上海來福士廣場、蘇州印象城、東莞華南Mall、上海百聯(lián)西郊購物中心、深圳萬象城、廣州正佳廣場、北京金融街購物中心等。發(fā)展階段購物中心的特點(diǎn)：a）地理位置：這一階段，購物中心不僅局限在廣州、上海、北京等城市，不少一線、二線甚至三線城市也進(jìn)行購物中心的開發(fā)，也不僅僅是集中在城市核心區(qū)進(jìn)行購物中心開發(fā)，更多的郊區(qū)型和新區(qū)型購物中心出現(xiàn)。 b）專業(yè)操作：這些購物中心在傳承起源階段購物中心做法的同時(shí)，也有效吸收和借鑒了中國香港以及國際市場的購物中心投資開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，探索出了適合中國特點(diǎn)的

19、購物中心發(fā)展模型，也進(jìn)一步加速了中國購物中心的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化進(jìn)程。 c）多元化：在這一階段，購物中心的類型呈現(xiàn)多樣化特征，市區(qū)型、郊區(qū)型、新區(qū)型以及各種各樣主題化購物中心出現(xiàn)（4）繁榮階段（2012年-2022年）中國的購物中心發(fā)展至今已有近20年的時(shí)間，從最初自發(fā)的探索到主動(dòng)的嘗試到后來的快速發(fā)展，最后到最近幾年的全國性開發(fā)高潮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于行業(yè)發(fā)展的冬天，投資商、開發(fā)商、投資者和消費(fèi)者也越來越理性。大浪淘沙，經(jīng)歷市場的磨礪，一批偏離市場規(guī)律的開發(fā)商或轉(zhuǎn)變開發(fā)思路或退出購物中心開發(fā)市場，中國的購物中心發(fā)展又逐漸回到理性的發(fā)展軌道上來。三、業(yè)態(tài)現(xiàn)狀1、規(guī)模與集中度急速增長，體量趨

20、大，但集中度較低2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢(shì)，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均投資增速。截止2012年9月，中國商業(yè)用房施工面積為6億平方米。一般商業(yè)地產(chǎn)施工需要2-3年建成，目前在建的項(xiàng)目將在2015年左右集中釋放，未來商業(yè)地產(chǎn)市場飽和度還將提升，競爭持續(xù)加劇。順應(yīng)中國商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)之勢(shì)，中國的購物中心也出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長。中國購物中心發(fā)展報(bào)告2012-2013顯示：2012年已開業(yè)購物中心3107 家，累計(jì)建筑面積2.2億平米，平均7萬米/個(gè) ；另據(jù)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的統(tǒng)計(jì)，目前我國的購物中心面積年均增長幅度

21、1640%之間，而同期百貨商場年均面積增速約為1016%。開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)中，購物中心投資額占商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例已經(jīng)占到45%左右 。圖：近幾年中國購物中心增長情況及未來增長趨勢(shì)（數(shù)據(jù)來源：中購聯(lián) 中國房地產(chǎn)信息集團(tuán) 和君咨詢分析 ）但從集中度方面看，中國購物中心行業(yè)集中度依然較低。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)最新發(fā)布的中國購物中心發(fā)展報(bào)告2012-2013顯示：按開發(fā)面積計(jì)算，排名前四位的開發(fā)商（CR4）占購物中心面積總量的比重僅為6.6%，而CR10也僅為10.8%，還不到12%。這與國際成熟市場相比，差距巨大。成熟市場國家，購物中心行業(yè)集中度通常在50%以上。圖

22、：中國購物中心集中度及與其他國家的比較（數(shù)據(jù)來源：中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心）2、發(fā)展階段購物中心是適應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)變化的商業(yè)形態(tài)，其生命周期在中國依然處于引入階段在中國，購物中心作為舶來品的商業(yè)形態(tài)，從產(chǎn)生到快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市建設(shè)、社會(huì)文化、生活方式升級(jí)息息相關(guān)。美國購物中心擁有上百年的發(fā)展歷史，至今已經(jīng)進(jìn)入到成熟期。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)最新發(fā)布的中國購物中心發(fā)展報(bào)告2012-2013將中國的零售業(yè)態(tài)做了完整的生命周期分析：與中國的百貨相比，中國的購物中心則處于引入期。行業(yè)不成熟特征廣泛存在，總體水平參差不齊、市場集中度依然較低，主流購物中心品牌尚在形成之中。在

23、購物中心數(shù)量和質(zhì)量的博弈中，基于速度和布局戰(zhàn)略的需要，中國購物中心數(shù)量派占據(jù)上風(fēng)，而品質(zhì)派購物中心將有可能憑借項(xiàng)目質(zhì)量優(yōu)勢(shì)在未來幾年的購物中心行業(yè)競爭中形成自身經(jīng)營優(yōu)勢(shì)和品牌吸引力優(yōu)勢(shì)。圖：中國購物中心的發(fā)展階段，將進(jìn)入成長期（資料來源：中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心 和君咨詢整理）3、發(fā)展特征顯現(xiàn)層級(jí)化的城市發(fā)展特征，一線強(qiáng)城市占全國總量四分之一 中國購物中心在各個(gè)城市經(jīng)歷了層級(jí)化的發(fā)展過程，興起和發(fā)展初期主要集中于北上廣深等一線城市。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)最新發(fā)布的中國購物中心發(fā)展報(bào)告2012-2013顯示：2009年以前，購物中心開發(fā)商和投資商對(duì)一線城市的開發(fā)熱情高

24、漲，與一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)力以及零售品牌較為注重在這些城市的拓展有直接關(guān)系。截止到2011年底，北上廣深這四個(gè)一線強(qiáng)城市的購物中心數(shù)量高達(dá)699家，占全國總量的四分之一。而本報(bào)告所研究的36個(gè)二三線城市購物中心數(shù)量占比不足四分之三，一定程度上顯示出中國購物中心依然存在城市分布的不均衡現(xiàn)象，追求相對(duì)高端定位依然是中國購物中心存在的較大弊端，購物中心的生活化特征在中國體現(xiàn)得并不充分。圖：中國購物中心數(shù)量的城市分布（數(shù)據(jù)來源：中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心 和君咨詢整理）呈多元化發(fā)展格局目前階段，中國購物中心的形式逐漸豐富，出現(xiàn)了購物、生活、娛樂、文化、旅游等不同主題的購物中心，呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展格

25、局。 多元化表現(xiàn)在兩方面，第一是店鋪類型上的多元化，我國的購物中心比較集中在大都市，城市中心型（區(qū)域型）購物中心是我國的主流。但是隨著百貨店、大型超市以及大賣場等商業(yè)設(shè)施向購物中心的轉(zhuǎn)型，購物中心的競爭將會(huì)越來越激烈。打破單一的現(xiàn)狀發(fā)展方便顧客生活的社區(qū)型（近鄰型）以及郊區(qū)型購物中心勢(shì)在必行。第二是個(gè)性類型上的多元化。由于購物中心的經(jīng)營特性，它幾乎與所有的零售業(yè)態(tài)競爭。為了從激烈的競爭中脫穎而出購物中心有必要在店鋪個(gè)性上建立更加明確的定位。個(gè)性化的新形象將會(huì)成為大型購物中心的營銷戰(zhàn)略。例如，突出時(shí)尚性流行性，突出文化性高雅性，突出趣味娛樂性，突出服務(wù)第一的特點(diǎn)等，在消費(fèi)者心目中建立一個(gè)個(gè)性鮮明

26、的形象。4、經(jīng)營管理模式與現(xiàn)狀目前市場上主要有三種商業(yè)管理模式，分別是自營管理模式、委托管理模式和顧問管理模式。每種模式有其自身的優(yōu)劣勢(shì)：（1）自營管理模式：開發(fā)商自建管理團(tuán)隊(duì)，承擔(dān)后期商業(yè)運(yùn)營管理的責(zé)任。適合于有意開發(fā)連鎖購物中心或多家系列購物中心的開發(fā)商。（2）委托管理模式：開發(fā)商把購物中心后期商業(yè)管理的整塊內(nèi)容全權(quán)委托給商業(yè)管理公司，由管理公司自行組織，運(yùn)用自身資源，按照合同確定的管理目標(biāo)、要求、標(biāo)準(zhǔn)開展具體工作。此種模式有助于管理公司充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，調(diào)動(dòng)最大的工作積極性及工作熱情。此時(shí)的開發(fā)商只起到監(jiān)督作用，管理公司的行為受到較少的約束，更容易按照自己的想法辦事，提升工作效率。由于

27、購物中心的利益直接與管理公司的經(jīng)營利益掛鉤，促使管理公司不存二心地為購物中心效力，購物中心物業(yè)得到升值，對(duì)開發(fā)商、管理公司、商戶均有利。這種方式適合于商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)少，缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)，不想擁有自身管理團(tuán)隊(duì)的開發(fā)商。（3）顧問管理模式：發(fā)展商自建管理團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)管理公司擔(dān)任管理顧問，提供整套的管理流程、規(guī)章、制度，并培訓(xùn)、指導(dǎo)發(fā)展商進(jìn)行商業(yè)管理工作。這種管理模式既能幫助開發(fā)商解決了管理難題，指導(dǎo)購物中心能較快進(jìn)入正常運(yùn)營期，同時(shí)解決了合作管理中存在的摩擦問題，又能幫助開發(fā)商帶出一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)。比較適合于想鍛煉自己的管理團(tuán)隊(duì)，又想避免專業(yè)顧問公司介入過深的開發(fā)商。由于開發(fā)商的介入，管理公司的工作程

28、序變得復(fù)雜化，行為受到約束，雙方溝通多，辦事效率較低。 表：購物中心經(jīng)營管理模式的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)比較模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)自營管理發(fā)展商主導(dǎo)商業(yè)管理，比較容易實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的管理意圖； 能夠發(fā)展自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)初期可能缺乏專業(yè)人才和操作經(jīng)驗(yàn)； 不利于項(xiàng)目的前期快速穩(wěn)定經(jīng)營。委托管理能最大化的專業(yè)化管理；發(fā)展商能夠精簡隊(duì)伍，降低成本；能更快速地步入經(jīng)營正軌不能快速發(fā)育發(fā)展商自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；需要發(fā)展商與商業(yè)管理公司之間有良好的信任基礎(chǔ)和溝通。顧問管理發(fā)展商主導(dǎo)商業(yè)管理；能夠較快發(fā)展自己的商業(yè)管理隊(duì)伍；能夠快速實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的正常化。相對(duì)高的成本；決策效率較慢，需要較長時(shí)間的磨合；管理的成效取決于雙方的配合程度中國

29、購物中心目前仍以自建自營的管理方式為主，自建團(tuán)隊(duì)聘請(qǐng)專業(yè)管理公司作顧問管理的比例次之，完全委托管理的項(xiàng)目較少。一、二、三線城市中，自建自營的管理方式均占有最大比例，二線城市尤為突出；完全委托式管理的方式，在一線城市中已占有較大比例，二線城市最少，所占比例僅在5%以下。圖：國內(nèi)購物中心經(jīng)營管理方式與一二三線城市比例5、盈利模式購物中心盈利模式主要分為以下三類： （1）純銷售模式：即出售商場的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。它出現(xiàn)在國內(nèi)Shopping Mall剛剛興起時(shí)，曾經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)商們手中屢試不爽的“法寶”。以廣州為例，就有新中國大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城、藍(lán)色快線等采用此種

30、模式。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)商在資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，為迅速回籠資金，通常采取這種純銷售的模式，將商鋪拆零、分割成諸多小產(chǎn)權(quán)賣給小業(yè)主，而商場后期管理缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，導(dǎo)致了“先期銷售火爆，后期經(jīng)營慘敗”的現(xiàn)象。由于賣散了業(yè)權(quán)，經(jīng)營權(quán)無法集中，Shopping Mall成了一盤散沙式的小商品市場，商場經(jīng)營境況相當(dāng)難看。結(jié)果，一種全新的業(yè)態(tài)就成了比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)的小商鋪集成。 純銷售模式這種追求快速套現(xiàn)而忽視項(xiàng)目長遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營的收益模式，僅在銷售過程中獲取一次性收益，屬于靜態(tài)收益。這種經(jīng)營模式，失去了潛在并且更為有利的物業(yè)收益，顯然是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的產(chǎn)物。（2）純物業(yè)經(jīng)營模式。 這

31、是目前國際上通行的正規(guī)MALL模式，也是最為看好的經(jīng)營模式，其特點(diǎn)是只租不售，以實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷，在當(dāng)今的歐美國家采用較多，國內(nèi)部分有實(shí)力、有遠(yuǎn)見的購物中心也正陸續(xù)采用此模式。純物業(yè)經(jīng)營的操作方式是：購物中心在前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的經(jīng)營后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售套現(xiàn)，或包裝上市，或通過資產(chǎn)評(píng)估而獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款。 純物業(yè)經(jīng)營模式對(duì)購物中心的資金管理與經(jīng)營能力要求比較高，主要依靠物業(yè)經(jīng)營來創(chuàng)造出良好的商業(yè)氛圍，從而使項(xiàng)目持續(xù)獲得物業(yè)價(jià)值，為動(dòng)態(tài)收益模式。這種模式雖然資金回籠慢，但它既保持了項(xiàng)目的土地價(jià)值增值，又能持續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。如廣州天河城廣場，

32、2004年比2003年的銷售額只增長了16，但是凈利率卻增長了53，開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)由此可略見一斑。純物業(yè)經(jīng)營模式，能夠確保對(duì)物業(yè)的長期持有，符合購物中心長線投資、資金回收期長的基本行業(yè)屬性，并通過統(tǒng)一管理來保證零售商的效益，并不斷提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。筆者認(rèn)為，這一模式將是中國購物中心近年來最主要的發(fā)展方向。（3）租售并舉模式。這一模式指Shopping Mall以出租為主，銷售為輔，通過對(duì)招商權(quán)的多數(shù)控制，來達(dá)到控制進(jìn)場業(yè)態(tài)、業(yè)種，形成自己的經(jīng)營定位。它是一些購物中心在認(rèn)識(shí)到純銷售模式的種種弊端后采取的一種經(jīng)營模式。在此模式中，經(jīng)營者根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進(jìn)行二度調(diào)控，在資金回

33、收相對(duì)平衡的情況下，以出租為主，出售為輔，從而保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，并通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來獲取雙重利潤。應(yīng)當(dāng)說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，租售并舉這種模式在操作上較為靈活。 當(dāng)然，這種模式不可避免地存在一些弊端。如經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一性仍然不完全，租售比例的控制難以把握等。通常來說，租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，業(yè)主很可能一次次地轉(zhuǎn)讓出售，這將會(huì)造成商業(yè)形態(tài)無法協(xié)調(diào)，不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時(shí)也使出租能力下降，使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營。目前的很多購物中心在招商過程中往往把握不好這一點(diǎn)，無疑增大了經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。租售并舉模式介于第一種和第二種之間，應(yīng)當(dāng)

34、是一種過渡模式。國內(nèi)不少購物中心，在經(jīng)歷了純銷售模式的種種失敗后，已經(jīng)意識(shí)到出租商鋪是物業(yè)增值的重要手段，但礙于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的局限，現(xiàn)階段大多采用此種模式。根據(jù)中國購物中心發(fā)展報(bào)告2010，目前我國購物中心的盈利模式上，依然以持有為主，所占比例達(dá)到70%，而租售結(jié)合的方式所占比例僅為30%。二、三級(jí)城市采用租售模式的比例基本一致，持有物業(yè)所占比例均達(dá)到80%；二線城市中，兩種模式所占比例均在50%左右，沒有形成較大的差距。租賃模式下又分收取固定租金、流水倒扣、保底加流水倒扣三種形式。（1）收取固定租金：“固定租金”的方式是指購物中心將固定面積的商鋪出租給商戶，按照雙方約定的租金數(shù)額按照固定周期收取

35、租金，商戶營業(yè)額的多少與租金無關(guān)。這種收租方式?jīng)Q定了商場所有方將所有的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到商戶身上，無論商場經(jīng)營狀況如何，商場所有方都可以擁有穩(wěn)定的租金收入。（2）流水倒扣：這是一種風(fēng)險(xiǎn)最大但租金增長也最快的租賃模式。購物中心將商鋪出租給商戶，商戶每月無須按固定金額繳納租金，商場每月從商戶的營業(yè)額當(dāng)中抽取一定的比例作為商戶應(yīng)繳納的租金。這種收租方式將商場所有方的租金收入與商場的營業(yè)狀況掛鉤，實(shí)現(xiàn)了商場所有方與商戶的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。（3）保底加流水倒扣：保底加流水倒扣的模式是上述前者的混合租賃模式。在這一模式下，商家會(huì)有兩個(gè)租金數(shù)，其一是固定的租金額，其二是流水乘上一定的倒扣比例，然后按照兩者

36、的高值繳納租金，這是一種風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的租賃模式。表：不同的租賃模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)對(duì)比模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)收取固定租金業(yè)主只有商家違約風(fēng)險(xiǎn)，無經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)招商難度相對(duì)較大，難以談到合適的租金；租金增長率通常固定，難以談到較高的租金增長。流水倒扣比較容易招商，適合于招商比較難的項(xiàng)目；業(yè)主收到的租金將隨著經(jīng)營流水的增長而自然增長，無需談租金增長條款，商業(yè)經(jīng)營成功時(shí)這是一種租金增長最快的方式。一旦商業(yè)經(jīng)營不成功，業(yè)主將很難收到合理的租金，風(fēng)險(xiǎn)更多的是由業(yè)主承擔(dān)。保底加流水倒扣兼具上述兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，業(yè)主在承受一定范圍的風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)上獲得租金自然增長的好處；比較容易招商，可以通過保底租金和扣率的大小來迎合不同商家的租賃

37、需求。跑單比較嚴(yán)重，需要投入額外的人力物力來防止跑單。就中國目前現(xiàn)狀來講，固定租金所占比例達(dá)58%，保底+流水倒扣模式占到41%，而純扣流水的方式僅1%。一、二、三線城市在采用租金的收取方式上比例基本一致，仍以收取固定租金的方式為主，所占的比例均在60%左右；二線城市中，存在完全扣流水來收取租金的項(xiàng)目，但所占的比例較小，具有一定的特殊性；動(dòng)態(tài)而言，“保底+扣點(diǎn)”的收租方式最受業(yè)主認(rèn)同，也是目前市場上發(fā)展最快的租賃模式。圖：國內(nèi)購物中心租金收取方式比例及一二三線城市租金收取方式比例（數(shù)據(jù)來源：漢博顧問）6、競爭狀況一線城市飽和，二線城市購物中心步入多極競爭與整合時(shí)代隨著一線城市購物中心發(fā)展的成熟

38、和二線城市的消費(fèi)水平提升及各項(xiàng)配套逐步實(shí)現(xiàn)，二線城市成為購物中心開發(fā)熱潮的新大陸，吸引各類開發(fā)商和零售商進(jìn)駐，步入群雄逐鹿的多極競爭格局。在眾多購物中心項(xiàng)目快速上馬的二線城市中，成都、天津、沈陽、杭州、武漢都顯示出強(qiáng)勁的競爭力 ，這些城市正借力大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引成熟、品牌開發(fā)商、區(qū)域開發(fā)商以及外資開發(fā)商進(jìn)駐。以成都為例，目前已經(jīng)進(jìn)駐的開發(fā)商有保 利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤、萬達(dá)、王府井、凱德置地等。目前，成都開工建設(shè)的城市綜合體數(shù)量已超過100個(gè)，大多單體體量在10萬平方米以上，且每家都配有 購物中心，預(yù)計(jì)在未來幾年中，將有1000萬平方米的體量入市。然而，如此大規(guī)模的購物中心供

39、應(yīng)涌入市場，必然會(huì)引起新商業(yè)物業(yè)空置率上升和對(duì)原有商業(yè)的沖擊，也致使商業(yè)地產(chǎn)空置率將步入上行階段，行業(yè)即將進(jìn)入兼并整合的重要時(shí)點(diǎn)。由于大部分新建購物中心位于城市新開發(fā)區(qū)域，這些區(qū)域?qū)τ趪H零售商而言缺乏吸引力，2012年以來一些城市已經(jīng)出現(xiàn)招租進(jìn)程緩慢，甚至新完工商業(yè)物業(yè)長時(shí)間空置現(xiàn)象。在二線城市，那些位置欠佳但體量巨大的購物中心項(xiàng)目正在承受著日益升級(jí)的招商壓力，并且有可能在不久的將來迎來一輪并購狂潮。 人均商業(yè)面積是業(yè)界比較認(rèn)同的判斷城市商業(yè)地產(chǎn)是否過熱的重要指標(biāo)之一，在西方發(fā)達(dá)國家，核心城市的人均商業(yè)面積一般在1.2平方米左右，在中國，許多二線城市的人均商業(yè)面積已超過1.2平方米，部分城市

40、甚至達(dá)到2-3平方米，已顯現(xiàn)過熱信號(hào)。除此之外，購物中心面臨短期內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量過大、企業(yè)的開 發(fā)運(yùn)營能力參差不齊、人才瓶頸、融資困境等多重風(fēng)險(xiǎn)，未來3-5年內(nèi)，有些商業(yè)項(xiàng)目將不得不面對(duì)關(guān)閉、重組和被收購的命運(yùn)。四、購物中心面臨問題與挑戰(zhàn)規(guī)模過大，空置率過高，發(fā)展速度超越消費(fèi)能力我國購物中心呈現(xiàn)出快速、跨越式發(fā)展態(tài)勢(shì)。近年來購物中心在我國“遍地開花”的現(xiàn)象，購物中心的建立必須綜合考慮收入、汽車、城市交通、中產(chǎn)群體及消費(fèi)能力等因素，不應(yīng)過大、過快、過多地盲目發(fā)展。目前我國購物中心的發(fā)展速度超前，并未與我國目前的消費(fèi)能力相協(xié)調(diào)，在不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)存在不同程度的空置率?？罩寐蔬^高意味著坪效的降低，而坪

41、效的降低意味著商場單位面積銷售收入的減低，購物中心的過度建設(shè)拉低了零售行業(yè)整體水平 。全國現(xiàn)有的購物中心單體建筑面積集中在10一12萬平方米左右，但在國外商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，比如中國臺(tái)灣的購物中心平均面積為89萬平方米，中國香港是5萬平方米，日本是1.5萬平方米，美國為1.1萬平方米。國內(nèi)購物中心項(xiàng)目體量過大，導(dǎo)致投資同期長，收益成本增加。在招商過程中受種種因素制約，無法招到一線品牌和綜合業(yè)態(tài)，就會(huì)造成購物中心的空心化、雷同化。表：不同國家購物中心建筑面積比較國家美國日本中國臺(tái)灣香港中國購物中心建筑面積(平方米)1100015000890005000010-12萬（數(shù)據(jù)來源：中購聯(lián) 中國房地產(chǎn)信息

42、集團(tuán) 和君咨詢分析）數(shù)據(jù)顯示，截止2012年，一線城市的空置率已上升到8.4%，二線城市上升到10.5%，三線城市可達(dá)15%-20%。，而且在全球在建購物中心面積前十強(qiáng)中，有7個(gè)中國的城市包含在內(nèi)。表：2012年中國不同地區(qū)購物中心空置率與增速比較區(qū)域城市目前空置率2012年Q1存量零售物業(yè)面積（萬平方米）2015年預(yù)計(jì)零售物業(yè)面積（萬平方米）增速華中北京12.60%652.295045.70%天津13.50%218.9260.318.90%沈陽16.30%355.8375.25.50%大連6.80%99.6380.1281.60%華東上海5.60%305.8384.425.70%南京2.70

43、%51.776.147.20%杭州1.40%80.2220.2174.60%中西部成都11.60%226.5460.2103.205重慶8.50%112.720178.30%武漢2.60%206.8335.962.40%西安5.60%116.5175.750.80%華南廣州9.30%226285.326.20%深圳4.00%137.2408.6197.80%（數(shù)據(jù)來源：中購聯(lián) 中國房地產(chǎn)信息集團(tuán) 和君咨詢分析）同質(zhì)化嚴(yán)重，千店一面購物中心之所以能夠成為全球范圍內(nèi)零售業(yè)提供有效供貨和服務(wù)的最佳方式，是因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)和整體功能剛好迎合了消費(fèi)者的購物新需求，現(xiàn)在越來越多的消費(fèi)者正把去購物中心購物當(dāng)成一種

44、娛樂消遣或社交活動(dòng)，這種賦予購物中心娛樂特征的需求，將日益激發(fā)購物中心提升自身功能，力求給置身其中的消費(fèi)者以獨(dú)特、難以忘懷并有持續(xù)沖動(dòng)的消閑購物體驗(yàn)。而現(xiàn)在的購物中心的開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)，確?；貓?bào)率，多是照搬已經(jīng)獲得成功或者廣泛為消費(fèi)者接受的購物中心模式和經(jīng)營方式，這樣必然導(dǎo)致購物中心定位和功能趨同化，最終會(huì)形成“千店一面”的態(tài)勢(shì)，喪失對(duì)消費(fèi)看的有效吸引力例如廣州市的百貨店里都進(jìn)駐吉之島，全國的購物中心里大概都有麥當(dāng)勞、肯德雞等店餐飲。如果每一家購物中心進(jìn)駐的都是同樣品牌店的話，人們就會(huì)只到習(xí)慣的購物中心去而不是按照個(gè)性有選擇的到希望的購物中心去了。那么商圈就會(huì)比預(yù)期的要小的多，因此不應(yīng)該一味

45、地追求品牌店，而應(yīng)該追求個(gè)性化的商店進(jìn)駐。營銷定位不準(zhǔn)、休閑消費(fèi)理念難以突顯 目前國內(nèi)的購物中心在營銷定位方面存在虛化市場定位，造成項(xiàng)目定位與市場真正需要脫節(jié)、市場主觀預(yù)期與客觀需求脫節(jié)，因而直接影響到購物中心競爭能力的提升和商業(yè)特色的發(fā)揮。一些購物中心雖然有較為明確的定位，但在實(shí)際操作中并沒有結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行整體考慮，過于依賴大店、大賣場和大超市，導(dǎo)致商品組合與自身定位不協(xié)調(diào)，這也直接影響了購物中心的經(jīng)營效果。另外在現(xiàn)階段，由于國內(nèi)廠商和服務(wù)商資源比較有限，品牌數(shù)量下足，可供選擇的余地很小，如果定位不準(zhǔn)，不能將休閑理念突顯出來，必然導(dǎo)致購物中心運(yùn)營的失敗。 五、發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)一：購物中心的

46、發(fā)展與人均GDP相關(guān)，理論上未來還有一倍的發(fā)展空間從國際經(jīng)驗(yàn)來看，美國平均每6000城鎮(zhèn)人口就擁有一家購物中心，人均購物中心面積達(dá)到2平米/人，購物中心零售額占零售總額的比例為38%。而在日本，平均每3萬城鎮(zhèn)人口擁有一家購物中心，購物中心零售額是百貨的3倍。 我國2012年有3107個(gè)購物中心在運(yùn)營，即每23萬城鎮(zhèn)人口擁有一個(gè)購物中心。如果假設(shè)城鎮(zhèn)居民，每10萬人擁有一家購物中心，2012年我國的購物中心需求為7024個(gè)，需求還有2.3倍。 表：城鎮(zhèn)化帶來的未來購物中心需求城市化率城市人口保守中位萬人10萬人口1個(gè)5萬人口1個(gè)2011年51%70233.97024140482020年60%82

47、200822016440（數(shù)據(jù)來源：Wind資訊 國信證券）趨勢(shì)二：購物中心向郊區(qū)擴(kuò)散近年來，中國城市化進(jìn)程持續(xù)提速，越來越多的農(nóng)村人口涌向城市，這使得城市商業(yè)面積需求量大增。城市化進(jìn)程是導(dǎo)致購物中心數(shù)量大幅增加的主要原因。就目前北京、上海等一線城市而言，由于人口的大量涌入，對(duì)商業(yè)配套設(shè)施面積需求也隨之大增，而且由于城市中心商圈的飽和，未來的商圈及人流將朝著郊區(qū)擴(kuò)散。在廣州，以白云萬達(dá)廣場、5號(hào)停機(jī)坪、白云綠地中心、白云YH城、花都廣百新一城花都購物廣場等代表的購物中心都往郊區(qū)擴(kuò)散；在上海，以友誼股份為首的上海商業(yè)巨頭紛紛制定郊區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，積極拓展郊區(qū)市場。萬達(dá)、蘇寧、永樂、國美、萬得城等企業(yè)

48、也在市郊加速擴(kuò)張。趨勢(shì)三：社區(qū)型購物中心是未來重點(diǎn)從老百姓消費(fèi)頻率上，社區(qū)型購物中心是日常生活離不開的，在中國區(qū)域性、都市型的購物中心，都已經(jīng)在接近市場飽和的狀態(tài)下，從2012年開始，更多的機(jī)會(huì)是來自社區(qū)型的購物中心。目前城市發(fā)展的一個(gè)新特點(diǎn)是，很多城市開始轉(zhuǎn)向老城區(qū)的改造，改造地塊向引導(dǎo)投資商策略轉(zhuǎn)移。中國每年需要有230萬的商業(yè)面積，按照3-5萬的社區(qū)型購物中心面積規(guī)模計(jì)算，每年應(yīng)新增的社區(qū)型購物中心是40-50家。社區(qū)型購物中心將是未來發(fā)展重點(diǎn)，是成長潛力最好的。據(jù)了解，2010年北京社區(qū)型購物中心新增56萬，北京綠地繽紛城、圣熙8號(hào)等大型購物中心都是這一類型。萬科多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也是社區(qū)型購物中心（如萬科紅產(chǎn)品系）、深圳綠景的商業(yè)項(xiàng)目也主要是發(fā)展社區(qū)型購物中心。趨勢(shì)四：去“傳統(tǒng)百貨主力店”當(dāng)前，越來越多的購物中心不斷崛起，百貨店自身的招商品牌同質(zhì)化，對(duì)購物中心的租金和品牌豐富等貢獻(xiàn)上的缺失，都使購物中心對(duì)百貨店的信心漸失，購物中心的“去百貨化”也逐漸成為一種趨勢(shì)。同時(shí)，隨著購物中心更加注重創(chuàng)新打造年輕、時(shí)尚、個(gè)性化的購物體驗(yàn)，將有越來越多的千店一面