酒店項(xiàng)目階段性總結(jié)報告

1、蘇州旅游市場宏觀報告旅游經(jīng)濟(jì)： 根據(jù)2010-2014年旅游總收入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在不受政府政策及相關(guān)制約旅游行業(yè)因素的前提下，推算出2020年蘇州市的旅游總收入可達(dá)到2717億元，同時也達(dá)到了蘇州市旅游局在2020年的總體規(guī)劃目標(biāo)。 高新區(qū)現(xiàn)有五星級酒店5家（旅游局備案達(dá)到國內(nèi)評星標(biāo)準(zhǔn)2家），四星級酒店13家（旅游局備案達(dá)到國內(nèi)評星標(biāo)準(zhǔn)2家）以下是蘇州市及高新區(qū)截止至2014年的酒店相關(guān)數(shù)據(jù)： 2012年高新區(qū)酒店平均出租率接近65%，到2014年逐漸降低為63%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，五星級酒店的平均出租率在70%左右才可以扭虧為盈，因此在餐飲方面需加大營銷力度。 未來高新區(qū)范圍內(nèi)將增開一家奢華酒店蘇州

2、獅山費(fèi)爾蒙酒店，入駐新區(qū)第一高樓獅山路信匯達(dá)城市綜合體。高新區(qū)匯融廣場將增開洲際集團(tuán)旗下假日酒店，具體開業(yè)時間待定。 蘇州香格里拉大酒店因合同到期將于2015年底撤牌，更換品牌暫不知。 商業(yè)配套：未來新區(qū)范圍內(nèi)將增開眾多商業(yè)配套，如永旺夢樂城、金鷹商業(yè)廣場、綠寶廣場二期、花樣城、港龍城商業(yè)廣場、龍湖時代天街、獅山國際廣場等商業(yè)綜合體，眾多的商業(yè)配套對酒店來說既是增加了酒店周邊功能性的完善，同時對酒店餐飲也是一個沖擊，如今高檔社會餐飲整體發(fā)展趨勢逼近高檔酒店餐飲，拉低了酒店餐飲的平均營業(yè)額，并且社會餐飲的定位在城市綜合體當(dāng)中比較全面，這對于酒店在未來的餐飲定位上有很大難度。 服務(wù)式公寓： 蘇州市

3、范圍內(nèi)共有10家四星級以上酒店式公寓，蘇州高新區(qū)范圍有21家酒店性質(zhì)公寓，其中只有1家達(dá)到四星級以上標(biāo)準(zhǔn)，蘇州盛捷綠寶廣場酒店公寓。并且在新區(qū)范圍內(nèi)盛捷綠寶廣場公寓也將是未來我們酒店最大的競爭對手（酒店式公寓類別）。未來旅游市場機(jī)遇：2.5天休假新模式： 2015年8月11日，國務(wù)院辦公廳公布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見，提出六個方面、二十六條具體措施，旨在進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)。其中，鼓勵彈性作息，有條件的地方和單位可根據(jù)實(shí)際情況，依法優(yōu)化調(diào)整夏季作息安排，為職工周五下午與周末結(jié)合外出休閑度假創(chuàng)造有利條件尤為引發(fā)關(guān)注。2.5天休假模式將對未來旅游市場特別是散客游、周末游帶來巨大的

4、商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑫r也帶動酒店餐飲業(yè)同步發(fā)展，更有的特色的酒店餐飲有待去開發(fā)。 國家旅游局牽頭加大旅游投資力度：2015年上半年國家旅游局統(tǒng)計顯示，僅上半年全國實(shí)際完成旅游投資3018億元，在當(dāng)前投資增長乏力、新消費(fèi)熱點(diǎn)不多、穩(wěn)增長難度加大的情況下，旅游業(yè)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的新動力和擴(kuò)大內(nèi)需新增長點(diǎn)的優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)。依照目前旅游業(yè)發(fā)展速度，有專家預(yù)測，未來3年，旅游直接投資總共將超過3萬億元，如果按照15的帶動系數(shù)，將帶動15萬億元以上的綜合投資。 互聯(lián)網(wǎng)+旅游：2015年5月11日，國家旅游局發(fā)布國家旅游局關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)與信息化融合發(fā)展的若干意見公開征求意見。到2020年(未來5年)，旅游信息化

5、規(guī)劃論證、系統(tǒng)整合、互聯(lián)互通、資源共享格局基本形成，信息化對旅游消費(fèi)、企業(yè)經(jīng)營、公共服務(wù)、組織管理、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、事業(yè)發(fā)展的支撐保障作用進(jìn)一步增強(qiáng)。到2030年(未來15年)，實(shí)現(xiàn)讓旅游業(yè)融入互聯(lián)網(wǎng)時代、用信息技術(shù)武裝中國旅游全行業(yè)的目標(biāo)，為建設(shè)適應(yīng)全面小康和初步富裕型需要的旅游業(yè)提供有力的信息技術(shù)支撐。到2050年(未來35年)，實(shí)現(xiàn)中國旅游業(yè)的現(xiàn)代化、信息化、國際化，為成為國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)與人民群眾更加滿意現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的旅游業(yè)和世界旅游強(qiáng)國提供堅強(qiáng)有力的技術(shù)基礎(chǔ)和保障?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”的概念已經(jīng)漸漸深入各行各業(yè)，酒店業(yè)通過數(shù)字化、移動化終端對提升服務(wù)本質(zhì)產(chǎn)生巨大影響，國際酒店集團(tuán)已經(jīng)率先嘗試將

6、數(shù)字化應(yīng)用與酒店服務(wù)相結(jié)合（希爾頓酒店集團(tuán)將于2016年年底將數(shù)字化check-in服務(wù)覆蓋全球大部分酒店），未來酒店業(yè)發(fā)展趨勢必將是智能化、科技化。 高檔住宅及企業(yè)調(diào)研報告一、項(xiàng)目周邊高檔住宅整體概況： 據(jù)前期調(diào)研得知，項(xiàng)目周邊高檔住宅主要為7大板塊構(gòu)成，總戶數(shù)約為9111戶，距離酒店項(xiàng)目3km范圍內(nèi)，別墅住宅相距約6-10km。鑫苑國際城市花園：2832戶 新港天之運(yùn)花園：1736戶 景山玫瑰園：1118戶 旭輝御府：924戶 金科王府：769戶 新創(chuàng)大河山：765戶 津西新天地：198戶 二、項(xiàng)目周邊商業(yè)及住宅情況 港龍城及藍(lán)天廣場是項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)新建的商業(yè)綜合體，涵蓋餐飲、娛樂、大型超市、

7、影院、購物及酒店式公寓，面對的主要受眾人群也包括附近的高檔住宅及普通住宅用戶。高檔住宅調(diào)研分析：優(yōu)勢： 1、綜合項(xiàng)目周邊高檔住宅的數(shù)據(jù)分析，在未來5年內(nèi)，高檔住宅小區(qū)入住率將整體提升至少60%，收入高且消費(fèi)能力強(qiáng)的年輕白領(lǐng)群體將是未來項(xiàng)目區(qū)域的主要生力軍 。 2、項(xiàng)目旁邊新建高新區(qū)四中，未來學(xué)生宴會市場不容小視。恰好酒店就在學(xué)校旁邊，占據(jù)了絕對的地理優(yōu)勢。 劣勢： 1、由于項(xiàng)目前方是中學(xué)，后方是住宅區(qū)，正門開在景山路，交通相對不便捷。 2、如果按照酒店的定位，餐飲娛樂設(shè)施必然沒有商業(yè)綜合體有優(yōu)勢。 機(jī)會： 1、對項(xiàng)目區(qū)域而言，未來的主流消費(fèi)群體主要以80后、90后、商務(wù)出差者為主，以往的酒店運(yùn)

8、營模式?jīng)]有新意，吸引不了年輕消費(fèi)群體，項(xiàng)目加入新鮮元素對未來區(qū)域內(nèi)的住戶是很有吸引力的。威脅： 1、港龍城商業(yè)廣場是目前區(qū)域內(nèi)主要人氣聚集地，未來2年隨著地鐵施工完畢及餐飲娛樂設(shè)施不斷完善，人氣將會不斷上升。 2、藍(lán)天廣場的地理位置相對我們而言有很大的地理優(yōu)勢，而且處在區(qū)域內(nèi)最大的兩塊人流聚集地，對未來酒店的餐飲及娛樂方向有很大威脅。 3、兩家商業(yè)廣場都配套銷售型酒店式公寓，對未來項(xiàng)目的服務(wù)式酒店公寓存在巨大威脅，至少吸引10%-20%客源。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)部分企業(yè)調(diào)研分析 通過對項(xiàng)目周邊部分外企前期需求調(diào)研情況得知，目前新區(qū)內(nèi)主要外企出差人員及外派常住人員需求量大，出差周期為1-2周，長住人員基

9、本上在3-6個月，現(xiàn)目前了解到新區(qū)內(nèi)主要長住客入住盛捷綠寶廣場酒店公寓、泊逸精品酒店、日航酒店及部分長租酒店式公寓，目前區(qū)域內(nèi)外企在針對出差人員及長住客人員的差旅費(fèi)預(yù)算在400-450左右，主要考慮因素為交通、附近商業(yè)配套（主要以餐飲為主）。高新區(qū)知名高檔社會餐飲調(diào)研信息松鶴樓松鶴樓始創(chuàng)于清乾隆初年（公元1757年），迄今已有二百七十多年的歷史，是目前蘇州地區(qū)歷史最悠久、飲譽(yù)海內(nèi)外的正宗蘇幫菜館。松鶴樓是商務(wù)部首批認(rèn)定的“中華老字號”餐飲品牌，榮膺原商業(yè)部、內(nèi)貿(mào)部授予的“金鼎獎”、“國家特級菜館”等稱號。松鶴樓也是中國優(yōu)秀廚師的搖籃，多位名廚在國內(nèi)外烹飪大賽上屢獲金獎。由于松鶴樓在某種意義上代

10、表了蘇州美食，因此，它常常見諸電影和文學(xué)作品，影片滿意不滿意、中華三味、美食家、私人訂制都取材或取景自松鶴樓。松鶴樓旗下現(xiàn)有十二家連鎖店，分布于蘇、京、滬、寧等城市。名稱松鶴樓單獨(dú)洗手間12人以上包廂有地址永利廣場店最大包人數(shù)20調(diào)研時間10.19總?cè)萘?00左右訂餐電話68718988服務(wù)員人數(shù)30人左右營業(yè)面積2910平人均消費(fèi)150元/人裝修環(huán)境現(xiàn)代中式外帶酒水開瓶費(fèi)可商量周邊情況永利廣場商圈菜品毛利60%停車位地上120，地下350酒水毛利20%散臺數(shù)30宴會特供酒水有包廂數(shù)27菜系蘇幫菜大廳最大桌數(shù)25特色熱菜松鼠桂魚上座率午30%晚90%特色蔬菜水八仙一類連包情況四聯(lián)包特色點(diǎn)心蘇式

11、拉糕點(diǎn)評：蘇州最為知名的老牌蘇幫菜館，客流量大。每桌一道松鼠鱖魚是高峰期的最大亮點(diǎn)，服務(wù)人員明顯經(jīng)常接受專業(yè)，培訓(xùn)職業(yè)素養(yǎng)高。是為品嘗蘇幫菜的首選?？驮粗饕槍τ诶咸K州人和外地過來品嘗蘇幫菜的客人。缺點(diǎn)是裝修風(fēng)格較為普通，過于傾向平民化。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)不力，已有不少陳舊和損壞。另外就是中小包廂均無獨(dú)立洗手間。得月樓蜚聲海內(nèi)外的蘇州“得月樓”創(chuàng)建于明嘉靖年間，位于蘇州虎丘半塘野芳浜口，為盛蘋州太守所筑，距今已有四百多年歷史。明代戲曲作家張鳳翼贈詩“得月樓”云：“七里長堤列畫屏，樓臺隱約柳條青，山公入座參差見，水調(diào)行歌斷續(xù)聽，隔岸飛花游騎擁，到門沽酒客船停，我來常作山公醉，一臥壚頭未肯醒”。野芳浜，

12、俗稱冶坊浜，位于半塘橋和普濟(jì)橋之間，同虎丘隔河相望，山水交融，景色優(yōu)美，從張鳳翼的詩中，便可以想象早在四百多年前，得月樓就已經(jīng)盛極一時，蜚聲吳中了。滄海桑田，古時的得月樓隨著歷史的變遷和改朝換代，或經(jīng)移址和湮滅，只成為歷史上的一筆記載，直至清代乾隆年間，仍有不少文人墨客題詩贊美“得月樓”。當(dāng)年乾隆皇帝下江南的時候，在得月樓用膳，因其菜味道極為鮮美，賜名“天下第一食府”。名稱得月樓單獨(dú)洗手間12人以上包廂有地址木瀆影視城最大包人數(shù)20調(diào)研時間10.22總?cè)萘?20訂餐電話67282728服務(wù)員人數(shù)26營業(yè)面積2500平人均消費(fèi)120元/人裝修環(huán)境中式外帶酒水開瓶費(fèi)有周邊情況影視城商圈菜品毛利60

13、%停車位地下400左右酒水毛利50%散臺數(shù)200宴會特供酒水有包廂數(shù)21菜系蘇幫菜大廳最大桌數(shù)20特色熱菜松鼠桂魚上座率午20%晚65%特色蔬菜水八仙連包情況三連包特色點(diǎn)心蘇式船點(diǎn)點(diǎn)評：知名度不下于松鶴樓的蘇幫菜館，蘇式船點(diǎn)是其最大的亮點(diǎn)（央視“舌尖上的中國”有過報導(dǎo)）。但近幾年疏于經(jīng)營管理，名氣和服務(wù)都不及松鶴樓。招牌菜松鼠桂魚同松鶴樓相比也有差距。服務(wù)人員缺乏培訓(xùn)，對客服務(wù)較為隨意。朗庭別苑朗庭別苑位于高新區(qū)永利廣場，以經(jīng)營原生態(tài)深海野 生海鮮為主，其中以臺州、東海一帶的海鮮居多，還有舟山、象山一帶，各取所長，每日新鮮到貨，而貴價的食材則是由專門的采購團(tuán)隊(duì)去到國外采買。 致力于提供盡善盡美

14、的尊臻化服務(wù)，努力成為蘇城各界企業(yè)家、 商界名人、名流雅仕宴請賓朋和商務(wù)酬酢的理想之選，時時享受個性化的服務(wù)，處處讓顧客更顯尊貴，體驗(yàn)細(xì)致入微的服務(wù)。名稱朗庭別苑單獨(dú)洗手間大小都有地址永利廣場店最大包人數(shù)22調(diào)研時間10.19總?cè)萘?60人訂餐電話68718001服務(wù)員人數(shù)20人左右營業(yè)面積1600平人均消費(fèi)200元/人裝修環(huán)境現(xiàn)代歐式外帶酒水開瓶費(fèi)商量余地不大周邊情況永利廣場商圈菜品毛利65%停車位地上120，地下350酒水毛利30%散臺數(shù)40宴會特供酒水無包廂數(shù)22菜系粵菜大廳最大桌數(shù)無特色熱菜海鮮及生啫類上座率午25%晚80%特色蔬菜白灼類連包情況四聯(lián)包特色點(diǎn)心港式茶點(diǎn)點(diǎn)評：專做粵菜的酒

15、店，裝修豪華為現(xiàn)代歐式風(fēng)格，菜品較為精致。地處永利廣場，主要針對商務(wù)客人。缺點(diǎn)是雖然管理也算嚴(yán)格，但對服務(wù)員的培訓(xùn)明顯不夠，職業(yè)感不足。營業(yè)以包廂為主，僅能接待8桌以內(nèi)的小型宴會。順風(fēng)港大酒店名稱順風(fēng)港大酒店單獨(dú)洗手間最大包廂有地址永利廣場最大包人數(shù)20人調(diào)研時間10.20總?cè)萘?6人訂餐電話服務(wù)員人數(shù)20人營業(yè)面積1500平人均消費(fèi)130元/人裝修環(huán)境現(xiàn)代中式外帶酒水開瓶費(fèi)無周邊情況永利廣場商圈菜品毛利55%停車位地下350地上120酒水毛利20%散臺數(shù)40宴會特供酒水無包廂數(shù)22菜系舟山東海菜大廳最大桌數(shù)9特色熱菜鹽烤雜海鮮上座率午20%晚65%特色蔬菜無連包情況四聯(lián)包特色點(diǎn)心生煎包點(diǎn)評：

16、以海鮮為主的酒樓，設(shè)有專門的點(diǎn)菜區(qū)，明檔式點(diǎn)菜，開放式海鮮池。菜品價格不高，大眾消費(fèi)。但管理水平有待提升，服務(wù)水平不高，估計這就是為什么菜品和朗廷別院差距不大，客流量卻難以提高的原因吧。百盛阿雷大酒店名稱百盛阿雷大酒店單獨(dú)洗手間僅一個地址潤捷廣場最大包人數(shù)20調(diào)研時間10.20總?cè)萘?00訂餐電話服務(wù)員人數(shù)35營業(yè)面積3000平人均消費(fèi)120元/人裝修環(huán)境中式外帶酒水開瓶費(fèi)無周邊情況潤捷廣場生活圈菜品毛利60%停車位200酒水毛利25%散臺數(shù)180宴會特供酒水有包廂數(shù)35菜系蘇、粵、川大廳最大桌數(shù)20特色熱菜無上座率午30%晚75%特色蔬菜無連包情況無特色點(diǎn)心無點(diǎn)評：菜品種類比較豐富，面向大眾

17、消費(fèi)。包廂很多，可以滿足各類形式的聚會。雖然開業(yè)僅六年，但設(shè)施設(shè)備非常陳舊，難以接待高規(guī)格客人。服務(wù)員人數(shù)雖多但整體水平有待提升，僅一個包廂有獨(dú)立衛(wèi)生間也讓大部分客人不能理解。江南首席名稱江南首席單獨(dú)洗手間十人以上包廂有地址高新廣場42樓最大包人數(shù)28調(diào)研時間10.21總?cè)萘?00訂餐電話68080000服務(wù)員人數(shù)12人營業(yè)面積1200平人均消費(fèi)200裝修環(huán)境中式高檔外帶酒水開瓶費(fèi)有周邊情況高新廣場菜品毛利65%停車位地下兩層400左右酒水毛利45%散臺數(shù)110宴會特供酒水無包廂數(shù)6菜系粵菜為主大廳最大桌數(shù)10特色熱菜招牌脆香骨上座率午30%晚70%特色蔬菜廣東菜心連包情況無特色點(diǎn)心港式茶點(diǎn)點(diǎn)

18、評：蘇州新區(qū)海拔最高的餐廳，大廳及包廂全都臨窗而建，可以俯瞰蘇州高新區(qū)和姑蘇老城區(qū)。這也是餐廳的主要賣點(diǎn)之一。粵菜做的比較正宗，包廂有最低消費(fèi)，但大廳有推出專屬親民菜單，這一點(diǎn)比較厚道。缺點(diǎn)是宣傳力度不夠，極好的環(huán)境卻沒有一個明顯的標(biāo)識，想增加客流量僅靠顧客口碑相傳是不夠的總評：1、蘇州高新區(qū)高檔社會餐飲店整體偏向南方口味，多以“蘇幫菜”“粵菜”為主。這為我們酒店的菜系定位提供了參考。2、包廂數(shù)多在20-25之間，而大廳卻不上規(guī)模，看重包廂消費(fèi)忽視宴會市場。這是社會餐飲的一個弊端。3、最大包廂可容納人數(shù)平均在22人以上，且都有單獨(dú)休息區(qū)和衛(wèi)生間。建議我們也要考慮類似的高規(guī)格包廂4、大多數(shù)餐飲店

19、都有連包，這為小型宴會提供了很大的方便5、婚宴最低消費(fèi)1600元/桌起，主要原因是大廳裝修檔次不高，名氣不響亮6、餐飲毛利率在60%左右浮動，這也是行業(yè)普遍認(rèn)可的利潤水平7、酒水毛利相差較大，考慮到大環(huán)境因素和酒水價格透明度較高，建議不超過30%8、高檔餐廳多依附商業(yè)廣場經(jīng)營，停車位廣闊，基本無停車難情況發(fā)生9、社會餐飲整體服務(wù)水平不高也是我們值得警惕的地方項(xiàng)目所在位置增設(shè)影城可行性分析 通過前期酒店周邊配套調(diào)研情況得知，目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)只有一家影城，位于港龍城中影國際影城； 中影國際影城港龍城店共8個廳，屬于大型影院，1200-1800座位，位于港龍城B棟4層?？尚行苑治觯?優(yōu)勢：基于目前區(qū)域

20、內(nèi)的總?cè)丝谝约案浇?公里范圍內(nèi)的商業(yè)配套來看，影院無疑是集聚人氣的最佳選擇，且觀影廳在8-10個的影院可直接帶動商業(yè)30%人氣。 劣勢：費(fèi)用較高，裝修一個2K的觀影廳成本要在100萬左右，升級成播放3D需增加15萬左右，總投資較高；品牌知名度，引進(jìn)院線需與品牌知名度較高的知名影城合作，相對投資成本也會增加；同一區(qū)位在2km范圍內(nèi)已經(jīng)有一家影城，并且位于商業(yè)廣場中，對于酒店項(xiàng)目目前的情況來說不具備有利的競爭力；影院需求，項(xiàng)目周邊的人群對影院需求度不高，幾家高檔樓盤入住率偏低，附近老小區(qū)中年輕人口比例較低，對影院需求欠缺； 酒店報建情況調(diào)研 按照董事長10月20日的會議指示，調(diào)研小組近期主要針對報

21、建的可行性展開調(diào)研工作。通過上門拜訪專業(yè)人士，對于圍繞科教用地做酒店的可行性總結(jié)出以下程序：1、 翻閱公司拿地前期政府批示的各類文件和土地轉(zhuǎn)讓合同書，在不改變文件大意的前提下，找出對于做酒店的有利條款和不利條款。將有利條款放大做大，不利的條款也要找出合適的理由來規(guī)避責(zé)任。2、 聘請有類似工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)報建人員負(fù)責(zé)前期的報建手續(xù)辦理工作。這樣一是可以借助其人脈進(jìn)行公關(guān)，二是其駕輕就熟，可以避免不必要的浪費(fèi)。三、委托有資質(zhì)的設(shè)計院設(shè)計出研發(fā)大樓建筑草圖并報規(guī)劃局批示，當(dāng)然，對有類似酒店的部分要能夠自圓其說。要明確設(shè)計意圖，要有充分的理論基礎(chǔ)。現(xiàn)將有過成功經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)報建人員介紹如下：調(diào)研對象：劉國民單 位：蘇州金楓創(chuàng)業(yè)投資有限公司隸屬單位：蘇州市吳中區(qū)木瀆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會職 務(wù)：總經(jīng)理助理成功案例：無錫恒華科技園、無錫建科SOHO案例說明：無錫恒華科技園基本信息：恒華科技園坐落于蠡湖大道西側(cè)，西枕長廣溪濕地公園，北臨江南大學(xué)，東鄰無錫市新行政中心，南望雪浪山，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，江南大學(xué)、北大軟微學(xué)院、56所、702所等科教產(chǎn)業(yè)環(huán)繞，距離環(huán)太湖高速和市中心只有3分鐘和25分鐘的車程，未來還有輕軌直達(dá)市區(qū)。項(xiàng)目在100,000平方米的綠地中種植了1.9萬平方米辦公樓