完善退出機制推動物業(yè)管理行業(yè)展

1、完善退出機制 推動行業(yè)發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今，一路風雨飄搖，總是不斷遇到新問題，又在不斷解決問題的過程中逐步地向前發(fā)展，從辯證唯物主義的觀點來看，正是遵循了事物發(fā)展的客觀規(guī)律，任何新生事物發(fā)展都不是一帆風順的，都是在曲折中前進、螺旋式地上升。物業(yè)管理行業(yè)的酸甜、苦辣，相信各位同行都已遍嘗。譬如：招投標機制的建全，許多物業(yè)管理企業(yè)在“進入”時飽受不公平競爭的困擾，于是業(yè)內人士一再呼吁，完善市場進入機制，營造公開、公平、公正的市場競爭氛圍，使企業(yè)能夠站在平等的起跑線上。進入機制的健全對行業(yè)的發(fā)展固然重要，但本人想在此與各位同行探討的是如何完善市場的退出機制，我個人認為這對于業(yè)主與企業(yè)雙方，乃至對

2、于整個行業(yè)的發(fā)展都是至關重要的一個問題。房地產E網(wǎng) 關于物業(yè)管理的退出問題，目前看來，主要有兩種情況，一是業(yè)主因不滿物業(yè)管理公司的管理，服務質量或管理服務費的收費標準，而與管理公司之間形成矛盾沖突又長期無法解決，最終導致業(yè)主“炒”掉管理公司，迫使管理公司交出管理權，此乃被動退出。二是物業(yè)管理的委托合同到期，管理公司權衡自身的經濟效益及社會效益問題等決定退出管理權不再續(xù)約，此謂主動退出。以上兩種情況，行業(yè)中已有先例，相信將來更會層出不盡、屢見不鮮。作為前者來看，凡管理公司直到被業(yè)主“炒”掉這一步，多半是因為雙主矛盾由來已久的問題，長期沒更好地解決而被激化導致。因此，管理公司的退出，肯定會扔下一個

3、“爛攤子”譬如廣州春蘭花園事件在倍訊易 整個行業(yè)中已經家喻戶曉，已成為物業(yè)管理退出問題中的一個典型案例。一方面做為被迫退出的管理公司虧損幾十萬元，并非管理經營不善，而是由于業(yè)委會中少數(shù)人違規(guī)操作，煽動大部分業(yè)主拖欠管理費和水電費，終究被無情地“掃地出門”，自然有一腹苦水倒不盡，在退出之前，仍無法收回代墊的管理費，做為企業(yè)來看，是不想的。另一方面，作為業(yè)主來說，因為前管理公司以為自身的利益受到損害，在問題未得到解決之前，退出只愿多出管理權，就此抗衡。如此，舊的管理公司不愿退出，新的管理公司無法介入，春蘭花園的局面一度失控，成為垃圾堆以及偷竊者的樂園，最終導致業(yè)主的利益受到更大的損害，這是一個兩敗

4、俱傷的結果。試想，如果在退出行為上，有規(guī)可循，有法可依，雙方的問題由第三者來主持解決（這個第三者可以是行業(yè)主管部門、或者是行業(yè)協(xié)會），而不致陷入互相扯皮的僵局。至于后一種情況，則是我公司的親身經歷。我公司為廣東粵海集團屬下的子公司，我公司除早期接管的三個樓盤為粵海集團開發(fā)的物業(yè)外，其余大部分在管物業(yè)均為近兩年通過參加投標爭取而來的。我公司憑借自身的實力，經過努力的拼搏，在激烈的市場競爭中逐步站穩(wěn)了腳跟。近期我公司剛剛從早期的其中一個樓盤中憑借扎實的基本功、充分的準備全身而退，在此，本人將在退出過程中，就遇到的種種困難和問題，以及我們由此獲得的感受和經驗與同行進行交流和分享，共同研究和探討，并加

5、以總結和提升，給同行作為借簽，為推動行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展盡綿薄功。一、 我公司退出原因。我公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同即將到期前一個月提出不再續(xù)簽合同，主要原因有二：一是在管理期間由于部分業(yè)主長期拖欠管理費，造成我司虧損嚴重，此為主要原因。企業(yè)運作是以贏利為目的，在我司接管新樓盤之前，已充分樹立了風險意識，認真進行過財務分析，決不盲目擴大規(guī)模，遵循“練內功、樹品牌、求發(fā)展” 的經營思路，穩(wěn)扎穩(wěn)打，穩(wěn)中勝，因此，在我司目前在管的十來個樓盤中，除此樓盤其余均不存在虧損現(xiàn)象。絕不能因為該樓盤而延誤公司發(fā)展前進的步伐。因此，我公司經過深思熟慮，鄭重其事地向業(yè)委會遞交了退出管理的 函 。2、由于業(yè)委會運

6、作不暢，辦事效率底，簽定了我司的去意。該樓盤的業(yè)務委會一直以來在協(xié)助收繳管理費的工作，從未按合同要求，履行職責和義務，使管理費收繳率一直達不到合同的規(guī)定。在我司與 欠交大戶通過法律途徑解決剖的過程中，業(yè)委會推卸責任，未盡到應盡的義務。直至我司按照正規(guī)合法程序提交退出函后，也未引起業(yè)委會的足夠重視，認為我司總不能一走了之，甩手不管。因此既不予以答復，也不積極尋找新的接管公司，而是一再拖延，造成我司人力、物力的無畏耗費，也使我們徹底心寒，雖然廣大業(yè)主及部分業(yè)委會成員一再挽留，我司仍執(zhí)意退出。二、因退出而引發(fā)的思考在目前行業(yè)現(xiàn)狀中，象我司這樣主動退出的尚不多見，更何論有規(guī)范的先例可以借簽。因此行業(yè)主

7、管部門對此事也深表關注，希望通過此事模索出一套規(guī)范、完善的程序，總結經驗教訓以推而廣之。1、 盡職盡責、無可厚非。 我司一貫堅持精雕細 ，樹立品牌的思想，對實行有效管理。目前在管物業(yè)中已有兩個國優(yōu)、3個省優(yōu)、2個市優(yōu)，尚不含今年新接管的樓盤，按照我們的思想，凡在管物業(yè)只要面積達標均參加創(chuàng)優(yōu)考評，真正把粵華做成品牌。該樓盤早在99年已通過考評，達到市優(yōu)水平，因物業(yè)面積問題，而無法再上省優(yōu)。正是由于我們在日常管理工作中盡職盡責，做了大量的工作，才贏得了廣大業(yè)主的信賴和支持，與業(yè)主建立了深厚的感情，在得知我司即將退出的消息時，大家深悉震撼和意外，甚至有人談到我司出此策略純粹是為抬高身價，經過我司的宣

8、傳和解釋工作，并在退出中充分為業(yè)著想，保證了業(yè)主的利益不受損害，最終得到大家的理解，認為企業(yè) 求利潤是開經地義，大家紛紛表示挽留，但因我們去意已定，最終大家依依異別。2、 依法行事、有理有據(jù)。我司嚴格按照法律程序在管理合同到期前一個月，就正式函告業(yè)委會退出管理，同時基于業(yè)委會的辦事作風和效率，也預計到退出過程中必將遇到阻撓，不會一帆風順，所以我們也作了充分的思想準備，可以說是深謀遠慮。首先在與業(yè)委會的多次交涉中，我司都一再表明立場，退出行為絕不是為了哄抬價碼，而是基于公司發(fā)展的全盤考慮，我們既不會因為挽留，也不會因為阻撓而改變決定，無論業(yè)委會接受與否，我們都將在采取措施保障業(yè)主利益不受損害的前

9、提下，準備退出，因為我償行為至始至終都是合法的。經過我司的最后通碟，以及行業(yè)主管部門的干預，業(yè)委會才在合同到期前的五天時物色到了新的管理公司。在 下短短不到一周的時間內，可以說已完全打亂了當初的設想和計劃，我司是如何完成交樓工作，順利退出的呢？ 三、充分準備、全而退為了有步驟、有計劃地實施退出行為，早在我司將退出一事公布于眾之前，我司就已布置管理處提前整理資料，將業(yè)主檔案重新審閱整理，編制、打印目錄，將設備資料等需移交的資料全部進行編排，制作目錄， 編成冊，盡可能地完善各類資料。在幾天時間里，我司經業(yè)委會授權委托，與新公司進行了業(yè)主、技術資料，現(xiàn)場設備，財務帳目，維修基金，管理用房的全面移交。

10、由于我司的前期工作做得充分、細致，保證了移交工作的順利進行，得到了新公司的高度評價，其老總表示“由于粵華公司在設備管理和資料管理方面稱得上市行業(yè)的樣板單位，取得了有目共睹的成績，為今后的管理工作打下了良好的基礎?！睆亩脖苊饬水a生遺錙問題，經公司日后帶來困擾，經過幾番努力，我公司終于如愿成功地退出管理。正是由于退出機制尚不健全，我司在退出中無據(jù)可依，付出了大量的精力，建議政府有關部門盡快健全機制，制定有關條規(guī)和程序，由主管部門主持對退出管理的物業(yè)管理公司進行責任評估以及設備現(xiàn)狀，并由社會審計機構對管理費收支情況進行全面審計，以查明事實，界定責任。一方面對欲退出企業(yè)的違規(guī)行為及時發(fā)現(xiàn)，責令其承擔有關后果和責任，制約其退出行為，以免給業(yè)主