漳州古城保護性開發(fā)項目房屋征收補償方案

1、漳州古城保護性開發(fā)項目房屋征收補償方案薌城區(qū)人民政府 根據(jù)市委、市政府部署，為加快推進漳州古城的保護工作，薌城區(qū)人民政府決定對古城保護范圍內需改造的房屋實施征收，依照國有土地上房屋征收與補償條例福建省實施國有土地上房屋征收與補償條例辦法漳州市國有土地上房屋征收與補償暫行規(guī)定，參照鐘法路北段（瑞京路至勝利西路）道路拓寬和街頭綠地工程房屋征收補償方案，結合本項目實際，制定本補償方案，具體如下：第一部分 總 則一、適用范圍本補償方案適用于漳州古城保護性開發(fā)項目用地范圍內的房屋及其附屬物的征收補償安置。市直管公房和市區(qū)兩級行政、事業(yè)、國有企業(yè)所屬的辦公用房、單位用房及店面由征收部門和產(chǎn)權主管部門負責征

2、收安置。二、征收范圍詳見規(guī)劃紅線圖。三、征收部門和受委托征收實施單位征收部門：薌城區(qū)住房保障與房地產(chǎn)管理局。征收實施單位：漳州惠民房屋征收有限公司。四、補償方式及安置地點補償方式：1.貨幣補償；2.產(chǎn)權調換。安置地點：萬科·瑞京城（芝山南路西側）、益民花園、金湖小區(qū)（暫定名稱，地址在西洋坪路東側、規(guī)劃北倉路北側）。五、征收補償安置資金設立征收補償安置專項帳戶，實行專款專用，接受征收主管部門的監(jiān)督管理。六、被征收房屋權屬的認定原則1.依照法律法規(guī)和政策規(guī)定，持有效的土地及房產(chǎn)批建手續(xù)（即“兩證”：建設用地紅線圖或土地使用證；建設工程規(guī)劃許可證或房產(chǎn)證。）的房屋，為完全產(chǎn)權。2.征收無產(chǎn)

3、權證明、產(chǎn)權人下落不明、暫時無法確認產(chǎn)權和其他產(chǎn)權不清的房屋，征收前，征收部門應就被征收房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。七、房屋征收補償安置方式1.住宅、店面（1）可選擇貨幣補償，也可選擇產(chǎn)權調換。選擇產(chǎn)權調換的，實行“先簽訂協(xié)議并搬遷騰房者先選房”原則。（2）選擇貨幣補償?shù)?，必須權屬清楚。有下列情況之一，不予貨幣補償：被征收人與承租人就解除租賃關系達不成協(xié)議的；房屋產(chǎn)權人不明確，產(chǎn)權人下落不明的；被征收私有房屋的共有權人對選擇補償安置方式達不成一致意見的；被征收人的房屋已作為抵押物、典當物的。（3）被征收房屋面積較大、產(chǎn)權清楚的，可選擇部分貨幣補償結合部分產(chǎn)權調換的方式。（4）征收違章

4、建筑按本方案有關規(guī)定處理。2.征收中涉及軍事設施、教堂、寺廟以及文物古跡等房屋的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定處理。第二部分 房屋征收補償安置辦法八、貨幣補償原則選擇貨幣補償?shù)?，被征收房屋產(chǎn)權人在規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，由征收部門一次性付清房屋征收補償費。九、產(chǎn)權調換原則1.產(chǎn)權調換實行“調換相應產(chǎn)權面積、差價互補、限量擴購”及“先簽訂協(xié)議并搬遷騰房者先選房”的原則；征收部門與被征收房屋產(chǎn)權人在簽訂房屋征收補償安置協(xié)議書時，應注明安置房的戶型、套數(shù)及面積。2.產(chǎn)權調換選房辦法在征收公告規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，由征收部門發(fā)給被征收人“搬遷封房驗收單”，被征收人憑“搬遷封房

5、驗收單”確定并換取“征收補償安置證順序號”。安置選房時被征收人憑“順序號”按順序在征收部門指定安置區(qū)域內選房。十、住宅征收補償安置辦法1.選擇貨幣補償根據(jù)房屋結構不同情況，按附表2所列標準進行貨幣補償。2.選擇產(chǎn)權調換（1）選擇產(chǎn)權調換的安置地點選擇萬科·瑞京城的，按被征收房屋有效建筑面積以1:1的標準給予產(chǎn)權調換，須補交差價：在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，根據(jù)被征收房屋結構不同新舊補差價分別為：框架結構80元/m2，磚混結構120元/m2，磚木結構160元/m2。超過簽約期限的，新舊補差價分別為：框架結構230元/m2，磚混結構270元/m2，磚木結構310元/m2。必須以

6、最接近產(chǎn)權調換面積的原則來選擇安置房。安置地點選擇益民花園或金湖小區(qū)的，按被征收房屋有效建筑面積以1:1.3的標準給予產(chǎn)權調換，不補交差價。（2）安置房選房后，因結構原因造成安置房面積小于被征收房屋面積的，剩余面積實行貨幣補償。十一、店面認定和補償安置辦法1.店面的認定（1）經(jīng)產(chǎn)權機關登記的，或未經(jīng)產(chǎn)權機關登記但經(jīng)城市規(guī)劃部門批準的。（2）在2006年地形圖上有標注的沿街的第一層房屋，2013年12月1日之前辦理有效工商營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證的，可認定為店面；若只辦理有效工商營業(yè)執(zhí)照或稅務登記證其中一證的，也可認定為店面，但店面有效面積按80%給予認定。店面有效面積的認定范圍以房屋的第一自然進深

7、（不超過10米）為準，其余部分按住宅給予補償。店面分外街店面和內街店面：詳見附表6。2.被征收店面選擇貨幣補償?shù)难a償標準為：外街店面26000元/m2，內街店面16000元/m2。3.被征收店面選擇產(chǎn)權調換（1）安置地點選擇萬科·瑞京城的，按店面折算后的有效建筑面積以1:1的標準給予產(chǎn)權調換店面。在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，若產(chǎn)權證明確標注是店面的，按4000元/m2補交差價；若只有工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證兩證的，外街店面須補交8000元/m2的差價，內街店面須補交9800元/m2的差價。超過簽約期限的，三證齊全的，須補交6000元/m2的差價；若只有工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記

8、證兩證的，外街店面須補交10000元/m2的差價，內街店面須補交11800元/m2的差價。必須以最接近產(chǎn)權調換面積的原則來選擇安置店面。被征收店面面積超過安置店面面積部分實行貨幣補償。（2）安置地點選擇益民花園或金湖小區(qū)的，按店面折算后的有效建筑面積以1:1.3的標準給予產(chǎn)權調換店面。在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，若產(chǎn)權證明確標注是店面的，不補交差價；若只有工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證兩證的，外街店面須補交4000元/m2的差價，內街店面須補交4900元/m2的差價。超過簽約期限的，三證齊全的，須補交3000元/的差價；若只有工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證兩證的，外街店面須補交5000元/m2的

9、差價，內街店面須補交5900元/m2的差價。必須以最接近產(chǎn)權調換面積的原則來選擇安置店面。被征收店面面積超過安置店面面積部分實行貨幣補償。4.對于簡易搭蓋、臨時性建筑，不論是否持有營業(yè)執(zhí)照或稅務登記證，一律按附表3臨時性建筑物補償。十二、住宅、店面搬遷過渡補助辦法（一）住宅1.選擇貨幣補償?shù)模海?）按附表4所列標準一次性發(fā)給被征收人一次搬遷費和6個月的臨時安置費；（2）在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，搬遷費按3元/m2給予獎勵，臨時安置費按5元/m2·月給予獎勵；（3）超過簽約期限簽訂協(xié)議的，不予獎勵。2.選擇產(chǎn)權調換的（1）征收過渡期限：安置房為高層建筑的，過渡期限不超過36

10、個月；安置房為多層建筑的，過渡期限不超過24個月。（2）搬遷過渡方式：鼓勵被征收人自行過渡，按附表4所列標準每半年發(fā)給臨時安置費。在規(guī)定簽約期限內簽協(xié)議并搬遷騰房的，臨時安置費按5元/m2·月給予獎勵（逾期安置該獎勵不變）；超過簽約期限簽訂協(xié)議的，不予獎勵；被征收人確實無法自行過渡的，由征收部門提供臨時過渡周轉房，但不再發(fā)給臨時安置費。（3）搬遷費：按附表4所列標準一次性發(fā)給被征收人兩次搬遷費。在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，搬遷費按3元/m2給予兩次獎勵。（4）臨時安置費時間計算：臨時安置費發(fā)放期限自被征收人簽訂協(xié)議并搬遷騰房之日算起，至征收部門書面通知入戶安置為止。屬征收部

11、門的責任，造成逾期安置，若被征收人自行過渡的，從逾期之月起，征收部門應每月雙倍付給臨時安置費（即臨時安置費為5×2=10元/m2·月）；若被征收人使用周轉房過渡的，征收部門每月按標準付給臨時安置費。征收部門發(fā)出書面交房通知15天內，被征收人按要求辦理入戶安置手續(xù)的，按標準再發(fā)給3個月臨時安置費；被征收人未按要求辦理入戶安置手續(xù)的，從發(fā)出選房通知第二個月起，征收部門不再支付被征收人臨時安置費。（二）店面1.選擇貨幣補償?shù)?，按附?所列標準一次性發(fā)給被征收人一次搬遷費。在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，搬遷費按6元/給予一次獎勵。2.選擇產(chǎn)權調換的（1）征收過渡期限：安置房

12、為高層建筑的，過渡期限不超過36個月；安置房為多層建筑的，過渡期限不超過24個月。（2）搬遷過渡方式：自行過渡。（3）搬遷費：按附表4所列標準一次性發(fā)給被征收人兩次搬遷費。在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，搬遷費按6元/m2 ·次給予兩次獎勵。十三、店面、經(jīng)營性用房的停業(yè)損失補償費根據(jù)被征收店面有效建筑面積，按30元/m2·月計算，一次性給予6個月的停業(yè)損失補償。根據(jù)被征收經(jīng)營性用房有效建筑面積，按25元/m2·月計算，一次性給予6個月的停業(yè)損失補償。十四、優(yōu)惠、獎勵辦法根據(jù)征收范圍內實際情況，被征收人在規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，合法建筑按時段給予

13、優(yōu)惠、獎勵；手續(xù)不完整或違法、違章建筑根據(jù)被征收人提供的權屬證明材料，分別按不同時段、不同年限、不同額度給予獎勵。未在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，一律不予優(yōu)惠、獎勵。（一）合法建筑1.住宅（1）在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，選擇貨幣補償?shù)?，?00元/m2 給予獎勵。（2）選擇產(chǎn)權調換的，在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，由于房屋建筑結構的原因，每個產(chǎn)權戶安置房建筑面積超過被征收房屋建筑面積的：選擇安置在萬科·瑞京城的，超過部分在10m2以內（含10m2）的，110層按5500元/m2結算，11層及以上每增加一層增加層次差價50元/m2；選擇安置在益民花園或金湖小

14、區(qū)的，110層按4500元/m2結算，11層及以上每增加一層增加層次差價50元/m2。超過10m2以上部分，均按安置時安置房源的市場價結算。2.店面（1）選擇貨幣補償?shù)?，在?guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，按6000元/m2給予獎勵。（2）選擇產(chǎn)權調換的，在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，若產(chǎn)權證明確標注是店面的，按40元/m2·月給予獎勵；若只有工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證兩證的，按10元/m2·月給予獎勵。獎勵時間自被征收人簽訂協(xié)議并搬遷騰房之日算起，至征收部門書面通知入戶安置為止；逾期安置，獎勵不變。因結構原因，每個產(chǎn)權戶安置店面超過被征收店面面積5m2（含5m2）

15、以內的部分，選擇安置萬科·瑞京城的，按20000元/m2結算，選擇安置在益民花園或金湖小區(qū)的，按12000元/m2結算；安置店面超過被征收店面面積5m2以上的部分，均按安置時安置房源的市場價結算。3.特殊補助在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的：（1）生活不能自理的殘疾人且常住戶口在搬遷范圍內的，每人一次性補助1500元。（2）年齡滿75周歲以上的老人且常住戶口在搬遷范圍內，每人一次性補助1000元。（3）低保戶、五保戶、五老、烈屬且常住戶口在搬遷范圍內的，每戶一次性補助2000元。以上所有特殊補助可重復享受。4.以上面積以經(jīng)認定的有效建筑面積為準。（二）批建手續(xù)不完整及違法、違章的

16、建筑批建手續(xù)不完整及違法、違章建筑有效面積的認定，以2002年航拍圖、2006年地形圖和相關資料等為依據(jù)。1.住宅（1）2002年航拍圖上有標注的住宅，按被征收房屋建筑面積的90%認定為有效建筑面積進行補償安置。若被征收人在規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，按被征收房屋建筑面積的10%認定為有效建筑面積給予獎勵。（2）2002年航拍圖上無標注但2006年地形圖上有標注的住宅，按被征收房屋建筑面積的50%認定為有效建筑面積進行補償安置。若被征收人在規(guī)定的簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，按被征收房屋建筑面積的30%認定為有效建筑面積給予獎勵。2.店面批建手續(xù)不完整的店面，依照上述關于住宅的有效

17、建筑面積認定及獎勵辦法認定有效建筑面積。3.2006年地形圖上無標注的住宅，一律采用貨幣補償安置。補償標準為：框架結構1900元/m2，磚混結構1700元/m2，磚木結構1500元/m2。在規(guī)定征遷期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，按200元/m2給予獎勵。4.對于簡易搭蓋、臨時性建筑，一律按附表3臨時性建筑補償。（三）若被征收人在規(guī)定簽約期限內簽訂協(xié)議并搬遷騰房的，根據(jù)被征收房屋的裝修類別，按附表1的補助標準給予適當?shù)难b修補助。十五、凡超過簽約期限簽訂協(xié)議、騰房或被實施強制征收的房屋（住宅、店面等）均不適用上述的優(yōu)惠、獎勵辦法。十六、附屬物一次性給予貨幣補償，補償標準詳見附表5。第三部分 罰 則十

18、七、被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，依照有關規(guī)定給予依法強制征收。凡被實施強制征收的房屋，不再適應本方案所有的優(yōu)惠、獎勵辦法。十八、采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安處罰。十九、征收工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂的，由其所在單位或上級有關部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。第四部分 附 則二十、被征收人對丈量面積、附屬物清單有異議的，應在收到堪丈成果圖冊五天內要求一次性復核，并以復核結果為準。二十一、被征收人應當自征

19、收公告發(fā)布之日起二十天內主動提供給征收部門以下資料：1.經(jīng)核對后的戶主身份證復印件；2.戶口簿復印件；3.土地證、房產(chǎn)證；4.城管部門罰款憑證；5.營業(yè)場所工商、稅務等有關登記手續(xù)；6.與征收補償有關的其他材料。二十二、本方案自征收公告發(fā)布之日起實施。二十三、本方案未盡事宜，由漳州古城項目征地拆遷工作領導小組以會議紀要形式作出補償安置補充規(guī)定，該補充規(guī)定與本方案具有同等效力。二十四、本方案解釋權歸漳州古城項目征地拆遷工作領導小組和薌城區(qū)住房保障與房地產(chǎn)管理局。附表：1.被征收房屋裝修分類表2.住宅貨幣補償標準3.征收臨時建筑的貨幣補償標準4.搬遷費和臨時安置費標準5.被征收房屋附屬物項目補償單

20、價表6.內、外街店面附表1被征收房屋裝修分類表結構類別主 要 特 征裝修補助（元/m2）框架、磚混結構一類外墻面條磚貼面或涂料；地板為石板材、高級缸磚(80×80及以上)、高級木地板；內墻面為高中級粉刷、高級涂料、木質墻裙；天棚為木吊頂或高級貼板、四周貼角線、帶燈座；實木門（入戶門為雙層防盜門），鋁合金窗外加不銹鋼防盜網(wǎng)，陽臺有不銹鋼防盜網(wǎng)；廚房、衛(wèi)生間石板材（或防滑地板磚）地板，全磁磚墻面，有吊頂；衛(wèi)生潔具、電氣設備齊全。400二類外墻面條磚貼面或粉刷；地板為缸磚(50×50及以上)；內墻面為涂料粉刷、磁磚墻裙；天棚涂料粉刷；入戶門外加鐵門，鋁合金窗加鐵柵、陽臺有鐵制防盜

21、網(wǎng)；廚房、衛(wèi)生間地板為防滑地板，局部磁磚墻面；衛(wèi)生潔具、開關插座齊全。300三類外墻面為局部條磚貼面、水泥砂漿粉刷或機磚勾縫；地板為普通地板磚（含斗底磚）；天棚、內墻面為普通粉刷；入戶門外加鐵門，門窗齊全；廚房、衛(wèi)生間地板為普通地板磚，墻面為普通粉刷；衛(wèi)生潔具、開關插座齊全。200四類內外墻面有粉刷；地板為水泥砂漿找平；門窗齊全；廚房、衛(wèi)生間地板為水泥砂漿找平、墻面為白灰抹平；水電具備。100五類只完成主體工程并填充內外墻，門窗不全，衛(wèi)生潔具、開關插座不齊全。0備注主要特征中有兩項條件不具備的，套用類別下調一檔。磚木、土木結構一類外墻面條磚貼面、清水磚或涂料；地板為普通缸磚、木地板；內墻面為普

22、通粉刷（含涂料）；天棚為吊頂；入戶門外加鐵門，鋁合金窗外加不銹鋼或鐵制防盜網(wǎng)，陽臺有防盜網(wǎng)；廚房、衛(wèi)生間地板為普通地板磚或水泥地面；局部磁磚或水泥墻面，吊頂；衛(wèi)生潔具、開關插座齊全。200二類內外墻面有粉刷， 地板為水泥砂漿，門窗齊全，水電具備。100三類只完成土建工程，門窗不全，內外墻面無粉刷、打底。0備 注主要特征中有兩項條件不具備的，套用類別下調一檔。簡易結構作為住宅或營業(yè)性場所，有裝修的套用磚木結構的裝修補助標準按被征收建筑面積給予補償。 13 附表2住宅貨幣補償標準單位：元/m2 類型結構住宅框架結構6800磚混結構6500磚木結構6000備注1.以上補償價格均包括土地、建筑物等；2.結構是指被征收房屋的建筑結構。附表3征收臨時建筑的貨幣補償標準單位：元/m2臨時建筑類別補償單價主架為鋼（磚），屋面為石棉瓦或彩鋼板100-200簡易磚木結構200-450附表4搬遷費和臨時安置費標準單位：元