國家A級旅游度假區(qū)小區(qū)物業(yè)管理方案

1、家 4A 級 旅 游 度 假 區(qū) 小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 方 案第一章前言“XXX”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”位于，與大海近在咫尺。小區(qū)總建 筑面積20 萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區(qū)等，其中公寓面積xnf；商鋪面積xnf；地下停車場xnf； 地上停車場Xltf；車庫X個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小 區(qū)設備設施先進，設有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。高檔的小區(qū)應該有高檔的物業(yè)管理服務來體現小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值

2、。XX XX公司是具有物業(yè)管理二級資質的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等 物業(yè)項目的管理工作?，F已管理物業(yè)面積達X多萬褶。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、 花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業(yè)化的管理隊伍，使XXX小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服 務，提高小區(qū)的知名度，使XXX真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、 溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之

3、中，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章 物業(yè)管理要點運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值; 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁， 增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽； 結合物業(yè)實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務； 采用PDCA1環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：1、 完善服務、誠信待人。物業(yè)管理是以服務為主的行

4、業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的優(yōu)質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境管理責任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增

5、加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線。3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的 應急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入 ISO9001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體 系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環(huán)境效益、經濟效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“xxx”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標： 房屋建筑

6、的完好率達到98%以上； 報修及時率達到100%; 清潔管理無盲點； 設備設施完好率達到98%以上； 小區(qū)路燈完好率達到100%; 管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災責任事故； 有效投訴處理率100%; 服務滿意率達95%以上； 綠化完好率達到98%以上； 道路完好率達到98%; 各類管理人員崗前崗中培訓100%; 無服務安全事故發(fā)生。二、主要措施 完善各項管理制度和管理規(guī)定； 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛； 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好； 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準； 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄； 各種收費項目

7、、標準公開，合理收費； 制定大、中修年度計劃，并負責實施； 制定并組織員工培訓計劃的實施； 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務第一，業(yè)戶至上，依法經營，務實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質文明的服務，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運行機制：1、 建立監(jiān)督機制；2、 建立信息反饋及處理機制；3、 制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；4、 管理人員的培訓管理；5、 增強服務意識，量化管理及標準運作；6、 企業(yè)內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。四、物業(yè)管理制度1、 管理處經理職責；2、 管理人員崗位職責；3、

8、作業(yè)人員崗位職責；4、 員工培訓；5、 管理處運作管理工作規(guī)程；6、 人事管理及員工培訓、考核制度；五、管理處運作管理規(guī)程1、 內部運作管理辦法2、 小區(qū)秩序管理；2、 保潔部4、 綠化管理；5、 消防弱電設備設施管理；6、 供配電設備管理；7、 給排水設備管理；8、 共用設施和共用場地管理；9、 安全操作規(guī)程；10、 特約服務管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）第三章 擬采用的管理模式一、 物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維

9、修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。1、 辦公室（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。（2） 負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（3） 負責內部運行工作的綜合協(xié)調。（4） 負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。（1） 負責管轄區(qū)域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2） 負責小區(qū)內的垃圾清運工作。（3） 上級領導交辦的其它工作。3、 設備維修部（1） 負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管

10、理，保證設備正常運轉。（2） 負責物業(yè)機電設備的日常維修保養(yǎng)工作。（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（4） 上級領導指派的其它工作。4、 綠化部（1） 負責小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2） 負責小區(qū)內的園景設施的養(yǎng)護工作。（3） 上級領導指派的其它工作。5、 秩序管理部（1） 負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（3） 負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（4） 負責小區(qū)應急處理的搶救工作。（5） 上級領導交辦的其它工作。6、 接待部（1） 負責日常業(yè)戶來訪接待工作。（2） 負責業(yè)戶檔案的建立和管理工

11、作。（3） 負責業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（4）配合辦公室開展員工培訓工作。（ 5） 上級領導指派的其它工作。二、 物業(yè)管理崗位編制及管理架構X X X物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管設備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管業(yè)戶接待員設備維修工保潔員 綠化工秩序管理員備注：根據小區(qū)概況，以上崗位編制 X人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編 制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。第四章 物業(yè)管理人員培訓1、 新員工上崗培訓根據物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。1、 新員工上崗培訓期為180 天。2、 培訓內容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)

12、管理流程，物業(yè)管理服務理念，專業(yè)服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。2、 在崗員工循環(huán)培訓1、 通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。2、 每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經驗。3、 上崗循環(huán)培訓的考核辦法。在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。某小區(qū)物業(yè)管理方案（二）第五章 物業(yè)管理工作崗位職責一、 物業(yè)經理崗位職責1、 全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9001 質量體

13、系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標和經濟指標。2、 制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受上級領導的指導和監(jiān)督。3、 負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、 合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、 負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6、 協(xié)調本部門與各方面的關系，便于開展各項工作。7、 認真完成管理處其它工作職責內容和公司安排或委托的其它工作任務。二、業(yè)戶接待崗位職責1、 負責小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應敏捷，處事穩(wěn)健。2

14、、 負責為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。4 負責接待及處理業(yè)戶咨詢來訪投訴工作，并定期進行回訪工作。5 走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對管理與服務方面的意見。6 保持與業(yè)戶的聯系和相互溝通，做好日常接待工作。7 協(xié)助管理處經理做好其它工作。 三保潔服務崗位職責1 嚴格遵守公司各項管理制度和操作規(guī)程。2 負責本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3 負責本轄區(qū)內的公共設施的清潔工作。4 負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。5 負責小區(qū)內的垃圾收集及清運工作。6 完成領導交辦的其它工作。 四綠化服務崗位職責1 負責小區(qū)內苗木的移栽和修剪。2 負責小區(qū)內花草樹木的養(yǎng)護和管理。3 對花草樹木定期進

15、行澆水施肥除草修剪，防止病蟲害的發(fā)生。4 熟悉園林機械的操作使用步驟，并對機械進行簡單的維修保養(yǎng)。5 負責對綠化修剪場地的清理清潔。6 認真完成領導交辦的其它工作。 五秩序管理員崗位職責1 服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。2 負責本轄區(qū)內的車輛進出停放管理。3 負責本轄區(qū)的人員進出管理。4 負責小區(qū)的安全防火防盜防破壞的防范工作。5 負責小區(qū)應急處理的搶救工作。6、完成領導交辦的其它工作。六、設備維修工崗位職責1、 定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備設施、設備機房的整潔。2、 嚴格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。3、 發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正

16、常、完好。4、 定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現問題及時處理。5、 負責業(yè)戶的日常報修工作，并做到工完料清。6、 認真完成領導交辦的其它工作任務。第六章 各項專業(yè)管理工作方案一、業(yè)戶入住通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時做好入住資料的收集、歸檔。1. 管理處在業(yè)戶入住前準備好以下文件，此項工作由管理處經理負責組織落實。1.1 房屋驗收表1.2 住宅使用公約1.3 業(yè)主手冊1.4 裝潢管理辦法1.5 裝潢管理協(xié)議1.6 業(yè)主入住手續(xù)流轉單1.7 代辦服務委托書1.8 保管鑰匙委托書1.9 保管鑰匙承諾書1.10 鑰匙簽收表1.11 業(yè)主信息表1

17、.12 入住資料簽收表1.13 入住須知2. 入住發(fā)放文件業(yè)戶入住時以下文件由業(yè)戶接待負責發(fā)放并請業(yè)戶簽收。2.1 入住須知2.2 業(yè)主手冊2.3 住宅使用公約2.4 裝修管理協(xié)議3. 入住記錄管理處在受理業(yè)戶入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。3.1 業(yè)戶登記。3.2 驗房簽收記錄。3.3 入住資料簽收記錄。3.4 領取鑰匙簽收記錄。3.5 委托代辦服務記錄。3.6 業(yè)主信息登記表。3.7 入住收費記錄。4. 入住工作方式4.1 入住程序4.1.1 業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。4.2 入住流程圖售房合同否5 收費管理5.1 管理處按照物業(yè)管理委托合同的內容向業(yè)戶收取物業(yè)管

18、理費、有償服務費；向開發(fā)商收 取空房管理費。5.2 物業(yè)收費項目、標準應上墻公布。5.3 業(yè)戶管理人員應做好費用的日清月結、解繳與妥善保管工作。5.4 管理處每月制作費用收繳月報表，由管理處經理審核。5.5 對逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處經理應及時組織力量催繳。5.6 對無故逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處應依據住宅使用公約或有關規(guī)定處理。 二、業(yè)戶裝修管理1 裝修管理流程1.1 業(yè)戶向管理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復 印件到各管理處填寫住宅裝修申請表與施工人員登記表，簽署裝修管理協(xié)議。1.2 管理處經理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。1.3

19、管理處在接受裝修申請后，經管理處審批合格后，方可施工。1.4 在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10 元 / 張。1.5 現場跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請設備人員同往。1.6 裝修完畢后，經管理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。1.7 在跟蹤時，如發(fā)現有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫整改通知單、現場拍照等，以備留用與歸檔。1.8 違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者

20、將依有關條例采取如下措施：1.9 對于材料進出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負責人來管理處辦理，其它人不得辦理。1.10 管理處經理每月不定期抽查4 次裝修管理情況。裝修管理流2. 裝修管理規(guī)定2.1 裝修申請程序：2.2 裝修前2.3 裝修施工中 18:00 時之間進行，晚間18:00 次日上午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進行有噪音的施工。某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）三、 日常服務與聯系管理處的日常服務與聯系是物業(yè)管理服務最基本的

21、一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務，物業(yè)公司通過有效的服務來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。管理處經理負責日常服務與聯系工作，對管理處業(yè)戶接待的服務質量進行檢查、指導。1. 日常服務與聯系的內容1.1 日常服務內容1.2 日常聯系內容1.2.1 小區(qū)中設置業(yè)戶聯系箱，每天定時開箱；1.2.2 設立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；1.2.3 及時回訪業(yè)戶征詢意見。2. 日常服務與聯系的質量控制2.1 業(yè)戶人員應多途徑與業(yè)戶保持溝通，經常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務。2.2 每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改進提

22、高。2.3 業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務質量。3. 日常服務與聯系的質量要求質量要求以物業(yè)管理條例為依據，以威海市物業(yè)行業(yè)服務規(guī)范為依據，嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作，做到業(yè)戶評議滿意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。四、業(yè)戶檔案管理管理處建立業(yè)戶權籍檔案時，應將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務記錄等一并歸檔。1. 管理處負責建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。2. 業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。3. 物業(yè)管理處經理負責業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4. 管理處在每月5 日前把上月的有關業(yè)戶資料、產權清單、租賃清單整理好并歸檔。5.

23、管理處經理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現問題應立即整改。5.1 權籍檔案中包含以下內容：每月由經理將上述資料進行檢查歸檔，發(fā)現疏漏，立即補齊。五、權籍管理1. 經理要掌握管理區(qū)域內入住業(yè)戶的權屬情況, 負責業(yè)戶資料的收集, 并將業(yè)戶相關的資料記錄在管理手冊中, 管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產權的轉移、使用權的變更情況; 能正確反映業(yè)戶權屬轉移、變更的時間和方式。2. 物業(yè)管理科負責編制產權清冊、租賃清冊, 并輸入計算機.3. 產權清冊內容3.1 房屋類型3.2 使用面積、建筑面積3.3 土地分攤面積3.5 附設設施情況3.6 車庫使用情況4. 租賃清冊內容4.1 租賃戶姓名4.2 租賃時間4.

24、3 使用房屋地址4.4 內部裝修情況4.5 其它5. 經理每月出一份產權清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。6. 管理處經理負責審核產權清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽查中發(fā)現記錄不規(guī)范或不及時登錄權屬變更情況，管理處經理應書面通知業(yè)戶接待整改。六、業(yè)戶接待1. 管理處設接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務咨詢、報修、收費、投訴。2. 管理處實行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費項目和標準。3. 管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通，72 小時內有回復。4. 管理處實行回訪制度。4.1 管理處必須及時對安全設施維修、房屋滲漏水項目維修進行回訪；管理處經理每

25、月隨機進行抽查，保證回訪質量。4.2 回訪時間，安全設施維修2天內回訪；房屋滲漏水項目維修3 天內回訪，雨天后再作一次回訪；其它項目維修一星期內回訪。5. 對回訪中發(fā)現的問題，24 小時內書面通知維修人員整改。6. 接待窗口要認真聽取投訴意見并做好記錄。7. 處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時與業(yè)主溝通，處理結果做好記錄。/sell某小區(qū)物業(yè)管理方案（四）七、秩序管理服務1. 秩序管理服務內容1.1 小區(qū)基本實行封閉式管理；1.2 實行 24 小時值班及巡邏制度；1.3 執(zhí)行小區(qū)內安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等；1.4 結合小區(qū)特點，制訂安全防范措施；

26、1.5 進出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行；1.6 小區(qū)停車有專人疏導，管理有序，排列整齊；1.7 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；1.8 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。1.9 及時處理小區(qū)內各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄；1.11 負責停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理；1.12 檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責人員登記工作；1.13 監(jiān)督小區(qū)內裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2. 門崗服務2.1 門崗值崗時要認真、負責，在管

27、理區(qū)域門崗實行24小時立崗秩序管理服務；2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；2.3 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。2.4 外來人員進出管理2.4.1 裝修施工人員應到秩序管理服務處辦理手續(xù)，經核對身份后佩帶施工人員出入證方可進入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應交回施工人員出入證；2.4.2 對裝修施工人員進出狀況，每天下午5： 00 核對一次，保證人、卡數量相符；2.4.3 非開放時外來人員，應到秩序管理服務處辦理手續(xù)，佩帶臨時出入證，方可進入管理區(qū)域。2.5 物品進出管理2.5.1 非開放時大件物品應憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經核對物品名稱、數量準確無誤后，方可放行

28、；2.6 機動車輛進出、停放管理2.6.1 對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域。2.6.2 向進入管理區(qū)域的車輛發(fā)放臨時停放證，放在車輛左側擋風玻璃后，并做好記錄。2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。2.6.4 對于外來車輛實行計時收費制度。2.6.5 車輛駛出小區(qū)時，收回停放證，并按停放時間收取停車費，做好記錄。2.7 地下車庫管理2.7.1 車輛憑管理處所發(fā)停車證進出車庫；2.7.2 無停車證車輛，應經管理處同意后方可進車庫，但不

29、得占用業(yè)戶車位；2.7.3 督促進車庫車輛遵守車庫內禁令標志，不得在車庫內學習駕駛和洗車；2.7.4 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢；2.7.5 經常到車庫內巡視，發(fā)現問題應作好記錄并向小區(qū)經理報告；2.7.6 車庫內發(fā)生事故應保持現場，立即向管理處報告。2.8 便民服務3. 巡崗服務3.7 管理區(qū)內實行全年365天 24小時全天候秩序管理巡視服務，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。3.8 區(qū)內巡視3.8.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；3.8.2 巡視內容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現場等；3.8.3 按秩序管理服務處指定

30、的巡視路線巡邏，巡視記錄中應記載發(fā)現情況及時間。3.8.4 客戶需要幫助時，應及時提供服務或通知有關人員到場處理；3.8.5 發(fā)現可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴密監(jiān)視；3.8.6 發(fā)現裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應處理；3.9 夜間巡視3.9.1 夜間巡視的路線應經常變化；3.10 突發(fā)事件的處理為應對突發(fā)事件，按指定的應急預案作業(yè)，平時應定期參加演練。3.11 發(fā)生火警3.5.2 通知火災周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)；3.12 發(fā)生刑案3.13 發(fā)生盜、搶事件3.13.1 用對講機報告請求支援，同時設法抓住犯罪嫌疑人；3.14 發(fā)現觸電事故

31、3.9 發(fā)現電梯困人3.10 發(fā)現人員、車輛堵塞立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導。4. 監(jiān)控崗服務4.1 日常工作4.2 監(jiān)控設備系統(tǒng)及錄像帶的管理4.3 中央監(jiān)控室的出入管理5 秩序管理各崗位之間的輪換5.1 秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗；5.2換崗程序：巡視崗，監(jiān)控5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6 秩序管理崗位設置6.1 秩序管理崗位每崗設置2 人，由管理處經理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。6.2 秩序管理人員品行端正，作風正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能

32、處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7 秩序管理服務檢查制度7.1 自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標準進行檢查，發(fā)現問題及時糾正，做好記錄；7.2 秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4 次，做好記錄；7.3 小區(qū)經理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現場及客戶裝修現場，每天至少一次，做好記錄。8、 保潔服務管理1. 外環(huán)境的保潔項目及內容保潔質量要求實施方案日周月季清掃地面垃圾、樹葉等無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。巡回路牌、標志、指示牌干凈、無塵灰、無污漬擦拭一次揀拾花圃內外垃圾目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢

33、紙雜物。巡回行人路 /車路面之清掃無明顯泥沙、污垢，每100 平方米內煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。巡回清潔照明設施、標牌無積塵、無污跡，透明度好。擦拭一次各進出口臺階清潔無塵、無污漬、光亮。巡回 一次沖洗地下車庫無異味、泥土、垃圾和堆放物巡回外圍立柱之清潔無積塵、無污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶箱體內外四壁干凈無污漬、箱口箱內外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內垃圾超過1/2 桶或發(fā)現有異味及時處理巡回 一次清洗2. 檢查手段：2.1 視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。2.2 手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。2.3 嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢

34、查，保持空氣清新。3. 質量監(jiān)督保證嚴格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標準，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓教育來實現。某小區(qū)物業(yè)管理方案（五）9、 綠化服務管理1. 綠化服務內容及標準1.1 草坪a. 草坪覆蓋度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關記錄；c. 應控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；a.灌溉必須濕透根系層，應浸濕的土層深度為100mm不發(fā)生地面長時間積水； b. 灌溉量根據土質、生長期、草種等因素確定；c. 灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定：- 冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。- 暖地型草，夏季

35、應勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。a.草坪長到60-70mm寸，應進行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm暖地型宜為40mmb. 草坪修剪的頻率及次數根據情況而定。a. 應及時清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學除草。a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應以復合肥料為主。追肥的時間和數量可根據土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。a. 病蟲害的防治都應以防為主，防治結合；b. 對不同種病蟲害的防治可根據具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑。a. 更新復壯的方法有：補播草籽復壯法、

36、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。a. 草坪應有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內，可運用切邊機切邊養(yǎng)護。邊緣斜坡宜為300mm；1.2 喬灌木a. 對新栽植的樹木應根據不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉，應保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應適當進行葉面噴霧；c. 灌溉前應先松土。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹木周圍暴雨后積水應排除，新栽樹木周圍積水尤應盡快排除。a. 喬木、 灌木下的大型野草必須鏟除

37、，特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進行；d. 中耕深度以不影響根系生長為限。1.2.3 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進行；“注”：花灌木應在開花前、開花后進行。果木應按有關果木種類不同的養(yǎng)護要求進行。b. 施肥量應根據樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴

38、大樹冠及觀花、觀果植物，適當增加施肥量；c. 喬木和灌木均應先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應與樹木的冠幅相適應，深度和寬度均為25-30cm；d. 施用的肥料種類應視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應增施磷、鉀肥。注意應用微量元素和根外施肥技術，并逐步推廣應用復合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。a. 樹木應通過修剪調整樹形，均衡樹勢，調節(jié)樹木通風透光和肥水分配，調整植物群落之間 的關系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。- 喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要

39、求3.2m高；遇有架空線者應按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉"杯狀形修剪）； 樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。- 灌木類灌木修剪應使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應遵循“先上后下，先內后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。- 綠籬類綠籬修剪，應促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。- 地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應促進枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時切口都必須靠節(jié)，剪

40、口應在剪口芽的反側成45 度傾斜；剪口要平整，應涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。1.3 補植樹木1.3.1 樹木缺株應盡早補植；1.3.2 補植季節(jié)a. 落葉樹：應在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。b. 針葉樹、 常綠闊葉樹：應在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植1.4 枯死植株的挖除1.5 花壇花境a. 根據天氣情況，保證水分供應，宜清晨澆水，澆水時應防止將泥土沖到莖、葉上；

41、b. 做好排水措施，嚴禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應適當追肥，施肥量根據花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護設施應經常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1 次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5 天；g. 花卉應生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”， “十一”花卉管理；h. 花壇內應及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗。花壇內缺株倒苗不得超過3-5 處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。a. 應按計劃及時做好花卉的補種、填充；b. 應根據所用花卉的習性及時更

42、新翻種；c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100 天；d. 修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%；e. 每年休眠期必須適當耕翻表土層，施加有機肥；f. 及時做好病蟲害防治工作；落實日常養(yǎng)護，做到無雜草垃圾。/sell某小區(qū)物業(yè)管理方案（六）十 設備維修服務銀灘物業(yè)公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據設備機房安全管理制度，設備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設備操作管理。按統(tǒng)一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。根據設備完好率統(tǒng)計標準對設

43、備設施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。10.1 設備管理內容物業(yè)設備在安裝調試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業(yè)設備進行維修保養(yǎng)，保證這些設備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常和維修管理提出了更高的要求。1 供配電設備1.1 每日按照設備、設施巡視內容與程序巡視配電機房設備，并記錄配電房巡視記錄表；1.2 配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內

44、容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內；1.4 供配電設備、設施維修工作記錄于設備、設施維修記錄表內；1.5 供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經理，記錄設備故障記錄表，并在經理協(xié)同下排除異常和故障。1.6 每年 12 月制訂下一年度設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設備、設施（年度）維修計劃表；1.7 管理處每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。2 供氣設備與煤氣公司保持聯系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。3 電梯設備3.1 每周按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進行定期保養(yǎng)，同時負

45、責清潔電梯機房環(huán)境，并將結果記錄表內；3.2 設備發(fā)生異常和故障及時報告經理，記錄于設備故障記錄表上, 并及時處理。3.3 定期巡視電梯設備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現異常及時通知電梯維保人員并報告經理，督促維修保養(yǎng)；3.4 每年 12 月制訂下一年度設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設備、設施（年度）維修計劃表；3.5 管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況，填寫電梯設備系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；4 給排水設備4.1 每日一次巡視泵房設備，并記錄水泵房巡視記錄表；4.2 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周

46、交替更換一次；4.3 按設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內；4.4 給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經理，記錄設備故障記錄表，并在經理 協(xié)同下排除異常和故障。4.5 每年 12 月制訂下一年度設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設備、設施（年度）維修計劃表；4.6 管理處每月定期組織檢查給排水設備的運行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。5 消防系統(tǒng)5.1 日常巡視秩序管理人員負責消防設施的日常巡視，每月對小區(qū)內消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于記錄表內。5.2 定期檢查5.3 維修保養(yǎng)6 設備檢查標準6.

47、1 供配電設備 電力變壓器l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開關檔位是否與電源相符。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內，通風是否良好。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好。 低壓開關柜l 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l 二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。l 接地線連接應緊密牢固。l 操作部分應靈活，接點和機械閉鎖的動作應正確。l 閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 照明設備 l 燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l

48、 開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規(guī)定。6.2 電梯設備 曳引機 l 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 冷卻風機正常、有效。l 減速和潤滑良好，油位正常。l 制動器完好、可靠。 轎廂 l 內部按鈕齊全完好，信號登記有效。l 照明完好，通風機運轉平穩(wěn)，無異常聲。l 手動、自動操作運行正常。l 超載報警正確可靠。l 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。 安全系統(tǒng) 限速開關可靠，動作靈敏 l 各安全開關齊全、性能可靠、有效。l 各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有效。l 急停開關完好，性能可靠有效。l 檢修及運行

49、狀態(tài)正常。 導軌導靴 l 連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。l 運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。l 導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導軌表面無重大銹蝕。6.3 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 控制臺 l 各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 電源鎖開關完好。 顯示屏 l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 電源設備 l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l 高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 二路電源切換正常、可靠

50、。l 設備接地保護、防護等安全、可靠。 攝像機 l 各攝像機工作正常，配置數量齊全。l 帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機防護罩應齊全（ 特別是室外型） 。l 各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。 錄像機 l 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。l 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制（ 包括切換到備用錄像機） 巡更系統(tǒng) l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.4 安保防盜系統(tǒng) 對講裝置 l 戶內對講裝置能與大門通話。l 主機聯系情況良好。 巡更系統(tǒng) l 主機、序號機功能完好。

51、l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.5 消防系統(tǒng) 消火栓泵 l 消火泵 （ 流量、揚程等主要參數） 符合出廠要求。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現象。l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。l 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設備等無銹蝕、無滲漏。 增壓泵 增壓泵運轉平穩(wěn)，各項運行參數符合出廠標準。 消火栓及配套設施l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 啟動報警按鈕完好、性能可靠。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 消防接合器齊全、有效，無泄漏

52、。l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。l 消防進水環(huán)網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。 噴淋泵 l 噴淋泵 （ 流量、揚程等主要參數） 符合出廠要求。l 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現象。l 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。l 泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設備等無銹蝕，無滲漏。/sell 某小區(qū)物業(yè)管理方案（七）7 設備管理安全制度7.1 電工安全守則“有人工作，禁止合閘”的指示牌7.2 監(jiān)控中心安全管理制度7.3 配電房安全管理制度7.4 電梯機房安全管理制度8 應急處理方案8.1 消防應急處理監(jiān)控室值班接報，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現場，確認火警后，及時報告第一責任人三分鐘趕到現場。如火警較小，即啟用樓層現有消防設備，組織現場補救。如現場火勢較大，無法自行補救時，第一責任人出任應急總指揮，監(jiān)控室即為應急指揮中