商業(yè)步行街開發(fā)的要點(diǎn)

1、1.        城市的職能決定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體構(gòu)成的基本功能。城市以其決定性產(chǎn)業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為政治型城市、文化型城市和經(jīng)濟(jì)型城市。不同類型的城市，其城市的基本職能也不同，這在一定程度上決定了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體構(gòu)成的功能。美國(guó)首都華盛頓就是具有單一功能的政治中心，這種政治型城市的職能決字了此城市商業(yè)的發(fā)展規(guī)模不宜過大，華盛頓市區(qū)商業(yè)功能為“滿足基本需要型”。交通空間網(wǎng)絡(luò)體系制約商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局。消費(fèi)人口愈分散，對(duì)交通條件的依賴性愈強(qiáng)，商業(yè)設(shè)施的半徑愈大，提供暢通半徑交通的要求愈強(qiáng)烈。這一點(diǎn)值得國(guó)內(nèi)城市借鑒。2.       

2、 商務(wù)部要求處理好城市中心商業(yè)區(qū)與居住區(qū)商業(yè)設(shè)施的關(guān)系：對(duì)于中心商業(yè)區(qū)和居住區(qū)的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃不僅要在網(wǎng)點(diǎn)的總體規(guī)模上分別提出不同的要求，而且要明確區(qū)分二者不同的功能。中心商業(yè)區(qū)要在嚴(yán)格控制總體規(guī)模的基礎(chǔ)上，通過改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)建設(shè)好特色商業(yè)街，推進(jìn)業(yè)態(tài)多元化，發(fā)展專業(yè)店、精品店，開展錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和多功能服務(wù)。特別是要注意營(yíng)造文化氛圍，主要滿足高檔次、高品位、特殊類型商品的消費(fèi)需求，形成集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的商業(yè)特色，更好地發(fā)揮城市窗口的作用。居住區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中應(yīng)占有重要的地位，其功能定位應(yīng)主要面向本地區(qū)居民，滿足他們?cè)谌沼闷?、一般消費(fèi)品及日常生活服務(wù)等方

3、面的需求，形成貼近居民、方便快捷、行業(yè)配套的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。此外，介于上述二者之間，一個(gè)城市還應(yīng)規(guī)劃好若干個(gè)地區(qū)性商業(yè)中心，一方面可以減輕中心商業(yè)區(qū)的交通壓力，另一方面也可以彌補(bǔ)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心功能上的局限性。這些都是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃需要考慮的。3.        步行街是整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)步的客觀結(jié)果，是城市化不斷推進(jìn)和城市發(fā)展現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物，是城市居民生活質(zhì)量不斷提高的要求，是城市環(huán)境迅速改善和回歸自然的需要，是全球汽車時(shí)代對(duì)汽車的異化而出現(xiàn)的一種特殊的現(xiàn)象。首先，我們必須理解步行街這一概念。在西方國(guó)家最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎洠绕涫瞧嚨娘w速發(fā)展

4、使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。因此城市步行街的出現(xiàn)和發(fā)展是城市發(fā)展的選擇，是為居民提供一個(gè)相對(duì)安靜的適合于購(gòu)物和休閑的環(huán)境?，F(xiàn)代步行商業(yè)街，興起于20世紀(jì)50年代。法國(guó)巴黎的香榭麗舍大街、美國(guó)紐約的百老匯大街、日本東京的銀座、淺草商業(yè)街等都是聞名于世的步行街。德國(guó)斯圖加城市的考尼格夫街，被稱為是“步行者的天堂”。步行街已經(jīng)成為城市發(fā)展的一個(gè)招牌、名片、景點(diǎn)：步行街已經(jīng)成為城市的形象

5、，首善之區(qū)，代表城市形象發(fā)展的最高水平。我國(guó)開始建設(shè)現(xiàn)代的商業(yè)步行街，始于20世紀(jì)80年代。在世紀(jì)交替交際，我國(guó)許多城市紛紛規(guī)劃和建設(shè)步行街，成為城市建設(shè)和更新的重要內(nèi)容和方面。據(jù)粗略計(jì)算，全國(guó)已有幾百條大大小小，風(fēng)格各異的步行街。4.        步行街：專供步行者使用，禁止通行車輛或只準(zhǔn)通行特種車輛的道路, 各城市對(duì)步行街的管理一般分兩種情況：全天供步行者通行或在限定時(shí)間內(nèi)（例如每天上午9時(shí)至下午7時(shí)）通行；對(duì)于車輛的通行，一般在供步行者通行的時(shí)間內(nèi)，禁止車輛通行，但準(zhǔn)許送貨車、清掃車和消防車等特種車輛通行，有的城市還準(zhǔn)許固定線路的公共交通車輛通行

6、。在城市商業(yè)區(qū)的步行街，亦稱為商業(yè)步行街。必須明白一個(gè)重要的事實(shí)，就是步行只是一種包裝，是一種形式。步行街的魅力最后表現(xiàn)的依然是城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力和城市的吸引力。如果城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠，也就是說城市消費(fèi)物態(tài)的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒有用。當(dāng)然這種形式或多或少地加入了文化的內(nèi)涵，在只有幾十萬人口或一百來萬人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因?yàn)椋谥行〕鞘心繕?biāo)人群主要集中在本地，人們消費(fèi)水平有限，人們的購(gòu)物習(xí)慣，并沒有因?yàn)椴叫薪值某霈F(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。5.        對(duì)一個(gè)城市的步行街的定位，我們必須嚴(yán)格建立在商圈意義上，對(duì)競(jìng)

7、爭(zhēng)對(duì)手和業(yè)態(tài)進(jìn)行全面的把握。一般步行街的定位無非有五種方式：其一是搭建一個(gè)新的商業(yè)平臺(tái)，讓城市的人們?cè)谫?gòu)物和娛樂中有一種新的驚喜；其二是讓專業(yè)化的服務(wù)出現(xiàn)新的聚集效應(yīng)，聚集效應(yīng)產(chǎn)生人流，從而形成城市新的亮點(diǎn)；其三是用一種新的消費(fèi)模式代替舊的消費(fèi)模式；其四是走專業(yè)化的路，形成精品專業(yè)性的市場(chǎng)，而這種市場(chǎng)又是同整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關(guān)系；其五是看準(zhǔn)自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而擠壓對(duì)手，取而代之。因此，做步行街的問題必須研究清楚自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)，必須了解整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)分布與產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)，從而在商圈中找到自己適當(dāng)?shù)奈恢谩?#160;   6.      

8、0; 我們必須搞清楚誰(shuí)來步行？怎么樣步行？為什么來步行這三個(gè)問題。誰(shuí)來步行就是研究我們的目標(biāo)人群，即消費(fèi)者是誰(shuí)。如果是為本地人服務(wù)，那就必須同本地人的消費(fèi)水準(zhǔn)相一致。為什么來步行的問題，是解決步行的游歷和觀感問題。人們必須在步行中找到快樂。例如，對(duì)于兒童和沒錢人的娛樂場(chǎng)所的建設(shè)，就是讓人們能夠產(chǎn)生反復(fù)來步行的快樂和向往。怎么樣步行則是科學(xué)規(guī)劃步行區(qū)域的問題。步行街的一般長(zhǎng)度是650米左右，超過這一長(zhǎng)度，人們游樂的時(shí)候就會(huì)有疲勞感。對(duì)南北向的步行街來說，東邊的街鋪就會(huì)比西邊的街鋪生意好一些；對(duì)于東西向的步行街來說，南面的商鋪就會(huì)比北面的消費(fèi)情況會(huì)好一些。7.     

9、;   步行街要實(shí)現(xiàn)的功能：經(jīng)濟(jì)功能、文化功能、休閑功能、娛樂功能、保護(hù)功能、環(huán)保功能。從形成的基礎(chǔ)和建設(shè)過程來看，有的是以傳統(tǒng)的商業(yè)中心和古老街區(qū)為基礎(chǔ)，通過改造更新或復(fù)興而成。我國(guó)絕大部分的步行街屬于此類步行街。如北京的王府井、上海的南京路，廣州的下九街，哈爾濱的中央大街。也有的完全是新規(guī)劃和建設(shè)的新區(qū)或商業(yè)中心，如，如煙臺(tái)的美食文化城，重慶的南坪商業(yè)中心等。8.        從形態(tài)上分，有的是完全敞開的，有的是完全封閉的或室內(nèi)的，有的是半封閉、半敞開的。現(xiàn)有絕大多數(shù)的步行街是完全敞開式的，也有小數(shù)的是封閉的或是室內(nèi)的，典型的是福州的中亭

10、街步行街，街道兩邊的拱廊將一家家店門連接在一起，敞開與封閉當(dāng)然與當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件和購(gòu)物習(xí)慣不同有關(guān)，完全是客觀需要等因素。9.        從功能上分，有的以購(gòu)物為主，同時(shí)，輔之以一定的文化娛樂設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，稱商業(yè)步行街；有的以休閑娛樂為主，稱休閑型步行街，主要是滿足居民休閑和文化的需要，同時(shí)可以購(gòu)買到所需要的商品或得到一定的經(jīng)濟(jì)服務(wù)。建設(shè)商業(yè)步行街時(shí)需要考慮其他功能，商業(yè)步行街同時(shí)是集購(gòu)物，美食、休閑、娛樂、游覽、文化為一體的商業(yè)風(fēng)景街，是文化街、休閑街。10.        對(duì)一個(gè)步行街來說，長(zhǎng)度和面積固然重

11、要，但是更重要的是效益，特別是經(jīng)濟(jì)效益。步行街不是為了耀眼，更不是為了給人看的，而是為了取得實(shí)實(shí)在在的效益，求得經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。只有使商家能獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，才能吸引商家進(jìn)駐步行街，從而使步行街不斷的興旺發(fā)達(dá)。步行街的知名度也不在長(zhǎng)度和面積，而在于其特色和作用。11.        步行街三個(gè)最重要的問題：一是步行街的規(guī)模問題；二是步行街的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)問題；三是步行街的管理體制問題。12.        對(duì)于規(guī)模，大有大的好處，小有小的用場(chǎng)，但必須適度。過長(zhǎng)過寬的步行街都不能產(chǎn)生最佳的效益，甚至?xí)?/p>

12、產(chǎn)生負(fù)面影響。過長(zhǎng)，容易導(dǎo)致游客疲勞；過短、過窄容易產(chǎn)生擁擠。同時(shí)，步行街的長(zhǎng)短、規(guī)模都因城市、功能、結(jié)構(gòu)而別，不可能有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。有的專家經(jīng)過研究提出，一般而言，完全封閉式的室內(nèi)步行街應(yīng)當(dāng)比半封閉的短，半封閉的應(yīng)當(dāng)比完全敞開式的短。具體數(shù)據(jù)是，完全封閉的商業(yè)步行街比較合適的長(zhǎng)度為750米左右，以游客步行10分鐘為宜，完全敞開式的商業(yè)步行街比較合適長(zhǎng)度為1500米左右，以游客步行20分鐘為宜。寬度要充分考慮兩側(cè)建筑的高度，一般與建筑物的高度一樣，窄不能小于建筑物高度的二分之一，寬也不宜超過建筑物的兩倍。因此，步行街兩側(cè)不適宜建筑高層的。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，美國(guó)商業(yè)步行街的長(zhǎng)度多在700米以內(nèi)

13、，日本步行街的長(zhǎng)度也多在600米以內(nèi)，法國(guó)、德國(guó)等歐洲國(guó)家的商業(yè)步行街的長(zhǎng)度多在900米以內(nèi)，寬度多在10米以內(nèi)。從一般觀察角度看，商業(yè)街的“有效長(zhǎng)度”大多為300米到600米。北京王府井的長(zhǎng)度810米，其實(shí)，扣除其南端的無效段，也就是600來米。在一些城市中，被稱為商業(yè)街的道路總長(zhǎng)數(shù)公里甚至數(shù)十公里，但商業(yè)的繁華也和一首樂曲一樣，不可能全曲從頭到尾高潮盈漫，而是有最熱點(diǎn)、次熱點(diǎn)。一般商業(yè)街有短暫的非商業(yè)區(qū)段夾雜其間，其商業(yè)興奮點(diǎn)段落一般在300米至600米。商業(yè)街的建筑不宜過高，一般在2層樓高，個(gè)別大商場(chǎng)可到4層。一是逛商店誰(shuí)也不喜歡爬樓，就是有電梯，人們也不喜歡上上下下地來回折騰；二是過高

14、的建筑會(huì)產(chǎn)生壓抑感，影響人們逛商店的心境；三是通道狹窄，兩邊建筑物過高，會(huì)產(chǎn)生高樓效應(yīng)，令顧客無法在街頭駐足。商業(yè)街的寬度應(yīng)在20米至30米，不宜過寬。兩邊的建筑的高度與道路寬度比以h/d=1為主，穿插一部分h/d=2的建筑，這樣的空間尺度關(guān)系既不失親切感，又不顯得過于狹窄，從視覺分析上是欣賞建筑立面的最佳效果，容易形成獨(dú)特的熱鬧氣氛空間。因?yàn)槿藗児渖虡I(yè)街行走規(guī)律是走“之”字形折線，即先在一側(cè)走上一段距離，再穿行到另一側(cè)，走一段后又折向另一邊。如果街道過寬，會(huì)使人們?cè)诮謨蛇呁鶃眢w力耗費(fèi)過大，抑制觀賞、購(gòu)物的欲望。商業(yè)街的營(yíng)業(yè)面積也不應(yīng)過大。從一般消費(fèi)者的反映看，一條商業(yè)街有20萬米的商業(yè)營(yíng)業(yè)面

15、積可能是人們體力、心理所能接受的最高值了。一定要考慮人們的體力和心理承受能力，不能使逛商業(yè)街變成走馬拉松。13.        關(guān)于步行街的結(jié)構(gòu)，城市步行街雖然很重要，發(fā)揮著特殊的作用，但是步行街只是城市街區(qū)和商業(yè)中心的一個(gè)組成部分，它不能代替其他街區(qū)和其他商業(yè)區(qū)，更不能覆蓋整個(gè)城市，所以，步行街要與其他街區(qū)和商業(yè)區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。必須研究出入口、停車場(chǎng)、以及重要的節(jié)點(diǎn)和黃金分割點(diǎn)的物態(tài)，尤其是高潮區(qū)的設(shè)計(jì)。只有我們從結(jié)構(gòu)上把整個(gè)步行街的建設(shè)全面定位把握住，步行街的設(shè)計(jì)才能夠比較科學(xué)、可持續(xù)的發(fā)展。14.       

16、 商業(yè)步行街上的最佳鋪位：營(yíng)銷專家們利用購(gòu)物行為模式研究的技巧，通過安裝在商業(yè)步行街上的攝像機(jī)，專門研究消費(fèi)者在逛商業(yè)步行街時(shí)的購(gòu)物模式，包括他們喜歡在步行街上哪個(gè)位置的商鋪購(gòu)物這樣的問題。研究發(fā)現(xiàn)，要找出最佳的商鋪位置，首先應(yīng)區(qū)分兩類不同性質(zhì)的商業(yè)步行街，一類是“什錦”步行街，即步行街上的店鋪經(jīng)營(yíng)范圍五花八門，各適其式；另一類是專業(yè)步行街，即整條步行街上的商鋪基本上都賣同一類商品，如服裝一條街、電器一條街之類。如果是“什錦”步行街，最好選取靠近步行街兩端的商鋪，這個(gè)位置的商鋪通?？土髁看?，成交活躍。但如果是專業(yè)步行街，則不宜選取靠近兩端的商鋪。通常，消費(fèi)者都是等步行街走過了四分之三，想想該看

17、的都看過了，該比價(jià)的也都比過了，于是決定只要價(jià)錢合適便就地購(gòu)買。所以，對(duì)于專業(yè)步行街，最佳的鋪位是在步行街全長(zhǎng)的四分之三的地方。 15.        商業(yè)街規(guī)劃原則：規(guī)模適度原則。規(guī)模適度原則是指商業(yè)街的長(zhǎng)度、寬度、高度以及營(yíng)業(yè)面積都要適度，不能超越界限無限發(fā)展；因地制宜原則。必須充分利用好各個(gè)地段原有的商業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，分段逐塊實(shí)施；錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)原則。商業(yè)街推行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，能夠減輕內(nèi)部相互競(jìng)爭(zhēng)的壓力，減少內(nèi)耗，從而增加凝聚力，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，這也是商業(yè)街振興的關(guān)鍵所在；以人為本原則。商業(yè)街服務(wù)對(duì)象是人；突出休閑功能的原則，據(jù)測(cè)算，一般消費(fèi)者連續(xù)逛街購(gòu)物的

18、疲勞時(shí)間最多為2小時(shí)（可逛1萬平方米左右的營(yíng)業(yè)面積的商場(chǎng)），中老年顧客還要低于這個(gè)水平，而只有休閑、娛樂、餐飲等才可以增加消費(fèi)者的滯留時(shí)間；城市景觀與商業(yè)街效益相兼顧原則。16.        交通與商業(yè)街關(guān)系：步行街的交通規(guī)劃必須與城市規(guī)劃緊密配合，在步行街范圍的選擇、交通系統(tǒng)的建立、輔助道路的建設(shè)、設(shè)施的規(guī)劃布局等充分考慮城市歷史文脈和特點(diǎn)、傳統(tǒng)的道路格局、文物古跡的分布等等。同時(shí)，在交通方式的選擇上要以公共交通特別是大容量公共交通為主，否則難以緩解商業(yè)中心區(qū)的交通吸引與歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃之間的矛盾。步行街是作為公交步行街還是完全步行街的爭(zhēng)論。從環(huán)

19、境和空間品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)看，完全步行街因?yàn)閺氐讓?shí)現(xiàn)人車分流、提供更多的公共活動(dòng)空間而比公交步行街有質(zhì)的差異。問題是完全步行街迫使公交路線從步行街移出，公交站點(diǎn)可能會(huì)離步行街較遠(yuǎn)，降低了公共交通的服務(wù)水平。如果現(xiàn)狀條件可行，可以在鄰近并平行步行街的周邊道路上設(shè)置公交線路、公交首末站和站點(diǎn)解決這一問題。出租車上下車點(diǎn)和停車點(diǎn)：下車點(diǎn)順車流方向，可靠近步行街布置，但不能影響道路的通行。上車點(diǎn)接近交通性道路。有一定的停放車面積，對(duì)商務(wù)出行有利。機(jī)動(dòng)車停車點(diǎn)：停車進(jìn)出通道車流方向須符合區(qū)域機(jī)動(dòng)車交通組織。地點(diǎn)能靠近機(jī)動(dòng)車干道，有利于與機(jī)動(dòng)車干道配合形成對(duì)東西南北向到王府井步行街的截流，又不要影響干道通行，同時(shí)利

20、于商務(wù)出行。自行車停車點(diǎn)：利于步行街的形成，能與公共交通形成有機(jī)聯(lián)系，并盡可能的減少對(duì)干道通行的影響。公共汽車交通停車點(diǎn)：利于步行街的形成，能與其他交通方式形成有機(jī)聯(lián)系，并盡可能減少對(duì)干道通行的影響。公交站點(diǎn)盡可能接近步行街的核心地點(diǎn)和其他交通方式，以減少大量人流的步行距離。步行街的成功與否，交通問題不可忽視。設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮步行街所在地段、全城的交通情況、停車的難易、路面的寬窄、投資渠道和居民意向等因素。在步行街的規(guī)劃中應(yīng)考慮停車場(chǎng)的設(shè)置，自行車與公交換乘的停車場(chǎng)。在步行街旁增加城市支路，引導(dǎo)非瀏覽，非購(gòu)物人流通過，作為它的輔助道路進(jìn)貨，也作為步行街的疏散道路和消防通道。17.  &#

21、160;     一些大城市蜂擁而上的商業(yè)步行街改造和新建所帶來的門庭冷落，并沒有擋住新一輪商業(yè)步行街大潮的到來，眼下，不少二三線城市甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)都在興建自己的商業(yè)步行街。來自有關(guān)方面提供的數(shù)字表明，截至目前，全國(guó)已建和在建的商業(yè)步行街達(dá)到了多條。有關(guān)專家不無憂慮地說，商業(yè)步行街的形成和發(fā)展自有其本身的規(guī)律，人為造街或盲目改建只會(huì)釀成苦果。原來的武漢江漢路步行街曾被譽(yù)為經(jīng)商的黃金寶地，當(dāng)時(shí)商家們?yōu)榇蜻M(jìn)這一商業(yè)區(qū)，費(fèi)盡心機(jī)。在投巨資修葺開街后，“必勝客”、“麥當(dāng)勞”等現(xiàn)代的店鋪占據(jù)了黃金地段，而能夠代表湖北或武漢的特色難找了，往日熱鬧的場(chǎng)面已成為一種記憶。如今，每天都可以看到

22、步行街店鋪轉(zhuǎn)讓的廣告。一位在這條步行街上經(jīng)營(yíng)了十多年的王老板滿臉愁苦地對(duì)記者說，新步行街開街以來，他的營(yíng)業(yè)額比原來減少了五六成。浙江嘉興市改建的華庭步行街不失為成功的范例。其成功在于三個(gè)方面的創(chuàng)新：一是觀念的創(chuàng)新。華庭步行街在設(shè)計(jì)它的文化特色、功能定位、市場(chǎng)容量時(shí)，充分地將原老商業(yè)街區(qū)積淀的歷史文化、名人遺跡、歷史典故、神話傳說和商業(yè)文化內(nèi)涵，融會(huì)貫通到了設(shè)計(jì)方案國(guó)際招標(biāo)的智力碰撞中，因此開街后的華庭步行街，從實(shí)際的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)到文化氛圍的營(yíng)造，都體現(xiàn)了與老城市生活相適應(yīng)的飲食文化、本土文化和市井文化。二是模式的創(chuàng)新。華庭步行街把購(gòu)物中心和商業(yè)街兩種業(yè)態(tài)很好地結(jié)合起來，把購(gòu)物中心的賣點(diǎn)與商業(yè)街的亮

23、點(diǎn)、把購(gòu)物中心的立體結(jié)構(gòu)與商業(yè)街的平面布局融為一體。三是房地產(chǎn)營(yíng)銷模式的創(chuàng)新。把開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理結(jié)合起來，把產(chǎn)權(quán)多元化與經(jīng)營(yíng)一體化結(jié)合起來，開發(fā)服從于經(jīng)營(yíng)，避免了許多開發(fā)商一賣了之的通病，給人們提供了一個(gè)投資的新概念。 18.        據(jù)王府井和南京路最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，來步行街的人有以上是為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到的人是專為購(gòu)物而來，同時(shí)，這個(gè)數(shù)字還在不斷向前者傾斜。19.        步行街忌諱的幾種作法：一、沒有市場(chǎng)只有市長(zhǎng)。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺，這是一個(gè)基本的事實(shí)。這同

24、城市本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌有很大的關(guān)系。步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。步行只是都市美女的一件時(shí)裝，對(duì)于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風(fēng)情萬種。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場(chǎng)由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。二、沒有策劃只有規(guī)劃。許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案是由一些著名規(guī)劃設(shè)計(jì)院完全的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使

25、用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。在中小城市，要做一個(gè)同一主題的長(zhǎng)達(dá)800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來支撐它，是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。三、沒有定位只有“品味”。定位，我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素，一個(gè)就是對(duì)兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒有車輛的危險(xiǎn)，可以快樂玩耍，這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對(duì)那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。曲高則