房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

1、第八章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)n第一節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述 n第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類 n第三節(jié) 房地產(chǎn)投資各階段的風(fēng)險(xiǎn)n第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)方法n第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對策 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述 n【學(xué)習(xí)目標(biāo)】n 理解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念；n 能通過網(wǎng)絡(luò)了解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)信息；n 能熟練掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征；n 能熟練掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的成因；n 能熟練分析我國房地產(chǎn)投資特有的風(fēng)險(xiǎn)。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述 n一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義n（一） 風(fēng)險(xiǎn)的含義n（二） 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)含義n（三） 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式n二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征二、房地

2、產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征n（一） 客觀性（二） 不確定性n（三） 潛在性（四） 損益雙重性n（五） 可測性（六） 相關(guān)性第一節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述 n三、我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)n（一） 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低n（二） 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)增加n（三） 政策風(fēng)險(xiǎn)大n（四） 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小n（五） 投資風(fēng)險(xiǎn)信號日趨豐富知識應(yīng)用n一、知識訓(xùn)練題n 簡述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。n 簡述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類n【學(xué)習(xí)目標(biāo)】n 熟悉房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類；n 能分析每種風(fēng)險(xiǎn)的影響因素；n 能根據(jù)實(shí)際案例判斷是何種風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類n一、房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)n（

3、一） 投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)n（二） 投資物業(yè)位置風(fēng)險(xiǎn)n（三） 投資物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)n二、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)二、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)n 房地產(chǎn)類型 房地產(chǎn)管理水平 房地產(chǎn)市場變化第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類n三、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)n 房地產(chǎn)價(jià)值量的大小n 房地產(chǎn)的建設(shè)程度n 房地產(chǎn)地段好壞n 房地產(chǎn)的市場行情n 房地產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量n四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)n五、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)五、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)n六、管理風(fēng)險(xiǎn)六、管理風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類n七、金融風(fēng)險(xiǎn)七、金融風(fēng)險(xiǎn)n 金融政策的調(diào)整n 取消抵押品贖回權(quán)的威脅n 銀行催還貸款的要求n八、政策風(fēng)險(xiǎn)八、政策風(fēng)險(xiǎn)n九、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)九、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)n十、自然風(fēng)險(xiǎn)十、自然風(fēng)險(xiǎn)n 房地產(chǎn)所在

4、的地理位置 房地產(chǎn)本身特性 抗災(zāi)自救能力 房地產(chǎn)管理水平知識應(yīng)用n一、知識訓(xùn)練題n 簡述房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的類型。n 簡述經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)的影響因素。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資各階段的風(fēng)險(xiǎn)n【學(xué)習(xí)目標(biāo)】n 能通過網(wǎng)絡(luò)了解房地產(chǎn)投資各階段存在的風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)信息；n 能熟練掌握房地產(chǎn)投資各階段存在的主要風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資各階段的風(fēng)險(xiǎn)n一、決策研究階段的投資風(fēng)險(xiǎn)一、決策研究階段的投資風(fēng)險(xiǎn)n二、籌措資金階段的投資風(fēng)險(xiǎn)二、籌措資金階段的投資風(fēng)險(xiǎn)n三、項(xiàng)目建設(shè)階段的投資風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目建設(shè)階段的投資風(fēng)險(xiǎn)n四、項(xiàng)目試運(yùn)營階段的投資風(fēng)險(xiǎn)四、項(xiàng)目試運(yùn)營階段的投資風(fēng)險(xiǎn)n五、項(xiàng)目正常運(yùn)營階段的投資風(fēng)險(xiǎn)五、項(xiàng)目正常運(yùn)營階段的投資風(fēng)險(xiǎn)n六、

5、項(xiàng)目設(shè)備更新階段的投資風(fēng)險(xiǎn)六、項(xiàng)目設(shè)備更新階段的投資風(fēng)險(xiǎn)n七、項(xiàng)目修復(fù)改造階段的投資風(fēng)險(xiǎn)七、項(xiàng)目修復(fù)改造階段的投資風(fēng)險(xiǎn)n八、項(xiàng)目拆除階段的投資風(fēng)險(xiǎn)八、項(xiàng)目拆除階段的投資風(fēng)險(xiǎn)n一、知識訓(xùn)練題n 簡述項(xiàng)目在資金籌措階段的風(fēng)險(xiǎn)。n 簡述項(xiàng)目在正常運(yùn)營的方面。知識應(yīng)用n【學(xué)習(xí)目標(biāo)】n 能通過網(wǎng)絡(luò)了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)信息；n 能熟練掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識別方法；n 能熟練掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的度量方法；n 能熟練掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)方法。第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)方法n一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識別一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識別n（一） 風(fēng)險(xiǎn)識別的含義n（二） 風(fēng)險(xiǎn)識別的方法n二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的度量二、房

6、地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的度量第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)方法n三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)方法三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)方法n（一） 營業(yè)率評價(jià)法n 投資房地產(chǎn)的營業(yè)率n營業(yè)率 年?duì)I業(yè)總費(fèi)用年計(jì)劃總收入n 償債收益比n償債收益比 營業(yè)凈收入要求的年償債額n 保本占用率n保本占用率 （年?duì)I業(yè)總費(fèi)用 要求的年償債額）年計(jì)劃總收入n（二）“一三法則”評價(jià)法第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)方法知識應(yīng)用n 一、知識訓(xùn)練題n 簡述德爾菲法。n 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有幾個(gè)度量指標(biāo)？ 常用哪兩個(gè)？n 以營業(yè)率評價(jià)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有什么特點(diǎn)？第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對策n【學(xué)習(xí)目標(biāo)】n 熟悉并能正確提出有效回避風(fēng)險(xiǎn)的對策；n 掌握并能有效

7、地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；n 掌握并能科學(xué)地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)自留；n 能有效地進(jìn)行損失控制；n 能夠?qū)Σ煌娘L(fēng)險(xiǎn)提出不同的防范對策。第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對策n一、風(fēng)險(xiǎn)回避一、風(fēng)險(xiǎn)回避n（一） 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)的回避n（二） 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的回避n 重視通貨膨脹對房地產(chǎn)投資的影響n 爭取較低的所得稅率n 選擇好的地段進(jìn)行房地產(chǎn)投資n 利用通貨膨脹的影響增強(qiáng)在談判中的地位第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對策n（三） 變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)的回避n 做好房地產(chǎn)投資管理n 處理好實(shí)物投資和金融投資的關(guān)系n 優(yōu)先選擇易于分割出售的房地產(chǎn)投資n 謹(jǐn)慎投資“半截子”工程n 審時(shí)度勢，及時(shí)銷售第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對策n（四） 金融風(fēng)險(xiǎn)的回避n

8、充分把握國家金融政策n 預(yù)期銀行貸款利率的變化n 重視被拍賣的威脅n 加強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)營管理n（五） 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的回避第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對策n（六） 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的回避n 進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資n 選擇擅長經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目n 規(guī)模投資，限制競爭n 在經(jīng)濟(jì)上升期投資n 選擇“短平快”房地產(chǎn)項(xiàng)目投資n 預(yù)期投資后的維持管理費(fèi)用第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對策n（七） 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的回避n（八） 自然風(fēng)險(xiǎn)的回避n 加強(qiáng)管理，以預(yù)防為主n 積極投保n 選擇不可抗力事件發(fā)生可能性小的地方投資第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對策n二、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移二、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移n（一） 非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移n 業(yè)主將合同責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給對方當(dāng)事人n 第三方擔(dān)保