第四章物業(yè)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

1、物業(yè)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施綱要：·建立健全完善的設(shè)備設(shè)施檔案，實(shí)行一機(jī)一檔的檔案管理·建立以客服中心為中心的機(jī)動(dòng)原則，提高維修的及時(shí)率·設(shè)備管理做到“三好”，“四會(huì)”，“五定”·制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案，有備無患·制定合理的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，提高運(yùn)行效益，節(jié)能降耗，節(jié)約運(yùn)行成本·組織定期技能培訓(xùn)，不斷提高維修保養(yǎng)技能，降低設(shè)備故障率。二、機(jī)電設(shè)備管理原則和目標(biāo)1、機(jī)電設(shè)備管理的原則（1）預(yù)防為主，采取日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修并重，使之時(shí)時(shí)處于良好狀態(tài)；（2）做到用好、修好、管理好；維修人員會(huì)維修、會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查；定時(shí)、定量、定

2、人、定點(diǎn)、定質(zhì)的方針；a)人員與專業(yè)人員相結(jié)合，以操作人員日常維護(hù)為主，專業(yè)人員定期處理相結(jié)合的原則；b)立和完善設(shè)備檔案，并對設(shè)備檔案進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)管理；（5）完善設(shè)備管理和定期維修制度，制定科學(xué)的操作規(guī)程，合理科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃；（6）修舊利廢，合理更新，降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益；（7）規(guī)范供配電維修管理工作，確保中心正常用電。2、消防監(jiān)控室管理總則（1）建立 24 小時(shí)值班制度；（2）值班人員嚴(yán)格執(zhí)行交接班記錄；（3）準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫記錄；（4）無關(guān)人員不準(zhǔn)入內(nèi)，值班人員不做與本工作無關(guān)的事；（5）室內(nèi)應(yīng)配備滅火器材，應(yīng)急燈作備用。3、設(shè)備設(shè)施管理目標(biāo)通過日常養(yǎng)護(hù)與及時(shí)的維修，使其時(shí)時(shí)處

3、于最佳運(yùn)行狀態(tài)， 延長設(shè)備使用壽命， 提高物業(yè)的運(yùn)作效益，確保主要設(shè)備的完好率達(dá)100%，零、急修及時(shí)率達(dá)100%。三、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)（一）工作職責(zé)工程部負(fù)責(zé)管理整個(gè)設(shè)施和設(shè)備的操作、運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)和維修，負(fù)責(zé)設(shè)備檔案的建立和管理，負(fù)責(zé)設(shè)備各種操作規(guī)程和流程的制定和實(shí)施， 負(fù)責(zé)對維修人員和服務(wù)供方的組織和調(diào)度， 負(fù)責(zé)維修人員的技能培訓(xùn)。1、分管副經(jīng)理的職責(zé)制定部門工作計(jì)劃，審核各班組和工程師的工作計(jì)劃；負(fù)責(zé)與機(jī)關(guān)事務(wù)局進(jìn)行工作對接并定期向事務(wù)局匯報(bào)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況。負(fù)責(zé)本部門服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和控制負(fù)責(zé)各下屬班組及人員的組織、調(diào)度和人員的溝通：負(fù)責(zé)聯(lián)系和配合質(zhì)監(jiān)部門、安檢部門、消防和

4、衛(wèi)生檢查部門的監(jiān)督和檢查。負(fù)責(zé)審定和選擇服務(wù)供方并對其服務(wù)質(zhì)量的好壞進(jìn)行評審。2、工程師的職責(zé)負(fù)責(zé)本部門的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督負(fù)責(zé)制定設(shè)備設(shè)施的年度和月度維修保養(yǎng)計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行；負(fù)責(zé)各種技術(shù)資料的整理和設(shè)備檔案的建立；負(fù)責(zé)維修材料的詢價(jià)、采購，并與服務(wù)供方進(jìn)行工作對接和監(jiān)督其工作。負(fù)責(zé)維修人員的技能培訓(xùn)和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)制定各種操作規(guī)程和管理制度；參與設(shè)備季度以上的保養(yǎng)工作和設(shè)備維修檢查工作。3、維修班長的職責(zé)負(fù)責(zé)本組工作計(jì)劃的制定和執(zhí)行；負(fù)責(zé)并參與水電維修工作，并做好相關(guān)的記錄；負(fù)責(zé)水電維修工的調(diào)度和工作安排，負(fù)責(zé)配合工程師協(xié)調(diào)各班組之間的協(xié)作配合負(fù)責(zé)保管和檢查維修工具、器材和儀器，并對其進(jìn)行定期檢查和

5、保養(yǎng)；參與維修材料的采購和對服務(wù)供方的監(jiān)督。4、維修工的職責(zé)按計(jì)劃水電設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行日常巡檢和維修保養(yǎng)工作；按操作規(guī)程或流程對各種設(shè)備進(jìn)行操作；負(fù)責(zé)臨時(shí)性的各種修理工作；負(fù)責(zé)值班和交接班并認(rèn)真填寫相關(guān)記錄服從上級(jí)的工作安排，主動(dòng)協(xié)助其他維修人員的工作；（二）機(jī)電設(shè)施設(shè)備的接管和建檔1、機(jī)電設(shè)施設(shè)備的接管由物業(yè)公司組織公司機(jī)電設(shè)備專業(yè)人員對中心現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、清點(diǎn)，內(nèi)容包括設(shè)備設(shè)施的完好情況和存在的問題、備品備件的數(shù)量等并做詳細(xì)的記錄備案。對設(shè)備的各種資料的清點(diǎn)和移交，包括原設(shè)備設(shè)施的建施、水施、電施的竣工圖，設(shè)備設(shè)施的使用說明書（含電氣原理圖） ，設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收情況記錄和相關(guān)職能部門的驗(yàn)

6、收報(bào)告以及各種設(shè)備的合格證及安全檢測報(bào)告，設(shè)備使用 3 年的年檢報(bào)告和年檢記錄（電梯、二次供水、消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等）2、機(jī)電設(shè)備設(shè)施檔案的建立和管理設(shè)備檔案的建立：a 、建立一機(jī)一檔的設(shè)備檔案，檔案內(nèi)容應(yīng)包括：設(shè)備使用說明書設(shè)備安裝及調(diào)試圖紙和記錄設(shè)備配套設(shè)備的使用說明書設(shè)備本身和配套設(shè)備的合格證設(shè)備驗(yàn)收記錄設(shè)備安全檢查記錄設(shè)備定期檢查記錄設(shè)備維修和保養(yǎng)記錄b 、建立設(shè)備臺(tái)帳：對設(shè)備進(jìn)行分類建立臺(tái)帳，臺(tái)帳內(nèi)容應(yīng)包括：設(shè)備型號(hào)和參數(shù)、設(shè)備標(biāo)號(hào)、設(shè)備名稱、設(shè)備安裝地點(diǎn)、設(shè)備資料明細(xì)、主要配件的型號(hào)和參數(shù)、中大型修理和配件更換記錄等。c 、建立設(shè)施一覽表和分布圖：對消防系統(tǒng)、排水排污系統(tǒng)、公共照

7、明系統(tǒng)及景觀、休閑設(shè)施應(yīng)分類編號(hào)列入表中。同時(shí)也分類標(biāo)注在分布圖上，便于統(tǒng)一管理和查找。設(shè)備檔案的管理：a 、設(shè)備檔案安排專人進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)管理。定期進(jìn)行檔案的更新。b 、實(shí)行計(jì)算機(jī)管理，對檔案實(shí)行計(jì)算機(jī)管理，有利于檔案的不斷更新和查找。c 、檔案的借閱須由工程師以上人員簽寫檔案借閱記錄，方可借閱。借閱人員不得將檔案帶出事務(wù)所。（三）機(jī)電設(shè)備設(shè)施的檢查和維護(hù)保養(yǎng)機(jī)電設(shè)備的檢查：a 、日常檢查：由設(shè)備操作人員，按照設(shè)備日常檢查記錄規(guī)定的內(nèi)容和頻次按時(shí)進(jìn)行檢查，并做好相應(yīng)的檢查記錄；b 、月度檢查：由設(shè)備技師會(huì)同維修工共同進(jìn)行，根據(jù)設(shè)備月檢記錄的內(nèi)容逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好相應(yīng)的處理記錄和

8、檢查記錄；c 、季度檢查：由設(shè)備技師進(jìn)行，根據(jù)設(shè)備季度檢查記錄所規(guī)定的內(nèi)容逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好相應(yīng)的處理記錄和檢查記錄；d 、年度檢查：由工程師組織進(jìn)行，按照年度檢查的內(nèi)容逐項(xiàng)進(jìn)行。并填寫年度檢查記錄，將檢查結(jié)果匯總，以報(bào)告的形式上報(bào)機(jī)關(guān)事務(wù)局。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)：a、日常維護(hù)保養(yǎng)：主要由操作人員通過日常經(jīng)驗(yàn)，用聽、聞、視、摸等方式對設(shè)備進(jìn)行巡檢，利用儀器儀表對主要部位進(jìn)行檢測，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理。操作人員巡視至少兩次，維修技師每周至少檢查一次；b、對月檢、季檢發(fā)現(xiàn)的問題和設(shè)備隱患，維修技師對設(shè)備的局部或全面修理，清洗或更換零部件，每月 / 季至少進(jìn)行 1 次；c、每年根據(jù)設(shè)備運(yùn)行情況

9、和設(shè)備年檢情況對主要部件進(jìn)行維修調(diào)試，更換易損件并全面加油潤滑，局部外觀除銹油漆等。d、監(jiān)督和管理外包設(shè)備的維修和保養(yǎng)，要求服務(wù)供方按時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)并經(jīng)在我方人員檢查后在維修保養(yǎng)記錄上簽字認(rèn)可。e、臨時(shí)維修和搶修：如果設(shè)備發(fā)生故障，工程部人員應(yīng)立即安排維修人員進(jìn)行修理，為了能夠提高修理的及時(shí)性， 工程部應(yīng)準(zhǔn)備必要的備品和備件。如果維修會(huì)影響正常的辦公，工程部可安排在夜間或節(jié)假日進(jìn)行處理。（四）機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案機(jī)電設(shè)備具有一次性投資大，更新?lián)Q代快，運(yùn)營服務(wù)及維修保養(yǎng)費(fèi)用高的特點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)備的高效運(yùn)行，降低運(yùn)行成本，特制定方案如下表：機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案表序號(hào)系統(tǒng)類別具體運(yùn)行方案根據(jù)設(shè)備的使用

10、性能、頻度、時(shí)間、自動(dòng)/ 手動(dòng)功能等，規(guī)范的制訂設(shè)1設(shè)備（維保） 備周、月、季、年維保計(jì)劃并有效實(shí)施，以降低設(shè)備故障率和返修率延計(jì)劃長設(shè)備使用年限，從而降低成本費(fèi)用。A、 除保證公建設(shè)施用電外，可考慮停用部分變壓器；根據(jù)空調(diào)開停時(shí)2配電系統(tǒng)間及時(shí)投、切相應(yīng)變壓器，使變壓器負(fù)荷盡可能保持在80%左右，避免空載運(yùn)行，降低無功消耗；B、 正常運(yùn)行時(shí)段監(jiān)控和準(zhǔn)確記錄無功補(bǔ)償數(shù)據(jù)， 確保滿足 Cos 0.9 。3供水系統(tǒng)A、 采用變頻控制對水泵進(jìn)行 PID 控制，在保證水壓的前提下節(jié)約用電。B、 杜絕閥門、管道、水嘴及附屬設(shè)施跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。推廣和使公共照明及4 室內(nèi)室外照明7 節(jié)能管理8 節(jié)能改造

11、9其他用自閉式水龍頭和延時(shí)沖洗閥，從技術(shù)上杜絕人為浪費(fèi)。C、 好防凍、防腐等措施，達(dá)到減低運(yùn)行成本。A、 除需 24 小時(shí)照明場所和聲控照明外， 利用樓宇監(jiān)控設(shè)備或通訊設(shè)備對公共及室內(nèi)照明實(shí)行集中開停控制。B、 公共手動(dòng)開關(guān)場所可附加“節(jié)約用電，請隨手關(guān)燈”的提示標(biāo)識(shí)，達(dá)到節(jié)約用電，增收節(jié)支，同時(shí)加強(qiáng)管理手段，增強(qiáng)巡檢力度。A、對各用耗能設(shè)備設(shè)施分臺(tái)項(xiàng)、分系統(tǒng)定期進(jìn)行能耗計(jì)量統(tǒng)計(jì)，并將統(tǒng)計(jì)結(jié)果上報(bào)機(jī)關(guān)事務(wù)局。B、每年根據(jù)各系統(tǒng)能耗計(jì)量統(tǒng)計(jì)結(jié)果，對各系統(tǒng)能耗進(jìn)行分析，出具各系統(tǒng)能耗分析報(bào)告C、根據(jù)能耗分析，找到各系統(tǒng)運(yùn)行的合理方案。A、隨時(shí)關(guān)注目前國內(nèi)先進(jìn)的節(jié)能改造項(xiàng)目，對各種有關(guān)的節(jié)能項(xiàng)目進(jìn)行

12、投資和效果評估。B、為業(yè)主提出合理的節(jié)能改造方案，并配合業(yè)主對相關(guān)改造方案和結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評估。作好突發(fā)事件的應(yīng)急處理，如外電缺相、動(dòng)力設(shè)備燒壞；雨季提前作好防、排水方案；突發(fā)爆管應(yīng)急措施，避免設(shè)備設(shè)施被淹等，確保設(shè)備正常運(yùn)行，避免遭受經(jīng)濟(jì)損失。（五）、各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施供配電系統(tǒng)的管理供配電系統(tǒng)的管理目標(biāo)供配電系統(tǒng)是整個(gè)物業(yè)的命脈，沒有安全、可靠的供配電系統(tǒng)，就無法保證整個(gè)物業(yè)的安全和正常運(yùn)行。因此，為達(dá)到供配電系統(tǒng)的安全可靠，供配電系統(tǒng)的管理工作必須達(dá)到下列基本要求： 安全在電力供應(yīng)、分配、使用和維護(hù)過程中，不發(fā)生人身事故和設(shè)備事故。可靠應(yīng)滿足整個(gè)物業(yè)對供電可靠性及連續(xù)供電的要

13、求。優(yōu)質(zhì)應(yīng)滿足整個(gè)物業(yè)各部分用電的電壓質(zhì)量和頻率質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)通過合理的配電方法和技術(shù)手段以及管理制度，降低運(yùn)行費(fèi)用，盡可能地節(jié)約電能，并在保證安全和可靠性的前提下，盡可能降低設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，延長設(shè)備使用壽命。供配電系統(tǒng)的管理辦法：根據(jù)供配電系統(tǒng)管理目標(biāo)中的四個(gè)基本要求，逐一制定供配電系統(tǒng)的管理辦法。 供配電系統(tǒng)的管理原則：根據(jù)質(zhì)量體系的管理要求及國家電力工應(yīng)與適用條例的要求，制定本原則：1.1、 供配電系統(tǒng)由所在物業(yè)的事務(wù)所按業(yè)主要求及供配電管理部門的要求進(jìn)行管理，公司工程部對該系統(tǒng)進(jìn)行不定期檢查并提供必要的技術(shù)支援。1.2、 積極配合電力管理部門對用電的監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)各用電部分的關(guān)系，禁止危害供

14、電、用電的安全和違章操作的行為。1.3、 供配電管理方式應(yīng)當(dāng)按照安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理及便于管理的原則進(jìn)行。1.4 、 對供配電系統(tǒng)的管理應(yīng)該采取以檢查維護(hù)、防患于未然為主，以修理搶修為輔的手段，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 供配電系統(tǒng)的安全管理2.1 、根據(jù)公司安全管理規(guī)定，所有操作及維修人員都必須持有國家頒發(fā)的電工證計(jì)電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證，并經(jīng)公司統(tǒng)一培訓(xùn)，達(dá)到公司管理要求的方可上崗。2.2 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程；、根據(jù)國家頒布和現(xiàn)場制定的安全操作規(guī)程嚴(yán)格執(zhí)行。、維修操作人員必須具備的條件：身體健康、精神正常，兩年進(jìn)行一次體檢。具備必要的電氣知識(shí)，熟悉操作規(guī)程并經(jīng)考試合格。學(xué)會(huì)緊急救護(hù)方法，特別要學(xué)

15、會(huì)觸電急救。、在高壓設(shè)備上工作，必須遵守下列規(guī)定：填寫工作票或接受口頭、電話命令。至少應(yīng)有兩人在一起工作。完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。 組織措施有： 工作票制度、 工作監(jiān)護(hù)制度及工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。技術(shù)措施有：停電、驗(yàn)電、裝設(shè)接地線、懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄等。2.3 、加強(qiáng)用電設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)和檢修試驗(yàn)工作。、嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收接管制度，對以完工的設(shè)備按照設(shè)計(jì)安裝規(guī)范進(jìn)行仔細(xì)檢查驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題須要求施工方及時(shí)整改，達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后方可接管。、所有設(shè)備必須有設(shè)備說明書、試驗(yàn)記錄及安全認(rèn)證標(biāo)志。、實(shí)行供配電系統(tǒng)日檢、月檢、季檢和年檢的檢查規(guī)定，并做到有記錄、有檢查時(shí)間、有檢查和核查人員簽字

16、。、安事先制定的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃對供配電系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。2.4 、按規(guī)定采用符合安全要求的電器配件及保護(hù)用具。、所有更換的電器配件都必須使用國家認(rèn)可的安全電器配件，且電壓、電流以及防爆指標(biāo)應(yīng)符合系統(tǒng)要求。、安全保護(hù)用具應(yīng)齊全、可靠，并定期進(jìn)行耐壓試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)不合格應(yīng)立即更換。3、通過有效管理，保證供配電系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)、可靠運(yùn)行。3.1 、根據(jù)所管物業(yè)的具體情況，制定符合國家標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主要求的供配電系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書，并按作業(yè)指導(dǎo)書中的要求進(jìn)行日檢、月檢、季檢和年檢。認(rèn)真填寫檢查記錄I ，并定期對檢查記錄進(jìn)行分析，可保證發(fā)現(xiàn)的問題能夠有計(jì)劃的進(jìn)行解決，消除設(shè)備的故障隱患。3.2 、及時(shí)檢測設(shè)備運(yùn)行情況，實(shí)時(shí)

17、進(jìn)行必要的參數(shù)調(diào)整，保證供電質(zhì)量。3.3 、提高供配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)水平，按系統(tǒng)各設(shè)備的使用保養(yǎng)要求，制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)（包括小修、中修和大修），使設(shè)備達(dá)到使用要求。3.4 、操作維護(hù)人員必須具備中專以上學(xué)歷，并取得電工上崗資格證。操作維護(hù)人員應(yīng)不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)能力。3.5 、為使設(shè)備在發(fā)生故障時(shí)能夠及時(shí)修復(fù)， 應(yīng)配備一定數(shù)量的易損件及關(guān)鍵部件作為備件，各備件質(zhì)量應(yīng)達(dá)到設(shè)備的要求。4、 通過管理和技術(shù)手段，使系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，節(jié)約開支。4.1 、對系統(tǒng)進(jìn)行定期保養(yǎng)，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約配件開支。4.2 、通過合理調(diào)配各用電設(shè)備的操作和使用，節(jié)約用電，降低運(yùn)行費(fèi)用。4.3

18、 、通過電容補(bǔ)償，使系統(tǒng)功率因數(shù)保持在0.9 以上，降低無功損耗。4.4 、給業(yè)主提出節(jié)電的合理化建議或技術(shù)改造措施，并完善用電管理制度，在必要處張貼標(biāo)識(shí)提醒節(jié)約用電。配電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及檢查1.1 、 配電房人員的職責(zé)：積極鉆研業(yè)務(wù)，認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹有關(guān)規(guī)定，熟悉本配電系統(tǒng)的接線及設(shè)備的裝設(shè)位置、結(jié)構(gòu)型能、操作要求和維護(hù)方法，掌握各種安全用具和消防器材的使用方法和觸電急救法；、監(jiān)視配電房內(nèi)各種設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，按規(guī)定抄報(bào)各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備問題應(yīng)及時(shí)處理并做好相關(guān)記錄；、按命令指示進(jìn)行操作，發(fā)生事故時(shí)進(jìn)行緊急處理并做好相關(guān)記錄；、負(fù)責(zé)配電房內(nèi)的衛(wèi)生及工具、消防器材的擺放；2、配電房送電和停電的

19、操作2.1 、為了確保運(yùn)行安全，防止誤操作。倒閘必須根據(jù)設(shè)備負(fù)責(zé)人的命令，值班人員復(fù)述無誤后執(zhí)行。倒閘操作人員在倒閘前應(yīng)填寫倒閘操作票，由另一值班人員復(fù)核無誤后，方可按操作票逐步執(zhí)行。倒閘操作必須由兩人執(zhí)行， 如果單人值班， 只能執(zhí)行固定的倒閘操作程序，并需在平時(shí)進(jìn)行正確演練成功。4、供配電計(jì)劃養(yǎng)護(hù)表供配電計(jì)劃養(yǎng)護(hù)表序項(xiàng)目計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)方案達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)號(hào)名稱時(shí)間123變壓每日器每年高低側(cè)壓每日開關(guān)柜每季每年照明每日系統(tǒng)每月每年1、檢查溫度是否符合要求；2、隔離網(wǎng)、門是否安全；1、停電打掃內(nèi)部衛(wèi)生；2、緊固相關(guān)螺絲；3、軸流風(fēng)機(jī)檢查除塵；1、檢查指示燈是否正常；2、檢查儀器儀表是否正常, 功率因數(shù)正

20、常范圍內(nèi)；3、直流屏電壓是否在正常范圍內(nèi)，否則充電以滿足需求；1、檢查安全設(shè)施是否符合標(biāo)準(zhǔn)；2、檢查各回路有無異常，開關(guān)按鈕動(dòng)作可靠6、設(shè)備表面衛(wèi)生清潔；7、檢查電纜溝，橋架及蓋板是否完好無鼠蟲害，無積水；1、配合供電部門作防雷試驗(yàn)檢查；2、維修保養(yǎng)機(jī)械傳動(dòng)機(jī)構(gòu)；3、檢查標(biāo)識(shí)是否齊全完好；4、接地電阻檢查；5、局部除銹刷漆；1、檢查公共照明（過道、衛(wèi)生間、消防通道、公共用房、停車場等外）是否符合要求；1、照明電源控制箱檢查，接觸器、按鈕、指示燈、回路空開等是否正常；2、檢查室外照明是否完好；1、電源控制箱除塵；2、緊固各回路接頭；3、檢查各開關(guān)插座是否完好；1、低于 115 度2、確保工作 正

21、常無異常噪聲1、功率因數(shù)大于0.9 ，記錄 4次/日；2、線路無過熱，無松動(dòng)；3、防雷設(shè)施符合要求否則更換；4、傳動(dòng)機(jī)構(gòu)靈活可靠5、接地電阻 41、完好率達(dá) 99%；2、控制箱內(nèi)無異響，無異味；3、路燈完好率達(dá)99%；4、除塵 4 次/ 年；5、開關(guān)插座完好率100%；景1、檢查水底燈是否正常；觀2、泵和噴嘴功能正常；設(shè)施每月1、燈、噴嘴完好率99%；3、水池清潔；44、開關(guān)按鈕，指示燈是否正常2、清潔 1 次；3、裝飾美觀；1、水池有無滲漏，池沿裝飾材料有4、水泵 100%合格無損壞；每年2、潛水泵是否正常，電控柜除塵檢查；與本計(jì)劃實(shí)施相關(guān)的記錄：供配電日 / 季 / 年檢記錄；巡檢記錄；相

22、關(guān)操作規(guī)程及其管理制度；設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄；給排水系統(tǒng)的管理（一）給排水系統(tǒng)的管理目標(biāo)保證正常的生活和消防用水。保證供水水質(zhì)符合國家的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。通過對設(shè)備的管理，保證供水質(zhì)量（水壓、流量等）；保證排水通暢，符合衛(wèi)生和環(huán)保的要求；降低運(yùn)行費(fèi)用（二）給水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)的管理養(yǎng)護(hù)措施見下表：給水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施計(jì)劃、方案及標(biāo)準(zhǔn)表序項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)維護(hù)方案達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)號(hào)名稱時(shí)間1、檢查泵房衛(wèi)生，照明；每日2、變頻器功能是否正常；3、壓力表是否符合要求；供1、水泵運(yùn)行時(shí)是否正常；2、盤根是否漏水符合要求；1、衛(wèi)生清潔，照明完好；水設(shè)每月3、檢查潤滑情況；2、PID 顯示值正常；1備4、檢查控制柜是否正常，接觸

23、器、壓力表指示值正常；及3繼電器無異響， 接頭無松動(dòng)過熱4、水泵運(yùn)行電流符合要求，控系現(xiàn)象；盤根漏水 10-20 滴 / 分鐘統(tǒng)5、液位控制器，浮球閥是否正常；5、電機(jī)絕緣測試；每年6、進(jìn)出水閘閥、止回閥除垢清潔；7、泵體管道除銹刷漆；水1、水池清洗消毒；2每年2、水池有無滲漏；符合水質(zhì)要求池3、檢查孔、門、窗及爬梯是否完好；衛(wèi)1、檢查沖水閥，冷熱水嘴是否異杜絕常流水現(xiàn)象，維修及時(shí)3生每日常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；設(shè)率 100%2、巡檢室外水龍頭是否異常施與本計(jì)劃實(shí)施相關(guān)的記錄： 供水日 / 月/ 年檢記錄；巡檢記錄；設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄；（三）排水系統(tǒng)的管理和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)方案見下表 :排水系統(tǒng)計(jì)劃、

24、方案及標(biāo)準(zhǔn)表序項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)維護(hù)方案達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)號(hào)名稱時(shí)間下水每日下水管道有無堵塞，衛(wèi)生間有無泛水現(xiàn)象，遇異常及時(shí)疏通。1管及雨落每季檢查雨落管是否完好。明暗巡檢明暗溝及蓋板是否 暢通完好，溝集遇暴雨時(shí)定專人巡查， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)2沙井每季排除；化糞集沙井、化糞池?zé)o泛水無污物溢出定池時(shí)清淘，定時(shí)清運(yùn)。維修及時(shí)率 100%蓋溝板、井蓋完好率100%且閉合嚴(yán)實(shí)，集沙井1次/季，化糞池 1次 / 年消防系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)的管理1. 消防系統(tǒng)由消防泵、噴淋泵、水幕設(shè)備、控制中心設(shè)備、消防備用電源、消防水池、防排煙設(shè)備以及各種末端設(shè)備組成，其維修保養(yǎng)計(jì)劃、方案見下表：消防、通風(fēng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、方案及標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目名

25、計(jì)劃序號(hào)維護(hù)保養(yǎng)方案 達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)稱 時(shí)間1、檢查各控制按紐及儀表顯示屏工作是否正常；2、啟動(dòng)系統(tǒng)自檢程序檢測系統(tǒng)和各末端設(shè)每日備工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決；3、打掃機(jī)房衛(wèi)生；控制中4、定時(shí)檢查消防值班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)1、處理并作好記錄；心1、清潔柜內(nèi)各部位；2、整理內(nèi)部接線和緊固接線螺絲，保證設(shè)每年備接地良好；3、檢測供電電壓和柜內(nèi)各板塊電壓；檢查備用電池電壓；1、檢查各泵潤滑是否良好，運(yùn)行是否正常平穩(wěn)，有無異響；2、控制系統(tǒng)各指示燈顯示是否正常；3、各種標(biāo)識(shí)是否齊全清晰；消防每季 4、檢查水泵盤根有無嚴(yán)重漏水現(xiàn)象并及時(shí)泵、噴補(bǔ)充或更換；淋泵、5、清潔泵體及控制柜內(nèi)外灰塵，檢查控制2、柜各電

26、器工作是否正常；水幕、氣壓給6、報(bào)警閥工作是否正常；水設(shè)備1、各泵加油潤滑；2、檢查密封件、軸承等部件磨損情況，及每年時(shí)更換易損壞部件；3、控制柜接地檢查及絕緣測試；4、銹蝕部位除銹油漆；1、外觀清潔、標(biāo)識(shí)清晰；2、報(bào)警顯示功能正常有效；3、顯示及 打印設(shè) 備工作正常；4、能及時(shí)準(zhǔn)確發(fā)出各種報(bào)警信號(hào)及控制信號(hào)1. 設(shè)備清潔標(biāo)識(shí)齊全清晰2. 水泵運(yùn)行平穩(wěn)無異響；3. 保證系統(tǒng)可隨時(shí)正常啟動(dòng)運(yùn)行；4. 緣電阻大于 0 5M1、檢查水池水位及液位控制器；每季2、檢查各管路、閥門有無漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)1、水池?zé)o滲水漏水現(xiàn)象；問題及時(shí)處理；2、水質(zhì)清潔；水量充足；消防水3、檢查水池、箱蓋是否完好；3、管路、

27、閥門無漏水現(xiàn)象；3、 池及管1、對水池或水箱進(jìn)行一次清污；外觀整潔；路2、檢查各閥門開閉靈活并潤滑活動(dòng)部位；4、水池清污時(shí)間為一天；每年 3、對水池蓋、門進(jìn)行修理；5、水池蓋、門完好外觀整潔；4、對管路、托架及水池進(jìn)行除銹油漆；6、標(biāo)識(shí)齊全清晰；5、各管路閥門標(biāo)識(shí)巡檢；1、檢查室內(nèi)、外消防箱栓標(biāo)識(shí)是否齊全清晰，各種配件是否齊全；1、保證各 消防箱 栓外觀整2、煙感、溫感、手動(dòng)報(bào)警、警鈴等安裝牢每季潔，配件齊全并隨時(shí)可用；末端設(shè)固；外觀清潔；2、滅火器材擺放規(guī)矩且在有3、各末端設(shè)備測試；4、 備及消效期內(nèi)；4、滅火器材擺放是否符合規(guī)定， 是否有效；防栓箱3、各末端設(shè)備每季檢查 30%1、修理消防

28、箱栓部件并除銹油漆；保證每年檢查率 100%，合2、逐個(gè)測試各末端設(shè)備是否能正常工作；每年格率 100%；發(fā)現(xiàn)不合格設(shè)備立即更換；3、測試消防電話插接盒，清潔插頭觸點(diǎn)；每季 1、檢查卷簾門是否能開關(guān)到位；1、卷簾門運(yùn)行平穩(wěn)、能關(guān)閉防火卷2、卷簾門各部位運(yùn)行平穩(wěn)有無異響；5、到位；簾門1、對各部件加油潤滑；2、外觀整潔無變形；每年 2、調(diào)效卷簾軌道；3、除銹油漆；1、檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無異響；每2、控制柜各元件工作是否正常；季3、風(fēng)機(jī)及控制柜清潔；4、各排煙閥動(dòng)作是否靈活；1、風(fēng)機(jī)及控制柜外觀整潔；通風(fēng)安裝牢固；6 排煙1、緊固風(fēng)機(jī)各機(jī)械部件及支架；2、風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)無異響； 控裝置制可靠；

29、2、對風(fēng)機(jī)電機(jī)軸承加油潤滑；3、排煙閥開閉自如；每3、檢查測量電機(jī)絕緣電阻；年4、檢查整理控制線路；5、油漆風(fēng)機(jī)外殼、風(fēng)管、托架、出口刪網(wǎng)等部位；7消防每1、檢查燈具是否清潔；1、保證有電時(shí)消防指示燈指示日2、抽查燈具工作狀態(tài)是否正常；正常工作；燈及每1、檢查各應(yīng)急燈蓄電池失效并及時(shí)更2、停電時(shí)應(yīng)急照明滿亮度應(yīng)急季換；工作；照明2、檢查各燈具是否安裝牢固；1、檢查壓力表壓力是否在規(guī)定的標(biāo)識(shí)區(qū)1、壓力表顯示指針在綠色滅火每區(qū)域以上；8季域內(nèi)，失效滅火器送檢并充氣；2、外殼不能氣泡；器2、外觀清潔、脫漆部位重新除銹刷漆；3、重新灌充氣瓶要有合格證和使用期限時(shí)間a) 消防設(shè)備設(shè)施日常檢查、 定期檢查

30、及相關(guān)試驗(yàn)嚴(yán)格按作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作， 具體規(guī)定如下：（二） 消防設(shè)備 / 設(shè)施管理作業(yè)指導(dǎo)書1 目的確保消防系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證辦公和公共區(qū)域的消防安全。2 職責(zé)2.1護(hù)衛(wèi)人員或消防控制中心工作人員負(fù)責(zé)實(shí)施消防安全日常巡視檢查和日常管理。2.2設(shè)備維修 / 或管理人員負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施檢查和維護(hù)保養(yǎng)。2.3工程管理部、品質(zhì)管理部代表公司對消防安全檢查和消防設(shè)備檢查維護(hù)行使監(jiān)督管理之職能。3 作業(yè) / 檢查標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)系統(tǒng)主要作業(yè) / 檢查標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目1消防外觀清潔，開啟靈活；消防龍頭、水槍、水帶等設(shè)備齊全箱無漏水；外表油漆完好無銹跡；標(biāo)識(shí)清晰無脫落；2消防外觀完好、無損，無銹蝕；栓3滅火有效期內(nèi)，外

31、觀完好；器4消防外觀清潔、無灰塵、無損壞；電壓測試正常；指示燈、顯主機(jī)示屏正常；報(bào)警情況打印正確、無誤；5聯(lián)動(dòng)外觀清潔、無灰塵、無損壞；指示燈正常， 聯(lián)動(dòng)控制準(zhǔn)確；柜6模 塊外觀清潔、無灰塵、無損壞 ；7煙 感 /外觀清潔、 無灰塵、無損壞、無缺少；內(nèi)部清潔、無灰塵、溫感無銹蝕；線路 / 底座安裝牢固；聲光8報(bào)警外觀清潔、無灰塵、無損壞，接報(bào)能正常發(fā)光和報(bào)警；器9手動(dòng)外觀清潔、無灰塵、無損壞、無銹蝕，能正常使用；報(bào)警按鈕10消防外觀清潔、無灰塵、無損壞、無銹蝕，線路接通正常；啟喇叭動(dòng)時(shí)能準(zhǔn)確播放。應(yīng)急指示11燈外觀清潔、無灰塵、無損壞；正常發(fā)亮疏散引導(dǎo)燈送 風(fēng) /外觀清潔、無灰塵、無損壞；電源

32、 / 電壓正常；運(yùn)轉(zhuǎn)無異12排煙響機(jī)4.1.1管理范圍4.1.1.1消防監(jiān)空中心負(fù)責(zé)對消防報(bào)警系統(tǒng)實(shí)行24 小時(shí)值班制度，值班人員須將值班期間消防系統(tǒng)發(fā)生的情況及時(shí)向主管報(bào)告，并如實(shí)填寫消防控制中心日常值班記錄。4.1.1.2專管員 / 設(shè)備維修人員對消防報(bào)警系統(tǒng)有關(guān)設(shè)備 / 設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)保養(yǎng)，并做好記錄。4.2.消防報(bào)警系統(tǒng)及設(shè)施定期檢查4.2.1半月檢由消防控制中心專管員負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫消防設(shè)施巡檢卡。消防箱開啟靈活，無損壞、標(biāo)識(shí)清楚、完好，抽查區(qū)域20%。消防帶、槍、接扣、栓柄、專用扳手齊備、完好，并放置于規(guī)定位置，抽查30%。4.2.1.4室外消防栓無滲水、損壞，檢查 100%。4

33、.2.1.5室內(nèi)外消防設(shè)施附近不允許堆放雜物，保持通道暢通，滅火器在指定位置正確擺放并在使用期內(nèi)。4.2.1.6消防控制中心日常值班檢查記錄準(zhǔn)確無誤。4.2.2.季度檢查4.2.2.1由設(shè)備維修 / 專管人員負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫消防系統(tǒng)季檢記錄 。4.2.2.2對各類型探測器視檢紅 / 綠發(fā)光管 60 秒左右頻閃一次為正常，抽查10%。4.2.2.3手動(dòng)報(bào)警按鈕完好無損，報(bào)警后控制中心能接收報(bào)警信號(hào)，抽查10%。4.2.2.4消防廣播喇叭完好無損，按規(guī)定時(shí)間播放便于視聽系統(tǒng)運(yùn)行是否正常，抽查5%；如發(fā)現(xiàn)損壞，須于 3 日內(nèi)更換。4.2.2.5消防電話接插盒完好無損，能與控制中心聯(lián)系通話，抽查50%。

34、4.2.2.6消防栓啟動(dòng)按鈕完好無損，報(bào)警后控制中心能接收報(bào)警信號(hào)，設(shè)備能正常啟動(dòng)和運(yùn)行，抽查 5%。4.2.2.7聲光報(bào)警器完好無損，使系統(tǒng)運(yùn)行聲光報(bào)警器能發(fā)出閃爍的信號(hào)和報(bào)警聲，抽查10%。4.2.2.8報(bào)警檢測時(shí)間段向業(yè)主公布。4.2.2.9根據(jù)娛樂場所的特殊性對人員密集的區(qū)域，不定期隨機(jī)抽取不低于3%的煙感器，重要設(shè)備機(jī)房隨機(jī)抽取不低于 2%的煙感器，現(xiàn)場噴煙并檢查消防報(bào)警裝置是否靈敏反應(yīng)。4.2.2.11煙感器、溫感器安裝與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好。4.2.2.12對報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)控制柜等作清掃除塵；線路如有松動(dòng)應(yīng)進(jìn)行緊固。4.2.2.13滅火器外觀完好，瓶體不脫漆無氣泡

35、，壓力表顯示指針在綠色區(qū)域以上，隨時(shí)確保能正常使用。年度檢查風(fēng)機(jī)除塵、加油。消防控制柜除塵。對高位水箱進(jìn)行全面檢查。對消防進(jìn)出水閘閥進(jìn)行檢查。對樓宇各類探測器、消防喇叭、手動(dòng)報(bào)警按鈕等進(jìn)行全面檢查。檢查完畢，須填寫消防系統(tǒng)相關(guān)記錄。試驗(yàn)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)使消防泵、噴淋泵各啟動(dòng)一次。試驗(yàn)濕式報(bào)警閥一次，檢查系統(tǒng)是否正常。送 / 排煙風(fēng)機(jī)現(xiàn)場啟動(dòng)、聯(lián)動(dòng)各一次。水池清洗 / 蓄水4.3.其他4.3.1每年水池清洗消毒時(shí)，由于無備用水，事物所須安排管理員或護(hù)衛(wèi)人員加強(qiáng)對本區(qū)域的安全巡視，及時(shí)排除火災(zāi)隱患。4.3.2在正常檢修和外管停水情況下，蓄水池須保留 1/3水位作為消防備用水。4.4呈報(bào)制度4.4.1凡在消

36、防管理工作中涉及到安全隱患或突發(fā)質(zhì)量事件/ 或事故，必須第一時(shí)間呈報(bào)公司總經(jīng)理團(tuán)和品質(zhì)管理部，以便協(xié)調(diào)處理。4.4.2品質(zhì)管理部組織相關(guān)部門對事務(wù)所報(bào)送的安全隱患或突發(fā)質(zhì)量事件/ 或事故過程進(jìn)行分析，及時(shí)制訂糾正預(yù)防措施報(bào)總經(jīng)理審批后，統(tǒng)一上報(bào)行業(yè)主管部門（市房管局物管處）備案。（三）消防系統(tǒng)操作流程1、消防報(bào)警設(shè)備報(bào)火警時(shí)，主機(jī)電腦顯示屏火警紅色指示燈長亮并發(fā)出報(bào)警聲，同時(shí)查看CRT顯示屏?xí)诨鹁瘷陲@示回路地址編碼和時(shí)間，并在請求欄內(nèi)顯示樓層的詳細(xì)地址和請求相關(guān)的報(bào)警設(shè)備動(dòng)作；將顯示屏消音鍵按下解除消音，報(bào)警指示燈長亮。2、報(bào)警后消防監(jiān)控員應(yīng)及時(shí)用電話通知樓控中心、工程部以及巡邏崗，巡邏崗須

37、立即查看現(xiàn)場確認(rèn)是否發(fā)生火警。、確認(rèn)未發(fā)生火警屬設(shè)備誤報(bào)，工程部管理人員須檢查誤報(bào)原因，并把相關(guān)信息反饋給消防監(jiān)控員，便于填寫值班記錄；、確認(rèn)設(shè)備誤報(bào)，主機(jī)需復(fù)位； 按相關(guān)按鍵使主機(jī)畫面切換提示， 再按主機(jī)復(fù)位：畫面顯示有紅色進(jìn)度條紋及初始化開始，顯示主菜單界面后，誤報(bào)顯示的地址碼、時(shí)間等相關(guān)數(shù)據(jù)信息自動(dòng)消失，主機(jī)恢復(fù)正常工作狀態(tài)。3、確認(rèn)發(fā)生火警，消防監(jiān)控員用電話立即通知樓控中心、工程部以及巡邏崗并同時(shí)撥打“火警119”，巡邏崗須在最短時(shí)間內(nèi)確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn)，并立即反饋消防監(jiān)控中心；消防監(jiān)控員用主控制盤平臺(tái)逐步操作：打開功放盤電源開關(guān)，音量旋至適中，按下播放盤緊急廣播鍵切斷大樓背景音響，按下話筒鍵/ 外線 / 開始鍵，再按下消防電話主機(jī)操作盤相關(guān)回路按鈕進(jìn)入電子錄音狀態(tài)；手拿