茶陵地王國際商業(yè)街營銷報告

1、第一章第一章 地王商業(yè)街營銷目標(biāo)地王商業(yè)街營銷目標(biāo) 第二章第二章 項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃第三章第三章第四章第四章 第五章第五章第六章第六章 第七章第七章第一章第一章 地王商業(yè)街營銷目標(biāo)地王商業(yè)街營銷目標(biāo)項目形象目標(biāo)項目形象目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌目標(biāo)價格目標(biāo)價格目標(biāo)銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)銷售收益目標(biāo)銷售收益目標(biāo)項目形象目標(biāo)項目形象目標(biāo)茶陵茶陵crd crd 湘東第一街湘東第一街茶陵第一地段、第一業(yè)態(tài)、第一規(guī)模的國際級茶陵第一地段、第一業(yè)態(tài)、第一規(guī)模的國際級地王商業(yè)街地王商業(yè)街品牌目標(biāo)品牌目標(biāo)p一層臨交通街商鋪：均價3800038000元/平米；p主街1f商鋪：均價180

2、0018000元/平米；p主街2f商鋪：均價98009800元/平米；p1f主題商鋪：均價1400014000元/平米；p2f主題商鋪：均價80008000元/平米；p3f大開間商業(yè)：均價33003300元/平米；p住宅：均價18001800元/平米；價格目標(biāo)價格目標(biāo) 本項目以商業(yè)為主，住宅為輔，整體開盤。從正式開盤之日本項目以商業(yè)為主，住宅為輔，整體開盤。從正式開盤之日算起，各產(chǎn)品銷售目標(biāo)為：算起，各產(chǎn)品銷售目標(biāo)為： 1、商業(yè)：12 個月完成銷售額的 90%。 2、住宅：8個月完成銷售額的90%。 3、合同期內(nèi)總體實現(xiàn)銷售90%。銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)銷售收益目標(biāo)銷售收益目標(biāo)收 益 概 算范圍使用

3、面積建筑面積單價（元/ m2）總價（元）商業(yè)超市（含倉儲）500018108萬元/年3f商業(yè)區(qū)4474330014764200臨交通街商鋪19673800074746000主街1f40981800073764000主街2f47349800463932001f主題商鋪5861400082040002f主題商鋪50380004024000住宅2、3、4、5棟7680180013824000合計實際銷售金額235719400超市年租金收益108萬元/年23500萬元萬元第一章第一章 地王商業(yè)街營銷目標(biāo)地王商業(yè)街營銷目標(biāo)第二章第二章 項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃第三章第

4、三章第四章第四章 第五章第五章第六章第六章 第七章第七章第二章第二章 項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目建筑體量項目建筑體量銷售產(chǎn)品規(guī)劃銷售產(chǎn)品規(guī)劃項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略營銷政策營銷政策價格策略價格策略銷控策略銷控策略營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃項目建筑體量項目建筑體量 總建筑面積：38211.3地下面積：5500地上面積：32711.3商業(yè)建筑面積：20593.7 住宅建筑面積：11774.6第二章第二章 項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目建筑體量項目建筑體量銷售產(chǎn)品規(guī)劃銷售產(chǎn)品規(guī)劃項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項

5、目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略營銷政策營銷政策價格策略價格策略銷控策略銷控策略營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品規(guī)劃1、臨交通街商鋪2、一樓臨主街商鋪3、二樓臨主街商鋪（含單層商鋪、復(fù)式商鋪）4、一樓主題商鋪5、二樓主題商鋪6、三樓大開間商鋪7、負一樓超市投資鋪8、住宅9、預(yù)案設(shè)計（一樓主街設(shè)計一空式商住樓）預(yù)案設(shè)計（一樓主街設(shè)計一空式商住樓）第二章第二章 項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目建筑體量項目建筑體量銷售產(chǎn)品規(guī)劃銷售產(chǎn)品規(guī)劃項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略營銷政策營銷政策價格策略價格策略銷控策略銷控策略營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣

6、戰(zhàn)略規(guī)劃項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略臨交通街商鋪開間：4米主力面積：48平米商鋪數(shù)量：39間項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略臨交通街商鋪產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃：品牌服飾、品牌皮鞋皮具、珠寶、電器、通訊、醫(yī)藥、銀行等項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略臨交通街商鋪銷售價格目標(biāo)及銷售模式：38000元/平方米獨立鋪銷售項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略臨交通街商鋪客戶群體：品牌代理商礦主及私企老板灰色收入階層外地發(fā)展的茶陵人士項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略臨交通街商鋪賣點：茶陵傳統(tǒng)商業(yè)旺地臨交通街形象面200米雙面臨街（交通街和步行街主街），可雙面

7、開門層高6米，買一層，得兩層高租金回報項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略臨交通街商鋪銷售阻力：單鋪銷售模式單價高、總價高茶陵消費力市場限制項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略臨交通街商鋪銷售對策：1、大客戶營銷，異地客戶拓展針對臨交通街優(yōu)質(zhì)商鋪，挖掘創(chuàng)野的品牌代理商等大客戶資源；拓展茶陵礦主及私企老板大客戶資源，以及茶陵灰色收入階層、外地發(fā)展的茶陵人士。2、返租三年、沖抵首付，降低客戶的入市門檻設(shè)計三年回報率分別為7%、8%、9%，總回報率為24%，在基準(zhǔn)定價上提高12%，后期經(jīng)營對經(jīng)營商家收取12%的租金收益，以此來彌補返租的壓力，前兩年回報一次性在首付中扣除，后一年第三年

8、支付，將極大提高購買力。如：臨交通街商鋪，單價38000元/平米，使用面積48平米，總價為1824000元，首付734000元。項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售模式銷售模式單價單價總價總價首付首付三年返租三年返租實際首付實際首付獨立銷售380001824000734000/734000返租三年425602042880822880490291516448項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略一樓臨主街商鋪開間：4米主力面積：48平米商鋪數(shù)量:79間（復(fù)式2間）項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃：男裝、女裝、休閑運動服飾、箱包、皮鞋、皮具、仿真飾品、電子電訊

9、、風(fēng)味小吃、休閑食品、美容美發(fā)等一樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略價格目標(biāo)及銷售模式：18000元/平方米獨立鋪銷售 一樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略客戶群體：品牌代理商礦主及企業(yè)老板個體經(jīng)營者灰色收入階層企事業(yè)單位高層外地發(fā)展的茶陵人士一樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售賣點：茶陵絕版的商業(yè)旺地茶陵第一條復(fù)合業(yè)態(tài)步行商業(yè)街休閑景觀主街長250余米，休閑逛街兩相宜茶陵最有品位和檔次的市民中心茶陵商業(yè)功能最全的購物天堂茶陵的美食休閑娛樂中心超市主力店的人氣號召力商鋪層高6米，買一層，得兩層一樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售

10、戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售阻力：單鋪的銷售形勢單價高，總價高投資回報和商業(yè)經(jīng)營的擔(dān)憂一樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售對策：1、返租三年沖抵首付，降低客戶的入市門檻2、在價格策略上，拉大交通街商鋪與主街商鋪的價格差一樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略開間：4米主力面積：36平米商鋪數(shù)量:117間（復(fù)式29間）二樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃：男裝、女裝、兒童服飾、家居服飾、內(nèi)衣、家紡床勇、精品家飾、仿真飾品、音像制品、書屋、咖啡休閑吧、美容、美發(fā)、美甲、風(fēng)味小吃、休閑食品等二樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)

11、略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略價格目標(biāo)及銷售模式：9800元/平方米獨立商鋪銷售二樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略客戶群體：個體經(jīng)營戶品牌經(jīng)營商公務(wù)員企事業(yè)單位職員外地發(fā)展的反鄉(xiāng)人士二樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售賣點：環(huán)形連廊式商業(yè)街，鋪鋪臨街自動扶梯加觀光電梯加步行樓梯的通暢人流組織動線整體的商業(yè)業(yè)態(tài)布局和商業(yè)功能規(guī)劃統(tǒng)一招商，把商鋪做旺交給你，投資風(fēng)險小總價相對較低，入市門檻較低自由業(yè)態(tài)，投資經(jīng)營兩相宜二樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售阻力：1、二樓單鋪銷售2、投資回報和經(jīng)營擔(dān)憂3、總量最大的銷售產(chǎn)品二樓臨主街商

12、鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售對策：1、返租三年、沖抵首付，降低客戶入市門檻2、你買鋪，我月供，統(tǒng)一招商，把商鋪做旺交給你設(shè)計二年回報率分別為7%、8%，總回報率為15%，在基準(zhǔn)定價上提高10%，后期經(jīng)營對經(jīng)營商家收取5%的租金收益，以此來彌補返租的壓力，后二年回報可以一次性在首付中扣除，將極大提高購買力。二樓臨主街商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略二樓臨主街商鋪銷售模式銷售模式單價單價總價總價首付首付二年返租二年返租實際首付實際首付獨立銷售9800352800142800/142800返租二年107803880801580805821299868如：二樓臨主

13、街商鋪，單價如：二樓臨主街商鋪，單價9800元元/平米，使用面積平米，使用面積36平米，總價為平米，總價為352800元，首付元，首付142800元。元。項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略開間：3米主力面積：15平米商鋪數(shù)量：39間一樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃：電訊數(shù)碼城一樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略價格目標(biāo)及銷售模式：14000元/平方米獨立鋪銷售一樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略客戶群體：個體經(jīng)營戶企事業(yè)單位職員外地返鄉(xiāng)人士一樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略賣點:低首付總價低

14、回報率高投資、經(jīng)營兩相宜一樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售阻力：室內(nèi)鋪分?jǐn)偞笸顿Y回報和經(jīng)營擔(dān)憂一樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售對策：1、規(guī)劃銷售主題、劃分小鋪、減少投資經(jīng)營門檻2、先招商、后銷售。一樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略開間：3米主力面積：15平米商鋪數(shù)量：34間二樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃：show特區(qū)二樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略價格目標(biāo)及銷售模式： 8000元/平方米 獨立鋪帶租約式銷售 二樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)

15、略客戶群體：個體經(jīng)營戶企事業(yè)單位職員外地返鄉(xiāng)人士等二樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售賣點：低首付、總價低、帶租約二樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售阻力：室內(nèi)鋪分?jǐn)偞笸顿Y回報和經(jīng)營擔(dān)憂二樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售對策：1、規(guī)劃銷售主題、劃分小鋪、減少投資經(jīng)營門檻2、先招商、后銷售二樓主題商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略開間：視招商而定主力面積：500-1000平米商鋪數(shù)量：5-8家三樓大開間商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃：ktv、網(wǎng)吧、中餐、中西餐廳、休閑足浴等三樓大開間

16、商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略價格目標(biāo)及銷售模式：3300元/平方米整體銷售或帶租約銷售三樓大開間商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略客戶群體：休閑、娛樂、美食等類型的租戶、外地投資客戶等三樓大開間商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略賣點：觀光電梯，地下車庫、帶租約三樓大開間商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售阻力：面積大、產(chǎn)權(quán)不易確定三樓大開間商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售對策：先招商，后銷售三樓大開間商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略開間：視招商而定主力面積：40平米商鋪數(shù)量：125負一樓超市商鋪

17、項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略業(yè)態(tài)規(guī)劃：主力店超市負一樓超市商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略價格目標(biāo)：3300元/平方米負一樓超市商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售模式：產(chǎn)權(quán)式銷售，返租12年，年回報率9%，12年總回報率108%負一樓超市商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略客戶群體：中小投資客戶負一樓超市商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售賣點：投資小承諾回報負一樓超市商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售阻力：投資鋪確定主力店負一樓超市商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略銷售對策：頭三年回

18、報一次性在首付中扣除，開發(fā)商用其他物業(yè)進行擔(dān)保年回報率為9%，總回報率為108%負一樓超市商鋪項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略負一樓超市商鋪如：負一樓超市商鋪，單價如：負一樓超市商鋪，單價4500元元/平米，使用面積平米，使用面積40平米，總價為平米，總價為180000元，首付元，首付72000元。元。銷售模式銷售模式年回報率年回報率年回報金額年回報金額頭三年回報金額頭三年回報金額實際首付實際首付產(chǎn)權(quán)式銷售9%162004860023400項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略 主力面積：110平米、130平米 數(shù)量：64套 價格：1800元/平方米 銷售模式：單套平銷 客戶

19、群體：購買商鋪客戶、個體商戶、公務(wù)員、企事業(yè)單位職員等 銷售阻力：戶型單一 銷售對策：購買商鋪客戶優(yōu)先 賣點：一梯四戶、多層、板式、屋頂花園、南北通透。住宅第二章第二章 項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目建筑體量項目建筑體量銷售產(chǎn)品規(guī)劃銷售產(chǎn)品規(guī)劃項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略營銷政策營銷政策價格策略價格策略銷控策略銷控策略營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷政策營銷政策1、付款方式分一次性和按揭兩種，不考慮分期付款，一次 性97折，按揭99折，一次性付款首付80%，另20%在30天 內(nèi)補齊，按揭付款最低首付四成，六成按揭。2、已購鋪客戶購買住宅，享

20、受住宅95折的銷售優(yōu)惠。3、vip卡分鉆石卡、金卡、銀卡三種，鉆石卡針對臨交通 街商鋪，白金卡針對一樓臨主街商鋪，銀卡針對其他類 型商鋪，鉆石卡10 萬抵20萬，白金卡5萬抵8萬，銀卡2 萬抵3萬。第二章第二章 項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目建筑體量項目建筑體量銷售產(chǎn)品規(guī)劃銷售產(chǎn)品規(guī)劃項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略營銷政策營銷政策價格策略價格策略銷控策略銷控策略營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃價格策略價格策略1、提高臨交通街商鋪價格，有利一樓臨主街商鋪銷售。2、根據(jù)各產(chǎn)品設(shè)計合理的價格體系。3、實行“返租銷售”的商鋪，在核算年回報率的基礎(chǔ)上，提高

21、單價。4、開盤前不公布價格，只介紹意向均價，開盤當(dāng)天vip解籌公布價格5、高價入市、小幅拉升。6、達到30%的銷售率，提價3%，達到50%的銷售率，提價5%，達到70% 的銷售率，提價5%。第二章第二章 項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目建筑體量項目建筑體量銷售產(chǎn)品規(guī)劃銷售產(chǎn)品規(guī)劃項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略營銷政策營銷政策價格策略價格策略銷控策略銷控策略營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃銷控策略銷控策略1、按推盤順序進行推盤2、開盤期推臨交通街商鋪、一樓臨主街商鋪、二樓臨主街商鋪、住宅。3、強銷期推負一樓超市商鋪4、持續(xù)期推一樓主題商鋪、二樓主題商

22、鋪、三樓大開間商鋪。銷控策略銷控策略5、各類產(chǎn)品銷售節(jié)奏產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型內(nèi)部認購期內(nèi)部認購期 開盤期開盤期強銷期強銷期持續(xù)期持續(xù)期尾盤期尾盤期臨交通街商鋪鉆石卡50張30%40%30%一樓臨主街商鋪金卡100張30%40%20%10%二樓臨主街商鋪銀卡80張30%30%30%10%一樓主題商鋪80%20%二樓主題商鋪80%20%三樓大開間商鋪30&70%負一樓超市商鋪30%40%30%住宅80%20%第二章第二章 項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目銷售產(chǎn)品分析及銷售戰(zhàn)略規(guī)劃項目建筑體量項目建筑體量銷售產(chǎn)品規(guī)劃銷售產(chǎn)品規(guī)劃項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略營銷政策營銷政策價格策

23、略價格策略銷控策略銷控策略營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃項目建筑體量項目建筑體量銷售產(chǎn)品規(guī)劃銷售產(chǎn)品規(guī)劃項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略項目各銷售產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略營銷政策營銷政策價格策略價格策略銷控策略銷控策略營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃營銷推廣戰(zhàn)略規(guī)劃推盤順序推盤順序開盤條件開盤條件工程進度工程進度各階段推廣策略各階段推廣策略第一波產(chǎn)品臨交通街商鋪 + 一樓臨主街商鋪 + 二樓臨主街商鋪 + 住宅第二波產(chǎn)品負一樓超市商鋪第三波產(chǎn)品一樓主題商鋪 + 二樓主題商鋪 + 三樓大開間商鋪推盤順序推盤順序開盤條件開盤條件1、總蓄客2000組以上，各產(chǎn)品類型的蓄客比例達到1：6。2、vip購卡客

24、戶達到鉆石卡50張（臨交通街商鋪）、金卡100張（一樓 臨主街商鋪）、銀卡50張（其他類型商鋪）。3、確定負一樓主力店。4、工程進度達到兩層，獲得預(yù)售許可證5、確定貸款條件。6、銷售道具到位。7、合同及相關(guān)文書完善。8、確定商業(yè)管理公司建議開盤時間為：建議開盤時間為：2009年年9月月工程進度工程進度工程進度工程進度達到時間達到時間備注備注完成拆遷2009年4月銷售中心竣工2009年4月開工2009年5月正負零2009年7月商業(yè)街兩層2009年8月2009年8月取得預(yù)售證住宅4層封頂2009年9月外裝2009年12月內(nèi)裝2010年3月竣工2010年5月交房2010年7月試營業(yè)2010年8月份工

25、程進度時間表備注：本工程進度為理想進度，具體受資金調(diào)配、政府拆遷、市場機會等因素影響。備注：本工程進度為理想進度，具體受資金調(diào)配、政府拆遷、市場機會等因素影響。各階段推廣策略各階段推廣策略營銷階段劃分營銷階段營銷階段時間節(jié)點時間節(jié)點蓄客期2009年3月-2009年7月內(nèi)部認購期2009年8月開盤期2009年9月19日強銷期2009年10月2010年1月持續(xù)期2010年2月2010年6月尾盤期2010年7月2010年10月蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）推廣思路推廣思路本項目將以“中央商業(yè)區(qū)、湘東第一街”的項目定位高調(diào)入市，在項目形象上高人一等，樹立本項目“地王之王、財富中央”的

26、廣告推廣形象，吸引客戶的眼球，放大視覺效應(yīng)。利用營銷中心、工地圍墻、戶外廣告三大體系，全面構(gòu)筑形象推廣體系。高調(diào)入市、全面出擊高調(diào)入市、全面出擊本項目將以“中央商業(yè)區(qū)、湘東第一街”的項目定位高調(diào)入市，在項目形象上高人一等，樹立本項目“地王之王、財富中央”的廣告推廣形象，吸引客戶的眼球，放大視覺效應(yīng)。利用營銷中心、工地圍墻、戶外廣告三大體系，全面構(gòu)筑形象推廣體系。高調(diào)入市、全面出擊高調(diào)入市、全面出擊蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）推廣主題推廣主題項目形象主題：中央商業(yè)區(qū)、湘東第一街廣告形象主題：地王之王、財富中央活動主題：贏5萬大獎，“地王杯”形象代言人全城海選 如果你符合地王氣

27、質(zhì)，那你還等什么。蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝地王之王，財富中央地王之王，財富中央-2009年茶陵最值得期待的商業(yè)鉅作現(xiàn)場包裝包括導(dǎo)示系統(tǒng)、門頭戶外、展板、懸掛現(xiàn)場包裝包括導(dǎo)示系統(tǒng)、門頭戶外、展板、懸掛pop、工地圍墻、工地圍墻 門頭戶外宣傳主題門頭戶外宣傳主題蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝城市正版核心、得中央觀天下傳統(tǒng)商業(yè)旺地、百年商業(yè)老街秉承地氣之貴、成就地王之王國際頂級業(yè)態(tài)規(guī)劃、鉆石組合璀璨奪目一站式商業(yè)航母、零距離消費體驗財富新地標(biāo)、城市新名片城市財富磁場、定義財富人生買一層得兩層、賣完就成絕版展板宣傳主題展板宣傳主

28、題蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝中央商業(yè)區(qū)、湘東第一街中央商業(yè)區(qū)、湘東第一街地王之王、財富中央地王之王、財富中央懸掛懸掛pop主題主題蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝圍墻廣告主題圍墻廣告主題圍墻廣告共有14塊，宣傳是10個主題，主推項目形象和廣告推廣定位，及開發(fā)商品牌，其中、主題各做2塊，其他主題各做1塊。 地王之王、財富中央 茶陵crd、湘東第一街 一條街繁榮一個城市 百年商業(yè)文化、傳統(tǒng)商業(yè)旺地 國際頂級業(yè)態(tài)商業(yè)街、打造茶陵傳世財富經(jīng)典 世紀(jì)財富的眼光-國際品牌進駐地王國際商業(yè)街 與國際品牌共享茶陵超級財富盛宴 品牌地產(chǎn)、實力

29、見證 八年承德載物、鑄就金字招牌 首層層高6米、買一層得兩層蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝樓書、單張樓書、單張蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）大氣、尊貴、商業(yè)氣息濃厚大氣、尊貴、商業(yè)氣息濃厚戶外廣告戶外廣告蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）公路戶外公路戶外 廣廣 告告戶外廣告戶外廣告蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）在醴陵、攸縣高速公路及路口各建立一塊戶外廣告，推廣主題為地王之王，財富中央-2009年茶陵最值得期待的商業(yè)鉅作茶陵設(shè)置3-4塊戶外廣告，推廣主題為地王之王，財富中央-2009年茶陵最值得期待的商業(yè)鉅作中央

30、商業(yè)區(qū)、湘東第一街-交通街一線商鋪、掌控財富制高點戶外廣告戶外廣告蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）活動活動蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）營銷中心正式開放時間：2009年5月地點：地王國際商業(yè)街營銷中心內(nèi)容：通過營銷中心盛大開放，聚集人氣，引爆茶陵傳播途徑：戶外（可選）、工地圍墻、短信、單張、道旗活動活動蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月）異地拓展時間：2009年6-7月地點：株洲、醴陵、攸縣、炎陵內(nèi)容：通過異地拓展，打開外部客戶通道，積累客戶方式：聯(lián)系活動場所，設(shè)置展位，重點商業(yè)經(jīng)營場所進行派單物料準(zhǔn)備：縮小模型、易拉寶、單張等活動活動蓄客期推廣策

31、略（2009年3月-2009年7月）“地王杯”形象代言人全城海選時間：2009年7月地點：犀城廣場內(nèi)容：通過“地王杯”形象代言人選撥，傳播地王氣質(zhì)，地王的氣質(zhì)就是優(yōu)秀、完美、時尚，造成全城轟動傳播途徑：口碑傳播、電視、戶外、短信、花車、新聞媒體等。銷售策略銷售策略蓄客期推廣策略（2009年3月-2009年7月） 組建高效團隊，挖掘項目賣點，進行深度培訓(xùn)，引進軍訓(xùn)等。 在茶陵各大商業(yè)市場、人流集散中心進行dm派單。 在株洲、醴陵、攸縣、炎陵等商業(yè)重要區(qū)域進行異地客戶拓展。 vi系統(tǒng)導(dǎo)入、戶外廣告、樓書、折頁、 dm派單制作。 模型、展板、3d片制作。推廣思路推廣思路內(nèi)部認購期策略（2009年8月

32、）通過全城邀約的性質(zhì)，集中引爆茶陵置鋪高潮，調(diào)動所有傳播和營銷途徑，多方位多角度的推廣vip卡，并達到售卡目標(biāo)。全城邀約、集中引爆全城邀約、集中引爆通過全城邀約的性質(zhì)，集中引爆茶陵置鋪高潮，調(diào)動所有傳播和營銷途徑，多方位多角度的推廣vip卡，并達到售卡目標(biāo)。全城邀約、集中引爆全城邀約、集中引爆以財富的名義，全城集結(jié)-10萬抵20萬，地王國際商業(yè)街 vip卡火熱招募中8大商業(yè)價值，成就湘東未來城市商業(yè)核心（8大商業(yè)價值為：規(guī)模優(yōu)勢、集群效應(yīng)、先進設(shè)計、科學(xué)規(guī)劃、完善配套、差異化定位、品牌經(jīng)營、統(tǒng)一招商管理。）推廣主題推廣主題內(nèi)部認購期策略（2009年8月）現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝內(nèi)部認購期策略（2009

33、年8月）門頭戶外宣傳主題門頭戶外宣傳主題以財富的名義，全城集結(jié)-10萬抵20萬，地王國際商業(yè)街 vip卡火熱招募中推廣主題推廣主題內(nèi)部認購期策略（2009年8月）工地圍墻工地圍墻圍墻廣告更換為8大商業(yè)價值，主題為:規(guī)模優(yōu)勢集群效應(yīng)先進設(shè)計科學(xué)規(guī)劃完善配套差異化定位品牌經(jīng)營統(tǒng)一招商管理戶外廣告戶外廣告內(nèi)部認購期策略（2009年8月）借助全方位的戶外推廣體系，將茶陵以外的購買群體集中引爆，強勢推廣vip卡。戶外廣告主題為以財富的名義，全城集結(jié)10萬抵20萬， 地王國際商業(yè)街vip卡火熱招募中。活動活動內(nèi)部認購期策略（2009年8月）產(chǎn)品說明會時間：2009年8月地點：茶陵最好的酒店內(nèi)容：對意向客戶

34、進行產(chǎn)品推介，并現(xiàn)場購vip卡，贈送禮品傳播途徑：電話通知、短信、茶陵各大企事業(yè)單位邀請參加活動活動內(nèi)部認購期策略（2009年8月）內(nèi)部認購儀式時間：2009年8月地點：營銷中心內(nèi)容：邀請所有客戶，現(xiàn)場進行盛大表演及抽獎活動傳播途徑：電話通知、短信、報紙等活動活動內(nèi)部認購期策略（2009年8月）產(chǎn)品說明會時間：2009年8月地點：茶陵最好的酒店內(nèi)容：對意向客戶進行產(chǎn)品推介，并現(xiàn)場購vip卡，贈送禮品傳播途徑：電話通知、短信、茶陵各大企事業(yè)單位邀請參加銷售策略銷售策略內(nèi)部認購期策略（2009年8月） vip卡分鉆石卡、金卡、銀卡三種，鉆石卡10萬抵20萬，金卡5萬抵8萬，銀卡2萬抵3萬，達到20

35、0張以上開盤。 在賣卡過程中，商業(yè)知名人士優(yōu)先購買，利用其知名度進行宣傳，打消其他投資者的顧慮。 買卡可以登記意向商鋪，以便后期銷控，合理分配房源。 在創(chuàng)野的株洲客戶網(wǎng)絡(luò)中進行推薦。推廣思路推廣思路開盤期策略（2009年9月）開盤必須營造萬眾矚目的轟動效果，采用密集的廣告攻勢，全面?zhèn)鬟_項目的開盤信息，達到開盤一戰(zhàn)成名的目標(biāo)。全線飄紅、一戰(zhàn)成名全線飄紅、一戰(zhàn)成名開盤必須營造萬眾矚目的轟動效果，采用密集的廣告攻勢，全面?zhèn)鬟_項目的開盤信息，達到開盤一戰(zhàn)成名的目標(biāo)。全線飄紅、一戰(zhàn)成名全線飄紅、一戰(zhàn)成名開盤必須營造萬眾矚目的轟動效果，采用密集的廣告攻勢，全面?zhèn)鬟_項目的開盤信息，達到開盤一戰(zhàn)成名的目標(biāo)。全

36、線飄紅、一戰(zhàn)成名全線飄紅、一戰(zhàn)成名推廣主題推廣主題開盤期策略（2009年9月）9月19日，地王國際商業(yè)街盛大開盤一鋪養(yǎng)三代、旺鋪傳百年商鋪升值三大體現(xiàn)：租金升值、轉(zhuǎn)讓費升值、鋪位價格升值現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝開盤期策略（2009年9月）9月19日，地王國際商業(yè)街盛大開盤 -地王席位、珍稀發(fā)售門頭戶外宣傳主題門頭戶外宣傳主題現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝開盤期策略（2009年9月）圍墻廣告更換，設(shè)置產(chǎn)品展示墻，介紹各分類產(chǎn)品信息及產(chǎn)品賣點。工地圍墻工地圍墻現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝開盤期策略（2009年9月）戶外廣告戶外廣告開盤期策略（2009年9月）9月19日，地王國際商業(yè)街盛大開盤 -地王席位、珍稀發(fā)售活動活動開盤期策略

37、（2009年9月）vip解籌暨開盤活動時間：2009年9月19日地點：營銷中心內(nèi)容：vip解籌、開盤活動、現(xiàn)場熱賣、文藝表演傳播途徑：報紙（株洲日報及瀟湘晨報當(dāng)?shù)匕妫?、電視、戶外、現(xiàn)場包裝、短信、車身及站臺、花車、新聞媒體等全面開花?；顒踊顒娱_盤期策略（2009年9月）封頂儀式暨財富名流答謝酒會時間：2009年10月地點：茶陵最好的酒店內(nèi)容：對成交的客戶進行答謝酒會傳播途徑：電話通知、酒會請?zhí)N售策略銷售策略開盤期策略（2009年9月） vip客戶在9月19日按通知時間，排隊認購，現(xiàn)場解籌。 vip客戶解籌完畢后，現(xiàn)場客戶參與購買。 適當(dāng)控制房源搭配，進行銷控。 住宅平銷，先考慮已成交商鋪客戶，不單獨銷售，不重點推廣。 利用商鋪搭配住宅，進行銷售。銷售策略銷售策略開盤期策略（2009年9月）推廣思路推廣思路強銷期策略（2009年10月2010年1月）在強銷期著力擴大銷售戰(zhàn)績，通過更加有利的銷售政策，口碑效應(yīng)，老帶新方案等諸多渠道，有促銷主題的活動，達到預(yù)期效果。乘勝追擊、擴大戰(zhàn)果乘勝追擊、擴大戰(zhàn)果在強銷期著力擴大銷售戰(zhàn)績，通過更加有利的銷售政策，口碑效應(yīng)，老帶新方案等諸多渠道，有促銷主題的活動，達到預(yù)期效果。乘勝追擊、擴大戰(zhàn)果乘勝追擊、擴大戰(zhàn)果在強銷期著力擴大銷