2021土地估價(jià)案例與報(bào)告-案例分析（精選試題）

1、精品文檔_土地估價(jià)案例與報(bào)告-案例分析1、(一)a房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。因后續(xù)資金問題，a公司擬與b公司合資成立c公司，其中b公司以現(xiàn)金出資，擬占c公司25%的股份，a公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資，擬占c公司75%的股份，土地價(jià)值量以2009年9月30日作為審計(jì)時(shí)間點(diǎn)。雙方同意將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至c公司后，以c公司的名義共同開發(fā)該項(xiàng)目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價(jià)值，2009年9月10日，a公司和

2、b公司共同委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)。土地估價(jià)師拿到了當(dāng)時(shí)的土地出讓合同(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計(jì)方案，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，得到以下信息，請(qǐng)閱讀后回答有關(guān)問題。(1)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為20萬(wàn)平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。(2)該宗地目前為在建土地，場(chǎng)地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動(dòng)工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號(hào)住宅樓，設(shè)計(jì)建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于a公司資金原因，該項(xiàng)目停工至今。(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達(dá)到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未

3、接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計(jì)一年后可開通。(4)委托方提供了該宗地的國(guó)有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：證書號(hào)：略土地使用權(quán)人：a房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落：×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào)地號(hào)：yt5-6-7-1圖號(hào)：100-125-75地類(用途)：住宅用地取得價(jià)格：20000萬(wàn)元使用權(quán)類型：國(guó)有出讓終止日期：2078年1月31日使用權(quán)面積：50000平方米發(fā)證日期：2008年2月8日附：委托方提供的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容(該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式)?！暗谒臈l出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)

4、路25號(hào);宗地平面及空間范圍以1985年國(guó)家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面-10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號(hào)為yt5-6-7-l，宗地總面積大寫伍萬(wàn)平方米(小寫50000.00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬(wàn)平方米(小寫50000.00平方米)。第五條本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為住宅用地。第七條出讓人同意在2008年1月31日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第(一)款規(guī)定的土地條件：(一)達(dá)到場(chǎng)地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。第九條本合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)

5、用地使用權(quán)出讓價(jià)款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元);總價(jià)款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000.00元)。第十三條受讓人同意本合同項(xiàng)下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾億元(小寫1000000000.00元)。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價(jià)款等。第十四條受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件，其中：主體建筑物性質(zhì)商品住宅樓;附屬建筑物性質(zhì)/;建筑容積率不高于4.0不低于3.0;建筑限高48米;建筑覆蓋率不高于30%不低于20%;綠地率不高于40%;其他土地利用要求居民活動(dòng)場(chǎng)所、地面停車場(chǎng)

6、、小區(qū)道路等不低于土地面積的40%。第十八條受讓人同意在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè)，同意在2021年10月31日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工和申請(qǐng)竣工驗(yàn)收日期可按同意延建的時(shí)間相應(yīng)順延。第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、互換、出資和贈(zèng)與)剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第(一)款規(guī)定之條件：(一)按照本

7、合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;合同簽訂日期：2007年12月31日。”問題(4小題，每小題5分)上述信息中，哪些是作為“估價(jià)事項(xiàng)”明確的內(nèi)容用簡(jiǎn)短語(yǔ)句列出。2、(一)a房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。因后續(xù)資金問題，a公司擬與b公司合資成立c公司，其中b公司以現(xiàn)金出資，擬占c公司25%的股份，a公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資，擬占c公司75%的股份，土地價(jià)值量以2009年9月30日作為審計(jì)時(shí)間

8、點(diǎn)。雙方同意將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至c公司后，以c公司的名義共同開發(fā)該項(xiàng)目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價(jià)值，2009年9月10日，a公司和b公司共同委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)。土地估價(jià)師拿到了當(dāng)時(shí)的土地出讓合同(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計(jì)方案，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，得到以下信息，請(qǐng)閱讀后回答有關(guān)問題。(1)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為20萬(wàn)平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。(2)該宗地目前為在建土地，場(chǎng)地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動(dòng)工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號(hào)住宅樓，設(shè)計(jì)建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于a公

9、司資金原因，該項(xiàng)目停工至今。(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達(dá)到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計(jì)一年后可開通。(4)委托方提供了該宗地的國(guó)有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：證書號(hào)：略土地使用權(quán)人：a房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落：×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào)地號(hào)：yt5-6-7-1圖號(hào)：100-125-75地類(用途)：住宅用地取得價(jià)格：20000萬(wàn)元使用權(quán)類型：國(guó)有出讓終止日期：2078年1月31日使用權(quán)面積：50000平方米發(fā)證日期：2008年2月8日附：委托方提供的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分

10、內(nèi)容(該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式)?！暗谒臈l出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào);宗地平面及空間范圍以1985年國(guó)家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面-10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號(hào)為yt5-6-7-l，宗地總面積大寫伍萬(wàn)平方米(小寫50000.00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬(wàn)平方米(小寫50000.00平方米)。第五條本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為住宅用地。第七條出讓人同意在2008年1月31日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第

11、(一)款規(guī)定的土地條件：(一)達(dá)到場(chǎng)地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。第九條本合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元);總價(jià)款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000.00元)。第十三條受讓人同意本合同項(xiàng)下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾億元(小寫1000000000.00元)。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價(jià)款等。第十四條受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件，其中：主體建筑物性質(zhì)商品住宅樓;附屬建筑物性質(zhì)/;建

12、筑容積率不高于4.0不低于3.0;建筑限高48米;建筑覆蓋率不高于30%不低于20%;綠地率不高于40%;其他土地利用要求居民活動(dòng)場(chǎng)所、地面停車場(chǎng)、小區(qū)道路等不低于土地面積的40%。第十八條受讓人同意在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè)，同意在2021年10月31日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工和申請(qǐng)竣工驗(yàn)收日期可按同意延建的時(shí)間相應(yīng)順延。第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

13、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、互換、出資和贈(zèng)與)剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第(一)款規(guī)定之條件：(一)按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;合同簽訂日期：2007年12月31日?！眴栴}(4小題，每小題5分)根據(jù)上面的有關(guān)資料，按照最佳利用原則，以已有的規(guī)劃條件為基礎(chǔ)列出估價(jià)中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容。3、(一)a房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。因后續(xù)資金問題，

14、a公司擬與b公司合資成立c公司，其中b公司以現(xiàn)金出資，擬占c公司25%的股份，a公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資，擬占c公司75%的股份，土地價(jià)值量以2009年9月30日作為審計(jì)時(shí)間點(diǎn)。雙方同意將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至c公司后，以c公司的名義共同開發(fā)該項(xiàng)目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價(jià)值，2009年9月10日，a公司和b公司共同委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)。土地估價(jià)師拿到了當(dāng)時(shí)的土地出讓合同(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計(jì)方案，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，得到以下信息，請(qǐng)閱讀后回答有關(guān)問題。(1)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為20萬(wàn)平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。

15、(2)該宗地目前為在建土地，場(chǎng)地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動(dòng)工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號(hào)住宅樓，設(shè)計(jì)建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于a公司資金原因，該項(xiàng)目停工至今。(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達(dá)到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計(jì)一年后可開通。(4)委托方提供了該宗地的國(guó)有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：證書號(hào)：略土地使用權(quán)人：a房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落：×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào)地號(hào)：yt5-6-7-1圖號(hào)：100-125-75地類(用途)

16、：住宅用地取得價(jià)格：20000萬(wàn)元使用權(quán)類型：國(guó)有出讓終止日期：2078年1月31日使用權(quán)面積：50000平方米發(fā)證日期：2008年2月8日附：委托方提供的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容(該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式)?！暗谒臈l出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào);宗地平面及空間范圍以1985年國(guó)家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面-10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號(hào)為yt5-6-7-l，宗地總面積大寫伍萬(wàn)平方米(小寫50000.00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫

17、伍萬(wàn)平方米(小寫50000.00平方米)。第五條本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為住宅用地。第七條出讓人同意在2008年1月31日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第(一)款規(guī)定的土地條件：(一)達(dá)到場(chǎng)地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。第九條本合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元);總價(jià)款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000.00元)。第十三條受讓人同意本合同項(xiàng)下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾億元(小寫1000000000.00元)。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括建筑物

18、、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價(jià)款等。第十四條受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件，其中：主體建筑物性質(zhì)商品住宅樓;附屬建筑物性質(zhì)/;建筑容積率不高于4.0不低于3.0;建筑限高48米;建筑覆蓋率不高于30%不低于20%;綠地率不高于40%;其他土地利用要求居民活動(dòng)場(chǎng)所、地面停車場(chǎng)、小區(qū)道路等不低于土地面積的40%。第十八條受讓人同意在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè)，同意在2021年10月31日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工和申請(qǐng)竣工驗(yàn)收日期可按同意

19、延建的時(shí)間相應(yīng)順延。第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、互換、出資和贈(zèng)與)剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第(一)款規(guī)定之條件：(一)按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;合同簽訂日期：2007年12月31日?！眴栴}(4小題，每小題5分)根據(jù)合同內(nèi)容，使用簡(jiǎn)短語(yǔ)句，列出原土地使用者應(yīng)履行的責(zé)任。4、(一)a房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的

20、一宗住宅用途的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。因后續(xù)資金問題，a公司擬與b公司合資成立c公司，其中b公司以現(xiàn)金出資，擬占c公司25%的股份，a公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資，擬占c公司75%的股份，土地價(jià)值量以2009年9月30日作為審計(jì)時(shí)間點(diǎn)。雙方同意將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至c公司后，以c公司的名義共同開發(fā)該項(xiàng)目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價(jià)值，2009年9月10日，a公司和b公司共同委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)。土地估價(jià)師拿到了當(dāng)時(shí)的土地出讓合同(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計(jì)方案，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察

21、，得到以下信息，請(qǐng)閱讀后回答有關(guān)問題。(1)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為20萬(wàn)平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。(2)該宗地目前為在建土地，場(chǎng)地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動(dòng)工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號(hào)住宅樓，設(shè)計(jì)建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于a公司資金原因，該項(xiàng)目停工至今。(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達(dá)到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計(jì)一年后可開通。(4)委托方提供了該宗地的國(guó)有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：證書號(hào)：略土地使用

22、權(quán)人：a房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落：×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào)地號(hào)：yt5-6-7-1圖號(hào)：100-125-75地類(用途)：住宅用地取得價(jià)格：20000萬(wàn)元使用權(quán)類型：國(guó)有出讓終止日期：2078年1月31日使用權(quán)面積：50000平方米發(fā)證日期：2008年2月8日附：委托方提供的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容(該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式)。“第四條出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào);宗地平面及空間范圍以1985年國(guó)家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面

23、-10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號(hào)為yt5-6-7-l，宗地總面積大寫伍萬(wàn)平方米(小寫50000.00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬(wàn)平方米(小寫50000.00平方米)。第五條本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為住宅用地。第七條出讓人同意在2008年1月31日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第(一)款規(guī)定的土地條件：(一)達(dá)到場(chǎng)地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。第九條本合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元);總價(jià)款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000.00

24、元)。第十三條受讓人同意本合同項(xiàng)下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾億元(小寫1000000000.00元)。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價(jià)款等。第十四條受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件，其中：主體建筑物性質(zhì)商品住宅樓;附屬建筑物性質(zhì)/;建筑容積率不高于4.0不低于3.0;建筑限高48米;建筑覆蓋率不高于30%不低于20%;綠地率不高于40%;其他土地利用要求居民活動(dòng)場(chǎng)所、地面停車場(chǎng)、小區(qū)道路等不低于土地面積的40%。第十八條受讓人同意在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè)，同意在2021年10月31日前完成

25、項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工和申請(qǐng)竣工驗(yàn)收日期可按同意延建的時(shí)間相應(yīng)順延。第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、互換、出資和贈(zèng)與)剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第(一)款規(guī)定之條件：(一)按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;合同簽訂日期：2007年12月31日?！眴栴}(4小題，每小題5分)

26、使用簡(jiǎn)短語(yǔ)句，列出該土地原使用者對(duì)土地權(quán)利可以的處置方式。5、(二)a集團(tuán)公司(國(guó)有)擬將所屬b工廠改制為b股份有限公司，2009年7月獲得所在省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，7月28日，a公司委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)b工廠涉及的國(guó)有劃撥建設(shè)用地進(jìn)行估價(jià)。下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問題。(1)a公司是財(cái)政部批準(zhǔn)實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，屬國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)。(2)b工廠為a公司所屬全資子公司，為機(jī)械加工型企業(yè)，正在進(jìn)行一項(xiàng)重點(diǎn)技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機(jī)上市。(3)b工廠所使用土地位于××市x

27、15;區(qū)新中路15號(hào)，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨(dú)立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)?？偼恋孛娣e為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確的分割線，但辦理了獨(dú)立的土地登記，面積為4400平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策出售給職工;辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平力米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨(dú)立辦理土地登記。(4)b工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門，為獨(dú)立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為b工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號(hào)為lh-3

28、-(3)-26-6，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛。(6)經(jīng)向當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門了解，b工廠已于2008年10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬(wàn)元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接人并能正常使用;東側(cè)除天然氣外，其余管線也均已接入，目前使用情況正常。b工廠宗地內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用均在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中有所反映。(8)2009年7月5日，審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)已進(jìn)場(chǎng)工作，企業(yè)審計(jì)的截止日期為2009年6月30日。(9)委托方提供了b工廠的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地

29、使用證、國(guó)家國(guó)資委關(guān)于改制的批文、實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)及屬國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)的相關(guān)文件、房屋所有權(quán)證、宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。問題(4小題，分別為4分、5分、6分、5分)b工廠改制為股份有限公司過程中，除了估價(jià)之外，還需要對(duì)其現(xiàn)在使用的國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行處置，你認(rèn)為可以選擇的處置方式有哪些6、(二)a集團(tuán)公司(國(guó)有)擬將所屬b工廠改制為b股份有限公司，2009年7月獲得所在省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，7月28日，a公司委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)b工廠涉及的國(guó)有劃撥建設(shè)用地進(jìn)行估價(jià)。下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問

30、題。(1)a公司是財(cái)政部批準(zhǔn)實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，屬國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)。(2)b工廠為a公司所屬全資子公司，為機(jī)械加工型企業(yè)，正在進(jìn)行一項(xiàng)重點(diǎn)技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機(jī)上市。(3)b工廠所使用土地位于××市x×區(qū)新中路15號(hào)，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨(dú)立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)?？偼恋孛娣e為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確的分割線，但辦理了獨(dú)立的土地登記，面積為4400平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策出售給職工;辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平力米，生產(chǎn)性用房

31、建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨(dú)立辦理土地登記。(4)b工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門，為獨(dú)立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為b工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號(hào)為lh-3-(3)-26-6，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛。(6)經(jīng)向當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門了解，b工廠已于2008年10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬(wàn)元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接人并能正常使用;東側(cè)除天然

32、氣外，其余管線也均已接入，目前使用情況正常。b工廠宗地內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用均在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中有所反映。(8)2009年7月5日，審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)已進(jìn)場(chǎng)工作，企業(yè)審計(jì)的截止日期為2009年6月30日。(9)委托方提供了b工廠的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、國(guó)家國(guó)資委關(guān)于改制的批文、實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)及屬國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)的相關(guān)文件、房屋所有權(quán)證、宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。問題(4小題，分別為4分、5分、6分、5分)根據(jù)上述資料，b工廠有哪些土地可以進(jìn)入股份公司請(qǐng)列出名稱和土地面積。7、(二)a集團(tuán)公司(國(guó)有)擬將所屬b工廠改制為b股份有限公司，2009年7月獲得所在省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)

33、督管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，7月28日，a公司委托某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)b工廠涉及的國(guó)有劃撥建設(shè)用地進(jìn)行估價(jià)。下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問題。(1)a公司是財(cái)政部批準(zhǔn)實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，屬國(guó)家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)。(2)b工廠為a公司所屬全資子公司，為機(jī)械加工型企業(yè)，正在進(jìn)行一項(xiàng)重點(diǎn)技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機(jī)上市。(3)b工廠所使用土地位于××市x×區(qū)新中路15號(hào)，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨(dú)立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)?？偼恋孛娣e為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有

34、明確的分割線，但辦理了獨(dú)立的土地登記，面積為4400平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策出售給職工;辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平力米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨(dú)立辦理土地登記。(4)b工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門，為獨(dú)立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為b工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號(hào)為lh-3-(3)-26-6，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛。(6)經(jīng)向當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門了解，b工廠已于2008年10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬(wàn)元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接人并能正常使用;東側(cè)除天然氣外，其余管線也均已接入，目前使用情況正常。b工廠宗地內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用均在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中有所反映。(8)2009年7月5日，審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)已進(jìn)場(chǎng)工作，企業(yè)審計(jì)的截止日期為2009年6月30日。(9)委托方提供了b工廠的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、國(guó)家國(guó)資委關(guān)于改制的批文、實(shí)行國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)及屬國(guó)