2021土地估價(jià)案例與報(bào)告-任意集_7（精選試題）

1、精品文檔_土地估價(jià)案例與報(bào)告-任意集1、第一題和第二題為土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片段，根據(jù)提問(wèn)回答；第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，閱讀后指出錯(cuò)誤并說(shuō)明原因(一)下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的總述部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。××股份有限公司上市土地價(jià)格評(píng)估土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告()第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)××股份有限公司a股上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方××局(其他內(nèi)容略)三、受托估價(jià)方×評(píng)估事務(wù)所(其他內(nèi)容略)四、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象是××研究院所使用的位于

2、15;×市××區(qū)東風(fēng)二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.73平方米。五、估價(jià)目的為××科學(xué)院a股上市進(jìn)行土地資產(chǎn)處置，提供土地使用權(quán)價(jià)格依據(jù)。六、估價(jià)依據(jù)(略)七、價(jià)格定義為宗地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通排水、通訊)和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價(jià)格。八、估價(jià)期日一九九九年十月三十一日九、估價(jià)日期一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日十、估價(jià)結(jié)果土地總面積：3518.73m2單位面積地價(jià)：1193元/m2總地價(jià)：41978萬(wàn)元大寫(xiě)：肆佰壹拾玖萬(wàn)柒仟捌佰元(人民幣)十一、需要

3、特別說(shuō)明的事項(xiàng)1委托方以合法有償方式取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。且任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式及程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2本次評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)期日2000年3月31日，沒(méi)定用途為辦公，土地使用年期為50年的土地使用權(quán)價(jià)格。3評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。4其他說(shuō)明(略)。十二、土地估價(jià)師簽字(略)十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章(略)請(qǐng)根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問(wèn)題。在估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)一項(xiàng)中，敘述是否正確說(shuō)明理由。2、第一題和第二題為土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片段，根據(jù)提問(wèn)回答；第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，閱讀后指出錯(cuò)誤并說(shuō)明原因(一)下面是一份

4、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的總述部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。××股份有限公司上市土地價(jià)格評(píng)估土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告()第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)××股份有限公司a股上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方××局(其他內(nèi)容略)三、受托估價(jià)方×評(píng)估事務(wù)所(其他內(nèi)容略)四、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象是××研究院所使用的位于××市××區(qū)東風(fēng)二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.73平方米。五、估價(jià)目的為××科學(xué)院a股上市進(jìn)行土地資產(chǎn)處置，提供土地使用

5、權(quán)價(jià)格依據(jù)。六、估價(jià)依據(jù)(略)七、價(jià)格定義為宗地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通排水、通訊)和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價(jià)格。八、估價(jià)期日一九九九年十月三十一日九、估價(jià)日期一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日十、估價(jià)結(jié)果土地總面積：3518.73m2單位面積地價(jià)：1193元/m2總地價(jià)：41978萬(wàn)元大寫(xiě)：肆佰壹拾玖萬(wàn)柒仟捌佰元(人民幣)十一、需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)1委托方以合法有償方式取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。且任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式及程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2本次評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)估

6、基準(zhǔn)期日2000年3月31日，沒(méi)定用途為辦公，土地使用年期為50年的土地使用權(quán)價(jià)格。3評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。4其他說(shuō)明(略)。十二、土地估價(jià)師簽字(略)十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章(略)請(qǐng)根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問(wèn)題。估價(jià)結(jié)果中，還缺少哪些項(xiàng)目3、第一題和第二題為土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片段，根據(jù)提問(wèn)回答；第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，閱讀后指出錯(cuò)誤并說(shuō)明原因(一)下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的總述部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。××股份有限公司上市土地價(jià)格評(píng)估土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告()第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)××股份

7、有限公司a股上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方××局(其他內(nèi)容略)三、受托估價(jià)方×評(píng)估事務(wù)所(其他內(nèi)容略)四、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象是××研究院所使用的位于××市××區(qū)東風(fēng)二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.73平方米。五、估價(jià)目的為××科學(xué)院a股上市進(jìn)行土地資產(chǎn)處置，提供土地使用權(quán)價(jià)格依據(jù)。六、估價(jià)依據(jù)(略)七、價(jià)格定義為宗地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通排水、通訊)和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價(jià)格。八、估價(jià)期日一九九九

8、年十月三十一日九、估價(jià)日期一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日十、估價(jià)結(jié)果土地總面積：3518.73m2單位面積地價(jià)：1193元/m2總地價(jià)：41978萬(wàn)元大寫(xiě)：肆佰壹拾玖萬(wàn)柒仟捌佰元(人民幣)十一、需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)1委托方以合法有償方式取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。且任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式及程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2本次評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)期日2000年3月31日，沒(méi)定用途為辦公，土地使用年期為50年的土地使用權(quán)價(jià)格。3評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。4其他說(shuō)明(略)。十二、土地估價(jià)師簽字(略)十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章(略)請(qǐng)根據(jù)上述內(nèi)

9、容回答以下問(wèn)題。地價(jià)定義包括哪些內(nèi)容本題目中缺少哪些項(xiàng)目4、下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的市場(chǎng)比較法測(cè)算說(shuō)明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題(答案寫(xiě)在題目下方空白處)。假設(shè)用開(kāi)發(fā)法求取委估地塊綜合用途地價(jià)。1本次評(píng)估假設(shè)條件。(1)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期開(kāi)始時(shí)投入，即一次性投入。(2)委估對(duì)象最佳用途為綜合。(3)該項(xiàng)目在建成后即銷(xiāo)售完畢。2開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值估算。(1)選擇交易案例。通過(guò)對(duì)委估對(duì)象周邊綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況的調(diào)查，我們選擇了與待估房地產(chǎn)條件類(lèi)似的3個(gè)比較案例，項(xiàng)目概況如表1所示。表1案例情況說(shuō)明表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置用途交易日期銷(xiāo)售

10、價(jià)格/(元·米-2)a××大廈西二環(huán)××大街綜合2003.613800b××大廈××區(qū)××大街綜合2003.614000c××國(guó)際××區(qū)××路東側(cè)綜合2003.614000(2)比較因素的選擇。根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例的實(shí)際情況，選取影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，主要包括：交易情況、交易日期、權(quán)益狀況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。(3)通過(guò)對(duì)選取的案例進(jìn)行分析及對(duì)委估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的預(yù)測(cè)，以委估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的銷(xiāo)售價(jià)格100為基數(shù)，綜合

11、得出各項(xiàng)比較因素系數(shù)，詳見(jiàn)表2。經(jīng)過(guò)比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的差距在合理范圍之內(nèi)，故取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為委估對(duì)象的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格，則預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米)總開(kāi)發(fā)價(jià)值=13705×67000、10000=91823.50(萬(wàn)元)總開(kāi)發(fā)價(jià)值為91823.50萬(wàn)元。表2比較因素修正系數(shù)表比較因素委估對(duì)象abc交易價(jià)格待求138001400014000交易情況100100100100交易日期100100100100權(quán)益情況100100100100區(qū)域因素10099100100胳臂因素100102102102開(kāi)發(fā)完后的比較價(jià)格待求136

12、6613725137253整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算(1)建安綜合成本。通過(guò)現(xiàn)行北京市建設(shè)工程概算定額，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，取綜合用途建安費(fèi)用為2700元/平方米。委估對(duì)象規(guī)劃總建筑面積91800平方米，其中地上建筑面積67000平方米，地下3層，建筑面積24800平方米，包括車(chē)庫(kù)建筑面積9192平方米，設(shè)備用房建筑面積7804平方米，人防建筑面積7804平方米。項(xiàng)目總?cè)莘e率6.63，收益容積率5.5。故委估對(duì)象項(xiàng)目總收益建筑面積為76192平方米，則綜合用途分?jǐn)偨ò操M(fèi)用為3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)費(fèi)用情況如表3所示。表3各項(xiàng)費(fèi)用情況項(xiàng)目名稱(chēng)單方

13、成本/(元/平方米)總費(fèi)用/萬(wàn)元備注建安費(fèi)用3253包括結(jié)構(gòu)紅線內(nèi)市政費(fèi)用488建安費(fèi)用的15%建造成本374125064.70前二項(xiàng)之和管理費(fèi)用488建安費(fèi)用的15%專(zhuān)業(yè)人士費(fèi)412建造成本的11%總投資額461431094.7前三項(xiàng)之和利息524利率5.49%，開(kāi)發(fā)期為2年，平均首付，以復(fù)利計(jì)算合計(jì)516534605.50總計(jì)×綜合建筑面積建安綜合成本為3460550萬(wàn)元。(2)銷(xiāo)售費(fèi)用。參考國(guó)家及北京市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)資料，各項(xiàng)費(fèi)用如表4所示。表4各項(xiàng)費(fèi)用情況項(xiàng)目名稱(chēng)先收費(fèi)用/萬(wàn)元備注營(yíng)業(yè)稅及附加5050.29總價(jià)值的5.5%代理及廣告費(fèi)2754.71總價(jià)值的3%合計(jì)7805.0

14、0上述兩項(xiàng)之和銷(xiāo)售總費(fèi)用為7805.00萬(wàn)元。(3)發(fā)展商合理利潤(rùn)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，發(fā)展商正常利潤(rùn)取總投資額的20%。發(fā)展商合理利潤(rùn)=31094.70×20%=6218.94(萬(wàn)元)發(fā)展商合理利潤(rùn)為6218.94萬(wàn)元。4求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-建安綜合成本-銷(xiāo)售稅費(fèi)-發(fā)展商合理利潤(rùn)=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(萬(wàn)元)5求熟地價(jià)。設(shè)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，取客觀利潤(rùn)率為20%。熟地總價(jià)=43194.06/1+20%十(1+5.49%

15、)2-1=32901.89(萬(wàn)元)熟地樓面價(jià)=熟地總價(jià)/綜合建筑面積=4911元/平方米6征地拆遷及其他費(fèi)用。根據(jù)委估地塊周邊地區(qū)征地拆遷及其他費(fèi)用的實(shí)際情況，該地區(qū)征地拆遷及其他費(fèi)用樓面單價(jià)取3100元/平方米。7求毛地價(jià)。樓面毛地價(jià)=熟地樓面-樓面征地拆遷及其他費(fèi)用=4911-3loo=1811(元/平方米)問(wèn)題假設(shè)條件中缺少一項(xiàng)，請(qǐng)指出。5、下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的市場(chǎng)比較法測(cè)算說(shuō)明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題(答案寫(xiě)在題目下方空白處)。假設(shè)用開(kāi)發(fā)法求取委估地塊綜合用途地價(jià)。1本次評(píng)估假設(shè)條件。(1)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期開(kāi)始時(shí)投入，即一次

16、性投入。(2)委估對(duì)象最佳用途為綜合。(3)該項(xiàng)目在建成后即銷(xiāo)售完畢。2開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值估算。(1)選擇交易案例。通過(guò)對(duì)委估對(duì)象周邊綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況的調(diào)查，我們選擇了與待估房地產(chǎn)條件類(lèi)似的3個(gè)比較案例，項(xiàng)目概況如表1所示。表1案例情況說(shuō)明表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置用途交易日期銷(xiāo)售價(jià)格/(元·米-2)a××大廈西二環(huán)××大街綜合2003.613800b××大廈××區(qū)××大街綜合2003.614000c××國(guó)際××區(qū)××

17、路東側(cè)綜合2003.614000(2)比較因素的選擇。根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例的實(shí)際情況，選取影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，主要包括：交易情況、交易日期、權(quán)益狀況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。(3)通過(guò)對(duì)選取的案例進(jìn)行分析及對(duì)委估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的預(yù)測(cè)，以委估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的銷(xiāo)售價(jià)格100為基數(shù)，綜合得出各項(xiàng)比較因素系數(shù)，詳見(jiàn)表2。經(jīng)過(guò)比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的差距在合理范圍之內(nèi)，故取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為委估對(duì)象的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格，則預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米)總開(kāi)發(fā)價(jià)值=13705×67000、10000=91823.50(萬(wàn)元)總開(kāi)發(fā)價(jià)值為91

18、823.50萬(wàn)元。表2比較因素修正系數(shù)表比較因素委估對(duì)象abc交易價(jià)格待求138001400014000交易情況100100100100交易日期100100100100權(quán)益情況100100100100區(qū)域因素10099100100胳臂因素100102102102開(kāi)發(fā)完后的比較價(jià)格待求1366613725137253整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算(1)建安綜合成本。通過(guò)現(xiàn)行北京市建設(shè)工程概算定額，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，取綜合用途建安費(fèi)用為2700元/平方米。委估對(duì)象規(guī)劃總建筑面積91800平方米，其中地上建筑面積67000平方米，地下3層，建筑面積24800平方米，包括車(chē)庫(kù)建筑面積9192平方米，設(shè)備

19、用房建筑面積7804平方米，人防建筑面積7804平方米。項(xiàng)目總?cè)莘e率6.63，收益容積率5.5。故委估對(duì)象項(xiàng)目總收益建筑面積為76192平方米，則綜合用途分?jǐn)偨ò操M(fèi)用為3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)費(fèi)用情況如表3所示。表3各項(xiàng)費(fèi)用情況項(xiàng)目名稱(chēng)單方成本/(元/平方米)總費(fèi)用/萬(wàn)元備注建安費(fèi)用3253包括結(jié)構(gòu)紅線內(nèi)市政費(fèi)用488建安費(fèi)用的15%建造成本374125064.70前二項(xiàng)之和管理費(fèi)用488建安費(fèi)用的15%專(zhuān)業(yè)人士費(fèi)412建造成本的11%總投資額461431094.7前三項(xiàng)之和利息524利率5.49%，開(kāi)發(fā)期為2年，平均首付，以復(fù)利計(jì)算合計(jì)516

20、534605.50總計(jì)×綜合建筑面積建安綜合成本為3460550萬(wàn)元。(2)銷(xiāo)售費(fèi)用。參考國(guó)家及北京市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)資料，各項(xiàng)費(fèi)用如表4所示。表4各項(xiàng)費(fèi)用情況項(xiàng)目名稱(chēng)先收費(fèi)用/萬(wàn)元備注營(yíng)業(yè)稅及附加5050.29總價(jià)值的5.5%代理及廣告費(fèi)2754.71總價(jià)值的3%合計(jì)7805.00上述兩項(xiàng)之和銷(xiāo)售總費(fèi)用為7805.00萬(wàn)元。(3)發(fā)展商合理利潤(rùn)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，發(fā)展商正常利潤(rùn)取總投資額的20%。發(fā)展商合理利潤(rùn)=31094.70×20%=6218.94(萬(wàn)元)發(fā)展商合理利潤(rùn)為6218.94萬(wàn)元。4求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成

21、本-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-建安綜合成本-銷(xiāo)售稅費(fèi)-發(fā)展商合理利潤(rùn)=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(萬(wàn)元)5求熟地價(jià)。設(shè)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，取客觀利潤(rùn)率為20%。熟地總價(jià)=43194.06/1+20%十(1+5.49%)2-1=32901.89(萬(wàn)元)熟地樓面價(jià)=熟地總價(jià)/綜合建筑面積=4911元/平方米6征地拆遷及其他費(fèi)用。根據(jù)委估地塊周邊地區(qū)征地拆遷及其他費(fèi)用的實(shí)際情況，該地區(qū)征地拆遷及其他費(fèi)用樓面單價(jià)取3100元/平方米。7求毛地價(jià)。樓面毛地價(jià)=熟地樓面-樓面征地拆遷及其他費(fèi)用=4911-3loo=1811(元/平方

22、米)問(wèn)題選擇了與待估房地產(chǎn)條件類(lèi)似的3個(gè)比較案例，內(nèi)涵是什么6、下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的市場(chǎng)比較法測(cè)算說(shuō)明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題(答案寫(xiě)在題目下方空白處)。假設(shè)用開(kāi)發(fā)法求取委估地塊綜合用途地價(jià)。1本次評(píng)估假設(shè)條件。(1)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期開(kāi)始時(shí)投入，即一次性投入。(2)委估對(duì)象最佳用途為綜合。(3)該項(xiàng)目在建成后即銷(xiāo)售完畢。2開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值估算。(1)選擇交易案例。通過(guò)對(duì)委估對(duì)象周邊綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況的調(diào)查，我們選擇了與待估房地產(chǎn)條件類(lèi)似的3個(gè)比較案例，項(xiàng)目概況如表1所示。表1案例情況說(shuō)明表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置用途交易日期

23、銷(xiāo)售價(jià)格/(元·米-2)a××大廈西二環(huán)××大街綜合2003.613800b××大廈××區(qū)××大街綜合2003.614000c××國(guó)際××區(qū)××路東側(cè)綜合2003.614000(2)比較因素的選擇。根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例的實(shí)際情況，選取影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，主要包括：交易情況、交易日期、權(quán)益狀況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。(3)通過(guò)對(duì)選取的案例進(jìn)行分析及對(duì)委估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的預(yù)測(cè)，以委估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的銷(xiāo)售價(jià)格100為基數(shù)，

24、綜合得出各項(xiàng)比較因素系數(shù)，詳見(jiàn)表2。經(jīng)過(guò)比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的差距在合理范圍之內(nèi)，故取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為委估對(duì)象的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格，則預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米)總開(kāi)發(fā)價(jià)值=13705×67000、10000=91823.50(萬(wàn)元)總開(kāi)發(fā)價(jià)值為91823.50萬(wàn)元。表2比較因素修正系數(shù)表比較因素委估對(duì)象abc交易價(jià)格待求138001400014000交易情況100100100100交易日期100100100100權(quán)益情況100100100100區(qū)域因素10099100100胳臂因素100102102102開(kāi)發(fā)完后的比較價(jià)格待求1

25、366613725137253整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算(1)建安綜合成本。通過(guò)現(xiàn)行北京市建設(shè)工程概算定額，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，取綜合用途建安費(fèi)用為2700元/平方米。委估對(duì)象規(guī)劃總建筑面積91800平方米，其中地上建筑面積67000平方米，地下3層，建筑面積24800平方米，包括車(chē)庫(kù)建筑面積9192平方米，設(shè)備用房建筑面積7804平方米，人防建筑面積7804平方米。項(xiàng)目總?cè)莘e率6.63，收益容積率5.5。故委估對(duì)象項(xiàng)目總收益建筑面積為76192平方米，則綜合用途分?jǐn)偨ò操M(fèi)用為3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)費(fèi)用情況如表3所示。表3各項(xiàng)費(fèi)用情況項(xiàng)目名稱(chēng)

26、單方成本/(元/平方米)總費(fèi)用/萬(wàn)元備注建安費(fèi)用3253包括結(jié)構(gòu)紅線內(nèi)市政費(fèi)用488建安費(fèi)用的15%建造成本374125064.70前二項(xiàng)之和管理費(fèi)用488建安費(fèi)用的15%專(zhuān)業(yè)人士費(fèi)412建造成本的11%總投資額461431094.7前三項(xiàng)之和利息524利率5.49%，開(kāi)發(fā)期為2年，平均首付，以復(fù)利計(jì)算合計(jì)516534605.50總計(jì)×綜合建筑面積建安綜合成本為3460550萬(wàn)元。(2)銷(xiāo)售費(fèi)用。參考國(guó)家及北京市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)資料，各項(xiàng)費(fèi)用如表4所示。表4各項(xiàng)費(fèi)用情況項(xiàng)目名稱(chēng)先收費(fèi)用/萬(wàn)元備注營(yíng)業(yè)稅及附加5050.29總價(jià)值的5.5%代理及廣告費(fèi)2754.71總價(jià)值的3%合計(jì)7805

27、.00上述兩項(xiàng)之和銷(xiāo)售總費(fèi)用為7805.00萬(wàn)元。(3)發(fā)展商合理利潤(rùn)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，發(fā)展商正常利潤(rùn)取總投資額的20%。發(fā)展商合理利潤(rùn)=31094.70×20%=6218.94(萬(wàn)元)發(fā)展商合理利潤(rùn)為6218.94萬(wàn)元。4求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-建安綜合成本-銷(xiāo)售稅費(fèi)-發(fā)展商合理利潤(rùn)=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(萬(wàn)元)5求熟地價(jià)。設(shè)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，取客觀利潤(rùn)率為20%。熟地總價(jià)=43194.06/1+20%十(1+5.4

28、9%)2-1=32901.89(萬(wàn)元)熟地樓面價(jià)=熟地總價(jià)/綜合建筑面積=4911元/平方米6征地拆遷及其他費(fèi)用。根據(jù)委估地塊周邊地區(qū)征地拆遷及其他費(fèi)用的實(shí)際情況，該地區(qū)征地拆遷及其他費(fèi)用樓面單價(jià)取3100元/平方米。7求毛地價(jià)。樓面毛地價(jià)=熟地樓面-樓面征地拆遷及其他費(fèi)用=4911-3loo=1811(元/平方米)問(wèn)題估價(jià)結(jié)果確定方法有幾種為什么本題目中取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為委估對(duì)象的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格7、下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的市場(chǎng)比較法測(cè)算說(shuō)明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題(答案寫(xiě)在題目下方空白處)。假設(shè)用開(kāi)發(fā)法求取委估地塊綜合用途地價(jià)。1本次評(píng)估假設(shè)條件。(1)本項(xiàng)

29、目開(kāi)發(fā)周期為2年，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期開(kāi)始時(shí)投入，即一次性投入。(2)委估對(duì)象最佳用途為綜合。(3)該項(xiàng)目在建成后即銷(xiāo)售完畢。2開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值估算。(1)選擇交易案例。通過(guò)對(duì)委估對(duì)象周邊綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況的調(diào)查，我們選擇了與待估房地產(chǎn)條件類(lèi)似的3個(gè)比較案例，項(xiàng)目概況如表1所示。表1案例情況說(shuō)明表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置用途交易日期銷(xiāo)售價(jià)格/(元·米-2)a××大廈西二環(huán)××大街綜合2003.613800b××大廈××區(qū)××大街綜合2003.614000c××

30、;國(guó)際××區(qū)××路東側(cè)綜合2003.614000(2)比較因素的選擇。根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例的實(shí)際情況，選取影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，主要包括：交易情況、交易日期、權(quán)益狀況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。(3)通過(guò)對(duì)選取的案例進(jìn)行分析及對(duì)委估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的預(yù)測(cè)，以委估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的銷(xiāo)售價(jià)格100為基數(shù)，綜合得出各項(xiàng)比較因素系數(shù)，詳見(jiàn)表2。經(jīng)過(guò)比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的差距在合理范圍之內(nèi)，故取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為委估對(duì)象的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格，則預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米)總開(kāi)發(fā)價(jià)值=13705×67000、10000=91823.50(萬(wàn)元)總開(kāi)發(fā)價(jià)值為91823.50萬(wàn)元。表2比較因素修正系數(shù)表比較因素委估對(duì)象abc交易價(jià)格待求138001400014000交易情況100100100100交易日期100100100100權(quán)益情況100100100100區(qū)域因素10099100100胳臂因素100102102102開(kāi)發(fā)完后的比較價(jià)格待求1366613725137253整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算(1)建安綜合成本。通過(guò)現(xiàn)行北京市建設(shè)工程概算定額，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，取綜合用途建安費(fèi)用為2700元/平方米