萬科坂雪崗的項目策略

1、尋找屬于城市的欲望，讓欲望為我們贏得市場！尋找屬于城市的欲望，讓欲望為我們贏得市場！ 這個城市，我們也許生活得很滿足，也許生活得很不滿足，但我們都還存在著對生活的欲望，有些我們知道，有些我們不知道。城市的上空，左沖右突的欲望。找到了一群人，于是找到了一股欲望。我們要做的是，透視他們的欲望，引導(dǎo)他們的欲望。序：序：目錄：第一部分：項目市場定位第一部分：項目市場定位找出市場的空白點找出市場的空白點第二部分：消費者定位第二部分：消費者定位透視目標(biāo)消費者的欲望透視目標(biāo)消費者的欲望第三部分：營銷推廣策略第三部分：營銷推廣策略創(chuàng)造并滿足城市的欲望創(chuàng)造并滿足城市的欲望第四部分：社區(qū)發(fā)展暢想第四部分：社區(qū)發(fā)展

2、暢想讓科技?xì)w于生活讓科技?xì)w于生活第五部分：商業(yè)態(tài)勢規(guī)劃第五部分：商業(yè)態(tài)勢規(guī)劃第六部分：銷售建議第六部分：銷售建議第七部分：大型開盤活動第七部分：大型開盤活動找到一個空間，在那里，消費者的欲望沒有被滿足，而那個空間，也是期待中的市場定位第一部分第一部分市場定位市場定位找出市場的空白點找出市場的空白點9.7億元意味著可以得到什么？億元意味著可以得到什么？先天決定著后天先天決定著后天血統(tǒng)影響日后的成長軌跡血統(tǒng)影響日后的成長軌跡當(dāng)然不僅僅意味著等價交換當(dāng)然不僅僅意味著等價交換意味著萬科必須用心意味著萬科必須用心從事實出發(fā)，尋找定位的立足點從事實出發(fā)，尋找定位的立足點 等價交換：位于深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪

3、崗工業(yè)區(qū)編號為g3404-g3404-1 1的土地，該土地總面積為39.739.7萬平方米，建筑容積率小于或等于1.11.1，總建筑面積43.743.7萬平方米，屬于大型低密度住宅用地，其中包括3000030000平方米的商業(yè)建筑面積，此項目的啟動對整個坂雪崗片區(qū)居住素質(zhì)的提升都有深遠(yuǎn)的影響！= 9.7億元關(guān)于數(shù)據(jù)背后的思考：就 在就 在 9 . 7 9 . 7 億 拍 下 這 片 土 地 的 一 刻 起 ， 已 注 定 了 高 人 一 等 的 出 身億 拍 下 這 片 土 地 的 一 刻 起 ， 已 注 定 了 高 人 一 等 的 出 身可比性項目分析可比性項目分析福田區(qū)可比性項目優(yōu)劣勢分析

4、福田區(qū)可比性項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢優(yōu)勢價格是坂雪崗項目最大的優(yōu)勢。社區(qū)面積大，綠化率高，密度低。高純度的高知識人群。劣勢劣勢黃埔雅苑的福田中心區(qū)位置，擁有市中心的所有利好：周邊配套、交通等。這是坂雪崗項目無法比擬。處在一個公認(rèn)的高尚住宅集中的區(qū)域。福田中心區(qū)：坂雪崗項目與黃埔雅苑福田中心區(qū)：坂雪崗項目與黃埔雅苑優(yōu)勢優(yōu)勢價格是坂雪崗項目最大的優(yōu)勢。社區(qū)面積大，綠化率高。高純度的高知識人群。發(fā)展商更具開發(fā)經(jīng)驗、知名度、美譽(yù)度。劣勢劣勢市中心的湖是絕版資源。公認(rèn)集休閑、旅游、度假、美食于一體的高檔片區(qū)。離市中心不遠(yuǎn)，離自然很近的地段。地鐵的開通。香密湖區(qū)：坂雪崗項目與中旅國際公館香密湖區(qū)：坂雪崗項目與中

5、旅國際公館競爭對手的位置競爭對手的位置優(yōu)勢優(yōu)勢價格是坂雪崗項目最大的優(yōu)勢。社區(qū)面積大，綠化率高，密度低。高純度的高知識人群。劣勢劣勢紅樹林獨特資源無法復(fù)制，海景也是坂雪崗天然欠缺的。公認(rèn)的高尚住宅集中的區(qū)域，地鐵口，周圍成熟的高尚生活配套。紅樹林區(qū)：坂雪崗項目與碧海云天紅樹林區(qū)：坂雪崗項目與碧海云天紅樹東方紅樹東方優(yōu)勢優(yōu)勢價格是坂雪崗項目最大的優(yōu)勢。社區(qū)面積大，密度低。高純度的高知識人群。劣勢劣勢小區(qū)內(nèi)、華僑城圈多層次景觀系統(tǒng)，坂雪崗無法企及。錦繡中華、歡樂谷等旅游休閑產(chǎn)業(yè)資源發(fā)達(dá)，旅游地產(chǎn)模式優(yōu)勢。處在一個公認(rèn)的高尚住宅集中的區(qū)域。周邊配套、交通等是坂雪崗無法比擬的。華僑城區(qū)：坂雪崗項目與錦

6、繡花園華僑城區(qū)：坂雪崗項目與錦繡花園翡翠郡翡翠郡南山區(qū)可比性項目優(yōu)劣勢分析南山區(qū)可比性項目優(yōu)劣勢分析競爭對手的位置競爭對手的位置我們面對的是關(guān)內(nèi)關(guān)外，整個深圳市場的競爭，我們面對的是關(guān)內(nèi)關(guān)外，整個深圳市場的競爭，放眼整個深圳，有些資源是本項目不可比擬的，放眼整個深圳，有些資源是本項目不可比擬的，譬如蛇口、福田片區(qū)海景資源譬如蛇口、福田片區(qū)海景資源蓮花山、香密湖片區(qū)環(huán)境資源蓮花山、香密湖片區(qū)環(huán)境資源華僑城片區(qū)資源優(yōu)勢等華僑城片區(qū)資源優(yōu)勢等讓對比停留在自然資源和地段的層面上，讓對比停留在自然資源和地段的層面上，將很難超越，為此，需要在另一個的尺度上，建立標(biāo)準(zhǔn)將很難超越，為此，需要在另一個的尺度上，

7、建立標(biāo)準(zhǔn) 建立一個新的標(biāo)準(zhǔn)，從新的層面上超越建立一個新的標(biāo)準(zhǔn)，從新的層面上超越新標(biāo)準(zhǔn)：新標(biāo)準(zhǔn)：除了自然資源與地段之外，以品質(zhì)和性價比為核心的樓盤除了自然資源與地段之外，以品質(zhì)和性價比為核心的樓盤綜合素質(zhì)，是評判好樓盤的另一個標(biāo)準(zhǔn)綜合素質(zhì)，是評判好樓盤的另一個標(biāo)準(zhǔn)據(jù)有關(guān)部門消息，據(jù)有關(guān)部門消息，關(guān)內(nèi)不再有大規(guī)模的住宅用地審批，關(guān)內(nèi)不再有大規(guī)模的住宅用地審批，坂雪崗項目的面積是關(guān)內(nèi)無法相比的。坂雪崗項目的面積是關(guān)內(nèi)無法相比的。低密度、高品質(zhì)的大型住宅區(qū)的首選；低密度、高品質(zhì)的大型住宅區(qū)的首選；身處關(guān)外讓我們品質(zhì)高人一等，價格卻更平易近人身處關(guān)外讓我們品質(zhì)高人一等，價格卻更平易近人高科技片區(qū)的人文資

8、源和市政利好，為項目發(fā)展注入可持續(xù)的動力高科技片區(qū)的人文資源和市政利好，為項目發(fā)展注入可持續(xù)的動力在品質(zhì)和性價比的層面上，做到最好，同樣可以令對手難以超越在品質(zhì)和性價比的層面上，做到最好，同樣可以令對手難以超越在這個標(biāo)準(zhǔn)之下，我們一定是最棒的在這個標(biāo)準(zhǔn)之下，我們一定是最棒的- - 在沒有產(chǎn)品支持的條件下，在沒有產(chǎn)品支持的條件下，我們從項目天生的資源出發(fā)，我們從項目天生的資源出發(fā)，尋找一個恰當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ稽c：尋找一個恰當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ稽c：萬科的品牌就萬科的品牌就是一種財富是一種財富高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)提高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)提純新一塊高尚空間純新一塊高尚空間品牌知名度與忠誠度品牌知名度與忠誠度物業(yè)管理物業(yè)管理產(chǎn)品再

9、創(chuàng)的能力產(chǎn)品再創(chuàng)的能力一流的營銷經(jīng)驗一流的營銷經(jīng)驗城市發(fā)展提純城市發(fā)展提純交通提純交通提純環(huán)境提純環(huán)境提純?nèi)宋奶峒內(nèi)宋奶峒兘逃峒兘逃峒兪姓峒兪姓峒優(yōu)g覽一下項目的財富瀏覽一下項目的財富內(nèi)部內(nèi)部基因基因外部外部環(huán)境環(huán)境城市發(fā)展提純城市發(fā)展提純高科技產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃，華為、富士康等十幾家高新科技產(chǎn)業(yè)入駐，城市高新科技中心正在形成。交通提純交通提純高科技產(chǎn)業(yè)園的存在，無論是依靠市政還是企業(yè)自發(fā)，交通必然會暢通無阻。環(huán)境提純環(huán)境提純無煙化高新科技產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)區(qū)域環(huán)境美化，加之整個項目傍山，生態(tài)必然提升。高科技產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)提純出一塊高尚空間，高科技產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)提純出一塊高尚空間，讓這一塊空間有著關(guān)內(nèi)、關(guān)

10、外的集合優(yōu)勢讓這一塊空間有著關(guān)內(nèi)、關(guān)外的集合優(yōu)勢我們有理由相信，可以用萬科的品牌在這里建一個我們有理由相信，可以用萬科的品牌在這里建一個深圳從來沒有的深圳從來沒有的大型高尚社區(qū)！大型高尚社區(qū)！大量高素質(zhì)人員的需求必將刺激各種高質(zhì)量配套的衍生。人文提純?nèi)宋奶峒兏咧R含量+高修養(yǎng)+高品味+精英化人群，對生活、格調(diào)、健康的共同需求。市政提純市政提純教育提純教育提純公立九年一貫制學(xué)校。南山、羅湖高尚住宅地位深入人心，但價格高企。關(guān)外樓盤低價格讓人心動，但樓盤品質(zhì)、生活品質(zhì)較差。萬科：依托高科技產(chǎn)業(yè)園的人群構(gòu)成優(yōu)勢，建關(guān)外從來沒有的高尚住宅！尋找自己的專屬契機(jī)尋找自己的專屬契機(jī)用關(guān)內(nèi)買中檔樓盤的價格，用

11、關(guān)內(nèi)買中檔樓盤的價格，在關(guān)外一個高尚的地方買高尚住宅。在關(guān)外一個高尚的地方買高尚住宅。深 圳 唯 一 高 性 價 比 的 大 型 高 尚 社 區(qū)深 圳 唯 一 高 性 價 比 的 大 型 高 尚 社 區(qū) 項目市場定位項目市場定位市場分析總結(jié)市場分析總結(jié)僅僅是高性價比就夠了嗎？僅僅是高性價比就夠了嗎？高科技園區(qū)背后隱藏著什么高科技園區(qū)背后隱藏著什么在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的樓市，無論是“性”，還是“價”，都是很容易被超越的。而停留在這個層面的停留在這個層面的“高性價比高性價比”，是不具備持續(xù)競，是不具備持續(xù)競爭力的爭力的。把把“形而下形而下”的高性價比的高性價比上升到上升到“形而上形而上”的心理歸屬層次

12、的心理歸屬層次高科技產(chǎn)業(yè)園背后隱藏的是什么？想念一個地方，是因為想念一個地方的人。高素質(zhì)人群的高度集中，產(chǎn)生一種核聚效應(yīng)高素質(zhì)人群聚居區(qū)。從而引發(fā)身份優(yōu)越的聯(lián)想：是高素質(zhì)人群，就住在這里，住在這里，就是高素質(zhì)的人。正是坂雪崗項目最關(guān)鍵的附加值所在。這也是市區(qū)很多豪宅所不具備的資源。身份優(yōu)越感身份優(yōu)越感歸屬感歸屬感硅谷為什么能夠硅谷為什么能夠成功？成功？不是地段；不是配套不是地段；不是配套不是產(chǎn)品；不是不是產(chǎn)品；不是是精英就住硅谷，住硅谷你就是精英！身份優(yōu)越感，歸屬感。身份優(yōu)越感，歸屬感。人群核聚效應(yīng)成就了硅谷傳奇！人群核聚效應(yīng)成就了硅谷傳奇！昨天是硅谷，今天是坂雪崗！關(guān)于關(guān)于“高性價比高性價比

13、”的闡述的闡述一句話，僅僅是“形而下”的高性價比是不夠的，不足以形成持續(xù)競爭力。產(chǎn)品高性價比產(chǎn)品高性價比+ +毗鄰高科技園毗鄰高科技園 + + 天生的心理優(yōu)越感天生的心理優(yōu)越感坂雪崗項目的高性價比體現(xiàn)在：第二部分消費者分析消費者分析透視目標(biāo)消費者的欲望透視目標(biāo)消費者的欲望這個城市有一群人的愿望沒有得到滿足，因為沒有滿足，所以有著強(qiáng)大的，一觸即發(fā)的消費動能！尋找自己的專屬契機(jī)尋找自己的專屬契機(jī)用關(guān)內(nèi)買中檔樓盤的價格，用關(guān)內(nèi)買中檔樓盤的價格，在關(guān)外一個高尚的地方買高尚住宅。在關(guān)外一個高尚的地方買高尚住宅。深 圳 唯 一 高 性 價 比 的 大 型 高 尚 社 區(qū)深 圳 唯 一 高 性 價 比 的

14、大 型 高 尚 社 區(qū)項目市場定位項目市場定位從項目市場定位推導(dǎo)出消費群的定位從項目市場定位推導(dǎo)出消費群的定位最有可能接受此種產(chǎn)品的消費群是最有可能接受此種產(chǎn)品的消費群是不是金字塔的頂尖階層不是金字塔的頂尖階層 也不是剛起步的小白領(lǐng)也不是剛起步的小白領(lǐng)他們是典型的深圳社會中堅階層，屬于公司或社會的中層，事業(yè)小有成就或是漸入佳境，能看得見很好的上升空間。有信心，有野心，相信未來會更好可能沒有足夠的財富可能沒有足夠的財富 但擁有創(chuàng)造財富的財富但擁有創(chuàng)造財富的財富有一定的財富積累，但還沒有到可以隨心所欲支配的境界，大多是有車一族，但受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無力承擔(dān)市內(nèi)一流的豪宅，卻始終追求高尚，甚至寧缺

15、毋濫更有學(xué)識、見地，相信自己的判斷，追求屬于自己的精神家園更有學(xué)識、見地，相信自己的判斷，追求屬于自己的精神家園對于工作進(jìn)階，人生追求，有自己非常明確的目標(biāo)，在居住地的選擇上，也堅信自己的判斷，不隨波逐流，并且欣賞自己的眼光，在精神境界上，始終代表一種追求向上的力量屬于這群人的氣質(zhì)屬于這群人的氣質(zhì)對于事業(yè)追求向上的動力：對于事業(yè)追求向上的動力： 他們屬于公司或社會的中層，能看得見很好的上升空間。他們有信心，有野心，相信未來會更好。對于生活追求向上的水準(zhǔn)：對于生活追求向上的水準(zhǔn)： 夢想高尚社區(qū)生活，受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無法承擔(dān)市內(nèi)的豪宅，卻不愿意妥協(xié)于中檔的住宅或者說中檔的生活。對于置業(yè)觀追求向

16、上的滿足：對于置業(yè)觀追求向上的滿足： 也許他們?yōu)榱巳松?guī)劃而先選擇了小面積住宅，他們始終是高尚住宅的堅強(qiáng)追隨者，如果有符合他們承擔(dān)能力的高尚社區(qū)，一定是他們的不二之選追求尚上生活的一群追求尚上生活的一群他們是：他們是： 深圳，最年輕而又最現(xiàn)代化的一個城市，天造一半、人造一半，無論是地理環(huán)境、還是城市氛圍，都仿佛受到上天的特別寵愛。 深圳的人均gdp已達(dá)5558美元(上海約4500美元，北京約3000余美元)。在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中，深圳已達(dá)24940元，約全國35個大中城市平均水平的三倍，廣州僅為13621.83元，上海為11718元，由此推論，在許多方面，深圳已經(jīng)遙遙領(lǐng)先。 屬于這個城市

17、的氣質(zhì)屬于這個城市的氣質(zhì)飄揚在這個年輕城市上空的氣質(zhì)飄揚在這個年輕城市上空的氣質(zhì)不用說出來，用身體的觸覺就能感受不用說出來，用身體的觸覺就能感受對于北京來說，可能是政治，對于成都來說，可能是風(fēng)月，對于廣州來說，可能是包容，對于深圳來說，向上，一定是這個城市的欲望。向上，一定是這個城市的欲望。堅守尚上生活觀的一群！消費者定位消費者定位在信念與生活觀面前，所謂的性別、年齡、區(qū)域，甚至是階層之分、財富之差，都失去了意義。以信念為標(biāo)準(zhǔn)對消費群歸結(jié)，可以更好的切合消費心理！基于理性基于理性的自信的自信智慧精英智慧精英優(yōu)越感優(yōu)越感 + +這群人是否走向郊區(qū)，有他們自己的理由，只是他們追求高尚社區(qū)生活，不能

18、承擔(dān)市區(qū)高尚住宅的價格。追求身份，渴望認(rèn)同，但不隨波逐流，有基于自信的理性判斷。在他們這個階段，價格是影響買樓的重要因素之一，但就心理特點而言，因為有學(xué)識、有見地，甚至比起財富上高一層的老板，都會有心理的優(yōu)越感，在用品或居住的品質(zhì)上，他們有時會選擇寧缺毋濫他們可能是政商人士，或是專業(yè)精英，領(lǐng)域可以不同，但在各自的領(lǐng)域，都取得了相當(dāng)?shù)某删?。他們是他們的能量，共同筑就了這個尚上生活。尚上目標(biāo)消費群心理特征描述目標(biāo)消費群心理特征描述一次置業(yè)者，高性價比追求者：一次置業(yè)者，高性價比追求者：經(jīng)濟(jì)能力與置業(yè)目標(biāo)存在差距，但又無法退而求次他們或者等待，或者去向關(guān)外二次置業(yè)者，升級生活追求者：二次置業(yè)者，升級

19、生活追求者：經(jīng)濟(jì)能力與樓盤檔次相當(dāng)，享受萬科模式的優(yōu)質(zhì)生活，之前為了事業(yè)或為了家人，在市區(qū)或關(guān)外選擇了符合經(jīng)濟(jì)能力卻不符合心理追求的房子，他們極度渴望邁入高尚生活圈層，但關(guān)內(nèi)的高價格始終讓他們難以承受。目標(biāo)消費群置業(yè)心理探討目標(biāo)消費群置業(yè)心理探討高尚社區(qū)一次置業(yè)者高尚社區(qū)一次置業(yè)者市場定位市場定位+消費者心理定位消費者心理定位高性價比的高尚住宅高性價比的高尚住宅接下來，我們要把項目定位轉(zhuǎn)化接下來，我們要把項目定位轉(zhuǎn)化成傳播用語，并與名稱整合成傳播用語，并與名稱整合項目定位項目定位尚上生活新天地屬于尚上人群的高尚生活特區(qū)屬于尚上人群的高尚生活特區(qū)廣告語廣告語項目名稱項目名稱市場定位市場定位消費者

20、心理定位消費者心理定位項目定位歸結(jié)：項目定位歸結(jié)：優(yōu)越，成就生活高度！它可以在三個層面上展開：它可以在三個層面上展開：品牌層面的優(yōu)越：品牌層面的優(yōu)越：建筑無限生活建筑無限生活+ +相當(dāng)好的口碑相當(dāng)好的口碑產(chǎn)品層面的層面：產(chǎn)品層面的層面：萬科多年地產(chǎn)經(jīng)驗萬科多年地產(chǎn)經(jīng)驗+ +優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品完美體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品完美體現(xiàn)消費者心理優(yōu)越感：消費者心理優(yōu)越感：給消費者一種嘉許：眼光的優(yōu)越，決定居住的優(yōu)越給消費者一種嘉許：眼光的優(yōu)越，決定居住的優(yōu)越廣告語廣告語與策略相符與策略相符的名稱的名稱尚上生活尚上生活在都市，有一群人，他們一直在不懈追求，努力向上。在一個純粹高尚的地方，為他們造一座高尚人文的生活城，讓他們在這

21、里找到自己的家，找到一個同質(zhì)而居的地方。樓盤建議名稱樓盤建議名稱1都泊林都泊林 這是一股高尚尊貴的氣息，流動著北愛爾蘭的風(fēng)情與歐陸建筑的神韻。都市的一群有地位有眼光的人們，在一個高尚的地方，發(fā)現(xiàn)了一個可以停泊的森林港灣，優(yōu)雅而高尚的享受著生活的本質(zhì)。樓盤建議名稱樓盤建議名稱2四海錦城四海錦城以四海的眼光，在一個有著高尚氛圍的地方，建一個屬于都市上流的人文生活之城。它延續(xù)了四季花城中“城”的概念，很明顯它是一個大型社區(qū)，同時超越了四季花城。深圳及關(guān)外未來房地產(chǎn)大致走向深圳及關(guān)外未來房地產(chǎn)大致走向深圳及關(guān)外未來房地產(chǎn)大致走向主流戰(zhàn)場沖出關(guān)外。批地；關(guān)口；業(yè)界動態(tài)；市政規(guī)劃在比較長的時間內(nèi)，關(guān)外市場

22、以工薪白領(lǐng)為主。價格；交通；配套關(guān)外高檔住宅項目短期內(nèi)不會多。關(guān)內(nèi)貨量慢慢消化中。但萬科坂雪崗項目可能是推動力。關(guān)外中低檔項目競爭日顯激烈，而高檔盤暫時難成版塊效應(yīng)。深圳樓市主戰(zhàn)深圳樓市主戰(zhàn)場沖出關(guān)外場沖出關(guān)外關(guān)口：過關(guān)手續(xù)弱化，關(guān)口可以說是名存實亡，留下的只是心理上的關(guān)口。而隨著關(guān)外樓盤大量開發(fā)，這種心理關(guān)口也將弱化。最大的問題應(yīng)該是交通狀況不會在短期內(nèi)改觀。土地：深圳尚未開發(fā)的可建設(shè)用地為535.8平方公里，關(guān)內(nèi)37.6平方公里，其中居住用地僅9.4-11.3平方公里，而關(guān)外寶安289.6平方公里，龍崗208.6平方公里。業(yè)界動態(tài)：近幾年關(guān)外各路大盤涌現(xiàn)，并創(chuàng)下良好銷售記錄，各大知名發(fā)展商

23、紛紛進(jìn)入關(guān)外，比如中海橫崗項目，振業(yè)橫崗項目。市政規(guī)劃：深圳八大衛(wèi)星城，龍崗、寶安占其六，市政關(guān)于這些地區(qū)的規(guī)劃，比如地鐵、輕軌等。無疑是樓市的利好。深圳及關(guān)外未來房地產(chǎn)大致走向關(guān)外市場以工關(guān)外市場以工薪白領(lǐng)為主薪白領(lǐng)為主交通：交通的問題目前已經(jīng)明顯超過了二線關(guān)，而在短時間內(nèi)不會有明顯改觀。關(guān)內(nèi)上班而去關(guān)外買房，大多是以時間換空間的不富裕一族。價格目前價格在3500-3800元/平方米左右，四季花城最高，均價4500元/平方米左右。而目前有意向在關(guān)外買房的，能接受的價格大多在4000元以下。配套：關(guān)外大環(huán)境配套設(shè)施欠缺，尤其是高檔設(shè)施，可以說是空白，這就決定在關(guān)外購房的人群是為了低價犧牲配套，

24、犧牲治安，暫時不考慮孩子教育的一群。深圳及關(guān)外未來房地產(chǎn)大致走向關(guān)外高檔項目關(guān)外高檔項目暫時不會多暫時不會多萬科坂雪崗項目可能是推動力。雖然關(guān)外大環(huán)境差，但萬科依托高科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)越的小環(huán)境，發(fā)展高尚住宅有一定優(yōu)勢。而該項目的成功有可能推動關(guān)外高尚住宅的發(fā)展。關(guān)內(nèi)貨量慢慢消化中關(guān)內(nèi)雖然再沒有住宅用地可批，但已經(jīng)在建的項目尚在銷售，需要幾年的消化時間，高尚住宅的需求暫時不會膨脹到關(guān)外。深圳及關(guān)外未來房地產(chǎn)大致走向關(guān)外中低檔項目競爭日顯激烈，而高檔盤暫時難成板塊效應(yīng)。第三部分第三部分營銷推廣策略：創(chuàng)造并滿足城市的欲望營銷推廣策略：創(chuàng)造并滿足城市的欲望我們深知，我們創(chuàng)造的是消費者欲望的依歸，但如何讓消

25、費者也從內(nèi)心產(chǎn)生共鳴與認(rèn)同，其間的紐帶便是我們的營銷與推廣當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一個人，滿足它只能導(dǎo)致一個人的購買，當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一群人，滿足它只能導(dǎo)致一群人的購買，當(dāng)欲望屬于整個城市，滿足它必然將帶來整個城市的追隨。推廣目的：推廣目的：讓社區(qū)生活模式上升為城市的理想模式，讓社區(qū)生活模式上升為城市的理想模式，讓整個城市成為我們的口碑，讓整個城市成為我們的口碑，讓一群人在這里找到心靈與生活的依歸讓一群人在這里找到心靈與生活的依歸因為我們要改變深圳住宅市場的現(xiàn)狀，讓這個城市接受關(guān)外的高尚生活，讓一群人購買關(guān)外的高尚社區(qū)，所以我們必須讓需求提升，直至一個城市的高度象飄一代之于人群，第四城市之于成都，銀湖

26、之于深圳豪宅，只有將推廣的概念上升到城市的層面，才能激發(fā)整個城市或整個階層的需要或認(rèn)同，并引發(fā)固有觀念與行為的改變策略核心：策略核心：創(chuàng)造城市概念，引導(dǎo)城市的欲望，讓我們的產(chǎn)品創(chuàng)造城市概念，引導(dǎo)城市的欲望，讓我們的產(chǎn)品成為滿足城市追求的所在，從而千呼萬喚，應(yīng)蘊(yùn)成為滿足城市追求的所在，從而千呼萬喚，應(yīng)蘊(yùn)而生而生第一階段：第一階段：挑逗放大欲望：尚上是整個城市的欲望挑逗放大欲望：尚上是整個城市的欲望時間：1個星期任務(wù)：引起全城話題，讓“尚上”成為一種社會性的的欲望，讓深圳的人文，衣食住行，環(huán)境，建筑，商務(wù)都整合于這一氣質(zhì)之下。這個城市飄蕩著這個城市飄蕩著“尚上尚上”的欲望。的欲望。坂雪崗項目階段推

27、廣節(jié)奏坂雪崗項目階段推廣節(jié)奏第二階段：第二階段：引導(dǎo)欲望：尋找深圳人的尚上生活新天地引導(dǎo)欲望：尋找深圳人的尚上生活新天地時間：2個星期任務(wù)：擁有尚上生活觀的城市，卻沒有屬于大多數(shù)人的尚上生活城。在引發(fā)不滿的同時，萬科由幕后轉(zhuǎn)到前臺，將這種社會性的“尚上”的欲望，引導(dǎo)到關(guān)于居住的欲望上來。誰來打造尚上一族的理想人居，萬科地產(chǎn)應(yīng)聲而出。誰來打造尚上一族的理想人居，萬科地產(chǎn)應(yīng)聲而出。第三階段：擴(kuò)大心理差異，滿足欲望，第三階段：擴(kuò)大心理差異，滿足欲望，時間：開盤前后一個月任務(wù)：全面展示項目，讓消費者贊嘆于如此完美的尚上生活的同時，也驚喜于這里遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)越于關(guān)內(nèi)高尚社區(qū)的價格。深圳唯一屬于尚上一族的大型高尚

28、社區(qū)。深圳唯一屬于尚上一族的大型高尚社區(qū)。第一階段：塑造城市的欲望第一階段：塑造城市的欲望尚上生活尚上生活時間：時間：1 1個星期個星期任務(wù)：運用輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，為深圳定性，引發(fā)全城話任務(wù)：運用輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，為深圳定性，引發(fā)全城話題，從人群，事業(yè)追求，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境，建筑，人文等各個環(huán)題，從人群，事業(yè)追求，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境，建筑，人文等各個環(huán)節(jié)挑起一種社會性的節(jié)挑起一種社會性的“尚上尚上”欲望。欲望。核心：尚上是整個城市的欲望。核心：尚上是整個城市的欲望。 策略思考策略思考為城市定性：為城市定性：從特區(qū)到文化沙漠，深圳，深圳人始終是全國話題的焦點。然而誰也沒有為深圳人定性！給城市一種欲望，讓我

29、們的推廣上升到一個別人無法企及的高度。給城市留下疑問：給城市留下疑問：給城市一種性格，給城市一種欲望，卻也給城市一點遺憾，這個城市對于生活的欲望，是否滿足了？為推廣建立平臺：為推廣建立平臺：作為最快滿足城市欲望的人居，我們的應(yīng)聲而出讓我們成為最當(dāng)之無愧的城市人居象征與標(biāo)準(zhǔn)制定者。策略執(zhí)行：尚上生活概念炒作策略執(zhí)行：尚上生活概念炒作由誰來界定，更有權(quán)威性？由誰來界定，更有權(quán)威性？借助媒體的公信力：借助媒體的公信力：新周刊城市畫報南方都市報專版有系統(tǒng)炒作概念的優(yōu)勢，不僅配合度高，而且有第四城市，飄一代等的成功炒作經(jīng)驗，具有口碑挑動力，也具有一定的公信力。提前三個月與之進(jìn)行專題炒作準(zhǔn)備，勢必掀起熱潮

30、。怎樣界定？怎樣界定？360360度全生活形態(tài)包裝：度全生活形態(tài)包裝：整個城市都有一種尚上的欲望；將每一種社會行為，社會構(gòu)成元素整個城市都有一種尚上的欲望；將每一種社會行為，社會構(gòu)成元素都?xì)w結(jié)出尚上性格。都?xì)w結(jié)出尚上性格?！吧猩鲜聵I(yè)群尚上事業(yè)群”：渴望超越年齡，資歷，人事的界限，迅速渴望超越年齡，資歷，人事的界限，迅速躍升至事業(yè)上層，或擁有自己的事業(yè)王國，因此從城市各個角落來躍升至事業(yè)上層，或擁有自己的事業(yè)王國，因此從城市各個角落來到深圳。到深圳?！吧猩仙钣^尚上生活觀”：無論有何種經(jīng)濟(jì)能力，一定要享受足夠有無論有何種經(jīng)濟(jì)能力，一定要享受足夠有品位的人生，生活內(nèi)容要足夠豐富，旅游，購車，生活是

31、有計劃，品位的人生，生活內(nèi)容要足夠豐富，旅游，購車，生活是有計劃，但也是充分的享受。但也是充分的享受?！吧猩掀放朴^尚上品牌觀”：曾經(jīng)在買得起的情況下，一定要是名牌，曾經(jīng)在買得起的情況下，一定要是名牌，現(xiàn)在在好牌子的基礎(chǔ)上，一定要再加上風(fēng)格，個性與獨一無二?，F(xiàn)在在好牌子的基礎(chǔ)上，一定要再加上風(fēng)格，個性與獨一無二?！吧猩檄h(huán)境論尚上環(huán)境論”：對環(huán)境的要求就象對自己的要求一樣苛刻，遠(yuǎn)離對環(huán)境的要求就象對自己的要求一樣苛刻，遠(yuǎn)離塵埃，輕易接觸繁華，自得天地，無論天成或私享的環(huán)境都絕不能遷就。塵埃，輕易接觸繁華，自得天地，無論天成或私享的環(huán)境都絕不能遷就。“尚上圈層觀尚上圈層觀”：不僅同質(zhì)而居，同質(zhì)相隨，

32、更努力追求接近更高不僅同質(zhì)而居，同質(zhì)相隨，更努力追求接近更高等級，更上流生活。等級，更上流生活?！吧猩先司佑^尚上人居觀”：不茍同于無法滿足自己追求的住宅，寧肯等待，不茍同于無法滿足自己追求的住宅，寧肯等待，或先靠近城市中心買個小公寓，那是房子，但決不是家。或先靠近城市中心買個小公寓，那是房子，但決不是家?！吧猩辖ㄖ^尚上建筑觀”：追求現(xiàn)代，追求時尚，追求個性，追求風(fēng)格，但追求現(xiàn)代，追求時尚，追求個性，追求風(fēng)格，但絕對拒絕流水線上的空白水泥造型。絕對拒絕流水線上的空白水泥造型。怎樣造勢？怎樣造勢？尚上生活專題炒作：尚上生活專題炒作：由由新周刊新周刊城市畫報之城市城市畫報之城市3232南方都市報南

33、方都市報進(jìn)行?？催M(jìn)行?？醋?，全面包裝深圳為尚上生活。作，全面包裝深圳為尚上生活。懸念廣告的引進(jìn)：多數(shù)人的欲望，少數(shù)人的生活懸念廣告的引進(jìn)：多數(shù)人的欲望，少數(shù)人的生活在一周炒做的尾聲，配合專題報道投放懸念廣告：在一周炒做的尾聲，配合專題報道投放懸念廣告：“尚上生活，屬于多數(shù)人，還是少數(shù)人？尚上生活，屬于多數(shù)人，還是少數(shù)人？”“尋找深圳人的尚上生活城！尋找深圳人的尚上生活城！”第二階段：第二階段：引導(dǎo)引導(dǎo)城市的城市的欲望欲望發(fā)現(xiàn)深圳的尚上生活發(fā)現(xiàn)深圳的尚上生活向上，向外向上，向外時間：時間：2 2個星期個星期任務(wù)：任務(wù)：通過輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，引導(dǎo)深圳人認(rèn)同，作為滿足尚通過輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，

34、引導(dǎo)深圳人認(rèn)同，作為滿足尚上人群需求的生活之城，向外是唯一的方向，向上是唯一的境界，上人群需求的生活之城，向外是唯一的方向，向上是唯一的境界，尚上生活新天地尚上生活新天地坂雪崗項目是唯一的選擇。坂雪崗項目是唯一的選擇。核心：哪里才是深圳人的尚上生活城。核心：哪里才是深圳人的尚上生活城。 策略思考策略思考借助媒體的公信力：借助媒體的公信力：深圳商報深圳商報南方都市報南方都市報、深圳深圳特區(qū)報特區(qū)報房地產(chǎn)專版。房地產(chǎn)專版。引發(fā)關(guān)注：尚上生活專版引發(fā)關(guān)注：尚上生活專版通過各大報紙地產(chǎn)版，開辟尚上生通過各大報紙地產(chǎn)版，開辟尚上生活專版，專門推薦各高尚住宅版塊通過版塊大盤點，推薦各高尚活專版，專門推薦各

35、高尚住宅版塊通過版塊大盤點，推薦各高尚社區(qū)的同時，以高性價比大型社區(qū)，為尚上一族度身訂造的生活社區(qū)的同時，以高性價比大型社區(qū)，為尚上一族度身訂造的生活之城的形式，加以推薦本項目，借勢提升品牌形象與關(guān)注度。之城的形式，加以推薦本項目，借勢提升品牌形象與關(guān)注度。引發(fā)不滿：引發(fā)不滿：在一座追求尚上的城市里，高尚生活隨之而來的是在一座追求尚上的城市里，高尚生活隨之而來的是高價格，生活的尚上愿望卻只能有少數(shù)人滿足。高價格，生活的尚上愿望卻只能有少數(shù)人滿足。探秘式報道引導(dǎo)眼光，積蓄人潮：探秘式報道引導(dǎo)眼光，積蓄人潮：通過新聞的探秘式報道，通過新聞的探秘式報道，話題性報道，讓深圳最大的高性價比高尚社區(qū)，選址

36、城市新科技話題性報道，讓深圳最大的高性價比高尚社區(qū)，選址城市新科技中心，攜手高科技園，萬科世紀(jì)工程等具有話題性的信息逐漸散中心，攜手高科技園，萬科世紀(jì)工程等具有話題性的信息逐漸散布市場，引發(fā)關(guān)注，蓄積人潮與看樓動能。布市場，引發(fā)關(guān)注，蓄積人潮與看樓動能。第三階段：第三階段：抬高心理價格，滿足欲望抬高心理價格，滿足欲望時間：時間：1 1個月個月任務(wù)：任務(wù)：全面展示項目，優(yōu)越高尚社區(qū)滿足全面展示項目，優(yōu)越高尚社區(qū)滿足“都市尚上一族都市尚上一族”在居在居住方面的欲望。立足于高尚生活，適度拖后價格面市，拉高消費住方面的欲望。立足于高尚生活，適度拖后價格面市，拉高消費者的心理價格，直到面市時，反而能贏得

37、市場的驚喜。者的心理價格，直到面市時，反而能贏得市場的驚喜。核心：核心：尚上生活，原來可以輕松擁有尚上生活，原來可以輕松擁有 策略思考策略思考經(jīng)過前期大量的炒作，經(jīng)過前期大量的炒作，“尚上尚上”的概念得到很多人的認(rèn)同，的概念得到很多人的認(rèn)同，萬科只要高舉這面大旗，展示方方面面的賣點，就可以把積萬科只要高舉這面大旗，展示方方面面的賣點，就可以把積蓄已久的勢能轉(zhuǎn)化為消費動能。蓄已久的勢能轉(zhuǎn)化為消費動能。優(yōu)越，成就生活高度：優(yōu)越，成就生活高度：這是一個優(yōu)越的社區(qū)：優(yōu)越的城市未來、優(yōu)越的交通、優(yōu)越這是一個優(yōu)越的社區(qū)：優(yōu)越的城市未來、優(yōu)越的交通、優(yōu)越的環(huán)境、優(yōu)越的人文、優(yōu)越的教育，更有優(yōu)越的價格。最重的

38、環(huán)境、優(yōu)越的人文、優(yōu)越的教育，更有優(yōu)越的價格。最重要的是，他是為優(yōu)越的人打造的高尚生活特區(qū)，因為眼光，要的是，他是為優(yōu)越的人打造的高尚生活特區(qū)，因為眼光，才能享受到如此優(yōu)越的人生。才能享受到如此優(yōu)越的人生。媒體整合戰(zhàn)略：媒體整合戰(zhàn)略：口碑媒介組合：口碑媒介組合：報紙硬性廣告，電視形象廣告，電視雜志，報紙硬性廣告，電視形象廣告，電視雜志，雜志刊中刊，報紙隨刊雜志。全面提升口碑。雜志刊中刊，報紙隨刊雜志。全面提升口碑。途徑媒介組合：途徑媒介組合：關(guān)口戶外等必經(jīng)之路的廣告。關(guān)口戶外等必經(jīng)之路的廣告。體驗式公關(guān)活動與高尚沙龍式公關(guān)活動：體驗式公關(guān)活動與高尚沙龍式公關(guān)活動：在開售時的公關(guān)活動，以體驗生活

39、為核心，精華體驗四大高在開售時的公關(guān)活動，以體驗生活為核心，精華體驗四大高智慧生活體系，加強(qiáng)購買的決斷力。定期以高尚藝術(shù)性業(yè)主智慧生活體系，加強(qiáng)購買的決斷力。定期以高尚藝術(shù)性業(yè)主沙龍保持目標(biāo)消費群對項目的高關(guān)注度。沙龍保持目標(biāo)消費群對項目的高關(guān)注度。團(tuán)購與展覽的附加：團(tuán)購與展覽的附加：高科技園的人更具有同質(zhì)而居的特高科技園的人更具有同質(zhì)而居的特點，針對性的專刊推廣，度身訂造的酒店式物管模式，特別點，針對性的?？茝V，度身訂造的酒店式物管模式，特別針對性的團(tuán)購促銷以及在高科技園內(nèi)的定點展覽，都能有效針對性的團(tuán)購促銷以及在高科技園內(nèi)的定點展覽，都能有效擴(kuò)大購買。擴(kuò)大購買。第四部分第四部分社區(qū)發(fā)展暢

40、想：讓科技?xì)w于生活社區(qū)發(fā)展暢想：讓科技?xì)w于生活城市在渴求我們的社區(qū)人們在渴求我們的社區(qū)但最終，能讓人們安居于此的理由，還是這里實實在在的創(chuàng)造著一種超越深圳現(xiàn)有人居的高尚生活關(guān)于新加坡發(fā)展模式的一些思考1 1、前瞻性構(gòu)想帶來的豐厚回報、前瞻性構(gòu)想帶來的豐厚回報 新加坡與周邊東南亞國家同時起步，如今，新加坡是全東南亞智能化程度最高的工業(yè)國，其國家綜合素質(zhì)、國民教育水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越鄰國，頗具前瞻性的“生態(tài)城市+高科技”的模式，起到了舉足輕重的作用；2 2、自身優(yōu)勢劣勢資源的互補(bǔ)與轉(zhuǎn)換、自身優(yōu)勢劣勢資源的互補(bǔ)與轉(zhuǎn)換 新加坡自然資源相當(dāng)匱乏，卻有效利用其唯一強(qiáng)勢的天然良港，依托高科技產(chǎn)業(yè)鏈接，如把中東石油

41、運輸?shù)叫录悠峦鈲u加工提煉，衍生高科技產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)而成為一個國家的核心競爭力；3 3、可持續(xù)發(fā)展的源動力在哪里、可持續(xù)發(fā)展的源動力在哪里 持國與持家，相似的地方可鑒，在各種資源的互補(bǔ)中，形成可持續(xù)的源動力，我們現(xiàn)在操持一個項目，同樣也需要看清資源。從國到家的暢想從國到家的暢想- - 新加坡發(fā)展模式的啟示錄- 深圳新地產(chǎn)模式的暢想新加坡模式的成功，證明與高科技的復(fù)合是成功的。新加坡模式的成功，證明與高科技的復(fù)合是成功的。是否可以暢想高科技與地產(chǎn)的復(fù)合，還必須看請資源：是否可以暢想高科技與地產(chǎn)的復(fù)合，還必須看請資源：從地產(chǎn)界成功經(jīng)驗衍生的暢想從地產(chǎn)界成功經(jīng)驗衍生的暢想- - 從長遠(yuǎn)社區(qū)發(fā)展暢想的角度來

42、看，復(fù)合總好過單一復(fù)合總好過單一 豐富總強(qiáng)過單純豐富總強(qiáng)過單純 雙翼總快過單輪雙翼總快過單輪 因為，從地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)的復(fù)合中，復(fù)合的過程，也就是社會資源的整合過程，各種資源可以相輔相成，可以齊頭并進(jìn)。就地產(chǎn)界的現(xiàn)實來看，有例為證：1 1、奧園集團(tuán)的復(fù)合地產(chǎn)；、奧園集團(tuán)的復(fù)合地產(chǎn)；2 2、深圳華僑城地產(chǎn)、深圳華僑城地產(chǎn)基于可鑒經(jīng)驗，及地產(chǎn)界的現(xiàn)實，基于可鑒經(jīng)驗，及地產(chǎn)界的現(xiàn)實，依托高科技園的坂雪崗項目，與高科技產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，可以作依托高科技園的坂雪崗項目，與高科技產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，可以作為暢想的原發(fā)點。為暢想的原發(fā)點。經(jīng)驗的借鑒資源的支撐依托：依托：高科技園區(qū)高科技園區(qū)需求需求項目可輻射項目可輻射范圍的

43、精英人群范圍的精英人群萬科萬科新地產(chǎn)模式拓展新地產(chǎn)模式拓展經(jīng)典與起點把四季花城人性關(guān)懷賦予高智慧的色彩。升級為高 智 慧 人 本 社 區(qū)依托依托除萬科品牌之外，本項目最除萬科品牌之外，本項目最大的資源大的資源高科技產(chǎn)業(yè)園：高科技產(chǎn)業(yè)園：高科技的氛圍，高素質(zhì)的人高科技的氛圍，高素質(zhì)的人文，對高素質(zhì)人群的向心力。文，對高素質(zhì)人群的向心力。人群需求人群需求福田、羅湖、高科技產(chǎn)業(yè)園福田、羅湖、高科技產(chǎn)業(yè)園人群，是深圳最高素質(zhì)，對人群，是深圳最高素質(zhì)，對科技生活需求最高的人群?？萍忌钚枨笞罡叩娜巳?。 +新的起點新的起點美 好 生 活 的 溫 馨美 好 生 活 的 溫 馨傳 統(tǒng) 式 人 性 關(guān) 懷傳 統(tǒng)

44、 式 人 性 關(guān) 懷想要去到的位置想要去到的位置以高科技為以高科技為依 托 的 人 本 關(guān) 懷依 托 的 人 本 關(guān) 懷高智慧生態(tài)體系：高智慧生態(tài)體系：引進(jìn)國際生態(tài)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，全方位營造深圳第一生態(tài)城高智慧人本社區(qū)暢想高智慧人本社區(qū)暢想高智慧健康體系：高智慧健康體系：運用高科技人體工學(xué)理念，為業(yè)主提供從健康檢測，機(jī)能強(qiáng)化，亞健康改善，生活科學(xué)菜單，全年跟蹤檢測以及人體健康顧問的360度全方位健康工程！高智慧教育體系：高智慧教育體系：著眼所有業(yè)主層面。為小業(yè)主提供情商，智商，基礎(chǔ)知識的一體化教育鏈。為高科技人士提供高科技技術(shù)與管理培訓(xùn)服務(wù)。全面提升業(yè)主人生平臺。高智慧商務(wù)體系：高智慧商務(wù)體系：巧妙

45、引入國際先進(jìn)商務(wù)管理組織，全方位商務(wù)服務(wù)，讓業(yè)主的特權(quán)超越社區(qū)范圍。高高智智慧慧人人本本社社區(qū)區(qū)高智慧健康體系：高智慧健康體系：高智慧健康工程高智慧健康工程運動娛樂化運動娛樂化體適能檢測中心體適能檢測中心高智慧健康工程高智慧健康工程合作機(jī)構(gòu)：北京青鳥健身俱樂部合作機(jī)構(gòu)：北京青鳥健身俱樂部體能；體質(zhì)；身體；體脂科科 學(xué)學(xué) 運運 動動 中中 心心運動處方；健康食譜；日常健康作息計劃；新運動模式開發(fā)。健康健康 passportpassport業(yè)主個人健康資料庫；定期逐項檢測；健康狀況解決方案。人體生態(tài)科學(xué)顧問人體生態(tài)科學(xué)顧問提供專項顧問服務(wù)。體適能評估中心體適能評估中心：體能：健康狀況檢測（健康？亞

46、健康？）體質(zhì)：檢測個人體質(zhì)相對應(yīng)之運動量、運動類型。身體：根據(jù)個人身體狀況，提出醫(yī)療、保健、養(yǎng)生方面的建議，以及輕微病癥的及時治療。體脂：脂肪比例、體型比例檢測，根據(jù)個人提供標(biāo)準(zhǔn)體型系數(shù)，以及脂肪增減建議。個人運動鏈：根據(jù)個人狀況，設(shè)定每日運動量、最佳運動方式及 最佳運動組合模式，以及定時執(zhí)行狀況反饋。健康食譜： 根據(jù)個人體質(zhì)設(shè)計營養(yǎng)食譜，調(diào)節(jié)脂肪構(gòu)成及健康 狀況等。健康生物鐘作息計劃：度身設(shè)定個人每日從起床，工作，休息的 科學(xué)作息規(guī)律表。新運動模式：推介新型運動類型，考察身體適應(yīng)狀況，并不斷深 化制定執(zhí)行方略?？茖W(xué)運動中心科學(xué)運動中心健康健康passportpassport：業(yè)主個人健康資料

47、庫：為業(yè)主發(fā)放健康護(hù)照冊，將所有身體健康指標(biāo)登記在冊，作為針對性參考指標(biāo)。定期逐項檢測：規(guī)定時間，對各項身體指標(biāo)進(jìn)行復(fù)查，合格的蓋印通過。健康狀況解決方案：對于不合格的項目，提出解決問題的方案，以期在出現(xiàn)問題的最早期得到解決。健康服務(wù)熱線：解答業(yè)主身體機(jī)能健康咨詢。動感單車：以特別設(shè)計的健身單車，選擇性地調(diào)校阻力及頻率，模擬出上坡落斜效果，讓會員在音樂的襯托下有趣、刺激的進(jìn)行健身訓(xùn)練。水操保健：利用游泳池的特殊環(huán)境，做出平時不易做到的動作，在趣味中鍛煉。萊美藝術(shù)拳擊訓(xùn)練：特設(shè)專業(yè)的拳擊訓(xùn)練臺，透過中國散打和歐美流行的拳擊操訓(xùn)練，剛?cè)岵?jì)鍛煉肌肉及身體。運動娛樂化運動娛樂化針對我們的業(yè)主高度緊張

48、，高度繁忙的工作特點，在這針對我們的業(yè)主高度緊張，高度繁忙的工作特點，在這里的運動都不是枯燥的，而是充滿娛樂性與時尚性。里的運動都不是枯燥的，而是充滿娛樂性與時尚性。高智慧健康體系：高智慧健康體系：終生教育工程終生教育工程embaemba高智慧教育基地高智慧教育基地終生教育工程終生教育工程合作機(jī)構(gòu)：北京師范大學(xué)embaemba高智慧教育基地高智慧教育基地合作機(jī)構(gòu)：中山大學(xué)emba教育機(jī)構(gòu)。讓孩子一生的精彩從幼兒園開始?？茖W(xué)的教育不再是停留在知識層面，而應(yīng)該是潛能挖掘、知識培養(yǎng)、情商開發(fā)的三位一體。給他們一片交流的基地，萬科扮演的只是一個中介的角色，卻可以營造一片良好的人文氛圍。情商，智商，潛能

49、一體化教育體系情商，智商，潛能一體化教育體系社區(qū)國際幼兒園社區(qū)國際幼兒園“浸入式浸入式”雙語教育：雙語教育：聘請外教，從幼兒開始外語教育，提供全英文的環(huán)境，讓幼兒侵入英文語境。潛力開發(fā)教育：潛力開發(fā)教育：針對性激發(fā)教育，唯一的標(biāo)準(zhǔn)是孩子的想象力，啟迪幼兒的天分。個性培養(yǎng)教育：個性培養(yǎng)教育：尊重孩子的興趣，教育的方式是激發(fā)、引導(dǎo)幼兒的興趣，而不是灌輸。情商教育：情商教育：在兒童與成人之間傳遞一種相互關(guān)心、相互信任的信息。組織“生日會”、“親子開放日”、“異齡自由交往”“體驗社會”等多種活動從而讓他們學(xué)會關(guān)愛他人、自立自強(qiáng)、勇于承受挫折。終生教育工程終生教育工程人生奠基教育工程人生奠基教育工程一體

50、化精英教育鏈：一體化精英教育鏈：項目旁邊公立九年一貫制義務(wù)教育用地，盡可能爭取引進(jìn)名校，比如引進(jìn)北京師范大學(xué)建立附屬小學(xué)、附屬中學(xué)，采用先進(jìn)教育體系，實現(xiàn)一條龍精英教育模式。教育家指導(dǎo)：教育家指導(dǎo)：邀請各方專家定期到學(xué)校指導(dǎo)，比如邀請李準(zhǔn)到學(xué)校指導(dǎo)學(xué)生寫作。國外聯(lián)誼學(xué)校：國外聯(lián)誼學(xué)校：與國外優(yōu)秀中小學(xué)建立聯(lián)誼交流，定期發(fā)起雙方交流活動，在此過程中，了解外國文化，學(xué)習(xí)外國語言。九年義務(wù)教育九年義務(wù)教育公立學(xué)校公立學(xué)校embaemba高智慧教育基地高智慧教育基地全國最體系化的實戰(zhàn)型全國最體系化的實戰(zhàn)型emba培訓(xùn)中心：培訓(xùn)中心：與廣州中山大學(xué)合辦深圳emba培訓(xùn)中心，首創(chuàng)全國最體系化的實戰(zhàn)型emb

51、a培訓(xùn)中心，emba教授為高科技產(chǎn)業(yè)園的職員講授emba理論課程，強(qiáng)化高科技園中堅力量的專業(yè)程度。設(shè)立實戰(zhàn)課程，設(shè)立實戰(zhàn)課程，邀請高科技產(chǎn)業(yè)園的專家為emba學(xué)員介紹實操經(jīng)驗。將此培訓(xùn)基地上升為面對整個深圳乃至華南地區(qū)最有特色的emba培訓(xùn)中心，并以此提升在高智慧人群中的知名度。對于團(tuán)購的企業(yè)給予一定的精英再造名額。對于團(tuán)購的企業(yè)給予一定的精英再造名額。高智慧商務(wù)體系：高智慧商務(wù)體系：國際金鑰匙服務(wù)系統(tǒng)國際金鑰匙服務(wù)系統(tǒng)商務(wù)活動頻繁，高科技支持需求大，工作范圍半商務(wù)活動頻繁，高科技支持需求大，工作范圍半徑加大的特點，讓我們的業(yè)主要求服務(wù)超越社區(qū)徑加大的特點，讓我們的業(yè)主要求服務(wù)超越社區(qū)的范疇，

52、能在不同的地方提供全面的專業(yè)服務(wù)。的范疇，能在不同的地方提供全面的專業(yè)服務(wù)。而適時聯(lián)動國際服務(wù)體系，能更加彰顯新時代的而適時聯(lián)動國際服務(wù)體系，能更加彰顯新時代的人本特色。人本特色。關(guān)聯(lián)性：關(guān)聯(lián)性：“金鑰匙無所不能，運用全球網(wǎng)絡(luò)，客人的任何要求都能滿足?！苯痂€匙的定位正好符合了萬科關(guān)于人性關(guān)懷的傳統(tǒng)與本項目高尚社區(qū)的定位。可操作性：可操作性：與國內(nèi)已經(jīng)加入國際金鑰匙組織的大酒店合作，把金鑰匙服務(wù)引入到萬科坂雪崗項目，巧妙的借力，又不用耗費大量金錢。國際金鑰匙服務(wù)系統(tǒng)國際金鑰匙服務(wù)系統(tǒng)合作機(jī)構(gòu)：深圳香格里拉酒店合作機(jī)構(gòu)：深圳香格里拉酒店行李及通訊服務(wù)：運送行李、電報、傳真及跑腿。問訊服務(wù)：指路、帶

53、路等?？爝f服務(wù)：國際托運、國際郵政托運、空運、緊急包裹、國內(nèi)包裹托運等。接送服務(wù)：汽車服務(wù)、租車服務(wù)、接機(jī)服務(wù)。旅游：個性化旅游服務(wù)線路介紹。訂房服務(wù)：房價、房類、折扣、取消預(yù)訂。訂餐服務(wù)：推薦餐廳。訂車服務(wù)：汽車及轎車等租賃代理。訂票服務(wù)：飛機(jī)票、火車票、電影票。訂花服務(wù)：鮮花預(yù)訂、異地送花。其它：美容、按摩、看孩子、郵票。金鑰匙服務(wù)系統(tǒng)：金鑰匙服務(wù)系統(tǒng)：凡是在有金鑰匙酒店的城市，都能在金鑰匙酒店享受凡是在有金鑰匙酒店的城市，都能在金鑰匙酒店享受以下服務(wù)以下服務(wù)高智慧生態(tài)體系：高智慧生態(tài)體系：引入生態(tài)住宅技術(shù)評估系統(tǒng)引入生態(tài)住宅技術(shù)評估系統(tǒng)整合生態(tài)鏈整合生態(tài)鏈生態(tài)材料使用生態(tài)材料使用1 1、

54、小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計（、小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計（100100分）分）小區(qū)區(qū)位選址；小區(qū)交通；規(guī)劃有利于施工；小區(qū)綠化；小區(qū)空氣質(zhì)量；降低噪音污染；日照與采光；改善小區(qū)微環(huán)境。2 2、能源與環(huán)境（、能源與環(huán)境（100100分）分）建筑主體節(jié)能；常規(guī)能源系統(tǒng)的優(yōu)化利用；可再生資源；能耗對環(huán)境的影響。3 3、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量（、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量（100100分）分）室內(nèi)空氣質(zhì)量；室內(nèi)熱環(huán)境；室內(nèi)光環(huán)境；室內(nèi)聲環(huán)境。4 4、小區(qū)水環(huán)境（、小區(qū)水環(huán)境（100100分）分）用水規(guī)劃；污水處理與回收利用；雨水；綠化、景觀用水；節(jié)水器具與設(shè)施。5 5、材料與資源（、材料與資源（100100分）分）使用綠色建材；就地取材；資源在

55、利用；住宅室內(nèi)裝修；垃圾處理。全面引入國家生態(tài)住宅技術(shù)評估系統(tǒng)全面引入國家生態(tài)住宅技術(shù)評估系統(tǒng)建造深圳最全面的體系化生態(tài)城。整合資源，建立生態(tài)保護(hù)區(qū)：毗鄰高科技產(chǎn)業(yè)園，廠區(qū)無煙化就是高智慧帶來的周邊環(huán)境保障。形成市政生態(tài)資源+自身生態(tài)資源+高科技產(chǎn)業(yè)園生態(tài)資源的三重生態(tài)保護(hù)區(qū)。整合措施，構(gòu)建城市綠色生態(tài)走廊：有效利用本項目所在地景觀資源，比如兩邊的小山，北側(cè)的水渠；建筑規(guī)劃不僅僅考慮社區(qū)獨立生態(tài)系統(tǒng)，還要將市政的、高科技產(chǎn)業(yè)園的資源整體規(guī)劃，形成互補(bǔ)生態(tài)綠化鏈。整合生態(tài)鏈整合生態(tài)鏈合作機(jī)構(gòu)：華為等高科技產(chǎn)業(yè)園企業(yè)合作機(jī)構(gòu)：華為等高科技產(chǎn)業(yè)園企業(yè)盡量使用太陽能等清潔能源。盡量使用太陽能等清潔能源

56、。屋面外保溫結(jié)構(gòu)，降低屋面熱輻射。屋面外保溫結(jié)構(gòu)，降低屋面熱輻射。雙層玻璃，隔音墻、通風(fēng)隔音窗設(shè)計。雙層玻璃，隔音墻、通風(fēng)隔音窗設(shè)計。酸、堿性離子直飲水系統(tǒng)保健殺菌。酸、堿性離子直飲水系統(tǒng)保健殺菌。生態(tài)材料的使用生態(tài)材料的使用第五部分第五部分商業(yè)模式構(gòu)想商業(yè)模式構(gòu)想如果基于高科技人本關(guān)懷的社區(qū)發(fā)展暢想是可行的，如果基于高科技人本關(guān)懷的社區(qū)發(fā)展暢想是可行的，如前所敘，因高素質(zhì)人的聚集而如前所敘，因高素質(zhì)人的聚集而產(chǎn)生的心理聚攏效應(yīng)，將成為我們的核心附加值產(chǎn)生的心理聚攏效應(yīng)，將成為我們的核心附加值落到商業(yè)這塊，這個核心將落到商業(yè)這塊，這個核心將將深遠(yuǎn)地影響著商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇將深遠(yuǎn)地影響著商業(yè)業(yè)態(tài)的選

57、擇商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)如何承上，如何啟下如何承上，如何啟下在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇之前的思考：在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇之前的思考：商業(yè)街業(yè)態(tài)的需求，以人的需求為出發(fā)點，最終的目的是留住人，留住我們想留住的人！但是，我們想要留住的人，這群高素質(zhì)、又處在事業(yè)上升階段的人，偏偏卻是最難留的人，因為他們的時間太寶貴，他們的見識太廣博，對他們的誘惑太強(qiáng)烈！如何以商業(yè)物業(yè)為如何以商業(yè)物業(yè)為切入點，來留住這一幫人切入點，來留住這一幫人 為財智的精英為財智的精英搭建信息溝通的平臺搭建信息溝通的平臺如如陽光自由論壇陽光自由論壇物業(yè)業(yè)態(tài)選擇上，留下具有產(chǎn)權(quán)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，兼?zhèn)渚瓢珊汀八饺松除垺毙再|(zhì)的陽光自由論壇陽光自由論壇要做到以下條件：足

58、夠好的硬件足夠好的硬件：讓精英們覺得有身份，體面認(rèn)同，樂意經(jīng)常參與；足夠好的軟件：足夠好的軟件：但硬件不是最重要的，關(guān)鍵要有足夠高素質(zhì)、高質(zhì)量的人群，有組織的參與此類交流、，甚至針對人群需要提供書籍預(yù)定等特約服務(wù)良好的組織體系：良好的組織體系：項目管理部門與周邊高科技園區(qū)企業(yè)相關(guān)部門的互動；達(dá)到良好溝通的效果在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇之前的思考：在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇之前的思考：總之，在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上，總之，在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上，不能任由自然的發(fā)展，必須有效地引導(dǎo)，不能任由自然的發(fā)展，必須有效地引導(dǎo)，以留住我們想要留住的人為目的以留住我們想要留住的人為目的 譬如譬如 認(rèn)清商業(yè)開發(fā)環(huán)境認(rèn)清商業(yè)開發(fā)環(huán)境周邊商業(yè)配套，

59、尤其是高檔商業(yè)配套，基本上是一片空白。項目預(yù)期的業(yè)主與高科技產(chǎn)業(yè)園的人群，擁有一個比較可觀的消費容量。關(guān)外購房的障礙：關(guān)外購房的障礙：a a、生活配套不齊全。、生活配套不齊全。b b、品味生活缺乏。、品味生活缺乏。1 1、男人：、男人：沒有放飛心情的所在，這里的沒有放飛心情的所在，這里的房子雖然好，我也只能選擇關(guān)內(nèi)。房子雖然好，我也只能選擇關(guān)內(nèi)。2 2、女人、女人（特別針對高科技產(chǎn)業(yè)園職員的（特別針對高科技產(chǎn)業(yè)園職員的另一半）：沒有打發(fā)時光的地方，我不另一半）：沒有打發(fā)時光的地方，我不愿意呆在關(guān)外。（深層意義：男人不想愿意呆在關(guān)外。（深層意義：男人不想兩地分居，只能到關(guān)內(nèi)購房）兩地分居，只能到

60、關(guān)內(nèi)購房）不僅僅為了賣商鋪我們的目標(biāo)是：讓商業(yè)規(guī)劃成為住宅營銷的一種武器，滿足他們的需求。 +品 質(zhì) 未 必 解 決 問 題 ， 品 味 可 以品 質(zhì) 未 必 解 決 問 題 ， 品 味 可 以商業(yè)模式暢想商業(yè)模式暢想 滿足享受型滿足享受型 生活欲望生活欲望高智慧人群高智慧人群享受型生活欲望享受型生活欲望豐盈生活的渴望豐盈的生活不再是上帝的恩賜，而是隨時隨地?fù)碛校逃腿丙}的生活絕對不能忍受。高品味享受血緣幾乎是與生俱來的智慧和頭腦，高素質(zhì)帶來的高品味生活態(tài)度。對同質(zhì)人群聚居，高品味的休閑與娛樂，有著樂此不疲的執(zhí)著。蛇口商業(yè)模式蛇口商業(yè)模式滿足基本生活需求引入沃爾瑪大型超市，徹底解決了該區(qū)域基本