北京--大廈項目可行性研究報告（4）

1、北京*大廈項目可行性研究報告（4）教育費附加 其他收入價格收入稅率 稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè) 稅 教育費附加 項目定員及工資本項目定員634人，其中中方定員631人，港方聘請的 代理人3人，見本報告9。按照合作企業(yè)財務(wù)規(guī)定，中方定 員工資平均標準為21600元/人/年。港方高級管理人員與中 方高級管理人員工資標準相等，計入管理費中。營業(yè)成本及構(gòu)成 本項目營業(yè)成本估算見下表。項目合計第4年第5年第6年第7年第8 年第9年第10年第11年第12年第13年第14 年第15年生產(chǎn)成本 原材料燃料動力 工資 制造費其中折舊 銷售費其中：無形資產(chǎn)攤銷 遞延資產(chǎn)攤銷 財務(wù)費長期借款利息 流動資金借款

2、利息 總成本費用經(jīng)營成本可變成本盈虧平衡點商品進貨成本按營業(yè)收80%計算，餐飲部分進貨成本按 營業(yè)收入的45%計算，客房使用的周轉(zhuǎn)物品按營業(yè)收入的 15%計算，寫字間周轉(zhuǎn)物品比照客房確定，會議、洽談、娛 樂、出租周轉(zhuǎn)物品按照本項目的具體情況按15°/。確定。物品 比照客房確定，會議、洽談、娛樂、出租周轉(zhuǎn)物品按照本項 目的具體情況按15%確定。本項目經(jīng)營所用的水、電、氣、動力、煤氣等按項目提 供的設(shè)計指標確定，其價格為元/噸，年水用量為412200噸， 電元/度，年用電量3024萬kwh,燃油1950元/噸，年用油 量經(jīng)計算為噸。其他成本的費用依據(jù)工會經(jīng)費，按工資總額的2%計取。保險費

3、用，按年營銷收入的°/。計。廣告交際費，按年營銷收的取。折舊基金，按照合作企業(yè)財務(wù)規(guī)定處理，其中：建筑工 程折舊年限為20年，設(shè)備為10-12年，辦公及交通運輸設(shè) 備為5年，殘值率為1 0°/。維修費率按°/。計。攤銷費，開辦費按10年攤銷，無形資產(chǎn)按10年攤銷。流動資金利息，按規(guī)定計算的年流動資金利息為萬元。 成本費用構(gòu)成如下：營業(yè)成本=進貨成本+燃動費+工資+其他營業(yè)費 其他營業(yè)費=攤銷費+財務(wù)費用+其他管理費 經(jīng)營成本=營業(yè)成本-折舊攤銷費-利息支出 經(jīng)計算的正常年營業(yè)總成本為萬元人民幣，年可變成本 為萬元人民幣。年固定總成本為萬元，年經(jīng)營總成本為萬元 人民

4、幣，項目計算期內(nèi)年均營業(yè)總成本為萬元，年經(jīng)營總成 本為萬元人民幣，項目計算期內(nèi)年均營業(yè)總成本為萬元人民 幣，見上表。合同期固定資產(chǎn)折舊估算、無形資產(chǎn)及其他遞 延資產(chǎn)攤銷估算見下表。定資產(chǎn)折舊計算表 項目折舊年限第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13 年第14年第 15年房屋建筑物原值 折舊費 凈值機器設(shè)備原值折舊費凈值電子設(shè)備原值折舊費凈值運輸設(shè)備原值折舊費凈值固定資產(chǎn)合計折舊費凈值無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷表項目推銷年限第4年第5年第6年第7年第 8年第9年第10年第11年第12年第13年第 14年第15年無形資產(chǎn)原值 攤鎖費凈值遞延資產(chǎn)原值攤銷費凈值無形遞延資產(chǎn)合計

5、攤銷費凈值稅金、稅收和利潤本項目照章繳納的流轉(zhuǎn)稅稅種為營業(yè)稅，稅率為5°/。 從毛利中繳納所得稅，稅率為國家所得稅稅率為30%，地方 所得稅稅率3°%，所得稅稅率合計33 %。除此之外，尚需繳 納房產(chǎn)稅、印花稅、車船牌照稅，一并計入成本管理費中。本項目三項基金留取比例為15%。經(jīng)計算年營業(yè)稅及附加為萬元人民幣，年均毛利潤為萬元，年均稅后投資利潤率°/。，年均稅后投資利稅率，年均 稅前投資利潤率為，年均稅前投資利稅率為。財務(wù)與經(jīng)濟效果分析 財務(wù)現(xiàn)金流量分析本項目從全投資、自有資金不同角度編制了財務(wù)現(xiàn)金流 量表。全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表將全部資金視作自有資金為計 算基礎(chǔ)計

6、算的全投資財務(wù)稅后內(nèi)部收益率為°/。，財務(wù)凈現(xiàn)值為萬元人民幣，靜態(tài)投資回收期為年。自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量表是從合作企業(yè)角度對項目進行分析計算的財務(wù)內(nèi)部收益率為°/。，財務(wù)凈現(xiàn)值為萬元人民 幣。資金來源與運用和供款清償能力分析 資金來源與運用分析可作為項目法人單位在資金使用、還款方式上的參考。合作企業(yè)借款清償能力計算：經(jīng)計算的合作企業(yè)借款償 還期為年，借款清償能力較強。資產(chǎn)負債分析資產(chǎn)負債分析計算可供合作公司各方在合資期滿后清 算的參考，從資產(chǎn)負債表可以看出項目在達到正常營業(yè)年份 的資金負債率為°/。，流動比率為，速動比率為°/。，說明本 項目償債及速動能力

7、較強。外匯流量分析根據(jù)北京c發(fā)展有限公司合同，該公司的經(jīng)營范圍是， 在規(guī)劃的范圍內(nèi)進行房屋及配套設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)及其物業(yè) 管理，包括辦公用房的銷售、商業(yè)設(shè)備的出租。隨著中共十 五大確定的各項方針政策的貫徹實施和中國加入世界貿(mào)易 組織談判步伐的加快，中國將更多地參與世界經(jīng)濟一體化進 程和廣泛的國際交往，必將為創(chuàng)匯提供更多的機會。不確定性分析盈虧平衡分析以第四年數(shù)據(jù)為依據(jù)計算的以客房出租率表示的盈虧 平衡點bep= % ,項目計算期內(nèi)經(jīng)營期的年均盈虧平衡點 bep= %,表明本項目的抗風(fēng)險能力較強。敏感性分析本項目以營銷價格、經(jīng)營成本、出租率，投資等國家對 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率，靜態(tài)投資回收期，借

8、款償還期進行 的敏感性分析，見下表，從此表可以看出，對本項目稅后財 務(wù)內(nèi)部收益率影響最為敏感的因素為價格因素，其余依次為 出租率、投資和經(jīng)營成本、建設(shè)合作企業(yè)加強經(jīng)營，密切注 意經(jīng)營期內(nèi)的價格和提高出租率。以迗到預(yù)期的經(jīng)濟效益。敏感性分析計算表財務(wù)內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期借款償還期價格成本產(chǎn)量投資價格本 產(chǎn)量 投資價格 成本 產(chǎn)量 投資-30-2030主要經(jīng)濟本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表 指標表指標名稱單位 指標項目總投資萬元 建設(shè)投資萬元其中：建設(shè)期利息萬元年均收入萬元 年均稅金及附加萬元 年均銷售成本萬元 年均利潤總額萬元 年均所得稅萬元 年均稅后利潤萬元 凈現(xiàn)值萬元 借款償還期年 靜態(tài)投

9、資回收期年 動態(tài)投資回收期年 盈虧平衡點全投資內(nèi)部收益率%自有資金內(nèi)部收益率年均投資利潤率°/。年均投資利稅率年均資本金利潤率 %資產(chǎn)負債率流動比率 %速動比率°/o經(jīng)濟評價本項目實施后，可為社會提供634個就業(yè)機會。本項目的實施，可為a省在北京提供一個集賓館、服務(wù)、 商業(yè)、辦公、餐飲、會議為一體的理想場和設(shè)施，增強a省 名優(yōu)特新產(chǎn)品在北京市場份額，擴大招商引資，提高接待服 務(wù)質(zhì)量，發(fā)展a省人民政府駐北京辦事處在北京的窗口作用 和聯(lián)系紐帶作用，樹立a省形象，面各北京、面向全國、面 各世界，將a省融入國際經(jīng)濟大循環(huán)和一體化之中，對改革 開放，發(fā)展經(jīng)濟、建設(shè)經(jīng)濟強省，建設(shè)有中國

10、特色的社會主 義的偉大事業(yè)，促進a省國民經(jīng)濟的全面發(fā)展具有現(xiàn)實意義 和長遠意義。13.綜合評價及結(jié)論建議 綜合評價 功能評價本項目為實施a省在北京市提供一個集賓館、商貿(mào)、辦公、餐飲、會議為一體的理想設(shè)施。該項目符合國家經(jīng)濟發(fā) 展要求，符合城市建設(shè)規(guī)劃要求，建設(shè)目的是明確的。本項目是營業(yè)性民用建筑，以盈利為目的，既參與北京 旅游市場競爭，同時又為社會、為a省經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)。從經(jīng) 濟效果及財務(wù)評比指標，可以看出其合作企業(yè)全投資財務(wù)內(nèi) 部收益率為°/。，財務(wù)凈現(xiàn)值為萬元；靜態(tài)投資回收期為年； 港方香港xx發(fā)展公司的全資子公司北京c發(fā)展有限公司， 財務(wù)內(nèi)部收益率為°/。，財務(wù)凈現(xiàn)值為萬元；其他合作方中國 北京xx工程有限公司在合作的第一年項目的建設(shè)期內(nèi)即 可獲得700萬元人民幣的補償，北京xxx廠或獲得折遷補 償費及基地建設(shè)費6094萬元。本項目盈利性均較強，以客 房出租率表示的盈虧平衡點為°/。，說明本項目有較強的抗風(fēng) 險能力，項目的負債與資本比率