W科西溪蝶園2期社區(qū)商業(yè)定位規(guī)劃報告30頁

1、萬科西溪蝶園2期社區(qū)商業(yè)定位規(guī)劃報告20102010年年8 8月月萬科西溪蝶園未出城西繁華，已入自然西溪 業(yè)態(tài)組合及落位業(yè)態(tài)組合及落位2 商街包裝方案商街包裝方案3 執(zhí)行方案執(zhí)行方案4項目概況及定位簡析項目概況及定位簡析1報告目錄報告目錄項目概況人口支撐：人口支撐： 項目總戶數(shù)月2500戶，一期700戶（09年7月交付），二期1698戶；未來入住人口約7500-10000人。商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模： 一期商鋪面積：物業(yè)經(jīng)營用房528.55，二期商鋪面積：配套商業(yè)2904，物業(yè)經(jīng)營用房1250 ，合計4682.55，介于便利與街坊型商業(yè)級別之間 按照蝶園7500的入住人口計算，人均商業(yè)面積0.6，屬

2、于較合理水平。物業(yè)形式：物業(yè)形式： 以沿街住宅底商為主 大部分屬一層商鋪，局部二層 一期商鋪結(jié)構(gòu)較差，二期商鋪結(jié)構(gòu)有所改良；交通條件：交通條件： 外部交通：以文一西路為交通主干道 內(nèi)部交通：紫霞路屬于非城市主干道，以小區(qū)及周邊樓盤業(yè)主通行為主.西溪濕地及周邊社區(qū)的配套 現(xiàn)狀是商業(yè)處在規(guī)劃啟動階段，商業(yè)氛圍還未形成，各業(yè)態(tài)初步規(guī)劃向品牌化發(fā)展。整個區(qū)域的商業(yè)分布點線狀分布，西溪天堂、沃爾瑪購物公園、淘寶城等規(guī)劃形成點式依托的城市級商業(yè)；依托文一路西路、天目山路等樓盤線狀分布，以發(fā)展社區(qū)商業(yè)為主西溪板塊定位：城市級商業(yè)西溪板塊定位：城市級商業(yè)+ +鄰里型社區(qū)商業(yè)鄰里型社區(qū)商業(yè)沃沃爾爾瑪瑪西溪天堂西

3、溪天堂文一西路社區(qū)配套商業(yè)天目山路社區(qū)配套商業(yè)淘淘寶寶城城項目所處板塊的商業(yè)現(xiàn)狀和未來規(guī)劃區(qū)域人口及消費特征區(qū)域人口及消費特征項目商圈輻射范圍常住人口基數(shù)商圈內(nèi)樓盤總戶數(shù)人數(shù)（按每戶3人計）交付年限西溪蝶園250075002009.7西溪里150045002010.5西溪誠園230069002012西溪望莊3009002010.12西溪錦園156468/大華西溪風(fēng)情1442(1-5期)43262011.4周邊農(nóng)居點20006000/小計小計12187121873059430594時尚、流行、美學(xué)，有質(zhì)感的生活型態(tài)與消費形態(tài)時尚、流行、美學(xué)，有質(zhì)感的生活型態(tài)與消費形態(tài)1、該消費群體大多數(shù)都屬“三

4、高”人群；2、由于與市中心的距離，大多數(shù)家庭都有私家車；為了享受,愿意駕車到高檔區(qū)域去消費3、經(jīng)常出入中高檔消費場所；喜歡好的消費環(huán)境,特別是帶有娛樂休閑功能的。4、看中商品品牌口碑，到服務(wù)好的地方去；5、由于工作、生活壓力等，對養(yǎng)生、養(yǎng)顏、保健等消費投入較大；由于工作、生活壓力等，對養(yǎng)生、養(yǎng)顏、保健等消費投入較大；總戶數(shù)及人總戶數(shù)及人口特征口特征周邊商業(yè)現(xiàn)周邊商業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)劃狀及規(guī)劃商業(yè)面積及商業(yè)面積及物業(yè)形式物業(yè)形式交通情況交通情況以滿足小區(qū)業(yè)主生活消費需求為主的內(nèi)源性商業(yè)街區(qū)目前基本屬于一窮二白的情況，未來規(guī)劃圍繞西溪濕地形成文化行政區(qū)域及社區(qū)商業(yè)配套商圈。總體可經(jīng)營商業(yè)面積約4700方，

5、以沿街一二層底鋪為主。非城市主干道，以小區(qū)及周邊樓盤業(yè)主通行為主西溪蝶園2500戶，約7500人，屬于“三高”消費人群，除基本生活配套外，對享受型商業(yè)業(yè)態(tài)也存在較高的要求項目分析小結(jié)項目分析小結(jié)項目市場化定位以滿足小區(qū)業(yè)主生活消費需求為主的內(nèi)源以滿足小區(qū)業(yè)主生活消費需求為主的內(nèi)源性商業(yè)街區(qū)性商業(yè)街區(qū)物理特征表述：物理特征表述：市場化定位？市場化定位？概念性包裝？概念性包裝？項目關(guān)鍵詞環(huán)境環(huán)境產(chǎn)品產(chǎn)品業(yè)主業(yè)主自然、原生態(tài)、源文化自然、原生態(tài)、源文化萬科原創(chuàng)、陽光、植物萬科原創(chuàng)、陽光、植物成熟、創(chuàng)新、安逸成熟、創(chuàng)新、安逸項目市場化定位源源創(chuàng)創(chuàng) 生活生活 街區(qū)街區(qū)西溪濕地是自然之地、生命之源西溪濕地

6、是自然之地、生命之源西溪蝶園是萬科原創(chuàng)作品西溪蝶園是萬科原創(chuàng)作品對于蝶園業(yè)主來講，家是一切動力的源泉對于蝶園業(yè)主來講，家是一切動力的源泉居住在蝶園，追求一種自然、安逸的生活居住在蝶園，追求一種自然、安逸的生活原創(chuàng)的商業(yè)、原創(chuàng)的住宅、原創(chuàng)的生活。原創(chuàng)的商業(yè)、原創(chuàng)的住宅、原創(chuàng)的生活。 業(yè)態(tài)組合及落位2 商街包裝方案3 執(zhí)行方案4項目概況及定位簡析1報告目錄報告目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合“生活業(yè)態(tài)生活業(yè)態(tài)”商業(yè)配套設(shè)施商業(yè)配套設(shè)施問卷比例（）問卷比例（）需求強度等級需求強度等級便利店、超市87強度需求菜場81藥店47洗衣店44家政服務(wù)40美容美發(fā)38中度需求蛋糕32水果店27atm機(jī)26汽車保養(yǎng)、洗車25

7、修鞋、修車6弱度需求洗印中心2數(shù)據(jù)來源：社區(qū)商業(yè)模式研究數(shù)據(jù)來源：社區(qū)商業(yè)模式研究業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)部分作為銷售道具，為住宅提供居社區(qū)商業(yè)部分作為銷售道具，為住宅提供居住價值支撐住價值支撐源業(yè)態(tài)源業(yè)態(tài)咖啡茶館口腔診所女子美容spa男子美容書屋音像彩擴(kuò)“源源創(chuàng)業(yè)態(tài)創(chuàng)業(yè)態(tài)”創(chuàng)業(yè)態(tài)創(chuàng)業(yè)態(tài)軟裝花藝藝術(shù)畫廊琴行手工藝品diy(陶藝、沙畫、巧克力)早教中心(天才寶貝、智高玩具)功能業(yè)態(tài)分區(qū)紫紫 霞霞 街街生活街區(qū)生活街區(qū)源源創(chuàng)街區(qū)創(chuàng)街區(qū)源源創(chuàng)街區(qū)創(chuàng)街區(qū)生生活活街街區(qū)區(qū)會會所所一期西側(cè)(9號樓商業(yè))業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積便利店便利店81.4981.4971.0571.05象王

8、洗衣象王洗衣96.696.684.284.2十全十全十美十美便利店便利店象王象王洗衣洗衣房修倉房修倉庫庫( (社區(qū)用社區(qū)用房房) )生活生活體驗體驗館館( (社社區(qū)用區(qū)用房房) )營銷營銷辦公區(qū)辦公區(qū)一期東側(cè)(8號樓)atmatm業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積atmatm56.3156.3147.6347.63藥店藥店197.81197.8193.6393.63蛋糕蛋糕洗衣洗衣93.6393.6379.1579.15蛋蛋糕糕店店物管物管用房用房藥店藥店水果水果店店二期1#樓商鋪物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房一層一層二層二層咖咖啡啡咖啡咖啡茶館茶館茶館茶館“創(chuàng)創(chuàng)”業(yè)態(tài)精品店業(yè)態(tài)精品店

9、基本基本生活生活配套配套物業(yè)物業(yè)管理管理用房用房由于二期由于二期1#1#樓商鋪在前期全部用做售樓部，建議率先引進(jìn)咖啡類業(yè)態(tài)，與售樓樓商鋪在前期全部用做售樓部，建議率先引進(jìn)咖啡類業(yè)態(tài)，與售樓部結(jié)合，為業(yè)主和準(zhǔn)客戶提供休憩場所；部結(jié)合，為業(yè)主和準(zhǔn)客戶提供休憩場所；其他業(yè)態(tài)待售樓部撤場之后，再進(jìn)行引導(dǎo)性招商，實現(xiàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃其他業(yè)態(tài)待售樓部撤場之后，再進(jìn)行引導(dǎo)性招商，實現(xiàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃二期2#樓商鋪會所會所一層一層二層二層足浴足浴早教早教中心中心口口腔腔軟裝軟裝花藝花藝口口腔腔足足浴浴早教早教中心中心軟裝軟裝花藝花藝精精品品店店精精品品店店精精品品店店精精品品店店會所會所會所內(nèi)會所內(nèi)部架設(shè)部架設(shè)樓梯樓梯兒童游

10、樂兒童游樂區(qū)區(qū)瑜伽區(qū)瑜伽區(qū)會所區(qū)域的兒童游樂區(qū)和瑜伽區(qū)建議招商現(xiàn)行，在樓盤銷售階段作為銷售道具；會所區(qū)域的兒童游樂區(qū)和瑜伽區(qū)建議招商現(xiàn)行，在樓盤銷售階段作為銷售道具；其他業(yè)態(tài)在后期商鋪銷售之后，進(jìn)行引導(dǎo)性招商。其他業(yè)態(tài)在后期商鋪銷售之后，進(jìn)行引導(dǎo)性招商。二期3#樓商鋪書屋書屋3030女子美容女子美容spaspa音像音像3030彩擴(kuò)彩擴(kuò)3030書屋書屋3030音像音像3030彩擴(kuò)彩擴(kuò)3030男子美容男子美容精品業(yè)態(tài)店精品業(yè)態(tài)店目標(biāo)業(yè)態(tài)目標(biāo)業(yè)態(tài)需求面積需求面積最短租期最短租期代表商家代表商家便利店80-1005快客、可的、喜士多、城市超市洗衣店60-803大佳、阿爾莎、象王洗衣、伊爾薩洗衣、卡柏洗

11、衣藥店60-805潤馳、盡心、海王，武林、胡慶余堂atm20-505國有四大銀行、招行、廣發(fā)、浦發(fā)西點店60-1005丹比、歐香、元祖、面包新語、浮力森林、克麗絲汀兒童游樂區(qū)120-1505玩具反斗城、智高玩具瑜伽健身100-1203寶麗姿 、舒適堡、靜園咖啡150-2005兩岸、迪歐、藍(lán)山美容店200-2505佐登妮絲、自然美、克麗緹娜、思研麗足浴150-2003佳優(yōu)子、姍娜娜、足道茶館150-2003心源、徑山、和茶館早教中心150-2003天才寶貝、新愛嬰、全能寶貝寵物店60-803寵物情緣花藝店40-603唯尚、良友、天堂鳥、原野家紡軟裝店80-1503豪勝特、水星家紡音像店60-80

12、3海天、博雅、碟海書店60-803滿艇芳、曉楓彩擴(kuò)店60-803柯達(dá)、富士業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合一期一期生活生活街區(qū)街區(qū)二期二期銷售銷售道具道具其他其他規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)生存分析業(yè)態(tài)生存分析業(yè)態(tài)常住人口要求（戶）便利店700-1000蛋糕店3500-4000水果店800-1200洗衣店1800-2000（季節(jié)性）藥店1800-2000（人口年齡結(jié)構(gòu)有關(guān)）銀行-中介10萬產(chǎn)權(quán)面積餐飲4000-5000（中餐為例）美容1300-1500（小區(qū)品質(zhì)有關(guān)）美發(fā)1000-1300咖啡-1 1、項目、項目的遠(yuǎn)景？的遠(yuǎn)景？2 2、前期的開店投、前期的開店投入成本？入成本？3 3、非適商、非適商期的營運期的營運風(fēng)險？風(fēng)險？商家會關(guān)心三個問題商家會關(guān)心三個問題數(shù)據(jù)來源：贏商數(shù)據(jù)來源：贏商商家?guī)焐碳規(guī)?業(yè)態(tài)組合及落位2 商街包裝方案3 執(zhí)行方案4項目概況及定位簡析1報告目錄報告目錄商業(yè)環(huán)境氛圍的打造商業(yè)環(huán)境氛圍的打造環(huán)境效果：除了物業(yè)硬件條件外,建議增加能渲染商業(yè)氛圍的夜景燈光照明、霓虹燈、商業(yè)小品、休憩區(qū)坐椅等。導(dǎo)示系統(tǒng)：商業(yè)街區(qū)的店招、側(cè)招、燈箱、看版、門牌號碼、導(dǎo)示水牌、導(dǎo)視系統(tǒng)、禁止提示等。導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置在醒目位置，對消費人群起顯著的指示作用。商業(yè)營銷系統(tǒng)：道旗、宣慶旗、招帖、公告欄、宣傳冊等。公共設(shè)施：公共