安徽淮北深藍沿街商鋪銷售執(zhí)行報告

1、深藍華庭沿街商鋪深藍華庭沿街商鋪銷售執(zhí)行報告銷售執(zhí)行報告呈：安徽省德城投資發(fā)展有限公司2010年10月26日商業(yè)物業(yè)目標溝通商業(yè)物業(yè)目標溝通利潤的重要來源利潤的重要來源；項目整體增值：項目整體增值：形成對深藍華庭整體項目運作的價值支撐；展示價值展示價值；成為項目增值舉措成為項目增值舉措具有展示價值具有展示價值利潤的重要來源利潤的重要來源住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用概況概況u深藍華庭商鋪主要位于董莊路主入口處（南門）及技校南（北門)，總面積約4072； u由北門兩層鋪位12個及南門一層商鋪40個組成；u一樓層高4.2米，二樓層高3.6米；u店面進深在10-12米/間，面寬在3

2、.8-5.1米/間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40120平方米/間；周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析u周邊半公里之內(nèi)居住人口不足萬人;u尚未形成成熟的生活圈；u沒有成熟的商業(yè)；現(xiàn)代花園現(xiàn)代花園翠峰南路董莊路四環(huán)路華松時代華松時代深藍華庭深藍華庭神火開發(fā)新項目神火開發(fā)新項目百合公寓百合公寓在建入住待建華松時代華松時代匯報思路匯報思路東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析深藍華庭商業(yè)街價值分析深藍華庭商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷深藍華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案深藍華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析深藍華庭商業(yè)街核心均價的探討深藍華庭商業(yè)街

3、核心均價的探討淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)的兩種商業(yè)物業(yè)的兩種類型：類型：大型集中商業(yè)：大型集中商業(yè)：如中泰國際、相王國際等；臨街臨街商鋪商鋪：如萬馬商業(yè)街、華松時代商鋪等；大型商業(yè)大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)比較表比較表模式：確定一個新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運作手法；名稱名稱規(guī)模規(guī)模(m2)商業(yè)主力店商業(yè)主力店(主題商業(yè)主題商業(yè))售價售價返租情況返租情況銷售率銷售率中泰國際總40萬,商業(yè)15萬;大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風情美食廣場;1f:25000，2f:16000，3f:8000，最高42000。

4、五年8%;商業(yè)60%；華松時代總22萬,商業(yè)可售5萬復(fù)合商業(yè)，集百貨、超市、飲食、社區(qū)配套于一體；近期推出1f:1.5萬銷售90%萬馬尚街14萬，商業(yè)2萬復(fù)合商業(yè)，集百貨、超市、飲食、社區(qū)配套于一體；近期推出1f約:1.3萬 相王國際約8萬;商業(yè)面積5萬賣場商業(yè)，集主力百貨店、專賣店、娛樂場、風情美食廣場、于一體1f:2.5萬，2f:1.5萬，3f:8000萬; 銷售60%金方星河灣 總建約8萬方，商業(yè)面積約7000寫字樓，社區(qū)沿街商鋪，集辦公、休閑為一體1f約1.7萬元/，2f約1萬元/，3f約5000元/銷售30%商鋪調(diào)查表商鋪調(diào)查表主力商圈租賃價格體系 古 城 路250元/月 淮 海 路

5、 惠 黎 路孟山路相山路150元/月 300-400元/月 280-360元/月 90-150元/月 80-130元/月 80-150元/月 35-110元/月 75-140元/月 50-130元/月 150-300元/月200-450元/月50-200元/月45-170元/月u老城區(qū)商鋪的租金回報率一般處于4%-7%之間的較低水平；商鋪經(jīng)營狀況商鋪經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵因素：因素： 步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)；新城區(qū)核心路段業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計：餐飲 20%服裝 19%小家電 7%煙酒 7%美容美發(fā) 6%電腦 5

6、.5%（未包括大華電腦城）賓館 2%婚紗影樓 2%ktv 2%其他 29.5%淮北淮北商鋪調(diào)查小結(jié)商鋪調(diào)查小結(jié)u購買商鋪的客戶主要目標是保值和增值；保值和增值；u“一鋪養(yǎng)三代，一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導(dǎo)消費者；商鋪租金及租金以步行街為中心向南部呈遞減趨勢，但市民居住氛圍比較好；淮北商鋪的投資回報率在4.25左右，南城區(qū)的商鋪回報率略低（在4.04.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少；匯報思路匯報思路淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析深藍華庭商業(yè)街價值分析深藍華庭商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷深藍華庭深藍華庭

7、商業(yè)街營銷策略分析和實施方案商業(yè)街營銷策略分析和實施方案深藍華庭深藍華庭商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)投資價值投資價值一鋪養(yǎng)三代的一鋪養(yǎng)三代的“鋪鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報，而在于長期的升值空間。街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種。北門的內(nèi)街：不適合整體銷售，適合小客戶的長期投資經(jīng)營。關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強的自我調(diào)節(jié)能力；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境； 受經(jīng)營狀況好壞的制約；保值

8、增值，低風險；取決于經(jīng)營狀況，風險高；關(guān)于淮北關(guān)于淮北目前商業(yè)物業(yè)投資價值目前商業(yè)物業(yè)投資價值的思考的思考 大型集中商業(yè)的集中面世，給淮北商業(yè)物業(yè)的長期競爭和發(fā)展帶來極大的壓力?；幢被幢背菂^(qū)城區(qū)需要多少商業(yè)需要多少商業(yè)物業(yè)物業(yè)？u城區(qū)大型集中商業(yè)的面積已經(jīng)超過50萬平方米（包括在建）；u城區(qū)大大小小的商業(yè)物業(yè)面積之和超過80萬平方米；u最近幾年全淮北集中面世的商業(yè)物業(yè)面積總量100萬平方米；按照淮北三區(qū)的總?cè)丝?0萬計算，人均商業(yè)服務(wù)面積2 m2/人參考值：中型城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標參考值：中型城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標0.7-0.7-0.91m0.91m2 2/ /人，上海市人，上海

9、市1.2m1.2m2 2/ /人人；匯報思路匯報思路淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析世紀城國際公館商業(yè)物業(yè)價值分析世紀城國際公館商業(yè)物業(yè)價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷深藍華庭深藍華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案商業(yè)街營銷策略分析和實施方案深藍華庭深藍華庭商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)街核心均價的探討深藍華庭深藍華庭商業(yè)街價值分析商業(yè)街價值分析深藍華庭商業(yè)深藍華庭商業(yè)物業(yè)物業(yè)價值分析價值分析 深藍華庭深藍華庭商業(yè)街商業(yè)街最大的商最大的商業(yè)價值在于未來升值潛力業(yè)價值在于未來升值潛力： 位于淮北南區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊?nèi)，生活圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏黄?0萬人；u將形成淮北一定規(guī)模、檔次

10、的區(qū)域；u根據(jù)城區(qū)人均消費水平逐年提高，將擁有含金量較高的客戶群體；現(xiàn)代花園現(xiàn)代花園翠峰南路董莊路四環(huán)路華松時代華松時代深藍華庭深藍華庭神火開發(fā)新項目神火開發(fā)新項目百合公寓百合公寓在建入住待建華松時代華松時代本項目商業(yè)本項目商業(yè)物業(yè)物業(yè)的的可能性可能性物業(yè)類型物業(yè)類型shoping mall沃爾瑪?shù)却蟪猩鐓^(qū)商業(yè)街專業(yè)市場問題動輒數(shù)萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數(shù)量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行u以風情商業(yè)街為主的運作模式最為可行；匯報思路匯報思路淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析深藍華庭商業(yè)街價值分析深藍華庭

11、商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷世紀城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案深藍華庭商業(yè)街核心均價的探討深藍華庭商業(yè)街核心均價的探討深藍華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案深藍華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案商業(yè)商業(yè)街的街的swotswot分析分析1.全街鋪；2.品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；3.高起點的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)；4.泛現(xiàn)代商圈的逐步形成；1.目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營；1.街鋪是最受淮北投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；2.一期集中商業(yè)即將交付，部分餐飲、休閑業(yè)態(tài)有望進駐；1.淮北投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；2.大型集中商業(yè)的推廣力

12、度和聲勢占據(jù)先機；營銷策略營銷策略u讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源；u通過設(shè)計全新的形象，形成差異化；u降低置業(yè)門檻，有效擴大客戶層面；u打造南區(qū)重點商圈藍圖；推廣形象的確定推廣形象的確定u推廣名推廣名建議建議： 形象確立： 保留延續(xù)前期商業(yè)美食街的案名，保持推廣統(tǒng)一性，規(guī)避美食街單一定位，以1號街區(qū)拉升在南區(qū)商業(yè)中的檔次和地位；經(jīng)營組合：經(jīng)營組合：中檔餐飲；通訊營業(yè)點；賓館；私房菜；銀行社區(qū)服務(wù)點書店、藥房、電器；美容化妝品、服飾；鮮花店、24小時便利店；營銷舉措營銷舉措1 1：產(chǎn)品發(fā)布會（客戶會）：產(chǎn)品發(fā)布會（客戶會）舉措：邀請各家媒體和專業(yè)人士參與；主題： 1、城區(qū)生活圈商業(yè)價值分析；

13、2、集中商業(yè)和商鋪的投資價值論；目標：u引發(fā)對深藍華庭商業(yè)街面世的廣泛關(guān)注：u引發(fā)業(yè)內(nèi)和專業(yè)人士對社區(qū)商鋪的投資價值分析和爭論；營銷舉措營銷舉措2 2：產(chǎn)品包裝：產(chǎn)品包裝方式一：方式一：賣商業(yè)街物業(yè)； “”商業(yè)街，“地塊升值潛力”。方式二：方式二：復(fù)合型金融投資產(chǎn)品 “”商業(yè)街，“地塊升值潛力”， 淮北2010年最有吸引力的金融投資產(chǎn)品 最低投入，最高投資回報率的淮北商業(yè)物業(yè)投資品種操作方式1操作方式操作方式 帳面定價=實收均價/79%；購房時發(fā)展商一次性按照7%的年租金回報率支付三年租金；客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，三年后可收回經(jīng)營權(quán)自用；案例分析案例分析假設(shè)某鋪位面積：假設(shè)某鋪

14、位面積：40平方米，實收均價10000元/平方米，總價40萬。普通銷售方式：普通銷售方式：首期5成，20萬，賣金融產(chǎn)品：賣金融產(chǎn)品：售價=10000/79%=12658元/平方米，總價506320萬； （首期5成應(yīng)付，253160萬）； 一次性返租三年抵扣首期 年回報率7%，返還款106327萬； 客戶實際繳納首期款146832萬，相當于29%；降低首付；住宅首付錢買商臨街鋪口號：年回報率高出市場一般水平的80%；營銷舉措營銷舉措3 3：挖掘老客戶：挖掘老客戶老客戶投資計劃老客戶投資計劃: :1、老業(yè)主購買商鋪的的額外回饋措施；2%額外購房優(yōu)惠措施；2、購買商鋪和住宅的客戶特別優(yōu)惠措施；3%額

15、外購房優(yōu)惠措施；營銷舉措營銷舉措4 4：業(yè)態(tài)招商規(guī)劃：業(yè)態(tài)招商規(guī)劃u鎖定目標招商（如肥西老母雞、豆?jié){大王）u同一品牌，招商時承諾在商業(yè)借不出現(xiàn)第二家；u進行清晰的分區(qū)，如精品區(qū)，餐飲區(qū)，書吧特區(qū)、金融快捷區(qū)等等，并增加臨街面集中排煙的設(shè)施，保證臨二樓有做餐飲的可行性；“點點”對對“點點”有效控制經(jīng)營風險的模式有效控制經(jīng)營風險的模式營銷舉措營銷舉措5 5：一本商鋪投資價值報告：一本商鋪投資價值報告城市重點生活圈商業(yè)投資價值報告報告的結(jié)構(gòu)設(shè)定：u城市發(fā)展形成各個商業(yè)點輻射區(qū)；u專業(yè)的招商規(guī)劃；u街鋪投資技術(shù)分析1)全街鋪，零風險投資產(chǎn)品；2)最適合淮北人的投資物業(yè)品種；3)財富的貯存地；營銷舉措營

16、銷舉措6 6：1-21-2層商鋪組合操作計劃層商鋪組合操作計劃u二層和一層打通捆綁銷售，聯(lián)動解決傳統(tǒng)二層經(jīng)營和銷售的難題；一、二樓打通捆綁銷售，提升二層的價值，并利于銷售；方式：下鋪+上鋪 方式一方式二營銷實施方案營銷實施方案商業(yè)街展示攻略營銷組織攻略 以以“都市化都市化”，“時尚時尚”為核心的展示要為核心的展示要求；求； 最大限度利用學(xué)區(qū)資源；最大限度利用學(xué)區(qū)資源；以新聞發(fā)布會為推廣的引爆點，逐步蓄以新聞發(fā)布會為推廣的引爆點，逐步蓄客，集中解籌?？停薪饣I。展示攻略展示攻略actionaction展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢：展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢： 局部局部店鋪的包裝展現(xiàn)的時尚

17、時尚和國際化國際化；q社區(qū)商業(yè)指示牌；q豐富并且個性化的導(dǎo)示牌或門店牌；展示攻略展示攻略action1action1q豐富并且個性化的店面門頭，可以形成獨具特色的商業(yè)街風景；圖片借鑒效果圖效果圖效果圖展示攻略展示攻略action2action2中高檔次餐飲的介入對商業(yè)街整體價值的提升中高檔次餐飲的介入對商業(yè)街整體價值的提升作用明顯作用明顯方案方案： 餐飲一條街延伸和利用左證左證：華松時代商業(yè)街淮北夜市的引入 營銷組織攻略營銷組織攻略銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏2010年年-2011年年5月月12月月11月月6月月關(guān)鍵節(jié)點及條件關(guān)鍵節(jié)點及條件前期預(yù)熱公開發(fā)售 11.18 3.20 前期準備階段：1.確定合作

18、的廣告和禮儀公司；2.局部環(huán)境、現(xiàn)場銷售部燈觀光效果的展示；3.城市重點生活圈商業(yè)價值報告；4.招商工作開始籌備；5.產(chǎn)品發(fā)布會籌備；預(yù)熱階段：1. 商圈人文及配套地圖；2. 宣傳單張和戶型圖的制作和完成；3.售樓處的包裝；4.發(fā)售方案確定；5.完成價格表；公開發(fā)售階段：1. 后續(xù)媒體發(fā)布；2. 營銷策略的調(diào)整及后續(xù)方案制訂；推廣推廣媒體形象強勢推廣期媒體形象強勢推廣期媒體投放（報紙、網(wǎng)絡(luò)、影視）；南媒體投放（報紙、網(wǎng)絡(luò)、影視）；南城土地拍賣升值的話題炒作；城土地拍賣升值的話題炒作；軟文軟文+ +廣告牌廣告牌/ /認購信息發(fā)布；認購信息發(fā)布；城城市重點生活圈市重點生活圈投資研討會；投資研討會；持續(xù)銷售形象推廣期形象推廣期匯報思路匯報思路淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析深藍華庭商業(yè)街價值分析深藍華庭商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷深藍華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案深藍華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案世紀城國際公館商業(yè)街核心均價的探討世紀城國際公館商業(yè)街核心均價的探討深藍華庭商業(yè)街核心均價的探討深藍華庭商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)街核心均價的探討均價范圍的確定：均價范圍的確定：市場比較法市場比較法對比項目的確定對比項目的確定對比項目的綜合比較分析對比項目的綜合比較分析比準均價的確定比準均價的確定營銷可能提升的溢價空間營銷可能提升的溢價空