【培訓(xùn)課件】房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險防范

1、房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險防范房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險防范http:/ 籌建期的納稅風(fēng)險（續(xù)2）l中華人民共和國公司法:l第二十六條 有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足籌建期的納稅風(fēng)險（續(xù)3）l如果將尚未投入使用的資金拆借給其他法人或自然人，不論是否收取利息，均應(yīng)征收營業(yè)稅等l1995關(guān)于印發(fā)關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通營業(yè)稅問題解答（之一）的通知知第第10問問l2000關(guān)于企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除問題的批復(fù)關(guān)于企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除問題的批復(fù)l20

2、03關(guān)于企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來相關(guān)于企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來相應(yīng)調(diào)整問題的批復(fù)應(yīng)調(diào)整問題的批復(fù)籌建期的納稅風(fēng)險（續(xù)4）l國稅函【國稅函【19911991】326326號國家稅務(wù)總局關(guān)于號國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)利息列支問題的批復(fù)外商投資企業(yè)利息列支問題的批復(fù)l投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的外商投資企業(yè)，對外借款所發(fā)生的利息，的外商投資企業(yè)，對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實繳資本與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)相當(dāng)于投資者實繳資本與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本的差額應(yīng)計付的利息，在計算企業(yè)繳資本的差額應(yīng)計付的利息，在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時，不予列支。應(yīng)納

3、稅所得額時，不予列支。l！只適用于外資企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)只能參照！只適用于外資企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)只能參照建設(shè)期間的納稅風(fēng)險l主要關(guān)注是否存在虛報虧損問題：主要關(guān)注是否存在虛報虧損問題：l1 1、土地拆遷票據(jù)問題、土地拆遷票據(jù)問題? ?l2 2、建設(shè)用地的攤銷問題？、建設(shè)用地的攤銷問題？l3 3、建設(shè)用地的稅金問題？、建設(shè)用地的稅金問題？l4 4、業(yè)務(wù)招待費的扣除問題？、業(yè)務(wù)招待費的扣除問題？l5 5、拆借資金利息的問題、拆借資金利息的問題建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)1）l1997關(guān)于征用土地過程中征地單位支付關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的給土地承包人員的補償費如何征稅問題

4、的批復(fù)批復(fù)l！拆遷法人所有的房屋，必須取得其開！拆遷法人所有的房屋，必須取得其開具的地稅發(fā)票，一般不需要扣繳營業(yè)稅。具的地稅發(fā)票，一般不需要扣繳營業(yè)稅。l！拆遷自然人（含農(nóng)民）所有的房屋，！拆遷自然人（含農(nóng)民）所有的房屋，必須扣繳營業(yè)稅和個人所得稅必須扣繳營業(yè)稅和個人所得稅建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)2）l2001企業(yè)會計準(zhǔn)則企業(yè)會計準(zhǔn)則無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) ：l無形資產(chǎn)，指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出無形資產(chǎn)，指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。l房地產(chǎn)企業(yè)持有建設(shè)用地不符合無形資

5、產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)持有建設(shè)用地不符合無形資產(chǎn)的定義，因此不應(yīng)該將取得的土地使用權(quán)的定義，因此不應(yīng)該將取得的土地使用權(quán)的價值計入到無形資產(chǎn)科目，在尚未開工的價值計入到無形資產(chǎn)科目，在尚未開工建設(shè)前計提攤銷，而應(yīng)該直接計入到開發(fā)建設(shè)前計提攤銷，而應(yīng)該直接計入到開發(fā)成本科目，不允許在開工建設(shè)前計提攤銷。成本科目，不允許在開工建設(shè)前計提攤銷。 建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)3）l1989關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定充規(guī)定l六、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地六、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地應(yīng)否征稅問題應(yīng)否征稅問題l房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上房地產(chǎn)開發(fā)公司

6、建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征土地使用稅。但在商品房出售之應(yīng)按規(guī)定計征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)4）l財政部財政部1999文文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定問題的補充規(guī)定中第十三條規(guī)定：企業(yè)在當(dāng)中第十三條規(guī)定：企業(yè)在當(dāng)年無營業(yè)收入或取得少量營業(yè)收入，但發(fā)生業(yè)年無營業(yè)收入或取得少量營業(yè)收入，但發(fā)生業(yè)務(wù)招

7、待費的，經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按務(wù)招待費的，經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量的當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量的60%預(yù)計營業(yè)收預(yù)計營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入待攤費用：預(yù)計入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入待攤費用：預(yù)計收入收入1500萬元以下的，萬元以下的，0.5%；1500萬元到萬元到5000萬元的，萬元的，0.3%；5000萬元到萬元到1億元的，億元的，0.2%；超過；超過1億元的，億元的，0.1%。自出售開發(fā)產(chǎn)品。自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)收入的年度開始，將待攤的業(yè)務(wù)招待費在實現(xiàn)收入的年度開始，將待攤的業(yè)務(wù)招待費在3-5年內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M用。年內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M用。建設(shè)期間的納稅風(fēng)

8、險（續(xù)5）l國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知企業(yè)所得稅問題的通知l1 1、開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。作為計算基數(shù)。 l2 2、新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷、新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳

9、費和業(yè)務(wù)招待費，可以關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過限最長不得超過3 3個納稅年度。個納稅年度。 建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)6）l因此可以說，在建設(shè)期間，在計算所得稅虧損因此可以說，在建設(shè)期間，在計算所得稅虧損時不允許列支上述三項費用，即減少了申報的時不允許列支上述三項費用，即減少了申報的虧損數(shù)，一般情況下為可抵減的時間性差異。虧損數(shù)，一般情況下為可抵減的時間性差異。l？ 外資所得稅法沒有明確的規(guī)定，應(yīng)視同為參外資所得稅法沒有明確的規(guī)定，應(yīng)視同為參照財務(wù)會計制度執(zhí)行，即先記入到待攤費用，照財務(wù)會計

10、制度執(zhí)行，即先記入到待攤費用，待實現(xiàn)銷售收入后再轉(zhuǎn)入到管理費用，時間要待實現(xiàn)銷售收入后再轉(zhuǎn)入到管理費用，時間要求比照求比照3年執(zhí)行。年執(zhí)行。建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)7）l國稅函【國稅函【2003】1114號關(guān)于企業(yè)貸款支付利息號關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)l中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定，規(guī)定，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出不高于金納稅人向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。按照中國人民銀行規(guī)定，金部分，準(zhǔn)予扣除。按照中國人民銀行規(guī)定，金

11、融機(jī)構(gòu)貸款利率包括基準(zhǔn)利率和浮動利率，因融機(jī)構(gòu)貸款利率包括基準(zhǔn)利率和浮動利率，因此，金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款利率包括中國人民此，金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款利率包括中國人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動利率。銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動利率。建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)8）l合同法合同法規(guī)定的形式要件和實質(zhì)要件：規(guī)定的形式要件和實質(zhì)要件：l1 1、借款必須簽訂書面合同，注明幣種、借款必須簽訂書面合同，注明幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條款?？?。l2 2、借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。、借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實際利息預(yù)先在本金中扣除的

12、，應(yīng)當(dāng)按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息。借款數(shù)額返還借款并計算利息。 建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)9）l涉及的主要財務(wù)和稅收問題：涉及的主要財務(wù)和稅收問題：l1 1、必須反映的短期借款科目（不超過、必須反映的短期借款科目（不超過1212個月）或長期借款科目（個月）或長期借款科目（1212個月或以上）個月或以上）l2 2、必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提利息、必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提利息l3 3、短期借款利息必須計入到財務(wù)費用，、短期借款利息必須計入到財務(wù)費用，一般不考慮利息的資本化問題一般不考慮利息的資本化問題l4 4、長期借款利息必須計入到長期借款，、長期借款利息必須計入到長期借款，一般需要考慮利息

13、的資本化問題一般需要考慮利息的資本化問題建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)10）l關(guān)于執(zhí)行具體會計準(zhǔn)則和關(guān)于執(zhí)行具體會計準(zhǔn)則和股份有限公司會計股份有限公司會計制度制度有關(guān)會計問題解答有關(guān)會計問題解答7 7l國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知企業(yè)所得稅問題的通知l開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)發(fā)生的，應(yīng)配比配比計入成本對象；屬于成本對象計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。完

14、工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。l？超過規(guī)定利率的利息，直接在計提時納稅調(diào)？超過規(guī)定利率的利息，直接在計提時納稅調(diào)整，以后年度不需要調(diào)整開發(fā)成本整，以后年度不需要調(diào)整開發(fā)成本建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù)11）l19941994國家稅務(wù)總局關(guān)于若干征稅問題的通知國家稅務(wù)總局關(guān)于若干征稅問題的通知7 7l20022002關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知l20062006關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)建筑防水材料并同時關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)建筑防水材料并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知提供建筑

15、業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知l20062006關(guān)于勞務(wù)承包行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)關(guān)于勞務(wù)承包行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)l20062006關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知收營業(yè)稅問題的通知石材加工承包l國稅函1999940號國家稅務(wù)總局關(guān)于石材加工企業(yè)承包建筑裝飾工程征稅問題的批復(fù)l石材加工企業(yè)銷售石材并負(fù)責(zé)安裝工程作石材加工企業(yè)銷售石材并負(fù)責(zé)安裝工程作業(yè)的，按照業(yè)的，按照中華人民共和國增值稅暫行條例中華人民共和國增值稅暫行條例和和中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，的規(guī)定，對其取得的收入，應(yīng)在征收增值稅的同時按

16、照對其取得的收入，應(yīng)在征收增值稅的同時按照“建筑業(yè)建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。稅目征收營業(yè)稅。l注：增值稅的計稅依據(jù)不包括安裝費，營業(yè)稅注：增值稅的計稅依據(jù)不包括安裝費，營業(yè)稅的計稅依據(jù)包括安裝費的計稅依據(jù)包括安裝費特殊納稅地點問題l財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅【策問題的通知財稅【2003】16號號l六、關(guān)于納稅地點問題六、關(guān)于納稅地點問題 l（三）在中華人民共和國境內(nèi)的單位提供（三）在中華人民共和國境內(nèi)的單位提供的設(shè)計（包括在開展設(shè)計時進(jìn)行的勘探、的設(shè)計（包括在開展設(shè)計時進(jìn)行的勘探、測量等業(yè)務(wù)，下同）、工程監(jiān)理、調(diào)試和測量等業(yè)務(wù)，下同）

17、、工程監(jiān)理、調(diào)試和咨詢等應(yīng)稅勞務(wù)的，其營業(yè)稅納稅地點為咨詢等應(yīng)稅勞務(wù)的，其營業(yè)稅納稅地點為單位機(jī)構(gòu)所在地。單位機(jī)構(gòu)所在地。 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險l1、變相廣告費的檢查、變相廣告費的檢查l2、定金和訂金的檢查、定金和訂金的檢查l3、預(yù)征所得稅的時間、預(yù)征所得稅的時間l4、預(yù)征所得稅的計算、預(yù)征所得稅的計算l5、預(yù)征所得稅的前提、預(yù)征所得稅的前提l6、會計處理規(guī)范的檢查、會計處理規(guī)范的檢查內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)1）l1998關(guān)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定關(guān)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定l2002關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知通知l取得預(yù)售許可證前變相發(fā)布的廣告，應(yīng)按取

18、得預(yù)售許可證前變相發(fā)布的廣告，應(yīng)按照業(yè)務(wù)宣傳費的標(biāo)準(zhǔn)扣除；照業(yè)務(wù)宣傳費的標(biāo)準(zhǔn)扣除；內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)2）l中華人民共和國擔(dān)保法中華人民共和國擔(dān)保法摘要摘要l第八十九條當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付第八十九條當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。還定金。 l訂金不是一個規(guī)范的法

19、律術(shù)語，只是約定俗成訂金不是一個規(guī)范的法律術(shù)語，只是約定俗成的稱呼，目前沒有一個規(guī)范的定義。的稱呼，目前沒有一個規(guī)范的定義。內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)3）一、開發(fā)商保留的時間一、開發(fā)商保留的時間1 1、定金（大定）的保留時間相對較長，但、定金（大定）的保留時間相對較長，但一般不超過一般不超過3030天天2 2、訂金（小訂）的保留時間相對較短，一、訂金（小訂）的保留時間相對較短，一般超過三天但短于般超過三天但短于1010天天 二、開發(fā)商收取的金額二、開發(fā)商收取的金額1 1、 定金不得超過主合同標(biāo)的額的定金不得超過主合同標(biāo)的額的20%20%2 2、訂金一般不超過主合同標(biāo)的額的、訂金一般不超過主合同

20、標(biāo)的額的5 5內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)4）三、經(jīng)濟(jì)利益流入的可能性三、經(jīng)濟(jì)利益流入的可能性1 1、 定金（大定）一般為基本確定（大于定金（大定）一般為基本確定（大于95%,95%,但但小于小于100%100%）2 2、 訂金（小訂）一般為很可能（大于訂金（小訂）一般為很可能（大于50%,50%,但小但小于等于于等于95%95%）四、取消購房意向的后果四、取消購房意向的后果1 1、訂金必須返還給購房者。、訂金必須返還給購房者。2 2、定金一般不再返還給購房者。、定金一般不再返還給購房者。 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的

21、，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)5）l1 1、定金一般會形成預(yù)收款，符合預(yù)售款、定金一般會形成預(yù)收款，符合預(yù)售款的性質(zhì)，因此在收取定金時可以預(yù)征營業(yè)的性質(zhì)，因此在收取定金時可以預(yù)征營業(yè)稅和所得稅，而不是定金轉(zhuǎn)作預(yù)收款時再稅和所得稅，而不是定金轉(zhuǎn)作預(yù)收款時再預(yù)征營業(yè)稅和所得稅。預(yù)征營業(yè)稅和所得稅。1818問問l2 2、交付定金的購買者不履行購房義務(wù)而、交付定金的購買者不履行購房義務(wù)而被開發(fā)商沒收或不再返還的定金，會計處被開發(fā)商沒收或不再返還的定金，會計處理一般計入營業(yè)外收入。理一般計入營業(yè)外收入。l？不征收營業(yè)稅？不征收營業(yè)稅內(nèi)部認(rèn)

22、購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)6）l3 3、訂金的實質(zhì)是預(yù)付款，金額一般小于、訂金的實質(zhì)是預(yù)付款，金額一般小于定金，是否流入企業(yè)的具有不確定性，不定金，是否流入企業(yè)的具有不確定性，不符合預(yù)收款的性質(zhì)，不得預(yù)征營業(yè)稅和所符合預(yù)收款的性質(zhì)，不得預(yù)征營業(yè)稅和所得稅。得稅。l訂金一般反映在其他應(yīng)付款科目，不反映訂金一般反映在其他應(yīng)付款科目，不反映在預(yù)收賬款科目在預(yù)收賬款科目l代收的按揭費用反映在其他應(yīng)付款科目，代收的按揭費用反映在其他應(yīng)付款科目，也不預(yù)征營業(yè)稅和所得稅也不預(yù)征營業(yè)稅和所得稅內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)7）l國稅發(fā)國稅發(fā)【19941994】8686號關(guān)于經(jīng)營房地產(chǎn)收入號關(guān)于經(jīng)營房地產(chǎn)收入納稅義務(wù)發(fā)生

23、時間的通知納稅義務(wù)發(fā)生時間的通知l1 1、收到預(yù)收賬款時，按月預(yù)征營業(yè)稅、收到預(yù)收賬款時，按月預(yù)征營業(yè)稅l2 2、交付使用不動產(chǎn)時，會計確認(rèn)銷售收入、交付使用不動產(chǎn)時，會計確認(rèn)銷售收入l修改：實施收入準(zhǔn)則后，要求修改：實施收入準(zhǔn)則后，要求“相關(guān)的成本能相關(guān)的成本能夠可靠的計量夠可靠的計量”，因此會計確認(rèn)收入的時間由，因此會計確認(rèn)收入的時間由推遲至辦理工程結(jié)算和財務(wù)決算時。推遲至辦理工程結(jié)算和財務(wù)決算時。內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)8）l中華人民共和國建設(shè)部令（中華人民共和國建設(shè)部令（20042004）第）第131131號號l城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法5 65 6l是否屬于違法預(yù)

24、售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收理部門來確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項為非法收入，不計算繳納營業(yè)稅和所得稅。取的款項為非法收入，不計算繳納營業(yè)稅和所得稅。l實際過程中應(yīng)按照企業(yè)在不同階段認(rèn)購和預(yù)售取得的預(yù)實際過程中應(yīng)按照企業(yè)在不同階段認(rèn)購和預(yù)售取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收入除外。入除外。內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)9）l國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得

25、稅問題的通知征收企業(yè)所得稅問題的通知 二（五）二（五）l開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金供的保證金（擔(dān)保金）（擔(dān)保金）不得從銷售收入中不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)10）l國稅發(fā)國稅發(fā)1995153號號關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收

26、所得稅有關(guān)問題的通知產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知l當(dāng)年應(yīng)預(yù)征的所得稅當(dāng)年應(yīng)預(yù)征的所得稅 = = l（當(dāng)年預(yù)售收入（當(dāng)年預(yù)售收入 營業(yè)利潤率營業(yè)利潤率 尚未彌補尚未彌補的虧損）的虧損） 法定稅率法定稅率l注注1 1：營業(yè)利潤率一般為：營業(yè)利潤率一般為10%10%或或15%15%l注注2 2：尚未彌補的虧損僅限于預(yù)售當(dāng)年以前年度：尚未彌補的虧損僅限于預(yù)售當(dāng)年以前年度的虧損，也不包括預(yù)售當(dāng)年的虧損的虧損，也不包括預(yù)售當(dāng)年的虧損l注注3 3：其他業(yè)務(wù)利潤和營業(yè)外收益不預(yù)征所得稅，：其他業(yè)務(wù)利潤和營業(yè)外收益不預(yù)征所得稅，但應(yīng)抵減當(dāng)年發(fā)生的期間費用但應(yīng)抵減當(dāng)年發(fā)生的期間費用內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)

27、11）l國稅發(fā)國稅發(fā)200631號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知企業(yè)所得稅問題的通知l在不考慮投資收益的情況下：在不考慮投資收益的情況下：l當(dāng)期預(yù)計的應(yīng)納稅所得額當(dāng)期預(yù)計的應(yīng)納稅所得額 = = 當(dāng)期實際的預(yù)售款（含定當(dāng)期實際的預(yù)售款（含定金）金）預(yù)計計稅毛利率預(yù)計計稅毛利率 期間費用期間費用 + + 其他業(yè)務(wù)利潤其他業(yè)務(wù)利潤 + + 營業(yè)外收益營業(yè)外收益 + + 補貼收入補貼收入 + + 其他應(yīng)稅損益調(diào)整其他應(yīng)稅損益調(diào)整l當(dāng)期應(yīng)預(yù)征的所得稅當(dāng)期應(yīng)預(yù)征的所得稅 = = （當(dāng)期預(yù)計的應(yīng)納稅所得額（當(dāng)期預(yù)計的應(yīng)納稅所得額 尚未彌補的虧損）尚未彌補的虧損）法定稅率法

28、定稅率內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)12）l預(yù)征所得稅的前提條件是收入、成本、費用中預(yù)征所得稅的前提條件是收入、成本、費用中的一項或多項不能準(zhǔn)確核算，不能按照所得稅的一項或多項不能準(zhǔn)確核算，不能按照所得稅的一般辦法進(jìn)行查帳征收，只有采取查定征收的一般辦法進(jìn)行查帳征收，只有采取查定征收的辦法征收所得稅。但與一般的查定征收不同的辦法征收所得稅。但與一般的查定征收不同的是，上述收入、成本、費用事后能夠準(zhǔn)確核的是，上述收入、成本、費用事后能夠準(zhǔn)確核算時算時 ，可以申請按照實際利潤與原查定利潤的，可以申請按照實際利潤與原查定利潤的差額申請退稅或抵稅差額申請退稅或抵稅。內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)13）l一般的

29、說，房地產(chǎn)企業(yè)的收入和期間費用在開一般的說，房地產(chǎn)企業(yè)的收入和期間費用在開發(fā)過程和銷售過程都可以準(zhǔn)確核算，但工程成發(fā)過程和銷售過程都可以準(zhǔn)確核算，但工程成本的核算由于專業(yè)性較強(qiáng)，即使企業(yè)財務(wù)人員本的核算由于專業(yè)性較強(qiáng)，即使企業(yè)財務(wù)人員也很難做到準(zhǔn)確核算，實際工作中都借助會計也很難做到準(zhǔn)確核算，實際工作中都借助會計師事務(wù)所中的造價工程師來具體計算，對外出師事務(wù)所中的造價工程師來具體計算，對外出具工程結(jié)算報告，作為與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工具工程結(jié)算報告，作為與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程價款的依據(jù)，同時依據(jù)財務(wù)決算報告，核算程價款的依據(jù)，同時依據(jù)財務(wù)決算報告，核算開發(fā)總成本和單位開發(fā)成本。開發(fā)總成本和單位開發(fā)

30、成本。內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)14）l注：進(jìn)行工程結(jié)算的時間法律沒有強(qiáng)行規(guī)注：進(jìn)行工程結(jié)算的時間法律沒有強(qiáng)行規(guī)定，由建筑工程的建設(shè)方（甲方）和施工定，由建筑工程的建設(shè)方（甲方）和施工方（乙方）自行協(xié)商確定，所以稅務(wù)機(jī)關(guān)方（乙方）自行協(xié)商確定，所以稅務(wù)機(jī)關(guān)無權(quán)要求企業(yè)限期進(jìn)行工程結(jié)算和財務(wù)決無權(quán)要求企業(yè)限期進(jìn)行工程結(jié)算和財務(wù)決算。但是房地產(chǎn)企業(yè)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)出具工算。但是房地產(chǎn)企業(yè)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)出具工程結(jié)算和財務(wù)決算報告之前，不得停止預(yù)程結(jié)算和財務(wù)決算報告之前，不得停止預(yù)征所得稅，不考慮建筑工程是否達(dá)到預(yù)定征所得稅，不考慮建筑工程是否達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)?？墒褂脿顟B(tài)。內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)15）

31、l房地產(chǎn)項目達(dá)到竣工交付狀態(tài)，即房屋的房地產(chǎn)項目達(dá)到竣工交付狀態(tài)，即房屋的使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)停止預(yù)征所得稅使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)停止預(yù)征所得稅l注：個別地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求現(xiàn)房的銷售成注：個別地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求現(xiàn)房的銷售成本如果不能夠可靠的計量，仍然按照預(yù)計本如果不能夠可靠的計量，仍然按照預(yù)計利潤率計算營業(yè)利潤預(yù)征所得稅，可靠計利潤率計算營業(yè)利潤預(yù)征所得稅，可靠計量的一般標(biāo)志是辦理了工程結(jié)算和財務(wù)決量的一般標(biāo)志是辦理了工程結(jié)算和財務(wù)決算手續(xù)算手續(xù)內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)16）l國稅發(fā)國稅發(fā)200631號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 二二ll

32、實際工作中，當(dāng)企業(yè)的實際毛利率高于預(yù)實際工作中，當(dāng)企業(yè)的實際毛利率高于預(yù)計計稅毛利率時，開發(fā)商失去辦理財務(wù)決計計稅毛利率時，開發(fā)商失去辦理財務(wù)決算的積極性，稅務(wù)機(jī)關(guān)才介入算的積極性，稅務(wù)機(jī)關(guān)才介入 核算成本，核算成本，并不是說稅務(wù)機(jī)關(guān)一定要介入核算成本并不是說稅務(wù)機(jī)關(guān)一定要介入核算成本內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)16）l財政部關(guān)于對財政部關(guān)于對“企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度”有關(guān)問題的復(fù)函有關(guān)問題的復(fù)函l財會便財會便200253200253號號l四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問題。我們認(rèn)為，題。我們認(rèn)為，企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度中已作中已作出規(guī)定，即在出規(guī)定，

33、即在沒有建造合同沒有建造合同的情況下，房的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外銷售收入的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，應(yīng)滿足商品銷售收入確認(rèn)的四項條確定，應(yīng)滿足商品銷售收入確認(rèn)的四項條件，在未滿足四個條件的情況下，不得確件，在未滿足四個條件的情況下，不得確認(rèn)為收入。認(rèn)為收入。 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)18）l企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度第八十五條第八十五條 銷售商品的收入，銷售商品的收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時予以確認(rèn)：應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時予以確認(rèn)：l1 1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；移給購貨方；l2 2、企業(yè)既沒

34、有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；l3 3、與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；、與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；l4 4、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)16）l從上述文件我們可以得出結(jié)論：從上述文件我們可以得出結(jié)論：l房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理工程結(jié)算和財務(wù)決房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理工程結(jié)算和財務(wù)決算以前，會計賬簿上不可能出現(xiàn)商品房銷算以前，會計賬簿上不可能出現(xiàn)商品房銷售收入，即主營業(yè)務(wù)收入為零，這是行業(yè)售收入，即主營業(yè)務(wù)收入為零

35、，這是行業(yè)的特殊性決定的，不能按照稅法的預(yù)計毛的特殊性決定的，不能按照稅法的預(yù)計毛利率分別確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成利率分別確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本，預(yù)售的房款只能長期記錄在預(yù)收賬款本，預(yù)售的房款只能長期記錄在預(yù)收賬款科目，繳納的營業(yè)稅也只能長期反映在應(yīng)科目，繳納的營業(yè)稅也只能長期反映在應(yīng)交稅金交稅金應(yīng)交營業(yè)稅的借方。應(yīng)交營業(yè)稅的借方。內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù)20）l在不考慮以前年度虧損的情況下：在不考慮以前年度虧損的情況下：l對于外資企業(yè)來說，預(yù)征所得稅的所得額與年度申報表對于外資企業(yè)來說，預(yù)征所得稅的所得額與年度申報表申報的利潤（或虧損）無關(guān)，即取得預(yù)售收入必須繳納申報的利潤（或

36、虧損）無關(guān)，即取得預(yù)售收入必須繳納所得稅。所得稅。l對于內(nèi)資企業(yè)來說，預(yù)征所得稅的所得額與年度申報表對于內(nèi)資企業(yè)來說，預(yù)征所得稅的所得額與年度申報表申報的利潤是一致的，即取得預(yù)售收入不一定能夠繳納申報的利潤是一致的，即取得預(yù)售收入不一定能夠繳納所得稅。所得稅。l注：預(yù)計計稅毛利作為注：預(yù)計計稅毛利作為“其他納稅調(diào)整增加項目其他納稅調(diào)整增加項目”處理處理交付使用后的納稅風(fēng)險l1 1、檢查后續(xù)收入的完整性、檢查后續(xù)收入的完整性l2 2、檢查是否轉(zhuǎn)讓汽車車位、檢查是否轉(zhuǎn)讓汽車車位l3 3、檢查是否存在視同銷售情況、檢查是否存在視同銷售情況l4 4、檢查是否存在對外出租情況、檢查是否存在對外出租情況l

37、5 5、其他需要關(guān)注的事項、其他需要關(guān)注的事項交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù)1）l國稅發(fā)（國稅發(fā)（20062006）3131號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知企業(yè)所得稅問題的通知l開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)

38、票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。作為代收代繳款項進(jìn)行管理。l建議：由物業(yè)公司代收各種基金、建議：由物業(yè)公司代收各種基金、 費用和附加，費用和附加，不涉及營業(yè)稅和所得稅不涉及營業(yè)稅和所得稅交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù)2）l補貼收入應(yīng)重點檢查電話、寬帶等通信運營商補貼收入應(yīng)重點檢查電話、寬帶等通信運營商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計算不僅與辦給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計算不僅與辦理的戶數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費金額有關(guān)。理的戶數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費金額有關(guān)。l其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)關(guān)注房屋外墻面的廣告位使用其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)關(guān)注房屋外墻面的廣告位使用權(quán)收入和權(quán)收入和樓宇（小區(qū)）的命名權(quán)收入樓宇（小區(qū)）的命名權(quán)收入 ，一般情，一般情況收入屬于開發(fā)公司，而不是屬于物業(yè)公司或況收入屬于開發(fā)公司，而不是屬于物業(yè)公司或全體業(yè)主全體業(yè)主交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù)3）l銷售精裝修房屋檢查要點：銷售精裝修房屋檢查要點：l1 1、是否單獨簽訂裝修合同、是否單獨簽訂裝修合同l2 2、銷售方和裝修方是否為同一主體、銷售方和裝修方是否為同一主體l3 3、裝修款是否單獨開具發(fā)票或收據(jù)、裝修款是否單獨開具發(fā)票或收據(jù)l4