解析房地產(chǎn)風(fēng)險管理

1、解析房地產(chǎn)風(fēng)險管理 一、房地產(chǎn)風(fēng)險管理引言 以20xx年8月31日為分水嶺，我國的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期，隨著國家經(jīng)濟大環(huán)境的變化，圍圍著行業(yè)是否有“泡沫”，業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭辯的此起彼伏、沸沸揚揚，結(jié)果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和特別嚴厲掌握措施的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”，迎來了中國人民銀行121號文件對房地產(chǎn)更為嚴格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調(diào)，迎來了一系列規(guī)范建設(shè)行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內(nèi)的“一個前提、兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)分很大的變化，風(fēng)險因素不斷增多，風(fēng)險存在于整個項目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為困難的境況。因此，加強開發(fā)項目的房地產(chǎn)風(fēng)險管理，保證項目目的、目標的

2、實現(xiàn)，是實現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的房地產(chǎn)風(fēng)險管理分析 風(fēng)險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實際上就是實際結(jié)果與計劃結(jié)果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險，在現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境中，房地產(chǎn)風(fēng)險管理主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1、項目的定位風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是依據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f

3、，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就打算了項目的銷售前景，一旦市場定位不精確，項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是特別困難彌補的風(fēng)險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險，屬項目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險（決策風(fēng)險），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險。 2、項目的投資支持能力風(fēng)險。 項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的熟悉模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，

4、對大的房地產(chǎn)風(fēng)險管理經(jīng)濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程掌握嚴重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風(fēng)險（可掌握風(fēng)險和決策風(fēng)險）。 3、項目的質(zhì)量風(fēng)險。 包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標準，特殊是強制性標準的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計學(xué)問熟悉有重大錯誤，擅自轉(zhuǎn)變設(shè)計造成的質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些簡單出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特殊是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功

5、能有嚴重影響的問題，處理不準時，沒有做到“事前”掌握的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險（可掌握風(fēng)險）。 4、項目的合約履行能力風(fēng)險。 在房地產(chǎn)風(fēng)險管理項目運作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復(fù)性）特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，假如在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)掌握失誤，那將給項目造

6、成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，查找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。 5、項目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險。 當前的房地產(chǎn)風(fēng)險管理經(jīng)濟大環(huán)境，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是特別有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟識或者熟悉尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。 6、項目的“政府”風(fēng)險。 “政府”風(fēng)險多發(fā)生在

7、政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設(shè)過程中，企業(yè)必需把握相關(guān)地法律為：中華人民共和國建筑法、中華人民共和國合同法、中華人民共和國土地法、中華人民共和國招標投標法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)法、中華人民共和國擔(dān)保法等；必需把握地法規(guī)為：建設(shè)工程質(zhì)量管理條理等。必需把握對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標準。 三、開發(fā)商項目房地產(chǎn)風(fēng)險管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)風(fēng)險管理是通過風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險評價，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種房地產(chǎn)風(fēng)險管理技術(shù)，對風(fēng)險實施有效掌握和妥當處理風(fēng)險導(dǎo)致后果，期望達到以

8、最少成本獲得最大安全保證的目標。房地產(chǎn)風(fēng)險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風(fēng)險技術(shù)管理的組合，目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開發(fā)商房地產(chǎn)風(fēng)險管理的主要內(nèi)容為： 1、合理界定項目掩蓋的范圍，加強對項目范圍變動的掌握，將項目的任務(wù)細分的更詳細、更明確、更嚴密、更便于掌握，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險。 2、合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，根據(jù)項目經(jīng)濟技術(shù)分析報告和項目可行性研究報告供應(yīng)的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險。 3、編制項目管理規(guī)劃，對項目工作進行結(jié)構(gòu)分解，對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風(fēng)險影響因素進行深入細致的識別、分

9、析和評價，根據(jù)一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險的方法、措施，用項目管理規(guī)劃指導(dǎo)項目建設(shè)，指導(dǎo)項目的計劃管理。 4、依據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境狀況，堅持“事前掌握”、“事中掌握”的原則，對實施過程中的風(fēng)險因素，比照項目管理規(guī)劃給定的方法、措施進行適應(yīng)性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地賜予適當?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險技術(shù)，擬訂應(yīng)對措施，設(shè)法消退、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險，避免過程掌握風(fēng)險。 5、強化房地產(chǎn)風(fēng)險管理的計劃手段，把可以管理的風(fēng)險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必需賜予滿意，搞好風(fēng)險的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，根據(jù)目標管理、節(jié)

10、點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，削減項目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險，規(guī)避潛在風(fēng)險轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險的可能。 6、合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項目的溝通職能，在房地產(chǎn)風(fēng)險管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特殊是在經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險管理誤會和矛盾的職能和組織間接口，為房地產(chǎn)風(fēng)險管理供應(yīng)信息保障。 7、在項目內(nèi)部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險。強化財務(wù)監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行狀況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行狀況準時跟蹤檢查，準時向決策層供應(yīng)修改計劃的依據(jù)，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離狀況，對預(yù)料中的風(fēng)險或風(fēng)險因素進行

11、有效的掌握和房地產(chǎn)風(fēng)險管理。 四、開發(fā)商房地產(chǎn)風(fēng)險管理的對策建議 1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項目（包括在建和意向）、相宜項目狀況，做準時、精確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策供應(yīng)精確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會更豐富；合理支配資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，確定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，供應(yīng)的決策依據(jù)會更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風(fēng)險的能力會更強。 2、合理配備具備基本崗位技能和學(xué)問的營銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強崗位技能培訓(xùn)，提高綜

12、合學(xué)問能力，提高風(fēng)險的分析、識別、評價能力，培育學(xué)問面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動工作熱忱的“研發(fā)”隊伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓舞、監(jiān)督、檢查、改進等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對待。 3、由于房地產(chǎn)風(fēng)險管理決策失誤所造成“決策風(fēng)險后果”的嚴重性，企業(yè)決策層必需有合理學(xué)問結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成，必需具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合學(xué)問和風(fēng)險識別、推斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟識行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡潔地說就是會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機、政策、擔(dān)保等風(fēng)險，才可能

13、妥當?shù)靥幚盹L(fēng)險造成的后果。 4、積極推進企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于iso9000：2000族質(zhì)量管理標準的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則（以顧客為關(guān)注焦點；領(lǐng)導(dǎo)作用；全員參與；過程方法；管理的系統(tǒng)方法；持續(xù)改進；基于事實的決策方法；與供方互利的關(guān)系。）規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就削減了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。 5、加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)

14、，準時把握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險”，避免出現(xiàn)投機風(fēng)險、政府風(fēng)險（根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例懲罰）。 6、加強項目的招標管理、合同管理，提高成本掌握和合同管理能力。在招標過程中，精確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質(zhì)量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，擅長利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風(fēng)險進行合法的消退、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應(yīng)用合同法、建筑法和其他法規(guī)規(guī)定，利用房地產(chǎn)風(fēng)險管理(風(fēng)控網(wǎng))技術(shù)、財務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險”、“

15、業(yè)主風(fēng)險”、“供應(yīng)商風(fēng)險”、“擔(dān)保方風(fēng)險”進行有效的掌握。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險失控。 7、利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術(shù)手段，對房地產(chǎn)風(fēng)險管理過程實施“事前”“事中”的有效掌握。在編制計劃時，就對風(fēng)險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，根據(jù)一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險、分解風(fēng)險、掌握風(fēng)險的措施、方法；在實施過程中，就風(fēng)險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監(jiān)督，根據(jù)目標管理、節(jié)點考核的原則，準時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態(tài)度，科學(xué)地調(diào)整計劃和應(yīng)對措施，準時總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標，是

16、保證房地產(chǎn)風(fēng)險管理達到既定目標的有效途徑。 8、重視“過程掌握”，加強關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，消退“質(zhì)量風(fēng)險”、“協(xié)議、契約履行風(fēng)險”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進行項目可行性評估、建設(shè)環(huán)境評價和經(jīng)濟技術(shù)分析，精確進行市場調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確打算項目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險；在設(shè)計階段，堅持根據(jù)產(chǎn)品的市場定位要求、規(guī)范標準要求監(jiān)督設(shè)計，進行設(shè)計評審，把投資掌握（一般占項目產(chǎn)品投資的90%-95%）的最關(guān)鍵一步掌握好；在招標、簽訂合同階段，精確編制標的，合理把握投標優(yōu)待條件，簽訂一個有效且有利的協(xié)議（合同），作好投資掌握的關(guān)鍵的第二步（一般占項目產(chǎn)品投資的5%-！0%）；在項目實施階段，加強“投資、質(zhì)量、工期、安全”掌握，加強“合同、信息”管理，強化建設(shè)過程與項目相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)，對關(guān)鍵部位和簡單產(chǎn)生“質(zhì)量通病”、對結(jié)構(gòu)和使用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有重要影響的過程加強監(jiān)督，把實施過程的風(fēng)險作有效的掌握。 9、重視房地產(chǎn)風(fēng)險管理項目完成過程中階段性工作（過程、活動）、實施結(jié)果的評價考核，準時總結(jié)經(jīng)驗、關(guān)閉階段性計劃，為企業(yè)正確熟悉自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評定有項目管理層