萬科成本】萬科集團(tuán)全套項(xiàng)目限額管理標(biāo)準(zhǔn)(非常全.非常實(shí)用)

1、萬科成本】萬科集團(tuán)全套項(xiàng)目限額管理標(biāo)準(zhǔn)（非常全.非常實(shí)用） 限額標(biāo)準(zhǔn)制定的目的 1、本指引旨在強(qiáng)化公司項(xiàng)目前期及設(shè)計(jì)階段的成本控制；2、推進(jìn)設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化；3、掌握可靠成本信息，保證影響成本的主要要素在設(shè)計(jì)階段控制在合理范圍，挖掘成本控制的重點(diǎn)，以符合公司成本管理精細(xì)化的要求。限額標(biāo)準(zhǔn)制定的范圍 適用于公司所屬獨(dú)資或合資并由我司操盤項(xiàng)目，經(jīng)策委會審議確定的特殊項(xiàng)目，其限額指標(biāo)可作個(gè)案處理，不受本指引限制，以成本委員會審核的限額指標(biāo)為準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)中的名詞定義 1、設(shè)計(jì)限額：是為了保證項(xiàng)目成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的，是設(shè)計(jì)階段相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行控制的目標(biāo)值，項(xiàng)目限額包括成本限額設(shè)計(jì)

2、和主要指標(biāo)的限量設(shè)計(jì)。2、建筑面積：是指gb/t503532005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算的建筑面積，全國統(tǒng)一計(jì)算規(guī)則。3、裝修面積：指裝修范圍內(nèi)的地面面積，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按一半面積計(jì)算。4、贈送面積：是指不計(jì)算容積率建筑面積或計(jì)算一半建筑面積的區(qū)域，通過外圍建筑門窗的改造能變成房間或提高有效使用面積的陽臺或露臺。贈送面積需在策委會紀(jì)要中明確，限額指標(biāo)可以分開考核。5、項(xiàng)目檔次定位a“豪宅”指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)200%及以上的項(xiàng)目，且一線城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過20%，二線及其他城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過25%；b“準(zhǔn)豪宅”指該項(xiàng)目平

3、均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)140%200%（含140%）的項(xiàng)目，且一線城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過30%，二線及其他城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過35%；c“中檔住宅”指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)80%140%（含80%）的項(xiàng)目，且銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過50%；d“普通住宅”指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)80%以下的項(xiàng)目或銷售單方建安成本占售價(jià)比重超過50%。e若售價(jià)達(dá)到上述要求，但是成本比重超標(biāo)的，應(yīng)降低一檔套用本限額指標(biāo)。項(xiàng)目檔次定位應(yīng)在土地獲取時(shí)在項(xiàng)目可行性研究階段明確。6、項(xiàng)目區(qū)域分類：a一線城市包括：北京、上海、深圳、廣州、天津中心區(qū)

4、；b二線城市包括：蘇州、南京、番禺、佛山、重慶、成都、珠海、武漢、杭州、長沙、昆明、海口、三亞及其他省會城市的中心區(qū)及一線城市的非中心區(qū)項(xiàng)目；c其他城市包括：漳州、惠州及二線城市的非中心區(qū)項(xiàng)目。7、限額指標(biāo)均為上限。限額標(biāo)準(zhǔn)主導(dǎo)及參與部門 策劃設(shè)計(jì)中心、成本管理部、項(xiàng)目公司（部）、精裝修景觀項(xiàng)目部、營銷中心（商業(yè)地產(chǎn)中心）、地產(chǎn)財(cái)務(wù)部、發(fā)展部各部門在限額管理中分別承擔(dān)得職責(zé)策劃.設(shè)計(jì)中心.成本管理部.精裝修.景觀.項(xiàng)目部1、成本管理部參與制定及修訂項(xiàng)目的限額成本管理指標(biāo)，監(jiān)督并統(tǒng)計(jì)限額成本的執(zhí)行情況；2、策劃設(shè)計(jì)中心組織制定及修訂限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并協(xié)助第二階段成本目標(biāo)下達(dá)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)；針對具體項(xiàng)

5、目的限額指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，監(jiān)督限額設(shè)計(jì)的實(shí)施。3、精裝修景觀項(xiàng)目部參與制定及修訂公共部位裝修、景觀工程、樣板房等限額指標(biāo)，監(jiān)督相關(guān)限額設(shè)計(jì)的實(shí)施。4.營銷中心協(xié)助統(tǒng)計(jì)營銷費(fèi)用相關(guān)數(shù)據(jù)，并參與營銷費(fèi)用限額指標(biāo)的制定及修訂。5.城市公司設(shè)計(jì)部 為限額設(shè)計(jì)的最終實(shí)施部門，在策劃設(shè)計(jì)中心授權(quán)范圍內(nèi)，落實(shí)下達(dá)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，在限額范圍內(nèi)指導(dǎo)設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)成果的考核。6.城市成本管理部 1、根據(jù)設(shè)計(jì)成果復(fù)核限額設(shè)計(jì)指標(biāo)是否在范圍內(nèi)，并及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)主責(zé)部門及設(shè)計(jì)管理部門；2、收集統(tǒng)計(jì)所屬范圍內(nèi)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指標(biāo)，并按照要求及時(shí)反饋到總部成本管理部。7.發(fā)展部在可行性研究報(bào)告中要求相關(guān)部門明確項(xiàng)目檔次定

6、位（豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅）、售價(jià)、項(xiàng)目區(qū)域分類。限額標(biāo)準(zhǔn)工作程序1 項(xiàng)目限額內(nèi)容及范圍包括成本限額和主要指標(biāo)的限量控制，內(nèi)容見附表1。2 制定限額指標(biāo)：通過分析我司項(xiàng)目的指標(biāo)，并與同行的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)對比，制定適合于我司的限額成本指標(biāo)。2.1設(shè)計(jì)費(fèi)限額本指標(biāo)為項(xiàng)目達(dá)到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的費(fèi)用的限額。其中包括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、總平環(huán)境設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)（含公共部位、會所、樣板房裝修）、專項(xiàng)設(shè)計(jì)（含基坑支護(hù)、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃?xì)夤こ獭⒛粔ΑX合金、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識系統(tǒng)、智能化、室內(nèi)燈光設(shè)計(jì)、燈光及泛光照明、變配電及專線、結(jié)構(gòu)檢測等）、審圖及專業(yè)設(shè)計(jì)

7、顧問等費(fèi)用。精裝交樓及臨時(shí)搭建的售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)不在本設(shè)計(jì)費(fèi)限額范圍內(nèi)。住宅設(shè)計(jì)費(fèi)限額適用于住宅項(xiàng)目（含局部街鋪、底層商業(yè)、獨(dú)立會所等），寫字樓設(shè)計(jì)費(fèi)適用于一般公建項(xiàng)目（含局部街鋪、社區(qū)商業(yè)、底層商業(yè)等）。備注： （1）參照勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、我司設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)及對標(biāo)單位設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)。（2）策劃設(shè)計(jì)中心作為設(shè)計(jì)管理主責(zé)部門，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)費(fèi)管理的總協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)費(fèi)使用出現(xiàn)分歧的由策劃設(shè)計(jì)中心或其授權(quán)部門解決，設(shè)計(jì)費(fèi)超限額或目標(biāo)的需由該項(xiàng)目設(shè)計(jì)主責(zé)部門按照相關(guān)流程報(bào)批。設(shè)計(jì)費(fèi)有多個(gè)主責(zé)部門的，由策劃設(shè)計(jì)中心牽頭，相關(guān)部門聯(lián)合會簽。（3）為了確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)的唯一性及嚴(yán)肅性，設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)基數(shù)為容積率面積+地面核增

8、面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的25%，若超過25%，設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算面積按照容積率面積的1.25計(jì)算。（4）精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)含在精裝修總限額成本內(nèi)，由精裝修主責(zé)部門負(fù)責(zé)管理，精裝總設(shè)計(jì)費(fèi)不宜超過精裝總成本的4%。（5）星級酒店、地標(biāo)建筑建議另行報(bào)批。（6）綠色咨詢費(fèi)不超過30萬元/項(xiàng)目，建議控制在20萬元/項(xiàng)目以內(nèi)。營銷費(fèi)用限額：本指標(biāo)為項(xiàng)目為了銷售而發(fā)生的各類費(fèi)用，包括營銷管理費(fèi)、營銷推廣費(fèi)、賣場營造費(fèi)、中介銷售代理費(fèi)、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。營銷費(fèi)用計(jì)算以銷售收入為基數(shù)。備注：（1）深圳項(xiàng)目由營銷中心負(fù)責(zé)營銷費(fèi)總協(xié)調(diào)，進(jìn)入的新區(qū)域（城市）由營銷中心配合，項(xiàng)目公

9、司負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)，已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域由城市公司負(fù)責(zé)其范圍內(nèi)的營銷費(fèi)用總協(xié)調(diào)。（2）計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)為銷售項(xiàng)目第二階段成本目標(biāo)及盈利分析測算中的銷售收入，不受實(shí)際銷售收入增加影響。持有物業(yè)及保障性住房不計(jì)算營銷費(fèi)用，物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用單計(jì)。（3）物業(yè)管理前期介入費(fèi)列入總營銷費(fèi)用控制，本內(nèi)容與當(dāng)前成本目標(biāo)體系中的“銷售費(fèi)用”內(nèi)容一致。 鋼筋、混凝土限量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個(gè)指標(biāo)作為一個(gè)整體考慮，以下各項(xiàng)指標(biāo)均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用gb/t503532005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算的建筑面積。（1） 整體地下室指標(biāo)：根據(jù)其特征，在指標(biāo)下達(dá)時(shí)分為三項(xiàng)指標(biāo)：擴(kuò)大地下室

10、、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴(kuò)大地下室，因?yàn)槠渖喜拷ㄖζ溆绊戄^小。備注：（1）策劃設(shè)計(jì)中心為設(shè)計(jì)管理部門，負(fù)責(zé)對鋼筋及混凝土限額指標(biāo)的總協(xié)調(diào)，并為項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）提供專業(yè)指導(dǎo)，并在成本目標(biāo)下達(dá)時(shí)提供專業(yè)意見。（2）地下部分限額的范圍：a）無地下室結(jié)構(gòu)：樁基礎(chǔ)以上，含基礎(chǔ)連系梁等，混凝土不含基礎(chǔ)墊層量。b）地下室部分：樁基承臺及以上，地下室天然基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)及以上，地下室頂板及以下。限額指標(biāo)不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內(nèi)水池（現(xiàn)澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。（3）該限額指標(biāo)制定前提為：基礎(chǔ)類型為樁基礎(chǔ)，地下室底板為基礎(chǔ)承臺、底梁及底板的結(jié)構(gòu)形式，地下水位同

11、埋深，頂板覆土以1.5米以內(nèi)為宜。若確定為筏板基礎(chǔ)或其他情形的，根據(jù)實(shí)際情況可在第二階段成本目標(biāo)下達(dá)限額指標(biāo)時(shí)做適當(dāng)調(diào)整。（4）消防車道區(qū)域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道區(qū)域的面積，鋼筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（5）塔樓部分地下室，地上結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換對其指標(biāo)影響較大，不轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi)、80米以上分類鋼筋按130kg/平米和140kg/平米，全轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi)、80米以上分類鋼筋按160kg/平米和170kg/平米控制。（6）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標(biāo)上限為180kg/平米。（7）地下室經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)同時(shí)評估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面積含設(shè)備房面積，但

12、扣除贈送業(yè)主的面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積。a）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內(nèi)，33平米/輛；b）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內(nèi)，35平米/輛；c）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內(nèi)，37平米/輛；d）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以上，40平米/輛。（1） 地上標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)（該指標(biāo)含陽臺、凸窗等常規(guī)贈送面積）：適用標(biāo)準(zhǔn)層及不含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu)。（3）地上部分綜合指標(biāo)：適用有露臺贈送及轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)。該限額為地上部分的限額指標(biāo)，做面積贈送及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換時(shí)，需要滿足以下指標(biāo)（超大面積贈送的，需策委會明確同意贈送，并明確

13、贈送面積及贈送方式，考核指標(biāo)需由成本委員在審議成本目標(biāo)時(shí)下達(dá)）。備注：（1）計(jì)算基礎(chǔ)面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。（2）地上部分不含砌體拉結(jié)筋、屋面剛性防水鋼絲網(wǎng)，含建筑構(gòu)件內(nèi)鋼筋及砼。計(jì)算范圍從地下室底板以上，含屋面女兒墻及其他建筑構(gòu)件。分母為gb/t503532005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算的建筑面積。（3）標(biāo)準(zhǔn)層必須符合標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋及砼限額指標(biāo)，為了控制不合理的架空轉(zhuǎn)換，地上面積綜合含量指標(biāo)為剛性控制上限。（4）除入戶陽臺、生活陽臺、客廳陽臺、凸窗以外的面積贈送，贈送經(jīng)過策委會確定并在會議紀(jì)要中明確，可以根據(jù)實(shí)際贈送的類型，在成本目標(biāo)中報(bào)成本委員會審議，能在改造后形成封閉房間

14、的，參照標(biāo)準(zhǔn)層限額指標(biāo)，不能形成房間的按照結(jié)構(gòu)板建面積計(jì)算，控制指標(biāo)為鋼筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他贈送方式均不調(diào)整限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。外立面門窗標(biāo)準(zhǔn)限額：本限額適用于住宅產(chǎn)品。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標(biāo)由窗地比及參照標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的鋁合金門窗綜合價(jià)格共同構(gòu)成。（1） 檔次與材料選用參照表（住宅）（1） 窗地比控制（住宅）計(jì)算方式為外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，不含入戶門、裝飾百葉、采光井等。（1） 鋁合金門窗綜合價(jià)格及鋁

15、含量控制表（住宅）其中普通型材為華南區(qū)鋁合金標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)文件數(shù)據(jù)，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。備注：（1）售價(jià)一線城市6萬/平米以下，二線城市3萬元/平米以下的住宅不得使用木包鋁等高檔材料。（2） 有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，但是中檔住宅及以下檔次產(chǎn)品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材。（3）北方地區(qū)及其他區(qū)域的普通住宅建議使用塑鋼窗。外立面用材：影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。外墻的成本需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個(gè)方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限。（1）外立面用材參考表備注：（1）

16、一類材料：干掛工藝的各類飾面、進(jìn)口石材、單價(jià)超250元/ m2石材或其他面材、幕墻及其他高端的新工藝類材料。（2）二類材料：濕貼國產(chǎn)石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。（3）三類材料：高級面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質(zhì)感涂料等。（4）四類材料：普通面磚、普通涂料。（5）裝飾構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架。（6）商業(yè)裙樓不適用于本限額指標(biāo)。外立面用材綜合指標(biāo)及墻地比控制指標(biāo)（按地上建筑面積計(jì)算）。備注：（1） 此外墻費(fèi)用不含基層抹灰及保溫層，墻地比計(jì)算公式為：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽臺底部涂料）/地上建筑面積。（2） 墻地比指標(biāo)可作參考指標(biāo)，不作考核指標(biāo)。景觀工程費(fèi)限額：為

17、實(shí)施景觀工程而發(fā)生的工程費(fèi)用，包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、組團(tuán)圍墻、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、標(biāo)識、人工濕地、500mm以內(nèi)厚種植土回填等。軟硬景及按照景觀面積單價(jià)均為剛性指標(biāo)。備注：（1）景觀工程單價(jià)調(diào)整系數(shù)：一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.9，其他城市系數(shù)為0.8，山地景觀視情況可按展開面積作適當(dāng)調(diào)整。（2）保障性住房、兩限房及廉住房項(xiàng)目的景觀費(fèi)用不適合本限額指標(biāo)范圍內(nèi)。（3）屋面景觀費(fèi)用、空中花園景觀費(fèi)用、別墅類產(chǎn)品中的庭院內(nèi)景觀費(fèi)用適合本限額范圍內(nèi)。（4）別墅類控制指標(biāo)不含庭院面積。毛坯交樓的庭院面積內(nèi)按100元/平米控制，設(shè)計(jì)建成交付

18、的計(jì)入到精裝工程費(fèi)。（5）硬質(zhì)景觀的界定為消防通道、園路、廣場、景墻、有硬鋪的水景面積、泳池鋪裝面積等。（6）景觀成本的控制主要從以下方面：a合理空間布局，投入到重點(diǎn)展示區(qū)域；b控制水景面積；c兼顧好本土特色與招商特色，用好本土飾材及植物；d充分利用現(xiàn)有地勢，避免過多造坡造山；e植物種類及配備合理；f控制硬景的面積比例；g控制重點(diǎn)景觀面積占總景觀面積比例。（7）特殊項(xiàng)目（如容積率高或占地較小的項(xiàng)目）的硬景控制比例由策委會確定。公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)限額：按照裝修區(qū)域分為大堂、地下室電梯廳（大堂）、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層過道、會所及公共衛(wèi)生間六個(gè)區(qū)域。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上按照豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅區(qū)分

19、。對不同區(qū)域的單個(gè)大堂及會所面積確定合理值，避免盲目做大公共區(qū)域。（1） 公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)，含軟裝、硬裝、空調(diào)設(shè)備及燈飾等全部費(fèi)用。備注：（1）大堂及會所一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。（2）地下室大堂指標(biāo)準(zhǔn)同首層大堂標(biāo)準(zhǔn)的裝修，若地下室按照簡單裝修，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)套用銷售展示裝修標(biāo)準(zhǔn)限額。（1） 樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限管理各區(qū)域城市樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限以下表標(biāo)準(zhǔn)乘以相應(yīng)系數(shù)確定：備注：（1）豪宅項(xiàng)目樣板房設(shè)計(jì)為非標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，低端項(xiàng)目不做樣板房，只做準(zhǔn)豪宅及中檔住宅項(xiàng)目的樣板房限額。（2）調(diào)整系數(shù)一線城市系數(shù)為1.0，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。（3）

20、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)費(fèi)按實(shí)際裝修面積計(jì)算，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按一半面積計(jì)算。（4）硬裝包含裝修材料、人工費(fèi)、潔具、工程燈具、五金、空調(diào)、櫥柜、固定家具和電器等，軟裝配飾包含活動家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫等。（5）營銷主責(zé)部門可以根據(jù)營銷需要，適當(dāng)調(diào)整樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過上限的20%，費(fèi)用包含在營銷費(fèi)用總額中。 銷售中心建造標(biāo)準(zhǔn)（不含設(shè)計(jì)費(fèi)）備注：（1） 造價(jià)按實(shí)際裝修面積進(jìn)行計(jì)算。（2）硬裝包含裝修材料、人工費(fèi)、潔具、空調(diào)、其他固定電器等，軟裝包含家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的下達(dá)1.1.1 限額指引的適用階段：在符合上述限額范圍內(nèi)的，自項(xiàng)目

21、立項(xiàng)開始即適用本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)控制成本。在拿地階段，項(xiàng)目初步定位確定時(shí)，成本預(yù)設(shè)及估算即采用本限額指標(biāo)測算成本，用于拿地測算及第一階段成本目標(biāo)控制。在拿地后根據(jù)第一階段成本目標(biāo)測算的成本，用以指導(dǎo)后續(xù)各階段的設(shè)計(jì)。備注：（1）造價(jià)按實(shí)際裝修面積進(jìn)行計(jì)算。（2）硬裝包含裝修材料、人工費(fèi)、潔具、空調(diào)、其他固定電器等，軟裝包含家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的下達(dá)1限額指引的適用階段：在符合上述限額范圍內(nèi)的，自項(xiàng)目立項(xiàng)開始即適用本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)控制成本。在拿地階段，項(xiàng)目初步定位確定時(shí)，成本預(yù)設(shè)及估算即采用本限額指標(biāo)測算成本，用于拿地測算及第一階段成本目標(biāo)控制。在拿地后根據(jù)第一

22、階段成本目標(biāo)測算的成本，用以指導(dǎo)后續(xù)各階段的設(shè)計(jì)。2限額指標(biāo)的下達(dá):考核的限額指標(biāo)均以下達(dá)的第二階段成本目標(biāo)為準(zhǔn)，以公司經(jīng)過成本委員會審議并下發(fā)的第二階段目標(biāo)及批準(zhǔn)的限額為上限。若第一階段項(xiàng)目的定位變化導(dǎo)致成本的增減，應(yīng)按照成本目標(biāo)管理工作指引流程審批。并在后續(xù)設(shè)計(jì)及實(shí)施過程中合理控制，未單獨(dú)下達(dá)項(xiàng)目限額指標(biāo)的項(xiàng)目適用于本項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)成本。3限額設(shè)計(jì)的操作:在公司以利潤為導(dǎo)向的考核體制下，限額設(shè)計(jì)的目的就是合理控制投資成本，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際執(zhí)行限額中涉及到多部門的，應(yīng)由城市公司總經(jīng)理或項(xiàng)目總負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)?？烧{(diào)整的增量成本僅限于提升項(xiàng)目檔次的范疇，其他剛性不可調(diào)，可調(diào)整的增量成本內(nèi)容包括：（

23、1）建筑效果提升（包括建筑外立面裝飾、鋁合金門窗、陽臺欄桿）；（2）景觀效果提升（包括軟硬景、小品、水景），紅線外景觀改造不在本調(diào)整范圍之內(nèi)，應(yīng)另行報(bào)批；（3）室內(nèi)裝修檔次提升（包括大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、會所裝修及入戶門），項(xiàng)目增加精裝修交房的內(nèi)容屬于項(xiàng)目定位問題，不在本調(diào)整范圍之內(nèi)，應(yīng)另行報(bào)批；（4）設(shè)備（包括電梯品牌、電梯裝修、可視對講）。上述調(diào)整內(nèi)容，總額在成本目標(biāo)二至六項(xiàng)總和3%以內(nèi)的，須詳細(xì)列明增量成本細(xì)項(xiàng)，經(jīng)公司成本管理委員會預(yù)審小組初審后，報(bào)備成本管理委員會；超出3%額度的，須報(bào)批成本管理委員會。限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行及檢查1前期研究階段：前期設(shè)計(jì)研究與概念草案中必須執(zhí)行限額設(shè)計(jì)規(guī)定，與成

24、本預(yù)設(shè)及估算相結(jié)合，將有關(guān)項(xiàng)目定位（豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅）、售價(jià)、項(xiàng)目區(qū)域分類在可行性研究報(bào)告中明確。2概念設(shè)計(jì)階段：（5）在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行概念設(shè)計(jì)時(shí)必須執(zhí)行；（6）概念設(shè)計(jì)提交策委會審議時(shí)，必須明確限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；（7）本階段限額設(shè)計(jì)成果應(yīng)與第一階段成本目標(biāo)相對應(yīng)。3方案設(shè)計(jì)階段：（1）在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)必須執(zhí)行；（2）方案設(shè)計(jì)提交策委會審議時(shí)，必須明確限額設(shè)計(jì)計(jì)劃情況；（3）本階段限額設(shè)計(jì)成果應(yīng)與第二階段成本目標(biāo)相對應(yīng)，做為成本考核指標(biāo)。4初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段：（1）在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)提出明

25、確的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)時(shí)必須執(zhí)行，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)方案對限額指標(biāo)的執(zhí)行及落地有初步判斷，若由于方案原因?qū)е孪揞~無法達(dá)到要求應(yīng)在初步設(shè)計(jì)之前提出，并優(yōu)化建筑方案；（2）策劃設(shè)計(jì)中心審查初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，須審核限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；（3）設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位在提交初設(shè)成果的同時(shí)提交根據(jù)初設(shè)圖復(fù)核限額的數(shù)據(jù)供參考；（4）本階段限額設(shè)計(jì)成果應(yīng)與第三階段成本目標(biāo)相對應(yīng)。5后評價(jià)階段：（1）項(xiàng)目總結(jié)應(yīng)有限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況專篇，說明各階段限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；（2）財(cái)務(wù)結(jié)算價(jià)格應(yīng)與各階段限額設(shè)計(jì)進(jìn)行對比。6限額成本的檢查（1）設(shè)計(jì)主責(zé)部門檢查：設(shè)計(jì)主責(zé)部門在月報(bào)中對限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情