樣板房收入一分為二合理避稅還是有意逃稅

1、樣板房收入一分為二合理避稅還是有意逃稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將銷售樣板房的收入，一部分按“銷售不動產(chǎn)”收入申報繳納營業(yè)稅，一部分按“銷售固定資產(chǎn)”收入申報繳納增值稅，二者稅率相差兩個百分點。這種行為是合理稅收籌劃，還是違法偷逃稅款？ 個案聚焦：賣房收入分類申報 今年5月，a省b市地稅局稽查局依據(jù)工作支配對c房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅狀況綻開檢查。通過查看該企業(yè)2012年1月1日至2014年12月31日的申報資料，稽查人員了解到，這家成立于2009年9月的企業(yè)2013年開發(fā)建設(shè)了某花園小區(qū)項目，項目土地面積12萬平方米，當(dāng)年底即開頭銷售。細審該企業(yè)的“預(yù)收賬款”會計科目，稽查人員發(fā)覺其中記載的預(yù)收款金額與企

2、業(yè)納稅申報表中已繳納的稅金不相匹配。 查閱會計憑證，稽查人員發(fā)覺c企業(yè)將一處精裝修樣板房銷售收入500萬元分兩筆記載。其中，一筆是賣房款300萬元，以“銷售不動產(chǎn)”收入記賬，按5%的稅率申報繳納了營業(yè)稅并開具了發(fā)票。另一筆是裝修款200萬元，僅開了收款收據(jù)，未繳納營業(yè)稅及附加稅費。 c企業(yè)財務(wù)人員解釋說，之所以這樣處理賬務(wù)，是因為銷售樣板房與銷售毛坯房不同，前者需要精裝修。拿這套樣板房來說，300萬元是企業(yè)按市場價所得的售房款，200萬元是企業(yè)裝修裝飾樣板房購置的家具、家電等費用，不是所得。對于售房款300萬元，企業(yè)已經(jīng)依法按“銷售不動產(chǎn)”收入申報繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費。對于裝修款200萬元，企

3、業(yè)作為固定資產(chǎn)處理，會計上分別核算，并計入相關(guān)的成本費用。說完，c企業(yè)財務(wù)人員還拿出裝修裝飾樣板房的支出明細作證。 c企業(yè)財務(wù)人員同時聲明，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)同時一并銷售附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2011年第47號）規(guī)定，企業(yè)已將樣板房銷售收入中的裝修裝飾款200萬元，作為“銷售固定資產(chǎn)”收入，按3%的稅率在國稅機關(guān)申報繳納了增值稅，企業(yè)不存在逃稅問題。 這種賬務(wù)處理方式是否合法？ 通過上述兩種賬務(wù)處理方式，c企業(yè)銷售樣板房的500萬元收入，有200萬元按3%的稅率繳納了稅款，相比“銷售不動產(chǎn)”收入5%的稅率少了兩個

4、百分點。明顯，該企業(yè)由此少繳了不少稅款。那么這種收入確認方式是否合法？對此，b市地稅局稽查局意見不一。 有人認為，c企業(yè)應(yīng)對樣板房銷售收入全部按“銷售不動產(chǎn)”收入申報繳納營業(yè)稅。理由是，依據(jù)營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令第540號）及營業(yè)稅暫行條例實施細則（財政部令第52號）有關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)供應(yīng)本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房收入應(yīng)根據(jù)“銷售不動產(chǎn)”確認收入，銷售不動產(chǎn)的征稅范圍包括銷售建筑物、構(gòu)筑物及其他土地附著物。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)時從購買方取得的全部價款和價外費用(包括貨幣、貨物

5、或其他經(jīng)濟利益)。此外，國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函199853號）進一步明確，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋、裝修房屋兩次行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認購房屋的全部合同。因此，依據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第五條關(guān)于“納稅人的營業(yè)額為納稅人供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用”的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費用，應(yīng)一并列入房屋售價，按“銷售不動產(chǎn)”科目征收營業(yè)稅。 有人指出，c企業(yè)對其樣板房銷售收入

6、分別繳納營業(yè)稅和增值稅有其合理性。依據(jù)國家稅務(wù)總局2011年第47號公告規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的同時一并銷售的附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易方法征收增值稅政策的通知（財稅20099號）第二條有關(guān)規(guī)定，計算繳納增值稅；凡屬于不動產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例“銷售不動產(chǎn)”稅目計算繳納營業(yè)稅。納稅人應(yīng)分別核算增值稅應(yīng)稅貨物和不動產(chǎn)的銷售額，未分別核算或核算不清的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其增值稅應(yīng)稅貨物的銷售額和不動產(chǎn)的銷售額。本案中，c企業(yè)將裝修裝飾樣板房外購的家具、家電作為固定資產(chǎn)管理

7、并單獨核算，屬于依法利用稅率差減輕稅負的稅收籌劃。一個蛋糕切成兩塊，兩塊都申報繳稅了，不屬偷逃稅性質(zhì)。 有人則表示，c企業(yè)對銷售樣板房收入，應(yīng)先將全額所得按“銷售不動產(chǎn)”收入申報繳納營業(yè)稅，對其中企業(yè)外購裝飾用的家具、家電部分價值達到固定資產(chǎn)一定標(biāo)準(zhǔn)（比如2000元）以上的，財務(wù)上單獨核算的，可以適用增值稅低稅率和簡易方法征收增值稅政策，但是對樣板房中不可分割的裝飾裝修費用應(yīng)確認為主營業(yè)務(wù)收入，一并繳納營業(yè)稅。 還有意見認為，房屋精裝修屬于房屋組成部分，c企業(yè)賣樣板房所得的500萬元中應(yīng)包含配套的家具、家電，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對相關(guān)銷售收入繳納營業(yè)稅。其贈送家具家電如屬于無償贈送行為，還應(yīng)根據(jù)規(guī)定繳納增

8、值稅。 如何定性需考慮兩個原則 經(jīng)過集合審理，b市地稅局稽查局日前根據(jù)第三種意見對此案進行了處理，即對c企業(yè)銷售樣板房過程中有關(guān)外購符合固定資產(chǎn)管理且已經(jīng)繳納增值稅的部分予以扣除，對其裝飾裝修費用一并合并主營業(yè)務(wù)收入，要求企業(yè)補繳營業(yè)稅及附加。經(jīng)過細致的政策講解和真誠溝通，c企業(yè)認同了地稅機關(guān)的處理懲罰打算，準(zhǔn)時補繳了稅款、滯納金及罰款。 本案完結(jié)后，筆者進行了一些思索。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，贈送家具家電，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)一種流行的營銷方式。由于稅務(wù)稽查在時間上往往具有滯后性，實施檢查時主要是查企業(yè)以前年度的生產(chǎn)、經(jīng)營、財務(wù)及涉稅狀況，因此稽查人員實施相關(guān)檢查工作時，需要把握兩個原則。 其一，要根據(jù)稅收法定原則，先確定納稅人，再確定征稅范圍、征稅對象，然后再考慮稅目稅率計算繳稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為納稅人，主營業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，銷售不動產(chǎn)收入為其主營業(yè)務(wù)收入，其主體流轉(zhuǎn)稅種是營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)，銷售固定資產(chǎn)等業(yè)務(wù)也不是主營項目。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房屋的混合銷售行為，應(yīng)一并繳納營業(yè)稅。 其二，企業(yè)進行稅收籌劃要客觀真實，且要在遵從稅法的基礎(chǔ)上詳細問題詳細分析，國家稅務(wù)總局2011年第47號公告不宜對號入座。該公告的出臺背景主要是針對煤炭企業(yè)轉(zhuǎn)讓過程中涉及的“轉(zhuǎn)讓煤礦土地使用權(quán)和