度假目的地新城建設模式分析20p

1、本報告是嚴格保密的。1綜合分析國內外旅游度假目的地新城發(fā)展，綜合分析國內外旅游度假目的地新城發(fā)展，我們認為主要有三種模式我們認為主要有三種模式模式一：增長極模式模式一：增長極模式模式二：中心區(qū)帶動模式模式二：中心區(qū)帶動模式模式三：濱海飛地開發(fā)模式模式三：濱海飛地開發(fā)模式度假目的地新城建設模式分析度假目的地新城建設模式分析本報告是嚴格保密的。2旅游度假目的地新城發(fā)展的三種模式旅游度假目的地新城發(fā)展的三種模式增長極模式增長極模式中心區(qū)帶動模式中心區(qū)帶動模式濱海飛地開發(fā)模式濱海飛地開發(fā)模式直接動因直接動因產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能提升和空間結構延伸，引發(fā)對新的增長極的推動中心城區(qū)發(fā)展膨脹、緩解壓力的必然結果

2、特殊資源和市場環(huán)境促發(fā)的濱海地區(qū)綜合開發(fā)建設規(guī)模區(qū)建設規(guī)模區(qū)間間規(guī)模較大，15-70km2分期逐步開發(fā)，每期規(guī)模一般相對較小，1-10km2規(guī)模不確定，但首期一般小于1km2空間特征空間特征靠近舊城區(qū)，并與舊城區(qū)保持適當距離，通過快速路連接緊鄰舊城區(qū)延伸發(fā)展位于距離城市較遠的陌生區(qū)，一般緊鄰海岸線開發(fā)產(chǎn)業(yè)特征產(chǎn)業(yè)特征融合和提升周邊產(chǎn)業(yè)基礎，并通過自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展強化所在區(qū)域競爭力區(qū)域以居住區(qū)開發(fā)為主，其他功能不作為發(fā)展重點具備自循環(huán)的娛樂和旅游服務產(chǎn)業(yè)功能定位功能定位最終成為輻射區(qū)域內旅游綜合服務業(yè)發(fā)達的核心區(qū)成為舊城區(qū)的延展區(qū)，度假居住為主的功能區(qū)相對獨立的綜合開發(fā)區(qū)，功能相對綜合，但一般以居住

3、為主規(guī)劃要點規(guī)劃要點作為增長點充分考慮對周邊地區(qū)的輻射，各功能區(qū)整體協(xié)調強調與主城區(qū)之間的功能分工和緊密聯(lián)系，社區(qū)規(guī)劃強調宜居性強調外部的進入性和社區(qū)的內部協(xié)調，規(guī)劃理念貫徹整個區(qū)域典型案例典型案例ewa,oahu,hawaiicentral oahu,hawaiigold coast ,australiaseaside florida,usa山東乳山本報告是嚴格保密的。3ewaewa背景及發(fā)展預測背景及發(fā)展預測ewaoahu島島坎貝爾工業(yè)園kapoleikapolei城城預測u人口：到2020年，人口增長到12.5萬人；u住房：到2020年，增加2.8萬套新住房；u就業(yè)：到2020年，工作崗

4、位超過6.4萬個；u區(qū)域發(fā)展：旅游區(qū)ko olina resort、ewa marina, kapolei region park；經(jīng)濟區(qū)city of kapolei；工業(yè)區(qū)barbers point、honouliuli模式一：增長極模式模式一：增長極模式背景背景uewa位于oahu島西南部；uewa的經(jīng)濟在60年代以前是以制糖和種植業(yè)為主，坎貝爾工業(yè)園的建立帶來了新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)；u70年代， ewa在makakilo和ewa beach 上的居民開始增長；u1977年，在oahu島新的總體規(guī)劃中將ewa定位為第二大市鎮(zhèn)中心，kapolei城是ewa的核心區(qū)域；uewa作為第二市鎮(zhèn)中心

5、主要集中發(fā)展經(jīng)貿(mào)、住宅和政府服務中心；u在ewa大量發(fā)展住宅滿足了oahu市民的需求。本報告是嚴格保密的。4ewaewa規(guī)劃發(fā)展的關鍵理念規(guī)劃發(fā)展的關鍵理念規(guī)劃制定的幾個關鍵要點：規(guī)劃制定的幾個關鍵要點：l將發(fā)展成為第二市鎮(zhèn)中心作為目標l確定發(fā)展和輻射的邊界l總體規(guī)劃的社區(qū)l分階段發(fā)展基建設施ewa的總體規(guī)劃圖本報告是嚴格保密的。5ewaewa用地規(guī)劃布局定位為市鎮(zhèn)中心和增長用地規(guī)劃布局定位為市鎮(zhèn)中心和增長極極ewa用地規(guī)劃增長極模式增長極模式建設建設強度強度低密度住宅社區(qū)分布于ewa北面和東面；高密度住宅區(qū)沿交通干道兩側分布；核心核心區(qū)區(qū)中心位置的kapolei城是高密度的居住和商業(yè)中心；商

6、業(yè)商業(yè)中心中心商業(yè)分級，核心區(qū)布置中心服務商業(yè)，規(guī)劃有5個社區(qū)商業(yè)中心娛樂娛樂區(qū)區(qū)兩個較大的度假娛樂區(qū)，分別為ewa西部的koolina和東部的ewa碼頭；高爾夫球場散布在社區(qū)內工業(yè)工業(yè)項目項目西南面有1個大型工業(yè)園campbel工業(yè)園，東面及南面分布有兩大軍事基地交通交通開放的空間和林蔭道社區(qū)的無車設計高速的交通干道連接社區(qū)和外界ewa海岸沿線為連續(xù)的海邊公園保存和保護自然和歷史文化資源保持主要的農(nóng)業(yè)土地本報告是嚴格保密的。6開發(fā)次序開發(fā)次序沿交通干道擴展城市區(qū)域，沿交通干道擴展城市區(qū)域，之后進一步發(fā)展腹地區(qū)域之后進一步發(fā)展腹地區(qū)域u沿主干道設置中等密度的商業(yè)和住宅u魚骨狀開發(fā)，主干道發(fā)揮快

7、速路的功能u規(guī)劃沿主干道延伸，增強連通性和可達性u主干道使社區(qū)成為一個整體，而不是割裂社區(qū)的統(tǒng)一性u支路注重小鎮(zhèn)的尺度感，主要的節(jié)點之間步行可以到達開發(fā)階段本報告是嚴格保密的。7新鎮(zhèn)核心區(qū)新鎮(zhèn)核心區(qū)kapoleikapoleiukapolei城是ewa城市的核心；ukapolei城成為第二大就業(yè)中心，促進了人口從主城區(qū)（puc）向本地的轉移；u在kapolei城周邊集中了大量的產(chǎn)業(yè)人口、旅游人口、政府服務和高等教育中心，使它成為了辦公和零售活動的重要市場；ukapolei 城由6個不同的區(qū)域組成，分別是市中心，商業(yè)區(qū)，市民中心，混合功能區(qū)，村中心區(qū)和居住區(qū)；ukapolei城建立開放城市空間的

8、幾個要點：lkapolei區(qū)域公園（周邊區(qū)域中最大的公園）lwai aniani路lpalaila商場l鄉(xiāng)村步行道本報告是嚴格保密的。8核心城鎮(zhèn)核心城鎮(zhèn)kapoleikapoleikapoleikapolei的規(guī)劃理念：的規(guī)劃理念：l一座夏威夷花園城市l(wèi)健康的生活l完善的社會服務l易于到達l能夠反映過去并適應現(xiàn)在和未來的發(fā)展l環(huán)境敏感l(wèi)考慮運輸?shù)缆泛头较騥apolei各區(qū)域密度與高度本報告是嚴格保密的。9ewaewa住宅的建設強度住宅的建設強度u低密度住宅區(qū)每英畝5-12個單元，建筑不超過兩層；u中密度住宅區(qū)每英畝10-30個單位，建筑不超過3層；u高密度住宅區(qū)每英畝25-90個單元，建筑不超

9、過90英尺ewa的住宅密度與高度本報告是嚴格保密的。10ewaewa各功能物業(yè)開發(fā)建設占地比例各功能物業(yè)開發(fā)建設占地比例u住宅用地比例為79%；u度假區(qū)用地比例為1.2%；u商業(yè)用地比例為8%；u工業(yè)用地比例為12%本報告是嚴格保密的。11增長極模式的開發(fā)要點增長極模式的開發(fā)要點l新市鎮(zhèn)規(guī)劃要建立開放的空間網(wǎng)絡，通過道路、公園等公共空間的設計增加開放性；l要保存和保護自身自然、歷史、文化資源，并建立與周邊環(huán)境的和諧互動；l社區(qū)整體規(guī)劃，保持社區(qū)特征的統(tǒng)一與和諧；l設計集中的主干道，減少社區(qū)內的車輛穿行，增加人行道和自行車道；l要分階段、有步驟地進行開發(fā)建設。模式一：增長極模式模式一：增長極模式

10、a.新城開發(fā)強調整體協(xié)調基礎上的功能分區(qū)和分期開發(fā)；b.由于自身產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中心區(qū)新城本身是度假和日常居住的混合功能，二者均不能過分強調和忽略；c.新城開發(fā)注重混合功能和社區(qū)氛圍，大力建設社區(qū)配套；國際案例在新城開發(fā)上的共同經(jīng)驗國際案例在新城開發(fā)上的共同經(jīng)驗本報告是嚴格保密的。12匯報內容匯報內容整體規(guī)劃的市場評價整體規(guī)劃的市場評價1.項目解析和關鍵問題的提出項目解析和關鍵問題的提出2.區(qū)域競爭關系和新城的發(fā)展方向區(qū)域競爭關系和新城的發(fā)展方向3.新城發(fā)展的模式選擇新城發(fā)展的模式選擇4.本項目的規(guī)劃評價和建議本項目的規(guī)劃評價和建議度假目的地新城建設模式分析度假目的地新城建設模式分析海坡地區(qū)的情境

11、分析海坡地區(qū)的情境分析本項目發(fā)展的模式選擇本項目發(fā)展的模式選擇本報告是嚴格保密的。13在在“一城五鎮(zhèn)一城五鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)發(fā)展框架中，海坡地區(qū)屬于主城區(qū)向西的城鎮(zhèn)發(fā)展框架中，海坡地區(qū)屬于主城區(qū)向西輻射的唯一的大規(guī)模組團，并處于鳳凰鎮(zhèn)和天涯鎮(zhèn)的地理中心輻射的唯一的大規(guī)模組團，并處于鳳凰鎮(zhèn)和天涯鎮(zhèn)的地理中心完善“一城五鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)發(fā)展框架。以中心城區(qū)為核心、交通干線為依托、周邊鎮(zhèn)為支點,引導和培育沿海帶狀城鎮(zhèn)群的發(fā)展,形成“組團規(guī)劃、片區(qū)發(fā)展”的空間格局。通過加快三亞河出?？谄瑓^(qū)、海坡片區(qū)、陽光海岸、海坡三亞灣新城區(qū)、臨春片區(qū)、紅塘灣、六道灣等大的片區(qū)改造和開發(fā),推動市區(qū)建設,增強中心城區(qū)的中心地位和服務

12、功能。三亞市“十一五”規(guī)劃綱要及各項專項規(guī)劃城市空間體系城市空間體系海坡海坡陽光海岸陽光海岸三亞河口三亞河口臨春臨春鹿回頭鹿回頭月川月川軍事用地軍事用地六道灣六道灣海坡海坡p在在“十一五十一五”期間，海坡地期間，海坡地區(qū)是三亞主城區(qū)向西部輻射的區(qū)是三亞主城區(qū)向西部輻射的重要區(qū)域。重要區(qū)域。p海坡地區(qū)與主城區(qū)之間有海坡地區(qū)與主城區(qū)之間有1010公里左右的軍事用地組閣，客公里左右的軍事用地組閣，客觀上增強了海坡地區(qū)的獨立性。觀上增強了海坡地區(qū)的獨立性。p陽光海岸地區(qū)和三亞河口的改造，增強了舊城區(qū)的凝陽光海岸地區(qū)和三亞河口的改造，增強了舊城區(qū)的凝聚力和輻射力，月川、鹿回頭、臨春等地將作為接受主聚力和

13、輻射力，月川、鹿回頭、臨春等地將作為接受主城區(qū)輻射的重要功能區(qū)。城區(qū)輻射的重要功能區(qū)。p三亞西部地區(qū)對現(xiàn)有主城區(qū)輻射的接受度較差。三亞西部地區(qū)對現(xiàn)有主城區(qū)輻射的接受度較差。本報告是嚴格保密的。14海坡組團作為三亞城市旅游和集散中心的海坡組團作為三亞城市旅游和集散中心的一部分，具有優(yōu)越的地理條件和發(fā)展空間一部分，具有優(yōu)越的地理條件和發(fā)展空間海坡區(qū)位優(yōu)勢海坡區(qū)位優(yōu)勢機場機場南山南山梅山梅山舊城區(qū)舊城區(qū)北部產(chǎn)業(yè)區(qū)北部產(chǎn)業(yè)區(qū)kpi kpi 分析分析資資源源條條件件擁有10公里長的三亞灣海岸線和平坦可開發(fā)的縱深腹地；區(qū)區(qū)位位條條件件處于三亞主要景區(qū)的幾何中心，與天涯海角景區(qū)毗鄰靠近南山、梅山等港口和工業(yè)

14、區(qū)，并與鳳凰和天涯鎮(zhèn)毗鄰距離三亞舊城區(qū)8公里，具備延續(xù)主城區(qū)配套服務功能的地理條件交交通通條條件件陸?？战煌l件便利，距三亞鳳凰國際機場1公里處于三亞灣海上交通線的中心和關鍵節(jié)點環(huán)島高速公路西線入口處，便于截流島內客戶群本報告是嚴格保密的。15海坡地區(qū)具備形成城市增長極和度假新城的海坡地區(qū)具備形成城市增長極和度假新城的產(chǎn)業(yè)基礎產(chǎn)業(yè)基礎大旅游產(chǎn)業(yè)海上娛樂項目游艇經(jīng)濟高爾夫產(chǎn)業(yè)會議會展旅游文化旅游健康休閑旅游產(chǎn)業(yè)11愛心大世界、天涯海角、紅塘灣、三美灣、海坡一線度假基地紅塘灣、三美灣、西島、鳳凰島、陽光海岸和三亞灣新城具備構建游艇穿梭群的條件。111222222紅塘灣、日出觀光高爾夫、三美灣、三亞

15、灣新城、鹿回頭和半嶺溫泉療養(yǎng)度假區(qū)初步組成了三亞西部高爾夫網(wǎng)絡。目前主要集中在主城區(qū)和亞龍灣，主城西部缺乏相關產(chǎn)業(yè)和配套；海坡一線地區(qū)初步具備了會議會展功能，本項目需要進一步鞏固和加強。天涯海角國際婚慶節(jié)、南山長壽文化節(jié)等奠定了初步基礎，但未能形成文化旅游項目的集群，需進一步強化娛樂和文化功能。33333333產(chǎn)業(yè)基礎產(chǎn)業(yè)基礎44本報告是嚴格保密的。1622322熱帶高效農(nóng)業(yè)和海洋漁業(yè)新型工業(yè)南海資源開發(fā)服務其他相關產(chǎn)業(yè)11鳳凰鎮(zhèn)和天涯鎮(zhèn)作為“一城五鎮(zhèn)”的重要組成部分，分別加快發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)、旅游產(chǎn)品加工和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。荔枝溝工業(yè)區(qū)、南山出口加工區(qū)、南山貨運港在十一五期間將作為重點工業(yè)區(qū)開發(fā)，就業(yè)

16、人口將出現(xiàn)顯著增長。梅山工業(yè)區(qū)將發(fā)展成為三亞油氣加工基地，南山港將作為油氣運輸商貿(mào)服務的重要港口，南山修船基地將加快發(fā)展修船工業(yè)和船用制造業(yè)。三亞5年內形成初步的臨港工業(yè)。產(chǎn)業(yè)基礎產(chǎn)業(yè)基礎海坡地區(qū)具備形成城市增長極和度假新城的海坡地區(qū)具備形成城市增長極和度假新城的產(chǎn)業(yè)基礎產(chǎn)業(yè)基礎本報告是嚴格保密的。17匯報內容匯報內容整體規(guī)劃的市場評價整體規(guī)劃的市場評價1.項目解析和關鍵問題的提出項目解析和關鍵問題的提出2.區(qū)域競爭關系和新城的發(fā)展方向區(qū)域競爭關系和新城的發(fā)展方向3.新城發(fā)展的模式選擇新城發(fā)展的模式選擇4.本項目的規(guī)劃評價和建議本項目的規(guī)劃評價和建議度假目的地新城建設模式分析度假目的地新城建設

17、模式分析海坡地區(qū)的情境分析海坡地區(qū)的情境分析本項目發(fā)展的模式選擇本項目發(fā)展的模式選擇本報告是嚴格保密的。18海坡地區(qū)應成為三亞主城區(qū)重要的增長極，第二海坡地區(qū)應成為三亞主城區(qū)重要的增長極，第二大綜合配套服務基地和中心度假城鎮(zhèn)（大綜合配套服務基地和中心度假城鎮(zhèn)（kpikpi）u規(guī)劃的任務規(guī)劃的任務資源整合基礎上的區(qū)域中心化增長極帶動和輻射復合功能新市鎮(zhèn)開發(fā)理念大旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展新城的系統(tǒng)性和活力區(qū)域土地價值提升，人流聚集新城的宜居性鼓勵步行，改善街景和步行環(huán)境，停車場設置在建筑物背后；中等密度住宅及商業(yè)沿交通走廊開發(fā)， 增強連通性，主要節(jié)點與交通站點之間可步行抵達；規(guī)劃注重鄰里關系和街區(qū)的氛圍；層

18、高、分區(qū)、密度保持小鎮(zhèn)的空間尺度，物業(yè)類型適當多樣化；居住區(qū)設立小型社區(qū)公園，開放空間由步行道、慢跑道、單車道連接；保存和保護自然和歷史文化資源豐富的基礎建設、活動和開放空間、就近的工作、宜居環(huán)境盡可能利用、融合和改造原有產(chǎn)業(yè)和建成區(qū)規(guī)劃多種類型的度假娛樂區(qū)高速的交通干道連接社區(qū)和外界強化小鎮(zhèn)核心的功能，綜合社交、公眾活動、商貿(mào)等復合功能商業(yè)分級,核心區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)ukpikpi本報告是嚴格保密的。19三亞西部三鎮(zhèn)原有各自規(guī)劃分散了大三亞灣地區(qū)的資三亞西部三鎮(zhèn)原有各自規(guī)劃分散了大三亞灣地區(qū)的資源和優(yōu)勢，高端度假居住和核心區(qū)在新規(guī)劃下缺位源和優(yōu)勢，高端度假居住和核心區(qū)在新規(guī)劃下缺位鳳凰鳳凰天涯

19、天涯崖城崖城原有規(guī)劃總評：原有規(guī)劃總評：1.1.原有規(guī)劃以三亞市原有規(guī)劃以三亞市“收縮整治收縮整治”的原則為藍本，隨著三亞市整體規(guī)劃的重新調整，需有同步新調整；的原則為藍本，隨著三亞市整體規(guī)劃的重新調整，需有同步新調整；2.2.三亞市未來五年以大三亞灣地區(qū)建設為重點，未來在城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上將有突飛猛進的突破；三亞市未來五年以大三亞灣地區(qū)建設為重點，未來在城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上將有突飛猛進的突破；3.3.三鎮(zhèn)的中心集鎮(zhèn)定位于旅游服務基地，但相對分散，缺少中心型的核心區(qū)來統(tǒng)領和輻射；三鎮(zhèn)的中心集鎮(zhèn)定位于旅游服務基地，但相對分散，缺少中心型的核心區(qū)來統(tǒng)領和輻射；4.4.大三亞灣地區(qū)規(guī)劃中缺乏面向全國的一流度假和居住基地。大三亞灣地區(qū)規(guī)劃中缺乏面向全國的一流度假和居住基地。規(guī)劃人口規(guī)模規(guī)劃人口規(guī)模2525萬萬/14/14萬萬全鎮(zhèn)人口為64000人集鎮(zhèn)常住人口37000人全鎮(zhèn)人口為62000人集鎮(zhèn)常住人口20000人全鎮(zhèn)人口125000人集鎮(zhèn)常住人口80000人原有城鎮(zhèn)規(guī)劃定原有城鎮(zhèn)規(guī)劃定位位形成三亞中部旅游服務基地南緣濱海灘地旅游服務綜合經(jīng)濟區(qū)以