.05.25云南西雙版納州鼎鑫地產(chǎn)景蘭古城項目策劃定位方案94p

1、鼎鑫地產(chǎn)景蘭古城項目鼎鑫地產(chǎn)景蘭古城項目 策劃定位方案策劃定位方案第一部分：市場篇第一部分：市場篇昆曼國際大通道全面建成通車；昆明景洪車程僅需5小時新機場全面擴(kuò)建，景洪通往國內(nèi)、國際各地航班陸續(xù)增多湄公河航運拓寬，水路交通創(chuàng)造了更為便捷的商貿(mào)貨運泛亞鐵路中線全面開建，一條鐵路將祖國與東盟十國全面橋接，昆明景洪5年內(nèi)實現(xiàn)2.5小時互通在中央對邊疆城市的大力扶持下，景洪實現(xiàn)了后衛(wèi)在中央對邊疆城市的大力扶持下，景洪實現(xiàn)了后衛(wèi)改打前鋒的角色轉(zhuǎn)換，橋頭堡地位全面彰顯，區(qū)域改打前鋒的角色轉(zhuǎn)換，橋頭堡地位全面彰顯，區(qū)域規(guī)?；l(fā)展有目共睹，投資前景躍然呈現(xiàn)！規(guī)模化發(fā)展有目共睹，投資前景躍然呈現(xiàn)！城市發(fā)展規(guī)劃城

2、市發(fā)展規(guī)劃西雙版納州大發(fā)展目標(biāo)西雙版納州大發(fā)展目標(biāo)打造打造: :東方水城東方水城 東方水城將打造為休閑度假天堂、金融商務(wù)中心、行政文化中心、會東方水城將打造為休閑度假天堂、金融商務(wù)中心、行政文化中心、會展旅游中心、市域公共服務(wù)中心、旅游教育與體育休閑中心。建設(shè)一座全展旅游中心、市域公共服務(wù)中心、旅游教育與體育休閑中心。建設(shè)一座全新的、具有獨特魅力的山水園林城、熱帶雨林城。新的、具有獨特魅力的山水園林城、熱帶雨林城。西雙版納國際定位西雙版納國際定位 瀾滄江湄公河次區(qū)域瀾滄江湄公河次區(qū)域 西雙版納西雙版納中國東盟貿(mào)易橋頭堡中國東盟貿(mào)易橋頭堡 西雙版納與東盟國家之間已初步建成了通往瀾滄江西雙版納與東

3、盟國家之間已初步建成了通往瀾滄江- -湄公河次區(qū)域流湄公河次區(qū)域流域各國的水、陸、空交通網(wǎng)，在推動貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程中有著區(qū)位、資源的域各國的水、陸、空交通網(wǎng)，在推動貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程中有著區(qū)位、資源的先天優(yōu)勢和開放前沿等優(yōu)勢。先天優(yōu)勢和開放前沿等優(yōu)勢。景洪城市發(fā)展定位景洪城市發(fā)展定位景洪未來將建成：景洪未來將建成： 熱帶雨林城、民族特色城、水鄉(xiāng)魅力城熱帶雨林城、民族特色城、水鄉(xiāng)魅力城 休閑度假城、美食文化城、文明和諧城休閑度假城、美食文化城、文明和諧城 把景洪從一個傳統(tǒng)的觀光旅游城市打造轉(zhuǎn)型為休閑度假、商務(wù)會議、康體療養(yǎng)、娛樂購物天堂。 景洪城市總體片區(qū)規(guī)劃景洪城市總體片區(qū)規(guī)劃u未來5-10年內(nèi)，景

4、洪市七大核心片區(qū)將逐漸形成，中心商圈、江北商圈、曼弄楓商圈三大商圈將全部合并成為景洪市中心區(qū)的“統(tǒng)一商圈”。u嘎灑商圈/嘎棟商圈/勐養(yǎng)商圈/勐罕商圈將根據(jù)自己的特色，差異化發(fā)展，與中心商圈構(gòu)成差異化競爭合作關(guān)系。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃從分布特征上看，版納房地從分布特征上看，版納房地產(chǎn)市場以城市中心為核心形產(chǎn)市場以城市中心為核心形成了四個基礎(chǔ)不同特征各異成了四個基礎(chǔ)不同特征各異的圈層組團(tuán)：的圈層組團(tuán)：一江二城一江二城三板塊四組團(tuán)：三板塊四組團(tuán)：一江：一江：瀾滄江二城：二城：瀾滄江穿城而過，把版納首府景洪市分為江北、江南。江南為傳統(tǒng)上的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化中心。三板塊：三板塊：江北板塊、老城區(qū)

5、板塊、經(jīng)開區(qū)板塊四組團(tuán)：四組團(tuán)：江北組團(tuán)、市中心組團(tuán)、西南板塊、經(jīng)開區(qū)辦板塊忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。橋頭堡的概念忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。橋頭堡的概念打出來后，景洪的房地產(chǎn)開發(fā)猶如一夜春風(fēng)拂過，打出來后，景洪的房地產(chǎn)開發(fā)猶如一夜春風(fēng)拂過，四處層樓疊起。其中以旅游為主打的樓盤更是不勝四處層樓疊起。其中以旅游為主打的樓盤更是不勝枚舉，少則數(shù)百畝，動輒上萬畝。枚舉，少則數(shù)百畝，動輒上萬畝。告莊西雙景告莊西雙景西雙十二城西雙十二城濱港國際濱港國際濱江果園濱江果園避寒山莊避寒山莊本案本案避寒避寒山莊山莊旅游度假區(qū)二期旅游度假區(qū)二期會展國際會展國際曼儂雨林假日曼儂雨林假日勐泐悅城勐泐悅城國際

6、旅游國際旅游度假區(qū)度假區(qū)嘎灑嘎灑旅游小鎮(zhèn)旅游小鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況房地產(chǎn)市場情況項目名稱項目名稱規(guī)模規(guī)模產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型開發(fā)情況開發(fā)情況告莊西雙景60萬公寓、商業(yè)、少量住宅一期開發(fā)中西雙十二城40萬（商業(yè)6萬）公寓、住宅、商業(yè)廣場、商業(yè)街二期6萬商業(yè)銷售中濱港國際集中式商業(yè)、住宅、公寓濱江果園避寒度假山莊120萬住宅、別墅為主，配套商業(yè)街一、二、三期住宅銷售完成避寒山莊占地1200畝度假住宅前期西雙版納國際旅游度假區(qū)占地7平方公里度假酒店、游樂園、商業(yè)、住宅前期嘎灑旅游小鎮(zhèn)30平方公里溫泉旅游度假、商業(yè)東盟國際、章月朗宛等項目即將推出，喜來登奠基西雙版納旅游度假區(qū)二期10平方公里度假產(chǎn)品眾多地塊面

7、臨開發(fā)區(qū)域內(nèi)項目眾多，開發(fā)區(qū)域內(nèi)項目眾多，開發(fā)體量逾數(shù)百萬，多以體量逾數(shù)百萬，多以旅游產(chǎn)品為主導(dǎo)，其中旅游產(chǎn)品為主導(dǎo)，其中以旅游商業(yè)為主的產(chǎn)品以旅游商業(yè)為主的產(chǎn)品占一半左右。占一半左右。未來未來2525年區(qū)域內(nèi)市場年區(qū)域內(nèi)市場競爭極度激烈，產(chǎn)品同競爭極度激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。質(zhì)化嚴(yán)重。在景洪大規(guī)劃背景推動下，區(qū)域市場樓盤放量大、大盤多、受眾范圍有限、在景洪大規(guī)劃背景推動下，區(qū)域市場樓盤放量大、大盤多、受眾范圍有限、本土消費趨近飽和，同質(zhì)競爭激烈！本土消費趨近飽和，同質(zhì)競爭激烈！區(qū)域市場情況區(qū)域市場情況面對西雙版納有限的市場容量、兇險的市場競爭，面對西雙版納有限的市場容量、兇險的市場競爭，項目如

8、何實現(xiàn)突圍？項目如何實現(xiàn)突圍？什么樣的產(chǎn)品定位？什么樣的產(chǎn)品定位？商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)？or or 旅游地產(chǎn)？旅游地產(chǎn)？若是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)人氣的支撐從何而來？若是旅游地產(chǎn)，若是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)人氣的支撐從何而來？若是旅游地產(chǎn)，又具備什么樣的特色來吸引游客關(guān)注？又具備什么樣的特色來吸引游客關(guān)注？第二部分：定位篇第二部分：定位篇在確立項目定位之前，我們有必要對項目的基本在確立項目定位之前，我們有必要對項目的基本概況進(jìn)行梳理，并對其資源價值進(jìn)行挖掘。概況進(jìn)行梳理，并對其資源價值進(jìn)行挖掘。項目概況項目概況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)數(shù)量數(shù)量單位單位備注備注總用地面積總用地面積79890.1079890

9、.10選址用地面積選址用地面積62095.8062095.80其中其中北地塊面積北地塊面積48943.1048943.10南地塊面積南地塊面積13116.7013116.70建設(shè)總面積建設(shè)總面積22163.3422163.34計入容積率面積計入容積率面積167123.49167123.49住宅面積住宅面積91083.991083.9商業(yè)面積商業(yè)面積76039.5976039.59容積率容積率2.72.7建筑密度建筑密度35.7135.71% %綠地率綠地率3030停車位停車位850850輛輛居住戶數(shù)居住戶數(shù)13501350戶戶建筑高度建筑高度最高最高79.279.2m m不大于不大于80m80

10、m項目占地面積項目占地面積100100畝左畝左右，建筑面積右，建筑面積2222萬，萬，在區(qū)域內(nèi)屬于中等規(guī)模在區(qū)域內(nèi)屬于中等規(guī)模項目，項目，2.72.7的容積率以的容積率以及及30%30%的綠地率對項目的綠地率對項目的高品質(zhì)打造帶來一定的高品質(zhì)打造帶來一定遏制，停車以地下停車遏制，停車以地下停車為主。為主。地塊北面是以沃爾瑪為地塊北面是以沃爾瑪為西雙十二城和濱港國際，西雙十二城和濱港國際，是城市規(guī)模性商業(yè)綜合是城市規(guī)模性商業(yè)綜合體體西面為新建的景蘭大道，西面為新建的景蘭大道，通往旅游度假區(qū)通往旅游度假區(qū)2 2期。期。東面為瀾滄江大壩的龍舟東面為瀾滄江大壩的龍舟廣場，臨近大壩道路。廣場，臨近大壩道

11、路。南面為世紀(jì)金源濱江果園避寒南面為世紀(jì)金源濱江果園避寒度假山莊項目，擁有高爾夫景度假山莊項目，擁有高爾夫景觀和世紀(jì)金源酒店及商業(yè)。觀和世紀(jì)金源酒店及商業(yè)。基地情況基地情況地塊swot分析s s優(yōu)勢優(yōu)勢位于濱江新區(qū)商業(yè)核心，具備極高發(fā)展價值和商業(yè)位于濱江新區(qū)商業(yè)核心，具備極高發(fā)展價值和商業(yè)升值潛力；升值潛力；周邊商業(yè)氛圍和居住氛圍已基本形成，為項目推出周邊商業(yè)氛圍和居住氛圍已基本形成，為項目推出節(jié)約了推廣成本；節(jié)約了推廣成本；地塊平整，呈花瓣狀，便于規(guī)劃打造地塊平整，呈花瓣狀，便于規(guī)劃打造沿接景蘭大道和勐海路，交通便捷，西接市中心東沿接景蘭大道和勐海路，交通便捷，西接市中心東接度假區(qū)。接度假區(qū)

12、。w劣勢劣勢o o機遇機遇t t挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)項目回遷面積項目回遷面積1300013000多，且全為商業(yè)面多，且全為商業(yè)面積，回遷為整體商業(yè)的統(tǒng)一運營帶來不便。積，回遷為整體商業(yè)的統(tǒng)一運營帶來不便。滄江新區(qū)發(fā)展勢如破竹，升值前景極其可觀；滄江新區(qū)發(fā)展勢如破竹，升值前景極其可觀；西雙版納旅游環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境日新月異，受到越西雙版納旅游環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境日新月異，受到越來越多外地人口的關(guān)注；來越多外地人口的關(guān)注；各大旅游度假項目爭相對外推出，為項目提供借各大旅游度假項目爭相對外推出，為項目提供借勢條件；勢條件；沃爾瑪、大潤發(fā)、肯德基、高爾夫等業(yè)態(tài)產(chǎn)品環(huán)沃爾瑪、大潤發(fā)、肯德基、高爾夫等業(yè)態(tài)產(chǎn)品環(huán)視周邊，促進(jìn)了項

13、目的商業(yè)價值。視周邊，促進(jìn)了項目的商業(yè)價值。區(qū)域土地放量大、樓盤多、規(guī)?；_發(fā)，且產(chǎn)品區(qū)域土地放量大、樓盤多、規(guī)?；_發(fā)，且產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，競爭較為激烈。趨于同質(zhì)化，競爭較為激烈。項目地塊處于各大項目夾縫當(dāng)中，對整體形象構(gòu)項目地塊處于各大項目夾縫當(dāng)中，對整體形象構(gòu)成限制。成限制。板塊優(yōu)勢為核心板塊優(yōu)勢為核心優(yōu)勢，區(qū)域競爭優(yōu)勢，區(qū)域競爭為最大不利。為最大不利。周邊配套情況周邊配套情況景蘭古城位居滄江正核心，周景蘭古城位居滄江正核心，周邊商業(yè)氛圍濃厚，大型超市、邊商業(yè)氛圍濃厚，大型超市、酒吧街、高端酒店俯拾周邊，酒吧街、高端酒店俯拾周邊，商業(yè)人氣氛圍極佳。商業(yè)人氣氛圍極佳。曼聽公園、世紀(jì)金源高爾夫

14、、曼聽公園、世紀(jì)金源高爾夫、濱江公園、瀾滄江分布周邊，濱江公園、瀾滄江分布周邊，具備極佳的生態(tài)資源環(huán)境。具備極佳的生態(tài)資源環(huán)境。滄江片區(qū)飛速發(fā)展，將成為景滄江片區(qū)飛速發(fā)展，將成為景洪新的城市中心、經(jīng)濟(jì)中心、洪新的城市中心、經(jīng)濟(jì)中心、商業(yè)中心和旅游文化中心，項商業(yè)中心和旅游文化中心，項目地處區(qū)域核心，成為項目最目地處區(qū)域核心，成為項目最高價值點。高價值點。本案本案大潤發(fā)超市大潤發(fā)超市沃爾瑪超市沃爾瑪超市濱江高爾夫濱江高爾夫世紀(jì)金源大飯店世紀(jì)金源大飯店濱江酒吧街曼聽公園曼聽公園富滇銀行富滇銀行區(qū)域配套完備，既是城市商業(yè)的新中心，也是景洪旅游的集散地，城區(qū)域配套完備，既是城市商業(yè)的新中心，也是景洪旅

15、游的集散地，城市商業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)同時兼顧，可塑性極強，市商業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)同時兼顧，可塑性極強，位置優(yōu)勢位置優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢硬件優(yōu)勢硬件優(yōu)勢本項目位于滄江新區(qū)中心，勐海路路與景蘭路交叉口，本項目位于滄江新區(qū)中心，勐海路路與景蘭路交叉口，屬于滄江片區(qū)絕版地段，具備位置優(yōu)勢屬于滄江片區(qū)絕版地段，具備位置優(yōu)勢規(guī)模適中，便于打造精品項目，同時去規(guī)模適中，便于打造精品項目，同時去化較快、便于資金回籠化較快、便于資金回籠本項目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對性地本項目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對性地定位策劃，項目自身硬件更趨于市場化定位策劃，項目自身硬件更趨于市場化現(xiàn)有商業(yè)區(qū)屬于粗放型商業(yè)、現(xiàn)有商業(yè)區(qū)屬于粗放型商業(yè)、業(yè)

16、態(tài)單一，且升級空間受到一業(yè)態(tài)單一，且升級空間受到一定限制定限制新興商業(yè)物業(yè)基本屬于廣場式體量新興商業(yè)物業(yè)基本屬于廣場式體量商配套功能，容易形成物業(yè)功能單商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高一，且業(yè)態(tài)重疊性高本項目具備打造濱本項目具備打造濱江商業(yè)核心中高端江商業(yè)核心中高端綜合項目的優(yōu)勢綜合項目的優(yōu)勢資源優(yōu)勢梳理資源優(yōu)勢梳理消費者消費者消費需求消費需求消費市場消費市場旅游人口及居住人口增長消費需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制滄江新區(qū)新商機滄江新區(qū)新商機新的區(qū)域型新的區(qū)域型商業(yè)中心商業(yè)中心項目定位思路項目定位思路1 1、滿足本地日常消費需求，吸引、滿足本地日常消費需求，吸引80080

17、0萬游客全面參與；萬游客全面參與； 2 2、彌補區(qū)域市場空白，打造差異化產(chǎn)品；、彌補區(qū)域市場空白，打造差異化產(chǎn)品； 3 3、符合滄江新區(qū)規(guī)劃；、符合滄江新區(qū)規(guī)劃；4 4、符合項目自身屬性要求；、符合項目自身屬性要求；5 5、符合市場發(fā)展需求；、符合市場發(fā)展需求；6 6、利于銷售、招商及可持續(xù)經(jīng)營；、利于銷售、招商及可持續(xù)經(jīng)營；7 7、利于項目品牌形象樹立；、利于項目品牌形象樹立；8 8、利于項目最大價值發(fā)揮；、利于項目最大價值發(fā)揮；產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化新的市場細(xì)分新的市場細(xì)分新的推廣策略新的推廣策略規(guī)劃設(shè)計的差異性規(guī)劃設(shè)計的差異性產(chǎn)品定位差異性產(chǎn)品定位差異性文化包裝的差異性文化包裝的差異性功能

18、化差異功能化差異產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化新的市場細(xì)分新的市場細(xì)分全新的定位主題全新的定位主題產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化新的市場細(xì)分新的市場細(xì)分針對產(chǎn)品定位，尋找相針對產(chǎn)品定位，尋找相對應(yīng)的客戶群體，實現(xiàn)對應(yīng)的客戶群體，實現(xiàn)對位營銷對位營銷細(xì)化后的針對性推廣傳播細(xì)化后的針對性推廣傳播產(chǎn)品差異化打造產(chǎn)品差異化打造產(chǎn)品風(fēng)格差異產(chǎn)品風(fēng)格差異業(yè)態(tài)差異業(yè)態(tài)差異文化定位差異文化定位差異目標(biāo)客群差異目標(biāo)客群差異彌補區(qū)域市場空白的同時，既符彌補區(qū)域市場空白的同時，既符合本地日常消費需求，又能對外合本地日常消費需求，又能對外來游客形成聚集效應(yīng)，同時富有來游客形成聚集效應(yīng)，同時富有文化性和高品位。文化性和高品位。差異化表現(xiàn)形

19、式差異化表現(xiàn)形式是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)？是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)？項目區(qū)域板塊屬于滄江片區(qū)正核心，而目前區(qū)域內(nèi)沒有一個地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物、旅游項目區(qū)域板塊屬于滄江片區(qū)正核心，而目前區(qū)域內(nèi)沒有一個地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物、旅游和文化等全部融合在一起，產(chǎn)品定位綜合性可能有很大的市場空間。（雖然目前告莊西雙景具備和文化等全部融合在一起，產(chǎn)品定位綜合性可能有很大的市場空間。（雖然目前告莊西雙景具備這樣的功能，但其文化性卻沒能足夠體現(xiàn)。）這樣的功能，但其文化性卻沒能足夠體現(xiàn)。）景洪的城市規(guī)劃著眼于國際化旅游都市的遠(yuǎn)景，但在城市里卻缺少一個具備歷史性或文化性的旅景洪的城市規(guī)劃著眼于國際化旅游都市的

20、遠(yuǎn)景，但在城市里卻缺少一個具備歷史性或文化性的旅游集散點，并成為人們到景洪必去的地方。游集散點，并成為人們到景洪必去的地方。景洪面成為東盟貿(mào)易橋頭堡，卻缺少一個國際交流和聚會的地方。景洪面成為東盟貿(mào)易橋頭堡，卻缺少一個國際交流和聚會的地方。集區(qū)域歷史、民族文化、國際交流聚會于一體，兼顧商業(yè)與旅游集區(qū)域歷史、民族文化、國際交流聚會于一體，兼顧商業(yè)與旅游以傣族風(fēng)格建筑作為文化表現(xiàn)形式，通過景觀的塑造和文化的策劃以傣族風(fēng)格建筑作為文化表現(xiàn)形式，通過景觀的塑造和文化的策劃包裝賦予其歷史，利用目標(biāo)鎖定的招商形式，注入其國際風(fēng)情元素，包裝賦予其歷史，利用目標(biāo)鎖定的招商形式，注入其國際風(fēng)情元素，從而實現(xiàn)其定

21、位目標(biāo)。從而實現(xiàn)其定位目標(biāo)。項目產(chǎn)品定位：項目產(chǎn)品定位：庭院式國際街區(qū)庭院式國際街區(qū)打造景洪第一風(fēng)情商業(yè)街，從而這里將成為景洪人與外來游打造景洪第一風(fēng)情商業(yè)街，從而這里將成為景洪人與外來游客最熱鬧的娛樂場所，最熱門的聚會勝地，最熱捧的休閑客最熱鬧的娛樂場所，最熱門的聚會勝地，最熱捧的休閑街區(qū)，是匯聚世界人百態(tài)娛樂的街區(qū)，是匯聚世界人百態(tài)娛樂的“時尚區(qū)、活力街，享樂場時尚區(qū)、活力街，享樂場”圍合式庭院圍合式庭院開放式庭院開放式庭院建筑中庭布局小型庭院，提供了建筑中庭布局小型庭院，提供了更多休憩娛樂空間，也使消費空更多休憩娛樂空間，也使消費空間得到了延展，便于休閑娛樂、間得到了延展，便于休閑娛樂、

22、餐飲等業(yè)態(tài)的布局。餐飲等業(yè)態(tài)的布局。開放式庭院對商業(yè)外圍空間形成延開放式庭院對商業(yè)外圍空間形成延伸，提升了商家檔次形象，延展了伸，提升了商家檔次形象，延展了消費空間，是風(fēng)情餐飲、西餐廳等消費空間，是風(fēng)情餐飲、西餐廳等業(yè)態(tài)的最佳選擇。業(yè)態(tài)的最佳選擇。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議縱觀當(dāng)前景洪正在開發(fā)的可類比項目，產(chǎn)品設(shè)計均呈粗放型，多以集中式商業(yè)、縱觀當(dāng)前景洪正在開發(fā)的可類比項目，產(chǎn)品設(shè)計均呈粗放型，多以集中式商業(yè)、組團(tuán)式商業(yè)或廣場式商業(yè)為表現(xiàn)形式，對產(chǎn)品的文化精髓和個性特點難以全面表組團(tuán)式商業(yè)或廣場式商業(yè)為表現(xiàn)形式，對產(chǎn)品的文化精髓和個性特點難以全面表現(xiàn)，所以本案的產(chǎn)品打造應(yīng)力求精細(xì)，打造小而精的文化建筑。

23、現(xiàn)，所以本案的產(chǎn)品打造應(yīng)力求精細(xì)，打造小而精的文化建筑。民族文化表現(xiàn)民族文化表現(xiàn)庭院街區(qū)景觀塑造庭院街區(qū)景觀塑造歷史文化氛圍渲染歷史文化氛圍渲染建筑特色、精神堡壘、文化展示建筑特色、精神堡壘、文化展示主題景觀、景觀小品、植被綠化、主題景觀、景觀小品、植被綠化、 庭院構(gòu)造庭院構(gòu)造后期文化包裝，產(chǎn)品外形塑造后期文化包裝，產(chǎn)品外形塑造民族文化表現(xiàn)民族文化表現(xiàn)庭院街區(qū)景觀塑造庭院街區(qū)景觀塑造民族文化元素表現(xiàn)：民族文化元素表現(xiàn)：庭院打造庭院打造歷史氛圍渲染：歷史氛圍渲染：4 45 56 61 12 23 3找準(zhǔn)主題核心元素找準(zhǔn)主題核心元素打造景觀環(huán)境打造景觀環(huán)境注重功能型配套注重功能型配套 周邊消費支持

24、周邊消費支持打造特色的樣板打造特色的樣板 帶動其余地產(chǎn)帶動其余地產(chǎn) 項目開發(fā)思路景觀與前期樣板的塑造為重點，與周邊配套的動線組合是項目成功的關(guān)鍵景觀與前期樣板的塑造為重點，與周邊配套的動線組合是項目成功的關(guān)鍵集、風(fēng)情餐飲、休閑娛樂、時尚購物于一體的集、風(fēng)情餐飲、休閑娛樂、時尚購物于一體的庭院式國際風(fēng)情街區(qū)庭院式國際風(fēng)情街區(qū)業(yè)態(tài)功能定位業(yè)態(tài)功能定位1 1、整體布局以特色餐飲、娛樂、休閑為主，購物為輔。、整體布局以特色餐飲、娛樂、休閑為主，購物為輔。 單一業(yè)態(tài)限制消費范圍，同時同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，考慮到項目整體價值發(fā)揮及分散風(fēng)險目單一業(yè)態(tài)限制消費范圍，同時同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，考慮到項目整體價值發(fā)揮及分散風(fēng)

25、險目標(biāo)，建議項目以特色餐飲、娛樂、休閑為主，精品、特產(chǎn)、服飾等業(yè)態(tài)為輔進(jìn)行業(yè)態(tài)布局。標(biāo)，建議項目以特色餐飲、娛樂、休閑為主，精品、特產(chǎn)、服飾等業(yè)態(tài)為輔進(jìn)行業(yè)態(tài)布局。功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議功能業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 建立在項目打造景洪第一庭院式商業(yè)街區(qū)的定位之上，我司建議，本項目建立在項目打造景洪第一庭院式商業(yè)街區(qū)的定位之上，我司建議，本項目業(yè)態(tài)布局應(yīng)遵循三大原則：業(yè)態(tài)布局應(yīng)遵循三大原則： 2 2、根據(jù)各業(yè)態(tài)實際要求，必須將項目商鋪分布的產(chǎn)品物理特性與各業(yè)、根據(jù)各業(yè)態(tài)實際要求，必須將項目商鋪分布的產(chǎn)品物理特性與各業(yè)態(tài)租金承受力及其對地理位置的要求強度結(jié)合起來進(jìn)行業(yè)態(tài)匹配布局。態(tài)租金承受力及其對地理位置的要求強度

26、結(jié)合起來進(jìn)行業(yè)態(tài)匹配布局。 有些業(yè)態(tài)對于商鋪地理位置要求低，則盡量安排布置在高層與偏僻處，而有些業(yè)態(tài)租金承受力強，對于地理位置的要求高，則應(yīng)將其安排在好的地段處，這樣，將產(chǎn)品的物理特性與業(yè)態(tài)的承受力結(jié)合起來，可以最大限度地發(fā)揮項目的產(chǎn)品價值。 3 3、在業(yè)態(tài)的冷熱要求基礎(chǔ)上，必須考慮各業(yè)態(tài)自身經(jīng)營要求的一般面、在業(yè)態(tài)的冷熱要求基礎(chǔ)上，必須考慮各業(yè)態(tài)自身經(jīng)營要求的一般面積大小，在固有的建筑基礎(chǔ)上再行對整個項目進(jìn)行業(yè)態(tài)區(qū)域劃分。積大小，在固有的建筑基礎(chǔ)上再行對整個項目進(jìn)行業(yè)態(tài)區(qū)域劃分。 商業(yè)經(jīng)營的好壞，可以看做是各業(yè)態(tài)自身生命旺盛與否的體現(xiàn)。但如果不顧及業(yè)態(tài)的經(jīng)營空間與市場容納吸收度的匹配度，建筑

27、再好的商業(yè)體，也會顯得沒有生命力。 具體業(yè)態(tài)規(guī)劃具體業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃，力求相融相生，如陰陽與靜動，力求達(dá)到互相支持、互相輔助，彼此共贏。項目業(yè)態(tài)按位置大體分為北、中、南三段業(yè)態(tài)，南段以特色美食、酒店等業(yè)態(tài)為主；中間段以娛樂、動漫、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)為主，北段則以休閑、棋牌室、美容美發(fā)等為主。產(chǎn)品功能定位：產(chǎn)品功能定位：酒店酒店時尚購物區(qū)時尚購物區(qū)休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū)大型餐飲大型餐飲休閑餐飲休閑餐飲項目功能業(yè)態(tài)描述：項目功能業(yè)態(tài)描述：功能區(qū)功能區(qū)業(yè)態(tài)組合及商家推介業(yè)態(tài)組合及商家推介區(qū)域選擇區(qū)域選擇單位面積概況單位面積概況風(fēng)情餐飲風(fēng)情餐飲中式餐飲：789、老房子等新式川菜；橋香園過橋米線；西式餐飲：綠茵閣

28、西餐廳、棒約翰披薩等；韓日風(fēng)味：土大力、千和拉面泰式餐飲：賴客、財春青外圍沿街商業(yè)中式餐飲和部分西餐600左右；其余300600之間休閑娛樂休閑娛樂酒吧：soho酒吧（互動性較強的酒吧慢搖）駝峰、大腳氏等客棧：國際青年旅社咖啡館：美美咖啡、湄公咖啡等量販?zhǔn)絢tv：溫莎、千禧等酒吧?？蜅７植忌虡I(yè)內(nèi)圍；ktv量販位于高層13層酒吧為獨棟loft或600以上帶大露臺建筑；客棧為連廊式別墅；ktv面積3000左右時尚購物時尚購物時尚購物：奧特萊斯名品折扣店或滔博運動品牌等高層13層面積：3000左右保稅店：國際保稅小商品購物高層住宅1層面積300左右東南亞商品超市：版納及東南亞特色產(chǎn)品高層住宅1層面積

29、：1000左右國際交流國際交流東盟六國商務(wù)部商業(yè)別墅1棟面積600左右功能業(yè)態(tài)示意：功能業(yè)態(tài)示意：中式餐飲：中式餐飲：休閑娛樂休閑娛樂休閑娛樂ktv、新概念酒吧休閑娛樂休閑娛樂露臺酒吧露臺酒吧時尚購物時尚購物名品折扣店名品折扣店六國商務(wù)部：六國商務(wù)部：主力商家建議主力商家建議主力商家的入駐是商業(yè)全面盤活的關(guān)鍵，建議必須招入以下主力商家。主力商家的入駐是商業(yè)全面盤活的關(guān)鍵，建議必須招入以下主力商家。國際青年旅社國際青年旅社奧特萊斯奧特萊斯sohosoho酒吧酒吧六國商務(wù)部六國商務(wù)部國際連鎖模式，網(wǎng)絡(luò)全球游客，外國人進(jìn)國際連鎖模式，網(wǎng)絡(luò)全球游客，外國人進(jìn)來了，國內(nèi)消費群必然隨之而來。來了，國內(nèi)消費

30、群必然隨之而來。長期確保本地消費人流，無論早晚都能讓長期確保本地消費人流，無論早晚都能讓商業(yè)區(qū)內(nèi)充滿人氣。商業(yè)區(qū)內(nèi)充滿人氣。改變景洪當(dāng)前互動性極差的酒吧經(jīng)營氛圍，改變景洪當(dāng)前互動性極差的酒吧經(jīng)營氛圍，帶動區(qū)域夜生活配套。帶動區(qū)域夜生活配套。滿足國際性商業(yè)交流，讓國際街區(qū)的概念滿足國際性商業(yè)交流，讓國際街區(qū)的概念更加強化和深入人心。更加強化和深入人心。第三部分：策劃篇第三部分：策劃篇我們明確了景蘭古城是一個有文化、有底蘊、有品位的庭院我們明確了景蘭古城是一個有文化、有底蘊、有品位的庭院式國際街區(qū)，這樣一個獨具特色的創(chuàng)新項目，必須要讓她的式國際街區(qū)，這樣一個獨具特色的創(chuàng)新項目，必須要讓她的種種靚點

31、得以全面綻放，這就要求項目必須通過文化的挖掘種種靚點得以全面綻放，這就要求項目必須通過文化的挖掘和文化的包裝，賦之予靈魂，增加產(chǎn)品更高的附加值，這無和文化的包裝，賦之予靈魂，增加產(chǎn)品更高的附加值，這無論是對于項目還是開發(fā)公司而言，都是一種持續(xù)性的品牌資論是對于項目還是開發(fā)公司而言，都是一種持續(xù)性的品牌資產(chǎn)。產(chǎn)。塑造文化地產(chǎn)，提升內(nèi)在價值塑造文化地產(chǎn)，提升內(nèi)在價值景蘭古城文化體系景蘭古城文化體系項目先天性文化挖掘項目先天性文化挖掘傣族文化傣族文化項目后天價值塑造項目后天價值塑造產(chǎn)品特色文化表現(xiàn)產(chǎn)品特色文化表現(xiàn)曼景蘭歷史文化，傣族建筑文化，曼景蘭歷史文化，傣族建筑文化，庭院街區(qū)文化，地涌金蓮文化釋

32、義庭院街區(qū)文化，地涌金蓮文化釋義差異性的文化訴求差異性的文化訴求產(chǎn)品概念定位產(chǎn)品概念定位街街 圃圃不是街鋪，是街圃不是街鋪，是街圃花樣古城花樣古城 庭院街區(qū)庭院街區(qū)圃：基本字義圃：基本字義1. 種植菜蔬、花草、瓜果的園子：田。菜?；āＣ?。2. 指種植園圃的人：“吾不如老”。詳細(xì)字義詳細(xì)字義名1. (形聲。從囗,甫聲。囗( wi),圍的古體字。從囗的字往往表示某一個范圍或區(qū)域。本義:種植果木瓜菜的園地。周圍常無垣籬)2. 同本義 orchard;garden圃,種菜曰圃。說文二曰園圃毓草木。周禮太宰。注:“樹果蓏曰圃。”九月筑場圃。詩豳風(fēng)七月藪有圃草。國語周語其澤藪曰圃田。周禮職方開軒面場圃,把

33、酒話桑麻。唐 孟浩然過故人莊嘗射于家圃(場地)。宋 歐陽修歸田錄3. 又如:花圃(種花草的園地);園圃(種蔬菜花果、樹木的場所);苗圃;圃畦(種蔬菜花果的園畦);圃田(種植果木瓜菜的園地;大田;喻指事物聚集的地方)概念釋義：概念釋義：4. 帝王貴族游樂觀賞的地方 centre趙王游于圃中。韓非子外儲說右下5. 比喻某些事物叢集之處 centre。如:文圃;圖書之圃6. 種菜。亦指種菜的人 vegetable grower我杏也,往年老圃種我時,費一核耳。明 馬中錫中山狼傳是(這)特(只是)老婦老圃者之為也。唐 柳宗元非國語三川震吾不如老圃。論語子路 形1. 繁茂,茂盛 luxuriant。如:

34、圃草(茂盛之草)2. 通“甫”。大 big;large藪有圃草,囿有林池。國語周語中英文翻譯 ：a garden傣族文化傣族文化歌舞文化歌舞文化曼景蘭區(qū)域文化曼景蘭區(qū)域文化灰姑娘到貴公主的華麗蝶變灰姑娘到貴公主的華麗蝶變景蘭古城再造景蘭文化輝煌景蘭古城再造景蘭文化輝煌小型歌舞表演場所小型歌舞表演場所項目賣點梳理：項目賣點梳理：案名建議案名建議主推案名：主推案名：地涌金蓮地涌金蓮案名釋義：案名釋義：地涌金蓮原產(chǎn)云南，我國特產(chǎn)花卉。先花后葉，花冠猶如從地面涌出的一朵金色蓮花，碩大、燦爛、地涌金蓮原產(chǎn)云南，我國特產(chǎn)花卉。先花后葉，花冠猶如從地面涌出的一朵金色蓮花，碩大、燦爛、奇美，仿佛來自仙界，使人

35、不得不驚嘆、折服。假莖的葉腋處真正的小花朵清香、嬌嫩，黃綠相間，奇美，仿佛來自仙界，使人不得不驚嘆、折服。假莖的葉腋處真正的小花朵清香、嬌嫩，黃綠相間，更添一份精巧的美麗，花期長達(dá)半年之久。地涌金蓮被佛教寺院定為更添一份精巧的美麗，花期長達(dá)半年之久。地涌金蓮被佛教寺院定為“五樹六花五樹六花”之一，也是傣族之一，也是傣族文學(xué)作品中善良的化身和懲惡的象征。云南民間還利用其莖汁解酒、解毒，制作止血藥物文學(xué)作品中善良的化身和懲惡的象征。云南民間還利用其莖汁解酒、解毒，制作止血藥物 。項目定位為旅游項目，以商業(yè)為主，地涌金蓮這一案名不但具有項目定位為旅游項目，以商業(yè)為主，地涌金蓮這一案名不但具有“寶地里

36、涌現(xiàn)出的財富寶地里涌現(xiàn)出的財富”之意，同之意，同時，項目的標(biāo)志性建筑時，項目的標(biāo)志性建筑“五星酒店五星酒店”的造型也是以的造型也是以“地涌金蓮地涌金蓮”花瓣的造型為原型設(shè)計，所以以此花瓣的造型為原型設(shè)計，所以以此為案名更容易傳達(dá)形象。從字面上來理解。為案名更容易傳達(dá)形象。從字面上來理解。“地涌金蓮地涌金蓮”這一案名能給人傳達(dá)一種神秘與尊貴的意這一案名能給人傳達(dá)一種神秘與尊貴的意境。境。logo示意次推案名：次推案名：景蘭古城景蘭古城景蘭古寨景蘭古寨第四部分：營銷篇第四部分：營銷篇項目客群定位：項目客群定位：住宅客群：住宅客群：商業(yè)客群：商業(yè)客群：客群屬性客群屬性本地本地外地外地比例50%50%

37、客群屬性客群屬性本地本地外地外地比例30%70%項目總體營銷項目總體營銷4 4大步驟大步驟第一步：全面更新項目現(xiàn)場包裝，產(chǎn)品形象高端亮相第二步：大型公關(guān)事件活動，強化商業(yè)品牌形象和獨特個性， 樹立市場投資與經(jīng)營信心第三步：招商先行，引進(jìn)龍頭品牌商家，助推項目品牌發(fā) 展并促進(jìn)銷售第四步：分批開盤，控制銷售節(jié)奏，不斷創(chuàng)造熱銷狂潮。整盤銷售模式：先售住宅，再售商鋪先售住宅，再售商鋪在住宅推廣和銷售期間開始商業(yè)招商，確定項目租、售以及持有部分后進(jìn)行商業(yè)銷售。在住宅推廣和銷售期間開始商業(yè)招商，確定項目租、售以及持有部分后進(jìn)行商業(yè)銷售。1 1、產(chǎn)權(quán)銷售式、產(chǎn)權(quán)銷售式此方式有利于資金盡快回此方式有利于資金盡

38、快回籠，目前國內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商籠，目前國內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主。這種方鋪多以銷售為主。這種方法有利于開發(fā)商降低投資法有利于開發(fā)商降低投資風(fēng)險，風(fēng)險，也讓投資擁有自己也讓投資擁有自己的個人資產(chǎn)，對買賣雙方的個人資產(chǎn)，對買賣雙方可謂雙贏。但由于出售后可謂雙贏。但由于出售后產(chǎn)權(quán)零散分布，不利于后產(chǎn)權(quán)零散分布，不利于后續(xù)經(jīng)營管理。續(xù)經(jīng)營管理。 2 2、租售結(jié)合模式、租售結(jié)合模式為了達(dá)到更好的銷售水平，為了達(dá)到更好的銷售水平，開發(fā)商介入到商場的經(jīng)營事開發(fā)商介入到商場的經(jīng)營事務(wù)中，在工程尚未竣工時，務(wù)中，在工程尚未竣工時，提前開始招商引租工作提前開始招商引租工作，以以帶租約的商鋪來吸引更多的帶租約的商鋪來

39、吸引更多的投資者購買商鋪。這種方式投資者購買商鋪。這種方式有利于增強投資者信心，最有利于增強投資者信心，最終目的還在于促進(jìn)銷售終目的還在于促進(jìn)銷售。3 3、只租不售式、只租不售式目前國外的大部分商業(yè)物業(yè)基目前國外的大部分商業(yè)物業(yè)基本上只租不售。開發(fā)商兼具經(jīng)本上只租不售。開發(fā)商兼具經(jīng)營管理者的角色，目的是通過營管理者的角色，目的是通過物業(yè)租賃，收取租金達(dá)到贏利物業(yè)租賃，收取租金達(dá)到贏利的目的。這種長線投資，如果的目的。這種長線投資，如果經(jīng)營得法，一般在十年內(nèi)即可經(jīng)營得法，一般在十年內(nèi)即可收回全部投資，以后還有長期、收回全部投資，以后還有長期、增值的租金收益，比短期銷售增值的租金收益，比短期銷售物

40、業(yè)的獲利要大得多。物業(yè)的獲利要大得多。 商業(yè)部分銷售模式商業(yè)部分銷售模式銷售策略分析銷售策略分析 銷售模式建議銷售模式建議主體產(chǎn)權(quán)銷售，部分租賃或返租主體產(chǎn)權(quán)銷售，部分租賃或返租 考慮到項目整體銷售經(jīng)營及回籠資金需要，同時根據(jù)很多大型品牌餐飲娛樂業(yè)一般只考慮到項目整體銷售經(jīng)營及回籠資金需要，同時根據(jù)很多大型品牌餐飲娛樂業(yè)一般只租不買的特點，我們租不買的特點，我們建議項目關(guān)鍵龍頭商業(yè)部分采取租賃與返租形式，而大部分小商建議項目關(guān)鍵龍頭商業(yè)部分采取租賃與返租形式，而大部分小商鋪則采取完全銷售為主，從而做到以龍頭商業(yè)帶動整個商業(yè)街的銷售，實現(xiàn)項目快速鋪則采取完全銷售為主，從而做到以龍頭商業(yè)帶動整個商

41、業(yè)街的銷售，實現(xiàn)項目快速回籠資金，并對商業(yè)街的業(yè)態(tài)進(jìn)行整體控制，以保證項目商業(yè)經(jīng)營能夠持續(xù)成功。回籠資金，并對商業(yè)街的業(yè)態(tài)進(jìn)行整體控制，以保證項目商業(yè)經(jīng)營能夠持續(xù)成功。形象預(yù)熱形象塑造開盤熱銷持續(xù)熱銷強勢蓄水7月初 8月中 9月 10月 12月初 2011年1月 2月底 3月底一期尾盤清理準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期形象塑造期形象塑造期強勢蓄水強勢蓄水招商先行招商先行一批開盤一批開盤公關(guān)事件營銷，重新樹立項目品牌形象。1、項目奠基儀式2、主力商家簽約儀式，3、東盟0距離里程碑剪彩。4、大型娛樂匯演活動冠名二批開盤二批開盤尾盤銷售尾盤銷售持續(xù)性投資發(fā)展經(jīng)營講座，促進(jìn)項目銷售1、持續(xù)商業(yè)投資經(jīng)營培訓(xùn)講座，給客戶

42、洗腦。2、客戶聯(lián)誼會營銷時間節(jié)點安排營銷時間節(jié)點安排項目銷售策略項目銷售策略 以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場反應(yīng)，逐步提高售價，迫使客戶迅速作出選擇的決定。 針對目標(biāo)客戶采用一對一行銷策略針對目標(biāo)客戶采用一對一行銷策略與坐銷相結(jié)合，主動走出去營銷，利用行銷人員、或直郵（dm）、或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳給客戶，爭取使成為本項目業(yè)主或租戶。 低開高走，分批銷售低開高走，分批銷售為加強客戶的投資與經(jīng)營信心，建議項目與客戶簽署合同時候承諾拿出100萬作為開業(yè)消費券，以促進(jìn)項目投資與租賃。 百萬消費券開業(yè)承諾，增進(jìn)客戶投資與經(jīng)營信心百萬消費券開業(yè)承諾

43、，增進(jìn)客戶投資與經(jīng)營信心。這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，客戶這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，客戶需要在一年或兩年內(nèi)決定購買的，采用繳付一定期限內(nèi)的租金作為購買單位需要在一年或兩年內(nèi)決定購買的，采用繳付一定期限內(nèi)的租金作為購買單位的首期款，刺激租戶購買心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。的首期款，刺激租戶購買心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。 以租金代首期銷售策略以租金代首期銷售策略。 捆綁銷售，以購買一樓連賣樓上二、三樓的方式進(jìn)行捆綁銷售，以最大范捆綁銷售，以購買一樓連賣樓上二、三樓的方式進(jìn)行捆綁銷售，以最大范圍實

44、現(xiàn)項目的銷售。圍實現(xiàn)項目的銷售。先租后賣：先租后賣：返回前三年租金，可沖抵首付款，一來可以解決前幾年年商業(yè)氛圍不旺所返回前三年租金，可沖抵首付款，一來可以解決前幾年年商業(yè)氛圍不旺所帶來的客戶經(jīng)營損失，提升客戶投資信心；同時也降低了首付，降低了購帶來的客戶經(jīng)營損失，提升客戶投資信心；同時也降低了首付，降低了購鋪者的購鋪門檻。鋪者的購鋪門檻。特殊銷售手段：特殊銷售手段：圈子營銷圈子營銷“圈子圈子”指的是擁有某種相同或相近的愛好、興趣或特質(zhì)。圈子營銷指的是擁有某種相同或相近的愛好、興趣或特質(zhì)。圈子營銷是指針對這類人群，深挖他們的需求，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行定位并整合各是指針對這類人群，深挖他們的需求，以此為

45、基礎(chǔ)進(jìn)行定位并整合各類資源進(jìn)行營銷活動。類資源進(jìn)行營銷活動。 結(jié)合項目的定位和自身特點，項目營銷科針對諸如重慶商會、企業(yè)家協(xié)會等商家團(tuán)體結(jié)合項目的定位和自身特點，項目營銷科針對諸如重慶商會、企業(yè)家協(xié)會等商家團(tuán)體進(jìn)行針對性的對點營銷，并達(dá)到高端客群的口碑傳播。進(jìn)行針對性的對點營銷，并達(dá)到高端客群的口碑傳播。情景營銷情景營銷/ /體驗式營銷體驗式營銷1 1、先造景觀樣板段（包括住宅樣板和商業(yè)樣板），先造景，再賣房，全面提升項目的整體檔次、先造景觀樣板段（包括住宅樣板和商業(yè)樣板），先造景，再賣房，全面提升項目的整體檔次和價值（將項目特有的庭院街區(qū)優(yōu)勢形態(tài)打造的淋漓盡致）；和價值（將項目特有的庭院街區(qū)

46、優(yōu)勢形態(tài)打造的淋漓盡致）；2 2、搶先完成、搶先完成“地涌金蓮地涌金蓮”大酒店的打造，樹立城市地標(biāo)典范，從而提升產(chǎn)品價值。隨后進(jìn)行商大酒店的打造，樹立城市地標(biāo)典范，從而提升產(chǎn)品價值。隨后進(jìn)行商業(yè)或住宅的價格拉動業(yè)或住宅的價格拉動1 1、統(tǒng)一整體招商，先行招進(jìn)主力商家，按照業(yè)態(tài)規(guī)劃，按主力龍頭商家、品牌商家、統(tǒng)一整體招商，先行招進(jìn)主力商家，按照業(yè)態(tài)規(guī)劃，按主力龍頭商家、品牌商家、特色商家的秩序先后招駐，力求實現(xiàn)以龍頭主力商家進(jìn)駐，為項目增強品牌效應(yīng)，特色商家的秩序先后招駐，力求實現(xiàn)以龍頭主力商家進(jìn)駐，為項目增強品牌效應(yīng)，同時促進(jìn)項目銷售，以快速回籠資金。同時促進(jìn)項目銷售，以快速回籠資金。項目招商

47、策略項目招商策略2、對投資者進(jìn)行商業(yè)開業(yè)要求，一方面可協(xié)助客戶登記進(jìn)駐商家，幫助投資者招商，一方面則在合同中與投資者簽定確定業(yè)態(tài)開業(yè)的優(yōu)惠條款，以確保項目能夠在規(guī)定的時期內(nèi)按要求開業(yè)。給予一定的管費優(yōu)惠政策，以促進(jìn)項目招商成功。3、在招商進(jìn)度達(dá)到招商進(jìn)度達(dá)到70%70%時則進(jìn)行試營業(yè)，在達(dá)到時則進(jìn)行試營業(yè)，在達(dá)到80%80%以上，則可開業(yè)以上，則可開業(yè)。由一名招商經(jīng)理負(fù)責(zé)，二名招商主管輔助，二十名招商代表為團(tuán)隊的招商小組，在重慶、成都及昆明、景洪進(jìn)行針對性的招商工作。招商人員安排招商人員安排項目經(jīng)營管理項目經(jīng)營管理1 1、建議項目引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理，實行項目統(tǒng)一管理。、建議項目引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理，實行項目統(tǒng)一管理。2 2、在經(jīng)營政策上可與業(yè)主成立商業(yè)管理委員會，以適時制定統(tǒng)一的經(jīng)營政策，舉辦、在經(jīng)營政策上可與業(yè)主成立商業(yè)管理委員會，以適時制定統(tǒng)一的經(jīng)營政策，舉辦促銷性活動，促進(jìn)商業(yè)