年土地市場變化與展望研究(60頁

1、2010年土地市場變化與展望 -國土資源部 胡存智 2010年1月31日一、房地產(chǎn)供地量可隨各城市政府的目標(biāo)適度調(diào)控 （一）當(dāng)前土地市場供應(yīng)的途徑和特點1、土地供應(yīng)的來源和渠道2.土地供應(yīng)正成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段 可控的土地供應(yīng)量可以有效地影響房屋的供應(yīng)量，影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與發(fā)展 土地供應(yīng)價格對房屋市場有重要的指標(biāo)作用，從而影響社會對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，影響房地產(chǎn)市場的漲落。 土地供應(yīng)的方式和附加要求影響房屋的建造布局和風(fēng)格，引導(dǎo)房屋建設(shè)的水平和風(fēng)格的變化趨勢3、土地供應(yīng)由政府統(tǒng)一控制和協(xié)調(diào)原因之一供地方式變化4、房地產(chǎn)的土地可按市場需求供應(yīng)（二）土地市場供應(yīng)計劃的特征1、新增建設(shè)用地計劃

2、2、土地市場的供應(yīng)計劃二、從土地供應(yīng)看房地產(chǎn)市場的發(fā)展2010年在延續(xù)今年經(jīng)濟(jì)回暖的形勢下，可以預(yù)期：（一）今年土地供應(yīng)指標(biāo)及使用狀況1、2009年和2010年新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)2、09年用地計劃指標(biāo)使用情況3、土地供應(yīng)量充裕但結(jié)構(gòu)需調(diào)整（二）2010年土地市場及房地產(chǎn)預(yù)期1、新增量穩(wěn)定，存量建設(shè)用地供應(yīng)增加2、供地多樣化，市場操作空間增加 隨改革推進(jìn)：3、土地穩(wěn)定、金融和財政政策正常調(diào)控不會引起房地產(chǎn)市場大起大落流動性下降有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。三、土地管理制度改革帶來土地供應(yīng)類型的新變化十七屆三中全會決定：“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)民集體土地建設(shè)非公益性項目，允

3、許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益?！薄案母镎鞯刂贫龋瑖?yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機(jī)制。 ，按照同地同價原則及時足額給農(nóng)村集體和農(nóng)民合理補償， ?！保ㄒ唬┘w土地改革使集體建設(shè)用地納入土地供應(yīng)的合法渠道 目前飽受非議的“城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)二元結(jié)構(gòu)” 問題，并非兩種土地產(chǎn)權(quán)制度不平等造成，而是因為集體土地市場化改革滯后引起。今明年的改革將使集體土地進(jìn)入市場，成為土地供應(yīng)的新類型。怎樣改革？ 明晰產(chǎn)權(quán)1、改革集體建設(shè)用地使用制度的設(shè)計由于國有土地的產(chǎn)權(quán)制度在進(jìn)行改革前與集體土地的產(chǎn)權(quán)制度是一樣的，所以只要肯定國有土地使用制度的改革是成功的，集體土地的改

4、革就完全可以仿照國有土地改革的方式進(jìn)行制度遷移。改革的核心是要摒棄改革的核心是要摒棄“所有權(quán)情結(jié)所有權(quán)情結(jié)”的糾纏，淡化所有的糾纏，淡化所有權(quán)、強化使用權(quán)，權(quán)、強化使用權(quán)，全力解決使用權(quán)的權(quán)益、使用主體、取得方式、流轉(zhuǎn)途徑等問題，模仿國有建設(shè)用地使用制模仿國有建設(shè)用地使用制度，實行集體建設(shè)用地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的有償使度，實行集體建設(shè)用地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的有償使用制度。用制度?？傮w思路：對集體土地產(chǎn)權(quán)制度重新設(shè)計，從集體土地從集體土地所有權(quán)實現(xiàn)方式入手，創(chuàng)新集體土地使用權(quán)取得、有償所有權(quán)實現(xiàn)方式入手，創(chuàng)新集體土地使用權(quán)取得、有償使用和流轉(zhuǎn)制度。使用和流轉(zhuǎn)制度。2、集體建設(shè)用地使用制度改革

5、的要點（1）建立新型的集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系，構(gòu)建與國有土地產(chǎn)權(quán)相銜接的集體土地產(chǎn)權(quán)制度。將集體建設(shè)用地使用權(quán)細(xì)分為： 集體劃撥土地使用權(quán) 集體出讓土地使用權(quán) 集體作價出資（入股）土地使用權(quán) 集體出租土地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用制度改革的要點（2）按照各類集體建設(shè)用地現(xiàn)實具有的權(quán)利內(nèi)涵、不同的取得方式，分類歸為不同的使用權(quán)。對基于集體成員權(quán)而實行福利分配的土地設(shè)為劃撥土地使用權(quán)；農(nóng)村宅基地、免費提供的農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地，設(shè)為出讓、出租、作價出資（入股）土地使用權(quán)。 集體建設(shè)用地使用制度改革的要點（3）構(gòu)建新型的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。按照現(xiàn)有各類集體建設(shè)用地不同的流轉(zhuǎn)特

6、點，分類設(shè)計流轉(zhuǎn)制度。對宅基地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地，由集體經(jīng)濟(jì)組織以劃撥方式提供，不實行流轉(zhuǎn)。對工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地，以出讓、租賃或作價出資（入股）方式提供，可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 -摘自新修改的土地管理法（送審稿）符合土地利用總體規(guī)劃，依法取得的集體建設(shè)用地，可以以出讓、租賃、作價出資入股等方式，用于非公益性項目，（二）征地制度改革使集體建設(shè)用地納入土地供應(yīng)的合法渠道 征地制度改革一方面限制了征地權(quán)的濫用，另一方面也使城鎮(zhèn)建設(shè)范圍外的集體建設(shè)用地可以供給非公益性的項目使用。改革將使這部分集體土地進(jìn)入市場，成為土地供應(yīng)的新類型。 應(yīng)遵循中國特色進(jìn)行征地制度改革2、征收要確

7、定范圍更要劃分空間修訂土地管理法（送審稿）中的新規(guī)定第七十條3、征地制度改革對土地供應(yīng)的影響征地補償不分今后用途而趨統(tǒng)一征地制度改革對土地供應(yīng)的影響由于集體建設(shè)用地的價格和征地的補償價格逐步趨同，征地除具有強制性外，低補償特性將逐步消失。隨著集體建設(shè)用地的改革和流轉(zhuǎn)，征地與不征地的差別主要集中在強制與非強制的區(qū)別上，各類地價格趨同，淡化了在征地中嚴(yán)格區(qū)分公益與非公益用途的作用。城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模范圍外的、村莊內(nèi)的集體建設(shè)用地將成為住宅用地供應(yīng)的新類型。四、城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場將帶來土地供應(yīng)主體的多樣化十七屆三中全會決定：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的

8、土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益?！?（一）構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場目前需要做四件事：1、 形成“兩種所有權(quán)，同一個市場”。經(jīng)集體建設(shè)用地使用制度改革，可以實現(xiàn)兩種土地除了所有權(quán)主體不同外，土地的使用權(quán)的權(quán)益、使用主體、取得方式、流轉(zhuǎn)途徑是完全相同或?qū)?yīng)的。參照國有建設(shè)用地市場流轉(zhuǎn)的相關(guān)制度，集體建設(shè)用地與國有土地共同遵循相同的流轉(zhuǎn)和管理規(guī)則，可以在土地有形市場中自主交易、流轉(zhuǎn)兩種不同所有權(quán)的土地在同一個市場進(jìn)行配置、交換、流轉(zhuǎn)，實行同地同價、同地同權(quán)，真正實現(xiàn)“兩種所有權(quán)，同一市場”要求，也使城鄉(xiāng)土地“二元結(jié)構(gòu)”的現(xiàn)象得以消除。2、統(tǒng)一土地市場

9、運行規(guī)則 對于通過劃撥方式確定給用地者使用的集體建設(shè)用地使用權(quán)，不得入市進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如需開發(fā)或參與市場經(jīng)濟(jì)活動，必須符合規(guī)劃，向集體經(jīng)濟(jì)組織補交出讓金或租金，轉(zhuǎn)為出讓或出租土地使用權(quán)后，方可進(jìn)入土地市場。 集體建設(shè)用地用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式，通過市場公開確定用地者和地價、租金。 集體建設(shè)用地使用權(quán)用于入股、基礎(chǔ)設(shè)施及非招拍掛用途、劃撥土地補辦出讓手續(xù)的，可以協(xié)議出讓，但不得低于協(xié)議出讓最低價，并要公開出讓過程，公布出讓結(jié)果。 通過出讓、租賃等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下，可以通過轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等方式入市交易。

10、3、均衡土地收益分配關(guān)系1）統(tǒng)一國有和集體的土地收益名稱，以出讓或出租方式提供集體土地使用權(quán)所獲得的土地收益，參照國有土地收益的管理規(guī)則，也稱為“土地出讓金”或“土地租金”。2）按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)”的原則，凡出讓、出租集體土地的，土地出讓金或租金由集體土地所有權(quán)人收??；轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓收益由集體土地使用權(quán)人收取。3）為了維護(hù)社會公平，保障全社會應(yīng)分享的土地增值收益，國家可以按比例對集體土地的出讓金收取土地增值稅通過土地增值稅將屬于全社會的土地增值收益大部分回收。4、規(guī)制建設(shè)用地規(guī)模和運行空間 如何以用途管制的原則，協(xié)調(diào)兩種建設(shè)用地的終極規(guī)模和運行空間，也是建立統(tǒng)一土地市場中必須考

11、慮的重要問題。1）在土地利用總體規(guī)劃劃定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍之外城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍之外，按照明確產(chǎn)權(quán)的要求，逐一界定各集體經(jīng)濟(jì)組織的集體建設(shè)用地范圍，明晰在規(guī)劃期內(nèi)集體建設(shè)用地的最終規(guī)模，統(tǒng)一確定需要征收和無需征收的集體土地比例，從規(guī)劃上保障集體經(jīng)濟(jì)組織土地權(quán)益的實現(xiàn)空間。（廣東8-10%）2）在后期辦理農(nóng)用地征收和轉(zhuǎn)用的同時，按比例、同步落實集體建設(shè)用地，并且在無需征收的集體建設(shè)用地范圍內(nèi)，實施留地安置、土地入股等多種征地安置措施。（二）統(tǒng)一市場帶來的新變化1、統(tǒng)一土地市場的土地供應(yīng)多樣化2、統(tǒng)一市場有利于解決歷史違法用地問題 在以市場化為主要內(nèi)容的制度變革過程中，構(gòu)建產(chǎn)權(quán)明晰、統(tǒng)一規(guī)制

12、、同權(quán)同價的土地市場運行制度，對于建立統(tǒng)一、公平、競爭、有序的城鄉(xiāng)土地市場，無疑具有積極的正效應(yīng)。 只需模仿國有土地使用制度改革，按市場的要求，就可順利破解“以租代征”、“小產(chǎn)權(quán)房”等難題。 修訂土地管理法列入2009年立法計劃，集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的改革舉措將在法律中體現(xiàn)，昭示了城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場形成的新時期。五、城鄉(xiāng)用地增減掛鉤將使存量建設(shè)用地供應(yīng)增加（一）城鄉(xiāng)用地增減掛鉤政策的核心和內(nèi)涵城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤與農(nóng)村土地整治農(nóng)村土地整治：1、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的核心2、掛鉤周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵項目區(qū) 在項目區(qū)內(nèi)進(jìn)行建新拆舊，掛鉤周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵項目區(qū)（2）掛鉤周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵項目區(qū)（3）3、掛鉤周轉(zhuǎn)的控制周轉(zhuǎn)指標(biāo) 國

13、土資發(fā)2005207號 各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局）： 為了貫徹落實國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定(國發(fā)200428號)，推進(jìn)土地集約節(jié)約?，F(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。 （二）增減掛鉤的意義和作用掛鉤周轉(zhuǎn)的意義和作用掛鉤周轉(zhuǎn)的意義和作用掛鉤周轉(zhuǎn)的意義和作用掛鉤周轉(zhuǎn)的意義和作用（三）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的影響1、把握城鄉(xiāng)增減掛鉤的條件和時機(jī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的影響2、市場供應(yīng)量增加和供應(yīng)區(qū)域拓展城鄉(xiāng)用地布局引導(dǎo)示意圖 “三界四區(qū)”現(xiàn)狀城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀邊界現(xiàn)狀邊界規(guī)模邊界規(guī)模邊界規(guī)模邊界規(guī)模邊界允許建設(shè)區(qū)允許建設(shè)區(qū)凈增量有條件建設(shè)區(qū)有條件建設(shè)區(qū)有條件建設(shè)區(qū)有條件建設(shè)區(qū)擴(kuò)展邊界擴(kuò)展邊界禁止建設(shè)區(qū)禁止建設(shè)區(qū)禁止建設(shè)區(qū) 規(guī)劃范圍內(nèi)除允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)外的其他區(qū)域為限制建設(shè)區(qū) 自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)、森林公園、列入省級以上保護(hù)名錄的野生動植物自然棲息地、水源保護(hù)區(qū)的核心區(qū)、主要河湖的蓄滯洪區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害高危險地區(qū)等，應(yīng)劃入禁止建設(shè)區(qū)。區(qū)內(nèi)土地的主導(dǎo)用途：生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)和自然與文化遺產(chǎn)保護(hù)空間，嚴(yán)格禁止與主導(dǎo)功能不相符的各項建設(shè)。禁止建設(shè)用地邊界不得調(diào)整。 限制建設(shè)內(nèi)土地主導(dǎo)用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間，是開展土地整