上海復(fù)地雍湖灣項(xiàng)目專題研究報(bào)告

1、復(fù)地復(fù)地雍湖灣專題雍湖灣專題2010.7.072010.7.07心語(yǔ)心語(yǔ)花園花園雍湖灣雍湖灣雍湖灣，未來(lái)城市配套、區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)明顯，但是-越近繁華，越嘈雜會(huì)展中會(huì)展中心站心站1.5公里4公里三江口三江口站站一號(hào)線五號(hào)線500米800米項(xiàng)目基本情況開發(fā)商開發(fā)商上海復(fù)地集團(tuán)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址 花蔭村德賽二街總占地面積總占地面積 95.91畝總建筑面積總建筑面積 約23萬(wàn)方容積率容積率 3.6項(xiàng)目總戶數(shù)項(xiàng)目總戶數(shù) 2032（住宅1357、公寓675）物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 32層電梯、4層疊拼、3+1雙拼，27層公寓層高層高 電梯層高 3米、別墅層高3米（挑高部分：6米）梯戶比梯戶比 高層高層: 二梯四戶

2、、二梯三戶交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn) 清水北北德賽二街120120畝公園畝公園4萬(wàn)平人工湖售樓部售樓部高層無(wú)障礙視野，內(nèi)庭房源戶戶可看350畝公園1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717181819192020212122222323242425252626272728282929303031313232c1c1c1c1a2a2a2a2a2a2a2a2c2c2a1a1a1a12 2房房3 3房房a1a1a1a1b1b1b3b3b2b2b2b2b1b1b3b3b2b2b2b2b1b1b3b3b2b2b2b2b1b1b3b3b2b

3、2b2b2c1c1c1c1c2c2c2c2c1c1c1c1c1c1c1c1c1c1c1c1c2c2c2c2別墅別墅3 3房房別墅別墅4 4房房d1d1d2d2e1e1* *6 6d1d1d2d2d1d1d2d2e1e1* *6 6d1d1d2d2e1e1* *6 6d3d3d4d4e2e2* *6 6d3d3d4d4e2e2* *6 6d3d3d4d4e2e2* *6 6d3d3d4d4e2e2* *6 6e1e1* *8 8e2e2* *8 8e1e1* *8 8e2e2* *8 8e1e1* *6 6e2e2* *6 6e1e1* *6 6e2e2* *6 6e1e1* *6 6e2e2*

4、 *6 6d1d1d2d2e1e1* *2 2d3d3d4d4e2e2* *2 2d1d1d2d2e1e1* *2 2d3d3d4d4e2e2e2e2* *2 2d1d1d2d2e1e1* *4 4d3d3d4d4e2e2* *4 4別墅別墅6 6房房f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2f f* *2 2e1e1* *6 6soho標(biāo)間soho1房g1g2g5soho標(biāo)間g3gg4g6soho1房1-2f商業(yè)電梯疊拼雙拼loft產(chǎn)品配

5、比情況產(chǎn)品配比情況物業(yè)類型物業(yè)類型產(chǎn)品套數(shù)產(chǎn)品套數(shù)電梯1173疊拼160雙拼24累計(jì)1357電梯產(chǎn)品戶型配比分布電梯產(chǎn)品戶型配比分布樓號(hào)樓號(hào)梯戶比梯戶比戶型戶型戶數(shù)戶數(shù)房型房型可變戶型可變戶型建筑面積建筑面積空中花園空中花園面積面積實(shí)得面積實(shí)得面積體量比例體量比例套數(shù)比例套數(shù)比例12梯3戶c1623房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房159.411170.46.5%5.3%c2312房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房122101322.5%2.6%22梯4戶a1602房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房112.210122.24.4%5.1%a2603房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房140.411151.45.6%5.1%32

6、梯4戶a1602房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房112.210122.24.4%5.1%a2603房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房140.411151.45.6%5.1%42梯4戶b1603房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房143.310153.35.7%5.1%b21202房2廳2衛(wèi)入戶花園92.1092.17.3%10.2%b3602房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房127.410137.45.0%5.1%52梯4戶b1603房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房143.310153.35.7%5.1%b21202房2廳2衛(wèi)入戶花園92.1092.17.3%10.2%b3602房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房127.410137.45

7、.0%5.1%62梯3戶c11203房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房159.510169.512.6%10.2%c2602房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房12291314.8%5.1%72梯3戶c11203房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房159.510169.512.6%10.2%c2602房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房12291314.8%5.1%累計(jì)累計(jì)11731173100.0%100.0%電梯戶型面積段分析電梯戶型面積段分析面積面積段段編編號(hào)號(hào)戶數(shù)戶數(shù)房型房型可變空間可變空間建面建面花園面花園面積積實(shí)得面積實(shí)得面積贈(zèng)送率贈(zèng)送率套數(shù)比套數(shù)比例例面積段占比面積段占比90-110b22402房2廳2衛(wèi)入戶花園92

8、.1092.10.0%20.5%20.5%110-130a11202房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房112.210122.28.9%10.2%33.3%c21512房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房12291317.4%12.9%b31202房2廳2衛(wèi)空中花園可變3房127.410137.47.8%10.2%130-150a21203房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房140.411151.47.8%10.2%20.5%b11203房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房143.310153.37.0%10.2%150-170c13023房2廳2衛(wèi)空中花園可變4房159.510169.56.3%25.7%25.7%累計(jì)累計(jì)1173

9、1173100.0%100.0%100.0%100.0%中大面積電梯戶型是雍湖灣的主力產(chǎn)品，在面積段上與本案主力產(chǎn)品重合度較高，但復(fù)式產(chǎn)品是本案的一大亮點(diǎn)建筑形態(tài)建筑形態(tài)樓號(hào)樓號(hào)戶型戶型棟數(shù)棟數(shù)總戶數(shù)總戶數(shù)房型房型建筑面積建筑面積露臺(tái)露臺(tái)套數(shù)比例套數(shù)比例樓層分布樓層分布疊拼8、1012、18d1444房2廳3衛(wèi)227.32.2%1-2層d244房2廳3衛(wèi)210.62.2%1-2層d343房2廳3衛(wèi)230.154.42.2%3-4層d443房2廳3衛(wèi)202.361.22.2%3-4層e1244房2廳3衛(wèi)210.613.0%1-2層e2243房2廳3衛(wèi)202.361.213.0%3-4層9、11e

10、12164房2廳3衛(wèi)2118.7%1-2層e2163房2廳3衛(wèi)20261.28.7%3-4層13、1517e13184房2廳3衛(wèi)211.29.8%1-2層e2183房2廳3衛(wèi)202.861.29.8%3-4層14d1114房2廳3衛(wèi)227.60.5%1-2層d214房2廳3衛(wèi)210.90.5%1-2層d313房2廳3衛(wèi)230.354.40.5%3-4層d413房2廳3衛(wèi)202.561.20.5%3-4層e144房2廳3衛(wèi)210.92.2%1-2層e243房2廳3衛(wèi)202.561.22.2%3-4層16、19d1224房2廳3衛(wèi)227.81.1%1-2層d223房2廳3衛(wèi)211.11.1%1-2

11、層d323房2廳3衛(wèi)230.654.41.1%3-4層d423房2廳3衛(wèi)202.761.21.1%3-4層e143房2廳3衛(wèi)211.12.2%1-2層e243房2廳3衛(wèi)202.761.22.2%3-4層雙拼20-31f12246房2廳4衛(wèi)281.9露臺(tái)47.8 地下室108.313.0%地下1層地上3層累計(jì)累計(jì)184184100.0%一期房源一期房源雍湖灣一期戶型配比雍湖灣一期戶型配比戶型戶型戶數(shù)戶數(shù)房型房型建筑面建筑面積積空中花園面空中花園面積積實(shí)得面實(shí)得面積積套數(shù)比a1120二變?nèi)?12.210122.236%a2120三變四140.419161.436%c162三變四159.421180

12、.419%c231二變?nèi)?22111329%累計(jì)333100%c2c1c1a2a2a2a2a1a1a1a1預(yù)計(jì)入市時(shí)間10年7月中旬價(jià)格：8500左右北北復(fù)地雍湖灣復(fù)地雍湖灣112112變變131131 二變?nèi)內(nèi)?xiàng)目戶型建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送比率贈(zèng)送面積戶型點(diǎn)評(píng)本案二變?nèi)?1014027%30東西朝向，層高3m入戶花園設(shè)計(jì)、動(dòng)靜、干濕分區(qū)明顯雍湖灣二變?nèi)?1213016%18南北朝向，層高3m玄關(guān)設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間等設(shè)計(jì)于戶型中間位置、動(dòng)靜分區(qū)不明本案本案110110變變140140 二變?nèi)內(nèi)?復(fù)地雍湖灣復(fù)地雍湖灣120120變變130130 二變?nèi)內(nèi)景副景?27127變變175175

13、二變?nèi)內(nèi)?xiàng)目戶型建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送比率贈(zèng)送面積戶型點(diǎn)評(píng)本案二變?nèi)?2717538%48東西朝向 層高3m入戶花園設(shè)計(jì)、曾送空間實(shí)用性大，贈(zèng)送率高，雍湖灣二變?nèi)?201308%10南北朝向 層高3m贈(zèng)送空間開間2.7米，實(shí)用性較低復(fù)地雍湖灣復(fù)地雍湖灣144144變變154154 三變四三變四本案本案137137變變175175 二變?nèi)內(nèi)?xiàng)目戶型建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送比率贈(zèng)送面積戶型點(diǎn)評(píng)本案二變?nèi)?3717538%48東西朝向入戶花園設(shè)計(jì)、曾送空間實(shí)用性大，贈(zèng)送率高，雍湖灣三變四1441558%11南北朝向無(wú)入戶花園，贈(zèng)送空間開間較小，主臥空間小于本案電梯戶型特征：優(yōu)點(diǎn)：1、一期戶型均為南北朝向；2、對(duì)中庭部分房源戶戶可看350畝公園景觀；缺點(diǎn)：1、一期戶型臨德賽街，車流較多，噪音大；2、戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜、干濕分區(qū)不明顯；3、戶型贈(zèng)送空間開間在2.7米左右，實(shí)用性、舒適性較低；疊拼下院正南北朝向建筑面積：215花園面積：前后院相加70開間：6m，進(jìn)深：16.5m層高：3m（客廳6m挑高）疊拼上院正南北朝向建筑面積：200頂層花園：30左右開間：6m，進(jìn)深：16.5m層高：3m（客廳6m挑高）開間開間3.63.6米米別墅