固始縣怡和新城項目項目可研報告 59頁

1、 信陽市固始縣怡和新城信陽市固始縣怡和新城 項目投資可行性研究報告項目投資可行性研究報告 信陽中心城市公司信陽中心城市公司 二二0000九年十月十九日九年十月十九日目錄目錄第一部分：宗地概況第一部分：宗地概況第二部分：城市發(fā)展情況第二部分：城市發(fā)展情況第三部分：房地產(chǎn)市場分析第三部分：房地產(chǎn)市場分析第四部分：項目定位第四部分：項目定位第五部分：項目整體規(guī)劃及投資分析第五部分：項目整體規(guī)劃及投資分析第六部分：結(jié)論和建議第六部分：結(jié)論和建議第一部分：宗地概況第一部分：宗地概況一、基本情況一、基本情況1、地理位置、地理位置 宗地處于固始縣南部怡和新城內(nèi)，位于惠民路、新一街、商固路、永和大道圍和區(qū)域。

2、 地塊由河南怡和置業(yè)有限公司進行土地一級開發(fā)。 項目在城市中的位置如右圖所示：一、基本情況一、基本情況1 1、地理位置、地理位置 宗地具體位置及周邊單位2 2、土地面積、土地面積 宗地面積：總面積490.46畝，分為南北兩塊，北部地塊a 141.46畝，南部地塊b 349畝。 3 3、用地性質(zhì)、用地性質(zhì) 居住用地4 4、規(guī)劃設(shè)計條件、規(guī)劃設(shè)計條件 宗地只有部分地塊做過規(guī)劃，方案將參照既有規(guī)劃條件但不限于該規(guī)劃條件。宗地只有部分地塊做過規(guī)劃，方案將參照既有規(guī)劃條件但不限于該規(guī)劃條件。 建筑密度：28% 建筑高度：48米 容積率：1.8 綠地率：25% 日照間距系數(shù)：滿足城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及相

3、關(guān)文件要求。 建筑退讓道路距離： 退讓新三街6米，惠民路8米，永和大道10米，新二街8米，新一街6米。 商業(yè)用地比例：商業(yè)、教育、金融服務(wù)用地比例不超過30%。一、基本情況一、基本情況一、基本情況一、基本情況 5 5、宗地現(xiàn)狀：、宗地現(xiàn)狀：141.46141.46畝畝349349畝畝街街街 一、基本情況一、基本情況 兩塊宗地大部分為農(nóng)田，西部邊界與商固公路之間有一條灌溉水渠，水渠沿線有民用通訊線路（明線，合作方協(xié)調(diào)相關(guān)單位主動改線）。宗地中間有一條10kv高壓線，貫穿南北兩個地塊（合作方愿意承擔(dān)改線費用）。 宗地a為整片農(nóng)田，土地平整， 形狀不規(guī)則，其西部部分土地已出讓。北部及西部有部分土地（

4、紅色部分）（紅色部分）已補償，但尚未報批轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，面積約24.4324.43畝畝。 宗地b主要為農(nóng)田，高差起伏最大達3-4米，中間低凹，東西兩面較高，東面有水塘；東南角部分地塊已出讓。南部有部分土地（紅色部分）（紅色部分）已補償，但尚未報批轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，面積約22.0622.06畝畝。5 5、宗地現(xiàn)狀、宗地現(xiàn)狀：6、交通狀況、交通狀況一、基本情況一、基本情況 宗地周邊道路基本建成，新一街、新二街、新三街、商固路、永和大道為已修通道路，但東邊界惠民路尚未修通。 宗地距離縣委縣政府新址約3公里,與怡和新城區(qū)的主干道怡和大道距離400米左右。 規(guī)劃中，怡和大道將南延20公里左右，至滬陜高速出口，

5、成為進入市區(qū)的快速通道。固始縣火車站位于滬陜高速出口東部1公里處。7、周邊環(huán)境、配套、周邊環(huán)境、配套一、基本情況一、基本情況 宗地周圍目前已建成固始縣職業(yè)教育中心，但區(qū)域發(fā)展不成熟，距離縣政府新址約3公里，項目周邊生活配套設(shè)施匱乏，最近的生活配套如下： 教育教育：希望學(xué)校（1.7公里），永和小學(xué)（規(guī)劃）、幼兒園（規(guī)劃）、永和初級中學(xué)（規(guī)劃）； 醫(yī)療醫(yī)療：老城區(qū)紅星醫(yī)院（幸福路，4.7公里），婦幼保健院（規(guī)劃）； 金融金融：老城區(qū)工商銀行（蓼城大道北段，4.9公里）； 商業(yè)商業(yè)：較為缺乏，需要到老城區(qū)購買，華聯(lián)超市（4.4公里）； 酒店酒店：缺乏，老城區(qū)內(nèi)有維多利亞酒店等星級酒店（5.8公里）

6、公園公園：老城區(qū)秀水公園（縣政府新址北部，3公里左右），根親文化園； 娛樂娛樂：娛樂設(shè)施較少；一、基本情況一、基本情況7、周邊環(huán)境、配套、周邊環(huán)境、配套 宗地周邊生活配套 電力：市政配套用電已通，為10kv高壓； 排水：四條東西走向道路，新一街、新二街、新三街、永和大道的排水設(shè)施已建成，為雨污混流，由西向東流向怡和大道，排水坡度最小為1%，管徑為600-800mm； 自來水：自來水尚未通達，已修通至成功大道，距北部地塊a約2.4公里，距南部地塊b約3.2公里； 燃?xì)猓喝細(xì)馍形赐ㄟ_，已修通至秀水公園，距離北部地塊a約3.4公里左右，距離南部地塊b約4.2公里； 通訊、供熱均未實現(xiàn)。 怡和置業(yè)方面

7、不能確定自來水和燃?xì)獾仁姓涮自O(shè)施的通達時間。怡和置業(yè)方面不能確定自來水和燃?xì)獾仁姓涮自O(shè)施的通達時間。8 8、市政配套市政配套一、基本情況一、基本情況 宗地位于固始縣城區(qū)南部的怡和新城內(nèi)，怡和新城由河南怡和置業(yè)有限公司進行開發(fā)。我公司主要通過與怡和置業(yè)協(xié)商，通過招拍掛取得土地。 該公司與固始縣政府簽訂了土地開發(fā)合同，主要進行怡和新城的土地開發(fā)，對取得開發(fā)權(quán)、出讓條件成熟的土地通過招拍掛出讓。固始縣土地管理部門代收土地出讓金，扣除上繳部分，余額返還給怡和置業(yè)。二、獲取進程二、獲取進程1.1.宗地獲取方式宗地獲取方式 暫定：15萬元/畝 2.2.土地獲取成本土地獲取成本第二部分：城市發(fā)展?fàn)顩r第二

8、部分：城市發(fā)展?fàn)顩r 固始位于河南省東南端，豫皖兩省交界處，北臨淮河，南依大別山，是河南省直管縣。 該縣是河南第一人口大縣、第一農(nóng)業(yè)大縣、第一勞務(wù)大縣，國家級生態(tài)示范區(qū)和世界客家人祖籍地。一、城市概況一、城市概況 固始縣東西交通順暢，境內(nèi)寧西鐵路、滬陜高速，在縣城南部貫穿東西、312國道穿越城區(qū)；固始縣東北部的三河尖鄉(xiāng)，擁有淮河水運碼頭：望崗港碼頭；該縣距離合肥新橋國際機場僅1小時車程。一、城市概況一、城市概況 近年來，固始縣以建設(shè)鄂豫皖三省交界區(qū)域性中心城市為目標(biāo)，其城鎮(zhèn)建設(shè)水平較高，縣域經(jīng)濟連續(xù)五年躋身中部百強縣（市）。 2008年，固始縣城市框架拉大到近40平方公里，建成區(qū)面積32平方公里

9、，常住人口30多萬人。全縣城鎮(zhèn)化率達35%，高于全省、全市平均水平。全縣有12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)被確定為國家、省、市重點鎮(zhèn)和綜合改革試點鎮(zhèn)，城關(guān)鎮(zhèn)是信陽市唯一一個全省綜合實力百強鎮(zhèn)。 2008年，全縣生產(chǎn)總值140.4億元，增長12.3%；全社會固定資產(chǎn)投資86億元，增長25.5%；社會消費品零售總額54億元，增長22.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10689元，增長19.5%?？h域經(jīng)濟基本競爭力連續(xù)五年躋身中部百強，2008年排名第71位。在河南省入圍的41縣（市）中排名第35位。二、經(jīng)濟環(huán)境二、經(jīng)濟環(huán)境1.1.固始縣經(jīng)濟發(fā)展概況：固始縣經(jīng)濟發(fā)展概況：第一產(chǎn)業(yè)36%第二產(chǎn)業(yè)35%第三產(chǎn)業(yè)29%三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

10、圖三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖二、經(jīng)濟環(huán)境二、經(jīng)濟環(huán)境 從圖中可以看出，固始縣人口雖然多于濟源、鶴壁二市，但固始縣的經(jīng)濟總量水平與其他地級城市相比還存在相當(dāng)?shù)牟罹唷?.1.固始縣經(jīng)濟發(fā)展概況：固始縣經(jīng)濟發(fā)展概況：20052005年年20082008年年固始縣固始縣宏觀經(jīng)濟主要指標(biāo)宏觀經(jīng)濟主要指標(biāo)一覽表一覽表固始縣經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)固始縣經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo) 20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年gdpgdp（億元）（億元）82.996.7 115.6 140.4 按可比價格計算的按可比價格計算的gdpgdp增長率（增長率（% %）13%13.6 %13 %12.3 %城鎮(zhèn)居民人均

11、可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）6562 74228944 10689 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長（% %）12.1 % 13.1%20.5 %19.5 %地方財政收入地方財政收入( (億元億元) )2.02 2.62.89 3.41 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額( (億元億元) ) 65.9 78.7 87.56 105.6 全社會固定資產(chǎn)投資（億元）全社會固定資產(chǎn)投資（億元）43.7 57.2468.75 86 二、經(jīng)濟環(huán)境二、經(jīng)濟環(huán)境 固始縣2006-2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持平穩(wěn)增長，2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

12、高于周口市，與開封市、信陽市相當(dāng)。 2006年，固始縣全縣新建工業(yè)項目100多個，工業(yè)投資達8.6億元。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值26.1億元。其中重點工業(yè)企業(yè)80家，增加值8.7億元，利稅3.7億元。 固始縣園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較好，園區(qū)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)集群是固始經(jīng)濟增長的重要支撐。該縣建設(shè)完善了縣民營工業(yè)城、援生工業(yè)園、柳編工業(yè)城、中原水暖城等園區(qū)，形成了銀針加工、糧油加工、茶葉竹木加工、柳制品加工和水暖器材加工五大產(chǎn)業(yè)集群。 目前，全縣銷售收入超億元的工業(yè)企業(yè)8家，超5000萬元18家。擁有國家級產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)1家，省級2家，市級2家。 二、經(jīng)濟環(huán)境二、經(jīng)濟環(huán)境2.2.固始縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展及企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：固始縣

13、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r： 1 1、城市規(guī)劃方向、城市規(guī)劃方向 根據(jù)固始縣城市總體規(guī)劃2006-2020的編制，固始縣將形成以縣城為核心，主副結(jié)合、星狀放射，形成“一心、兩翼、三軸、五片區(qū)”的城鄉(xiāng)一體化的空間格局。站在打造豫東南“金三角”的高度，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)區(qū)域性中心城市。 2 2、城市發(fā)展總目標(biāo)、城市發(fā)展總目標(biāo) 2020年實現(xiàn)城市面積50平方公里，常住人口50萬的目標(biāo)，提升固始作為豫東南金三角的龍頭地位，實現(xiàn)固始在鄂豫皖三省交界的崛起。 三、城市發(fā)展規(guī)劃三、城市發(fā)展規(guī)劃 第三部分：房地產(chǎn)市場分析第三部分：房地產(chǎn)市場分析 2008年，固始縣全縣房地產(chǎn)投資額達13.98億元，比上年10.80億元，增

14、長29.4%。商品房銷售面積43萬平方米，比上年增加9.8%，在房地產(chǎn)市場面臨較大的壓力下，房地產(chǎn)投資及銷售形勢均保持了一定的增速，開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴大。 房地產(chǎn)市場存在的問題1：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出。經(jīng)濟適用房和90平米以下住宅占商品住房面積38%，距70%的目標(biāo)差距還很大。2：房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序不規(guī)范。在開發(fā)交易環(huán)節(jié)，部分項目存在隨便變更規(guī)劃、違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、房屋拆遷和物業(yè)管理不規(guī)范等問題。3：土地市場不規(guī)范，該縣房地產(chǎn)市場存在大量自建房及小規(guī)模開發(fā)的住宅，嚴(yán)重沖擊了該縣的房地產(chǎn)市場。一、固始縣房地產(chǎn)市場總況一、固始縣房地產(chǎn)市場總況一、固始縣房地產(chǎn)市場總況一、固始縣房地產(chǎn)市場總況 從三

15、幅對比圖中可以看出，固始縣商品房銷售面積連續(xù)兩年超過鶴壁、濟源市。2007年商品住宅銷售均價高于駐馬店、三門峽、周口三市。因此，固始縣房地產(chǎn)市場具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?1：受城市規(guī)劃及開發(fā)條件的影響，固始縣房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域集中在新、老城區(qū)交界區(qū)域，此區(qū)域環(huán)境及生活配套的成熟度，均優(yōu)于其他區(qū)位。 2：該縣目標(biāo)客戶群體以公務(wù)員（2萬余人）、在外創(chuàng)業(yè)人員為主，這些客戶群體是購房主力，購房是為了改善居住品質(zhì)及預(yù)留子女使用等，比較青睞老比較青睞老城區(qū)或新老城區(qū)交界處的房產(chǎn)。城區(qū)或新老城區(qū)交界處的房產(chǎn)。 3：作為縣級城市，固始縣城市發(fā)展程度較低，經(jīng)濟社會發(fā)展空間有限，該縣富裕階層大多在本縣有房產(chǎn)，傾向于在信陽

16、、鄭州等較繁榮的城市置業(yè)。 4：固始縣人口眾多，近年來，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)教育資源向城區(qū)集中，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民有到城區(qū)置業(yè)，以方便子女入學(xué)的住房需求。 5：固始縣各樓盤主要戶型為三房、四房，面積為110-160平方米，各樓盤中的別墅類產(chǎn)品銷售形勢較好。 二、固始縣房地產(chǎn)市場需求特征二、固始縣房地產(chǎn)市場需求特征三、三、固始縣固始縣市房地產(chǎn)市場特點市房地產(chǎn)市場特點 1：固始縣城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量較大，商品房均價高于駐馬店、三門峽、周口三市商品住宅均價，但低于周邊地級城市市區(qū)商品住宅均價。 2：其房地產(chǎn)銷售易受外部經(jīng)濟形勢影響：2008年商品房銷售面積為43萬平方米，比2007年下降了33%。 3：該縣小規(guī)模開發(fā)的住

17、宅較多；固始縣一級土地市場混亂，存在大量已出讓的小地塊（10-100畝不等），大多被建造成多層或獨院住宅，這部分房屋價格較低，多為1000元-1500元/平方米，沖擊了固始縣商品房市場。 4：固始住宅產(chǎn)品形態(tài)單一、品質(zhì)較低：多為普通多層和小高層產(chǎn)品；戶型為三房、四房；園林景觀效果較差、缺乏規(guī)劃、建筑標(biāo)準(zhǔn)比較高的產(chǎn)品。 5：該縣客戶買房傾向于一次性付款，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商提供的按揭首付比例較大，最低為40%。 固始縣房地產(chǎn)市場區(qū)域分布從建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水平上看，呈現(xiàn)南北擴展趨勢： 由于固始縣政府之前著力向北擴展，因此商品房主要集中于老城區(qū)北部地區(qū)，如香樟苑、華府等；鳳凰新城項目被批準(zhǔn)后，推出了幾個大樓盤，

18、如湖畔春天，金色陽光等。 近年來，固始縣政府著力推動城南縣區(qū)發(fā)展，該區(qū)域與老城區(qū)交界處環(huán)境優(yōu)美、交通便利、距離行政文化中心較近，又能利用老城區(qū)成熟的生活配套，成為當(dāng)前的熱點地區(qū)。隨著城市的擴展，城南新區(qū)也將成為房地產(chǎn)開發(fā)的下一個熱點。 鳳凰新城鳳凰新城怡和新城怡和新城城南新區(qū)城南新區(qū)四、區(qū)域市場分布四、區(qū)域市場分布當(dāng)前熱點當(dāng)前熱點香樟苑麗水明珠日出東方湖畔春天 代表樓盤代表樓盤五、代表項目五、代表項目五、代表項目五、代表項目樓盤名稱樓盤名稱麗水明珠麗水明珠日出東方日出東方香樟苑香樟苑湖畔春天湖畔春天位置位置縣政府新址以北，聊城大道與康定路交叉口西縣政府新址以北，聊城大道與康定路交叉口西蓼城大道

19、與黃河路轉(zhuǎn)角處鳳凰新城王審之大道以北，紅蘇路以西，富民大道以南開發(fā)商開發(fā)商怡誠置業(yè)有限公司河南固始縣上一房地產(chǎn)公司固始信合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司固始信合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模規(guī)模占地101畝， 建筑面積110000平方米占地75畝， 建筑面積86873平方米占地230畝， 建筑面積22萬平方米占地369.3畝， 建筑面積297688平方米戶型面積戶型面積多層三房：114-141平方米多層、小高層 三房：130-140平方米 疊加：180平方米聯(lián)排：250平方米三房：110-139平方米三房：110-139平方米 價格價格（元（元/ /） 多層：1600元多層：1750元 小高層：2100元疊加：2

20、400元，聯(lián)排：2700元，多層：1600元 ，小高層：1950元多層：1500元銷售情況銷售情況已售約40%大約銷售75%一期多層、小高層有剩余一期多層剩余六層， 二期銷售不到50%周邊配套周邊配套學(xué) 校: 希望高中、小哈佛幼兒園、實驗小學(xué)、 超 市: 秀水公園 銀行: 工商銀行 賓館: 福臨賓館 醫(yī)院: 紅星醫(yī)院學(xué) 校: 希望高中、小哈佛幼兒園、實驗小學(xué)、 超 市: 秀水公園 銀行: 工商銀行 賓館: 福臨賓館 醫(yī)院: 紅星醫(yī)院公共配套：雙語幼兒園、城郊一中、信陽實驗高中、人民醫(yī)院住院部、第二中醫(yī)院、秀水公園教育: 慈濟高中、永和高中、鳳凰學(xué)校等 銀行: 信用社 醫(yī)院: 社區(qū)醫(yī)院 賓館:

21、玉麒麟大酒店等 古城公園、鳳凰湖 固始縣房地產(chǎn)市場起步較晚、起點較低。但近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速；人口基數(shù)大，其房地產(chǎn)市場較為繁榮，07年商品房銷售面積達64.8萬平米，08年受金融危機影響，商品房銷售面積下降到43萬平米，仍然處于較高水平。 該縣的一級土地市場較混亂，存在大量面積較小的地塊，這些小地塊大多被建設(shè)成為多層或獨院住宅向外出售，在固始縣房地產(chǎn)市場上占有較高的比重，沖擊了該縣的商品房市場。 隨著固始縣城市的擴展，城市功能重新分區(qū)規(guī)劃,老城區(qū)拆遷改造困難，新城區(qū)配套逐漸完善、可以預(yù)見，城市新區(qū)會逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。六、市場總結(jié)六、市場總結(jié)第四部分：項目定位第四部分：項目定位一、項目

22、一、項目swotswot分析分析項目項目swotswot分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（s s）劣勢（劣勢（w w）1、建業(yè)在河南省內(nèi)多年的品牌影響力強；2、宗地內(nèi)部村落基本已拆遷完畢，大部分已報批轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，開發(fā)難度不大；3、根據(jù)怡和置業(yè)與固始縣政府簽訂的怡和新城開發(fā)合同看，項目投資開發(fā)建設(shè)者享有眾多優(yōu)惠政策。 1、宗地處于固始縣城南新區(qū)，區(qū)域發(fā)展不成熟、項目周邊市政、生活配套設(shè)施匱乏；2、目前消費者對該區(qū)域抗性較大，前期銷售有難度；3、地塊距離縣政府新址3公里，區(qū)域市場成熟需要較長時間。機會（機會（o o）威脅（威脅（t t）1、隨著固始城市規(guī)劃的實施，政府著力推動城南新區(qū)開發(fā)建設(shè)，這些因素有助于城

23、南新區(qū)房地產(chǎn)市場的成熟； 2、城南新區(qū)有建設(shè)中的根親文化園等大型對外交流，文化、休閑場所，有利于項目推廣；3、當(dāng)?shù)厥袌霎a(chǎn)品品質(zhì)較低，缺乏高端產(chǎn)品。1、固始縣存在大量自建房、總價低、多為獨家小院，對項目的低層產(chǎn)品沖擊較大；2、城南新區(qū)與老城區(qū)交接部位有部分地塊已被其他開發(fā)商取得，將對項目形成直接挑戰(zhàn)；3、固始縣房地產(chǎn)市場商品住宅價格水平較低，會影響項目前期利潤；4、該縣市場信心及銷售受宏觀環(huán)境影響較大。 1、項目、項目swot分析分析 1、宗地位于固始縣怡和新城內(nèi)，處于城南新區(qū)范圍，交通便利，面積較大，產(chǎn)品組合靈活，隨著城南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，市場前景看好； 2、城南新區(qū)存在自建房問題，會影響城南新

24、區(qū)的開發(fā)建設(shè)水平及速度，影響項目周邊市場的成熟； 3、宗地所處區(qū)域位于城南新區(qū)南部，區(qū)域發(fā)展不成熟、項目周邊市政、生活配套設(shè)施匱乏，需要較長的市場等待時間； 4、固始縣房地產(chǎn)市場缺乏高端產(chǎn)品：我公司的高端產(chǎn)品有較好的市場機會。 2、swot分析結(jié)論分析結(jié)論一、項目一、項目swotswot分析分析1 1、客戶細(xì)分與產(chǎn)品匹配研究、客戶細(xì)分與產(chǎn)品匹配研究客戶細(xì)分與產(chǎn)品匹配情況客戶細(xì)分與產(chǎn)品匹配情況類類 別別客戶描述客戶描述收入水平收入水平( (以家庭為單位以家庭為單位) )客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成客戶客戶配比配比供選擇產(chǎn)品類型供選擇產(chǎn)品類型核心客戶核心客戶收入較高的家庭，追求居住品質(zhì)的再次置業(yè)客戶。10萬2

25、0萬元固始縣公務(wù)員。50普通住宅，三房四房，面積100130平米重要客戶重要客戶高收入家庭。主要為外出創(chuàng)業(yè)人員，自身在外地有房產(chǎn)，再次購房主要因為在家鄉(xiāng)居住，改善居住品質(zhì)。20萬50萬企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，外出創(chuàng)業(yè)人員、私企業(yè)主。40四房兩廳以上潛在客戶潛在客戶中等收入的家庭。該部分客戶主要是對現(xiàn)居住條件不滿意，想要改善居住環(huán)境的客戶。5萬10萬企事業(yè)單位普通管理人員、個體工商戶、專業(yè)技術(shù)人員。10普通住宅80120平米二、住宅定位二、住宅定位 根據(jù)swot分析，項目應(yīng)以差異化的產(chǎn)品策略規(guī)避市場的激烈競爭，以森林半島系列產(chǎn)品為基礎(chǔ)，以花園洋房及小高層、高層等特色產(chǎn)品為組合填補市場空白，以品牌、產(chǎn)品吸

26、引目標(biāo)市場頂端客戶，提升項目在市場中的競爭力，用差異化創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。 客戶群定位：客戶群定位：公務(wù)員、外出創(chuàng)業(yè)人員、企事業(yè)單位。 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：景觀小高層、高層，高品質(zhì)、健康、生態(tài)社區(qū)，突出產(chǎn)品的品質(zhì)和功能性。 市場定位：市場定位：固始縣最頂級的、最高品質(zhì)、最高舒適性的享受性住宅。 功能定位：功能定位：固始縣頂級享受型居住社區(qū)。2 2、項目定位描述、項目定位描述二、住宅定位二、住宅定位功能定位功能定位：滿足小區(qū)業(yè)主日常生活消費需求。目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位：以社區(qū)居民為依托，以周邊社區(qū)、輻射半徑0.5公里或居民步行5分鐘范圍內(nèi)為商圈。經(jīng)營業(yè)種定位經(jīng)營業(yè)種定位：服務(wù)社區(qū)居民日常生活業(yè)種。定

27、位依據(jù)：定位依據(jù)：（1）項目商業(yè)遠(yuǎn)離核心商圈、周邊缺乏商業(yè)氛圍、商業(yè)所能輻射的范圍內(nèi)無足夠的消費群量，傳統(tǒng)的零售商業(yè)很難在此立足生存。（2）社區(qū)配套商業(yè)的商鋪銷售難度小、商戶經(jīng)營靈活、市場適應(yīng)能力強。（3）社區(qū)配套商業(yè)可隨住宅盡快實現(xiàn)銷售變現(xiàn)，增加公司現(xiàn)金流。商業(yè)體量定位：商業(yè)體量定位：項目商業(yè)初步考慮臨街底商，面積約5300平方米。售價預(yù)估：售價預(yù)估：項目商業(yè)產(chǎn)品預(yù)計2013年開始銷售，基準(zhǔn)售價2800元/。三、商業(yè)定位三、商業(yè)定位第五部分：項目整體規(guī)劃及投資分析第五部分：項目整體規(guī)劃及投資分析一、項目規(guī)劃一、項目規(guī)劃1 1、規(guī)劃設(shè)計要求、規(guī)劃設(shè)計要求 規(guī)劃設(shè)計條件規(guī)劃設(shè)計條件 宗地只有部分

28、地塊做過規(guī)劃，方案將參照既有規(guī)劃條件但不限于該規(guī)劃條件。宗地只有部分地塊做過規(guī)劃，方案將參照既有規(guī)劃條件但不限于該規(guī)劃條件。 建筑密度：28% 建筑高度：48米 容積率：1.8 綠地率：25% 日照間距系數(shù)：滿足城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及相關(guān)文件要求。 建筑退讓道路距離： 退讓新三街6米，惠民路8米，永和大道10米，新二街8米，新一街6米。 商業(yè)用地比例：商業(yè)、教育、金融服務(wù)用地比例不超過30%。2 2、整體規(guī)劃及分期、整體規(guī)劃及分期 根據(jù)項目定位及目標(biāo)宗地的規(guī)劃設(shè)計要求，可行性研究工作中考慮根據(jù)項目定位及目標(biāo)宗地的規(guī)劃設(shè)計要求，可行性研究工作中考慮三種不同的容積率及產(chǎn)品組合，各方案指標(biāo)如下表：

29、三種不同的容積率及產(chǎn)品組合，各方案指標(biāo)如下表：指標(biāo)指標(biāo)方案方案1 1 （疊加（疊加+6f+6f）方案方案2 2( (疊加疊加+6f+11f)+6f+11f)方案方案3 3 ( (疊加疊加+6f+6f+15f)+15f)用地面積（用地面積（） 327561327561327561327561327561327561容積率容積率 1.091.091.1.5151 1.81.8總建筑面積（）總建筑面積（） 385260385260 535660535660 661640661640產(chǎn)品類型與面積產(chǎn)品類型與面積（）（）別墅：別墅：7168071680多層：多層：277680277680商業(yè)：商業(yè)：53

30、005300公建配套：公建配套：31003100別墅：別墅：3808038080多層：多層：879208792011f:11f:358360 358360 商業(yè)：商業(yè)：75007500公建配套：公建配套：33003300別墅：別墅：3808038080多層：多層：629606296015f15f：479100479100商業(yè)：商業(yè)：75007500公建配套：公建配套：33003300地上物業(yè)建筑面地上物業(yè)建筑面積（）積（）357760357760494160494160590940590940一、項目規(guī)劃一、項目規(guī)劃二、銷售價格分析二、銷售價格分析 （1）住宅基準(zhǔn)價格確定：依據(jù)集團項目2009

31、年其他地市同類產(chǎn)品售價及固始縣當(dāng)?shù)仄渌椖慨a(chǎn)品售價，結(jié)合位置、品牌、建標(biāo)、配套、環(huán)境、戶型等因素，通過類比量化定價方法，綜合確定新項目基準(zhǔn)價格。（2）售價制定： 項目整體價格制訂:價格制定考慮半年增幅分別為3，按基準(zhǔn)價上下浮動10%，作為保守基準(zhǔn)價，樂觀基準(zhǔn)價。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型基準(zhǔn)價格（元基準(zhǔn)價格（元/ /）疊加別墅疊加別墅2800多層多層2100小高層、高層小高層、高層2100商業(yè)商業(yè)2800車庫車庫5萬元/個1 1、定價基礎(chǔ)及價格策略、定價基礎(chǔ)及價格策略2 2、工期及銷售計劃、工期及銷售計劃經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo) 方案一方案一 （疊加（疊加+6f+6f） 方案二方案二 ( (疊加疊加+6f+11

32、f)+6f+11f) 方案三方案三 ( (疊加疊加+6f+6f+15f)+15f)總建筑面積（）總建筑面積（） 385260385260 535660535660 661640661640銷售分期銷售分期6 610101212開工時間開工時間 20112011年上半年年上半年20102010年下半年年下半年20102010年下半年年下半年清盤時間清盤時間 20172017年下半年年下半年20212021年上半年年上半年 20232023年上半年年上半年銷售周期（年）銷售周期（年）7 7111113.513.5銷售金額（元）銷售金額（元）1,079,851,9561,079,851,9561,5

33、59,174,8831,559,174,8832,083,679,778.992,083,679,778.99凈利潤（元）凈利潤（元）111,574,402111,574,402105,693,708.39105,693,708.39228,724,050.45228,724,050.45各方案工期及銷售計劃詳見方案工期表與銷售計劃表：各方案工期及銷售計劃詳見方案工期表與銷售計劃表：根據(jù)項目總體開發(fā)規(guī)模及方案規(guī)劃，以正常價格半年3%漲幅為例：方案一方案一3、各方案在不同價格增幅下的投資收益分析、各方案在不同價格增幅下的投資收益分析指標(biāo)指標(biāo) 方案方案1 1 （疊加（疊加+6f+6f）容積率容積率

34、1.09總建筑面積（）總建筑面積（）385260產(chǎn)品類型與面積（）產(chǎn)品類型與面積（）別墅：71680 多層：277680 商業(yè)：5300 公建配套：3100地上物業(yè)建筑面積（）地上物業(yè)建筑面積（）357760產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型保守價格半年3%漲幅正常價格半年3%漲幅樂觀價格半年3%漲幅疊加均價（元疊加均價（元/ /）2,865.28 3,183.65 3,502.01 多層均價（元多層均價（元/ /）2,579.86 2,866.51 3,153.16 商業(yè)均價（元商業(yè)均價（元/ /）3,646.81 4,052.01 4,327.39 經(jīng)營指標(biāo)經(jīng)營指標(biāo)保守價格半年3%漲幅正常價格半年3%漲幅樂

35、觀價格半年3%漲幅總投資（元）總投資（元）916,463,385.90931,086,086945,605,234.78銷售收入（元）銷售收入（元）975,286,760.431,079,851,9561,183,729,096.32凈利潤（元）凈利潤（元）44,117,530.90111,574,402178,592,896.16稅后銷售利潤率稅后銷售利潤率4.52%10.33%15.09%irrirr 6.46%15.18%22.93%方案二方案二指標(biāo)指標(biāo) 方案方案2 2 ( (疊加疊加+6f+11f)+6f+11f)容積率容積率1.51總建筑面積（）總建筑面積（）535660產(chǎn)品類型與面

36、積（）產(chǎn)品類型與面積（）別墅：38080 多層：8792011f:358360 商業(yè)：7500 公建配套：3300地上物業(yè)建筑面積（）地上物業(yè)建筑面積（）494160產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型保守價格半年3%漲幅正常價格半年3%漲幅樂觀價格半年3%漲幅疊加均價（元疊加均價（元/ /）2,762.903,069.89 3,376.88 多層均價（元多層均價（元/ /）2,266.042,517.82 2,769.60 小高層均價（元小高層均價（元/ /）2,952.253,280.27 3,608.30 商業(yè)均價（元商業(yè)均價（元/ /）4969.12 5,521.24 6,073.36 經(jīng)營指標(biāo)經(jīng)營指標(biāo)保

37、守價格半年3%漲幅正常價格半年3%漲幅樂觀價格半年3%漲幅總投資（元）總投資（元）1,396,882,971.211,418,249,9391,439,616,906.23銷售收入（元）銷售收入（元）1,404,207,394.921,559,174,8831,714,142,371.56凈利潤（元）凈利潤（元）5,493,317.78105,693,708.39205,894,099.00稅后銷售利潤率稅后銷售利潤率0.39%6.78%12.01%irr irr 0.96%15.34%27.10%方案三方案三指標(biāo)指標(biāo) 方案方案3 3 ( (疊加疊加+6f+15f)+6f+15f)容積率容積率

38、1.8總建筑面積（）總建筑面積（）661640產(chǎn)品類型與面積（）產(chǎn)品類型與面積（）別墅：38080 多層：6296015f：479100 商業(yè)：7500 公建配套：3300地上物業(yè)建筑面積（）地上物業(yè)建筑面積（）590940產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型保守價格半年3%漲幅正常價格半年3%漲幅樂觀價格半年3%漲幅疊加均價（元疊加均價（元/ /） 2,762.90 3,069.89 3,376.88 多層均價（元多層均價（元/ /） 2,226.27 2,473.64 2,721.00 高層均價（元高層均價（元/ /） 3,235.74 3,595.27 3,954.80 商業(yè)均價（元商業(yè)均價（元/ /） 4

39、,895.20 5,439.11 5,983.02 經(jīng)營指標(biāo)經(jīng)營指標(biāo)保守價格半年3%漲幅正常價格半年3%漲幅樂觀價格半年3%漲幅總投資（元）總投資（元）1,750,703,164.151,778,714,378.401,806,725,592.64銷售收入（元）銷售收入（元）1,880,086,801.092,083,679,778.992,287,272,756.89凈利潤（元）凈利潤（元）97,037,727.71228,724,050.45360,410,373.19稅后銷售利潤率稅后銷售利潤率5.16%10.98%15.76%irr irr 4.53%10.47%16.41%固始縣怡和

40、新城項目投資收益匯總指指 標(biāo)標(biāo)方案方案1 1 （疊加（疊加+6f+6f）方案方案2 2 ( (疊加疊加+6f+11f)+6f+11f) 方案方案3 3 ( (疊加疊加+6f+15f)+6f+15f)容積率容積率1.091.511.8保守價格半年3%漲幅總投資（元）916,463,385.901,396,882,971.211,750,703,164.15銷售收入（元）975,286,760.431,404,207,394.921,880,086,801.09凈利潤（元）44,117,530.905,493,317.7897,037,727.71稅后銷售利潤率4.52%0.39%5.16%irr

41、6.46%0.96%4.53%正常價格半年3%漲幅總投資（元）931,086,0861,418,249,9391,778,714,378.40銷售收入（元）1,079,851,9561,559,174,8832,083,679,778.99凈利潤（元）111,574,402105,693,708.39228,724,050.45稅后銷售利潤率10.33%6.78%10.98%irr15.18%15.34%10.47%樂觀價格半年3%漲幅總投資（元）945,605,234.781,439,616,906.231,806,725,592.64銷售收入（元）1,183,729,096.321,714

42、,142,371.562,287,272,756.89凈利潤（元）178,592,896.16205,894,099.00360,410,373.19稅后銷售利潤率15.09%12.01%15.76%irr22.93%27.10%16.41%根據(jù)價格上漲實現(xiàn)條件，按照正?；鶞?zhǔn)價格每半年根據(jù)價格上漲實現(xiàn)條件，按照正?；鶞?zhǔn)價格每半年3%3%漲幅對各方案進行分析：漲幅對各方案進行分析：方案三利潤率最高，總利潤額相對較高，但高層比重太大，銷售風(fēng)險較大方案二利潤最低，周期較長，利潤總額一般方案一利潤率第二，總利潤也可觀，因此在下面的分析中將以方案一（正?；鶞?zhǔn)價半年3%漲幅）為例。開發(fā)指標(biāo)開發(fā)指標(biāo)方案方案

43、1 1 （疊（疊加加+6f+6f） 方案方案2 2 ( (疊加疊加+6f+11f+6f+11f）方案方案3 3 ( (疊加疊加+6f+15f)+6f+15f)容積率容積率 1.091.091.1.51511.81.8總建筑面積（總建筑面積（）385260385260535660535660661640661640住宅產(chǎn)品類型與面住宅產(chǎn)品類型與面積（）積（）疊加：疊加： 7168071680多層：多層： 277680 277680 別墅：別墅：3808038080多層：多層：87920 87920 11f11f：358360 358360 別墅：別墅：38080 38080 多層：多層：6296

44、06296015f15f：479100 479100 稅后利潤率稅后利潤率10.33%10.33%6.78%6.78%10.98%10.98%內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率15.18%15.18%15.34%15.34%10.47%10.47%銷售金額（元）銷售金額（元）1,079,851,9561,079,851,9561,559,174,8831,559,174,8832,083,679,778.992,083,679,778.99凈利潤（元）凈利潤（元）111,574,402111,574,402105,693,708.39105,693,708.39228,724,050.45228,724,0

45、50.45銷售周期銷售周期7 7111113.513.53、各方案在不同價格增幅下的投資收益分析、各方案在不同價格增幅下的投資收益分析三、項目成本分析三、項目成本分析 項目成本分析以方案項目成本分析以方案1 1（正常價格半年漲幅（正常價格半年漲幅3%3%）為例進行重點分析：）為例進行重點分析： 1：參照信陽森林半島建筑安裝成本，造價取值多層參照三期940元/ 、別墅參照二期1150元/m2，人防工程參考洛陽結(jié)算地下人防工程2200元/m2。 2：另考慮到地基處理、電梯設(shè)備及安裝、未來人工、材料、機械的差價等，建安工程綜合價格取定為1181.88元/。方案方案1 1：成本構(gòu)成表：成本構(gòu)成表方案一

46、（疊加別墅+多層）每半年3%漲幅序號序號項目項目金額金額( (元元) ) 樓面價格樓面價格( (元元/m2) /m2) 比重（比重（% %） 一一土地征用及拆遷費用土地征用及拆遷費用77386286.25 77386286.25 200.87 200.87 8.31%8.31%二二前期工程費用前期工程費用85138722.00 85138722.00 220.99 220.99 9.14%9.14%三三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用102690124.60 102690124.60 266.55 266.55 11.03%11.03%四四建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用455330295.0

47、0 455330295.00 1,181.88 1,181.88 48.90%48.90%五五公共配套設(shè)施建設(shè)費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用7800000.00 7800000.00 20.25 20.25 0.84%0.84%六六不可預(yù)見費用不可預(yù)見費用0.00 0.00 - - 0.00%0.00%七七管理費用管理費用19697779.34 19697779.34 51.13 51.13 2.12%2.12%八八開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用21597039.12 21597039.12 56.06 56.06 2.32%2.32%九九銷售費用銷售費用28496298.90 28496298.90 7

48、3.97 73.97 3.06%3.06%十十 開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費89749541.29 89749541.29 232.96 232.96 9.64%9.64%十一財務(wù)費用財務(wù)費用43200000.00 43200000.00 112.13 112.13 4.64%4.64%合計合計931086086.50 931086086.50 2,416.77 2,416.77 100.00%100.00%四、項目敏感性分析四、項目敏感性分析 為更清晰地了解項目的抗風(fēng)險能力及潛在盈利能力，選擇土地成本作為更清晰地了解項目的抗風(fēng)險能力及潛在盈利能力，選擇土地成本作為敏感性因素對各進行敏感性分析，分析結(jié)

49、果如下表：為敏感性因素對各進行敏感性分析，分析結(jié)果如下表：各方案地價影響因素的敏感性分析各方案地價影響因素的敏感性分析產(chǎn)品類型（產(chǎn)品類型（3%3%漲幅）漲幅）影響因素影響因素 （地價（地價 萬萬/ /畝）畝）凈利潤凈利潤率率凈利潤（元）凈利潤（元）凈利潤（萬元）凈利潤（萬元）凈利潤率凈利潤率（差值）（差值）凈利潤（萬凈利潤（萬元）（差值）元）（差值）方案一:項目對地價反應(yīng)非常敏感，地價每降低(增加)3萬元/畝,利潤增加（降低）1161萬，利潤率上漲（降低）個1.07百分點。218.18%88,351,551.008,835.16-1.08%-1161 189.26%99,962,976.009

50、,996.30-1.07%-1161 1510.33%111,574,402.0011,157.4410.33%11157 1211.41%123,185,827.0012,318.581.08%1161 912.48%134,797,252.0013,479.731.07%1161 方案二方案二:項目對地價反應(yīng)非常敏感，地價每降低(增加)3萬元/畝,利潤增加（降低）1161萬，利潤率上漲（降低）個.74百分點。215.29%82,470,857.008,247.09-0.74%-1161 186.03%94,082,283.009,408.23-0.75%-1161 156.78%105,6

51、93,708.0010,569.376.78%10569 127.52%117,305,133.0011,730.510.74%1161 98.27%128,916,559.0012,891.660.75%1161 方案三方案三:項目對地價反應(yīng)非常敏感，地價每降低(增加)3萬元/畝,利潤增加（降低）1161萬，利潤率上漲（降低）個0.56百分點。219.86%205,501,199.0020,550.12-0.56%-1161 1810.42%217,112,625.0021,711.26-0.56%-1161 1510.98%228,724,050.0022,872.4110.98%2287

52、2 1211.53%240,335,475.0024,033.550.55%1161 912.09%251,946,901.0025,194.690.56%1161 五、項目現(xiàn)金流分析五、項目現(xiàn)金流分析以方案一（正常價格每半年以方案一（正常價格每半年3%漲幅）進行現(xiàn)金流分析漲幅）進行現(xiàn)金流分析 從現(xiàn)金流量圖分析，現(xiàn)金流出的峰值為從現(xiàn)金流量圖分析，現(xiàn)金流出的峰值為1.18911.1891億元，累計凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)億元，累計凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正時間為正時間為20162016年上半年，投資回收期為年上半年，投資回收期為6.416.41年。年。六、首期投資收益測算六、首期投資收益測算指標(biāo)指標(biāo) 方案方案1 1（4f4f） 方案方案2