地產(chǎn)培訓(xùn)教材1

1、 華邦顧問地產(chǎn)培訓(xùn)教材目錄前 言錯(cuò)誤！未定義書簽。目 錄1第一章 項(xiàng)目規(guī)劃4一、規(guī)劃知識(shí)4二、建筑部分7三、結(jié)構(gòu)部分9第二章 運(yùn)營與土地判斷錯(cuò)誤！未定義書簽。一、運(yùn)營的定位和職能錯(cuò)誤！未定義書簽。二、運(yùn)營與戰(zhàn)略拓展的關(guān)系錯(cuò)誤！未定義書簽。三、保證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)準(zhǔn)確性的意義錯(cuò)誤！未定義書簽。四、確定經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的重要依據(jù)錯(cuò)誤！未定義書簽。五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì)詳細(xì)分解說明錯(cuò)誤！未定義書簽。六、建安及部分成本估算錯(cuò)誤！未定義書簽。七、應(yīng)注意的問題錯(cuò)誤！未定義書簽。八、相關(guān)附件錯(cuò)誤！未定義書簽。第三章 前期開發(fā)與配套錯(cuò)誤！未定義書簽。第一節(jié) 前期開發(fā)錯(cuò)誤！未定義書簽。一、開工錯(cuò)誤！未定義書簽。二、開盤錯(cuò)誤！

2、未定義書簽。三、入住錯(cuò)誤！未定義書簽。四、清盤錯(cuò)誤！未定義書簽。五、相關(guān)附件錯(cuò)誤！未定義書簽。第二節(jié) 配套工程工作流程錯(cuò)誤！未定義書簽。一、臨時(shí)水工程工作流程錯(cuò)誤！未定義書簽。二、排水工程工作流程錯(cuò)誤！未定義書簽。三、自來水工程工作流程錯(cuò)誤！未定義書簽。四、燃?xì)夤こ体e(cuò)誤！未定義書簽。五、直飲水工程錯(cuò)誤！未定義書簽。六、電視工程錯(cuò)誤！未定義書簽。七、電話工程錯(cuò)誤！未定義書簽。八、電工程錯(cuò)誤！未定義書簽。九、辦理前期供熱證明程序錯(cuò)誤！未定義書簽。十、中水流程：錯(cuò)誤！未定義書簽。第四章 資金與財(cái)務(wù)管理錯(cuò)誤！未定義書簽。第一節(jié) 資金管理錯(cuò)誤！未定義書簽。一、貸款的基礎(chǔ)知識(shí)錯(cuò)誤！未定義書簽。二、資金工作

3、貫穿戰(zhàn)略始終錯(cuò)誤！未定義書簽。三、資金運(yùn)作模式錯(cuò)誤！未定義書簽。四、金融政策研發(fā)錯(cuò)誤！未定義書簽。五、金融品種創(chuàng)新錯(cuò)誤！未定義書簽。六、融資業(yè)務(wù)拓展錯(cuò)誤！未定義書簽。七、按揭貸款管理錯(cuò)誤！未定義書簽。第二節(jié) 財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制錯(cuò)誤！未定義書簽。一、財(cái)務(wù)管理定位與職能錯(cuò)誤！未定義書簽。二、預(yù)算管理工作重點(diǎn)錯(cuò)誤！未定義書簽。三、核算管理錯(cuò)誤！未定義書簽。四、其他相關(guān)工作錯(cuò)誤！未定義書簽。第五章 項(xiàng)目工程管理錯(cuò)誤！未定義書簽。一、基礎(chǔ)概念的解釋說明錯(cuò)誤！未定義書簽。二、施工進(jìn)度計(jì)劃的編制錯(cuò)誤！未定義書簽。三、現(xiàn)場(chǎng)勘定的內(nèi)容：錯(cuò)誤！未定義書簽。四、工程項(xiàng)目成本控制錯(cuò)誤！未定義書簽。五、工程質(zhì)量的控制錯(cuò)

4、誤！未定義書簽。第六章 銷售管理錯(cuò)誤！未定義書簽。一、銷售進(jìn)度計(jì)劃的編制錯(cuò)誤！未定義書簽。二、銷管的工作流程錯(cuò)誤！未定義書簽。三、實(shí)現(xiàn)銷售回款條件：錯(cuò)誤！未定義書簽。四、成本測(cè)算中，銷售費(fèi)用的制定以及如何分?jǐn)傚e(cuò)誤！未定義書簽。第七章 土地上限價(jià)格與現(xiàn)金流量分析錯(cuò)誤！未定義書簽。一、編制現(xiàn)金流量表的目的與重要性錯(cuò)誤！未定義書簽。二、編制現(xiàn)金流量表前提條件錯(cuò)誤！未定義書簽。三、項(xiàng)目總體開發(fā)節(jié)奏的把握錯(cuò)誤！未定義書簽。四、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的制定錯(cuò)誤！未定義書簽。五、現(xiàn)金流量表的完善：錯(cuò)誤！未定義書簽。六、相關(guān)附件錯(cuò)誤！未定義書簽。第一章 項(xiàng)目規(guī)劃一、規(guī)劃知識(shí)1. 建筑間距：是指兩棟建筑外墻面之間最小垂直

5、距離。2. 日照系數(shù)：多層條形居住建筑間距： 被遮擋建筑南偏東、南偏西角度所建地區(qū)南偏東或南偏西030南偏東或南偏西30以上改造區(qū)片1.21.1新建區(qū)片1.51.0高層建筑與居住建筑的間距：高層建筑與其北側(cè)的居住建筑（朝向?yàn)槟掀珫|或南偏西30以內(nèi)）的間距，新建區(qū)不小于高層建筑對(duì)應(yīng)被遮擋面寬度的1.2倍，改造區(qū)為1.0倍；新建區(qū)高層建筑與其東、西側(cè)居住建筑（朝向?yàn)槟掀珫|或南偏西30以上）的間距，不小于高層建筑對(duì)應(yīng)被遮擋面寬度的1.0倍，改造區(qū)為0.8倍。高層建筑從遮擋線向被遮擋建筑的空間延伸，不得超過遮擋面寬度的0.5倍，間距不小于14米。說明：高層建筑是指建筑高寬比大于1.0且建筑主體高度大于

6、24米的各類建筑；多層建筑是指建筑高度小于或等于24米的各類建筑；建筑高寬比小于1.0的高層建筑，其間距計(jì)算同多層建筑間距要求。3. 建筑退線：是指建筑后退城市道路規(guī)劃紅線或建筑基地邊界的距離。4. 建筑退線要求：建筑主體高度道路寬度小于或等于24米大于24米小于或等于50米大于50米小于或等于20米3610大于20米510155. 道路紅線 boundary lines of roads規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機(jī)動(dòng)或非機(jī)動(dòng)車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。6

7、. 建筑紅線 building line城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。7. 建筑密度 building density,building coverage地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：建筑密度=建筑基地總面積/建筑用地總面積8. 綠地率 greening rate城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。9. 容積率 plot ratio , floor area ratio一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指

8、標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：容積率=總建筑面積/建筑用地面積10. 什么是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求任何城市建設(shè)項(xiàng)目都必須符合城市規(guī)劃要求。城市規(guī)劃指導(dǎo)城市建設(shè)，城市建設(shè)服從規(guī)劃管理，這是一條必須堅(jiān)持的原則，否則就會(huì)給城市發(fā)展帶來嚴(yán)重后果。因此，每一項(xiàng)當(dāng)前建設(shè)工程項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求或者是城市規(guī)劃行政主管部門先提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建議，由建設(shè)單位按城市規(guī)劃行政主管部門的要求向有關(guān)部門征詢意見，再經(jīng)城市規(guī)劃主管部門正式確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要求是審

9、查設(shè)計(jì)方案和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的重要依據(jù)。同時(shí)，確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求亦是建設(shè)工程設(shè)計(jì)人員開展工程設(shè)計(jì)工作的重要依據(jù)之一。提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，一般應(yīng)包括以內(nèi)容： （1） 給定與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的道路紅線；（2） 給定與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的可以拆除的舊房范圍界限和要求； （3） 建設(shè)工程的高度要求（或?qū)訑?shù)要求），長度要求和建筑密度、容積率以及建筑間距要求等； （4） 城市規(guī)劃行政主管部門統(tǒng)一要求的坐標(biāo)、標(biāo)高和比例尺； （5） 涉及到文物保護(hù)、消防安全、環(huán)境保護(hù)、給水排水、電力電訊、天然氣管線、人防、衛(wèi)生防疫、園林綠化、道路交通、防洪、抗震等哪些有關(guān)部門，需要征求哪些部門的意見； （6） 建筑造型、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格

10、、色彩等方面的規(guī)劃要求； （7） 臨街建筑的退讓道路紅線要求； （8） 必須代建的公共服務(wù)和公用設(shè)施要求，如廣場(chǎng)、小游園、底層商店、停車場(chǎng)、過街樓、地下防空設(shè)施等； （9） 其他要求。11. 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括哪些內(nèi)容城市規(guī)劃法第三十一條規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)后，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)核定其位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行擬建項(xiàng)目總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)之一。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，主要應(yīng)當(dāng)包括： （1） 該建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖（城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)可的地形圖）。（2） 根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的所處地段條件提出的擬征用地范圍（用地紅線）。 （3） 綜合向各有關(guān)部門征詢的意見后提出

11、的綜合性意見。 （4） 該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。（5） 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置、路幅及其規(guī)劃要求。 （6） 提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑、密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線方向、綠化要求以及其他控制事項(xiàng)。 （7） 對(duì)于綜合開發(fā)區(qū)，還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求。（8） 有關(guān)的特別要求，如人防、凈空限制等。 城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)用向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，以便據(jù)此進(jìn)行擬建設(shè)項(xiàng)目總平面布置設(shè)計(jì)。12. 各種建筑類型容積率對(duì)比：獨(dú)棟別墅：0.3 0.4聯(lián)排別墅：0.6 0.8多層住宅：小于

12、1.5二、建筑部分1. 建筑類別與層數(shù)建筑類別層數(shù)區(qū)間別墅，TOWNHOUSE2.53.0洋房4.5多層公寓5.56.0小高層7.09.0高層10層以上超高層100米以上2. 基座面積估算階段經(jīng)濟(jì)范圍：建筑形式基座尺寸或面積建筑面積雙拼；TOWNHOUSE6.0x(4.0+15.0+6.0)180；200；220洋房24.5x(11.0+6.0)600多層公寓；板高(45.050.0)x(12.013.0)基座x層數(shù)點(diǎn)高450650M2基座x層數(shù)地下車庫車位35-40 M235(40)x車位數(shù)地上車位25 M225x車位數(shù)3. 電梯的設(shè)置：七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超

13、過16以上的住宅必須設(shè)置電梯。4. 雙電梯的設(shè)置：十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。5. 封閉樓梯間： 是指設(shè)有能阻擋煙氣的樓梯間。封閉樓梯間的門應(yīng)為乙級(jí)防火門。6. 防煙樓梯間：是指在樓梯間入口處設(shè)有前室(面積不小于6m2，并設(shè)有防排煙設(shè)施)或設(shè)專供排煙用的陽臺(tái)、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級(jí)防火門的樓梯間。7. 關(guān)于連廊：板式高層從十層起連接兩個(gè)相鄰單元的水平通廊三、結(jié)構(gòu)部分1. 結(jié)構(gòu)形式的確定一般情況下根據(jù)建筑物不同的層數(shù)來確定結(jié)構(gòu)形式，有時(shí)也要根據(jù)功能及布置來確定。以天津地區(qū)為例（除寧河、漢沽抗震設(shè)防烈度為8度外，其他地區(qū)均為7

14、.5度）（1） 7層（6.5層計(jì)為7層）：一般采用磚混結(jié)構(gòu)（8度區(qū)為6層）（2） 12層：一般采用框輕結(jié)構(gòu)（部分省市不允許采用框輕結(jié)構(gòu)，如北京，在此地區(qū)，可以考慮采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)）（3） 16層：一般采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)（4） >16層：一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)以上為一般規(guī)定，但是也有例外，如半島豪庭項(xiàng)目，它的施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間為舊的框輕規(guī)范廢止，新的框輕規(guī)范尚未頒布期間，所以采用了短肢剪力墻結(jié)構(gòu)；還有根據(jù)產(chǎn)品形式劃分，一般獨(dú)體別墅、TOWNHOUSE采用框輕結(jié)構(gòu)（雖然層數(shù)不多，但是平面布置相對(duì)不規(guī)整，不宜采用磚混結(jié)構(gòu)，但在半島藍(lán)灣中采用了剪力墻結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)槭┕D設(shè)計(jì)方為北京的設(shè)計(jì)院，不認(rèn)

15、同框輕結(jié)構(gòu)）。2. 建筑物高度的成本界限：從成本因素考慮，建筑物總高度有個(gè)成本的界限，當(dāng)高度超過此界限值，土建成本增長較為明顯。對(duì)于框架結(jié)構(gòu)30m為界限，對(duì)于剪力墻結(jié)構(gòu)80m為界限（此限值尤為突出，亦即當(dāng)總高稍稍超過80m時(shí)，不經(jīng)濟(jì)，要么控制總高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超過100m或120m）注：100m為7度區(qū)帶轉(zhuǎn)換層剪力墻結(jié)構(gòu)規(guī)范規(guī)定高度不能突破的限值，120m為7度區(qū)普通剪力墻結(jié)構(gòu)的限值，如突破此值則為超限建筑，成本、設(shè)計(jì)施工難度、周期將大幅度增加，在我們的項(xiàng)目操作中應(yīng)不予考慮）3. 建筑形體要求：在土地階段的地塊建筑物初步布置中，應(yīng)該充分考慮建筑物的高度、長度、寬度的比例關(guān)系，這在結(jié)構(gòu)規(guī)范中有明確規(guī)定：6、7度地區(qū)高度與寬度的比值長度與寬度的比值6、7度區(qū)8度區(qū)6、7度區(qū)8、9度區(qū)磚混結(jié)構(gòu)2.52無伸縮縫單體長度不超過50m框架結(jié)構(gòu)4365剪力墻結(jié)構(gòu)654. 施工圖設(shè)計(jì)周期：在本項(xiàng)中以一個(gè)假設(shè)項(xiàng)目舉例說明施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間。假設(shè)項(xiàng)目A總建筑面積為15萬平米，分三期開發(fā)，一期均為五層半的磚混結(jié)構(gòu)住宅，二期均為9層的框輕結(jié)構(gòu)住宅，三期均為24層剪力墻結(jié)構(gòu)點(diǎn)式高層住宅，各期建筑面積均為5萬平米，且假設(shè)每期中的所有單體的施工圖設(shè)計(jì)均全面展開（考慮施工圖設(shè)計(jì)院配備足夠的設(shè)計(jì)人）。（1） 一期施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間大約為35天。其中在方案完善的基礎(chǔ)上，甲方提供地質(zhì)勘察報(bào)告后10