杭州升華璞墅二期酒店式公寓定位及營銷策略報告74p

1、第一部分 杭州酒店式公寓市場需求分析篇 第二部分 其他市場信息分析 第三部分 項目資源整合第四部分 酒店式公寓（包括服務(wù)型、老年型公寓）客戶群分析 第五部分 本案目標(biāo)客戶定位第六部分 本案的產(chǎn)品定位第七部分 2012年推廣策略建議第八部分 營銷推廣計劃第一部分第一部分杭州酒店式公寓杭州酒店式公寓市場需求分析篇市場需求分析篇 杭州主城區(qū)在售典型酒店式公寓項目分布較為集中，除濱江及錢江新城板塊外，拱墅區(qū)橋西拱北板塊成為另一個聚集區(qū)。其他包括三墩以及下沙擁有局部產(chǎn)品，但這些區(qū)域以村級留用地項目為主（沒有產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓居多）。1、杭州區(qū)域的酒店式公寓市場概述、杭州區(qū)域的酒店式公寓市場概述 杭州市場已

2、知存量酒店式公寓超過90萬平米（2010年底的數(shù)據(jù)），且眾多高端產(chǎn)品已經(jīng)在今年集中推向市場，但推出的基本以城市之星為代表的大戶型類宅為主，戶型呈現(xiàn)兩極分化。2、戶型呈現(xiàn)兩極分化、戶型呈現(xiàn)兩極分化3、杭州市場在售典型項目、杭州市場在售典型項目40100平米、平米、100300萬總價的產(chǎn)品是市場主力。萬總價的產(chǎn)品是市場主力。4、部分相關(guān)物業(yè)一覽表（、部分相關(guān)物業(yè)一覽表（1）4、部分相關(guān)物業(yè)一覽表）（、部分相關(guān)物業(yè)一覽表）（2）5、透明售房網(wǎng)酒店公寓成交信息一覽表（、透明售房網(wǎng)酒店公寓成交信息一覽表（1） 2009年，房地產(chǎn)市場投資熱度較高，酒店式公寓全年成交達(dá)44萬平方米,至09年底，均價從年初的

3、10101元/方上漲至14987元/方，漲幅高達(dá)48.37%。數(shù)據(jù)明細(xì)數(shù)據(jù)明細(xì)列1成交套數(shù)成交面積成交單價2009年1月725346.1110101.322009年2月746148.6712712.272009年3月40923286.0110549.292009年4月43829224.959674.3072009年5月66542834.2712688.772009年年6月月101157524.8313550.872009年7月118062907.7115052.942009年8月60835335.3215854.842009年9月59734248.8516215.172009年10月10695

4、6444.7414958.362009年11月77843855.7614806.792009年12月63644262.1714987.545、透明售房網(wǎng)酒店公寓成交信息一覽表（、透明售房網(wǎng)酒店公寓成交信息一覽表（2）2010年年1月月12511079.4126556.262010年2月502853.5217728.722010年3月19910231.4316211.342010年4月83145156.916606.192010年5月18712347.7915454.512010年6月1207997.912336.992010年7月17512190.8919139.222010年8月199118

5、28.8114958.762010年9月107559244.4613660.412010年10月31320516.2416530.232010年11月88881884.7420280.622010年12月144883282.9916929.82011年年1月月42524769.7423513.112011年2月1608644.7522113.42011年3月27214524.8920578.352011年4月45727964.7228018.272011年5月58131877.4821911.352011年6月70637408.612011年7月42832895.252011年8月404300

6、39.992010-2011年10月，房地產(chǎn)市場受政策影響，總體成交下滑，市場觀望情緒加重，投資退燒，酒店式公寓成交波動明顯，但由于不受限購政策影響，酒店式公寓成交一度超住宅；均價也一路上漲至最高2.8萬/平方米以上。6、近期酒店式公寓成交量不斷提高，成交均價在經(jīng)過前段時間的小幅下滑后今年一季度出現(xiàn)上揚。、近期酒店式公寓成交量不斷提高，成交均價在經(jīng)過前段時間的小幅下滑后今年一季度出現(xiàn)上揚。盡管2008年以來總體房地產(chǎn)形勢不容樂觀，但酒店式公寓以其低總價、“小空間，大用途”贏得客戶青睞，成交量不斷增大，今年9、10月份更是增加到94078平方米和67330平方米。酒店式公寓的成交價格總體穩(wěn)定，在

7、經(jīng)歷了去年三、四季度的小幅下滑后本年度又出現(xiàn)上漲趨勢。小結(jié)小結(jié) 以此，我們可以初步形成杭州市場的酒店式公以此，我們可以初步形成杭州市場的酒店式公寓概況。杭州在近年來連續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策寓概況。杭州在近年來連續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，還是表現(xiàn)了一定的酒店式公寓以及商業(yè)（類建下，還是表現(xiàn)了一定的酒店式公寓以及商業(yè)（類建筑）供需關(guān)系。這表明在宏觀調(diào)控下，資金流向還筑）供需關(guān)系。這表明在宏觀調(diào)控下，資金流向還是偏好于固定資產(chǎn)的投資。而在杭州市場上的酒店是偏好于固定資產(chǎn)的投資。而在杭州市場上的酒店式公寓產(chǎn)品，普遍存在總價高、戶型大的特點，在式公寓產(chǎn)品，普遍存在總價高、戶型大的特點，在金融緊縮政策下，

8、對購買還是形成了一定壓力。金融緊縮政策下，對購買還是形成了一定壓力。第二部分第二部分其他市場信息分析其他市場信息分析 1 1、外地在安吉置業(yè)結(jié)構(gòu)分析、外地在安吉置業(yè)結(jié)構(gòu)分析 從安吉的置業(yè)客戶結(jié)構(gòu)分析，政府機關(guān)、事業(yè)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小企業(yè)業(yè)主及滬杭等周邊地區(qū)的客戶，構(gòu)成了我縣目前房地產(chǎn)消費的主流。但值得關(guān)注的是，外地人到安吉置業(yè)在我縣整個樓市銷售中并不占據(jù)主導(dǎo)，而竹鄉(xiāng)45萬居民的消費能力、消費欲望總有臨界點。 外地購房者情況分析：外地購房者情況分析：在打造生態(tài)旅游強縣的旗幟下，會吸引部分外地客源尤其是周邊杭州、湖州地區(qū)前來購房者。因為相比而言這里擁有較低的房屋價格和較好的生態(tài)環(huán)境，具備一定的競爭力。

9、不過由于地方小，人氣不旺，周邊配套設(shè)施不夠齊全，客源有限，尚不能形成規(guī)模。 熱錢游資投資分析：熱錢游資投資分析：部分以投資為主的客戶，大量囤積房屋，并在適當(dāng)時候出售，以獲得收益。但在今年政策情況及宏觀調(diào)控下，房價快速上漲趨勢已經(jīng)得到抑止，投資者除了花費更多成本外，已很難在短期內(nèi)實現(xiàn)收益，因此也逐漸退出房地產(chǎn)市場。也使得原先進(jìn)退自如的房地產(chǎn)開發(fā)商失去了接力棒的對象，從而面臨更大風(fēng)險和不確定性。 另據(jù)統(tǒng)計，2010年1-12月份外地人在安吉購房1690套，面積11.96萬平方米，同比分別增長224.38%和57.58%。但主要以獨立式住宅和商業(yè)為主，受新政影響5月份呈明顯下降趨勢，僅為40套。 2

10、011年，從已經(jīng)在安吉置業(yè)的2000為杭州人來看，盡管在套數(shù)和人數(shù)上比2010年有所增加(也是明顯上年好與下半年），但購買所涉及的產(chǎn)品跨度大（公寓、別墅以及商業(yè)），置業(yè)結(jié)構(gòu)覆蓋面也很廣，原因復(fù)雜，不具備代表性和參考價值。 這里有個小細(xì)節(jié)值得我們注意，雖然這部分?jǐn)?shù)據(jù)未得到具體量化，但多方了這里有個小細(xì)節(jié)值得我們注意，雖然這部分?jǐn)?shù)據(jù)未得到具體量化，但多方了解，在安吉購置聯(lián)排別墅的外地人幾乎沒有，這也是我們在今后的營銷中需要調(diào)解，在安吉購置聯(lián)排別墅的外地人幾乎沒有，這也是我們在今后的營銷中需要調(diào)整的部分。整的部分。2 2、外地酒店式公寓在杭州市場推廣概述、外地酒店式公寓在杭州市場推廣概述 近年來，外

11、地在杭州銷售的房地產(chǎn)項目并不多，而酒店式公寓一般以海南的項目居多，局部也有些上海、山東、青島以及省內(nèi)其他城市的酒店式公寓或者產(chǎn)權(quán)式公寓。但體量不一，營銷推廣面以及手段都較單一，銷售周期短并沒有一定的延續(xù)性，影響也不廣泛。 第三部分第三部分項目資源整合項目資源整合 1、酒店式公寓條件分析（、酒店式公寓條件分析（1）a、酒店式公寓產(chǎn)品在安吉市場缺乏市場參照，產(chǎn)品的認(rèn)可度不高（現(xiàn)有為數(shù)不多的2-3個項目，銷售都不理想）。b、本案所處區(qū)域、交通狀況、周邊配套以及安吉本就不緊湊的生活節(jié)奏對于本地剛需的吸引力都不強。c、市場的大環(huán)境短期內(nèi)不會放松，剛性需求的觀望情緒濃厚，對投資型房產(chǎn)的價值預(yù)期與吸引力大不

12、如前。劣勢：劣勢：1、酒店式公寓條件分析（、酒店式公寓條件分析（2）a、豐富的城市旅游資源，帶來人氣的同時，自然而然的為產(chǎn)品貼上“休閑度假”的標(biāo)簽。b、本案的土地使用性質(zhì)是住宅用地（使用年限70年）。c、城市交通圈的輻射范圍內(nèi)都是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。優(yōu)勢：優(yōu)勢：d、安吉為不限購地區(qū)，對外地置業(yè)需求有很強的吸引力。e、價格（單價、總價）優(yōu)勢也在一定程度上淡化了限貸影響2、酒店式公寓產(chǎn)品定位、酒店式公寓產(chǎn)品定位高品質(zhì) 低總價 多功能的泛四星休閑度假型酒店式公寓高品質(zhì)高品質(zhì)保證不破壞整體規(guī)劃與定位理念，符合總體項目別墅區(qū)的定位保證不破壞整體規(guī)劃與定位理念，符合總體項目別墅區(qū)的定位低總價低總價在目前的

13、市場形勢下，總價的控制是當(dāng)務(wù)之急。合理的、準(zhǔn)確的在目前的市場形勢下，總價的控制是當(dāng)務(wù)之急。合理的、準(zhǔn)確的面積以及總價是項目銷售的前提。面積以及總價是項目銷售的前提。多功能多功能不僅僅是度假酒店公寓，是應(yīng)該兼容服務(wù)式、老年式公寓的功能不僅僅是度假酒店公寓，是應(yīng)該兼容服務(wù)式、老年式公寓的功能特征，面積應(yīng)該在即保證一定功能要求的前提下，又不突破總價界限的。特征，面積應(yīng)該在即保證一定功能要求的前提下，又不突破總價界限的。泛四星泛四星具有四星級酒店的服務(wù)概念內(nèi)容，并預(yù)留有一定硬件提升空間，具有四星級酒店的服務(wù)概念內(nèi)容，并預(yù)留有一定硬件提升空間，更注重的是軟件的、人性化的服務(wù)。更注重的是軟件的、人性化的服

14、務(wù)。3、本案所擁有的價值體系構(gòu)成（、本案所擁有的價值體系構(gòu)成（1）項目大環(huán)境資源優(yōu)勢關(guān)鍵句：具有豐富自然、空氣以及旅游資源，而政府打造的包括黃浦江源頭等城市名片已經(jīng)相當(dāng)成功。項目自身資源優(yōu)勢關(guān)鍵句：本案所處區(qū)域內(nèi)已經(jīng)擁有安吉最標(biāo)桿的汀香別墅，項目本身又是具有一定規(guī)模的高檔別墅區(qū)，而開發(fā)商又是上市公司，具備相當(dāng)?shù)哪芰εc責(zé)任感。3、本案所擁有的價值體系構(gòu)成（、本案所擁有的價值體系構(gòu)成（2）項目軟硬件配套建議關(guān)鍵句：就目前項目的規(guī)劃與建筑來看，在安吉還是具有一定的先進(jìn)性，硬件條件已經(jīng)具備了在發(fā)達(dá)城市推廣的前提。而在軟件方面，應(yīng)該充分利用升華地產(chǎn)的品牌與上市背景，以述求軟件實現(xiàn)的能力。存在的最主要問題

15、分析關(guān)鍵句：目前緊縮的宏觀市場條件下，對投資性房產(chǎn)、度假型房產(chǎn)的價值預(yù)期以及購買條件越來越對本案不利。第四部分第四部分酒店式公寓（包括服務(wù)型、老年型公寓）酒店式公寓（包括服務(wù)型、老年型公寓）客戶群分析客戶群分析 1、酒店式公寓目標(biāo)客群調(diào)查分析、酒店式公寓目標(biāo)客群調(diào)查分析我們針對本項目在網(wǎng)上發(fā)起了一次臨時調(diào)查，雖然有效回收的數(shù)量只有百余份，但從一個側(cè)面還是反映的一些數(shù)據(jù)。再結(jié)合我們在10月房交會期間的一次針對酒店公寓以及商業(yè)調(diào)查的數(shù)據(jù)整合出客戶分析。本次調(diào)查重點為以下幾點： 1、酒店式公寓目標(biāo)客群調(diào)查分析 2、旅游人群的度假（投資）置業(yè)需求調(diào)查分析 3、對服務(wù)型以及老年型公寓的功能配套要求分析

16、4、價格、面積需求調(diào)查分析 5、其他功能需求被訪者人員構(gòu)成杭州本地人43%外地落戶的人27%未落戶杭州30%未來一年內(nèi)購買酒店式公寓的可能性購買杭州以外旅游度假型酒店式公寓的可能性購買服務(wù)型或者養(yǎng)老型酒店式公寓的可能性被訪者年齡構(gòu)成被訪者職業(yè)構(gòu)成被訪者學(xué)歷構(gòu)成被訪者家庭年收入被訪者居住區(qū)域被訪者工作區(qū)域被訪者購買本項目的可能性購買酒店公寓用途投資酒店式公寓的期望回報率支付方式朝向要求被訪者對酒店公寓的裝修要求看中精裝修的哪個部分對酒店式公寓烹飪要求對酒店式公寓客廳要求酒店式公寓面積偏好單價區(qū)間偏好總價價格區(qū)間精裝修必備電器精裝修必備電器酒店式公寓重要配套酒店式公寓重要配套小區(qū)內(nèi)外最重要的運動娛

17、樂休閑配套小區(qū)內(nèi)外最重要的運動娛樂休閑配套酒店式公寓最重要的物業(yè)服務(wù)酒店式公寓最重要的物業(yè)服務(wù)了解房產(chǎn)項目渠道認(rèn)同哪種住宅銷售方式對購房決策起重要作用的因素購房最佳時機其他小結(jié)小結(jié) 本次調(diào)查具體表現(xiàn)在對酒店式公寓有一定的購買意本次調(diào)查具體表現(xiàn)在對酒店式公寓有一定的購買意愿，對杭州以外以及服務(wù)養(yǎng)老型酒店公寓項目也表現(xiàn)愿，對杭州以外以及服務(wù)養(yǎng)老型酒店公寓項目也表現(xiàn)了一定的興趣。投資和自住比較含糊，對投資回報有了一定的興趣。投資和自住比較含糊，對投資回報有一定要求。面積以一定要求。面積以4060平方米為主，總價在平方米為主，總價在50萬以萬以內(nèi)，單價區(qū)間跨度大內(nèi)，單價區(qū)間跨度大40009000不等。

18、另外在功能上，不等。另外在功能上，對廚房有要求，需要獨立的起居與會客空間。對廚房有要求，需要獨立的起居與會客空間。第五部分第五部分本案目標(biāo)客戶定位本案目標(biāo)客戶定位 1、目標(biāo)客戶群區(qū)域劃分、目標(biāo)客戶群區(qū)域劃分 本案目標(biāo)市場定位：本案目標(biāo)市場定位： 以杭州地區(qū)為主，省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城以杭州地區(qū)為主，省內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市（包括上海等省外部分城市）為輔。市（包括上海等省外部分城市）為輔。2、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分客戶類型研究購買力客戶類型（年收入15以上）家庭結(jié)構(gòu)客戶類型（中產(chǎn)三口）置業(yè)需求研究功能偏好、情感偏好（有購買意愿）區(qū)域需求偏好（不排斥外地）偏好研究產(chǎn)品偏好（功能要求高）裝修偏好（比

19、較含糊） 酒店公寓 置業(yè)客戶分類研究媒體偏好（網(wǎng)絡(luò)與報紙為主）2、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分（客戶類型分析）、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分（客戶類型分析） 以熱門行業(yè)、公務(wù)員為主，職位至少主管級以上。客戶購買力類型研究客戶購買力類型研究目標(biāo)收入水平研究行業(yè)類型企業(yè)性質(zhì)職位類型目標(biāo)社會分層研究 參考本次臨時調(diào)查數(shù)據(jù)客戶分類模型，分出主力購買力類型：中產(chǎn)型或者中產(chǎn)型或者富裕型（三口之家）富裕型（三口之家）2、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分客戶購買力類型研究客戶購買力類型研究 家庭年收入推導(dǎo)經(jīng)驗參數(shù)：家庭年收入推導(dǎo)經(jīng)驗參數(shù)： 在根據(jù)目標(biāo)家庭月收入推導(dǎo)購買決策人的個人月收入時，決策人的性別差異對家庭月收入的計算

20、參數(shù)不同。（但為方便起見，一般參數(shù)為但為方便起見，一般參數(shù)為2）。而且這個指數(shù)也在我們的調(diào)查中被證實有效，也是被訪年收入615萬的區(qū)間。以下為經(jīng)驗參考指數(shù)：決策人性別決策人性別男男女女個人月收入個人月收入10000元8000元家庭收入計算參數(shù)家庭收入計算參數(shù)1.6倍2.6倍家庭月收入家庭月收入16000元元20800元元2、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分客戶家庭結(jié)構(gòu)分類客戶家庭結(jié)構(gòu)分類隨著年齡變化，居民的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，并直接影響到置業(yè)需求和消費行為，我國城市居民家庭結(jié)構(gòu)演變的主要過程主要過程為：青年單身新婚小家已婚丁客三口之家三代同堂二老空巢幼小三口中大三口立家三口2、目標(biāo)客戶群結(jié)

21、構(gòu)成分、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分2、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分 目標(biāo)家庭結(jié)構(gòu)客戶類型描述目標(biāo)家庭結(jié)構(gòu)客戶類型描述2、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分 都市新銳族n家庭結(jié)構(gòu)：年齡在26歲-40歲，以結(jié)婚丁客小家庭和孩子讀幼兒園或小學(xué)的三口之家為主體，或者 與父母共同生活的兩代或三代之家。非主體群體為準(zhǔn)新婚族、單身丁客。n消費行為特征：此年齡段的群體普遍受過良好的大學(xué)及以上教育，注重事業(yè)，喜歡新生事物，善于接受新的觀念，喜歡交際，渴望自由和浪漫生活，追求時尚和個性，感性消費觀念強于理性消費觀念。此群體中的新上海人學(xué)歷較高，組成的家庭處在創(chuàng)業(yè)立家艱辛階段，處于事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期。n投資與

22、理財：此階段的生活觀轉(zhuǎn)折點在家庭有了孩子之后，對理財、置業(yè)等觀念會發(fā)生變化。理財需求增大，計劃性增強，敢于風(fēng)險投資。n購房關(guān)注：此類群體開始注重孩子的教育，對小學(xué)和中學(xué)的學(xué)校選擇要求很高，甚至可以根據(jù)學(xué)校的便捷作選房的重要依據(jù)之一。另此群體的父母年齡偏高，開始注重贍養(yǎng)父母，希望與父母同住或就近為父母置業(yè)。對住房的空間要求提高，希望增加居住空間面積?？傮w對小區(qū)環(huán)境、周邊配套的關(guān)注度大于室內(nèi)舒適度。n知識與信息獲?。捍巳后w是最喜歡學(xué)習(xí)和接受新知識的群體，喜歡閱讀的報刊書籍以適合自己專業(yè)、工作、業(yè)余愛好的為主。主要通過網(wǎng)絡(luò)、書刊、報紙、電視等獲取經(jīng)濟(jì)、金融、專業(yè)、時尚類信息。2、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分、

23、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分 品質(zhì)家庭族n家庭結(jié)構(gòu)：年齡在41歲-50歲，以孩子讀中學(xué)、或大學(xué)三口之家為主體。非主體為丁客家庭。此類群體因子女進(jìn)入考大學(xué)階段，非常注重孩子的學(xué)習(xí)狀況。此群體的事業(yè)出現(xiàn)兩極現(xiàn)象，高層管理人員和企業(yè)老板事業(yè)處于頂峰期，時間和精力傾注于事業(yè)，而中層以下人士多為事業(yè)的保守期，注重工作的平穩(wěn)，進(jìn)去心漸減。養(yǎng)老和子女教育、立家壓力很大。n消費行為特征：此年齡段的群體非常注重家庭生活品質(zhì)的改善，交際和業(yè)余生活范圍相對縮小。理性消費強于感性消費觀念，消費出現(xiàn)慣性，購物重視性價比。健康養(yǎng)生觀念增強。n投資與理財：此階段理財計劃性很高，對于低風(fēng)險的理財敢于大膽介入。注重子女教育積蓄和養(yǎng)老積蓄

24、。對住房要求以改善提高為主。對投資理財比較重視，愿意用積蓄進(jìn)行房產(chǎn)或其他產(chǎn)品的投資。n購房關(guān)注：關(guān)注小區(qū)和周邊生活配套（商業(yè)、綠化、健康、會所等），開始進(jìn)入二次或三次置業(yè)期，對居住的舒適度和寬松度要求較高。n知識與信息獲?。捍巳后w的學(xué)習(xí)力開始減弱，以豐富的閱歷和經(jīng)驗見長。對時政類和經(jīng)濟(jì)類的報刊比較關(guān)注。通過報紙、電視、雜志等獲取信息。2、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分新新人類族n家庭結(jié)構(gòu)：年齡在22歲-26歲，剛涉足社會。n消費特征：此年齡段的群體感性消費觀念較強。對時尚的文化、服飾、娛樂積極追逐。是時尚潮流的倡導(dǎo)者。n投資與理財：此階段群體沒有理財觀念，屬于“月光族”或“透支族”消費

25、型。n置業(yè)關(guān)注：因沒有支付能力，以父母資助購買小戶型過渡房屋或自己租房為主，重點考慮上班交通便利和房屋總價。n知識與信息獲?。捍巳后w的學(xué)習(xí)力很強，容易接受新知識和理念。對時尚類的報刊、網(wǎng)絡(luò)比較關(guān)注。2、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)成分健康養(yǎng)老族n家庭結(jié)構(gòu)：年齡在51歲以上，以孩子讀大學(xué)或參加工作的三口之家為主體。包括孩子結(jié)婚生子的三代同堂和二老空巢族。n消費特征：此年齡段的群體注重子女成家立業(yè)和自己的健康養(yǎng)老。心理慣性強，對商品忠誠度高。注重實際，追求方便實用。穩(wěn)健的理性消費強于感性消費觀念。n投資與理財：此階段理財計劃性很高，注重子女的結(jié)婚或分住購房積蓄及養(yǎng)老積蓄。對投資理財比較保守。

26、n購房關(guān)注：關(guān)注小區(qū)設(shè)施和周邊配套（商業(yè)、綠化、健康機構(gòu)等），與子女相鄰。n知識與信息獲?。捍祟惾后w對新知識不易接受，以閱歷和經(jīng)驗見長。對生活類、健康類的信息比較關(guān)注。主要通過電視、報紙、電臺、“小道消息”等獲取信息 3、目標(biāo)客戶群購買偏好分析、目標(biāo)客戶群購買偏好分析3、目標(biāo)客戶群購買偏好分析、目標(biāo)客戶群購買偏好分析根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)以及模型分析，我們可以規(guī)劃出以下敏感性內(nèi)容：根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)以及模型分析，我們可以規(guī)劃出以下敏感性內(nèi)容：a、總價格在、總價格在50萬以內(nèi)，面積在萬以內(nèi)，面積在4060平方米的區(qū)間；平方米的區(qū)間；b、年齡在、年齡在2640歲間的中產(chǎn)或者富裕階層為主流（三口之家較普遍）

27、歲間的中產(chǎn)或者富裕階層為主流（三口之家較普遍）；c、對品牌追求與認(rèn)識達(dá)到一定程度；、對品牌追求與認(rèn)識達(dá)到一定程度；d、要求產(chǎn)品功能具有一定的實用性，不能脫離現(xiàn)實生活以及度假的要求；、要求產(chǎn)品功能具有一定的實用性，不能脫離現(xiàn)實生活以及度假的要求；e、大配套中，對醫(yī)療、銀行以及商業(yè)的需求較為明顯和依賴；、大配套中，對醫(yī)療、銀行以及商業(yè)的需求較為明顯和依賴；f、小配套中，對文化交流、健身以及游泳池的要求突出；、小配套中，對文化交流、健身以及游泳池的要求突出；g、物業(yè)管理服務(wù)還是停留在較生活化的范圍里；、物業(yè)管理服務(wù)還是停留在較生活化的范圍里；h、精裝設(shè)備中對空調(diào)、熱水器以及冰箱等必要生活設(shè)備較為看重

28、。、精裝設(shè)備中對空調(diào)、熱水器以及冰箱等必要生活設(shè)備較為看重。小結(jié)小結(jié)第六部分第六部分本案的產(chǎn)品定位本案的產(chǎn)品定位 酒店式公寓的特征分析（酒店式公寓酒店式公寓的特征分析（酒店式公寓酒店）酒店）酒店式公寓的功能特點酒店式公寓的功能特點1、產(chǎn)品類型定位、產(chǎn)品類型定位 板式小高層酒店式公寓，并具備一定服務(wù)型（服務(wù)型公寓的特征應(yīng)該和酒店公寓是有所區(qū)別的，這里更注重服務(wù)性，是為業(yè)主提供一種除了度假居住外，能夠工作、交流的場所）與老年型公寓的功能（老年型公寓的特征是為即將或者剛退休的，還是具有相當(dāng)活動能力的老年人，對醫(yī)療的依賴較小，他們在這里度假是選擇一個周期而非長期）。2、產(chǎn)品配套、功能定位、產(chǎn)品配套、功

29、能定位 作為酒店式公寓，在商業(yè)部分定位里，應(yīng)該更多的考慮為酒店公寓提供的服務(wù)與生活配套。是否需要引進(jìn)真正的酒店管理公司，我們建議并非一定，但需要在前期規(guī)劃中考慮一定的硬件配套空間已備今后能夠使用。而且為了滿足產(chǎn)品的兼容功能的特征，在部分空間里設(shè)置一定的公共交流空間（也是一種預(yù)留配套空間的手段），以提供業(yè)主的休息、交流場所。這也是所謂服務(wù)與老年型公寓所必要的硬件配套功能之一。3、產(chǎn)品戶型定位、產(chǎn)品戶型定位 戶型功能雖然緊湊，但五臟齊全（功能齊全），能夠可變出多種空間。能夠滿足作為度假、服務(wù)以及老年公寓使用要求，比如安排適當(dāng)?shù)呐腼兛臻g；能有效的分割出三口之家的起居空間；靈活劃分交流與休息的空間等。

30、4、產(chǎn)品面積配比以及功能分析建議（、產(chǎn)品面積配比以及功能分析建議（1）面積配比分析（以酒店公寓總建筑面積13888平方計算）序號序號面積（平方）面積（平方）套數(shù)套數(shù)合并率合并率合并后套數(shù)合并后套數(shù)1 1454530830820%20%2772772 2505027727715%15%2562563 3555525225210%10%2392394 460602312315%5%225225說明：這里的合并率并非單純的兩個45平方的合并，可以是三個45平方的合并（就變兩個68平方左右），這里僅僅是個合并的數(shù)據(jù)概念，具體還需要和建筑設(shè)計單位的交流與溝通。4、產(chǎn)品面積配比以及功能分析建議（、產(chǎn)品面積

31、配比以及功能分析建議（2）功能分析（按80%得房率計算）序號序號建筑面積建筑面積使用面積使用面積功能布局功能布局1 145453636帶衛(wèi)生間，有較小廚房空間帶衛(wèi)生間，有較小廚房空間2 250504040具有較好廚房空間，可以適當(dāng)安排起居空間具有較好廚房空間，可以適當(dāng)安排起居空間3 355554444可以利用可變空間產(chǎn)生兩房的余地可以利用可變空間產(chǎn)生兩房的余地4 460604848兩房一小廳設(shè)計，相對較舒適兩房一小廳設(shè)計，相對較舒適說明：如果作為兼容性強的度假公寓，面積定位在5055平方米是比較合適的，這樣有可變空間，可以靈活組合。5、產(chǎn)品裝修分析建議、產(chǎn)品裝修分析建議參照物業(yè)：同人廣場酒店式

32、公寓，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500/平方米，家具另計為300/平方米。序序號號裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)（元（元/ /平方平方米）米）內(nèi)容內(nèi)容備注備注1 110001000普通裝修普通裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)基本單身公寓基本單身公寓居住條件居住條件2 215001500精裝裝修精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)具備酒店公寓具備酒店公寓居住條件居住條件3 320002000豪華精裝豪華精裝標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)可以配備一定可以配備一定設(shè)備設(shè)備6、產(chǎn)品價格、面積體系分析建議（包括裝修的市場銷售價格）、產(chǎn)品價格、面積體系分析建議（包括裝修的市場銷售價格）方案一：方案一：序號序號面積（平方）面積（平方）單價（元）單價（元）總價（元）總價（元）備注備注1 1454

33、5600060002700002700002 25050600060003000003000003 35555600060003300003300004 4606060006000360000360000平均值平均值52.552.5600060003150003150006、產(chǎn)品價格、面積體系分析建議（包括裝修的市場銷售價格）、產(chǎn)品價格、面積體系分析建議（包括裝修的市場銷售價格）方案二：方案二：序號序號面積（平方）面積（平方）單價（元）單價（元）總價（元）總價（元）備注備注1 14545650065002925002925002 25050650065003250003250003 35555650065003575003575004 4606065006500390000390000平均值平均值52.552.5650065003412503412506、產(chǎn)品價格、面積體系分析建議（包括裝修的市場銷售價格）、產(chǎn)品價格、面積體系分析建議（包括裝修的市場銷售價格）方案三：方案三：序號序號面積（平方）面積（平方）單價（元）單價（元）總價（元）總價（元）備注備注1 14545700070003150003150002 2505070007000350000350