雙峰項目前期發(fā)展策劃報告72p

1、1城市發(fā)展分析湖南省中部，婁底市東南部，湖南省中部，婁底市東南部，長株潭兩小時經濟圈長株潭兩小時經濟圈n雙峰地處湘中腹地，處于東經1115143至112317，北緯271231至274551之間。東鄰湘潭、衡山，南接衡陽，西毗邵東、漣源，北界婁底、湘鄉(xiāng)。東西長61公里，南北寬59.2公里，總面積1715平方公里。n約占湖南省總面積的1%。轄13個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)、1個經濟開發(fā)區(qū)，898個行政村，28個居委會，總人口92萬 。n上瑞高速公路、320國道橫貫東西、婁衡公路啟北往南，314省道承西走東，婁邵、洛湛鐵路穿此而過，輔之以縱橫交錯、阡陌相連的縣鄉(xiāng)公路，全縣交通便捷，總通車里程達到2500余公里。

2、 城市發(fā)展重心北移，形成城市發(fā)展重心北移，形成“一南一北，一老一新一南一北，一老一新”城市發(fā)展格城市發(fā)展格局局n雙峰縣政務機構：縣委、縣政府等一系列機構逐步北遷，城市的發(fā)展重心逐步向北遷移，未來將形成”南城老城區(qū)、北邊新城區(qū)“的城市格局。n縣中心土地資源有限，導致城市向外圍擴張。隨著國潘路與和森大道的拉通，為北城的發(fā)展提供了極大的機遇。特色立面特色立面, ,人車分流人車分流, ,入口景觀軸入口景觀軸人文大縣：人文大縣：歷史悠久，人文薈萃，名人輩出歷史悠久，人文薈萃，名人輩出n雙峰縣歷史悠久，鐘靈毓秀，地靈人杰，英才輩出。這里孕育和誕生了三國蜀漢名相蔣琬；元朝大學士、著名文學家馮子振；明代為官清

3、正、為民上疏、官至大理寺右評事、太仆寺丞賀宗；清代重臣曾國藩；愛國外交家曾紀澤；近代辛亥革命先驅、著名政治活動家禹之謨；愛國將領宋希濂；中共早期卓越領導人之一蔡和森；全國婦聯(lián)主席蔡暢；“鑒湖女俠”秋瑾；中國同盟會第一個女會員唐群英；“模范婦女領袖向警予等。 農業(yè)大縣，工業(yè)不發(fā)達，城鎮(zhèn)化水平低，無主導支柱農業(yè)大縣，工業(yè)不發(fā)達，城鎮(zhèn)化水平低，無主導支柱 產業(yè)產業(yè) 但資源豐富但資源豐富 n糧、豬、茶、油為縣內傳統(tǒng)產業(yè)糧、豬、茶、油為縣內傳統(tǒng)產業(yè)；商品糧和噸糧田開發(fā)、瘦肉型活大豬出口、油菜均為國家級生產基地；n全國重點產煤縣和原材料基地縣。全國重點產煤縣和原材料基地縣。礦產資源已探明金屬礦（黃金礦、鉛

4、鋅礦、鎢、鉬礦、銻礦、鈮鉭礦、鐵礦、錳礦、釩礦、銅礦）和非金屬礦（煤礦、石膏礦、黃鐵礦、大理石礦、花崗巖、陶瓷土礦、耐火粘土礦、石灰?guī)r礦、磷礦、鉀長石、重晶石、硅石礦、）等達27個礦種，99個礦點。，其中煤炭、大理石、石膏、黃金儲量其中煤炭、大理石、石膏、黃金儲量居湖南省前居湖南省前1010位；位； 數(shù)字雙峰：數(shù)字雙峰：經濟根底薄弱，經濟快速發(fā)展經濟根底薄弱，經濟快速發(fā)展n經濟增長保持快速平穩(wěn)。經濟增長保持快速平穩(wěn)。初步核算，2008年全縣地區(qū)生產總值825155萬元，增長11%，連續(xù)四年保持了兩位數(shù)增長。按常住人口計算，人均地區(qū)生產總值9517元，增長10.6%；n財政收支平穩(wěn)增長財政收支平

5、穩(wěn)增長。全縣實現(xiàn)財政總收入32679萬元，增長17%；n投資總量繼續(xù)擴張。投資總量繼續(xù)擴張。2008年全縣全社會固定資產投資238482萬元，增長29.4%，其中城鎮(zhèn)投資96700萬元，增長9.6%；房地產投資17112萬元，增長11.5%；農村投資124670萬元，增長55%；n全年房地產開發(fā)投資全年房地產開發(fā)投資1711217112萬元，比上年增長萬元，比上年增長11.5%11.5%。按工程用途分，商品住宅投資14822萬元，商業(yè)營業(yè)用房投資494萬元，其他投資1796萬元；n消費需求持續(xù)增強消費需求持續(xù)增強。全年全縣社會消費品零售總額234426萬元，增長20.5% n2008年末，全縣

6、總人口為全縣總人口為92.0492.04萬人萬人，比上年末增加0.44萬人；n人民生活繼續(xù)改善人民生活繼續(xù)改善。抽樣調查顯示，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9433元，比上年增長15.2%，城鎮(zhèn)居民人均消費支出6895元，比上年增長14%。 91 1、縣城區(qū)位：、縣城區(qū)位：長株潭兩小時經濟圈，受長株潭輻射小，自給自足的經濟發(fā)展；城市角度城市角度2 2、縣城規(guī)劃：、縣城規(guī)劃：交通脈絡清晰，蓄勢而發(fā)的態(tài)勢明顯。形成了“一南一北，一舊一新”城市發(fā)展格局，市內井字形路網(wǎng)發(fā)達，進城和森大道貫穿南北；3 3、縣城經濟：、縣城經濟：基數(shù)低，但增長速度快。2008年全縣地區(qū)生產總值825155萬元，增長11%，連

7、續(xù)四年保持了兩位數(shù)增長；自給自足的經濟發(fā)展模式，發(fā)展后勁足自給自足的經濟發(fā)展模式，發(fā)展后勁足2項目深度解析兩塊地皮，分而不離，遙相呼應，雙子星座兩塊地皮，分而不離，遙相呼應，雙子星座 聯(lián)合開發(fā)，價值互升聯(lián)合開發(fā)，價值互升62.01畝畝中規(guī)模商住性質用地，坡地地形中規(guī)模商住性質用地，坡地地形地塊一經濟指標：地塊一經濟指標：占地面積41341.8平米容積率1.6-3.0限高小于等于40米用地性質商住綜合用地建筑密度15%-35%綠化率大于等于35%地塊二經濟指標：地塊二經濟指標：占地面積29269.9平米容積率1.6-3.0限高小于等于40米用地性質商住綜合用地建筑密度15%-35%城市發(fā)展主軸，

8、城市發(fā)展主軸，cpd央?yún)^(qū)，未來前景不可限量央?yún)^(qū)，未來前景不可限量本案本案周邊規(guī)劃配套：公園、市民廣場、國藩學校、人民醫(yī)院、建設銀周邊規(guī)劃配套：公園、市民廣場、國藩學校、人民醫(yī)院、建設銀行等行等路網(wǎng)發(fā)達進入性佳，但目前周邊生活配套全無路網(wǎng)發(fā)達進入性佳，但目前周邊生活配套全無62.01畝畝項目地塊價值分析項目地塊價值分析合 森 大 道國潘路上新街商業(yè)價值最大區(qū)域，居住價值最小區(qū)域商業(yè)價值次大區(qū)域，居住價值次小區(qū)域商業(yè)價值最小區(qū)域，居住價值最大區(qū)域政策調控，對樓市有一定的風險； strengthsstrengths（優(yōu)勢）（優(yōu)勢） weaknessesweaknesses（劣勢）（劣勢） oppor

9、tunitiesopportunities（機會）（機會） threatsthreats（威脅）（威脅） 區(qū)位優(yōu)勢明顯，未來新城中心，cpd央?yún)^(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 進入性佳，昭示性強； 屬新城中心坡地，視野開闊，地理優(yōu)勢明顯； 本地實力開發(fā)商，已積累一定口碑； 中大規(guī)模樓盤，項目具有一定規(guī)模優(yōu)勢。位于城市發(fā)展主方向上，縣城向北發(fā)展帶來的發(fā)展機遇； 公園規(guī)劃將提升項目的景觀視野；周邊大量政府機關帶來的大量潛在客戶； 目前周邊生活配套極缺乏； 人氣低，城市待開發(fā)熱土；stwo項目項目swot分析分析17地塊角度地塊角度cpdcpd央?yún)^(qū)央?yún)^(qū)新城區(qū)發(fā)展的引爆點新城區(qū)發(fā)展的引爆點3樓市競爭分析樓市競爭分析

10、樓市競爭分析3競爭對手個案競爭對手個案 樓市競爭總結樓市競爭總結 樓盤分布樓盤分布鉑金鉑金華府華府威龍威龍國際國際金碧金碧文園文園一品一品人居人居巨龍巨龍御園御園佳譽佳譽. .鉑金華府鉑金華府開開 發(fā)發(fā) 商商 : :婁底市佳譽房地產開發(fā)有限責任公司地址：地址：雙峰縣和森消防大隊西300米處。建筑類別：建筑類別：多層，小高層建筑面積建筑面積：約67000平方米 總戶數(shù)總戶數(shù)：354戶 層數(shù)層數(shù): :17層、7層價格：價格：電梯房均價1750元/平方，差價30元元/平方多層均價多層均價：1500-1550元/平方銷售情況：銷售情況比較好。銷售情況：銷售情況比較好。0909年年6 6月份開始賣，現(xiàn)在

11、基月份開始賣，現(xiàn)在基本售完。本售完。佳譽鉑金華府：多層小高層混合型社區(qū)，高品質引領樓盤佳譽鉑金華府：多層小高層混合型社區(qū)，高品質引領樓盤四房兩廳兩衛(wèi)，面積：四房兩廳兩衛(wèi)，面積：133.06133.06平方米平方米四房兩廳兩衛(wèi)，面積：四房兩廳兩衛(wèi)，面積：158.48158.48平平方米方米三房兩廳兩衛(wèi)，面積三房兩廳兩衛(wèi)，面積137.80137.80平平方米方米三房兩廳兩衛(wèi)，面積三房兩廳兩衛(wèi)，面積137.03137.03平方平方米米產品以三房為主，其次為四房產品以三房為主，其次為四房無創(chuàng)新的標準好戶型：全明設計、南北雙陽臺、方正實用，布局合理無創(chuàng)新的標準好戶型：全明設計、南北雙陽臺、方正實用，布局

12、合理廣告宣傳務虛不務實廣告宣傳務虛不務實, ,價值賣點突出不明顯價值賣點突出不明顯營銷手法營銷手法1、交5萬可預定房；2、一次性9、8折，按揭9.9折；可借鑒的地方：可借鑒的地方：1 1、高端形象的營造（售樓部大氣、特色沙、高端形象的營造（售樓部大氣、特色沙盤、圍擋廣告有品質感）；盤、圍擋廣告有品質感）；2 2、產品梯度構建合理，滿足各類需求（多、產品梯度構建合理，滿足各類需求（多層層+ +電梯小高層的產品構建；四類戶型：兩電梯小高層的產品構建；四類戶型：兩房、緊湊三房、舒適三房、舒適四房，滿房、緊湊三房、舒適三房、舒適四房，滿足各種需求）；足各種需求）；3 3、入口景軸，實展展示；、入口景軸

13、，實展展示；4 4、人車分流，安全便捷；、人車分流，安全便捷；不足之處：不足之處：1 1、廣告務虛不務實，價值突出不明顯。、廣告務虛不務實，價值突出不明顯。2 2、銷售團隊素質有待提高。、銷售團隊素質有待提高。3 3、價格體系構建不完善，不合理。、價格體系構建不完善，不合理。項目啟示項目啟示威龍國際威龍國際開開 發(fā)發(fā) 商商 : :雙峰縣威龍房地產開發(fā)有限公司地址：地址：和森大道萬福橋邊建筑類別：建筑類別：高層層數(shù)層數(shù): :共25層物業(yè)費：物業(yè)費：0.8元/平方價格：價格：起價1688元/平方，差價20-30均價：均價：1900元/平方20112011年年1111月交房月交房銷售情況：銷售情況：

14、9 9月份開始預定，月份開始預定，已經預定了已經預定了85%85%。威龍國際：首個智能化、入戶花園的社區(qū)，銷售火爆威龍國際：首個智能化、入戶花園的社區(qū)，銷售火爆四房兩廳兩衛(wèi)一陽臺+入戶花園，面積：154.5平方米三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺+入戶花園，面積：142.8平方米占25%三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺+入戶花園，面積：143.6平方米占50%占25%兩類戶型：三房與四房兩類戶型：三房與四房三房戶型占三房戶型占75%，四房占，四房占25%四房兩廳兩衛(wèi)一陽臺四房兩廳兩衛(wèi)一陽臺+ +入戶花園，入戶花園，面積面積154.5154.5平方米平方米三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺+ +入戶花園，入戶花園，面積面積

15、143.6143.6平方米平方米三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺+ +入戶花園，入戶花園，面積面積142.8142.8平方米平方米全面贈送全面贈送13平方米入戶花園，延伸室外美景。平方米入戶花園，延伸室外美景。首個使用入戶花園首個使用入戶花園設計的社區(qū)設計的社區(qū)營銷手法營銷手法1、交5萬可預定房屋。2、一次性9、8折，按揭9.9折。1、紅外線防盜系統(tǒng)；2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；3、樓宇可視對講系統(tǒng)；4、高級防盜門鎖系統(tǒng)；5、水、電、氣ic卡智能管理系統(tǒng)；6、全天候的熱水供應，節(jié)能省心更安全。智能化配置高，提高社區(qū)安全性智能化配置高，提高社區(qū)安全性項目啟示項目啟示1、智能化體系增強安全性，提升社

16、區(qū)附加值；2、交通布局采用人車分流，安全便捷；3、采用入戶花園，空中花園設計，產品附加值提高；巨龍御園巨龍御園開開 發(fā)發(fā) 商商 : :大漢集團雙峰巨龍房地產開發(fā)有限公司地址：地址：成中路與和森大街交匯處建筑類別：建筑類別：多層占地面積占地面積: :73400平方米一期規(guī)劃用地面積約3.68萬平方米，二期規(guī)劃用地面積約3.66萬平方米均價均價：1500元/平方米層數(shù)層數(shù): :共7層物業(yè)費：物業(yè)費：0.35元/平方/月銷售情況：銷售情況：0909年夏天開始銷售，年夏天開始銷售，銷售情況比較好銷售情況比較好巨龍御園：最大規(guī)模的純多層社區(qū)巨龍御園：最大規(guī)模的純多層社區(qū)戶型以三房為絕對主力，頂層四房復式

17、銷售不佳戶型以三房為絕對主力，頂層四房復式銷售不佳三房兩廳一衛(wèi)，面積：三房兩廳一衛(wèi)，面積：106.6106.6平方米平方米三房兩廳兩衛(wèi)，面積：三房兩廳兩衛(wèi)，面積：121.9121.9平方米平方米四方兩廳三衛(wèi)，面積四方兩廳三衛(wèi)，面積195.6195.6平方米平方米1 1、戶型周正使用，多陽臺，、戶型周正使用，多陽臺，多方采光，多重風景。多方采光，多重風景。2 2、餐廳客廳巧妙間隔，南北、餐廳客廳巧妙間隔，南北通透，舒展生活格調。通透，舒展生活格調。a戶型：128平方米三房兩廳占8%b戶型：138.6平方米四房兩廳占11%c戶型：121.9平方米三房兩廳占32%d戶型：128.5平方米三房兩廳占1

18、9%e戶型：100.2平方米三房兩廳占8%f戶型：106.6平方米三房兩廳占14%g戶型：90.8平方米兩房兩廳占8%三房占比三房占比81%，四房占比，四房占比11%，兩房占比，兩房占比8%營銷手法營銷手法1、一次性99折，按揭無優(yōu)惠。2、交5萬元定金就可預定。1 1、純正的西班牙風格建筑種、純正的西班牙風格建筑種植大氣磅礴的皇家園林；植大氣磅礴的皇家園林；2 2、入口景觀軸展示；、入口景觀軸展示；3 3、售樓部大氣，銷售團度著、售樓部大氣，銷售團度著裝整齊；裝整齊；項目啟示項目啟示一品人家一品人家開開 發(fā)發(fā) 商商 : :雙峰巨峰房地產開發(fā)有限公司地址：地址：城中北路與歸樸街交際處建筑類別：建

19、筑類別：多層占地面積占地面積: :約20畝總建筑面積：總建筑面積：3萬平方米戶數(shù)：戶數(shù)：共176戶層數(shù)層數(shù): :共7層價格：價格：三樓1518元/平方。頂樓1068元/平方、均價1450-1500元/平方。銷售情況：元旦份開盤，銷銷售情況：元旦份開盤，銷售售30%-40%30%-40%之間。之間。一品人家：整體形象差導致銷售狀況不佳一品人家：整體形象差導致銷售狀況不佳四室兩廳兩衛(wèi)一廚四室兩廳兩衛(wèi)一廚3 3陽臺，面積：陽臺，面積：151.51151.51平方米平方米四室兩廳兩衛(wèi)一廚四室兩廳兩衛(wèi)一廚3 3陽臺，面積：陽臺，面積：143.03143.03平方米平方米三室兩廳兩位一廚兩陽臺，面積三室兩

20、廳兩位一廚兩陽臺，面積124.31124.31平方米平方米三室兩廳兩位一廚一陽臺，面積三室兩廳兩位一廚一陽臺，面積114.12114.12平方米平方米四室兩廳兩衛(wèi)一廚四室兩廳兩衛(wèi)一廚3 3陽臺，面積：陽臺，面積：129.04129.04平方米平方米四室兩廳兩衛(wèi)一廚四室兩廳兩衛(wèi)一廚3 3陽臺，面積：陽臺，面積：125.19125.19平方米平方米戶型寬大周正，干濕分離，戶型寬大周正，干濕分離，主臥室內有獨立衛(wèi)生間，私主臥室內有獨立衛(wèi)生間，私密性好。密性好。戶型產品以三房為主，四房為次主力戶型產品以三房為主，四房為次主力四房主臥套房設計：帶書房、衛(wèi)生間、陽臺四房主臥套房設計：帶書房、衛(wèi)生間、陽臺營

21、銷手法營銷手法1、交5萬元定金，可以預定房屋。2、一次性購買可優(yōu)惠30元每平方。1、整體形象差，售樓部形象檔次低；2、沙盤模型密度高；3、銷售團隊培訓不到位；項目啟示項目啟示金碧文園金碧文園開開 發(fā)發(fā) 商商 :雙峰縣巨峰房地產開發(fā)有限公司地址：地址：雙峰縣城中路（五金機械廠）建筑類別：建筑類別：多層層數(shù)層數(shù):7層價格：價格：三樓1498元/平方，頂樓1028元/平方均價：均價：1450元/平方1900元/平方銷售情況：銷售賣的一般，銷售情況：銷售賣的一般，今年年底交房。今年年底交房。金碧文園：市中心兵營式排布社區(qū)金碧文園：市中心兵營式排布社區(qū)四房兩廳兩衛(wèi)，面積：四房兩廳兩衛(wèi)，面積：140140

22、平方米平方米三房兩廳兩衛(wèi)，面積：三房兩廳兩衛(wèi)，面積：121.5121.5平平方米方米三房兩廳兩衛(wèi)，面積三房兩廳兩衛(wèi)，面積116116平方米平方米兩房兩廳一衛(wèi)，面積兩房兩廳一衛(wèi)，面積91.1091.10平方米平方米以三房為主，立體化的戶型設計展示，更加直觀以三房為主，立體化的戶型設計展示，更加直觀營銷手法營銷手法1、交、交5萬可預定房。萬可預定房。2、一次性、一次性9、8折，按折，按揭揭9.9折。折。項目啟示小結項目啟示小結項目啟示項目啟示項目名稱項目名稱項目啟示項目啟示威龍國際1、智能化體系提升附加值； 2、采用人車分流； 3、采用入戶花園，空中花園設計，產品附加值提高； 巨龍御園1、純正的西

23、班牙風格建筑種植大氣磅礴的皇家園林； 2、入口景觀軸展示； 3、售樓部大氣，銷售團度著裝整齊；鉑金華府1、高端形象的營造（售樓部大氣、特色沙盤、圍擋廣告有品質感）2、產品梯度構建合理（多層+電梯小高層的產品構建；四類戶型：兩房、緊湊三房、舒適三房、舒適四房滿足各種需求）；3、入口景軸，實景展示；4、人車分流，安全便捷；5、廣告務虛不務實，價值突出不明顯。6、銷售團隊素質有待提高。7、價格體系構建不完善。一品人家1、整體形象差，售樓部形象檔次低； 2、沙盤模型密度高； 3、銷售團隊培訓不到位； 關鍵詞：關鍵詞：n高端形象營造n入口主景軸展示n人車人流n入戶花園樓市競爭分析樓市競爭分析3競爭對手個

24、案競爭對手個案 樓市競爭總結樓市競爭總結 分布格局分布格局n地產發(fā)展跟隨城市發(fā)展步伐，目前開發(fā)主要集中地產發(fā)展跟隨城市發(fā)展步伐，目前開發(fā)主要集中在新老城交界地段，未來開發(fā)將移向北城新城區(qū)在新老城交界地段，未來開發(fā)將移向北城新城區(qū)鉑金鉑金華府華府威龍威龍國際國際金碧金碧文園文園一品一品人居人居巨龍巨龍御園御園n開發(fā)項目數(shù)量少開發(fā)項目數(shù)量少, ,規(guī)模小規(guī)模小；基本概況基本概況項目名稱項目名稱地址地址開發(fā)商開發(fā)商建筑面積（萬平建筑面積（萬平米）米）占地面積（畝）占地面積（畝）威龍國際和森大道萬福橋邊雙峰縣威龍房地產開發(fā)有限公司約5萬約7畝巨龍御園成中路與和森大街交匯處 大漢集團雙峰巨龍房地產開發(fā)有限

25、公司 /約110畝鉑金華府雙峰縣和森消防大隊西300米處婁底市佳譽房地產開發(fā)有限責任公司約6.7萬 約23畝 一品人家城中北路與歸樸街交際處 雙峰巨峰房地產開發(fā)有限公司約3萬約20畝金碧文園雙峰縣永豐鎮(zhèn)光輝村雙峰縣巨峰房地產開發(fā)有限公司1.54萬約13畝匯豐都市商業(yè)街新化縣梅苑開發(fā)區(qū)縣政府隔壁湖南新康園房地產開發(fā)有限公司約9萬約11畝物管情況物管情況n物業(yè)管理水平總體不高物業(yè)管理水平總體不高, ,比較落后；比較落后；n多層物管費主力在多層物管費主力在0.35-0.50.35-0.5元元/ /平方米平方米月之間，電梯月之間，電梯房物管費在房物管費在0.8-0.950.8-0.95元元/ /平方米

26、平方米月之間；月之間；項目名稱項目名稱物業(yè)管理（物管費用及物業(yè)公司）物業(yè)管理（物管費用及物業(yè)公司）威龍國際暫無物業(yè) 費用暫定0.8元/平方米/月巨龍御園成誠物業(yè) 0.35元/平方 /月鉑金華府和誠物業(yè) 平房0.45元/平方 電梯房0.95元/平方/月一品人家成誠物業(yè) 0.5元/平方/月金碧文園暫定業(yè)主管理20-30元/月匯豐都市商業(yè)街新康物業(yè) 住房0.5元/平房 門面1.2-1.5元/月城市發(fā)展的初級階段，城市發(fā)展的初級階段，改善性需求集中釋放時代改善性需求集中釋放時代地產發(fā)展階段地產發(fā)展階段原始階段原始階段初級階段初級階段次級階段次級階段高級階段高級階段密切相關密切相關一一對應一一對應舊城形

27、成開辟新城舊城改造多環(huán)擴張自建民房時代改善型需求釋放時代城鎮(zhèn)化置業(yè)需求時代多元化置業(yè)需求時代城市發(fā)展擴張理論城市發(fā)展擴張理論地產發(fā)展階段理論地產發(fā)展階段理論競爭特征競爭特征改善需求集中釋放改善需求集中釋放,地產項目屈指可數(shù)，地產項目屈指可數(shù)，導致競爭烈度小導致競爭烈度小自建民房時代改善型需求釋放時代城鎮(zhèn)化置業(yè)需求時代多元化置業(yè)需求時代地產發(fā)展階段理論地產發(fā)展階段理論鉑金鉑金華府華府威龍威龍國際國際金碧金碧文園文園一品一品人居人居巨龍巨龍御園御園n整體銷售比較好，客戶基本來自老城區(qū)客戶；整體銷售比較好，客戶基本來自老城區(qū)客戶；n多層頂層去化速度慢；多層頂層去化速度慢；n兩房的去化速度要慢于三房與

28、四房兩房的去化速度要慢于三房與四房銷售特征銷售特征項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型銷售情況銷售情況威龍國際小高層銷售情況很好,9月份開始預定，已經預定了85%。巨龍御園多層09年夏天開始銷售，銷售情況比較好 鉑金華府多層，小高層銷售情況很好。09年6月份開始賣，現(xiàn)在基本售完一品人家多層元旦份開盤，銷售30%-40%之間金碧文園多層銷售情況比較好價格特征價格特征項目名稱項目名稱價格情況價格情況威龍國際電梯房起價1688元/平方，每層差價20-30元，均價1800-1900元/平方巨龍御園多層均價1450-1500元/平方米 鉑金華府電梯房均價1750元/平方，層差價30，多層價格1500-155

29、0元/平方米一品人家三樓1518元/平方。頂樓1068元/平方、均價1450-1500元/平方金碧文園三樓1498元/平方，頂樓1068元/平方，均價：1450元/平方。n多層主力均價約在多層主力均價約在1450-15001450-1500元元/ /平米之間平米之間n小高層主力均價在小高層主力均價在18001800元元/ /平米左右，差價在平米左右，差價在3030元元/ /平米右；平米右；無差異化地產價格體系，無差異化地產價格體系，忽視形象打造對銷售促進、價格提忽視形象打造對銷售促進、價格提升的作用升的作用形象價格理論形象價格理論&：項目的形象（區(qū)域、工程、建筑、售樓部、銷售團隊、沙盤

30、、廣告等形象）使客戶對項目產生一個預期形象價格。形象價格與實質價格的比較與銷售的好壞密切相關。形象價格實售價格實售價格形象價格實售價格形象價格客戶心理形象價格高于實售價格，客戶接受度高，一般會熱銷客戶心理形象價格低于實售價格，客戶接受度低，一般會滯銷客戶心理形象價格高持平實售價格，客戶接受度一般價格特征價格特征營銷手法特征營銷手法特征項目名稱項目名稱營銷手法營銷手法威龍國際1、交5萬可預定房。2、一次性9、8折，按揭9.9折。3、限量銷售商鋪。巨龍御園1、一次性99折，按揭無優(yōu)惠。2、交5萬元定金就可預定。 鉑金華府1、交5萬可預定房。2、一次性9、8折，按揭9.9折。 一品人家1、交5萬元定

31、金，可以預定房。 2、一次性購買可優(yōu)惠30元每平方金碧文園一次性97折，按揭98折營銷手法千篇一律，三不：不豐富，不新穎，不吸引營銷手法千篇一律，三不：不豐富，不新穎，不吸引產品特征產品特征項目名稱項目名稱產品情況（戶型面積及比例）產品情況（戶型面積及比例）威龍國際1、總共有兩種戶型，四房兩廳兩衛(wèi)面積：154.5平方米,占25%;三房兩廳兩衛(wèi)面積：142.8平方米- 143.6平方米,占75%；巨龍御園1、三室兩廳的戶型有128平方米、121.9平方米、128.5平方米、100.2平方米、106.6平方米占戶型比的81%。2、其中138.6平方米四房兩廳占11%3、90.8平方米兩房兩廳占8%

32、鉑金華府以三房為主,其次是四房;四房面積為：158.48平方米;三房兩廳兩衛(wèi)，面積分為137平方米和133平方米一品人家以三房為主,四房為次主力;四室兩廳,面積分為：143平方米-151平方米三室兩廳，面積分為124.31平方米和面積114.12平方米。金碧文園以三房為主.三房面積116平米121平米,兩房面積91平米,四房面積140平米n三房為主力，四房為次主力；只有三類供應戶型三房為主力，四房為次主力；只有三類供應戶型: :兩房兩房 三房三房 四四房；五房市場空白；房；五房市場空白；n兩房主力面積兩房主力面積9090平米左右平米左右, ,三房面積約三房面積約100-140100-140平米

33、平米, ,主力主力120-140120-140平米平米; ;四房約四房約140-160140-160平米平米, ,主力主力140-150140-150平方米；平方米；產品形態(tài)：多層為主，小高層市場接受度越來越高產品形態(tài)：多層為主，小高層市場接受度越來越高，多層向，多層向小高層過渡階段小高層過渡階段產品形態(tài)接受理論產品形態(tài)接受理論&：一種新產品形態(tài)的出現(xiàn)，都要接受市場的考驗，是一個逐步接受的過程，從陌生到一般熟悉再到完全熟悉的過程。多層樓梯房電梯小高層電梯高層雙峰產品形態(tài)開發(fā)處于多層向小高層的過渡階段。威龍國際與鉑金華府小高層電梯房兩項目為電梯小高層產品做了充分的宣傳，充足的鋪墊市場接受

34、度越來越高?？h城普通住宅進化與接受過程：縣城普通住宅進化與接受過程：產品特征產品特征從規(guī)劃來看：規(guī)劃、建筑、園林理念不突出；規(guī)劃、建筑、園林理念不突出；從建筑立面來看：建筑立面鮮有特色，不能吸引城市眼球；建筑立面鮮有特色，不能吸引城市眼球；從戶型來看：戶型鮮有創(chuàng)新三房為主力，四房次主力，再戶型鮮有創(chuàng)新三房為主力，四房次主力，再次兩房；三房主力面積次兩房；三房主力面積120-140平米，四房主力面積平米，四房主力面積140-150平方米，兩房主力面平方米，兩房主力面90平米；平米；從附加值看：戶型附加值低，贈送空間少；小區(qū)附加值低，戶型附加值低，贈送空間少；小區(qū)附加值低，無會所、幼兒園、星級物管

35、，安全性有待提升；無會所、幼兒園、星級物管，安全性有待提升；從梯戶比來看：常見梯戶比常見梯戶比1梯梯2戶或戶或2梯梯4戶；戶；產品特征產品特征4產品開發(fā)框架產品開發(fā)框架產品開發(fā)理念客戶更注重在精神層面的要求，符合他們精神特質的規(guī)客戶更注重在精神層面的要求，符合他們精神特質的規(guī)劃主題要貫穿于整個規(guī)劃設計。重視建筑組團、園林組團等劃主題要貫穿于整個規(guī)劃設計。重視建筑組團、園林組團等對規(guī)劃主題的體現(xiàn)，打造出差異化、高品質的產品。對規(guī)劃主題的體現(xiàn)，打造出差異化、高品質的產品?！耙?guī)劃主題規(guī)劃主題”貫穿原則貫穿原則“圍合性圍合性”與與“均好均好性性”原則原則強調景觀的圍合，在突出珍稀戶型景觀享受的的同時，

36、強調景觀的圍合，在突出珍稀戶型景觀享受的的同時，又要保證其他戶型的景觀的享受，避免影響其他戶型的窗前又要保證其他戶型的景觀的享受，避免影響其他戶型的窗前視覺效果。同時保證日照、朝向的均好。視覺效果。同時保證日照、朝向的均好?！皟r值最大化價值最大化”原則原則規(guī)劃的過程中，重要的是確定地塊價值區(qū)域，重視規(guī)劃的過程中，重要的是確定地塊價值區(qū)域，重視“最最有價值有價值”（商業(yè)價值或居住價值）的區(qū)域利用，反復調整低（商業(yè)價值或居住價值）的區(qū)域利用，反復調整低價值區(qū)的比例，化不利為有利。價值區(qū)的比例，化不利為有利?！奥?lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)”原則原則規(guī)劃的過程中，規(guī)劃的過程中，把一號地塊與二號地塊看成一個整把一號地塊與二號地塊看成一個整體，體，建筑的排布以及園林的設置實現(xiàn)完美對接，在規(guī)劃布局建筑的排布以及園林的設置實現(xiàn)完美對接，在規(guī)劃布局時整合考慮。時整合考慮。產品開發(fā)框架產品形態(tài)開發(fā)小高層電梯房的市場接受度高小高層電梯房的市場接受度高。（威龍國際與鉑金華府小高層市場熱銷）（威龍國際與鉑金華府小高層市場熱銷）容積率在容積率