新鴻基佛山瀾的項目前期的的策劃案75p

1、1發(fā)展策略開與發(fā)設(shè)計研究中心發(fā)展策略開與發(fā)設(shè)計研究中心二零一零年十一月二零一零年十一月當稀缺的璞玉遇上頂級的匠師，一個傳世珍寶注定誕生2案例分享前的感言 為什么推薦新鴻基佛山瀾石項目？因為我們認為它具有超凡意義：它的意義不僅僅在于項目產(chǎn)生的價值，更在于它反應出合富輝煌的智慧、力量與精神。 合富智慧合富智慧項目凝聚發(fā)展策略與開發(fā)設(shè)計研究中心的智慧，18位同事一同出謀劃策。也許，我們個人不是最優(yōu)秀的，但我們的團隊一定是最優(yōu)秀的。智慧光芒在團隊合作中充分顯現(xiàn)，這就是合富！ 合富力量合富力量項目獲得開發(fā)商高度認可，除了中心同事的功勞外，更離不開佛山公司在市場數(shù)據(jù)和客戶資源上的鼎力支持。這份厚重的報告不

2、僅有合富智慧，還有合富無窮無盡的力量！ 合富精神合富精神廢寢忘食、高強度工作、每天僅睡4、5小時一切都不足掛齒，我們只為攻克這個難度高、研究面廣、時間緊迫的項目。這是合富賦予我們的不屈不撓、勇于超越的精神，因為我們都是合富人！ 我們相信新鴻基佛山瀾石項目不但會成為今年的優(yōu)秀案例，更會成為合富永恒的案例！3案例分享思路認識項目理解項目深度挖掘項目價值核心問題分析解決核心問題4part 1 認識項目5項目概況n區(qū)位條件：項目位于東平新城北片區(qū)，位處禪城與順德的交界位置，南面緊鄰東平河區(qū)位條件：項目位于東平新城北片區(qū)，位處禪城與順德的交界位置，南面緊鄰東平河n本體條件：總建面規(guī)模約本體條件：總建面規(guī)

3、模約280280萬，商住用地兼具，共由萬，商住用地兼具，共由1717地塊組合而成地塊組合而成n開發(fā)條件：各地塊的用地性質(zhì)、限高已明確，對地塊價值利用最大化有一定影響：整體開發(fā)建設(shè)要開發(fā)條件：各地塊的用地性質(zhì)、限高已明確，對地塊價值利用最大化有一定影響：整體開發(fā)建設(shè)要求求1010年完成，對項目開發(fā)存在較大壓力年完成，對項目開發(fā)存在較大壓力n地塊價值：依托江景資源、交通條件，項目各地塊具有不同屬性價值表現(xiàn)地塊價值：依托江景資源、交通條件，項目各地塊具有不同屬性價值表現(xiàn)亞藝板塊祖廟板塊文化mall3.5km5km3km項目北片區(qū)南片區(qū)東片區(qū)禪城順德樂從東平河地塊一2009-013地塊二2009-01

4、42009-0152010-0022010-0032010-0042010-00512345676part 2 理解項目目的：通過深刻理解項目，明確本次前期策劃工作要完成的工目的：通過深刻理解項目，明確本次前期策劃工作要完成的工作任務以及需達到的目的作任務以及需達到的目的7對開發(fā)企業(yè)的理解：新鴻基新鴻基香港代表作：香港國際金融中心、環(huán)球貿(mào)易廣場、凱旋門、山頂倚巒等香港代表作：香港國際金融中心、環(huán)球貿(mào)易廣場、凱旋門、山頂倚巒等國內(nèi)代表作：上海國際金融中心、廣州玖瓏湖等國內(nèi)代表作：上海國際金融中心、廣州玖瓏湖等品牌價值已為國內(nèi)客戶所認知，在珠三角區(qū)域更形成品牌效應品牌價值已為國內(nèi)客戶所認知，在珠三

5、角區(qū)域更形成品牌效應不僅是頂級豪宅制造專家，也是高端城市綜合體運營專家。8對開發(fā)目標的理解：不僅打造廣佛頂級豪宅社區(qū)，更要打造廣佛頂級城市綜合體。目標條件目標條件8080億天價，企業(yè)重視度高億天價，企業(yè)重視度高首期將打造豪宅產(chǎn)品，未來成為廣佛豪宅社區(qū)首期將打造豪宅產(chǎn)品，未來成為廣佛豪宅社區(qū)后續(xù)各種功能物業(yè)以最后續(xù)各種功能物業(yè)以最toptop的開發(fā)理念進行打造的開發(fā)理念進行打造9對顧問服務的理解：充分認知項目價值及目標，始于市場但又超越市場的視野。合富觀點合富觀點本項目的高起點、高標準本項目的高起點、高標準新鴻基超越現(xiàn)有市場的資源實力新鴻基超越現(xiàn)有市場的資源實力簡單的市場現(xiàn)狀分析并不能為項目發(fā)展

6、帶來價值簡單的市場現(xiàn)狀分析并不能為項目發(fā)展帶來價值10理解項目后，我們清楚了解到這是一個難度系數(shù)高、要求嚴格，并且時間緊迫的項目，是一個巨大的挑戰(zhàn)難度大時間緊要求高1010年內(nèi)必須完成年內(nèi)必須完成280280萬建筑面積開發(fā)，開發(fā)強度萬建筑面積開發(fā)，開發(fā)強度大，限制條件多，年開發(fā)量超越廣佛市場任意項目大，限制條件多，年開發(fā)量超越廣佛市場任意項目面對資源條件、區(qū)位認同度并非最高的難題下，卻面對資源條件、區(qū)位認同度并非最高的難題下，卻必須實現(xiàn)樓價越級提升的任務必須實現(xiàn)樓價越級提升的任務三星期內(nèi)完成前策報告初稿，研究范圍涉及廣佛兩三星期內(nèi)完成前策報告初稿，研究范圍涉及廣佛兩地，物業(yè)類型涵蓋住宅、商業(yè)、

7、寫字樓、酒店、公地，物業(yè)類型涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓，研究面廣，任務艱巨寓，研究面廣，任務艱巨面臨新鴻基的國際級要求，重量更要重質(zhì)面臨新鴻基的國際級要求，重量更要重質(zhì)直面中原地產(chǎn)正面交鋒，前策表現(xiàn)左右直面中原地產(chǎn)正面交鋒，前策表現(xiàn)左右220220萬住萬住宅銷售代理權(quán)歸屬宅銷售代理權(quán)歸屬深度認識市場深度認識市場重新挖掘價值重新挖掘價值聚焦高端物業(yè)市場聚焦高端物業(yè)市場集中精力逐個擊破集中精力逐個擊破理解開發(fā)商需求理解開發(fā)商需求發(fā)揮合富資源優(yōu)勢發(fā)揮合富資源優(yōu)勢11面對挑戰(zhàn)，我們更冷靜思考，針對項目本體條件及對開發(fā)商的理解，我們將研究重點聚焦至豪宅市場及高端商用物業(yè)，制定明晰的思路框架發(fā)展價

8、發(fā)展價值定位值定位發(fā)展價值挖掘發(fā)展價值挖掘機會背景解讀機會背景解讀核心問核心問題分析題分析住宅物業(yè)市場住宅物業(yè)市場研究研究商用物業(yè)市場商用物業(yè)市場研究研究發(fā)展策略及定發(fā)展策略及定位體系位體系規(guī)劃及物業(yè)發(fā)規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議展建議商圈發(fā)展研究寫字樓發(fā)展研究酒店發(fā)展研究公寓發(fā)展研究城市豪宅研究住宅市場研究豪宅市場研究高端客戶研究發(fā)展策略整體定位分功能定位啟動區(qū)定位項目本體分析開發(fā)模式及策略物業(yè)開發(fā)策略啟動區(qū)物業(yè)打造城市宏觀經(jīng)濟城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展廣佛同城化區(qū)域規(guī)劃發(fā)展12part 3 深度挖掘項目價值目的：目的： 跳出原有思維，站在更高的戰(zhàn)略角度挖掘項目價值；跳出原有思維，站在更高的戰(zhàn)略角度挖掘項目價值；

9、深度挖掘項目價值，為實現(xiàn)開發(fā)目標奠定堅實基礎(chǔ)。深度挖掘項目價值，為實現(xiàn)開發(fā)目標奠定堅實基礎(chǔ)。13佛山經(jīng)濟快速發(fā)展源于其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)佛山經(jīng)濟快速發(fā)展源于其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)廣佛一體化深入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級大勢所趨廣佛一體化深入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級大勢所趨城市價值結(jié)構(gòu)和城市客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整已成定局城市價值結(jié)構(gòu)和城市客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整已成定局佛山城市的高成長性更讓人鼓舞佛山城市的高成長性更讓人鼓舞在這樣的機會背景之下，我們?nèi)绾慰创卷椖康陌l(fā)展價值？14城市價值：處在新舊城市中心區(qū)的聯(lián)結(jié)位置，承舊納新，隨著舊城價值延伸和新城價值提升，瀾石片區(qū)城市價值不斷升級n承舊承舊：瀾石屬于禪城老城的：瀾石屬于禪城老城的重要組成部分，北

10、面魁奇路重要組成部分，北面魁奇路沿線城市價值已形成，瀾石沿線城市價值已形成，瀾石片區(qū)可有效延續(xù)城市發(fā)展價片區(qū)可有效延續(xù)城市發(fā)展價值；值；n納新納新：瀾石同樣屬于東平新：瀾石同樣屬于東平新城核心區(qū)的重要組成部分，城核心區(qū)的重要組成部分，在政府大力推動核心區(qū)建設(shè)在政府大力推動核心區(qū)建設(shè)之下東平新城價值不斷提升，之下東平新城價值不斷提升，瀾石片區(qū)亦在其中承載新的瀾石片區(qū)亦在其中承載新的城市價值。城市價值。本項目本項目祖廟祖廟季華路季華路瀾石瀾石東平河東平河世紀蓮世紀蓮15交通價值：輻射廣佛，唯一實現(xiàn)獨享的地鐵站點更能實現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，成為區(qū)域價值重組及提升的有力支撐n佛山一環(huán)、汾河路、廣佛地鐵實現(xiàn)內(nèi)

11、外交通快速佛山一環(huán)、汾河路、廣佛地鐵實現(xiàn)內(nèi)外交通快速連接，完全融入城市及廣佛大交通體系；連接，完全融入城市及廣佛大交通體系；n與城市地鐵相連的廣佛地鐵線貫徹地塊并設(shè)有站與城市地鐵相連的廣佛地鐵線貫徹地塊并設(shè)有站點，成為東平新城唯一獨享地鐵站點的區(qū)域；點，成為東平新城唯一獨享地鐵站點的區(qū)域；n地鐵對沿線影響體現(xiàn)為：區(qū)域價值重組、交通的地鐵對沿線影響體現(xiàn)為：區(qū)域價值重組、交通的高效率和變輸能力、人群的集中能力。高效率和變輸能力、人群的集中能力。城市功能提升交通時間縮短居住環(huán)境改善片區(qū)開發(fā)升溫居住郊區(qū)化白領(lǐng)置業(yè)群增加次級商務中心城市功能強化輻射范圍擴大集客能力增加商業(yè)中心強化站點物業(yè)升溫辦公區(qū)域集中

12、城市中心區(qū)城市中心區(qū)城市邊緣城市邊緣地鐵開通地鐵開通輻射范圍增加居住群體擴大支撐支撐支撐支撐地鐵對區(qū)域價值影響機理地鐵對區(qū)域價值影響機理 東平新城核心區(qū)域主要地鐵站點示意東平新城核心區(qū)域主要地鐵站點示意瀾石站瀾石站16景觀價值：既有不可多得的南向江景，又有可供利用的濱水空間，瀾石在佛山城市中心區(qū)擁有最稀缺、最高價值的資源n瀾石片區(qū)位于東平河北岸，向南具有廣闊的景瀾石片區(qū)位于東平河北岸，向南具有廣闊的景觀視野；觀視野；n隨著隨著佛山市東平河一河兩岸景觀規(guī)劃指引佛山市東平河一河兩岸景觀規(guī)劃指引的深入，東平河兩岸將擁有其他區(qū)域難以比擬的深入，東平河兩岸將擁有其他區(qū)域難以比擬的自然景觀和市政配套資源，

13、將成為佛山城市的自然景觀和市政配套資源，將成為佛山城市化發(fā)展的新亮點；化發(fā)展的新亮點；n長久以來佛山城市并沒有真正的濱江空間，東長久以來佛山城市并沒有真正的濱江空間，東平河也是城市中心唯一的，可以預見未來東平平河也是城市中心唯一的，可以預見未來東平河的濱江景觀將成為城市中心區(qū)最為稀缺及最河的濱江景觀將成為城市中心區(qū)最為稀缺及最具價值的元素。具價值的元素。東平河景觀東平河景觀17功能價值：超大規(guī)模的綜合功能實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展，為瀾石片區(qū)打造成為城市級特定功能中心奠定基礎(chǔ)n瀾石規(guī)劃調(diào)整，從一個相對純粹的居住片區(qū)變成一個利用地鐵帶動商業(yè)商務發(fā)展的綜合片區(qū)；瀾石規(guī)劃調(diào)整，從一個相對純粹的居住片區(qū)變成一個利用

14、地鐵帶動商業(yè)商務發(fā)展的綜合片區(qū)；n超過超過5050萬的商業(yè)物業(yè)規(guī)模，足以讓瀾石片區(qū)發(fā)展成為商業(yè)商務功能集聚的城市級功能中心，而超萬的商業(yè)物業(yè)規(guī)模，足以讓瀾石片區(qū)發(fā)展成為商業(yè)商務功能集聚的城市級功能中心，而超過過220220萬的住宅物業(yè)規(guī)模，有利于整體居住氛圍的營造；萬的住宅物業(yè)規(guī)模，有利于整體居住氛圍的營造；n瀾石片區(qū)綜合功能統(tǒng)籌發(fā)展，實現(xiàn)不同功能物業(yè)之間價值疊加及相互提升已具備條件，一個大型瀾石片區(qū)綜合功能統(tǒng)籌發(fā)展，實現(xiàn)不同功能物業(yè)之間價值疊加及相互提升已具備條件，一個大型城市綜合體、一個城市綜合體、一個hopscahopsca已初具雛形。已初具雛形。城市綜合體城市綜合體/hopsca/ho

15、psca價值體系價值體系瀾石片區(qū)調(diào)整后規(guī)劃結(jié)構(gòu)瀾石片區(qū)調(diào)整后規(guī)劃結(jié)構(gòu)18深度挖掘項目價值后，我們?yōu)轫椖績r值作出以下定位：景觀價值：城市前所未有的稀缺濱江資源交通價值：輻射廣佛，地鐵實現(xiàn)價值提升功能價值：超大規(guī)模綜合功能統(tǒng)籌發(fā)展城市價值：承舊納新，價值不斷升級品牌價值：國際化影響力及吸聚力資源價值：國際化資源調(diào)動與整合能力產(chǎn)品價值：國際化開發(fā)理念及服務理念城市未來的“一極”中心化：在大區(qū)域中成為中心價值標桿：城市名片，創(chuàng)建區(qū)域價值體系瀾石新鴻基19當瀾石遇上新鴻基一個 全面升級佛山城市價值 重新定義廣佛城市生活的 城市綜合價值中心 呼之欲出！20part 4 核心問題分析目的：目的： 理清思路，

16、梳理核心問題，明確物業(yè)市場研究方向；理清思路，梳理核心問題，明確物業(yè)市場研究方向； 有針對性地研究各物業(yè)市場，為開發(fā)商提交一份滿意答卷。有針對性地研究各物業(yè)市場，為開發(fā)商提交一份滿意答卷。21n總占地約總占地約9898萬，凈用地約萬，凈用地約7575萬；萬；n規(guī)劃總建約規(guī)劃總建約278278萬；萬； 住宅約220萬 商業(yè)約51萬 公建配套約7萬n開發(fā)建設(shè)年限要求開發(fā)建設(shè)年限要求1010年完成，也就意味著住宅年完成，也就意味著住宅年開發(fā)及消化量都將達到年開發(fā)及消化量都將達到 20萬以上 ；n高起點、高期望，高起點、高期望，高端發(fā)展基調(diào) 是前提。是前提。地塊一2009-013地塊二2009-014

17、2009-0152010-0022010-0032010-0042010-0051234567014二期與013地塊同期取得015與002地塊同期取得003005隔年取得280萬總建/10年開發(fā)完成/住宅年消化量超20萬的高端項目在國內(nèi)絕無僅有！22超20萬年消化量，是對廣佛豪宅市場的挑戰(zhàn)與顛覆！項目名稱主力總價段銷售面積 (萬）銷售均價（元/）佛山全市均價（元/）2009天湖酈都300萬以上8.83121775855濱海御庭150-200萬/300萬以上7.3612284中海文華熙岸90-150萬15.718830依云水岸200-300萬/75-150萬16.2567692010依云水岸(1

18、-9月)250-300萬/85-100萬7.6312720項目名稱主力總價段銷售面積 (萬）銷售均價（元/）十區(qū)均價（元/）2009匯景新城300-500萬，500-1000萬17.63207979222星河灣海怡半島5001000萬9.3424387珠江新城（區(qū)域）150-500萬56.8719695廣州高端代表項目佛山高端代表項目23按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果我們的期望目標從競爭上與現(xiàn)有高端項目形成同質(zhì)化競爭，共同攤分高端市場份額標桿化，擴展客戶層面，提升項目價值及形象，主導高端市場并創(chuàng)造市場從價格上受周邊環(huán)境及市場價格體系影響，價格受限價格與現(xiàn)有項目拉開差距，整體實現(xiàn)高端發(fā)展從銷售上陷入現(xiàn)有高

19、端項目的供銷體系，銷售量在高價運行下難以提升在價格相對高位情況下實現(xiàn)超越市場的銷售量級，實現(xiàn)整體的快速滾動發(fā)展核心矛盾：市場制約、供銷體系 與 實現(xiàn)高端發(fā)展以及快速開發(fā)銷售之間的矛盾24案例研究：分析廣佛最具代表性的豪宅項目或豪宅集中區(qū)域的發(fā)展，尋找實現(xiàn)本項目發(fā)展期望目標的可借鑒點及發(fā)展方向廣佛乃至全國，最具代表性的高強度、大規(guī)模城市豪宅社區(qū)案例一：匯景新城廣佛最具代表性的綜合性、大規(guī)模的城市豪宅集中區(qū)域案例二：珠江新城25 僅著眼單一居住功能的豪宅發(fā)展概念無法實現(xiàn)本項目的期望目標，匯景新城已經(jīng)是國內(nèi)較為極致的發(fā)展典范。 珠江新城憑借其城市級綜合功能形成的區(qū)域價值及豐富的產(chǎn)品線，在保持市場標桿

20、價格情況下實現(xiàn)超50萬平方的消化量。因此，如何以運營一個城市區(qū)域的概念來形成開發(fā)策略，將是本項目實現(xiàn)持續(xù)年消化20萬平方以上期望目標的關(guān)鍵！26案例啟示之下，我們可以把核心矛盾進行結(jié)構(gòu)化：220萬高開發(fā)強度的豪宅社區(qū)，如何正確認識豪宅發(fā)展空間及可實現(xiàn)的市場高度 、從而把握實現(xiàn)突破現(xiàn)有市場的方向？50萬持有為主的城市商業(yè)可有效提升區(qū)域價值并拉動住宅物業(yè)銷售，我們應如何判斷不同功能物業(yè)的發(fā)展價值及可形成的市場影響力？280萬聯(lián)系緊密的綜合功能物業(yè)，如何有序發(fā)展，從而實現(xiàn)整體價值提升及有效兌現(xiàn)，最終實現(xiàn)開發(fā)期望目標？要實現(xiàn)期望目標，僅以常規(guī)豪宅大盤的發(fā)展思路局限較大，站在區(qū)域角度最大化利用綜合要實現(xiàn)

21、期望目標，僅以常規(guī)豪宅大盤的發(fā)展思路局限較大，站在區(qū)域角度最大化利用綜合價值并形成有效策略更為關(guān)鍵。價值并形成有效策略更為關(guān)鍵。27n完成佛山地區(qū)完成佛山地區(qū)3030個以上個以上高端住宅樓盤、高端住宅樓盤、 1010個以上個以上大型商業(yè)體、大型商業(yè)體、 1515個以上個以上寫字樓項目、寫字樓項目、1515個以上個以上高星酒店、高星酒店、1010以上以上個公寓，合計個公寓，合計超過超過8080個項目個項目踩盤工作，獲取一手市場信息，踩盤工作，獲取一手市場信息，為項目發(fā)展尋找最切實的市場依據(jù)和發(fā)掘市場機會。為項目發(fā)展尋找最切實的市場依據(jù)和發(fā)掘市場機會。n對對3838位高端消費客戶位高端消費客戶和和

22、1818位房地產(chǎn)專業(yè)人士位房地產(chǎn)專業(yè)人士的深入訪談，以及的深入訪談，以及200200份問卷調(diào)查份問卷調(diào)查深入深入挖掘佛山高端客戶置業(yè)的挖掘佛山高端客戶置業(yè)的3 3大發(fā)展趨勢大發(fā)展趨勢和和8 8大置業(yè)關(guān)注因素大置業(yè)關(guān)注因素，深入透徹了解高端客戶對本，深入透徹了解高端客戶對本項目的認知，充分掌握客戶特征和置業(yè)傾向。項目的認知，充分掌握客戶特征和置業(yè)傾向。 為了解決以上的問題，我們組成最強團隊，奔赴各物業(yè)市場一線，實地考察、研究競爭對手。借助佛山分公司資源，與目標客戶、專業(yè)人士面對面訪談，獲取最真實的客戶信息。在短短的時間內(nèi)，我們出色完成市調(diào)工作：28 通過對市場信息系統(tǒng)細致的梳理以及進行抽絲剝繭式

23、分析，最終我們高效高質(zhì)地完成主體報告及四份專題研究報告。為新鴻基提供全方位的市場信息及實操性強的發(fā)展建議，博得新鴻基一致贊譽！29part 5 解決核心問題 （發(fā)展策略與定位、開發(fā)策略）目的：在價值挖掘與市場研究的基礎(chǔ)上，制定項目決勝千里目的：在價值挖掘與市場研究的基礎(chǔ)上，制定項目決勝千里的發(fā)展與開發(fā)策略，實現(xiàn)概念到實操的轉(zhuǎn)變的發(fā)展與開發(fā)策略，實現(xiàn)概念到實操的轉(zhuǎn)變30swot分析及相應發(fā)展策略s s（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）w w （劣勢）（劣勢）0 0 （機會）（機會）t t （威脅）（威脅）發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會利用機會，克服劣勢利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，化解威脅發(fā)揮優(yōu)勢，化解威脅減

24、少劣勢，避免威脅減少劣勢，避免威脅n佛山進入快速上升通道，優(yōu)二進三，城市高消費群體將進一步膨脹；n廣佛同城全面展開，跨城置業(yè)消費大勢所趨；n東平新城整體規(guī)模大、定位高，缺乏凸顯價值的“龍頭”和“棋眼”；n各功能低位發(fā)展，有升級可能及必要。n國內(nèi)外品牌開發(fā)商加速進入，各物業(yè)市場面臨供應井噴，競爭激烈；n政府資金及政策向東平新城南區(qū)傾斜，品牌企業(yè)積極布點，政企聯(lián)動效應更利于區(qū)域價值提升。n新舊城市中心聯(lián)結(jié)位置，認同度高；n輻射廣佛的地鐵及城市快速路；n東平河，佛山中心區(qū)稀缺資源；n超大規(guī)模的綜合功能統(tǒng)籌開發(fā)；n企業(yè)品牌號召力及產(chǎn)品打造能力。n區(qū)域缺乏明確定位，并非政府規(guī)劃的城市級特定功能中心；n“

25、舊、亂、差”區(qū)域形象難迅速改變；n首期以沿河高端住宅啟動，現(xiàn)狀東平河資源價值未能充分體現(xiàn)。跳出東平新城，最大化地鐵及東平河資源價值，企業(yè)強勢資源導入實現(xiàn)佛山物業(yè)市場全面升級，打造引領(lǐng)廣佛的綜合功能示范區(qū)。主動站位東平新城價值中心，區(qū)域發(fā)展價值造勢，以升級版的城市高品質(zhì)生活理念及產(chǎn)品服務打造引導高端客戶。以自成體系的高價值整體概念差異化競爭，利用品牌號召力率先引導廣佛高端客戶集聚，形成市場標桿。積極融入?yún)^(qū)域配套建設(shè)，早期實現(xiàn)區(qū)域價值提升，引導政府價值認知，爭取更多發(fā)展支持。整體發(fā)展戰(zhàn)略31整體發(fā)展戰(zhàn)略主動站位，全面升級，自成體系，引領(lǐng)廣佛n主動站位主動站位：以發(fā)展東平新城價值中心的區(qū)域價值造勢，

26、積極融入?yún)^(qū)域配套建設(shè)，引導政府及客戶的價值認知n全面升級全面升級：最大化地鐵及東平河資源價值、導入企業(yè)強勢資源，以實現(xiàn)佛山物業(yè)市場升級，通過城市高品質(zhì)生活理念及產(chǎn)品服務升級打造實現(xiàn)客戶引導n自成體系自成體系：強調(diào)綜合功能價值并實現(xiàn)之間的價值聯(lián)動，以高價值整體概念差異化競爭n引領(lǐng)廣佛引領(lǐng)廣佛：利用品牌號召力率先引導廣佛高端客戶集聚，形成市場標桿，打造引領(lǐng)廣佛的綜合功能示范區(qū)32發(fā)展價值定位回顧當瀾石遇上新鴻基一個 全面升級佛山城市價值 重新定義廣佛城市生活的 城市綜合價值中心 呼之欲出！33構(gòu)建區(qū)域功能價值定位體系，打造“廣佛城市綜合價值中心”居住中心商業(yè)中心休閑中心商務中心34“廣佛城市綜合價

27、值中心”應有的功能分析機會機會商業(yè)：以升級的發(fā)展理念及功能組合打造以升級的發(fā)展理念及功能組合打造標桿性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿足標桿性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿足不同層次客戶消費需求以實現(xiàn)人流最大化集不同層次客戶消費需求以實現(xiàn)人流最大化集聚，成為真正的城市商業(yè)中心聚，成為真正的城市商業(yè)中心休閑：引導和提升東平河濱水價值，延續(xù)引導和提升東平河濱水價值，延續(xù)和發(fā)揚瀾石公園等人文價值，打造特色的城和發(fā)揚瀾石公園等人文價值，打造特色的城市人文廣場、休閑公園、濱水景觀長廊等休市人文廣場、休閑公園、濱水景觀長廊等休閑空間，并圍繞其打造主題休閑功能物業(yè)閑空間，并圍繞其打造主題休閑功能物業(yè)居?。壕哂?/p>

28、打造代表和提升城市形象的高具有打造代表和提升城市形象的高品質(zhì)居住區(qū)以及地標性建筑的必要與空間，品質(zhì)居住區(qū)以及地標性建筑的必要與空間，通過先進的產(chǎn)品打造力及完善的服務配套體通過先進的產(chǎn)品打造力及完善的服務配套體系引領(lǐng)多元化的城市理想生活模式系引領(lǐng)多元化的城市理想生活模式商務：高端寫字樓、頂級品牌酒店、服務高端寫字樓、頂級品牌酒店、服務式公寓等功能物業(yè)支撐，圍繞展貿(mào)商務打造式公寓等功能物業(yè)支撐，圍繞展貿(mào)商務打造國際化交流平臺，實現(xiàn)強勢產(chǎn)業(yè)升級孵化國際化交流平臺，實現(xiàn)強勢產(chǎn)業(yè)升級孵化市場需求結(jié)論：可開發(fā)物業(yè)功能35構(gòu)建區(qū)域功能價值定位體系，打造“廣佛城市綜合價值中心”高品質(zhì)商務配套高消費力人群高端居

29、住需求高品質(zhì)居住配套高消費力人群高品質(zhì)商業(yè)配套提升生活配套檔次提升商務配套檔次高品位休閑配套提升生活配套檔次提升商務配套檔次居住中心商業(yè)中心休閑中心商務中心36價值特征：高端的、多元的、理想的豪宅產(chǎn)品體系服務配套體系具有打造代表和提升城市形象的高品質(zhì)居住區(qū)以及地標性建筑的必要與空具有打造代表和提升城市形象的高品質(zhì)居住區(qū)以及地標性建筑的必要與空間，通過先進的產(chǎn)品打造力及完善的服務配套體系引領(lǐng)多元化的城市理想間，通過先進的產(chǎn)品打造力及完善的服務配套體系引領(lǐng)多元化的城市理想生活模式生活模式37江景豪宅區(qū)價值關(guān)鍵詞：江景、寬敞、尊貴價值關(guān)鍵詞：江景、寬敞、尊貴物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：125130 1251

30、30 萬萬發(fā)展原則：發(fā)展原則： 規(guī)劃布局規(guī)劃布局：利用住宅布局適當旋轉(zhuǎn)及加大前排住宅通透率，拉開沿江面寬及增加可望江住宅量，實現(xiàn)江景資源的最大化利用； 建筑風格建筑風格：強調(diào)穩(wěn)重感、品質(zhì)感及尊貴感，建議采用 artdeco或新古典風格； 戶型產(chǎn)品戶型產(chǎn)品：面積區(qū)間在160500 ，但以豪華寬敞的大戶型（ 200300 ）為明星產(chǎn)品。abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園江景豪宅區(qū)江景豪宅區(qū)38城市豪宅區(qū)價值關(guān)鍵詞：城市、多元、舒適價值關(guān)鍵詞：城市、多元、舒適物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：9095 9095

31、萬萬發(fā)展原則：發(fā)展原則：規(guī)劃布局規(guī)劃布局：通過園林環(huán)境及超寬樓距打造形成優(yōu)質(zhì)內(nèi)部園景，并利用教育配套及城市商業(yè)配套實現(xiàn)住宅物業(yè)整體價值提升；建筑風格建筑風格：強調(diào)現(xiàn)代感、城市感及品質(zhì)感，建議根據(jù)不同時期及區(qū)位，采用多元化現(xiàn)代風格；戶型產(chǎn)品戶型產(chǎn)品：面積區(qū)間在120300 ，以舒適的中、大戶型（140 200 ）為主。abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園城市豪宅區(qū)城市豪宅區(qū)39住宅客戶定位及演進核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶延展客戶延展客戶123核心客戶核心客戶區(qū)域來源：禪城、樂從需求類型：自住

32、為主，投資占有一定的比例延展客戶延展客戶區(qū)域來源：廣州、高明、三水需求類型：投資為主重要客戶區(qū)域來源南海、順德（除樂從）廣州多生意、工作往來客戶需求類型投資為主自住兼投資為主核心客戶核心客戶區(qū)域來源：禪城、樂從、南海、順德需求類型：自住為主，投資占一定比例重要客戶重要客戶區(qū)域來源：廣州需求類型：投資、自住延展客戶延展客戶區(qū)域來源：高明、三水、省內(nèi)其他、外省需求類型：投資為主中遠期客戶來源及需求中遠期客戶來源及需求近期客戶來源及需求近期客戶來源及需求40國際教育配套 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：2323萬萬發(fā)展原則：發(fā)展原則： 引入國際知名品牌的中小學，并在社區(qū)內(nèi)打造國際化的幼兒園，形成完善的國際一體化

33、教育體系 中小學集中布局，幼兒園以方便服務范圍內(nèi)業(yè)主使用為原則，根據(jù)不同分期及分區(qū)情況進行布局abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園國際中小學國際中小學教教41會所服務配套 物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：2323萬萬發(fā)展原則：發(fā)展原則： 樹立豪宅標桿形象，以高規(guī)格、高品質(zhì)、最優(yōu)服務，引領(lǐng)區(qū)域豪宅居住理念 為業(yè)主打造豐富、完善的生活休閑配套，并為每一期住宅提供亮點配套和服務 會所配套設(shè)置，集休閑娛樂、養(yǎng)生康體、生活購物于一體，為業(yè)主提供便利的生活環(huán)境abcdefghijklmnopqr090708101312

34、110605041416181519232422262520212728公園會會會會會會會42商業(yè)體系living mallliving mallluxury mallluxury mallleisure blockleisure block價值特征：多層次的、品位的、享受的以升級的發(fā)展理念及功能組合打造標桿性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿足以升級的發(fā)展理念及功能組合打造標桿性的、多元化的城市集中商業(yè)體，滿足不同層次客戶消費需求以實現(xiàn)人流最大化集聚，成為真正的城市商業(yè)中心不同層次客戶消費需求以實現(xiàn)人流最大化集聚，成為真正的城市商業(yè)中心43價值關(guān)鍵詞：生活化、大眾化、一站式價值關(guān)鍵詞：生活化、大

35、眾化、一站式物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：1215 1215 萬萬發(fā)展原則：發(fā)展原則： 立足佛山，輻射廣佛，升級佛山商業(yè)模式，打造標桿性綜合商業(yè)體，引領(lǐng)商業(yè)發(fā)展新高度 集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體，形成全新體驗空間，詮釋新的一站式消費理念 強調(diào)展示性及便利性，與地鐵有機結(jié)合，形成立體購物空間，最大化利用人流 物業(yè)持有經(jīng)營，引入國際先進管理模式與服務體系，為客戶帶來消費新體驗living mallliving mallabcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園living mall44價值關(guān)鍵詞：奢華、頂級

36、、精品價值關(guān)鍵詞：奢華、頂級、精品物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：45 45 萬萬發(fā)展原則：發(fā)展原則： 側(cè)重品牌零售及形象展示功能，休閑、文化功能為輔，突出奢而精的特點 營造舒適、品位的購物環(huán)境，提供貼心細致服務，打造富人首選高端消費場所 布局強調(diào)私屬、尊貴特質(zhì)，避免大量人流，但必須擁有便利道路交通 物業(yè)持有經(jīng)營，只租不售，優(yōu)化品牌組合，重點引入國際一線品牌旗艦店luxury mallluxury mallabcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園luxury mall45價值關(guān)鍵詞：情景、格調(diào)、開放空間價值

37、關(guān)鍵詞：情景、格調(diào)、開放空間物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：23 23 萬萬發(fā)展原則：發(fā)展原則： 開放式block商業(yè)街區(qū)，較mall更強調(diào)休閑體驗、靈動的空間及與消費者親近 主導發(fā)展高端、高格調(diào)的餐飲、休閑、文化娛樂業(yè)態(tài)，形成低人流、低污染、低噪聲休閑體驗空間 沿綠化公園及江岸布局，融入特色風情與景觀資源，實現(xiàn)情景交融 物業(yè)持有經(jīng)營，以西餐、caf、spa及酒吧為亮點leisure blockleisure blockabcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園leisure block46living ma

38、llluxurymall公園leisure blockleisure mall街區(qū)形式、結(jié)合中軸公園，打造休閑主題商業(yè)與酒店整合設(shè)計，豐富物業(yè)類型living mall集中式購物中心商業(yè)總規(guī)模：約23萬（含地下）類型living mallluxury mallleisure block性質(zhì)大眾消費奢侈品牌休閑體驗物業(yè)形式購物中心block街區(qū)規(guī)模約11.25萬（地下4.75）約5萬約2萬living mall集中式購物中心47展貿(mào)辦公體系商務服務體系價值特征：國際的、展貿(mào)的、開放的高端寫字樓、頂級品牌酒店、服務式公寓等功能物業(yè)支撐，圍繞展貿(mào)商務打高端寫字樓、頂級品牌酒店、服務式公寓等功能物業(yè)支

39、撐，圍繞展貿(mào)商務打造國際化交流平臺，實現(xiàn)強勢產(chǎn)業(yè)升級孵化造國際化交流平臺，實現(xiàn)強勢產(chǎn)業(yè)升級孵化48價值關(guān)鍵詞：高復合、多功能、靈活變化價值關(guān)鍵詞：高復合、多功能、靈活變化發(fā)展原則：發(fā)展原則： 標志性建筑立面，區(qū)域形象標識，智能化、數(shù)字化管理，硬件設(shè)施及物業(yè)管理升級，打造佛山標桿項目 多類型產(chǎn)品，把握產(chǎn)業(yè)升級契機，滿足不同類型企業(yè)辦公需求 與商業(yè)聚集布局，最大化利用便捷交通網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品規(guī)模及形式：產(chǎn)品規(guī)模及形式：10 1510 15萬萬 超甲級寫字樓：超甲級寫字樓：一流硬件設(shè)施，面向大型企業(yè)、金融機構(gòu)及國際性貿(mào)易企業(yè) 展貿(mào)式寫字樓：展貿(mào)式寫字樓：showroom式設(shè)計，開間寬敞、空間靈活，適合企業(yè)產(chǎn)

40、品展示 sohosoho創(chuàng)意空間：創(chuàng)意空間：宜商宜居，靈活自由辦公，迎合soho族、中小型創(chuàng)意企業(yè)需求，并與展貿(mào)式寫字樓一體設(shè)計，實現(xiàn)之間的靈活轉(zhuǎn)換與整合多功能寫字樓abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園寫寫公公/寫寫展貿(mào)式寫字樓展貿(mào)式寫字樓/soho創(chuàng)意空間創(chuàng)意空間超甲級寫字樓超甲級寫字樓49價值關(guān)鍵詞：國際平臺、開放價值關(guān)鍵詞：國際平臺、開放物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：13 13 萬萬 發(fā)展原則：發(fā)展原則： 提供綜合型展覽空間及國際級會議設(shè)施，與展貿(mào)式寫字樓結(jié)合，聯(lián)成有機整體，為客戶創(chuàng)造國際交流平

41、臺，物業(yè)價值疊加 立面現(xiàn)代感強烈，形象突出，內(nèi)部空間空間靈活，可自由變換組合，方便不同類型會議、展覽對場地需求國際展貿(mào)交流中心abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園國際展貿(mào)交流中心國際展貿(mào)交流中心50價值關(guān)鍵詞：高端、品牌、服務價值關(guān)鍵詞：高端、品牌、服務物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：67 67 萬萬發(fā)展原則：發(fā)展原則： 服務于佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展而帶動的商務差旅、商務會議，傾向商務性質(zhì)發(fā)展方向 引入國際級品牌與服務管理，打造佛山稀有高品位、高品質(zhì)酒店產(chǎn)品 項目開發(fā)早期發(fā)展，迅速拉升項目商務價值與提升區(qū)域形象國

42、際鉑金商務酒店abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園酒酒國際鉑金商務酒店國際鉑金商務酒店51價值關(guān)鍵詞：投資價值、國際管理服務價值關(guān)鍵詞：投資價值、國際管理服務產(chǎn)品規(guī)模及形式：產(chǎn)品規(guī)模及形式：10 1510 15萬萬 完善物業(yè)功能體系，與寫字樓、商業(yè)緊密結(jié)合，構(gòu)成商業(yè)商務體系 酒店式公寓：酒店式公寓： 與酒店客房互補發(fā)展，以中大戶型為主，引入酒店式管理（與酒店結(jié)合布局），提升佛山酒店式公寓層次，吸引企業(yè)高管、外籍人士等租客 服務式公寓：服務式公寓：以中小戶型為主，項目整體開發(fā)中后期發(fā)展并銷售，

43、通過成熟區(qū)域提升物業(yè)價值，獲取最大利益，實現(xiàn)回籠部分資金國際公寓abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園公公公公國際公寓國際公寓52公園mallmallmallmallmallmall寫字樓、公寓、酒店與商場緊密聯(lián)動、以交通方式實現(xiàn)人流互動與共享塔樓超甲級寫字樓展覽式寫字樓/soho創(chuàng)意空間服務式公寓國際鉑金商務酒店酒店式公寓休閑主題酒店裙樓livingmallluxurymallleisure block公公/寫寫公公展貿(mào)式寫字樓/soho創(chuàng)意空間服務式公寓寫寫 超甲級寫字樓酒酒+公公國際鉑金

44、商務酒店+國際公寓53開放休閑空間主題休閑物業(yè)價值特征：濱水的、主題的、品位的引導和提升東平河濱水價值，延續(xù)和發(fā)揚瀾石公園等人文價值，打造特色引導和提升東平河濱水價值，延續(xù)和發(fā)揚瀾石公園等人文價值，打造特色的城市廣場、休閑公園、濱水景觀長廊等休閑空間，并圍繞其打造主題休的城市廣場、休閑公園、濱水景觀長廊等休閑空間，并圍繞其打造主題休閑功能物業(yè)閑功能物業(yè)54濱水景觀長廊 + 城市休閑公園 + 城市廣場abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園城市休閑公園城市休閑公園 濱水景觀長廊濱水景觀長廊 城市廣

45、場城市廣場 55高端主題休閑酒店（boutique hotel）價值關(guān)鍵詞：高端、品位、主題、休閑價值關(guān)鍵詞：高端、品位、主題、休閑物業(yè)規(guī)模：物業(yè)規(guī)模：1212萬萬發(fā)展原則：發(fā)展原則： 最大化利用濱水環(huán)境及高品位休閑商業(yè)，打造面向高收入、高品位頂端客戶群的主題休閑酒店 精致而奢華，外部與休閑空間及休閑商業(yè)緊密聯(lián)系，內(nèi)部裝修強調(diào)豪華，營造出高尚及特色的主題 提供管家式及個性化服務，服務人員與客房的比例要高于高星級酒店abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園高端主題休閑酒店高端主題休閑酒店（bout

46、ique hotel）56濱水休閑商業(yè)價值關(guān)鍵詞：濱水、品位、主題特色價值關(guān)鍵詞：濱水、品位、主題特色發(fā)展原則：發(fā)展原則： leisure mall的重要組成部分之一，以高品位的、安靜的、低污染的特色休閑餐飲商業(yè)為主，如西餐、咖啡、品茶等 強化濱水的休閑概念，結(jié)合濱水園林景觀打造，盡可能形成親水的體驗休閑空間 與boutique hotel保持緊密聯(lián)系，相互成為特色的互補功能配套abcdefghijklmnopqr090708101312110605041416181519232422262520212728公園公園濱水休閑商業(yè)濱水休閑商業(yè)57打造“廣佛城市綜合價值中心”價值體系：資源整合和功

47、能開發(fā)互動商務中心國際展貿(mào)交流中心多功能寫字樓高端主題休閑酒店（boutique hotel）休閑中心濱水景觀長廊城市廣場商業(yè)中心luxury mall國際鉑金商務酒店濱水休閑商業(yè)leisure block居住中心會所服務配套國際教育配套江景豪宅城市豪宅國際服務式公寓社區(qū)專屬配套城市休閑公園living mall58abcdefghijklmnopqr090907070808101013131212111106060505040414141616181815151919232324242222262625252020212127272828打造“廣佛城市綜合價值中心”價值體系：資源整合和功能開

48、發(fā)互動living mallleisure blockluxury mall商業(yè)酒酒高端主題休閑酒店國際鉑金商務酒店酒店寫寫公公/寫寫國際展貿(mào)交流中心展貿(mào)式寫字樓/soho創(chuàng)意空間寫字樓公公公公公寓城市豪宅城市豪宅江景豪宅江景豪宅居住教教會會會會會會會公園公園59abcdefghijklmnopqr090907070808101013131212111106060505040414141616181815151919232324242222262625252020212127272828living mallleisure blockluxury mall商業(yè)酒酒高端主題休閑酒店國際鉑金商務酒

49、店酒店寫寫公公/寫寫國際展貿(mào)交流中心展貿(mào)式寫字樓/soho創(chuàng)意空間寫字樓公公公公公寓城市豪宅城市豪宅江景豪宅江景豪宅居住教教會會會會會會會公園公園2. 開發(fā)模式及策略開發(fā)策略及物業(yè)建議60關(guān)注功能分區(qū)、分級過渡、打造私密的私屬居住領(lǐng)域結(jié)合功能性質(zhì)進行分區(qū)：居住中心私密區(qū)江景豪宅區(qū) + 城市豪宅區(qū)+服務配套弱化城市道路、強化居住領(lǐng)域感，保證區(qū)域內(nèi)具有良好的居住環(huán)境和生活氛圍休閑中心半公共區(qū)leisure mall + 主題酒店區(qū) + 公寓高端主題物業(yè)，為特定高端客戶群體服務，弱化對私密居住區(qū)的不利影響城市綜合體區(qū)公共區(qū)living mall + luxury mall + 寫字樓 + 公寓 +

50、公園升級城市商業(yè)功能，多元化物業(yè)吸引多樣化人群，設(shè)計合理分流不同使用者，降低對其它區(qū)域的不利影響公園公園私密區(qū)私密區(qū)公共區(qū)半公共區(qū)私密區(qū)公共區(qū)以城市道路進行分隔，營造不同特性的空間領(lǐng)域感，避免引導公共區(qū)人流進入私密區(qū)內(nèi)61建立空間軸線關(guān)系、強化項目整體性n多軸線設(shè)計、強化項目18個地塊的整體性和連接度東西軸線：東西中軸+組團綠軸+沿江綠軸南北軸線：南北中軸南北中軸（汾江南路） 結(jié)合河涌水體，打造城市景觀軸線，打造具有景觀價值的城市景觀軸線東西中軸（前進路） 打造項目社區(qū)私家路形象，弱化城市道路感覺 配合項目豪宅定位形象，打造具有園林景致的景觀軸線公園公園私密區(qū)公共區(qū)半公共區(qū)組團綠軸組團綠軸南北

51、中軸（汾江南路）東西中軸（前進路）沿江綠軸（沿江綠化帶）62建立空間軸線關(guān)系、強化項目整體性n多軸線設(shè)計、強化項目18個地塊的整體性和連接度東西軸線：東西中軸+組團綠軸+沿江綠軸南北軸線：南北中軸沿江綠軸（沿江綠化帶） 結(jié)合江景資源，以高品質(zhì)打造具有休閑特色的沿江綠化帶景觀公園公園私密區(qū)公共區(qū)半公共區(qū)組團綠軸組團綠軸南北中軸（汾江南路）東西中軸（前進路）沿江綠軸（沿江綠化帶）組團綠軸 結(jié)合建筑規(guī)劃，打造組團東西通透的景觀軸線，強化物業(yè)組團的整理性63地塊整合開發(fā)，提升居住環(huán)境空間、組團規(guī)模n結(jié)合物業(yè)類型、地塊分隔情況，對地塊進行整合設(shè)計、開發(fā)設(shè)計上，通過連廊天橋，將不同地塊連接、整合為一體，從

52、而實現(xiàn)空間共享、品質(zhì)提升（借鑒：廣州.凱旋新世界）1211041416181519202106060505090907070808101013132727282826262525242422222323組團1組團2組團3組團4以平臺抬升組團空間，分隔組團外人流以平臺提升地塊間的連接度、強化項目整體性以連廊設(shè)計，連同三地塊的組團空間07 0809 101305 0622 23 2425 2627 2864展現(xiàn)項目豪宅產(chǎn)品力、多方面體現(xiàn)豪宅形象n規(guī)劃：充分利用南北有利朝向、江景資源進行規(guī)劃布局n空間：寬樓距的布局設(shè)計，創(chuàng)造高舒適度、豪華感的組團空間江景區(qū)域：充分利用望江展面，令景觀物業(yè)最大化一線江

53、景區(qū)域：打造開闊望江視野，注重布局的通透性、避免對后排形成屏風式遮擋二、三線江景區(qū)域：充分利用一線物業(yè)的通透排布，提升景觀物業(yè)比率園景區(qū)域：以超寬樓距，創(chuàng)造組團景觀亮點、提升物業(yè)產(chǎn)品價值公園公園一線江景（限高26m）園景（限高120m）二、三線江景（限高45120m）約100米參照“廣佛豪宅產(chǎn)品專題研究”65展現(xiàn)項目豪宅產(chǎn)品力、多方面體現(xiàn)豪宅形象n建筑風格： 穩(wěn)重、大氣的設(shè)計理念，凸顯項目豪宅形象、樹立區(qū)域豪宅標桿 選取多種建筑風格（artdeco/新古典/現(xiàn)代等）相互搭配，豐富社區(qū)建筑外觀參照“廣佛豪宅產(chǎn)品專題研究”66展現(xiàn)項目豪宅產(chǎn)品力、多方面體現(xiàn)豪宅形象n園林風格： 結(jié)合項目臨江資源、當

54、地氣候的特點，選取親水、繽紛的東南亞園林風格 結(jié)合平臺設(shè)計、打造多層次的立體園林空間67abcdefghijklmnopqr090907070808101013131212111106060505040414141616181815151919232324242222262625252020212127272828living mallleisure blockluxury mall商業(yè)酒酒高端主題休閑酒店國際鉑金商務酒店酒店寫寫公公/寫寫國際展貿(mào)交流中心展貿(mào)式寫字樓/soho創(chuàng)意空間寫字樓公公公公公寓城市豪宅城市豪宅江景豪宅江景豪宅居住教教會會會會會會會公園公園1. 整體物業(yè)策略開發(fā)策略及物

55、業(yè)建議68價值釋放策略n結(jié)合東平新城發(fā)展、市場客戶演變，為項目物業(yè)開發(fā)制定價值釋放策略區(qū)域發(fā)展加速發(fā)展期價值釋放策略成熟發(fā)展期u區(qū)域處于加速發(fā)展的階段，區(qū)域價值前景良好u基礎(chǔ)與公服設(shè)施大量啟動，其中南片區(qū)發(fā)展速度快于北片區(qū)u公服設(shè)施持續(xù)投入，各片區(qū)功能明晰化、聯(lián)系強化u北片區(qū)開始進入房地產(chǎn)開發(fā)高峰期，區(qū)域價值持續(xù)提升、發(fā)展前景良好占位東平新城價值中心的地位形象，升級城市商業(yè)功能持續(xù)提升期u東平新城的城市中心區(qū)、中央商務區(qū)、總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)地位確立u區(qū)域開始進入全面繁榮時期、高價值時期豐富商場物業(yè)類型，完善商業(yè)服務配套打造商務和投資功能，最大化兌現(xiàn)區(qū)域城市價值樹立豪宅標桿，建立項目豪宅價值體系強化

56、商務、休閑功能，展現(xiàn)城市綜合體價值主動占位高值兌現(xiàn)豐富物業(yè)類型，開發(fā)城市人文豪宅逐步拉升價值，豐富物業(yè)構(gòu)成壓軸稀缺江景豪宅，最大化兌現(xiàn)項目資源價值培育期增值期拉升期成熟期分期完善體系商業(yè)住宅項目開發(fā)建設(shè)年限要求為10年69ab07080910啟動區(qū)詳細建議后述教教會會立體園林會所會會江景會所living mallluxurymall雙會所設(shè)置，展現(xiàn)項目豪宅形象、豐富物業(yè)配套體系江景會所與啟動區(qū)住宅同步建設(shè)，于啟動區(qū)開賣時投入使用第一階段（培育期 主動占位、樹立市場標桿）住宅：江景豪宅（約57萬，約3年完成開發(fā)）配套：會所（江景會所+園林會所）+教育配套商業(yè)：living mall（第一階段投入

57、使用）luxury mall（第二階段投入使用）國際名校引入，培育名門之后與啟動區(qū)住宅同步建設(shè)，展現(xiàn)發(fā)展商實力、為啟動區(qū)開售提供亮點支撐living mallluxury mall本階段本階段建設(shè)建設(shè)下階段投入下階段投入使用使用商業(yè)價值帶動：配合區(qū)域交通的建設(shè)時機、帶動項目商業(yè)發(fā)展，并為后續(xù)的住宅和商業(yè)開發(fā)，提供形象和功能使用上的支撐兩大shopping mall動工建設(shè)，拉開新城商業(yè)升級發(fā)展序幕物業(yè)構(gòu)成：江景豪宅配套價值帶動：為第一階段的發(fā)展提供直接支撐，并為后續(xù)開發(fā)提供形象傳播的基礎(chǔ)江景豪宅70de040506第二階段（增值期 建立城市豪宅新標準、塑造中軸基本形態(tài)）會會公園luxuryma

58、ll立體園林會所中軸江岸公園luxury mall國際鉑金商務酒店+酒店式公寓酒酒+公公住宅：城市豪宅（約32萬，約2年完成開發(fā)）配套：會所（園林會所）商業(yè)：luxury mall+中軸江岸公園+國際鉑金商務酒店+國際公寓物業(yè)構(gòu)成：城市豪宅城市豪宅價值帶動：以優(yōu)質(zhì)配套、服務，強化高端物業(yè)價值，塑造城市豪宅價值體系價值帶動：強化中軸線、城市綜合體的價值形象，并逐步兌現(xiàn)純投資型物業(yè)7113222324第三階段（鞏固期 完善物業(yè)功能體系、強化項目價值形象）公園mallmall酒酒+公公立體園林會所會會會會景觀會所mallmall公公/寫寫clmn雙制式寫字樓景觀會所立體園林會所價值帶動：配合不同類型

59、物業(yè)的開發(fā)，設(shè)置特色配套服務，滿足目標客戶需求、鞏固項目豪宅標桿形象住宅：城市豪宅（約53萬，約3年完成開發(fā)）江景豪宅（約10萬，約1年完成開發(fā)）配套：會所（景觀會所+園林會所）商業(yè)：雙制式寫字樓（第三階段投入使用）leisure block+主題酒店（第四階段投入使用）物業(yè)構(gòu)成：價值帶動：完善中軸物業(yè)功能，以靈活的商務形式，帶動商業(yè)氛圍的進一步提升城市豪宅江景豪宅備注：雙制式寫字樓，功能兼具展貿(mào)式寫字樓和soho創(chuàng)意空間的功能空間上具有較高靈活性、可靈活轉(zhuǎn)換成商業(yè)功能或居住空間，使用上可作為寫字樓或公寓形式7227252628第四階段（成熟期）公園mallmall酒酒+公公mallmall公

60、公/寫寫寫寫公公立體園林會所會會景觀會所會會qpro江景會所立體園林會所leisure block+主題酒店住宅：江景豪宅（約68萬，約3年完成開發(fā))配套：會所（景觀會所+園林會所）商業(yè)：leisure block+主題酒店（投入使用）超甲級寫字樓+服務式公寓物業(yè)構(gòu)成：江景豪宅leisure mall+主題酒店超甲級寫字樓服務式公寓價值帶動：優(yōu)越資源、完善配套、成熟氛圍下，實現(xiàn)項目居住價值最大化價值帶動：完善城市綜合體功能，為商務發(fā)展提供良好支撐和帶動，區(qū)域價值得以有效釋放73項目開發(fā)分期開發(fā)小結(jié)培育期增值期拉升期成熟期分期江景豪宅（09.10地塊）江景會所（09.10地塊）國際教育（04地塊