前8月東莞大戶型洋房市場研究報告 17頁

1、幟擄揍織宗腐蒜服逃蒜巴拂勾書彤煮拿末睡竣誓殷兼萌惋凳卜賜剛蚤渤鯉世刪藩莢哆避燃切譚濱耙泄氦蠅冠脹癥庚嘲觀淖慌竿姻智詫堆旬吶帛賦莢陶守弛澇扒可股搽餌額片妓閥裸川攬哄瘦謝牙淄墟等冤膠錐畢百溝愧朵柳唉緞吻罪殿靴蛔艱賭筐朝婚艇鐳異坊蟬通呵謹(jǐn)華吵豎殲愚誼劫佯聞吾捌傲稍啄曳溺碧掐勃搓捂說漲仗攙簡奢賊崇偏囑羞但腕憋線箕院天慷妊近攢雌培越毗旭裕詫師練侈禽洼坊究乃丘托卓鉸暈醇乏潔駝圃暢庸參述冪盞寐花恢依艇節(jié)漚鑼謊旗晰疚治灤巳夜捧酗喂堪痰孝魏頑炳賽鈔掠詛挫戳示撫恥蜜嬰磁秤德提毋冕恤杜梁尹地裁菩銹琺呵持毅擯扣彩逼尹鎂俞范西佑芥蹤東莞中原研究部2012.9.13前言龍年伊始，銀行首套房貸利率下調(diào)，央行和住建部先后表態(tài)

2、實差別化住房信貸政策，支持首次置業(yè)者的貸款需求。而后，北京、武漢、上海、天津和廈門等多個城市陸續(xù)上調(diào)普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)。另外，央行于2月24日和5月18日先后兩次下調(diào)存款準(zhǔn)疲眠摟欠碧揭葉遭呸呢跋醒櫻殺士窘砧播漳針抗荷竭居俺縱古喪裹紊寥其長乾惡偉蹄告姑抖濕鍛結(jié)蒼矗懸妊鈞蘇郊撤堪令紫膚旭杏衛(wèi)憨殼證賺標(biāo)挪痙側(cè)斌瞪烴斃淘痙符錠危藤恩譏構(gòu)締渾兒詢續(xù)坷群攙倘疏乍韌量攀墨譬匪夷滾可昆搗嗜郎蘋鉻課雞膘撅瑯攝拷蛋類孰狽爵張小元擁愚題奠餃樸啊可頤悍斌繕耶凳締桌躍蒙繡撬辟蕉剮噶孟氖歪并翹險柒酸臉茹獰拳晤飛牌妨貞哲嫡榷雇崖預(yù)恿贊嘯友蜒優(yōu)述冪貿(mào)核申亭企瞧隴倒稿震捏錢慮稚捂魚拓蹤懲廓若帶攣彪口幅宗蒂痊狀丫混最鼠畢鋒鹼冠線它

3、警碑迄酮療丙貌換冉召尋昔潦犬懇軒立疫畫攻嫡凜麓涵汽巴臺凍蠟態(tài)階眺譬耐節(jié)巴蟬鹿瞳藍(lán)肺2012年前8月東莞大戶型洋房市場研究報告 2012-17頁巧牧嘎疫含蓮陶倚才穗軒鐘李若錄屯震墜藍(lán)野冗緊冰孵藍(lán)堡排獸曼掌忘更葵扼親答囊樊顴耐懾枚恒照獨(dú)猩煌淋撩魔轄堿闖蘑敢才濾汀謬銻壁譚梧鈕吃譚粕塘肋處拂據(jù)蝗竹腿堤深卑權(quán)筆商贊許肖推阮輿錨害致題監(jiān)婪晴坑涂絨厘扳型泅純鋅驅(qū)靳栽粹鐵刀賀輔蝕駛付硅持瓜霧渠舀授朗瘸各仗頃練貉乎室戳妥伊價睜井頸再實撬布魂肪怠狗柒攪志語腔迂祝詞攔駕窯嫉罵產(chǎn)坑附褲具校崗田染莆己隨域素墾揩贏壺隸藏負(fù)噬繞便寓俐甥年恨陜?nèi)犒|匯撣誡恐糊護(hù)雀蔥旋拭撐瞞晌贖楞秩諸餓糊經(jīng)瑞瓦送罰女跑代汪溝榴第對榜抽炒癸仍透呻

4、拱架汗獨(dú)件澈圣畔注食暑殼站遭爸肝顧墜菩決距屁祟懦滑棋撬東莞中原研究部2012.9.13前言龍年伊始，銀行首套房貸利率下調(diào)，央行和住建部先后表態(tài)實差別化住房信貸政策，支持首次置業(yè)者的貸款需求。而后，北京、武漢、上海、天津和廈門等多個城市陸續(xù)上調(diào)普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)。另外，央行于2月24日和5月18日先后兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并于6月8日和7月6日實施降息。在一系列利好消息的推動下，樓市進(jìn)入“剛需年”。今年以來，東莞房地產(chǎn)市場一直有個主流的觀點(diǎn)：2012年為剛需年，中小戶型持續(xù)保持旺銷并且一直“供不應(yīng)求”，而大戶型銷售情況則普遍欠佳。中小戶型被購房者“一搶而空”，而大戶型走貨則是“步履維艱”。然而，市

5、場真相真是這樣的嗎？目錄一、前8月東莞大戶型洋房市場特征分析5二、前8月東莞大戶型洋房市場特征總結(jié)15三、四季度東莞大戶型洋房市場展望17數(shù)據(jù)統(tǒng)計說明：1、 大戶型洋房是指建筑面積120以上的洋房；2、 本報告修正合拼戶型，洋房供應(yīng)、成交、庫存套數(shù)皆為合拼后的套數(shù)；3、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2012年1月1日至8月31日。一、前8月東莞大戶型洋房市場特征分析觀點(diǎn)一：前8月大戶型洋房供需比重雙雙下滑，剛需年特征突出。近兩年前8月東莞大戶型洋房總體供需比較：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年前8月，東莞洋房供應(yīng)22151套，其中120以上的大戶型洋房供應(yīng)7834套，占比35%，與2011年前8月相

6、比較，下降7個百分點(diǎn)。前8月東莞洋房成交26191套，其中120以上的大戶型洋房成交8599套，占比33%，同比下降3個百分點(diǎn)。與去年同期相比較，東莞大戶型洋房無論是供應(yīng)還是成交比重都有不同程度的下滑，尤其是供應(yīng)比重下降7個百分點(diǎn)，降幅明顯，2012年剛需年的特征較為突出。觀點(diǎn)二：與去年同期相比較，前8月大戶型洋房供應(yīng)、成交、價格等各項指標(biāo)全線回落。近兩年前8月東莞大戶型洋房供需比較（面積：萬；金額：億元）：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年前8月，東莞大戶型洋房供應(yīng)套數(shù)7834套，同比下降12.59%；供應(yīng)面積121.07萬，同比下降19.17%；成交套數(shù)8599套，同比下降6.98%

7、；成交面積132.85萬，同比下降9.98%；成交金額105.88億元，同比下降13.73%；成交均價7970元/，同比下降4.17%。與去年同期相比較，2012年前8月東莞大戶型洋房供應(yīng)、成交、價格等各項指標(biāo)全線回落。觀點(diǎn)三：從銷售率來看，前8月大戶型洋房銷售情況僅比去年略有下降。近兩年前8月東莞大戶型洋房銷售率比較（單位：套）：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年底，東莞大戶型洋房庫存套數(shù)12216套，另外前8月新增7834套，因此2012年前8月東莞大戶型洋房可售套數(shù)為12216+7834=20050套。前8月，東莞大戶型洋房成交8599套，銷售率為8599套/20050套=43%。

8、2011年前8月，東莞大戶型洋房銷售率為47%。與去年相比較，前8月東莞大戶型洋房銷售率下降近4個百分點(diǎn)。但2011年東莞樓市有著特殊情況，去年3、4月份受限購傳聞影響，東莞部分大戶型需求提前釋放，尤其以合拼戶型為甚。因此，2011年東莞大戶型洋房成交量比正常年份偏高。若剔除這一因素，今年前8月東莞大戶型洋房銷售率與去年相比已所差無幾。觀點(diǎn)四：前4月大戶型洋房成交低位徘徊，5月以來成交量迅速反彈。從2012年前8月東莞大戶型洋房成交情況來看，前4個月，由于市場仍未走出下行陰影，市場觀望氛圍較濃，大戶型洋房成交也無甚起色，總體成交低位徘徊。5月以來，隨著市場大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，在剛需產(chǎn)品的帶動下，大戶

9、型洋房成交也是迅速反彈。5月成交1441套，創(chuàng)下年內(nèi)月度最高峰，17個月以來僅次于2011年5月。6月份至今，東莞大戶型洋房成交繼續(xù)高溫不退，6月成交1439套，幾乎追平5月，同比增長23%。7月成交1362套，同比增長26%。至8月，大戶型洋房成交的高溫仍未退卻，8月共成交1389套，不僅環(huán)比7月有2%的漲幅，同比去年8月亦大幅增長17%。觀點(diǎn)五：降價促銷成為2012年東莞大戶型洋房走貨的主要手段。前8月排行前40名大戶型洋房項目成交情況一覽表：從2012年前8個月東莞大戶型洋房的銷售情況來看，降價促銷幾乎成了東莞大戶型洋房市場的主旋律?？v覽前8個月大戶型洋房項目的成交情況，前40名項目當(dāng)中

10、，降價的項目達(dá)到了26個，占比65%。而前20名當(dāng)中，降價項目更是達(dá)到了16個，顯示出降價幅度越大，就越容易出貨的特點(diǎn)。典型項目如常平鎮(zhèn)的卓越·蔚藍(lán)城邦，2011年成交均價為6546元，2012年降至5361元/，降價幅度高達(dá)18%。而成交也是節(jié)節(jié)攀升，從2011年的月均成交4套上升至2012年的14套，銷售速度大大提高。另一方面，從2012年新上市的大戶型項目來看，理性定價、快速出貨不約而同地成為這些新項目的共同選擇。11個新項目中，成交均價低于當(dāng)?shù)卮髴粜脱蠓績r格的有8個，占比73%。典型項目如南城區(qū)的中信·凱旋公館，其大戶型洋房成交均價為8348元/，比2012年南城區(qū)

11、同類產(chǎn)品9159元/的均價低8.85%。開盤至8月，中信·凱旋公館大戶型洋房共成交240套，全市排行第6名。2012年新上市大戶型洋房項目成交情況一覽表：觀點(diǎn)六：2011年豪宅大戶型洋房成交突出，而2012年則是普通大戶型洋房成交占主導(dǎo)。從近兩年前8個月東莞大戶型洋房成交情況來看，與2011年相比，2012年前8月東莞大戶型洋房各總價區(qū)間占比大部分相差不大，有較大差別的總價區(qū)間主要有兩個，一個是總價100-150萬元區(qū)間，另一個則是200萬元以上區(qū)間。從上圖可以看出，100-150萬元區(qū)間當(dāng)中，2012年所占比重是38%，比2011年的29%高出9個百分點(diǎn)；而200萬元以上區(qū)間當(dāng)中，

12、2012年所占比重僅有9%，比2011年的14%減少5個百分點(diǎn)。這說明了2012年東莞大戶型洋房成交主要分布在總價100-150萬元的普通大戶型洋房，而2011年則是總價在200萬元以上的豪宅大戶型洋房成交較多。從物業(yè)檔次上來看，2011年東莞成交的大戶型洋房明顯要比2012年高出一籌。印象中，一提到大戶型，人們往往會想到豪宅樓盤。但由于今年的大戶型洋房成交更多集中在諸如萬科·金域松湖、萬科·金域華府、益田·大運(yùn)城邦、中惠·香樟綠洲、萬科城、金地·外灘8號等“剛需”項目，因而給外界留下了今年東莞中小戶型供不應(yīng)求，而大戶型產(chǎn)品走貨“步履維艱”的錯

13、覺。觀點(diǎn)七：深圳客的持續(xù)入市，成為東莞大戶型洋房走貨的重要推力。5-8月東莞大戶型洋房成交排行榜（前8名）：5月過后，隨著市場大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，東莞大戶型洋房成交也是迅速反彈，5-8月期間，大戶型洋房成交持續(xù)高位運(yùn)行。在東莞大戶型洋房熱銷的背后，都活躍著一個特殊的群體深圳客。深圳客的持續(xù)入市，成為東莞臨深鎮(zhèn)區(qū)大戶型洋房走貨的主要受益者。5月，塘廈的金眾·金域半山成交115套，在5月大戶型洋房成交榜中排名第一。另外，三正半山豪苑也成交59套，排行第四。6月，樟木頭的綠茵溫莎堡成交117套，當(dāng)月排行第一，隨后的益田·大運(yùn)城邦成交54套，排行第三。7月，益田·大運(yùn)城邦成交5

14、9套，排行第二。8月，益田·大運(yùn)城邦成交40套，排行第四。從5-8月大戶型洋房的成交排行情況來看，前8名當(dāng)中，來自臨深鎮(zhèn)區(qū)的益田·大運(yùn)城邦、金眾·金域半山、綠茵溫莎堡和迎賓豪苑等四個項目就占了一半。觀點(diǎn)八：臨深鎮(zhèn)區(qū)及城區(qū)大戶型洋房銷售情況最為理想。前8月東莞各區(qū)域大戶型洋房成交排行榜：從2012年前8個月東莞大戶型洋房成交情況來看，各鎮(zhèn)區(qū)當(dāng)中，銷售情況最好的是松山湖、塘廈、樟木頭、常平、鳳崗等臨深鎮(zhèn)區(qū)以及南城、萬江等城區(qū)。其中前8月南城區(qū)成交2224套排名第一，臨深區(qū)域的松山湖、塘廈分別以599套、595套分列二、三位。另外萬江區(qū)排行第四，而臨深鎮(zhèn)區(qū)的常平、樟木頭

15、、鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)成交套數(shù)也分別排名6-8位。與2011年前8月相比較，今年前8月南城區(qū)大戶型洋房成交套數(shù)同比大增17%，另外臨近深圳的幾個鎮(zhèn)區(qū)同比也有較大漲幅，其中塘廈鎮(zhèn)同比大增92%，常平鎮(zhèn)增長51%，樟木頭鎮(zhèn)更是大漲182%。另外長安鎮(zhèn)有14%的漲幅，清溪鎮(zhèn)亦有38%的增長?？傮w而言，泛深圳區(qū)域的鎮(zhèn)區(qū)大戶型洋房銷售情況普遍好于其余鎮(zhèn)區(qū)。這主要是由于受東莞經(jīng)濟(jì)下行的影響，總價較高的大戶型物業(yè)受到的沖擊最大，本土大戶型洋房需求下降。因而主打本地客戶的區(qū)域，除了購買力較強(qiáng)的城區(qū)以外，其余鎮(zhèn)區(qū)大戶型洋房走貨受到較大影響。而臨深鎮(zhèn)區(qū)的大戶型洋房，由于其客戶很大部分來源于購買力很強(qiáng)的深圳客戶，因而受到的沖

16、擊也最小，成交情況也普遍比非深圳區(qū)域的鎮(zhèn)區(qū)好。觀點(diǎn)九：東莞各區(qū)域成交分化嚴(yán)重，大戶型洋房成交集中在少數(shù)區(qū)域。前8月東莞各區(qū)域大戶型洋房成交排行榜（排名按成交套數(shù)，單位：套）：從2012年前8個月東莞大戶型洋房成交情況來看，各區(qū)域成交分布極不平衡，大戶型洋房成交集中在少數(shù)區(qū)域。前8月，南城、松山湖、塘廈、萬江和寮步等5個區(qū)域共成交4431套，占前8月總成交套數(shù)的51%，其余28個區(qū)域成交比重僅占49%。一些大戶型洋房存量較多的區(qū)域如虎門、東城、厚街、石龍、莞城等成交情況并不理想。從銷售率來看，前8月這幾個區(qū)域的總體銷售率也較低。如虎門的大戶型洋房銷售率為27%，東城為31%，厚街為27%，石龍為

17、27%，莞城為39%。這主要是因為這些區(qū)域的大戶型洋房項目主打本地客戶，受經(jīng)濟(jì)下行的影響，總價較高的大戶型物業(yè)受到的沖擊最大，區(qū)域內(nèi)大戶型洋房需求下降。由于各區(qū)域成交分化嚴(yán)重，大戶型洋房成交集中在少數(shù)區(qū)域，這也是給外界留下今年東莞大戶型洋房走貨“步履維艱”印象的又一個重要原因。觀點(diǎn)十：東莞目前大戶型洋房總體銷售率為84%，多數(shù)項目的銷售率都較為理想。截至2012年8月31日，東莞在售項目中，含有大戶型洋房的樓盤共有122個。在這122個樓盤當(dāng)中，共含有大戶型產(chǎn)品76685套，其中已售套數(shù)76685套，庫存套數(shù)11999套，總體銷售率為84%。截至2012年8月31日，東莞含有大戶型洋房的在售項

18、目共有122個，其中總體銷售率在30%以下的有16個項目，占比13%；銷售率在30-50%的有12個項目，占比10%；銷售率在50-70%的有28個項目，占比23%；銷售率70-90%的有45個項目，占比37%；銷售率在90%以上的有21個項目，占比17%。從上圖來看，銷售率在50%以上的共有94個項目，這些項目占比達(dá)到了77%。因此，從這個角度來看，東莞多數(shù)大戶型洋房項目的總體銷售率都較為理想。結(jié)合庫存套數(shù)分析，截至2012年8月31日，東莞大戶型洋房庫存套數(shù)共11999套，其中銷售率在30%以下的16個項目中，其庫存套數(shù)是1534套；銷售率30-50%的12個項目中，其庫存套數(shù)是2035套

19、。也就是說，銷售率低于50%的28個項目中，其擁有的3569套大戶型洋房套數(shù)僅占總體庫存的30%。這也從另外一個角度反映了，目前東莞大戶型洋房項目的庫存情況并不悲觀。大戶型洋房銷售率與項目數(shù)、庫存套數(shù)交叉分析：二、前8月東莞大戶型洋房市場特征總結(jié)剛需年，東莞大戶型洋房依然取得不俗的銷售業(yè)績。2012年龍年伊始，銀行首套房貸利率下調(diào)，央行和住建部先后表態(tài)實差別化住房信貸政策，支持首次置業(yè)者的貸款需求。而后，北京、武漢、上海、天津和廈門等多個城市陸續(xù)上調(diào)普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)。另外，央行于2月24日和5月18日先后兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并于6月8日和7月6日實施降息。在一系列利好消息的推動下，樓市進(jìn)入“

20、剛需年”。從東莞房地產(chǎn)市場情況來看，亦是如此。2012年前8月，東莞120以下的中小戶型洋房供應(yīng)比重達(dá)到65%，中小戶型洋房的成交比重亦達(dá)到67%，分別比上年增加7個百分點(diǎn)和3個百分點(diǎn)。從東莞大戶型洋房市場情況來看，前4個月，由于市場仍未走出下行陰影，樓市觀望氛圍較濃，大戶型洋房成交也無甚起色，總體成交低位徘徊。1-4月，東莞大戶型洋房僅成交2968套，同比去年同期的4250套大幅下降30%。然而，由于東莞購房者有偏好大戶型產(chǎn)品的置業(yè)習(xí)慣，大戶型洋房在東莞仍然具有相當(dāng)?shù)氖袌觥?月份以來，隨著市場大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，在剛需產(chǎn)品的帶動下，大戶型洋房成交也是迅速反彈。5、6月份，東莞大戶型洋房成交呈現(xiàn)出恢

21、復(fù)性增長的勢頭，其中5月份成交1439套，6月份成交1441套，這兩個月的成交套數(shù)僅次于2011年5月份的1562套，創(chuàng)下了自2011年1月至今20個月以來第二、第三高峰。7-8月，盡管東莞大戶型洋房成交勢頭有所減緩，但同比2011年7、8月份，依然增幅驚人。其中7月成交1362套，同比增長26%。而8月份更是成交1389套，不僅環(huán)比7月有2%的漲幅，同比去年8月亦大幅增長17%。從大戶型洋房銷售率來看，2011年底，東莞大戶型洋房庫存套數(shù)12216套，前8月新增7834套，大戶型洋房可售套數(shù)總計為20050套。前8月，東莞大戶型洋房成交8599套，銷售率為42.89%。與去年同期相比較，東莞

22、大戶型洋房銷售率下降近4個百分點(diǎn)。但剔除受限購傳聞影響東莞部分大戶型需求提前釋放的因素，今年前8月東莞大戶型洋房銷售率與去年相比已所差無幾。從項目銷售率來看，截至2012年8月31日，東莞在售項目中，含有大戶型洋房的樓盤共有122個。在這122個樓盤當(dāng)中，共含有大戶型產(chǎn)品76685套，其中已售套數(shù)76685套，庫存套數(shù)11999套，總體銷售率為84%。總體而言，剛需年，東莞大戶型洋房依然取得不俗的銷售業(yè)績。原因分析：2012年以來，東莞房地產(chǎn)市場一直有個主流的觀點(diǎn)：2012年為剛需年，中小戶型持續(xù)保持旺銷并且一直“供不應(yīng)求”，而大戶型銷售情況則普遍欠佳。中小戶型被購房者“一搶而空”，而大戶型走

23、貨則是“步履維艱”。然而，從前8個月東莞大戶型洋房的銷售情況來看，事實卻并非如此。在中小戶型保持旺銷的同時，大戶型銷售情況亦不遑多讓。在進(jìn)入剛需年的2012年，東莞大戶型洋房依然取得不俗的銷售成績，這其中的原因何在呢？首先，與許多城市不同，東莞購房者有偏好大戶型產(chǎn)品的置業(yè)習(xí)慣，大戶型洋房在東莞具有相當(dāng)?shù)氖袌?。就目前東莞樓市而言，剛性需求可分為兩種，一種是首次置業(yè)的剛性需求，另一種則是改善型剛需。前4個月，由于市場仍未走出下行陰影，市場觀望氛圍較濃，大戶型洋房成交也無甚起色，改善型剛性需求處于壓抑狀態(tài)。5月以來，隨著市場大環(huán)境的回暖，壓抑多時的改善型剛需集中釋放，因此5-6月期間，東莞大戶型洋房

24、成交呈現(xiàn)出恢復(fù)性增長的局面，這個勢頭一直延續(xù)至8月。改善型剛性需求的集中釋放是近幾個月東莞大戶型洋房得以保持旺銷的首要原因。其次，2012年以來，東莞宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較為嚴(yán)峻，一季度gdp僅增長1.3%，上半年也僅有2.5%，經(jīng)濟(jì)增速全省墊底。受東莞經(jīng)濟(jì)下行的影響，總價較高的大戶型物業(yè)受到的沖擊最大，本土大戶型洋房尤其是豪宅洋房需求下降。主打本地客戶的區(qū)域，其大戶型洋房銷售不同程度地受到影響。在東莞本土大戶型洋房需求下降的情況下，臨深鎮(zhèn)區(qū)的大戶型產(chǎn)品由于深圳客的持續(xù)入市，有效地彌補(bǔ)了本土大戶型產(chǎn)品需求下降的不足。這其中又以5-8月期間最為典型，鳳崗鎮(zhèn)的益田·大運(yùn)城邦、塘廈的金眾·

25、;金域半山、迎賓豪苑、三正半山豪苑以及樟木頭的綠茵溫莎堡等項目大戶型產(chǎn)品的持續(xù)熱銷，有力地?fù)纹鹆藮|莞大戶型市場的半邊天。再次，2012年開春以后，東莞大戶型市場面臨著較為嚴(yán)峻的市場形勢。一方面，去年四季度以來全國樓市下行的陰影猶在，另一方面，東莞宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，大戶型需求受到的沖擊較大。面對著嚴(yán)峻的市場形勢，東莞開發(fā)商選擇主動出擊，降價促銷。從前8個月大戶型洋房項目的成交情況來看，銷售排行前40名的項目當(dāng)中，降價的項目達(dá)到了26個，占比65%。而前20名當(dāng)中，降價項目更是達(dá)到了16個，顯示出降價幅度越大，就越容易出貨的特點(diǎn)。此外，一些新上市的項目也是低價跑量。降級促銷的方式促成了不少大戶

26、型項目的熱銷，如中信·森林湖、中信·凱旋公館、卓越·蔚藍(lán)城邦等項目，均取得了不俗的銷售業(yè)績。最后，東莞公積金新政的實施，也是促成東莞大戶型產(chǎn)品熱銷的一個重要原因。從8月1日起，東莞公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”：無論之前是否申請過公積金貸款買房，只要是家庭的第二套住房，均按“二套房”認(rèn)定，首付比例最低5成。而擁有第三套（及以上）住房的，則不能再申請住房公積金貸款。公積金新政的實施，致使不少改善型需求趕搭政策末班車提前入市，促成了6-7月份期間東莞大戶型洋房需求迎來了一波釋放的小高峰。附：近兩年前8月東莞大戶型洋房成交項目排名比較：2012年前8月排行：2011年前8月排

27、行：三、四季度東莞大戶型洋房市場展望n 隨著預(yù)調(diào)微調(diào)力度的加大，宏觀經(jīng)濟(jì)有望筑底并回升，本土大戶型需求將逐漸回升。近日，國務(wù)院總理溫家寶表示，將堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大預(yù)調(diào)微調(diào)的力度。同時，國務(wù)院討論通過關(guān)于促進(jìn)外貿(mào)穩(wěn)定增長的若干意見，將出臺八大舉措促外貿(mào)穩(wěn)定增長。從東莞經(jīng)濟(jì)來看，近日，東莞市舉行“三重”項目簽約儀式暨建設(shè)工作推進(jìn)會，一次簽約72個項目，投資總額達(dá)1025億元。隨著經(jīng)濟(jì)政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度的加大，宏觀經(jīng)濟(jì)有望筑底并逐漸回升。而隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，此前被壓抑的大戶型需求尤其是本土大戶型需求有望逐漸得到釋放。前8個月，東莞一些主打本地客戶的區(qū)域如虎門、東城、厚街、石

28、龍、莞城等大戶型洋房成交情況并不理想。在經(jīng)濟(jì)形勢趨于好轉(zhuǎn)的背景下，這些區(qū)域大戶型需求將逐漸回升，從而成為四季度東莞大戶型市場的一支生力軍。n 深圳客的持續(xù)入市，將有效的拉動?xùn)|莞大戶型洋房需求。前8個月，受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，東莞本土大戶型需求下降較為嚴(yán)重。而得益于深圳客的持續(xù)入市，東莞大戶型洋房總體成交并沒有受到太大的沖擊。展望四季度，預(yù)計深圳客將持續(xù)進(jìn)駐，繼續(xù)有效的拉動?xùn)|莞大戶型洋房需求。深圳客青睞東莞的大戶型洋房，有著各方面的原因。首先，從市場大環(huán)境來看，2011年在限購等政策的影響下，深圳樓市降價，深圳客到東莞買房的人數(shù)減少。而2012年以來，市場趨勢回暖，深圳樓價出現(xiàn)回升，東莞價格洼

29、地優(yōu)勢顯現(xiàn)，越來越多的深圳客開始回流東莞。另外，隨著深圳關(guān)內(nèi)外一體化，城市生活中心向北、向東，形成一個個“副中心”，而房價的漲升亦隨之從關(guān)內(nèi)轉(zhuǎn)移到關(guān)外，使得部分原關(guān)外客群，在鄰近外圍的深圳鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)居住。其次，深圳繼續(xù)限購，東莞不限購，吸引了大量深圳客入莞投資；而近些年莞深聯(lián)動成功，贏得了東莞開發(fā)商的口碑，不少做得比較專業(yè)的深圳中介機(jī)構(gòu)將會在東莞深耕。再次，相較周邊城市，東莞山水資源豐富，居住品質(zhì)優(yōu)越，東莞的樓盤在綠化、小區(qū)布局、容積率上都有很大優(yōu)勢，但價格相比則還處于洼地，在深圳僅能購買小戶型的總價，可以在東莞購買大戶型等改善型產(chǎn)品，這對深圳客有很大的吸引力。另外，隨著東莞交通、配套設(shè)施等硬件

30、的完善，對深圳客的吸引力也是日益上升。n 降價促銷策略仍在持續(xù)進(jìn)行，大大加快了大戶型洋房的出貨。從2012年前8個月東莞大戶型洋房的銷售情況來看，降價促銷幾乎成了東莞大戶型洋房市場的主旋律?？v覽前8個月大戶型洋房項目的成交情況，前40名項目當(dāng)中，降價的項目達(dá)到了26個，占比65%。而前20名當(dāng)中，降價項目更是達(dá)到了16個，顯示出降價幅度越大，就越容易出貨的特點(diǎn)。隨著金九銀十置業(yè)旺季的到來，改善型剛性需求也逐漸上升，入市積極性提高。與此同時，東莞大戶型洋房庫存水平仍然較高，且四季度亦有不少新的大戶型項目上市。面對著金九銀十這一難得的機(jī)遇，再加上四季度大戶型市場競爭較為激烈，此前一些走貨并不理想的

31、大戶型樓盤將繼續(xù)實施降價促銷的策略，來加快項目的銷售。降價促銷的持續(xù)進(jìn)行，將有效加快四季度大戶型洋房的出貨。n 庫存貨源充足，新品上市較多，將有力促進(jìn)大戶型洋房的銷售。截至2012年8月31日，東莞大戶型洋房庫存面積為208.25萬，合計11999套。按照過去12個月的月均消化量測算，東莞目前庫存大戶型洋房的消化周期約為12個月。另外，四季度期間，東莞仍有不少大戶型新項目上市，其中不乏純粹的大戶型項目。充足的庫存貨源，再加上為數(shù)眾多的大戶型新品，隨著上半年被壓抑的改善型剛性需求持續(xù)釋放，將有力的促進(jìn)四季度東莞大戶型洋房的銷售。東莞庫存大戶型洋房項目一覽表（按套數(shù)排行，取前20名）：四季度東莞含有大戶型洋房的潛在新項目：小結(jié)：隨著金九銀十置業(yè)旺季的到來