上海高福坊商業(yè)項(xiàng)目定位及推廣報(bào)告

1、高福坊商業(yè)項(xiàng)目高福坊商業(yè)項(xiàng)目定位及推廣報(bào)告定位及推廣報(bào)告策源商業(yè)策源商業(yè)2008年年3月月商業(yè)業(yè)基調(diào)調(diào)確定住宅建筑面積：75000平米單套面積：200平米以上（高檔住宅） 6590平米（酒店式公寓）商業(yè)建筑面積：13000平米分割面積：100400平米（主力面積）產(chǎn)品形式：底商、獨(dú)棟商業(yè)、會(huì)所總建面積：合計(jì)11.8萬(wàn)平米+ +項(xiàng)目總評(píng)圖項(xiàng)目總評(píng)圖內(nèi)環(huán)內(nèi)黃金地塊區(qū)域多個(gè)高檔住宅小區(qū)入市，單價(jià)均不低于2萬(wàn)；5a甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店舊區(qū)改造進(jìn)行中，未來(lái)板塊形象將舊區(qū)改造進(jìn)行中，未來(lái)板塊形象將發(fā)生改觀發(fā)生改觀;大量高端入住人口的潛在需求對(duì)現(xiàn)大量高端入住人口的潛在需求對(duì)現(xiàn)有板塊條件提出挑戰(zhàn)。有板塊條件

2、提出挑戰(zhàn)。嘉杰?chē)?guó)際嘉杰?chē)?guó)際玫瑰廣場(chǎng)玫瑰廣場(chǎng)蒙特利城蒙特利城綠洲雅賓利綠洲雅賓利新湖地塊新湖地塊本案高福坊本案高福坊板塊情況板塊情況銘德廣場(chǎng)銘德廣場(chǎng)本案住宅本案住宅高品質(zhì)、高價(jià)值高品質(zhì)、高價(jià)值需要需要商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向一商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向一 1商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向二商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向二 2能夠能夠應(yīng)該應(yīng)該附加值產(chǎn)品附加值產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)品商業(yè)商業(yè)商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向三商業(yè)調(diào)性導(dǎo)向三 3高高 檔檔精精 致致品品 味味報(bào)告框架報(bào)告框架 壹、商業(yè)市場(chǎng)定位 貳、業(yè)種規(guī)劃建議 叁、產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議 肆、企劃包裝建議 伍、商業(yè)價(jià)格預(yù)判陸、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析1定位考量定位考量2定位原則定位原則3功能定位功能定位4 壹、商業(yè)市場(chǎng)

3、定位道路情況道路情況 距城市主干道 河南北路0.5公里 四川北路1.0公里 新 客 站1.5公里 南京東路2.0公里 淮海中路2.5公里軌道交通軌道交通 m3/m4寶山路站隔街相對(duì) m8號(hào)線500米公交路線公交路線 65、929、18、66、962等四川北路 1公里南京東路 2公里淮海中路 2.5公里河南北路 2公里新客站 1.5公里stop交通狀況交通狀況交通發(fā)散交通發(fā)散輻射性好輻射性好老式待改造舊城區(qū)：分布密度高老式待改造舊城區(qū)：分布密度高1新建住宅小區(qū)：居住密度高新建住宅小區(qū)：居住密度高2虬江路專業(yè)市場(chǎng)：聚集性強(qiáng)，客流大虬江路專業(yè)市場(chǎng)：聚集性強(qiáng)，客流大3交通樞紐：來(lái)往人流量多交通樞紐：來(lái)

4、往人流量多4關(guān)鍵詞：人流多；密度高受商圈包圍聚集效應(yīng)與輻射影響并存七浦路商圈七浦路商圈四四川川北北路路商商圈圈不不夜夜城城商商圈圈1公里1公里2公里周邊各路段商業(yè)概況周邊各路段商業(yè)概況寶山路：零星散鋪或住改非，排擋式、小酒樓、盒飯虬江路：快餐（kfc）、火鍋（小尾羊）、專業(yè)市場(chǎng)。公興路：北區(qū)客運(yùn)站，小商業(yè)，混亂。永興路：居民菜場(chǎng)，蒙特利名都城沿街商鋪關(guān)鍵字：低檔、繁忙、雜亂自身資源：自身資源：住宅面積7.5萬(wàn)平米，精裝修房源售價(jià)約3萬(wàn)元/平米；商業(yè)體量1.3萬(wàn)平米；商業(yè)沿街面長(zhǎng)，產(chǎn)品形式豐富毗鄰m3、m4軌道交通站點(diǎn)及多路公交車(chē)?？空军c(diǎn)區(qū)域人流量大、商業(yè)氛圍成熟考量因素：?jiǎn)渭冏鰞?nèi)部配套社區(qū)商業(yè)

5、，商業(yè)住宅比偏高，以3人/戶計(jì)算，項(xiàng)目?jī)?nèi)部人均商業(yè)面積高達(dá)10平米以上，商業(yè)面積過(guò)剩；產(chǎn)品形式，交通優(yōu)勢(shì)，區(qū)域人流，成熟商業(yè)氛圍，本案具有外向型商業(yè)的客觀條件；與項(xiàng)目整體概念及住宅產(chǎn)品相呼應(yīng)，商業(yè)定位考慮高檔、精致市場(chǎng)反饋：市場(chǎng)反饋：目前周邊商業(yè)布局凌亂，檔次低，無(wú)規(guī)劃受七浦路、新客站、四川路多個(gè)商圈影響周邊未來(lái)多個(gè)高檔住宅小區(qū)的建成使用，如“綠洲雅賓利”、“蒙特利城”，這些項(xiàng)目對(duì)板塊形象的整體提升；考量因素：周邊商業(yè)市場(chǎng)氛圍成熟、種類繁雜，商業(yè)形態(tài)多樣，需挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)未來(lái)區(qū)域板塊的檔次提升促生新的潛力需求，高端住宅客戶的需求有待深入挖掘七浦路虬江路四川北路新客站項(xiàng)目周邊市場(chǎng)空白中低檔商業(yè)競(jìng)

6、爭(zhēng)激烈；大型綜合商業(yè)同樣受到市場(chǎng)擠壓本案自身體量有限，且產(chǎn)品沿地塊四周分布中高端市場(chǎng)存在空白受限于商業(yè)體量及產(chǎn)品條件，本案僅可填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)部分功能缺失專一豐富高檔低檔消費(fèi)人群市場(chǎng)滿足度本地的棚戶區(qū)及老公房居民本地的棚戶區(qū)及老公房居民周邊專業(yè)市場(chǎng)、乙級(jí)辦公樓、周邊專業(yè)市場(chǎng)、乙級(jí)辦公樓、商住樓入駐人群商住樓入駐人群新建高檔住宅小區(qū)居民新建高檔住宅小區(qū)居民基本得到滿足少量得到滿足多數(shù)得不到滿足90%30%10%零售購(gòu)物餐餐飲飲生活配套休閑娛樂(lè)市場(chǎng)供給市場(chǎng)供給產(chǎn)品條件產(chǎn)品條件缺乏中高檔商家僅有kfc/小肥羊獨(dú)棟商業(yè)沿街面長(zhǎng)體量有限水上威尼斯浴場(chǎng)四川北路新客站受其他商圈輻射檔次偏低單套面積500以下大型

7、商家進(jìn)駐受限總體體量受限難以成規(guī)模可行性強(qiáng)可行性強(qiáng)中小面積休閑娛樂(lè)中小面積休閑娛樂(lè)有可行性有可行性可行性較小可行性較小有可行性有可行性對(duì)內(nèi)：社區(qū)配套商業(yè)對(duì)內(nèi)：社區(qū)配套商業(yè)提升提升 點(diǎn)睛點(diǎn)睛（餐飲/休閑娛樂(lè)）對(duì)外：對(duì)外：填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)功能不足填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)功能不足高端高端 補(bǔ)白補(bǔ)白1業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃效果更多通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)，本案若作為銷(xiāo)售，該提升手段僅作為規(guī)劃建議；3包裝推廣建議采用獨(dú)立商業(yè)案名并應(yīng)用于后期推廣如櫻桃苑（住宅）晶街（商業(yè)）；嘉利明珠城（住宅）嘉利金品2產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)產(chǎn)品的良好形象及品質(zhì)有利于整體檔次的提升；如海上海、東晶國(guó)際貳、業(yè)種規(guī)劃建議特色餐飲特色餐飲休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)時(shí)尚零售時(shí)尚零售生活配

8、套生活配套商業(yè)商業(yè)3 3本項(xiàng)目的“動(dòng)區(qū)”，人流量大商業(yè)價(jià)值高主要服務(wù)對(duì)象：軌道交通帶來(lái)的客流、周邊工作或居住的中等收入人群業(yè)態(tài)定位：特色餐飲為主，輔以少量特色零售建為區(qū)域內(nèi)的“食尚”新地標(biāo)一層一層西式快餐（麥當(dāng)勞、必勝客）、時(shí)尚零售（家居、飾品等）二層二層西式快餐、特色餐飲、特色零售三三/ /四層四層特色餐飲（樽品燒菜工房、鍋比盆大、代官山、棗子樹(shù)、番茄主義等）寶山路、鴻興路寶山路、鴻興路“由動(dòng)至靜”的過(guò)渡區(qū)，服務(wù)對(duì)象以小區(qū)居民為主、外部流動(dòng)人口為輔業(yè)態(tài)規(guī)劃為以生活配套為主，輔以部分時(shí)尚零售便利店、藥房、干洗店、沖印店、寵物店、診所、銀行、面包房、花店、化妝品店、服飾店、玩具店等永興路永興路本

9、項(xiàng)目的“靜區(qū)”，與蒙特利城新建商鋪隔街相望，商業(yè)形象較好主要服務(wù)對(duì)象：區(qū)域內(nèi)中高端居民業(yè)態(tài)定位：露天特色餐飲為主，輔以少量特色零售形象定位：“情景體驗(yàn)風(fēng)情街情景體驗(yàn)風(fēng)情街”，高品位的體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所，成為本項(xiàng)目乃至周邊高端居民的休閑會(huì)客廳。露天咖啡吧、飲料吧、酒吧、甜品店、西式簡(jiǎn)餐公興路公興路毗鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站，人流量大，但消費(fèi)檔次不高，該類人群非本項(xiàng)目的目標(biāo)客群該部分商業(yè)設(shè)置小區(qū)會(huì)所，配置必要的健身及球類館等設(shè)置目的性較強(qiáng)的休閑配套商業(yè)，如棋牌室、便利店、日常零售等業(yè)態(tài)健身館、跳操房、桌球館、乒乓球館等雀圣會(huì)棋牌會(huì)館、全家便利、名煙名酒專賣(mài)店獨(dú)立商業(yè)獨(dú)立商業(yè)充分利用獨(dú)立商業(yè)優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)以特色中式餐飲

10、為主鴻興路沿線商業(yè)氛圍相對(duì)較好，以中型餐飲為主；公興路沿線形象相對(duì)稍差，以中小型休閑服務(wù)類為主復(fù)茂小龍蝦、云南燒烤吧、瓦罐煨湯館、夏面館、粥天粥地蒂梵尼造型設(shè)計(jì)、思妍麗女子美容護(hù)膚中心、良子足浴、重慶富僑叁、產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議內(nèi)部設(shè)備配置補(bǔ)強(qiáng)內(nèi)部設(shè)備配置補(bǔ)強(qiáng)1風(fēng)情街后期打造風(fēng)情街后期打造2店鋪外包裝補(bǔ)強(qiáng)店鋪外包裝補(bǔ)強(qiáng)3商業(yè)樣板區(qū)設(shè)計(jì)商業(yè)樣板區(qū)設(shè)計(jì)4基于業(yè)種建議，就餐飲商鋪內(nèi)部配置的要求提供參照，以供參考：類型類型面積面積水水電電煤煤隔油池隔油池廚餐比廚餐比大型中餐1000以上12m3/day，管徑大于2寸，水壓不低于2kg380v電源，3相5線制，350kw150-200m3/h8-10m31：3中

11、小型中餐1000以下管徑2寸,水壓1.5kg100-250kw100m3/h5-8m31：3咖啡簡(jiǎn)餐200 - 5005m3/day，管徑2寸100-200kw30 -50m3/h不小于2m31：3為配合情景體驗(yàn)風(fēng)情街的商業(yè)主題，建議在商鋪竣工后即開(kāi)始利用戶外防腐木搭建露天平臺(tái)，供商家擺放戶外桌椅陽(yáng)傘等，以營(yíng)造獨(dú)特的區(qū)域休閑氛圍作為商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域，為了體現(xiàn)其商業(yè)的整體規(guī)劃， 并與規(guī)劃中的售樓處相連,須對(duì)商鋪櫥窗進(jìn)行統(tǒng)一包裝設(shè)計(jì)，并完成店招及照明設(shè)備的安裝，打造商業(yè)樣板區(qū) 。樣板區(qū)主要設(shè)置在鴻興路段，統(tǒng)一包裝多個(gè)位置較佳的鋪位，形成獨(dú)立樣板區(qū)。肆、企劃包裝建議logo藍(lán)調(diào)坊金逸坊紅悅坊新橙坊

12、vi 應(yīng)用基本信息基本信息1市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況2價(jià)格預(yù)判價(jià)格預(yù)判3租售建議租售建議4 伍、商業(yè)價(jià)格預(yù)判商業(yè)面積列表物業(yè)層數(shù)套數(shù)套內(nèi)面積（平米）1號(hào)樓底商1+2f3431.72號(hào)樓底商1+2f81462.13號(hào)樓底商1+2f81417.64號(hào)樓底商1+2f4693.835號(hào)樓底商1+2f4825.86號(hào)樓底商1+2f4720.71獨(dú)立商業(yè)11+3f1321.48獨(dú)立商業(yè)21+3f1157.5獨(dú)立商業(yè)314f163074.16獨(dú)立商業(yè)41+3f3821.2合計(jì)529926.08根據(jù)目前cad圖紙?zhí)峁瑢?shí)測(cè)獨(dú)立商業(yè)得房率94%；假設(shè)住宅底商得房率65%；面積分布段套數(shù)面積（平米）百分比（%）100平米

13、以下63393.0101200平米13203116.8201300平米17420334.6301400平米8208217.0400平米以上8347028.6合計(jì)5212125100.0玫瑰廣場(chǎng)玫瑰廣場(chǎng)1.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米嘉杰?chē)?guó)際嘉杰?chē)?guó)際北側(cè)：北側(cè)：1.3萬(wàn)平米萬(wàn)平米蒙特利城蒙特利城1.7萬(wàn)平米萬(wàn)平米綠洲雅賓利綠洲雅賓利6萬(wàn)平米萬(wàn)平米四川北路商圈四川北路商圈不夜城商圈不夜城商圈七浦路商圈七浦路商圈新湖地塊新湖地塊3萬(wàn)平米萬(wàn)平米本案高福坊本案高福坊1.3萬(wàn)平米萬(wàn)平米商業(yè)格局板塊割據(jù)商業(yè)格局板塊割據(jù)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目地址樓層面積（m2）價(jià)格（元/ m2）成交日期銷(xiāo)售率（%）備注蒙特利

14、名都城永興路（鴻興路）12f506280002007.97580成交價(jià)，路口轉(zhuǎn)角位置永興路12f180200250002007.10成交價(jià)，非轉(zhuǎn)角鴻興路（永興路）12f200275002006.12成交價(jià)，路口轉(zhuǎn)角永興路12f3.54.1萬(wàn)報(bào)價(jià)綠洲雅賓利中興路12f600420002007.1160成交價(jià)中華新路12f156250002006.12成交價(jià)中興路12f600總價(jià)2400萬(wàn)報(bào)價(jià)但銷(xiāo)售市場(chǎng)總體情況較好，主力面積去化銷(xiāo)售周期約1年綠洲雅賓利受高總價(jià)商鋪影響，整體去化率偏低；鴻興路鴻興路項(xiàng)目項(xiàng)目面積面積樓層樓層租金租金沿街商鋪45平方米1f4.1元/平方米沿街商鋪25平方米1f5.3元/

15、平方米沿街商鋪14平方米1f5元/平方米沿街商鋪22平方米1f4.3元/平方米中華新路中華新路項(xiàng)目項(xiàng)目面積面積樓層樓層租金租金沿街商鋪30平方米1f4.7方米沿街商鋪280平方米1f2.5元/平方米沿街商鋪20平方米1f5.3元/平方米區(qū)域租金水平較低，主力為45元/平米/天（1f）玫瑰購(gòu)物廣場(chǎng)（北側(cè)商業(yè)）總建面積：15000平米租售方式：租賃單位面積：1601000平米商業(yè)樓層：13f租金情況：1f：18（內(nèi)側(cè)）；28（沿街） 2f：9元/平方米/天 3f：7元/平方米/天 入駐商家：1f服飾（如361度） 2f餐飲 3f美孚教育經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：開(kāi)業(yè)率較低 商家調(diào)整中，內(nèi)部裝修改造嘉杰?chē)?guó)際廣場(chǎng)總建

16、面積：13000平米租售方式：租售并舉單位面積：280400平米商業(yè)樓層：1+2f租售情況：38000元/平米（售） 5.56.5元/平米/天（租）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：銷(xiāo)售情況較好，開(kāi)業(yè)率較低 目前僅一家商家開(kāi)業(yè) 蒙特利城商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)與本案部分產(chǎn)品相似，且區(qū)位相當(dāng)，該案商業(yè)物業(yè)價(jià)格對(duì)本案產(chǎn)品具有極強(qiáng)的市場(chǎng)參照性； 綠洲雅賓利整體規(guī)劃及內(nèi)部產(chǎn)品配置與本案相似，對(duì)本案有參考借鑒意義； 區(qū)域內(nèi)物業(yè)的租售價(jià)格比偏低，物業(yè)銷(xiāo)售情況較好，但租賃市場(chǎng)有待成熟； 周邊零散型沿街商鋪價(jià)格約為46元/平米/天，其產(chǎn)品檔次及整體定位與本案存在較大差異，該部分市場(chǎng)取樣僅作為對(duì)區(qū)域認(rèn)知的參考輔助。區(qū)位區(qū)位物業(yè)物業(yè)樓層樓層租金租金

17、虬江路獨(dú)立商業(yè)31f6.08.02f4.05.03f2.53.04f2.53.0鴻興路住宅底商1+2f4.55.5獨(dú)立商業(yè)1、21+3f5.06.0永興路住宅底商1+2f4.05.0公興路住宅底商1+2f3.04.0獨(dú)立商業(yè)41+3f4.55.5產(chǎn)品形態(tài)分類產(chǎn)品形態(tài)分類沿街商鋪沿街商鋪組團(tuán)式商業(yè)組團(tuán)式商業(yè)住宅底商（1、2、3、4、5、6號(hào)樓）獨(dú)幢式底商（商業(yè)1、2、4）獨(dú)幢組團(tuán)式商業(yè)（商業(yè)3）本案選取比較定價(jià)法，各參數(shù)比較之后系數(shù)的價(jià)格擬合比較定價(jià)法，各參數(shù)比較之后系數(shù)的價(jià)格擬合對(duì)本案物業(yè)做出價(jià)格預(yù)判。周邊有可參照性的類似銷(xiāo)售型物業(yè)，如蒙特利名都城、綠洲雅賓利；周邊成熟區(qū)域的商業(yè)，在產(chǎn)品形態(tài)、

18、定位規(guī)劃上與本案存在較大差距，通過(guò)周邊成熟物業(yè)的收益情況較難反應(yīng)本案的價(jià)格水平。將項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)物業(yè)根據(jù)產(chǎn)品條件分為兩種三種形式，如下：通過(guò)與周邊類比性強(qiáng)的銷(xiāo)售型物業(yè)對(duì)比，預(yù)判沿街普通住宅底商價(jià)格，再通過(guò)市場(chǎng)上同一區(qū)域內(nèi)沿街底商與獨(dú)立式商業(yè)之間的售價(jià)比例推算獨(dú)立式商業(yè)均價(jià)。根據(jù)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)年增長(zhǎng)幅度，輔以時(shí)間系數(shù)，推導(dǎo)2009年初本項(xiàng)目售價(jià)。擬合參考樣本：綠洲雅賓利、蒙特利名都城（均為1+2f物業(yè)）價(jià)格擬合參數(shù)：地段、交通、面積、產(chǎn)品形態(tài)、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目a修正價(jià)格a權(quán)重 + +項(xiàng)目b修正價(jià)格b權(quán)重沿街底商底商價(jià)格=35391元/平米（1+2f）建議底商價(jià)格為：3400037000元/平米（

19、1+2f）獨(dú)棟商業(yè)同一區(qū)域內(nèi)獨(dú)立式商業(yè)通常因得房率高、行業(yè)限制少等因素，較沿街底商價(jià)格略高，高出比例約為1.11.2倍 ，此處暫取此處暫取1.1倍倍。獨(dú)立式商業(yè)獨(dú)立式商業(yè)沿街底商沿街底商比例比例影響因素影響因素建議比例建議比例綠洲雅賓利40000（中興路）25000（中華新路）1.6區(qū)位差異價(jià)格成交時(shí)間不同1.2嘉杰?chē)?guó)際廣場(chǎng)38000（四川路/東寶興路）1.21嘉杰?chē)?guó)際商業(yè)氛圍略好1.1玫瑰購(gòu)物廣場(chǎng)46000（四川路/武進(jìn)路）同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)42000360001.161.1建議獨(dú)棟商業(yè)價(jià)格為：3750040000元/平米（1+2f）組團(tuán)式獨(dú)棟商業(yè)其中【商業(yè)3】物業(yè)因在整個(gè)項(xiàng)目中具有最佳的區(qū)位條件

20、，交通條件及良好的展示面，其價(jià)格還能獲得一定的提升空間，建議在均價(jià)基礎(chǔ)上有一定上浮，為4200044000元/平米（12f）。 其中：1f：4800050000元/平米2f：3600038000元/平米3f：2400026000元/平米4f：2300025000元/平米時(shí)間系數(shù)調(diào)整 2007年年底商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)較2006年的同比增幅為10.1%； 受2008年緊縮的銀行貨貸政策影響，預(yù)測(cè)08年的價(jià)格增幅將有所放緩，此處預(yù)測(cè)為此處預(yù)測(cè)為8%。1f均價(jià)均價(jià)（元（元/平米）平米）2f均價(jià)均價(jià)（元（元/平米）平米）3f均價(jià)均價(jià)（元（元/平米）平米）沿街住宅底商（1+2f）3800040000_獨(dú)幢式商

21、業(yè)（1+3f）3600038000組團(tuán)式獨(dú)幢組團(tuán)式商業(yè)（14f）5200054000390000410002600028000商業(yè)整案均價(jià)3700040000元元/平米平米總價(jià)分布段總價(jià)分布段套數(shù)套數(shù)200萬(wàn)以下3200500萬(wàn)125001000萬(wàn)221000萬(wàn)以上16合計(jì)52銷(xiāo)售總價(jià)統(tǒng)計(jì) 按均價(jià)3.7萬(wàn)元/平米計(jì)算區(qū)域 租售比偏低，投資回報(bào)率低，租賃情況并不理想，銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)較好；區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，未來(lái)商業(yè)潛力突飛猛進(jìn)的潛力空間較小，先租后售可獲得收益空間有限；根據(jù)定位業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃，項(xiàng)目體內(nèi)無(wú)主題商業(yè)及大型商場(chǎng)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的必要性不明顯；建議商業(yè)部分以銷(xiāo)售為主 陸、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略推導(dǎo)

22、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略推導(dǎo)1行銷(xiāo)推廣策略行銷(xiāo)推廣策略2企劃推廣思路企劃推廣思路3主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品中高價(jià)位商鋪200萬(wàn)500萬(wàn)16套21套12套3套1000萬(wàn)以上500萬(wàn)1000萬(wàn)200萬(wàn)以下套數(shù)套數(shù)總價(jià)總價(jià)目標(biāo)客群目標(biāo)客群高端投資客價(jià)位價(jià)位客戶類型客戶類型屬地特征屬地特征客戶細(xì)分客戶細(xì)分200萬(wàn)以下小型投資客區(qū)域型金領(lǐng)、企業(yè)/政府高管200萬(wàn)500萬(wàn)中型投資客區(qū)域型+外向型私企業(yè)主、專業(yè)投資客500萬(wàn)1000萬(wàn)大型投資客無(wú)特定區(qū)域概念大型/壟斷型企業(yè)主、外地投資客1000萬(wàn)以上高端投資客無(wú)特定區(qū)域概念海外商會(huì)、協(xié)會(huì)、基金、銀行、保險(xiǎn)公司高端高端投資客投資客/ /群群社交生活繁多重圈子效應(yīng)對(duì)利益有很強(qiáng)的自我判

23、定能力傳統(tǒng)媒體接觸時(shí)間少工作繁忙口碑傳播影響力大務(wù)實(shí)精通投資之道被動(dòng)坐銷(xiāo)被動(dòng)坐銷(xiāo)主動(dòng)行銷(xiāo)主動(dòng)行銷(xiāo) 通通 路路 商鋪銷(xiāo)售關(guān)鍵詞商鋪銷(xiāo)售關(guān)鍵詞產(chǎn)品產(chǎn)品客戶客戶會(huì)員制營(yíng)銷(xiāo)客戶的高定位客戶的高定位營(yíng)銷(xiāo)方式的高定位營(yíng)銷(xiāo)方式的高定位u 直達(dá)終端 u 私人化u 定制式u 顧問(wèn)級(jí)營(yíng)銷(xiāo)專員u 高效率 u 身份感u 專屬感u 價(jià)值利潤(rùn)保證項(xiàng)目的高定位項(xiàng)目的高定位配合主力線造勢(shì)配合主力線造勢(shì)輔助線輔助線現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝小眾媒體小眾媒體大眾媒體大眾媒體主力線主力線直擊核心客戶直擊核心客戶策源商業(yè)會(huì)員庫(kù)策源商業(yè)會(huì)員庫(kù)spsp、prpr活動(dòng)活動(dòng)大客戶拜訪大客戶拜訪營(yíng)銷(xiāo)成本營(yíng)銷(xiāo)成本市場(chǎng)效應(yīng)市場(chǎng)效應(yīng)投資客戶會(huì)員庫(kù)投資客戶會(huì)員

24、庫(kù)品牌商家會(huì)員庫(kù)品牌商家會(huì)員庫(kù)合作中介會(huì)員庫(kù)合作中介會(huì)員庫(kù)策源商業(yè)會(huì)員庫(kù)策源商業(yè)會(huì)員庫(kù) 策源商業(yè)通過(guò)大量的項(xiàng)目銷(xiāo)售、sp及pr活動(dòng)等多方位多渠道的方式，累積了一大批來(lái)自國(guó)內(nèi)外的大中小型投資客戶，在此基礎(chǔ)上建立了策源商業(yè)投資客戶會(huì)，并進(jìn)行時(shí)時(shí)更新和定期維護(hù)，為公司旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供最快最準(zhǔn)的目標(biāo)客戶提供最快最準(zhǔn)的目標(biāo)客戶。南京杭州無(wú)錫溫州上海臺(tái)州瑞安重慶武漢西安常規(guī)投資客會(huì)員庫(kù)會(huì)員范圍海內(nèi)外 商會(huì) 財(cái)團(tuán) 基金 銀行 保險(xiǎn)公司 策源商業(yè)通過(guò)企業(yè)影響力和個(gè)人人脈資源，大力開(kāi)拓高端客戶市場(chǎng)，開(kāi)設(shè)專業(yè)級(jí)別的vip客戶資源庫(kù)，為千萬(wàn)級(jí)別以上的商鋪提供實(shí)力強(qiáng)大的客戶資源實(shí)力強(qiáng)大的客戶資源。大客戶會(huì)員庫(kù)會(huì)員范圍 策源商業(yè)通過(guò)與各類行業(yè)協(xié)會(huì)的聯(lián)盟，以及過(guò)往項(xiàng)目招商中已建立合作關(guān)系的商家，建立了龐大的品牌商家資源庫(kù)，為招商型商鋪提供后續(xù)經(jīng)營(yíng)支持，為銷(xiāo)售型商鋪提升附加價(jià)值。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)第一太平戴維斯戴德梁行高力國(guó)際建富家房產(chǎn)信義地產(chǎn)中原地產(chǎn)合富置業(yè)普潤(rùn)地產(chǎn)臣信房屋美聯(lián)物業(yè)上房置換 策源商業(yè)與國(guó)內(nèi)外各大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建立銷(xiāo)售聯(lián)盟，利用其門(mén)店網(wǎng)絡(luò)不斷擴(kuò)充客戶資源。已操盤(pán)復(fù)城國(guó)際項(xiàng)目推介會(huì) 通過(guò)實(shí)時(shí)有效的sp、pr活動(dòng)，大量召集目標(biāo)客戶召集目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)式坐銷(xiāo)主動(dòng)式坐銷(xiāo)。項(xiàng)目推介會(huì)已操盤(pán)策源2008商業(yè)地產(chǎn)投資研討會(huì)商業(yè)地產(chǎn)投資會(huì)上海交大工程管理研究所研究員財(cái)經(jīng)頻道