6月漳州市東山縣天隆海御項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位報告過程溝通稿

1、天隆海御項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位報告過程溝通稿天隆海御項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位報告過程溝通稿咨詢顧問中心咨詢顧問中心2011.6目目錄錄核心問題核心問題基地分析基地分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析東山宏觀經(jīng)濟分析東山宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析客群調(diào)研分析客群調(diào)研分析客群定位客群定位產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品魅力化產(chǎn)品魅力化本報告框架：如何在激烈的旅游度假型產(chǎn)品競爭中實現(xiàn)突圍？如何在激烈的旅游度假型產(chǎn)品競爭中實現(xiàn)突圍？基地情況處于政府重點打造的旅游片區(qū)周邊旅游資源及配套相對成熟周邊生活配套缺乏臨近城市主干道，交通十分便利項目體量相對較大，并且開發(fā)強度較大市場情況旅游產(chǎn)業(yè)面臨良好的

2、發(fā)展機遇旅游度假型產(chǎn)品受政策性影響相對較大東山旅游發(fā)展處于初級階段，旅游度假型產(chǎn)品剛剛興起，市場容量不確定濱海區(qū)域旅游產(chǎn)品扎堆推盤，體量龐大，未來競爭激烈核心問題目目錄錄核心問題核心問題基地分析基地分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析東山宏觀經(jīng)濟分析東山宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析客群調(diào)研分析客群調(diào)研分析客群定位客群定位產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品魅力化產(chǎn)品魅力化本報告框架：東山價值分析對外交通分析城市規(guī)劃交通分析四至分析項目界定東山位于福建南部，地處廈門、汕頭兩大特區(qū)之間，對接珠三角橋頭堡，同東山位于福建南部，地處廈門、汕頭兩大特區(qū)之間，對接珠三角橋頭堡，同時東臨臺灣海峽，為閩東

3、南最靠近臺灣的島嶼，區(qū)位及綜合交通優(yōu)勢明顯時東臨臺灣海峽，為閩東南最靠近臺灣的島嶼，區(qū)位及綜合交通優(yōu)勢明顯與周邊各主要城市的距離城市路程車程廈門市170公里約2.7小時漳州市150公里約2.5小時汕頭市120公里約2小時潮州市100公里約1.5小時高雄市164海里東山東山到達云霄高鐵站約20公里云霄福建高鐵規(guī)劃圖東山對外交通圖全國鐵路規(guī)劃圖東山對外的公路交通主要是沈海高速及324國道伴隨高鐵沿海大通道的通車（廈深高鐵、溫福高鐵等）東山對海西區(qū)域內(nèi)、珠伴隨高鐵沿海大通道的通車（廈深高鐵、溫福高鐵等）東山對海西區(qū)域內(nèi)、珠三角、長三角等區(qū)域的吸引力將加強，特別是廈門、深圳、潮汕、溫州等地三角、長三角

4、等區(qū)域的吸引力將加強，特別是廈門、深圳、潮汕、溫州等地臨近千億級古雷石化產(chǎn)業(yè)區(qū)，并且東山內(nèi)將形成臨近千億級古雷石化產(chǎn)業(yè)區(qū)，并且東山內(nèi)將形成500-1000500-1000億漳州光伏玻璃及億漳州光伏玻璃及新材料產(chǎn)業(yè)基地，未來東山將導入大量人口新材料產(chǎn)業(yè)基地，未來東山將導入大量人口注：數(shù)據(jù)來源于福建十二五規(guī)劃古雷石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)：是國家級重要的臨港石化產(chǎn)業(yè)基地，將重點發(fā)展新型電子材料、新型船舶修造、重化工等產(chǎn)業(yè)群。到2015年，古雷將建設北、中、南三大片區(qū)，分別作為行政居住區(qū)、重化工啟動區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)，屆時現(xiàn)代化臨港經(jīng)濟區(qū)將成形；經(jīng)濟區(qū)每平方公里產(chǎn)值預計為15億元，則近期產(chǎn)值將有418億元，遠期為15

5、39億元。旗濱玻璃產(chǎn)業(yè)園計劃至2013年8條生產(chǎn)線全部投產(chǎn)，用工超1萬人，年創(chuàng)產(chǎn)值300億，稅收30億元，將成為全國最大、世界一流的光伏及玻璃新材料產(chǎn)業(yè)基地。目前已經(jīng)完成3條生產(chǎn)線點火生產(chǎn)。目前東山城區(qū)距離古雷半島：約50公里；海底隧道在規(guī)劃中，立項時間未定東山具有對臺優(yōu)勢，目前已啟動海峽兩岸（東山）水產(chǎn)品加工集散基地，是福建東山具有對臺優(yōu)勢，目前已啟動海峽兩岸（東山）水產(chǎn)品加工集散基地，是福建最主要的對臺水產(chǎn)品交流平臺最主要的對臺水產(chǎn)品交流平臺閩臺交流合作布局圖福建重點區(qū)域發(fā)展布局圖 規(guī)劃：該基地以中心漁港、水產(chǎn)品綜合市場、水產(chǎn)品加工區(qū)和物流中心為依托，占地面積3000畝，規(guī)劃建設閩臺鮮活水

6、產(chǎn)品交易、水產(chǎn)品精深加工等六個功能區(qū)，打造成一個集兩岸水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、倉儲、物流等功能為一體的兩岸交流合作平臺。力爭“十二五”實現(xiàn)東山水產(chǎn)品精深加工產(chǎn)值達百億元人民幣以上。 進度：投資5億元人民幣的東海岸物流保稅中心，一期工程已投產(chǎn)；水產(chǎn)品精深加工區(qū)現(xiàn)有20多個項目入駐，“茂源”、“勛源”、“樂興”等12家企業(yè)已投產(chǎn)；總投資7億元的東山水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場也己奠基，占地418畝，總建筑面積45萬平方米城市定位城市定位三大目標（國際旅游海島三大目標（國際旅游海島+ +生態(tài)臨港產(chǎn)業(yè)基地生態(tài)臨港產(chǎn)業(yè)基地+ +濱海城市）濱海城市）n 東山島在新時代路上的發(fā)展征途，其未來的發(fā)展目標和定位應該體現(xiàn)在三個方

7、向：p旅游激蕩藍色夢想的國際旅游海島p產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟騰飛的生態(tài)臨港產(chǎn)業(yè)基地p城市彰顯山海特色的濱海城市臨港產(chǎn)業(yè)基地建設以臨港產(chǎn)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)基地，整合提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，打造以綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)為標準的綠色產(chǎn)業(yè)布局架構。濱海城市打造依山傍海，與自然和諧共生，具有國際水準的海島城市，構筑與大海對話，與山體呼應，與人文共融，具有獨特魅力的濱海城市形象。國際海島旅游以全球視野為發(fā)展高度，以區(qū)域發(fā)展為基調(diào)，推進滲透全島的旅游支柱產(chǎn)業(yè)，打造全新海島體驗的國際性旅游海島品牌，成為閃耀海峽兩岸的海西明珠。軸線發(fā)展：以西銅大道東西向功能軸，杏陳-陳城公路為南北向功能軸，拉開整體功能框架，集約利用土地

8、空間一體：環(huán)繞西埔灣以西浦鎮(zhèn)為中心，構筑東山島核心城區(qū)，將承擔行政、商業(yè)、文化、旅游、居住、體育等職能，體現(xiàn)高品質(zhì)城市形象，輻射東山島其他功能組團，同時開發(fā)濱海城市旅游功能兩翼：北翼：布置臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)以及高新產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展生態(tài)型的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時配備完善的生活配套南翼：沿東南濱海，以銅陵與陳城為兩個重點城鎮(zhèn)，沿線組團式布置多個不同功能的旅游服務組團，形成旅游發(fā)展帶組團遞進：以山體、水系等自然資源作為劃分組團的依據(jù)，形成若干發(fā)展組團，一方面使日益擴大的城市規(guī)模在空間上得以弱化，另一方面通過不同組團的輪替發(fā)展保持城市空間的彈性，組團與組團之間通過大規(guī)模的綠地水系隔離，形成相對獨立而又有機聯(lián)系的城市功

9、能單元。城市規(guī)劃：城市總體功能結構為軸線發(fā)展，一體兩翼，組團遞進城市規(guī)劃：城市總體功能結構為軸線發(fā)展，一體兩翼，組團遞進城市規(guī)劃：東山重點發(fā)展四大片區(qū)，本案屬于重點發(fā)展的銅陵城市規(guī)劃：東山重點發(fā)展四大片區(qū)，本案屬于重點發(fā)展的銅陵- -康美濱海旅游康美濱海旅游片區(qū)內(nèi)片區(qū)內(nèi)西浦濱海新城：打造具有國際水準、極具活力、魅力和吸引力的城市綜合灣區(qū)。作為城市的行政中心，商業(yè)、辦公體育、居住旅游的綜合區(qū)，輻射整個東山島，未來形成10萬人規(guī)模的中心城區(qū)。杏陳片區(qū)：生態(tài)型高新產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)旅游門戶地區(qū)。銅陵康美濱海旅游片區(qū)：東山重點發(fā)展的旅游片區(qū)同時兼?zhèn)洳糠殖鞘芯幼」δ?，整體沿金鑾灣、馬鑾灣展開，利用優(yōu)美的海岸

10、線挖掘濱海旅游魅力，集旅游、度假、會議、娛樂等多種旅游服務與城市功能于一體，內(nèi)部配備完善的海島交通設施，是感受東山魅力的核心片區(qū)。陳城旅游片區(qū)：將開發(fā)高尚住宅及高端旅游產(chǎn)品，同時融合東山漁村風光于一體，是未來東山打造國際品牌的重要空間載體。杏陳片區(qū)西浦濱海新城陳城旅游片區(qū)銅陵康美濱海旅游片區(qū)西銅公路疏港路東環(huán)路銅陵鎮(zhèn)西埔鎮(zhèn)康美鎮(zhèn)樟塘鎮(zhèn)環(huán)島路距離西浦約9km距離銅陵約3km距離康美約0.5km金鑾灣馬鑾灣區(qū)位交通分析：本案位于馬鑾灣內(nèi)，行政劃分屬于康美鎮(zhèn)，緊鄰城市主干道西區(qū)位交通分析：本案位于馬鑾灣內(nèi)，行政劃分屬于康美鎮(zhèn)，緊鄰城市主干道西銅公路，到達縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)十分便利銅公路，到達縣城及周邊鄉(xiāng)

11、鎮(zhèn)十分便利出島方向周邊配套：靠近東山最為成熟的旅游設施配套區(qū)，包括酒店群、沙灘浴場、培訓周邊配套：靠近東山最為成熟的旅游設施配套區(qū)，包括酒店群、沙灘浴場、培訓中心、俱樂部等，周邊旅游休閑度假氛圍濃厚，但生活配套相對較弱中心、俱樂部等，周邊旅游休閑度假氛圍濃厚，但生活配套相對較弱西浦鎮(zhèn)銅陵鎮(zhèn)康美鎮(zhèn)金殿酒店金沙酒店培訓中心（農(nóng)行、地稅等）沙灘浴場揚波酒店成熟的旅游設施配套區(qū)海濱沙灘浴場酒店群樟塘鎮(zhèn)國際俱樂部四至分析：本案東面具有優(yōu)質(zhì)的海景資源，但沿海面相對較窄，并且受競爭對手四至分析：本案東面具有優(yōu)質(zhì)的海景資源，但沿海面相對較窄，并且受競爭對手遮擋嚴重遮擋嚴重基地分析：基地比較規(guī)整，但對于旅游項目

12、而言，其開發(fā)強度較大基地分析：基地比較規(guī)整，但對于旅游項目而言，其開發(fā)強度較大對于旅游產(chǎn)品本案開發(fā)強度較大項目界定：政府重點打造的旅游片區(qū)內(nèi)，具有景觀優(yōu)勢資源的中等規(guī)模社區(qū)項目界定：政府重點打造的旅游片區(qū)內(nèi)，具有景觀優(yōu)勢資源的中等規(guī)模社區(qū)關鍵詞：海景資源成熟旅游配套區(qū)缺乏生活配套目目錄錄核心問題核心問題基地分析基地分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析東山宏觀經(jīng)濟分析東山宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析客群調(diào)研分析客群調(diào)研分析客群定位客群定位產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品魅力化產(chǎn)品魅力化本報告框架：福建旅游現(xiàn)狀及未來規(guī)劃分析東山旅游現(xiàn)狀及未來規(guī)劃分析2010年福建省主要旅游經(jīng)濟指標旅游總人

13、數(shù)（萬人次）接待國內(nèi)游客（萬人次）接待入境游客（萬人次）旅游總收入（億元）國內(nèi)旅游收入（億元）旅游外匯收入（億美元）2010年11785.2111417.07368.141337.451135.0729.782009年10018.459706.41312.041132.62955.1825.992005年5881.315683.92197.39685.2357813.05比2009年增長（%）17.617.618.018.118.814.6比2005年增長（%）100.4100.986.595.296.4128.2n 2010年累計接待旅游者11785.21萬人次，比上年增長17.6%，與20

14、05年相比，實現(xiàn)了翻番；n 旅游總收入1337.45億元，比上年增長18.1%，與2005年相比，增長95.2%；n 接待國內(nèi)旅游人數(shù)11417.07萬人次，比上年增長17.6%，與2005年相比，翻了一番；國內(nèi)旅游收入達1135.07億元，比上年增長18.8%，與2005年相比，增長96.4%；n 接待入境旅游者368.14萬人次，比上年增長18.0%，創(chuàng)“十一五”時期最高，與2005年相比，增長86.5%；n 旅游外匯收入達29.78億元，比上年增長14.6%，與2005年相比，增幅高達128.2%。20102010年福建旅游各項主要指標快速增長，實現(xiàn)年福建旅游各項主要指標快速增長，實現(xiàn)5

15、 5年翻番增長年翻番增長福建旅游現(xiàn)福建旅游現(xiàn)狀分析狀分析景區(qū)游客量比增(%)景區(qū)游客量比增(%)三坊七巷809.19古田會址102.1496.5鼓山48018.5南靖土樓（田螺坑景區(qū)）101.8526.8武夷山297.56.62太姥山62.373.6鼓浪嶼245.0939.2漳州火山島54.32150湄洲島156.0219.9東南花都-花博園40.9848永定土樓142.2465.2日月谷溫泉30.587.2胡里山炮臺124.0729.5清源山30.019.5莆田工藝美術城112.1816.9東山風動石21.4539.62010年福建省主要a級旅游景區(qū)游客接待情況 單位：萬人次福建省福建省a

16、a級景區(qū)接待游客前三位的為三坊七巷、鼓山、武夷山，級景區(qū)接待游客前三位的為三坊七巷、鼓山、武夷山，東山風動石游客量僅東山風動石游客量僅21.4521.45萬人次，排名十六位萬人次，排名十六位福建旅游現(xiàn)福建旅游現(xiàn)狀分析狀分析漳州旅游發(fā)展勢頭良好，漳州旅游發(fā)展勢頭良好，20102010年漳州全市旅游收入增長年漳州全市旅游收入增長18%18%，旅游人次增長旅游人次增長9%9%數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報漳州旅游現(xiàn)漳州旅游現(xiàn)狀分析狀分析 漳州旅游漳州旅游產(chǎn)品產(chǎn)品宗教朝拜民俗史跡海岸、海島旅游資源休閑生態(tài)漳州旅游現(xiàn)漳州旅游現(xiàn)狀分析狀分析漳州旅游資源較為豐富，以濱海度假、史跡探秘、生態(tài)休閑、漳州旅游資源較為豐富，以

17、濱海度假、史跡探秘、生態(tài)休閑、溫泉養(yǎng)生、祖地尋根為特色溫泉養(yǎng)生、祖地尋根為特色“東方夏威夷”和“海峽西岸旅游島”的度假勝地東山島在東南亞和臺灣久負盛名的千年古剎三平寺、關帝廟、慈濟宮、靈通巖等。建設國際知名旅游目的地塑造海峽旅游品牌整合、保護、開發(fā)濱海、生態(tài)、文化、紅色四大優(yōu)勢旅游資源,加快建設四個十大精品旅游項目全面推進a級景區(qū)創(chuàng)建提升，建設一批國家5a級、4a級旅游景區(qū)，打造一批中國最佳城市旅游和中國最佳鄉(xiāng)村旅游目的地提升旅游設施開發(fā)水平培育和壯大一批旅行社、旅游飯店等大中型骨干旅游企業(yè)，完善營銷服務大力拓展旅游市場“十二五十二五”期間，福建將把旅游業(yè)培育成為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展期間，福建將把

18、旅游業(yè)培育成為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展新的主導產(chǎn)業(yè)，建設國際知名旅游目的地新的主導產(chǎn)業(yè)，建設國際知名旅游目的地旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展規(guī)劃注：資料來源于福建省“十二五規(guī)劃”培育壯大加快形成以廈門、福州、武夷山為中心輻射帶動周邊發(fā)展的旅游經(jīng)濟區(qū)域優(yōu)化提升加快形成優(yōu)化提升武夷山、廈門鼓浪嶼、泰寧丹霞、媽祖信俗非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等國內(nèi)知名品牌，完善豐富福建土樓、古田會址、漳州濱?；鹕?、寧德世界地質(zhì)公園、連城冠豸山等日趨成熟的品牌培育壯大福州三坊七巷和溫泉古都、泉州和漳州海絲文化、平潭海壇景區(qū)、東山生態(tài)旅游島等新興發(fā)展的品牌以廈門、福州、武夷山為旅游經(jīng)濟區(qū)域中心，而東山生態(tài)旅以廈門、福州、武夷山為旅游經(jīng)濟區(qū)域中心，而

19、東山生態(tài)旅游島處于培育壯大階段游島處于培育壯大階段注：資料來源于福建省“十二五規(guī)劃”旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展規(guī)劃十大生態(tài)旅游精品十大濱海旅游精品十大文化旅游精品十大紅色旅游精品將加快建設四個十大精品旅游項目，其中東山生態(tài)旅游島將加快建設四個十大精品旅游項目，其中東山生態(tài)旅游島為十大濱海旅游精品之一為十大濱海旅游精品之一鼓浪嶼風景旅游、平潭島國際旅游、湄洲島國家旅游度假區(qū)、惠安崇武濱海旅游、東山生態(tài)旅游島、漳州濱?；鹕降刭|(zhì)公園、崳山海島生態(tài)旅游、英雄三島（大嶝、小嶝和角嶼）旅游、三都澳海上漁城旅游、環(huán)馬祖澳旅游旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展規(guī)劃注：資料來源于福建省“十二五規(guī)劃”十二五規(guī)劃明確了漳州市十二五規(guī)劃

20、明確了漳州市“一核兩灣四區(qū)一核兩灣四區(qū)”的重點發(fā)展布局，的重點發(fā)展布局，旅游方面將打造成為國際知名生態(tài)與文化旅游目的地旅游方面將打造成為國際知名生態(tài)與文化旅游目的地發(fā)展布局n一核:即圍繞漳州的中心城市核心區(qū);n兩灣:即廈門灣（南岸）和東山灣;n四區(qū):即九龍生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、漳州臺商投資區(qū)、南太武濱海新區(qū)、古雷港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。旅游方面n圍繞世遺土樓、濱?；鹕?、東山島等打造國際知名生態(tài)與文化旅游目的地。注：資料來源于漳州市“十二五規(guī)劃”旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展規(guī)劃n漳州旅游新格局：世界文化遺產(chǎn)游、濱海風光游、祖地文化游、花果生態(tài)游和休閑養(yǎng)生游。n筑成 “一廊（324國道為軸線的花果茶生態(tài)旅游長廊）兩帶 （漳龍

21、高速、龍廈高鐵為軸的山地世遺游；沈海高速、沿海大通道等濱海交通網(wǎng)絡為軸線的濱海游）一心五區(qū)”的產(chǎn)業(yè)布局。n圍繞土樓和濱?；鹕竭@兩個拳頭產(chǎn)品，五年內(nèi)要建設的重點是漳州濱?；鹕降刭|(zhì)公園、東南花都、三平祖師文化博覽園、烏山國家森林公園、南靖土樓國家森林公園、金湯灣海水溫泉度假區(qū)漳州旅游未來建設主要圍繞土樓和濱?；鹕絻蓚€拳頭產(chǎn)品，漳州旅游未來建設主要圍繞土樓和濱海火山兩個拳頭產(chǎn)品，東山并不在漳州旅游重點規(guī)劃產(chǎn)品內(nèi)東山并不在漳州旅游重點規(guī)劃產(chǎn)品內(nèi)旅游發(fā)展規(guī)劃旅游發(fā)展規(guī)劃注：資料來源于漳州市“十二五規(guī)劃”鼓浪嶼風景旅游平潭島國際旅游湄洲島國家旅游度假區(qū)惠安崇武濱海旅游東山生態(tài)旅游島漳州濱海火山地質(zhì)公園崳山

22、海島生態(tài)旅游英雄三島（大嶝、小嶝和角嶼）旅游三都澳海上漁城旅游環(huán)馬祖澳旅游福建省內(nèi)及周邊城市濱海資源豐富，東山濱海旅游市場競爭福建省內(nèi)及周邊城市濱海資源豐富，東山濱海旅游市場競爭十分激烈十分激烈n 中國東南沿海分布著大量的優(yōu)質(zhì)海島，僅東山島周邊就有十個競爭海島，目前他們在海島旅游開發(fā)上均不遜于東山島。n 東山縣周邊海島競爭對手的旅游策略，基本集中在人文歷史、自然觀光、準海島生活體驗的旅游框架之中，并且80%以上來自福建和臺海地區(qū)，其區(qū)域市場傾向性相當明顯，目標客群面過于重疊，競爭日益白熱化。n 東山島與這一系列海島相比，其旅游產(chǎn)品及整體形象策略并不突出，沒有鮮明個性而言，因此構筑一個差異化的旅

23、游產(chǎn)品和旅游形象并落實到具體空間是避開激烈競爭，開創(chuàng)市場藍海的關鍵所在漳州東山島廈門島汕頭南澳島莆田湄州島福州平潭島旅游競爭分析旅游競爭分析旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)初具規(guī)模，旅客人數(shù)及旅游收入實現(xiàn)穩(wěn)步加速旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)初具規(guī)模，旅客人數(shù)及旅游收入實現(xiàn)穩(wěn)步加速上漲，但由于旅游產(chǎn)品開發(fā)還處于初級階段，旅游收入僅占上漲，但由于旅游產(chǎn)品開發(fā)還處于初級階段，旅游收入僅占gdpgdp的的8.3%8.3%，對經(jīng)濟的拉動作用相對有限，對經(jīng)濟的拉動作用相對有限千年古剎-關帝廟天然海濱浴場天下第一奇石-風動石省十大風景名勝-東門嶼東山旅游現(xiàn)東山旅游現(xiàn)狀分析狀分析五大景區(qū)組成的東山島旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)初具規(guī)模，但整體開發(fā)五大景區(qū)

24、組成的東山島旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)初具規(guī)模，但整體開發(fā)程度較低程度較低n概況：東山島是福建第二大島，由主島和周邊67個小島組成，狀如七星拱月，形如栩栩如生蝴蝶，故稱蝶島。主島面積220.18平方公里。東南沿岸有馬鑾灣、金鑾灣、烏礁灣等七個月牙型海灣首尾相聯(lián)，綿延數(shù)十公里，是天然的海濱浴場和療養(yǎng)場所。n開發(fā)現(xiàn)狀：目前東山縣旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已建成五大景區(qū)，包括風動石景區(qū)（國家4a級旅游區(qū)），東門嶼景區(qū)（省十大風景名勝）、馬鑾灣風景區(qū)、金鑾灣風景區(qū)以及烏礁灣景區(qū)，此外還擁有8家旅行社、70多家賓館酒店（其中1家四星級酒店、5家三星級酒店）和十多條旅游線路，基本上可以滿足不同層次游客的需求。風動石景區(qū)馬鑾灣景區(qū)

25、金鑾灣景區(qū)東門嶼景區(qū)烏礁灣景區(qū)東山旅游東山旅游開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀目前風動石景區(qū)開發(fā)程度最高，整體發(fā)展速度較快。目前風動石景區(qū)開發(fā)程度最高，整體發(fā)展速度較快。n 風動石景區(qū)是東山島的主景區(qū)，也是島上唯一的國家4a級旅游區(qū)。景區(qū)內(nèi)景點眾多，“天下第一奇石”風動石、全國重點文物保護單位關帝廟、銅山古城、黃道周故居、石僧拜塔、虎崆滴玉等，每年吸引大量海內(nèi)外游客前往參觀。n 2011年6月，東山成功舉辦“第二十屆海峽兩岸關帝文化旅游節(jié)”，舉辦東山-金門-澎湖三島合作論壇，未來三島將聯(lián)合制定“三島一線”的旅游精品線路。關帝廟銅山古城風動石朝圣樓風動石景區(qū)景點資源：東山旅游東山旅游開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀馬鑾灣景區(qū)已

26、發(fā)展成較為成熟的海濱休閑區(qū)，其旅游度假產(chǎn)業(yè)馬鑾灣景區(qū)已發(fā)展成較為成熟的海濱休閑區(qū)，其旅游度假產(chǎn)業(yè)鏈雛形已現(xiàn)，相比之下金鑾灣景區(qū)開發(fā)較為滯后鏈雛形已現(xiàn)，相比之下金鑾灣景區(qū)開發(fā)較為滯后n 馬鑾灣景區(qū)目前已建成一批中高檔次的賓館酒店，其中有中外合資的四星級標準金殿大酒店、漳州市財政培訓中心等，臺商興建的29幢海濱別墅，還有一批飯店餐館、工藝服務部、夜總會等，形成了海濱度假、旅游、休閑娛樂等為一體海濱旅游勝地。n 金鑾灣風景區(qū)距縣城西埔7公里，位于蝶島的右翼，北與馬鑾灣毗鄰，面積約14平方公里，其海灣呈“匚”形。目前“旗濱領海國際”建設已初具雛形，而“莊園香檳國際度假村”、”濱海灣花園”等項目已陸續(xù)啟

27、動建設，未來將是東山島高端旅游度假發(fā)展中心區(qū)，高端度假情境地產(chǎn)開發(fā)核心板塊。馬鑾灣、金鑾灣景區(qū)景點資源：東山旅游東山旅游開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀東門嶼景區(qū)擁有濃厚的人文古跡和海島風光，開發(fā)已相對成熟東門嶼景區(qū)擁有濃厚的人文古跡和海島風光，開發(fā)已相對成熟n東門嶼位于銅山古城東門對面二公里遠的海面上，被列為省十大風景名勝，島嶼面積近1平方公里，是一個近似“土”字形的島嶼。以其礁石奇異、洞泉甘醇、古跡眾多而聞名于世，被列為福建省十大風景名勝區(qū)之一，同廈門的鼓浪嶼，溫州的江心嶼和臺灣的蘭嶼，并稱為中國四大名嶼。有海上仙山、天然攝影棚、外景地“明星”的美稱。東門嶼景區(qū)景點資源：東門嶼景區(qū)東門嶼景區(qū)東山灣東山灣

28、文峰山文峰山 佛教寺廟群佛教寺廟群東山旅游東山旅游開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀p 一個旅游集散中心西埔濱海新城，也是東山島城市旅游區(qū)p 一條環(huán)島風情帶（本案所在區(qū)域）沿東南海岸線展開，包括馬鑾灣、金鑾灣以及烏礁灣濱海地帶。p 七個旅游區(qū) 紅珊瑚自然保護區(qū)（生態(tài)旅游區(qū)） 濱海旅游度假區(qū) 銅陵古鎮(zhèn)旅游區(qū) 臨港及免稅購物旅游區(qū) 海產(chǎn)養(yǎng)殖觀光旅游區(qū) 自然風景旅游區(qū) 田園風光旅游區(qū)本輪規(guī)劃對東山島旅游資源進行重新輸理整合，功能劃分為一本輪規(guī)劃對東山島旅游資源進行重新輸理整合，功能劃分為一個旅游集散中心，一條環(huán)島風情旅游帶，七個旅游區(qū)個旅游集散中心，一條環(huán)島風情旅游帶，七個旅游區(qū)東山未來旅東山未來旅游規(guī)劃游規(guī)劃雖然已

29、制定了相應的總體戰(zhàn)略規(guī)劃，東山的旅游業(yè)發(fā)展仍需要雖然已制定了相應的總體戰(zhàn)略規(guī)劃，東山的旅游業(yè)發(fā)展仍需要一定時間，預計一定時間，預計20152015年之后將進入快速發(fā)展期年之后將進入快速發(fā)展期建設東山國際旅游海島的階段性目標：東山未來旅東山未來旅游規(guī)劃游規(guī)劃p 嶼南灣媽廟海峽國際休閑度假園區(qū) 五星級酒店、游艇碼頭、帆船俱樂部、潛水俱樂部、spa水療館、風情商業(yè)街、分時度假單棟客房等。p 海峽論壇 海灘浴場、國際會議中心、高檔酒店、會員公寓、特色商貿(mào)街、體育活動區(qū)、文化展覽館。p 風動石九仙山景區(qū) 關帝廟、風動石景區(qū)、水寨大山、傳統(tǒng)民居、高檔住宅社區(qū)、旅游商業(yè)會所。p 馬鑾灣金鑾灣景區(qū) 海灘浴場、

30、海景酒店、生態(tài)居住社區(qū)、海灘纖體美容、海鮮美食、商務會所、濱海休閑步道、水上運動。p 現(xiàn)代體育公園 休閑體育設施、高爾夫練習場、體育競賽、健康社區(qū)、商務會所、商業(yè)街區(qū)。p 海上高爾夫俱樂部 海上高爾夫、高級酒店、度假村、spa。近期重點打造旅游產(chǎn)品，深入挖掘旅游資源，從資源旅游到休近期重點打造旅游產(chǎn)品，深入挖掘旅游資源，從資源旅游到休閑度假、會議、養(yǎng)生等，并逐步完善旅游配套閑度假、會議、養(yǎng)生等，并逐步完善旅游配套東山未來旅東山未來旅游規(guī)劃游規(guī)劃重大舉措推動旅游業(yè)發(fā)展省重點工業(yè)項目：l旗濱玻璃廠增加4-6線生產(chǎn)線l海之星45萬噸凍庫容量及配套項目 市政交通：l 高速公路東山聯(lián)絡線（2011-20

31、13）l漳州沿海大通道東山段（ 2010-2011 ）l東山疏港公路二期（2010-2011）l其他交通路網(wǎng)項目星級酒店項目：l中信五星級酒店（2011-2013）l莊園國際大酒店（2011-2012）l馬里蘭大酒店（2011-2012）l福蘭特海景大酒店（2011-2013）l宏基大酒店（2011-2015）l鼎輝國際大酒店（2011-2012）l海景溫泉大酒店（2011-2015）景區(qū)改擴建項目：l風動石塔嶼景區(qū)改擴建（2010-2012） 產(chǎn)業(yè)支撐旅游配套基礎設施配套重點打造旅游配套，大量開發(fā)酒店設施重點打造旅游配套，大量開發(fā)酒店設施東山未來旅東山未來旅游規(guī)劃游規(guī)劃目前東山島旅游市場仍以

32、以資源優(yōu)勢為主，長期以政府為主導目前東山島旅游市場仍以以資源優(yōu)勢為主，長期以政府為主導的運作模式使其旅游業(yè)發(fā)展無法向深層次演進，但旅游產(chǎn)品正的運作模式使其旅游業(yè)發(fā)展無法向深層次演進，但旅游產(chǎn)品正逐步走向多元化逐步走向多元化層次一：資源優(yōu)勢層次二：產(chǎn)品優(yōu)勢層次三：經(jīng)濟優(yōu)勢政府主導基礎設施、公共設施 建設市場為主導，旅游度假產(chǎn)品開發(fā)旅游是經(jīng)濟發(fā)展的動力之一，城市功能結構升級，城市品牌效應自然資源開發(fā)利用，景點開發(fā)，單點品牌效應依托自然資源，體驗、休閑度假產(chǎn)品開發(fā)，區(qū)域品牌效應政府、市場作用并行，綜合居住、度假復合型產(chǎn)品開發(fā)廣度數(shù)量型深度質(zhì)量型服務資源型產(chǎn)品特征產(chǎn)品類型運作主體典型城市三亞深圳東山桂

33、林上海麗江政府主導基礎設施、公共設施 建設市場為主導，旅游度假產(chǎn)品開發(fā)政府、市場作用并行，綜合居住、度假復合型產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展旅游目的地吸引力三層次模型分析東山旅游東山旅游 在產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的背景下，旅游產(chǎn)業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇，但在產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的背景下，旅游產(chǎn)業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇，但福建濱海旅游面臨周邊區(qū)域及內(nèi)部區(qū)域的競爭；東山旅游仍處福建濱海旅游面臨周邊區(qū)域及內(nèi)部區(qū)域的競爭；東山旅游仍處于發(fā)展的初級階段于發(fā)展的初級階段外部環(huán)境現(xiàn)狀：福建、漳州旅游各項指標保持快速增長規(guī)劃：旅游產(chǎn)業(yè)為主未來重要的主導產(chǎn)業(yè)競爭：福建濱海旅游面臨周邊區(qū)域及內(nèi)部的激烈競爭內(nèi)部環(huán)境現(xiàn)狀：東山旅游保持穩(wěn)定增長，旅游產(chǎn)品相對

34、較少，開發(fā)程度較低，主要以資源性為主規(guī)劃：已確定東山打造成為國際旅游島概念，目前正處于旅游產(chǎn)品深挖掘及配套設施打造過程，預計在2015年將完成搭建框架旅游總結旅游總結目目錄錄核心問題核心問題基地分析基地分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析東山宏觀經(jīng)濟分析東山宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析客群調(diào)研分析客群調(diào)研分析客群定位客群定位產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品魅力化產(chǎn)品魅力化本報告框架：宏觀經(jīng)濟分析產(chǎn)業(yè)結構分析居民生活水平分析宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定高速增長，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了堅實基礎，但經(jīng)濟總宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定高速增長，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了堅實基礎，但經(jīng)濟總量依然相對落后于其他縣區(qū)，人均量依

35、然相對落后于其他縣區(qū)，人均gdpgdp低于全省平均水平低于全省平均水平數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報固定資產(chǎn)投資額快速增長，尤其是房地產(chǎn)投資高速增長預計未來將具有大量產(chǎn)固定資產(chǎn)投資額快速增長，尤其是房地產(chǎn)投資高速增長預計未來將具有大量產(chǎn)品集中供應品集中供應n 2005-2010年，東山固定資產(chǎn)投資高速增長是由于工業(yè)項目及基礎設施項目等重點項目建設的大量投入，如旗濱浮法玻璃生產(chǎn)線建設、 風力發(fā)電、西桐景觀大道建設、疏港公路建設等；n 2005年，東山房地產(chǎn)起步開發(fā)，進入2007年逐步升溫，目前，房地產(chǎn)投資額約占總投資額的16%。整體上看，產(chǎn)業(yè)結構逐漸優(yōu)化，由農(nóng)業(yè)轉變?yōu)橐怨I(yè)為主導，但與全省

36、同整體上看，產(chǎn)業(yè)結構逐漸優(yōu)化，由農(nóng)業(yè)轉變?yōu)橐怨I(yè)為主導，但與全省同期相比，農(nóng)業(yè)依然占據(jù)較大比例，服務業(yè)及工業(yè)化水平還有待提升期相比，農(nóng)業(yè)依然占據(jù)較大比例，服務業(yè)及工業(yè)化水平還有待提升傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)-農(nóng)業(yè)新興工業(yè)新興支柱產(chǎn)業(yè)-旅游業(yè)n漁業(yè)：捕撈、養(yǎng)殖、水產(chǎn)品加工n農(nóng)業(yè)：種植、加工n港口工業(yè)：船舶制造、物流、海運n風電產(chǎn)業(yè)n硅砂鹽業(yè)n旅游業(yè)東山全縣戶籍人口約東山全縣戶籍人口約2121萬人，但城鎮(zhèn)化水平僅萬人，但城鎮(zhèn)化水平僅47.5%47.5%，略低于全省同期水平，略低于全省同期水平銅陵鎮(zhèn)5.34萬康美鎮(zhèn)1.93萬樟塘鎮(zhèn)1.55萬杏陳鎮(zhèn)2.69萬西埔鎮(zhèn)4.73萬陳城鎮(zhèn)3.24萬前樓鎮(zhèn)1.26萬東山縣各

37、政區(qū)人口分布 人口規(guī)模與結構：n2009年末東山縣總人口達到20.73萬人，同比2008年僅增長5。n全縣城鎮(zhèn)人口為10.21萬人，城鎮(zhèn)化水平達到47.5%，略低于同年全省同期51.4%的平均水平城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提升，但與全省平均水平仍有不小的差距城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提升，但與全省平均水平仍有不小的差距n2010年，福建全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21781元，農(nóng)民人均純收入7427元，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為39.3%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為46.1%，從總體上看，東山縣城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提升，但與全省平均水平仍有不小的差距。近年社會消費品零售總額穩(wěn)步上漲，其中尤以住宿餐飲業(yè)零售額增長

38、迅速近年社會消費品零售總額穩(wěn)步上漲，其中尤以住宿餐飲業(yè)零售額增長迅速，年增長幅度高達，年增長幅度高達25%25%以上，遠超同期整體零售總額的以上，遠超同期整體零售總額的12.6%12.6%的增長速度的增長速度 宏觀環(huán)境總結：宏觀經(jīng)濟保持高速增長，但整體水平相對落后固定資產(chǎn)投資快速增長，尤其是房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，由農(nóng)業(yè)逐步向工業(yè)、服務業(yè)發(fā)展東山人口規(guī)模相對較小，城鎮(zhèn)化水平相對較低住宿餐飲業(yè)零售額增長迅速目目錄錄核心問題核心問題基地分析基地分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析旅游產(chǎn)業(yè)專題分析東山宏觀經(jīng)濟分析東山宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析客群調(diào)研分析客群調(diào)研分析客群定位客群定位產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品

39、初步建議產(chǎn)品魅力化產(chǎn)品魅力化本報告框架：近年市場供銷走勢區(qū)域市場特征未來競爭態(tài)勢分析數(shù)據(jù)來源：東山房管局近年東山房地產(chǎn)市場保持供銷兩旺的態(tài)勢，年成交量保持在近年東山房地產(chǎn)市場保持供銷兩旺的態(tài)勢，年成交量保持在2020萬萬左右左右銅陵板塊西埔板塊濱海板塊東山商品住宅市場兩強割據(jù)局面被打破，濱海板塊異軍突起東山商品住宅市場兩強割據(jù)局面被打破，濱海板塊異軍突起根據(jù)目前在售項目分布特點，大致可將東山縣商品房市場分為三大板塊：瑞弘花園雙馨家園廣升小區(qū)聚福名城中央公館鼎輝華苑新新項目慶隆晶品鑫弘花園城叁帝海景業(yè)園旗濱 領海國際濱海灣花園莊園 御海中東 浪琴灣御龍海灣東山黃金海岸新興板塊：濱海板塊新興板塊：

40、濱海板塊本案x地塊未售項目在售項目旗濱領海國際地理位置金鑾灣西埔鎮(zhèn)梧龍后江項目規(guī)模占地：26.4萬；總建：20萬容積率：0.75項目規(guī)劃規(guī)劃有別墅、花園洋房、高層，建筑風格為東南亞及西班牙異域風格，園林風格為巴厘島風情主力戶型獨棟/雙拼/聯(lián)排別墅、單身公寓40-60、二房75-90、三房120-126工程進度部分已經(jīng)交房入住，三期余4萬高層未建開盤時間一期2009年，二期2010.10，三期2011.5.1已推出約6萬，余4萬預計10月推出開盤價格目前花園洋房均價4200元/；別墅1.2-1.6萬元/主力總價花園洋房：35-45萬/套；別墅：200多萬-300多萬/棟銷售情況一期、二期基本售罄

41、，目前在售主要是三期，基本銷售完畢，正在簽約中，高層正在蓄客中客群特征主要的客群來自于旗濱內(nèi)部客戶及關系客戶（浙江客戶），比例約占80%以上，購買的目的主要以休閑度假、投資、部分職工屬于長期居?。灰驗閮?nèi)部客戶具有一定的優(yōu)惠，十年后返還一半總價。主要看中項目的海景資源、內(nèi)部社區(qū)公園潮汕客戶主要以休閑度假、投資為主，約占10%左右福建周邊客戶，主要以廈門及周邊客群為主，比例相對較少；主要以休閑度假、投資為主東山本地客群十分少，購買房型以一房小面積的為主，目的是投資來東山旅游度假年齡層相對比較大，主要以中年人為主，家庭結構決定其購買主要以二房、三房為主因為外地人都“限貸”大部分人都是一次性付款，所以

42、對于這些投資客戶來說控制產(chǎn)品總價十分關鍵。核心優(yōu)勢：1、區(qū)位好，景觀資源豐富，既山、林、海、湖景四景合一，擁有私家海岸線近1000米2、度假配套完善： 10萬私家海灘度假公園、主題游泳池、網(wǎng)球場等；3、產(chǎn)品線豐富；4、內(nèi)部客戶、浙江關系戶資源豐富地理位置項目規(guī)模項目規(guī)劃一期戶型配比開盤時間預計價格主力總價客戶積累情況來訪客群特征金鑾灣金鑾大道西側占地100畝，總建20萬分三期開發(fā)，共11幢，其中一幢公寓式酒店。一期2幢小戶型小高層，1幢公寓式酒店（五星級），總建5萬，后期規(guī)劃有4幢小戶型小高層，其余5幢為二房、三房戶型住宅：約260套單身公寓：40 65套 25%,一房：50 130套 50%

43、,二房：80 65套 25%住宅預計7-8月開盤，公寓式酒店計7月開盤小戶型小高層預計均價6000元/；公寓式酒店預計均價8000元/，帶精裝修，返祖銷售，租金未定25-50萬/套，一般本地客戶具備20萬以內(nèi)一次性付款的能力，外地客戶一般具備20-25萬一次性付款的能力2011年1月縣城售樓部對外開放，目前已經(jīng)積累本地客戶約700組，外地客群約200組，客戶比較偏好單身公寓和一房來源地：主要來自縣城，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地閩贛粵浙購買目的：長線投資；職業(yè)特征：縣城的主要為公務員與泛公務員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的為個體戶與水產(chǎn)養(yǎng)殖戶，外地閩贛粵浙主要為生意人，其中浙江客群相對較多公寓式酒店：約300套主力戶型為50

44、-60 ，部分100 一、主要優(yōu)勢：1.目前為東山第一個以投資型小戶為主的項目；2.開發(fā)商在東山有酒店管理經(jīng)驗（速8酒店）；3.公寓式酒店帶精裝修，帶返租二、主要劣勢：1.一期公寓都為90下小戶，市場風險較大；2.價格定位較高，本地大部分客戶接受公寓的價格為3500-4000元/中東 浪琴灣濱海灣花園項目名稱濱海灣花園地理位置東山金鑾灣環(huán)島路東側項目規(guī)模占地：13萬；總建：20萬容積率：1.3項目規(guī)劃規(guī)劃有6幢18-32f高層住宅、花園洋房、獨棟別墅、雙拼聯(lián)排別墅及1幢5星級產(chǎn)權式酒店主力戶型高層住宅(約1700多套）：單身公寓、一房55、二房73；獨棟350、雙拼聯(lián)排200多；花園洋房產(chǎn)品未

45、定，可能為復式產(chǎn)品工程進度打樁基開盤時間計劃7月底取預售證開盤價格未知主力總價未知客戶情況據(jù)悉，蓄客狀況不甚良好，無推廣，主要靠旅游人士上門咨詢及網(wǎng)絡推廣；部分依靠之前的鑫弘花園的客戶來訪客群特征來源地：主要為外地閩贛粵浙，部分來自縣城，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買目的：高層住宅長線投資為主，別墅度假為主；職業(yè)特征：外地閩贛粵浙主要為生意人，縣城的主要為公務員與泛公務員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的為個體戶與水產(chǎn)養(yǎng)殖戶核心優(yōu)勢：1、區(qū)位好，景觀資源豐富，既山、海、湖景三景合一，同時擁有私家海岸線；2、產(chǎn)品線豐富，基本可覆蓋各客層不同置業(yè)需求；3、社區(qū)休閑配套完善：戶外咖啡屋，濱水浴場、游艇碼頭，室外酒會廣場，網(wǎng)球場、沙灘活動配套用

46、房、高爾夫練習場成熟城區(qū)板塊：西埔及銅陵板塊成熟城區(qū)板塊：西埔及銅陵板塊瑞弘花園雙馨家園廣升小區(qū)聚福名城中央公館鼎輝華苑新新項目慶隆晶品鑫弘花園城叁帝海景業(yè)園旗濱 領海國際濱海灣花園莊園 御海中東 浪琴灣東山黃金海岸未售項目在售項目本案x地塊御龍海灣天成花園銅陵銅陵鑫弘花園城鑫弘花園城核心優(yōu)勢：1.地處銅陵老城區(qū)，地段優(yōu)越，周邊配套完善，安靜宜居2.為東山銅陵第一個規(guī)模最大、規(guī)劃最好、配套最為齊全的花園小區(qū)訪談聲音：銅陵人一般不喜歡與父母居住在一起，所以就算有自建房也會購買商品房，并且有幾個兄弟就會買幾套房項目名稱鑫弘花園城地理位置東山銅陵蘇峰二路與湖海路交匯處項目規(guī)模占地：3.7萬；總建：約

47、15萬容積率：3.65項目規(guī)劃13幢12-18f小高層及沿街店面5000東南亞風情園林、2000社區(qū)超市、會所、幼兒園、游泳池、兒童運動天地、健身房、老年活動中心主力戶型二房80-90,200套,90-100，120套；三房115-130,360套；四房150，30套；樓中樓160-220,20套開盤時間2008年6月開始接受預約，從2009年起陸續(xù)開盤推出開盤價格一期開盤2500元/，如今住宅現(xiàn)價4100元/主力總價30-50萬/套銷售情況已推出1-5#、8#、9#、12#、13#，共計730套住宅，已推房源基本銷售完畢，目前在售產(chǎn)品銷售均價4100元/目前7、11#預約中，擬10月前推出6

48、、10#二房購買的人群主要是年輕人為主，三房需求的面積主要集中在120左右，但是四房與樓中樓銷售情況也比較好，已銷售完畢90%以上為本地人，尤其是銅陵人為主，少量其他鎮(zhèn)，主要以自住為主，其中約30%以上屬于二次購房，職業(yè)主要為漁民、漁業(yè)生意人，其次是泛公務員不到10%的外地客戶，來源地廣泛，主要是江浙、廈門、漳州等，主要購買是為了度假及投資項目名稱叁帝海景業(yè)園地理位置大沃路與海港路交叉口東北側項目規(guī)模占地：1.51萬；總建：6萬項目規(guī)劃3幢多層商住樓，6幢小高層商住樓，共計700余戶主力戶型酒店式公寓46-64，234套；二房90-110，194套；三房120-140，260套；樓中樓170-

49、300，10套開盤時間2010年底開盤開盤價格住宅開盤均價不清楚，現(xiàn)價3800-3900元/；主力總價35-55萬/套銷售情況2010年初就已經(jīng)開始收定金（三萬元），大部分房源已經(jīng)被預定，年底開盤銷售，簽約成交量一般，很多被套住，目前剩余的主要是為單身公寓/一房，二房、三房基本沒有房源，三房相對去化較快，但簽約相對較慢?？腿禾卣?0%東山本地，以銅陵人為主，少量其他鎮(zhèn)的，主要是自住，少量投資，職業(yè)主要為漁業(yè)從業(yè)人員，購買戶型以140三房為主30%來自江浙、廈門、漳州、三明的外地投資客，分布廣泛，為海景資源而購買核心優(yōu)勢：老城區(qū)，地段優(yōu)勢劣勢：臨近港口，周邊環(huán)境比較雜亂；整體戶型偏大銅陵銅陵叁帝

50、海景業(yè)園叁帝海景業(yè)園項目名稱聚福名城-聚福花園三期地理位置東環(huán)二路188號聚福花園東側 項目規(guī)模占地：約3.5萬；總建：11萬項目規(guī)劃規(guī)劃為12幢多層和12-18f小高層主力戶型三房120，四房126-155開盤時間2010年起陸續(xù)推出開盤價格2009年5月開盤均價2500元/主力總價40-50萬元/套銷售情況已推出1-7#和11-12#，未推8#-10#。2010年均價3500元/，目前銷售均價是4000元/客群特征來源地：主要來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)，部分西埔城區(qū)購買目的：首次置業(yè)，部分長線投資職業(yè)特征：鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要為水產(chǎn)養(yǎng)殖戶與個體戶，縣城主要為個體戶、上班族核心優(yōu)勢：地段優(yōu)越，周邊配套完善，且項目相對具

51、有規(guī)模，為西埔相對稀缺的大規(guī)模社區(qū)西埔西埔聚福名城聚福名城單位：套1.000.490.750.310.590.760.750.800.710.670.490.610.07目前普通住宅市場供銷的主力產(chǎn)品為目前普通住宅市場供銷的主力產(chǎn)品為80-100 80-100 二房、二房、120-130 120-130 三房。余量主要集中在上半年推盤項目。其中三房。余量主要集中在上半年推盤項目。其中80 80 以下的投資以下的投資性產(chǎn)品成交性產(chǎn)品成交384384套，約套，約1.51.5萬。萬。叁帝海景業(yè)園：83套聚福名城：71套鑫弘花園城：65套叁帝海景業(yè)園：128套廣升小區(qū)：30套瑞弘花園：25套叁帝海景業(yè)

52、園：93套天成花園：39套叁帝海景業(yè)園：96套聚福名城：42套鑫弘花園城：38套鑫弘花園城：41套叁帝海景業(yè)園：35套聚福名城：27套叁帝海景業(yè)園：43套天成花園：28套瑞弘花園：38套鑫弘花園城：25套產(chǎn)品供銷產(chǎn)品供銷產(chǎn)品供銷產(chǎn)品供銷東山旅游產(chǎn)品只有金海岸（體量約東山旅游產(chǎn)品只有金海岸（體量約3.23.2萬）與濱海國際供應銷售萬）與濱海國際供應銷售，二個項目已推房源基本銷售完畢，但東山網(wǎng)上數(shù)據(jù)成交備案相，二個項目已推房源基本銷售完畢，但東山網(wǎng)上數(shù)據(jù)成交備案相對滯后。供銷主力產(chǎn)品以中小戶型為主。對滯后。供銷主力產(chǎn)品以中小戶型為主。單位：套獨棟別墅0.910.610.490.720.960.55

53、0.720.110.280.740.570.420.001.001.00雙拼別墅金海岸：294套領海國際：175套金海岸：62套 普通住宅內(nèi)投資、休閑度假類產(chǎn)品（80以下）年去化量約0.75萬 濱海板塊金海灣項目體量約3.2萬 臨海國際項目具有一定特殊性，剔除 從普通住宅銷售人員反映大部分項目部分銷售給外地客群，比例大部分占10-20% 預計普通住宅外地人正常年去化量約3萬左右休閑度假類產(chǎn)品市場容量剔除臨海國際項目的特殊性，預計外地人在東山購房的年去剔除臨海國際項目的特殊性，預計外地人在東山購房的年去化量約化量約3-53-5萬萬度假型產(chǎn)品市度假型產(chǎn)品市場容量場容量價格分析價格分析板塊項目名稱開

54、盤時間銷售均價（元/）主力戶型主力總價（元/套）銅陵鑫弘花園城2009年初4100二房：80-98三房：120-12930-50萬叁帝海景業(yè)園2010年底3800單身公寓：46-64二房：93-107三房：127-13915-50萬西埔聚福名城2009.54000二房：83-95三房：110-123四房：120-13835-50萬廣升小區(qū)2009年底3500二房：113-116三房：143-149四房：170-18240-50萬瑞弘花園預計2011年下半年二房：80、95三房：113-116，124-131四房：142雙馨家園預計2011年下半年三房：125-131濱海旗濱領海國際2009年花

55、園洋房：4200元/別墅：1.2-1.6萬元/單身公寓：39-60二房：75-99三房：121-126獨棟：206-300花園洋房：35-45萬別墅：200萬-300多萬從住宅價格上看，濱海板塊從住宅價格上看，濱海板塊 城區(qū)銅陵城區(qū)銅陵 城區(qū)西埔，普通住宅主城區(qū)西埔，普通住宅主力總價集中在力總價集中在30-5030-50萬萬/ /套。套。西埔板塊客群以西埔本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村為主，而銅陵板塊客西埔板塊客群以西埔本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村為主，而銅陵板塊客群以銅陵本地為主，濱海板塊以外地客為主，整體上看各板塊群以銅陵本地為主，濱海板塊以外地客為主，整體上看各板塊客群具有明顯的地域特征客群具有明顯的地域特征

56、客群分析客群分析 目前主要在售項目客戶圈層情況分析項目名稱客群來源置業(yè)目的職業(yè)特征聚福名城 主要來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 部分西埔首次置業(yè)，部分長線投資 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要為水產(chǎn)養(yǎng)殖戶與個體戶 縣城主要為個體戶、上班族鑫弘花園城 90%為本地人，尤其是銅陵人為主，少量其他鎮(zhèn) 10%來自外地，來源地廣泛，江浙、廈門、漳州 本地客戶：主要以自住為主，其中30%為二次購房 外地客戶：投資、度假 本地客戶主要是生意人 其次是泛公務員旗濱領海國際 80%來自旗濱內(nèi)部員工及來自浙江的關系戶 10%來自潮汕地區(qū) 10%來自廈門等福建周邊客戶，及少量的東山本地 內(nèi)部員工：自住 關系戶：投資兼休閑度假 潮汕及周邊城市：主要以休閑度

57、假、投資為主 東山本地：投資 主要是生意人，個體及私營業(yè)主 其次是工薪階層客群來源西埔：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)銅陵：銅陵濱海板塊：外地置業(yè)目的自住，少量投資自住第三圈層:投資、休閑度假職業(yè)特征生意人、泛公務員群體生意人、個體及私營業(yè)主核心圈層個體戶、泛公務員群體未來競爭未來競爭東山縣待推土地存量分布 （截止至2011.6)板塊 銅陵 西埔 濱海 合計 在售未推體量（萬） 37.5617已動工未推體量（萬） 9.5768.8178未動工體量（萬） 17.6841.4725.284.35不確定體量（萬） 合計（萬） 20.68 58.54 100.01179.23銅陵板塊：21萬西埔板塊：近60萬濱海板塊：10

58、0萬東山待推土地存量主要集中在濱海板塊和西埔板塊，按目前東山東山待推土地存量主要集中在濱海板塊和西埔板塊，按目前東山年去化年去化2020萬計，預計需要萬計，預計需要7-97-9年去化完畢，市場競爭態(tài)勢嚴峻年去化完畢，市場競爭態(tài)勢嚴峻銅陵板塊競爭銅陵板塊競爭開發(fā)狀態(tài)項目名稱地址占地（萬）容積率預計總建（萬）預計住宅體量（萬）備注在售未推鑫弘花園城銅陵蘇峰二路與湖海路交匯處3.73.6515.00 3未動工林師澤銅陵鎮(zhèn)海港路北側0.60 63.62 3.62 2009.12陳清嘗銅陵鎮(zhèn)海港路西北側0.47 41.90 1.90 2010.6林松木銅陵鎮(zhèn)蘇峰二路西側、湖海路南側3.04 412.16

59、 12.16 2010.10合計20.68鑫弘花園城陳清嘗地塊林師澤地塊林松木地塊注：統(tǒng)計時間截止2011.6在三大板塊中，銅陵城區(qū)的土地存量最少，待推體量僅在三大板塊中，銅陵城區(qū)的土地存量最少，待推體量僅2121萬平萬平西埔板塊競爭西埔板塊競爭瑞弘花園廣升小區(qū)聚福名城中央公館鼎輝華苑新新項目慶隆晶品吳明輝地塊林宇發(fā)地塊陳國超地塊黃春潤地塊西埔城區(qū)土地存量相對較大，待開發(fā)體量近西埔城區(qū)土地存量相對較大，待開發(fā)體量近6060萬平，板塊內(nèi)萬平，板塊內(nèi)競爭相對激烈競爭相對激烈開發(fā)狀態(tài)項目名稱地址占地（萬）容積率預計總建（萬）預計住宅體量（萬）備注在售未推廣升小區(qū)西埔鎮(zhèn)東環(huán)路東側、聚福路北側1.646

60、.84.5聚福名城東環(huán)二路188號聚?；▓@東側 3.5311.00 3已動工未推瑞弘花園西埔鎮(zhèn)新城路西側原水務局片區(qū)0.49 41.97 1.97 鼎輝華苑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，文昌路與疏港路交接處2.34.3106慶隆晶品經(jīng)濟開發(fā)區(qū)文昌路21.6未動工（40萬）吳明輝西銅路西埔城區(qū)段北側（原西埔鎮(zhèn)政府辦公用地）0.22 51.08 1.08 2010.6中央公館西銅公路西埔尖山路段南側1.54 46.18 6.18 2010.10林宇發(fā)西銅公路西埔尖山路段南側1.10 33.31 3.31 2010.10陳國超西銅公路西埔尖山路段南側1.11 33.34 3.34 2011.3黃春潤西陳公路東側（原東