武漢時代城大型綜合體營銷策略報告 78p

1、本報告是嚴格保密的寫在前面preface “2011做武漢名盤奠定中恒五里墩可持續(xù)發(fā)展之基業(yè)！奠定中恒五里墩可持續(xù)發(fā)展之基業(yè)！本報告是嚴格保密的part 1.項目立意及定位項目立意及定位part 2.項目形象建立項目形象建立part 3.年度量價分析年度量價分析1.1.項目價值點剖析項目價值點剖析3.3.尋找項目城市形象尋找項目城市形象4.4.項目核心價值提煉項目核心價值提煉2.2.城市豪宅案例啟示城市豪宅案例啟示2.2.項目年度量價關(guān)系項目年度量價關(guān)系1.1.市場量價研判市場量價研判2.2.策略下的執(zhí)行策略下的執(zhí)行1.1.策略推導(dǎo)形成策略推導(dǎo)形成破局破局. .項目立意項目立意part 1pa

2、rt 1project purposive and positioning項目立意及定位尋找本項目的價值，什么才是我們區(qū)隔于對手的核心競爭力？兩大核心價值兩大核心價值+四大輔助價值四大輔助價值本報告是嚴格保密的核心價值核心價值之之片區(qū)價值：武漢四新新城片區(qū)價值：武漢四新新城大武漢未來科技新城，大武漢未來科技新城，足以比肩漢口武廣片區(qū)、武昌光谷片區(qū)的漢陽新中心！足以比肩漢口武廣片區(qū)、武昌光谷片區(qū)的漢陽新中心！兩軸：兩軸：四新大道“城市之脊”江城大道城市發(fā)展軸雙心：雙心：國際博覽中心市級商業(yè)副中心兩帶：兩帶：芳草溪生態(tài)生活廊道連通港生態(tài)生活廊道空間布局空間布局以以“兩軸、雙心、兩帶兩軸、雙心、兩帶

3、”為主體的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為主體的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 以四新大道為發(fā)展軸，自東至西分別規(guī)劃安排了武漢國際博覽中心、海洋樂園、“t型區(qū)”總部經(jīng)濟區(qū)、連通港沿線地四新“方島”生態(tài)商住和景觀中心、四新大道與318國道交匯處綜合商貿(mào)中心區(qū)等重點建設(shè)區(qū)。 宏偉壯觀的武漢國際博覽中心項目群將屹立于長江之濱，武漢四新國際博覽會展區(qū)初放精彩； 以江城大道、四新大道為“金十字軸”的完善道路系統(tǒng)全面完成； 以“方島”建設(shè)超高層標志性建筑為制高點，充分顯示四新新城的氣勢與神韻、個性與魅力； 以四新大道入口公園綜合商貿(mào)區(qū)為代表的商業(yè)副中心將為漢陽再添發(fā)展動力； 以濱江濱湖親水、低碳綠色為特色的生態(tài)居住小區(qū)，將為市民提供高品質(zhì)的生活，增

4、添更多的幸福指數(shù)； 一座活力四射、生態(tài)文明的現(xiàn)代化新城將展現(xiàn)于世人眼前！ 創(chuàng)領(lǐng)四新新城的未來人居生活本報告是嚴格保密的武漢四新科技新城：武漢四新科技新城：國際化的生態(tài)居住區(qū)國際化的生態(tài)居住區(qū)六湖連通及生態(tài)修復(fù)工程，打造和諧宜居居住區(qū)“六湖”指漢陽地區(qū)的龍陽湖、三角湖、墨水湖、南太子湖、北太子湖和后官湖。2002年，作為國家“水污染控制技術(shù)與治理工程”重大科技專項之一的“六湖連通”工程啟動，工程總投資6億元，預(yù)計2010年年內(nèi)完工。該項目旨在連通“六湖”與長江、漢江，通過引江入湖、湖湖連通形成動態(tài)水網(wǎng)，構(gòu)建良性城市水環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)。六湖連通的實現(xiàn)將凸現(xiàn)新區(qū)“因水獨厚”的優(yōu)勢，形成溝渠縱橫、水系網(wǎng)絡(luò)

5、連通的江南水鄉(xiāng)景象，可改善生活環(huán)境狀況，形成獨特的水環(huán)境旅游資源，并極大帶動地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。本報告是嚴格保密的武漢最大、最完善的國際博覽中心作為武漢新區(qū)建設(shè)的“引爆”項目，武漢國際博覽中心建成后將承接武漢大型會展、會議等，成為武漢國際化形象的代言。2006年12月2日，總投資78.3億元的武漢國際博覽中心開工。項目建設(shè)期為4年，會展主場館2年建成。規(guī)劃用地1.58平方公里，總建筑面積約240萬。建成后將是武漢規(guī)模最大、功能最完善的會展中心。會展區(qū)：展館總面積為443000平方米，包括185000平方米的展廳。國際會議廳：達2000平方米 ，總建筑面積為38000平方米，設(shè)置2000平方米的國際

6、會議廳。酒店區(qū)：沿長江設(shè)置，包括五星級和超五星級酒店各一座，高80米以上，總建筑面積200000平方米。武漢四新科技新城：武漢四新科技新城：國際化的生態(tài)居住區(qū)國際化的生態(tài)居住區(qū)本報告是嚴格保密的七橫、五縱主干道網(wǎng)絡(luò)，漢陽四新20分鐘都市生活圈七橫：琴臺路、漢陽大道、墨水湖北路、二環(huán)線、三環(huán)線、神龍大道和沌陽大道；五縱：龍陽大道、芳草路、江城大道、攔江堤路和濱江大道;2009年11月武漢新區(qū)四新片區(qū)四明路等29條市政道路建設(shè)項目環(huán)境影響報告書通過批復(fù)，2011年前，29條道路將打通四新片區(qū)路網(wǎng)。武漢四新科技新城：武漢四新科技新城：國際化的便捷交通國際化的便捷交通本報告是嚴格保密的核心價值核心價值

7、之之城市綜合體大盤價值：建筑一座城市的夢想城市綜合體大盤價值：建筑一座城市的夢想規(guī)模體量相近城市核心區(qū)域多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)區(qū)域或廠區(qū)改造初步考慮案例國外案例：六本木福岡博多運河城洛克菲勒中心神戶漁人碼頭法國里爾火車站德國sony中心荷蘭鹿特丹kop van zuid國內(nèi)案例：香港太古廣場上海上海商城上海海上海深圳萬象城北京華貿(mào)廣場北京國貿(mào)廣州中信廣場重慶西城天街成都華潤二十四城六本木洛克菲勒中心法國里爾火車站香港太古城華潤二十四城世聯(lián)綜合體開發(fā)模式研究本報告是嚴格保密的五星級酒店甲級寫字樓商務(wù)公寓shoppingmall酒店公寓居住公寓資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費

8、人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)城市綜合體功能關(guān)系鏈城市綜合體功能關(guān)系鏈城市綜合體大盤意味著城市綜合體大盤意味著1 1：多物業(yè)類型在同一空間內(nèi)復(fù)合集：多物業(yè)類型在同一空間內(nèi)復(fù)合集聚造就的豐富而充滿活力的生活體驗（緊縮城市生活），從聚造就的豐富而充滿活力的生活體驗（緊縮城市生活），從而帶來的各物業(yè)類型互相之間價值的溢價而帶來的各物業(yè)類型互相之間價值的溢價寫字樓、公寓為商業(yè)、酒店等帶來高消費客戶來源商業(yè)、酒店為公寓和寫字樓帶來完善的配套附加值星級酒店和超高層寫字樓為項目整體形象帶來提升商務(wù)公寓客戶存在成長為寫字樓租戶的無限可能本報告是嚴格保密的城市綜合體大盤意味著城市綜合體大盤意味著2 2：永不落幕的

9、城市舞臺：永不落幕的城市舞臺伴隨項伴隨項目成熟，內(nèi)部各類型物業(yè)將持續(xù)升值目成熟，內(nèi)部各類型物業(yè)將持續(xù)升值華潤大廈國際標準5a甲級寫字樓深圳國際化商務(wù)氛圍最濃、租戶質(zhì)素和租金平最高的寫字樓萬象城頂級shopping mall深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心君悅酒店grand hyatt國際超五星級酒店世界最佳商務(wù)酒店品牌幸福里深圳頂級豪宅幸福不只一種，但幸福里確實您幸福的專屬項目名稱統(tǒng)建錦繡江南開發(fā)商/代理商華潤深圳有限公司位置羅湖濱河大道與寶安南路交匯處，萬象城南側(cè)總占地面積/總建筑面積1.4萬方/11萬方容積率/綠化率7/35%物業(yè)類型超高層戶車比1：1.3均價400

10、00元/4萬元/平米，月均銷售256套，創(chuàng)造深圳市場奇跡本報告是嚴格保密的啟示：基于一二線城市核心地段綜合體的價值實現(xiàn)，本項啟示：基于一二線城市核心地段綜合體的價值實現(xiàn)，本項目價值合理估值在目價值合理估值在9500-100009500-10000元元/ /平米平米綜合體項目的價格一般是周邊項目的1.3倍左右本報告是嚴格保密的輔助價值之輔助價值之品牌價值：利用售樓部對中恒開發(fā)商科技先進技術(shù)產(chǎn)品牌價值：利用售樓部對中恒開發(fā)商科技先進技術(shù)產(chǎn)品的展示，同時嫁接國際知名品牌，打造項目特屬的頂級智能生活品的展示，同時嫁接國際知名品牌，打造項目特屬的頂級智能生活rtkl-慕張花園步行街深圳華潤萬象城上海北外

11、灘地區(qū)規(guī)劃設(shè)計大連和平廣場西班牙波納爾商業(yè)中心上?？萍拣^學(xué)者小屋工作室城市氣質(zhì)思考-創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)城市家居氣質(zhì)的載體本報告是嚴格保密的輔助價值之輔助價值之配套價值：武漢市級文化資源、博覽中心、體育中心配套價值：武漢市級文化資源、博覽中心、體育中心均盡在咫尺；區(qū)域內(nèi)及周邊為數(shù)眾多的企業(yè)資源，聚焦高端人群均盡在咫尺；區(qū)域內(nèi)及周邊為數(shù)眾多的企業(yè)資源，聚焦高端人群人文配套人文配套u右臨古琴臺、歸元寺、琴臺大劇院u 武漢博覽中心u漢陽動物園u沌口體育中心武漢健民制藥廠西北小區(qū)武煙集團統(tǒng)建玫瑰苑百威公司湖北省通用技術(shù)學(xué)校神龍汽車有限公司武漢工貿(mào)學(xué)校中法合資神龍汽車有限公司湖北省廣播電視學(xué)校青島海爾湖北億鈞集團美

12、國可口可樂江漢大學(xué)廣州本田汽車有限公司湖北省高等級公路管理局三環(huán)集團武漢外國語學(xué)校沙特阿拉伯a(chǎn)lj集團濱湖社區(qū)馬來西亞金獅集團東風電視臺武漢電視中心法國家樂福長江電源模具廠長印集團湖北匯濤集團海聯(lián)集團國信新城七三三電子技工學(xué)校據(jù)統(tǒng)計：僅武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就有約14萬人左右，能產(chǎn)生53.7億元的消費支出；片區(qū)內(nèi)以大中型企業(yè)及大范圍片區(qū)內(nèi)以大中型企業(yè)及大范圍居住區(qū)為主體居住區(qū)為主體: :服飾消費：服飾消費：據(jù)統(tǒng)計漢陽區(qū)家庭每月在服飾上的支出主要集中在750元以下，其中350-500元之間所占比例最高，半數(shù)以上的家庭每月會在購買服飾上消費3次以上餐飲消費：餐飲消費：35%的家庭每月外出就餐消費在320-

13、450元，21.8%的家庭每月外出就餐消費在250-300元。娛樂消費：娛樂消費：28.9%的家庭平均每周外出參與娛樂活動2-5次，18.8%的被訪者5次以上。本報告是嚴格保密的豪宅的尊貴體驗輔助價值之輔助價值之配套價值：星級私人會所，項目高端客戶圈層聚集地配套價值：星級私人會所，項目高端客戶圈層聚集地身份的標簽，品味的代言本報告是嚴格保密的輔助價值之輔助價值之產(chǎn)品價值：多元化產(chǎn)品滿足商業(yè)、居住、休閑、投資產(chǎn)品價值：多元化產(chǎn)品滿足商業(yè)、居住、休閑、投資等全方位需求，供客戶自由選擇。等全方位需求，供客戶自由選擇。k3k2k2用于開發(fā)商業(yè)屬性公寓k4-1k4-2k4-1用于開發(fā)商業(yè)屬性公寓k3用于

14、開發(fā)高端住宅k4-2適度布置臨時建筑物，修建臨時性公園，用于展示依托墨水湖和動物園 旅游休閑娛樂中心 公園（公共空間人流聚集地） 文化中心（可選） 酒店區(qū)（武漢博覽中心）依托大型商業(yè)體 購物中心（全年齡層，多檔次，全業(yè)態(tài)） 娛樂休閑中心 辦公和豪宅區(qū)連接各地塊的商業(yè)街（連接分區(qū)的不同商業(yè)業(yè)態(tài)，形成過渡的媒介）本報告是嚴格保密的項目價值小結(jié):核心價值之區(qū)域：漢陽未來新中心，大武漢未來之城；國際化的便捷交通，完善的城市生活配套 核心價值之城市綜合體：大型城市綜合體，提供高端的城心生活；80萬方超大商業(yè)體量，社區(qū)配套足不出戶四大輔助價值：中恒科技品牌支撐豐富的人文和商業(yè)配套星級私人會所，打造尊貴生活

15、豐富多變的產(chǎn)品組合，提供不同選擇+ +武漢最頂級的綜合體大盤本報告是嚴格保密的我們發(fā)現(xiàn)這是一個擁有如此多優(yōu)質(zhì)稟賦的項目同時，我們也注意到本報告是嚴格保密的。18有人說：漢陽區(qū)域限制了片區(qū)的發(fā)展與價格突破“漢陽是鄉(xiāng)下，老武漢人都不愿意去漢陽住”“我知道你們四新那邊啊，環(huán)境很不錯，但是那邊的項目賣到8000多，比漢陽其他的項目高那么多，我不能接受這個價格。”“雖然跟漢口并不遠，但是過了月湖橋就覺得有很大差別，你那邊什么都沒有，連超市都沒有，更別說商場了，生活不方便，購物也不方便?！薄八男挛磥淼囊?guī)劃在武漢算是蠻好的， 環(huán)境優(yōu)勢也挺明顯，但是漢口人對漢陽還是有點抗性。”本報告是嚴格保密的。19問題一：

16、如何建立市場高端形象認知中恒給武漢人的印象一直是科技電子方面的領(lǐng)先者，樓盤運作上穩(wěn)健的實踐家，但是，我們是否有足以比肩保利、華潤等頂級開發(fā)商的潛力呢？中恒需要一個響徹大武漢的項目來為自己正名！ 武漢中恒新科技產(chǎn)業(yè)集團有限公司是以高新科技為主線的多元化產(chǎn)業(yè)集團公司。2005年公司通過股份收購，成為深圳華發(fā)電子股份有限公司第一深圳華發(fā)電子股份有限公司第一大股東大股東，并將以此為契機，整合公司資源，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局。20062006年公司正式涉足房地產(chǎn)開發(fā)年公司正式涉足房地產(chǎn)開發(fā)中恒，除了高科技、彩管業(yè)務(wù)、液晶顯示器還有沒有其他呢？漢陽四新，一直以來被嚴重低估的城市新區(qū)，這個區(qū)域需要什么呢？中恒在武漢：

17、嘎納印象、中恒幸福海、中恒五里墩本報告是嚴格保密的。20問題二：如何應(yīng)對未來的區(qū)域競爭目前，四新片區(qū)房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入收獲期。上海綠地集團登陸武漢的首個項目綠地新都會，總面積達46萬平方米，已經(jīng)進入開盤倒計時。金地瀾菲溪岸、武漢朗詩綠色街區(qū)等豪宅項目，也即將入市。未來區(qū)域內(nèi)競爭非常激烈。 我們發(fā)現(xiàn)，隨著許多國際型企業(yè)的紛紛進駐，周邊配備也在快速提升，武漢國際博覽中心展覽館已經(jīng)封頂，經(jīng)開萬達廣場即將開業(yè)，武漢市中醫(yī)院已經(jīng)落戶在此。四新大道、芳草路通車后，大大縮短了市區(qū)的距離，成為目前漢陽最為活躍的片區(qū)。 漢陽區(qū)政府負責人表示，作為武漢規(guī)劃的四大城市副中心之一，隨著地產(chǎn)巨頭紛紛入駐，一個個高檔小區(qū)拔

18、地而起，四新地區(qū)將以一個全新的“國際生態(tài)居住新城”的姿態(tài)，呈現(xiàn)在市民面前。朗詩綠色街區(qū)朗詩綠色街區(qū)綠地新都會綠地新都會金地瀾菲西岸金地瀾菲西岸招商地塊招商地塊樂天集團地塊樂天集團地塊本報告是嚴格保密的綠地新都會：綠地新都會：打造漢陽四新未來城市中心高檔城市別墅社區(qū)、高打造漢陽四新未來城市中心高檔城市別墅社區(qū)、高尚公寓、尚公寓、loft創(chuàng)意辦公和青年公寓于一體的創(chuàng)意辦公和青年公寓于一體的“全能型國際人居典全能型國際人居典范范”科技創(chuàng)新：科技創(chuàng)新：去年年底底，綠地集團與加拿大木業(yè)協(xié)會簽訂合作諒解備忘錄，將選取武漢綠地四新項目為試點，實施現(xiàn)代木結(jié)構(gòu)，該技術(shù)具有強效保溫、有效節(jié)能、抗震性好、節(jié)省空間等

19、優(yōu)點，在多國尤其是北美已經(jīng)成為主流建筑。綠地品牌：綠地品牌：1992年，綠地集團前身綠地開發(fā)總公司成立。17年間，綠地完成資本積累，以核心產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、均衡發(fā)展，實施全國化戰(zhàn)略的三級跳。2010年，綠地集團以2009年全年銷售592.96億元的成績，分別獲得2010中國企業(yè)500強第96名，中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強第36名。對于四新新城的價值：對于四新新城的價值：綠地的高調(diào)拿地，對于武漢新區(qū)，意味著除開香港世茂、萬科、華潤、萬達外，又迎來一位地產(chǎn)大佬；對于綠地集團本身，意味著其在全國的戰(zhàn)略布局，再添棋子一枚，達到43座城市。綠地集團希望在這塊漢陽南部的“處女地”上，通過多國建筑風格和景觀要素的原版

20、移植，打造一座原汁原味異域風情濃郁的人文小鎮(zhèn)。區(qū)域未來競爭本報告是嚴格保密的金地金地瀾菲溪岸：瀾菲溪岸：意大利風情豪宅，向江城的高端客戶展示量身意大利風情豪宅，向江城的高端客戶展示量身定做的意大利貴族生活品質(zhì)。定做的意大利貴族生活品質(zhì)。項目精神屬性：項目精神屬性：如果說，天賦優(yōu)越是金地瀾菲溪岸的背景，那意大利的貴族情懷，則是無可替代的“溪岸精神”。紅瓦屋頂，抹灰墻面，意大利建筑風格外立面，藝術(shù)而高雅。鐘塔、景觀橋、羅馬柱、鐵藝門等水岸特色景觀，獨具風情。項目特色：項目特色：金地瀾菲溪岸項目占地31萬平米，總建筑面積58萬平米，容積率為1.9，綠化率為31.5%，物業(yè)類型豐富，由低密度別墅、疊拼

21、、花園洋房和高層等組成。樓盤以創(chuàng)領(lǐng)四新國際都會新城的未來人居生活為標桿，將打造成江城首個純正意大利貴族風尚的水岸墅區(qū)。項目愿景：項目愿景：武漢國際博覽中心、世界貿(mào)易中心、t型總部經(jīng)濟區(qū)，擁有優(yōu)越的城市配套，營造了國際化的城市語境。同時，金地瀾菲溪岸更注重生態(tài)環(huán)境，龍陽湖、墨水湖、三角湖、南太子湖、北太子湖、六大水系通衢，連接自然天成的漢江、長江，匯成自然天成的“東方威尼斯”水景。區(qū)域未來競爭本報告是嚴格保密的朗詩綠色街區(qū)：朗詩綠色街區(qū)：華中區(qū)域首個綠色三星設(shè)計住宅華中區(qū)域首個綠色三星設(shè)計住宅朗詩企業(yè)品牌：朗詩企業(yè)品牌： 朗詩集團股份有限公司創(chuàng)立于2001年，是一家從事綠色科技地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專

22、業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司立志成為創(chuàng)造客戶、員工、股東、社會價值的優(yōu)秀企業(yè)公民。公司較早通過應(yīng)用綠色建筑科技手段，實現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適、安全、經(jīng)濟等住宅功能，提升住宅產(chǎn)品的人性化指標。由于在低碳減排、人居環(huán)境方面所做的貢獻，被正式吸納為氣候組織（the climate group）成員，成為中國低碳經(jīng)濟變革的驅(qū)動力之一。 如今在全球倡導(dǎo)低碳經(jīng)濟的形勢下，朗詩地產(chǎn)在綠色人居的道路上已走過了八年，已向南京、無錫、蘇州、常州、杭州、上海等長三角區(qū)域2.5萬消費者提供了節(jié)能環(huán)保的低碳住宅。項目情況：項目情況： 朗詩綠色街區(qū)項目總投資9.8億元，總用地面積51095.55，總建筑面積121608，其

23、中住宅建筑面積為97068，商業(yè)配套設(shè)施等建筑面積為24540。 朗詩綠色街區(qū)項目為華中區(qū)域首個綠色三星設(shè)計住宅，節(jié)能率達80%以上。社區(qū)無需空調(diào)、地暖、加濕器，可達到20-26室內(nèi)舒適溫度；30-70%室內(nèi)舒適濕度；百分之百新鮮氧氣；噪音控制在45分貝以內(nèi)；室內(nèi)光線可調(diào)節(jié)。項目全精裝修設(shè)計采用國際一線品牌。 2011年7月武漢進入無空調(diào)時代朗詩恒溫綠色街區(qū)示范區(qū)對外開放，朗詩邀請廣大客戶參與“探索家之旅”活動，進入朗詩實體住宅居住感受，先住后買。區(qū)域未來競爭本報告是嚴格保密的香港招商地產(chǎn)：香港招商地產(chǎn)：獨具優(yōu)勢的城市運營商獨具優(yōu)勢的城市運營商（墨水湖南岸合作開發(fā)協(xié)議）（墨水湖南岸合作開發(fā)協(xié)議

24、）韓國樂天集團：韓國樂天集團： 樂天集團在韓國大企業(yè)中排名僅次于三星、現(xiàn)代汽車、lg、sk四大財團位居第五，在流通、食品、娛樂、購物和信用卡等領(lǐng)域具有很強的競爭力。樂天百貨和新世界百貨是韓國流通領(lǐng)域的雙壁，而樂天憑借著百貨商場和免稅店的建設(shè)超過了從三星集團分離出來的新世界百貨成為韓國最大流通企業(yè)，位于樂天百貨里的樂天世界更是世界上最大的室內(nèi)游樂園。樂天信用卡也具備和三星信用卡、lg信用卡競爭的實力。在娛樂領(lǐng)域，樂天也與cj、showbox并列韓國三大電影公司。樂天不但是韓國最大的食品流通企業(yè)，也是韓國企業(yè)進軍全球的主力軍。 招商地產(chǎn)：招商地產(chǎn)：城市運行模式領(lǐng)航城市運行模式領(lǐng)航成立于1984年的

25、招商地產(chǎn)，是香港招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一。目前位列中國房地產(chǎn)上市企業(yè)top10第四,中國房地產(chǎn)品牌價值10強，位列國資委重點支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)范疇。招商地產(chǎn)一直倡導(dǎo)的“社區(qū)綜合開發(fā)模式”、“綠色地產(chǎn)開發(fā)理念”、“全程服務(wù)體系”被譽為中國地產(chǎn)界“城市運營”、“可持續(xù)發(fā)展”最早的實踐者和成功典范。與局部的個體開發(fā)相比，綜合開發(fā)更像是對一個城市進行全面規(guī)劃，類似于一部完整的戲與一個場景的關(guān)系，因而具有無以復(fù)加的優(yōu)勢，其社會和經(jīng)濟效益非常顯著。除了深圳蛇口和福建漳州，招商地產(chǎn)正在將其復(fù)制到全國。區(qū)域未來競爭韓國樂天集團：韓國樂天集團：韓國最大零售商韓

26、國最大零售商（四新大道入口公園綜合貿(mào)易區(qū)合作開發(fā)協(xié)議）（四新大道入口公園綜合貿(mào)易區(qū)合作開發(fā)協(xié)議）本報告是嚴格保密的。25中恒五里墩的問題不僅僅是解決10個億短期問題,而是如何實現(xiàn)項目的高端品牌建立，為項目后期大盤持續(xù)營銷，奠定武漢城市名盤形象？中恒五里墩2011年目標： 銷售10個億！漢陽的區(qū)域限制不是根本問題！區(qū)域競爭不是問題!關(guān)鍵是：差異化競爭，突破性價比問題！世聯(lián)觀點:本報告是嚴格保密的。26借鑒：豪宅立勢利器本報告是嚴格保密的。27我們可以做什么：一個案例的啟示：百仕達紅樹西岸紅樹西岸在0506年的系列營銷推廣中奠定了深圳高端豪宅的地位，“思考房子的未來”也讓紅樹西岸完全打破了國內(nèi)對傳

27、統(tǒng)豪宅的概念，成為備受年輕新貴追捧的項目。區(qū)域?qū)擂危簠^(qū)域?qū)擂危杭t樹西岸位于深圳南山區(qū) ，當年屬于位置非常偏遠，這一板塊未被大多數(shù)客戶接受，前景也不明確；價格尷尬：價格尷尬：紅樹西岸共3棟樓同時開工建設(shè)，產(chǎn)品品質(zhì)一樣；但05年開盤價格25000元/平方米，07年要漲到45000/平方米，刨去大市場上漲因素，同樣的產(chǎn)品價格漲幅奇高，如何消除市場和消費者對此的抗性是難題。產(chǎn)品相同價格飆升也能獲得客戶的認同，單價比同區(qū)域地段的對手高出產(chǎn)品相同價格飆升也能獲得客戶的認同，單價比同區(qū)域地段的對手高出40%40%?？涂蛻舻臉s譽感被極大提升，以住在紅樹西岸為榮，甚至對手的客戶羞于在紅樹客戶戶的榮譽感被極大提升

28、，以住在紅樹西岸為榮，甚至對手的客戶羞于在紅樹客戶前提及自己買的是別的項目。紅樹西岸的成功不是與生俱來的，前期也前提及自己買的是別的項目。紅樹西岸的成功不是與生俱來的，前期也遭遇不少遭遇不少的尷尬的尷尬。本報告是嚴格保密的。28創(chuàng)新、打破傳統(tǒng)、滿足未來前瞻性需求、給買家貼上獨具慧眼的標簽是前期沉淀的資產(chǎn)。用高的多的價格買同樣的產(chǎn)品在普通人看來是“愚蠢”的事情，如何將這種看似“愚蠢”的行為變成非凡的決定，成為消費者的榮譽，是今年傳播的最大挑戰(zhàn)。熱銷原因：1、挑戰(zhàn)本報告是嚴格保密的。29 紅樹西岸推出“名人空間”活動，請諸如“賈彰柯”等非主流的名人設(shè)計系列樣板房，品牌主張在活動中得到很好的貫徹。熱

29、銷原因：2、360傳播活動本報告是嚴格保密的。30熱銷原因：3、運用多項全國首創(chuàng)高科技智能系統(tǒng)及材料，開創(chuàng)現(xiàn)代住宅居家理念本報告是嚴格保密的。31熱銷原因：4、區(qū)域價值個盤價值解讀紅樹西岸的未來紅樹西岸紅樹西岸代表深圳未來的城市名片代表深圳未來的城市名片因為科技智能，所以紅樹西岸因為科技智能，所以紅樹西岸因為紅樹西岸，所以深圳國際化因為紅樹西岸，所以深圳國際化本報告是嚴格保密的。32豪宅立勢營銷小結(jié)：1、區(qū)域價值個盤價值，以區(qū)域發(fā)展帶動項目營銷，立足最高點，打造城市名片2、以創(chuàng)新的理念，打破常規(guī)，差異化市場競爭，令項目脫穎而出建立富人區(qū)標簽與影響力！本報告是嚴格保密的。33賣什么：城市形象如何

30、建立本報告是嚴格保密的。34崛起的四新新城：輻射華中地區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心會一機政府規(guī)劃四新片區(qū)將建設(shè)以武漢新區(qū)行政管理中心、企業(yè)總部基地、國際會議中心、國際博覽中心等為依托的“十字形”發(fā)展軸，形成輻射華中地區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心。四新規(guī)劃委員會的成立標志著四新將進入快速發(fā)展建設(shè)，以生態(tài)居住新城為定位的四新片區(qū)，隨著政策規(guī)劃的逐漸兌現(xiàn)，將要成為大武漢未來的科技新城！城市發(fā)展軸四新發(fā)展軸本報告是嚴格保密的江漢路江漢路/武廣武廣（80年代末）年代末）資源：長江之邊，繁華的城市之心配套：摩爾萬達商業(yè)廣場，萬松園國際精品商業(yè)街及武廣、世貿(mào)物業(yè)類型：高層住宅為主中南中南/徐東徐東/漢陽漢陽（90年代中期至今）

31、年代中期至今）資源：城市商業(yè)中心，交通咽喉市政：洪山廣場，中南商圈，銅鑼灣百貨主力店，武漢動物園。物業(yè)類型：高層、超高層光谷光谷/四新新城四新新城（2003年至今）年至今）資源：科技新區(qū)市政：政府規(guī)劃科技新城，逐漸落實過程中。物業(yè)類型：高層、超高層為主，少量別墅產(chǎn)品。一個城市視角：城市豪宅發(fā)展正在向科技新區(qū)轉(zhuǎn)移武漢豪宅板塊發(fā)展歷程：隨著市政規(guī)劃，近年新興區(qū)域加快崛起隨著市政規(guī)劃，近年新興區(qū)域加快崛起尋找武漢豪宅板塊的發(fā)展足跡：由原來漢口一支獨秀到如今武漢三鎮(zhèn)多中心尋找武漢豪宅板塊的發(fā)展足跡：由原來漢口一支獨秀到如今武漢三鎮(zhèn)多中心百花爭艷。百花爭艷。隨著城市的發(fā)展，武漢豪宅板塊除了對資源配套要求

32、越來越高以外，也更多地開始比拼片區(qū)的發(fā)展和未來居住的生活環(huán)境，科技智能開始吸引著市場的眼球。與此同時，從豪宅發(fā)展軌跡，我們可以發(fā)現(xiàn)，武漢豪宅未來的發(fā)展正逐漸開始向光谷、漢陽四新等科技新區(qū)轉(zhuǎn)移。城市豪宅發(fā)展軌跡本報告是嚴格保密的會二機城市需求：一個城市需要一張能代表它的“城市名片”！武漢，湖北省的省會，華中區(qū)域為數(shù)不多的科技大城市之一。去武漢，干什么？創(chuàng)業(yè)安家，那里有光谷、四新等科技新區(qū)，有長江、東湖、漢江等百湖環(huán)繞，那里的未來充滿機會可是，至今，很多武漢生活多年的人，都找不到一個能代表武漢的地標性建筑，不是黃鶴樓，不是古琴臺，而是一個代表現(xiàn)代武漢這個科技大城市的時代名片。武廣沒有做到，中南沒有

33、做到，光谷也還沒有做到，四新，中恒五里墩，也許我們可以做到！本報告是嚴格保密的北京，首都的緣故，沒有什么原因全國人民都會去那看看，北京人因此骨子里有北京，首都的緣故，沒有什么原因全國人民都會去那看看，北京人因此骨子里有股傲氣，天生一種優(yōu)越感。股傲氣，天生一種優(yōu)越感。過去，去北京一定會去故宮、長城，現(xiàn)過去，去北京一定會去故宮、長城，現(xiàn)在，一定會去鳥巢、水立方看看。在，一定會去鳥巢、水立方看看。北京五環(huán)內(nèi)獨棟別墅均價5萬/平米以上，中心城區(qū)豪宅均價6萬/平米本報告是嚴格保密的上海，中國政府打造的樣板城市，國際大都市。去上海是去看看國際化的城市是上海，中國政府打造的樣板城市，國際大都市。去上海是去看

34、看國際化的城市是長什么樣的。上海人因此骨子里的講求精致、骨子里的虛榮。長什么樣的。上海人因此骨子里的講求精致、骨子里的虛榮。外灘邊上的十里洋場，浦東的外灘邊上的十里洋場，浦東的夜景，東方明珠上眺望上海全夜景，東方明珠上眺望上海全景，這些都是一個外地人去上景，這些都是一個外地人去上海必定會去的地方。海必定會去的地方。佘山中心別墅群均價8萬/平米以上；黃埔、濱江版塊豪宅均價8萬/平米-10萬/平米本報告是嚴格保密的武漢，湖北省的省會，華中區(qū)域為數(shù)不多的科技大城市之一。去武漢，干什么？武漢，湖北省的省會，華中區(qū)域為數(shù)不多的科技大城市之一。去武漢，干什么？創(chuàng)業(yè)安家，那里有光谷、四新等科技新區(qū)，有長江、

35、東湖、漢江等百湖環(huán)繞，那創(chuàng)業(yè)安家，那里有光谷、四新等科技新區(qū)，有長江、東湖、漢江等百湖環(huán)繞，那里的未來充滿機會里的未來充滿機會但是，繁華的背后看起來又是那么的沉悶。但是，繁華的背后看起來又是那么的沉悶。武漢目前豪宅市場，別墅價格在2萬/平米左右，高層價格在1.2-1.5萬/平米本報告是嚴格保密的會三機趨勢：“一場“科技風暴科技風暴”正來勢洶洶的席卷全球！”“科技改變世界”上海世博會很好地為我們詮釋了我們未來生活的無限可能，集合世界最新的居住理念，打造廣州城市精神博覽中心，引發(fā)對于生活，生態(tài)，科技，創(chuàng)新的思考，引爆全國輿論，引領(lǐng)全國居住新理念。上海世博會：暢享未來智能生活的一場科技盛宴暢享未來智

36、能生活的一場科技盛宴城市，讓生活更美好 better city better life20102010年上海世博會以年上海世博會以“城市，讓生活更美好城市，讓生活更美好”為主體，通過對世界城市生活的為主體，通過對世界城市生活的展示，體現(xiàn)城市多元化的融合，經(jīng)濟的繁榮，科技的創(chuàng)新，社區(qū)的重塑和城鄉(xiāng)展示，體現(xiàn)城市多元化的融合，經(jīng)濟的繁榮，科技的創(chuàng)新，社區(qū)的重塑和城鄉(xiāng)的互動。的互動。 上海世博會一場探討人類城市生活的盛會；一曲以創(chuàng)新和融合為主旋律的交響樂；人類文明的一次精彩對話。中國館中國館英國館英國館阿聯(lián)酋國家館阿聯(lián)酋國家館本報告是嚴格保密的20102010年年蘋果熱浪席卷全球！蘋果熱浪席卷全球！i

37、podipod掀起了音樂播放器革命,iphoneiphone重新定義了智能手機概念,ipadipad則讓平板電腦成為一種潮流。過去10年來,蘋果的每個產(chǎn)品都是革命性的。這家1997年靠著微軟一筆1.5億美元的投資才得以幸存的小公司,如今也超過微軟成為全球市值最高的科技企業(yè)。我們發(fā)現(xiàn)：本報告是嚴格保密的會四機開發(fā)商優(yōu)勢+市場空白：以綠色居住概念為主打以綠色居住概念為主打打造意大利貴族生活打造意大利貴族生活高端商業(yè)為主高端商業(yè)為主城市整體運營為主城市整體運營為主全能型國際人居典范全能型國際人居典范本項目的差本項目的差異化競爭優(yōu)異化競爭優(yōu)勢在哪？勢在哪？作為一個科技新城，四新的眾多樓盤中，并沒有一個

38、真正意義上的科技大盤，于此同時，作為以電子科技起家的武漢中恒集團，恰好擁有匹配四新新城名片的在科技智能上的先進技術(shù)，這個會不會成為本項目突破市場，差異化競爭的契機呢？本報告是嚴格保密的。44中恒五里墩基礎(chǔ)武漢四新新城頂級城市綜合體大盤四大機會1.城市豪宅市場由單一稀缺資源向科技智能化的轉(zhuǎn)變2.作為華中科技大城市，武漢對于城市名片的渴求3.全球科技智能居住生活理念的發(fā)展趨勢4.中恒在智能上的技術(shù)支持加上片區(qū)在科技上競爭的缺乏對項目的理解：賣項目，更是在賣一種生活理念對產(chǎn)品的理解：賣產(chǎn)品，更是在賣一種社會趨勢中恒五里墩科技化城市科技化城市形象建立本報告是嚴格保密的讓武漢甚至湖北行業(yè)內(nèi)人士頂禮膜拜！

39、讓武漢人民重新審視豪宅居住標準！破局：跳出包圍圈，打造科技化城市。破局：跳出包圍圈，打造科技化城市。核心策略緊扣項目兩大排他性核心競爭力（科技智能緊扣項目兩大排他性核心競爭力（科技智能+ +高端休閑）高端休閑）, ,結(jié)合項目結(jié)合項目價值逐步兌現(xiàn)，全面演繹項目專屬的休閑享樂生活方式價值逐步兌現(xiàn)，全面演繹項目專屬的休閑享樂生活方式”回顧：回顧：國際大都市休閑享樂生活模式三大支撐力國際大都市休閑享樂生活模式三大支撐力1 1、高端休閑（唯一性）、高端休閑（唯一性）2 2、城市功能、城市功能（非唯一性）（非唯一性）3 3、科技智能、科技智能（唯一性）（唯一性）或許本項目的科技智能水準不是最頂級的或許本項

40、目的高端休閑項目也不是最專業(yè)的但是，兩者在本項目成功融合，緊密結(jié)合本體資源，創(chuàng)造出一種引導(dǎo)性的新生活方式專為少數(shù)人所專享，為普羅大眾所仰望！怎么賣：立勢大武漢，打造一座城怎么賣：立勢大武漢，打造一座城part 2part 2project image establishment項目形象建立通過事件炒作和形象展示，迅速建立市場地位，以榜樣力量樹立地位本報告是嚴格保密的 造城計劃造城計劃：如何大武漢未來科技新城？如何大武漢未來科技新城？策略思考策略思考本報告是嚴格保密的三大關(guān)鍵動作三大關(guān)鍵動作關(guān)鍵動作關(guān)鍵動作2 2：李董的名人炒作：李董的名人炒作關(guān)鍵動作關(guān)鍵動作1 1：打造城市未來館：打造城市未來

41、館關(guān)鍵動作關(guān)鍵動作3 3：高端客戶渠道建立：高端客戶渠道建立借成立中恒名流俱樂部，將李董的精神與對項目的愿景結(jié)合炒作，建立中恒品牌形象借世博之余威，引入世博湖北館，展示項目未來的科技智能新城的形象建立項目獨特穩(wěn)定的高端客戶經(jīng)營模式，培育母雞客戶，創(chuàng)造穩(wěn)定的客戶增長機制本報告是嚴格保密的其他動作其他動作關(guān)于服務(wù)關(guān)于服務(wù)關(guān)于推廣關(guān)于推廣實行雙頭鷹戰(zhàn)略，漢陽區(qū)域重點推廣投入，逐步加大漢口區(qū)域的投放力度通過提供全程五星級的銷售服務(wù)，增強客戶項目的預(yù)期本報告是嚴格保密的項目案名中恒.時代城本報告是嚴格保密的最完善、最便捷的城市功能，因我們而存在。第五點城市典范、五星級最完善、最便捷的城市功能，因我們而存

42、在。第五點城市典范、五星級酒店、輕軌線，上帝把最完善的城市功能賦予國際公館，注定了我們的酒店、輕軌線，上帝把最完善的城市功能賦予國際公館，注定了我們的不平凡不平凡時代城時代城世界級休閑享樂生活的三大主張世界級休閑享樂生活的三大主張本報告是嚴格保密的以休閑的名義，呈現(xiàn)最純粹的生態(tài)自然、最豐富的高端休閑！建立屬于以休閑的名義，呈現(xiàn)最純粹的生態(tài)自然、最豐富的高端休閑！建立屬于大武漢的第一，屬于中國的第一！大武漢的第一，屬于中國的第一！時代城時代城世界級休閑享樂生活的三大主張世界級休閑享樂生活的三大主張本報告是嚴格保密的將頂級智能化系統(tǒng)、視聽娛樂系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)全面置入居家生活中，倡將頂級智能化系統(tǒng)、視

43、聽娛樂系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)全面置入居家生活中，倡導(dǎo)一種新享樂主義生活方式，構(gòu)筑項目的生活高度！導(dǎo)一種新享樂主義生活方式，構(gòu)筑項目的生活高度！時代城時代城世界級休閑享樂生活的三大主張世界級休閑享樂生活的三大主張本報告是嚴格保密的本項目始終以本項目始終以“打造大武漢名盤打造大武漢名盤”為目標，以區(qū)域為依托，打為目標，以區(qū)域為依托，打造四新新城科技綜合體，借助開發(fā)商科技智能上的優(yōu)勢，差異化造四新新城科技綜合體，借助開發(fā)商科技智能上的優(yōu)勢，差異化競爭；競爭；通過現(xiàn)場的極致展示和城市科技館概念的炒作，引起客戶的普通過現(xiàn)場的極致展示和城市科技館概念的炒作，引起客戶的普片關(guān)注，拔高項目形象；片關(guān)注，拔高項目形象；

44、以大事件引爆市場，通過與以大事件引爆市場，通過與969969項目的同步宣傳，打響開發(fā)商項目的同步宣傳，打響開發(fā)商品牌知名度；品牌知名度；合理的推售鋪排和后續(xù)規(guī)劃引導(dǎo)，以及客戶的深度挖掘，支撐合理的推售鋪排和后續(xù)規(guī)劃引導(dǎo)，以及客戶的深度挖掘，支撐項目持續(xù)熱銷。項目持續(xù)熱銷。整體策略整體策略本報告是嚴格保密的you enjoy.we serve. 謝謝聆聽！世聯(lián)地產(chǎn) 謝謝聆聽！做大武漢科技新城，必有大盤之氣魄做大武漢科技新城，必有大盤之氣魄我們從不去迎合市場，因為潮流一直由我們在引領(lǐng)！我們從不去迎合市場，因為潮流一直由我們在引領(lǐng)！本報告是嚴格保密的市場研調(diào)及核心客戶分析市場研調(diào)及核心客戶分析附件附

45、件本報告是嚴格保密的從城市整體角度來看，武漢三鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場及客戶表現(xiàn)存在諸多共性特征置業(yè)特征有嚴置業(yè)特征有嚴重的區(qū)域情節(jié)重的區(qū)域情節(jié)優(yōu)勢資源型項優(yōu)勢資源型項目由高端定位目由高端定位出現(xiàn)下探出現(xiàn)下探 商業(yè)配套直接商業(yè)配套直接影響項目價格影響項目價格水平水平多年形成的置業(yè)慣性導(dǎo)致武漢客戶基本以本區(qū)域置業(yè)為主，少有客戶主動選擇外區(qū)域。商業(yè)配套對項目價值的帶動在武漢表現(xiàn)的尤為明顯，多數(shù)客戶對商業(yè)的看重甚至高于自然資源；核心商圈內(nèi)部項目形成武漢的最高一級的價格平臺。素有“百湖之城”之稱的武漢，資源豐富，資源型項目成為高端市場主力的同時，在巨大的競爭之下，也逐漸向主流性價比型定位妥協(xié)。區(qū)域市場特征區(qū)域市

46、場特征市場共性市場共性本報告是嚴格保密的省政府及企事業(yè)單位高管，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群，高校教師等大量高購買力人群持續(xù)支撐區(qū)域中高端房地產(chǎn)市場。占據(jù)武漢最具價值的東湖資源，同時高校云集，國家級高新區(qū)自我實現(xiàn)新一級商圈，武昌在三鎮(zhèn)中相對最宜居。區(qū)位和交通的原因直接導(dǎo)致武昌成為三鎮(zhèn)中最獨立的區(qū)域型市場，各類型置業(yè)需求基本在區(qū)域內(nèi)滿足。定義為省政治文化中心的武昌，高校、政府單位、國家級高新區(qū)協(xié)同拉動武昌房地產(chǎn)市場區(qū)域市場特征區(qū)域市場特征武昌市場武昌市場徐東商圈徐東商圈中南商圈中南商圈光谷產(chǎn)業(yè)園光谷產(chǎn)業(yè)園中南中南商圈商圈東湖高新區(qū)東湖高新區(qū)徐東商圈徐東商圈青山板塊青山板塊省政府省政府本報告是嚴格保密的 城市

47、商業(yè)核心，綜合認知最高的區(qū)域，區(qū)域中心住宅集約化發(fā)展，價格擠壓程度逐漸加深區(qū)域市場特征區(qū)域市場特征漢口市場漢口市場古田板塊古田板塊硚口板塊硚口板塊江岸區(qū)江岸區(qū)金銀湖板塊金銀湖板塊盤龍城板塊盤龍城板塊江漢區(qū)江漢區(qū)本報告是嚴格保密的漢口漢口商務(wù)金融中心 漢陽漢陽老工業(yè)區(qū)武昌武昌政治文化中心傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，內(nèi)需型的房地產(chǎn)市場，以跟隨性發(fā)展為主，對區(qū)域外客戶的吸納力有限區(qū)域市場特征區(qū)域市場特征漢陽市場漢陽市場全市價值全市價值低點低點內(nèi)向型市場內(nèi)向型市場價值逐價值逐漸提升漸提升短期內(nèi)現(xiàn)短期內(nèi)現(xiàn)狀難突破狀難突破以滿足內(nèi)部需求為主，僅個別一線開發(fā)商打造的高端項目能夠吸引到區(qū)域外客戶除漢陽臨近漢口的商業(yè)核心區(qū)外

48、，其他區(qū)域的價值始終處于全市的價格洼地新工業(yè)區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的成熟及規(guī)劃利好，共同促使?jié)h陽的區(qū)域價值逐漸提升良好的預(yù)期下，歷史形成的區(qū)域價值定性短期內(nèi)仍然難有突破。本報告是嚴格保密的以傳統(tǒng)鐘家村，新樞紐王家灣兩大商圈為核心，沿龍以傳統(tǒng)鐘家村，新樞紐王家灣兩大商圈為核心，沿龍陽大道直通開發(fā)區(qū)，形成漢陽目前的房地產(chǎn)板塊格局陽大道直通開發(fā)區(qū)，形成漢陽目前的房地產(chǎn)板塊格局漢陽細分市場漢陽細分市場板塊的劃分板塊的劃分漢陽大道龍陽大道江城大道四新大道漢新大道鐘家村板塊王家灣板塊三環(huán)線沌口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)四新新城龍陽大道延長線待改造的城中村鐘家村板塊鐘家村板塊漢陽傳統(tǒng)商圈，區(qū)域價值最高，一線開發(fā)商的進駐將區(qū)域價

49、值拉至與漢口價值趨近。王家灣板塊王家灣板塊近年新發(fā)展成型的樞紐商圈，商業(yè)地位逐漸超越鐘家村，住宅價值大幅攀升，目前為區(qū)域第二梯隊。龍陽大道延長線龍陽大道延長線以王家灣為原點，沿龍陽大道兩側(cè)重點開發(fā)，產(chǎn)品二元化，綜合性價比較高。沌口開發(fā)區(qū)沌口開發(fā)區(qū)自我循環(huán)的半封閉市場，基本發(fā)展成型，配套上的滿足致使客戶優(yōu)先選擇內(nèi)部置業(yè)。本報告是嚴格保密的漢陽細分市場的特征歸結(jié)：現(xiàn)在的區(qū)域市場特漢陽細分市場的特征歸結(jié)：現(xiàn)在的區(qū)域市場特征之下，項目所在片區(qū)如何占位？征之下，項目所在片區(qū)如何占位？漢陽市場分析漢陽市場分析：以中小戶型的居家產(chǎn)品滿足價格敏感型的剛性客戶憑借多年積累的漢陽核心地位，城市價值的稀缺加之一線開

50、發(fā)商的合力打造，鐘家村片區(qū)成為一個逐漸自我高端化的市場。商圈的“后來者優(yōu)勢”逐漸顯現(xiàn)，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場價值快速上漲，區(qū)域已有傳統(tǒng)的價值承接地帶轉(zhuǎn)化為價格擠壓地帶。定位的特性決定區(qū)域成為一個“獨立的王國”，與其他區(qū)域的對流和互動長期發(fā)展上始終有限。項目所在片區(qū)的房地產(chǎn)市場已開始吸引各大開發(fā)商進項目所在片區(qū)的房地產(chǎn)市場已開始吸引各大開發(fā)商進駐，目前待售項目有綠地新都會、金地瀾菲西岸等，駐，目前待售項目有綠地新都會、金地瀾菲西岸等，預(yù)計今年起該片區(qū)將會成為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)必爭之地。預(yù)計今年起該片區(qū)將會成為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)必爭之地。本報告是嚴格保密的漢陽區(qū)域未來板塊間的競爭趨緩，相比四新板塊，其漢陽區(qū)域

51、未來板塊間的競爭趨緩，相比四新板塊，其他板塊的競爭項目供應(yīng)量相對減少，板塊外競爭壓力他板塊的競爭項目供應(yīng)量相對減少，板塊外競爭壓力較弱較弱區(qū)域競爭區(qū)域競爭全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象板塊外競爭研判板塊外競爭研判區(qū)域的開發(fā)及新地供應(yīng)趨近飽和，未來將依靠大量城中村改造多個項目為尾盤銷售，近期新出讓土地、待開發(fā)的項目也多以城中村改造為主百靈景都：基本為吊高價尾盤銷售南國明珠：三期余貨200套左右，四期規(guī)劃中，開發(fā)量不詳水墨蘭軒：尾盤銷售，剩余約6000方。錦繡長江 ：百萬方建面的大型綜合體項目， 后續(xù)仍有大量各面積段高層住宅供應(yīng) 塞納河畔 ：三棟高層在售 中環(huán)湖畔： 剩余1棟公寓，新政后受影響，剩余5000方。

52、金太陽米蘭小鎮(zhèn)：2期尾盤銷售，剩70套，3期未規(guī)劃，開發(fā)量不詳。人信太子灣：80-1502-3房5月推出，未來總供應(yīng)量約7.5萬方。在售項目的后續(xù)供應(yīng)量有限預(yù)計11年中將有幾個在售項目清盤中央公園 ：2期8棟高層剩余7萬方未售，3期還有3棟超高層大戶型待建。 綠地新都會：大規(guī)模綜合體項目，確定11年底推售，共400套別墅，2000套高層的充足貨量金地瀾菲西岸：預(yù)計5月開盤，未來有大量貨量供應(yīng)預(yù)期預(yù)期20112011年中期，年中期，漢陽區(qū)內(nèi)在售的多漢陽區(qū)內(nèi)在售的多個項目，尤其是主個項目，尤其是主流居住的項目將面流居住的項目將面臨清盤，未來區(qū)域臨清盤，未來區(qū)域的供應(yīng)將以核心區(qū)的供應(yīng)將以核心區(qū)的高端

53、住宅及老區(qū)的高端住宅及老區(qū)的城中村改造為主。的城中村改造為主。本報告是嚴格保密的四新內(nèi)部的土地出讓及推廣剛剛開始，個別在四新內(nèi)部的土地出讓及推廣剛剛開始，個別在籌備的項目間更多是共同發(fā)展的競合關(guān)系籌備的項目間更多是共同發(fā)展的競合關(guān)系區(qū)域競爭區(qū)域競爭全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象版塊內(nèi)競爭研判版塊內(nèi)競爭研判金地瀾菲西岸基本技金地瀾菲西岸基本技術(shù)指標術(shù)指標占地面積：306656 建筑面積： 58萬容積率：1.9物業(yè)形態(tài)：疊加別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高層。項目一期合計合計建筑面積建筑面積（）（）1.4萬1.2萬2.62.6萬萬產(chǎn)品產(chǎn)品花園洋房疊加別墅面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）136-180210-240項目預(yù)計項

54、目預(yù)計20112011年年5 5月一月一期對外銷售，具體的產(chǎn)期對外銷售，具體的產(chǎn)品類型及面積配比如下：品類型及面積配比如下：金地瀾菲西岸金地瀾菲西岸p以城市豪宅理念打造的混合低密度意大利風情社區(qū)，預(yù)計今年底一期對外銷售；p一期產(chǎn)品由洋房和疊加別墅構(gòu)成，在當前的市場情況下，預(yù)計企業(yè)將以洋房首先入市。作為與本案的直接相鄰項目，金地項目首期的產(chǎn)作為與本案的直接相鄰項目，金地項目首期的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與本案并無直接性競爭，更多的反而是以品結(jié)構(gòu)與本案并無直接性競爭，更多的反而是以其品牌及項目影響力，對本案能夠形成一定的銷其品牌及項目影響力，對本案能夠形成一定的銷售帶動和價值提升。售帶動和價值提升。項項目目一一期

55、期本報告是嚴格保密的四新內(nèi)部的土地出讓及推廣剛剛開始，個別在四新內(nèi)部的土地出讓及推廣剛剛開始，個別在籌備的項目間更多是共同發(fā)展的競合關(guān)系籌備的項目間更多是共同發(fā)展的競合關(guān)系區(qū)域競爭區(qū)域競爭全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象版塊內(nèi)競爭研判版塊內(nèi)競爭研判70 m2 1房房2廳衛(wèi)廳衛(wèi)+1房房115-125 m22房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)+1房房面積比面積比 套型比套型比 6.46萬萬7.18萬萬80-90 m2 2房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)+1房房13.66萬萬面積面積套數(shù)套數(shù) 總計總計27.3萬萬23.6%50%26.4%9241518198264035%57.5%7.5%高層高層別墅（別墅（4聯(lián)排、聯(lián)排、6聯(lián)排）聯(lián)排）130-16

56、0 m2 4房房3廳廳500套套8.1萬萬高層：分組團設(shè)計別墅：非同一形式單元重復(fù)綠地新都會：年初開始配合綠地億萬基金置業(yè)計劃，以加入綠地會的形式為項目蓄客，目前預(yù)計蓄客量別墅在200批，高層住宅在1000批左右。目前戶型圖和項目形象影視片已出來，預(yù)計在8月左右開始對外推售，首批產(chǎn)品為130-160聯(lián)排別墅，贈送率達到100%，總價在200-300萬。本報告是嚴格保密的結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，后續(xù)競爭的定量盤點，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，后續(xù)競爭的定量盤點，得出項目未來將面臨的區(qū)域競爭環(huán)境得出項目未來將面臨的區(qū)域競爭環(huán)境區(qū)域競爭區(qū)域競爭全國現(xiàn)象全國現(xiàn)象未來競爭研判未來競爭研判現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來

57、1 1年年p鐘家村價值獨大，王家灣迅速增值，輻射區(qū)域承接剛需客戶，四新面臨綠地和金地雙重競爭。p2011年中，大量在售項目接近清盤，供應(yīng)的缺乏一定程度上會給項目帶來發(fā)展的契機；p城中村改造進行中，大量供應(yīng)等待面市。p四新首批項目啟動，協(xié)同帶動區(qū)域房地產(chǎn)增值及自我價值實現(xiàn)；p城中村改造的項目大批入市，老區(qū)競爭優(yōu)勢明顯，新區(qū)競爭壓力大。p新區(qū)進入快速發(fā)展，區(qū)域成為開發(fā)熱點，內(nèi)部競爭強度加大，外部競爭威脅始終存在。本報告是嚴格保密的客戶分析之前，首先明確隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，客戶分析之前，首先明確隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶結(jié)構(gòu)變化及流動特征區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶結(jié)構(gòu)變化及流動特征漢陽大道龍

58、陽大道江城大道四新大道漢新大道鐘家村板塊王家灣板塊三環(huán)線沌口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)四新新城龍陽大道延長線待改造的城中村客戶分析客戶分析市場發(fā)展下的客戶流動市場發(fā)展下的客戶流動鐘家村鐘家村漢陽核心區(qū)；充分溢價；產(chǎn)品高端化；開發(fā)飽和，供應(yīng)有限。王家灣王家灣龍陽大道龍陽大道沌口開發(fā)區(qū)沌口開發(fā)區(qū)新商圈；發(fā)展迅速，價格快速上漲；產(chǎn)品多元化。城市主干線；性價比剛需產(chǎn)品為主力。內(nèi)需市場；基本保證自給自足；高級的置業(yè)需求外溢。區(qū)域內(nèi)的主流置業(yè)客戶在價格的影響和市場發(fā)展的帶動下，沿著鐘家村鐘家村- -王家灣王家灣- -龍陽大道延長線龍陽大道延長線- -沌口開發(fā)區(qū)的交通樞紐沌口開發(fā)區(qū)的交通樞紐地帶地帶路徑流動。區(qū)域內(nèi)高端

59、客戶外溢至漢口或武昌；開發(fā)區(qū)內(nèi)客戶外溢至鐘家村王家灣或周邊的相鄰區(qū)域。本報告是嚴格保密的區(qū)域型市場的特征之下，基本以區(qū)域內(nèi)置業(yè)客區(qū)域型市場的特征之下，基本以區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶為主，伴隨著少量外來客戶戶為主，伴隨著少量外來客戶客戶分析客戶分析市場發(fā)展下的客戶結(jié)構(gòu)市場發(fā)展下的客戶結(jié)構(gòu)- 絕大比例的區(qū)域內(nèi)絕大比例的區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶；置業(yè)客戶；- 外來的地緣型客戶外來的地緣型客戶（以工作緣為主）。（以工作緣為主）?，F(xiàn)狀的區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)市場發(fā)展中的客戶改變市場發(fā)展中的客戶改變傳統(tǒng)區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)- 區(qū)域內(nèi)客戶仍占據(jù)置業(yè)區(qū)域內(nèi)客戶仍占據(jù)置業(yè)的絕大比例；的絕大比例；- 原有客戶基礎(chǔ)上增

60、加少原有客戶基礎(chǔ)上增加少量的外來中高端置業(yè)客量的外來中高端置業(yè)客戶。戶。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)水平區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)水平提升，資源型別墅項目提升，資源型別墅項目出現(xiàn)。出現(xiàn)。- 區(qū)域內(nèi)客戶仍為置業(yè)區(qū)域內(nèi)客戶仍為置業(yè)的絕對主力；的絕對主力；- 標桿項目吸引外來高標桿項目吸引外來高端客戶；端客戶；- 外來價格擠壓型的剛外來價格擠壓型的剛需客戶出現(xiàn)。需客戶出現(xiàn)。武漢市場整體飛速武漢市場整體飛速發(fā)展，城市整體價格發(fā)展，城市整體價格抬升，一線開發(fā)商進抬升，一線開發(fā)商進駐區(qū)域。駐區(qū)域。本報告是嚴格保密的區(qū)域內(nèi)個別的別墅及高層項目全市標桿，成為區(qū)域內(nèi)個別的別墅及高層項目全市標桿，成為區(qū)域內(nèi)外高端客戶選擇的焦點區(qū)域內(nèi)外高端