5月煙臺牟平項目策劃案32頁

1、煙臺 牟平 項目市場篇2010.5一、宏觀市場 1、煙臺市梗概 2、區(qū)域概況 3、城市規(guī)劃 4、煙臺房地產(chǎn)市場分析 5、區(qū)域房地產(chǎn)研究 6、近期房產(chǎn)政策研究二、微觀市場 1、項目基本資料 2、swot分析 3、本案周邊競品一、宏觀市場篇一、宏觀市場篇（一）煙臺市梗概（一）煙臺市梗概煙臺是國務(wù)院批準(zhǔn)的首批14個沿海開放城市之一，市地處山東半島東部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，是國家重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟圈以及東亞地區(qū)國際性港城、商城、旅游城。也是聯(lián)合國和亞太經(jīng)合組織重要經(jīng)貿(mào)活動的舉辦城市。煙臺市轄芝罘區(qū) 、福山區(qū)、牟平區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)6個區(qū)，一個長島縣，代

2、管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠、棲霞、海陽7個縣級市?？偯娣e1.37萬平方公里，其中市區(qū)面積2643.6平方公里，最大橫距214公里，最大縱距130公里，總?cè)丝诩s656萬人，其中市區(qū)人口163余萬人。其中芝罘區(qū)為常住人口最為密集的主城區(qū)。2008年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3434.19億元，按可比價格計算，增長13.6%。人均gdp達到49012元（按現(xiàn)價匯率折算為7171美元），增長13.1%。（二）區(qū)域概況（二）區(qū)域概況牟平西靠煙臺大學(xué)城和煙臺高新區(qū)，東接威海大學(xué)城和威海高新區(qū)，具有共享煙威兩個科技高地和兩個教育高地的優(yōu)勢。與煙臺萊山國際機場、煙臺火車站、煙臺港距離僅有30分鐘車程，煙威一級公

3、路橫貫全境，與全省高速公路網(wǎng)相連接。轄12個鎮(zhèn)街、1個省級開發(fā)區(qū)、1個省級旅游度假區(qū)，共有591個行政村，總?cè)丝?5萬，總面積1511平方公里，海岸線65公里。2008年，全區(qū)完成gdp170億元，地方財政收入6.2億元，實際利用外資4500萬美元，出口創(chuàng)匯5.5億美元，社會消費品零售總額56億元，農(nóng)民人均純收入7750元，城市居民人均可支配收入16100元。全區(qū)擁有經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、沁水韓國工業(yè)園和姜格莊臺灣工業(yè)園三大園區(qū)，是推動牟平經(jīng)濟發(fā)展的重要載體；培育形成了機械加工、食品、電子信息、黃金四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，擁有各類企業(yè)3200多家，包括韓國斗山、美國貝思特、韓國大宇、臺灣統(tǒng)一等170多家外資企業(yè)和

4、新潮實業(yè)、安德利果汁、恒邦股份、九發(fā)股份、隆達紙業(yè)5家上市公司。牟平是一個旅游資源極為豐富的地方。擁有在全國首屈一指的山、海、島、泉、河資源。牟平在全國2862個縣市區(qū)中，是11個既有海島資源，又有山岳類國家級森林公園或風(fēng)景名勝區(qū)的沿海縣市區(qū)之一；在這11個縣市區(qū)中，是5個有溫泉資源的縣市區(qū)之一，也是唯一既有陸地溫泉，又有深海溫泉的沿?？h市區(qū)。（三）城市規(guī)劃（三）城市規(guī)劃1 1、城市發(fā)展方向、城市發(fā)展方向積極拓展東西兩翼，適度向南發(fā)展。l向東發(fā)展，強化與威海的聯(lián)系。l向西發(fā)展，促進煙臺市區(qū)與市域經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)域的聯(lián)系。l向南控制，向南是煙臺通向青島的方向，也是煙臺主要的水源地和生態(tài)控制區(qū)。2

5、2、城市空間布局結(jié)構(gòu)、城市空間布局結(jié)構(gòu)以芝罘濱海地帶為中心，拓展東西兩翼，貫通以南北山海，形成“山聳城中，城繞山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相繞。融山、城、海、島于一體”的城市格局。東擴東擴3 3、舊城改造規(guī)劃、舊城改造規(guī)劃舊城改造范圍包括芝罘區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)舊城區(qū)（開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)為新建城區(qū)，無舊城區(qū)）。芝罘區(qū)：南山山脊線以北、鐵路干線以南、西炮臺南路以東、岱山山脊線以西區(qū)域。福山區(qū)：東至外夾河，北至永達街，西至福環(huán)路，南至外環(huán)路。牟平區(qū)：南至雷神廟大街，北至新城大街，西至牟平路，東至沁水路。煙臺牟平區(qū)：南至雷神廟大街，北至新城大街，西至牟平路，東至沁水路。煙臺舊城總面積約舊城總面積約4646平方公里

6、。平方公里。4 4、舊城區(qū)功能定位、舊城區(qū)功能定位煙臺舊城區(qū)是集中展現(xiàn)煙臺歷史發(fā)展文脈的核心區(qū)域，擁有深厚的歷史文化內(nèi)涵、旺盛的人氣和不可取代的區(qū)位優(yōu)勢。展現(xiàn)煙臺特色的文化功能；展現(xiàn)煙臺古城風(fēng)貌的旅游功能；高效率的精品商業(yè)功能；高品質(zhì)的居住功能。5 5、交通組織整體策略、交通組織整體策略（1）港、城交通分離：煙臺港區(qū)交通與城市交通分離。（2）規(guī)劃快路快車“雙快系統(tǒng)”和大站樞紐換乘體系，以城際軌道交通、市域高速交通、市區(qū)輕軌交通、快速干道為依托構(gòu)建市域90分鐘、中心區(qū)域60分鐘、核心區(qū)域30分鐘以內(nèi)通達的綜合交通體系，簡稱“906030”交通系統(tǒng)。6 6、城市道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)規(guī)劃、城市道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)規(guī)劃規(guī)

7、劃六條快速路、九條交通性主干道組織組團間快速交通，輔以城市主、次干道疏解組團內(nèi)部交通：規(guī)劃兩條疏港路解決八角港區(qū)貨運交通。小結(jié)小結(jié)1、煙臺城市規(guī)劃“東擴”發(fā)展，加強與威海之間的聯(lián)系，牟平區(qū)是煙臺離威海最近的一個區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景不言而喻。2、牟平區(qū)旅游資源極為豐富，是僅有的海島資源和溫泉資源的地區(qū)，提升區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)附加值。3、牟平區(qū)人均可支配收入相對開發(fā)區(qū)和福山區(qū)要高。4、牟平區(qū)有多家外資企業(yè)以及五家上市公司，經(jīng)濟發(fā)展迅速。（四）煙臺房地產(chǎn)市場分析（四）煙臺房地產(chǎn)市場分析自2002年以來，整個煙臺的房價一直處于穩(wěn)步攀升的階段，20022004是初步發(fā)展期，20052007年處于高速發(fā)展期，20

8、08年市場調(diào)整期，2009年至今處于穩(wěn)定發(fā)展期。煙臺的房地產(chǎn)市場也正在從以下三個方面進行融合。 各區(qū)域樓盤的均價在慢慢接近。 樓盤品質(zhì)相差不大，構(gòu)建高品質(zhì)樓盤逐漸達成一種共識。 隨著“大煙臺”的城市戰(zhàn)略體系的發(fā)展，煙臺房地產(chǎn)市場的地域界限在 淡化。1 1、煙臺各區(qū)域房產(chǎn)市場概況、煙臺各區(qū)域房產(chǎn)市場概況目前煙臺地產(chǎn)各區(qū)域市場均價由高到低依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)，反映出各區(qū)域所處位置及城市性質(zhì)、空間功能與開發(fā)潛力。芝罘區(qū)芝罘區(qū)芝罘區(qū)作為城市中心，是煙臺的經(jīng)濟、文化和交通的中心，經(jīng)濟發(fā)達、交通便利、人口眾多，加之市中心土地越來越少，所以芝罘區(qū)的平均房價目前在市區(qū)中是最高的。但是

9、芝罘區(qū)的高價房主要集中在中心區(qū)內(nèi)，特別是濱海廣場附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫字樓的集中區(qū)域。萊山區(qū)萊山區(qū)萊山區(qū)有著得天獨厚的海景優(yōu)勢，煙臺市政府以及其它一些政府機構(gòu)的落戶使萊山成為煙臺新的城市中心，行政、文化、商業(yè)、體育、金融等方面的配套日益健全完善，拉高了萊山區(qū)的整體價格。但是市府區(qū)域開發(fā)項目扎堆，且體量巨大，相互產(chǎn)生競爭壓力，對價格攀升也產(chǎn)生了一定的阻力。 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)集中了煙臺絕大部分的工廠企業(yè)，轄區(qū)內(nèi)人口眾多，特別是外來工作人員不斷增加，為開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿唾彿渴袌觯ぐl(fā)了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價格的快速增長。福山區(qū)福山區(qū)福山區(qū)因為與芝罘區(qū)較遠，自身大型的商業(yè)

10、圈也沒有形成，又沒有開發(fā)區(qū)靠海的優(yōu)勢，因此住宅的價格相對較低。但是隨著整個市場的價格上漲，福山的房價也隨之快速走高。牟平區(qū)牟平區(qū)牟平區(qū)作為距離煙臺市中心最遠的一個區(qū)，相對于其他各區(qū)價格較低。近幾年牟平房地產(chǎn)開始發(fā)力，大量地產(chǎn)項目頻繁推出，主要是由于煙臺主城區(qū)的不斷東拓以及萊山城市新中心地位的確立，牟平基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善以及與主城區(qū)不斷高攀的房價之間形成的低洼吸引力。從上圖可以看出開發(fā)區(qū)、福山區(qū)和牟平區(qū)之間區(qū)域價格接近，與芝罘區(qū)和萊山區(qū)相差較大。2 2、支撐煙臺房地產(chǎn)價格的因素、支撐煙臺房地產(chǎn)價格的因素 煙臺自然條件優(yōu)越。 煙臺gdp總值山東省第二。 煙臺的住房剛性需求為房價提供了拓展空間 。

11、中高檔項目在市場中迅速擴張，價格提升較快。 煙臺市中心的土地稀缺使中心區(qū)域價格過高，這將壓迫部分需求轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域。3 3、未來煙臺地產(chǎn)發(fā)展走向、未來煙臺地產(chǎn)發(fā)展走向“東擴”依靠火熱的東部地產(chǎn)市場，經(jīng)過近幾年的地產(chǎn)開發(fā)，該區(qū)域已經(jīng)沒有大規(guī)模的土地供應(yīng)。稀缺的海岸線、市政府的東遷、產(chǎn)業(yè)的升級以及區(qū)域板塊的崛起，都在為煙臺“東擴”吹足了陣勢?！皷|擴”是政府發(fā)展的趨勢也是房產(chǎn)開發(fā)的趨勢?！拔髡埂弊鳛槿珖罹呋盍﹂_發(fā)區(qū)之一的煙臺開發(fā)區(qū)，在各級政府大力扶持下，國內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進駐，人口的聚集，產(chǎn)業(yè)的升級換代給西部經(jīng)濟增速的同時也提升了該區(qū)域房價?！澳现攸c”作為銜接五區(qū)與機場連接紐帶，5區(qū)連接路的形成讓南

12、部成為煙臺的交通核心也給南部地產(chǎn)帶來較大的發(fā)展空間。小結(jié)小結(jié)從市場的角度結(jié)合近幾年煙臺房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，煙臺住宅類房地產(chǎn)市場的開發(fā)項目將開始分化，目前眾多項目百花齊放的格局將改變。伴隨2010年政府出臺的一系列房產(chǎn)政策的實施，一些項目將因為銷售速度跟不上而面臨困境。市場去化將遇到難題，有實力的開發(fā)商將領(lǐng)舞煙臺房地產(chǎn)市場，一些小的地產(chǎn)商將面臨初期困境。（五）區(qū)域房地產(chǎn)市場研究（五）區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 藍色代表在售樓盤藍色代表在售樓盤 綠色代表待售樓盤綠色代表待售樓盤牟平區(qū)樓盤一覽表牟平區(qū)樓盤一覽表案名案名公開時間公開時間交房時間交房時間項目規(guī)模（平方米）項目規(guī)模（平方米）銷售均價銷售均價九哩假期

13、2006/11/012007/10/111350225000元/套起價錦秀豪庭2007/9/12008-12-31 73000藍天佳苑2008/12/12009/6/11中央公園2008/7/302009-08-01 88946.733600元/新潮怡?；▓@2008/4/122009/8/382896.803400元/安德利花園2007-12-012009/5/301094603800元/翰林晨苑2008/4/22008-12-3125萬康泰苑2007-05-16 2009/10/3115萬案名案名公開時間公開時間交房時間交房時間項目規(guī)模（平方米）項目規(guī)模（平方米）銷售均價銷售均價東華購物廣場

14、2009/8/12010-04-22 3230元/新潮芷蘭洲2010/5/01109814九龍境廬度假公寓2010/3/2726000坤盛花園2010/5/1218000隆豐花園2010年底85969.30北海新城2011/6/30103216.263430元/天成花苑2010.5.012011年初 84629.28海倫堡國際城2010.5133582.31最低價3000元/高爾夫住宅小區(qū)31400小結(jié)小結(jié) 據(jù)不完全統(tǒng)計牟平區(qū)在售樓盤共7家，待售樓盤共8家。2010年牟平區(qū)開發(fā)總體量在20萬左右，07-09年開發(fā)體量約55萬?？傮w上說牟平區(qū)開發(fā)體量呈現(xiàn)逐年增加的趨勢。 區(qū)域大多數(shù)項目開發(fā)規(guī)模不

15、大是牟平區(qū)的一個特征，基本上都在10萬方左右。2010年可以說是牟平區(qū)的開發(fā)年，是前三年開發(fā)樓盤總數(shù)之和。 該區(qū)域內(nèi)樓盤均價在3400元/，最低價為3000元/。區(qū)域內(nèi)地段性差價較小，各樓盤之間同類化產(chǎn)品競爭激烈。 區(qū)域內(nèi)樓盤去化速度普遍較慢，單個樓盤開發(fā)規(guī)模不大，以中小盤為主，個別大盤多集中在離牟平區(qū)商業(yè)中心較遠的地方。客戶分析客戶分析煙臺本市購房者逐漸分流為兩個主體：一種是以購買較大面積海景房和市中心生活配套完善為主的價格承受能力很強的少數(shù)人群和外地投資置業(yè)者；另一種是為價格承受能力較弱的本市主流人群。牟平區(qū)內(nèi)以后者為主，占到客戶總數(shù)的95%以上，極少部分為投資客。市場剛性需求大，投資需求

16、少，從市面上在售樓盤估略統(tǒng)計，占比為一般受薪者60%、小私有業(yè)主30%、藍領(lǐng) 10% ?？腿禾攸c是關(guān)注性價比，對于購房門檻和生活配套的關(guān)注度較高。芝罘區(qū)和萊山區(qū)房價是牟平區(qū)的兩倍，從本案客源上分析可以充分挖掘一部分在市中心上班但是承受不起市中心高房價的客戶資源，他們可能是一部分公務(wù)員或者外地留居在煙臺打工的中薪階層，說服他們的產(chǎn)品賣點就是低總價，依靠在市區(qū)內(nèi)工作郊區(qū)的生活方式來打動客戶，同時告訴他們光首付就可以省下一輛汽車。（六）近期房產(chǎn)政策研究（六）近期房產(chǎn)政策研究 國土資源部發(fā)布加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管通知。 國土部：嚴(yán)控向大套型住房供地 整治囤地炒地。 國土部叫停住房用地出讓 過激用地或

17、不再重演。 關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知。 國土部公布09中國城市地價狀況警示樓市泡沫。 樓市三月反彈 投資力量主導(dǎo)市場動向。 三套房房產(chǎn)稅擬開征 空置房稅額超出租房近3倍。 國務(wù)院：居民購買套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住 房，利率水平繼續(xù)按照基準(zhǔn)利率的0.85倍執(zhí)行。對于已利用貸款購買住房、 又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低 于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 證監(jiān)會表示加強房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。小結(jié)小結(jié)1、消費者觀望情緒明顯，煙臺整體房價影響不大、消費者觀望情緒明顯，煙臺整體房價影響不大自2009年12月到2010年3月底，從二手房營業(yè)稅調(diào)

18、整開始，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，已經(jīng)對當(dāng)前市場產(chǎn)生影響。2009年的房地產(chǎn)市場好的環(huán)境已經(jīng)將相當(dāng)部分自住客及投資客的購買力消化完畢，改善型買家和剛性需求客會期待政府陸續(xù)出臺政策的打壓下迫使開發(fā)商降價，而另外一部分比較謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)剛性買家及投資型買家擔(dān)心“高位入市”后被市場套牢，開始觀望房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢。2、商品房供給不足，導(dǎo)致房價下跌較難、商品房供給不足，導(dǎo)致房價下跌較難自2009年底開始到2010年的3月中旬政府出臺的多種調(diào)控措施直指高房價，從近期的效果看沒有達到立竿見影的效果。2009年房地產(chǎn)市場的銷售火爆更多的是得益于去庫存化的加速，2007年2008年積累的庫存迅速釋放

19、，而2009年當(dāng)年形成的直接供給非常有限。3、2010年二三線城市開發(fā)市場空間大年二三線城市開發(fā)市場空間大2010年出臺了很多調(diào)控地產(chǎn)投資的措施，但在利率政策還未啟動的情況下，開發(fā)商投資的行為并不會立馬變化。由于政府的調(diào)控基調(diào)，地產(chǎn)投資大幅增長的可能性有限。開發(fā)投資的增速更多的來源于市場空間較大的二三線城市。4、市場交易量明顯減少，房產(chǎn)銷售逐漸回歸常態(tài)、市場交易量明顯減少，房產(chǎn)銷售逐漸回歸常態(tài) 2010年1月以來，新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮，交易量下降比較明顯。近期銷售狀況可能會逐步走向常態(tài)。 5、經(jīng)濟過熱階段，地產(chǎn)投資仍是人們抵抗通脹的首選資產(chǎn)、經(jīng)濟過熱階段，地產(chǎn)投資仍是人們抵抗通脹的首

20、選資產(chǎn)如果銀行在具體執(zhí)行中力度從嚴(yán)，可能投資性的行為會受部分抑制。2010年房地產(chǎn)業(yè)將更多的去除非理性因素走向常態(tài)的發(fā)展，市場小幅下挫的會成為事實，但大幅波動的可能性不大。二、微觀市場二、微觀市場項目基本資料項目基本資料1）項目概況本項目位于煙臺市牟平區(qū)通海路以東、寧海糧所北側(cè)。項目地南至規(guī)劃路，北到三山大街，西靠通海路，東到用地邊界。場地形狀較為規(guī)則，地勢由西向東抬高，有一定起伏。距煙臺市中心約40公里。2）地塊現(xiàn)狀目前該地塊為毛地，不具備基本建設(shè)條件。3）硬性指標(biāo)）硬性指標(biāo)北地塊北地塊南地塊南地塊北地塊建設(shè)用地面積：23277.21平方米總建筑面積： 137828.6平方米地上面積：100

21、414平方米檢測培訓(xùn)中心樓：37900平方米（35層）研發(fā)檢測中心樓：37900平方米（35層）裙房公建：24614平方米（4層）地下（ 三層）面積：35772.6平方米建筑密度：28.55%容積率：4.3綠化率：31.04%建筑最大高度：178.2米停車位數(shù)量：1477個（地上：32個，地下：1445個）南地塊建設(shè)用地面積：46828.05平方米總建筑面積：198835.80平方米地上面積：122154.20平方米1#住宅樓：11114平方米（26層）2#住宅樓：11114平方米（26層）3#住宅樓：12056平方米（29層）4#住宅樓：22225平方米（26層）5#住宅樓：7195平方米（11層）6#住宅樓：7195平方米（11層）7#住宅樓：7195平方米（11層）8#住宅樓：7195平方米（11層）9#住宅樓：5525