中原惠州市深業(yè)火車(chē)西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心深業(yè)火車(chē)西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議深業(yè)火車(chē)西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告思路報(bào)告思路市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析FOCUS 1項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS 4 4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS 5FOCUS 5項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析FOCUS項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位FOCUS 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)政策分析宏觀(guān)政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析片區(qū)分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)

2、。住房、汽車(chē)等大宗消費(fèi)開(kāi)始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)階段。 居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析 惠州人口快速增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)供應(yīng)缺口較大惠州人口快速增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)供應(yīng)缺口較大 上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢(shì)，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的剛性需求增加，按照全國(guó)人均居住面積24.97 計(jì)算，從2005年至2010年間，住宅市場(chǎng)需求為3200萬(wàn)，以2006年竣工面積來(lái)看，住宅市場(chǎng)依然存在較大的市場(chǎng)缺口。 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)政策宏觀(guān)政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州房

3、地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析片區(qū)分析宏觀(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)的影響宏觀(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)的影響 1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)政策法規(guī)及銀行動(dòng)態(tài) 時(shí)間政策名稱(chēng)主要內(nèi)容7月13日 深圳市關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房出售行為的通知 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證前，禁止內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為。 2、商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并在現(xiàn)場(chǎng)和國(guó)土局網(wǎng)站公示。3、禁止“炒賣(mài)樓花”行為。 8月22日 關(guān)于央行第四次加息 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率0.18個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款提高0.09個(gè)百分點(diǎn) 9月15日

4、 關(guān)于央行第五次加息 公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。其中，5年期以下（含5年）從4.59%調(diào)整為4.77%，5年期以上從5.04%調(diào)整5.22%。 9月28日 首付比例提高至四成 對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)住房又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 推出一系列的新政，顯示了政府對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，一定會(huì)影響到投資者的投資熱情，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量的暫時(shí)放緩。宏觀(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)的影響宏觀(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)的影響2、新證出臺(tái)目的9月28日這次新政出臺(tái)，調(diào)整主要是針對(duì)個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2.1、對(duì)象：已有一套住房使用了貸款，再申請(qǐng)第二套或以上住房貸款的購(gòu)房者。

5、而對(duì)于第一套住房是一次性付款的購(gòu)房者不適用。2.2、首付、利率雙重調(diào)控對(duì)于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對(duì)投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤(rùn)空間。宏觀(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)的影響宏觀(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)的影響3、后市預(yù)測(cè)3.1、新政對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金影響較小，但對(duì)于個(gè)人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時(shí)進(jìn)行，對(duì)投資行為會(huì)有所抑制，減少需求。3.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場(chǎng)8月市場(chǎng)進(jìn)入觀(guān)望，而在九月底出臺(tái)次提高第二套房首付的政策，其對(duì)市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)有所緩解。預(yù)計(jì)后市成交量

6、會(huì)在低位有一個(gè)徘徊過(guò)程。3.3、2007年底到2008年，新盤(pán)推盤(pán)量增加，新盤(pán)積極入市可望帶來(lái)市場(chǎng)的回暖。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)政策宏觀(guān)政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析片區(qū)分析惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)20072007年年1-91-9月份惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛月份惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛 20072007年前八月，惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成年前八月，惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成72.8472.84億元億元，增長(zhǎng)一倍，其投資額占地三產(chǎn)業(yè)投資的比重為62.8%，占比與上年同期相比上升10.8個(gè)百分點(diǎn)。 1-81-8月全市商品房銷(xiāo)售面積為月全市商品房

7、銷(xiāo)售面積為217.69217.69萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)89.6%89.6%，商品房銷(xiāo)售合同金額為82.84億元，增長(zhǎng)1.5倍。 1-91-9月，惠城區(qū)新盤(pán)預(yù)售總量較去年增加了月，惠城區(qū)新盤(pán)預(yù)售總量較去年增加了48%48%，共有，共有1881018810套商品房成功預(yù)套商品房成功預(yù)售，售，總預(yù)售金額是去年前三個(gè)季度的兩倍，達(dá)到了90多億元。 1-91-9月，惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了月，惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了45674567元平米，較今年元平米，較今年6 6月份統(tǒng)計(jì)的上月份統(tǒng)計(jì)的上半年預(yù)售均價(jià)半年預(yù)售均價(jià)40924092元元/ /平米高出了平米高出了475475元。元。9月份惠城區(qū)商

8、品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了5078元/平米，而去年9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為3005元/平米，漲幅高達(dá)69%?；葜莘康禺a(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)2、惠州市房地產(chǎn)價(jià)格自2004年之后，持續(xù)上漲; 2007年第三季度，均價(jià)再創(chuàng)新高,為4567元/。 房產(chǎn)交易價(jià)格快速上漲房產(chǎn)交易價(jià)格快速上漲惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)20072007年惠州三級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了良性的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)年惠州三級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了良性的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)年份（年）年份（年）交易數(shù)量（宗）交易數(shù)量（宗）交易面積（）交易面積（）交易金額（億元）交易金額（億元）成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /）2004442374.438.2611102005468584.319.51112820

9、06546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于市房產(chǎn)交易中心2007年上半年，惠州房地產(chǎn)供需已在一個(gè)新的高價(jià)位上運(yùn)行，帶動(dòng)了房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)。 近幾年惠城區(qū)二手房市場(chǎng)交易情況表惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì) 品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐惠州，未來(lái)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 據(jù)市調(diào)顯示，2007年中信集團(tuán)通過(guò)建設(shè)投資三環(huán)路，從政府手里優(yōu)惠取得湯泉、文頭嶺、金山湖三塊寶地；雅居樂(lè)已獲得100萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)土地；萬(wàn)科取得了惠州江北40號(hào)小區(qū)40萬(wàn)建面的土地；佳兆業(yè)取得至少100萬(wàn)平方的土地開(kāi)發(fā); 大盤(pán)規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的新方向。 歐式建筑仍然是樓市

10、的主流風(fēng)格，戶(hù)型創(chuàng)新是市場(chǎng)的趨勢(shì)，板樓、南北通透、入戶(hù)花園、廊院、可變戶(hù)型等。 未來(lái)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，銷(xiāo)售速度相對(duì)放緩。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)政策宏觀(guān)政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析片區(qū)分析片區(qū)分析片區(qū)分析江北片區(qū)江北片區(qū)東平片區(qū)東平片區(qū)下角下角片區(qū)片區(qū)龍豐、鵝龍豐、鵝嶺、上排嶺、上排片區(qū)片區(qū)河南岸、河南岸、金山湖金山湖片區(qū)片區(qū)西片區(qū)西片區(qū)水口片水口片區(qū)區(qū)本項(xiàng)目 片區(qū)分析片區(qū)分析江北片區(qū)：江北片區(qū)：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，定位為惠州未來(lái)的CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑以及娛樂(lè)為一體,未來(lái)發(fā)展前景巨大?，F(xiàn)階段已形成了以開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)為主的區(qū)域特

11、征CBDCBD行政商務(wù)中心；行政商務(wù)中心；水口片區(qū)：水口片區(qū)：作為惠州市區(qū)的東大門(mén)，水口正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城市中心，成為魅力新水口惠州未來(lái)的惠州未來(lái)的CLDCLD中心；中心；金山湖片區(qū)：金山湖片區(qū)：作為惠州未來(lái)惠城商品房主要供應(yīng)區(qū)域，土地儲(chǔ)備量大，在地段及配套等資源不足的條件下，項(xiàng)目憑借自身的營(yíng)造來(lái)提升項(xiàng)目的檔次文體景觀(guān)板塊。文體景觀(guān)板塊。麥地、河南岸：麥地、河南岸：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，為惠州成熟區(qū)，定位為以居住為主，集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的健康居住家園商住板塊；商住板塊；東平片區(qū)：東平片區(qū)：占據(jù)新開(kāi)河和東江天然水景資源優(yōu)勢(shì)，為惠州新世紀(jì)居住文明的現(xiàn)代化生態(tài)型的居住區(qū)優(yōu)質(zhì)人居板塊；優(yōu)質(zhì)人居

12、板塊；下角片區(qū)：下角片區(qū)：本片區(qū)是惠州最老的城區(qū)，土地供應(yīng)量有限并且周?chē)姓涮茁浜螅瞥霎a(chǎn)品的檔次不高，片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有待于政府強(qiáng)有力的政策支持和資金投入，如舊城改造等舊城板塊；舊城板塊； 片區(qū)分析片區(qū)分析片區(qū)分析片區(qū)分析江北片區(qū)江北片區(qū)53005300東平片區(qū)東平片區(qū)65006500下角下角片區(qū)片區(qū)38003800龍豐、鵝龍豐、鵝嶺、上排嶺、上排片區(qū)片區(qū)45004500河南岸、河南岸、金山湖片金山湖片區(qū)區(qū)48004800西片區(qū)西片區(qū)58005800水口片區(qū)水口片區(qū)90009000麥地片區(qū)麥地片區(qū)片區(qū)分析片區(qū)分析江北片區(qū)江北片區(qū)東平片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)龍豐鵝嶺上排片

13、區(qū)河南岸河南岸金山湖片區(qū)金山湖片區(qū)本項(xiàng)目本項(xiàng)目水口片區(qū)水口片區(qū) 片區(qū)分析片區(qū)分析 本項(xiàng)目片區(qū)：本項(xiàng)目片區(qū)：山景資源豐富，交通便利，位于惠州西部，現(xiàn)階段產(chǎn)品供應(yīng)量不多。市政規(guī)劃為物流中心西部生態(tài)板塊。西部生態(tài)板塊。 項(xiàng)目所在片區(qū)目前市場(chǎng)供應(yīng)較少。2007年底到2008年初，有一定數(shù)量的供應(yīng)量，目前供應(yīng)的樓盤(pán)除了城市原筑和湖畔新城外，其他的樓盤(pán)整體形象不高。 項(xiàng)目所在片區(qū)不是熱點(diǎn)片區(qū)，區(qū)域配套也不成熟，但是山景資源資源優(yōu)越，南靠高榜山，臨近西湖片區(qū)，惠城區(qū)山景資源主要集中在本片區(qū)； 片區(qū)分析片區(qū)分析交通及周邊環(huán)境交通及周邊環(huán)境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍豐上排、麥地至龍豐上排、

14、麥地至下角、江北至下角、江北片區(qū)分析片區(qū)分析交通及周邊環(huán)境交通及周邊環(huán)境 片區(qū)未來(lái)供應(yīng)片區(qū)未來(lái)供應(yīng) 區(qū)域未來(lái)供應(yīng)約未來(lái)供應(yīng)約177177萬(wàn)平米萬(wàn)平米，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；深業(yè)項(xiàng)目深業(yè)項(xiàng)目華軒紫韻臺(tái)華軒紫韻臺(tái)鵬達(dá)糖廠(chǎng)項(xiàng)目鵬達(dá)糖廠(chǎng)項(xiàng)目江南麗苑江南麗苑鵬達(dá)機(jī)械廠(chǎng)項(xiàng)目鵬達(dá)機(jī)械廠(chǎng)項(xiàng)目湖畔新城湖畔新城城市原筑城市原筑景億鳳凰谷景億鳳凰谷 片區(qū)未來(lái)供應(yīng)片區(qū)未來(lái)供應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城 1096套景億鳳凰谷 167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺(tái)，約385套南山公館二期，約800套鵬達(dá)糖廠(chǎng)項(xiàng)目宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)

15、經(jīng)濟(jì)分析宏觀(guān)政策宏觀(guān)政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析FOCUS 1片區(qū)分析片區(qū)分析個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析 地段地段 上排鱷湖路上排鱷湖路總占地面積9萬(wàn) 總建筑面積30萬(wàn) 總戶(hù)數(shù)1096戶(hù)容積率 2.49車(chē)位1096個(gè)戶(hù)型戶(hù)型套數(shù)套數(shù)比例比例面積區(qū)域（）面積區(qū)域（）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210復(fù)式555%270-400總套數(shù)總套數(shù)10961096100%100%135-400135-400 湖畔新城湖畔新城( (二期二期) )個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析戶(hù)型戶(hù)型套數(shù)套數(shù)比例比例面積區(qū)域（）面積區(qū)域（）三房13250%147-1

16、70四房9637%182-191復(fù)式249%242-382別墅104%350-382總套數(shù)總套數(shù)262262100%100%147-382147-382地段地段 鱷湖路和紅花湖路交匯處鱷湖路和紅花湖路交匯處總占地面積2.6 萬(wàn) 總建筑面積4.9萬(wàn) 總戶(hù)數(shù)262戶(hù)容積率1.88車(chē)位262個(gè)城市原筑城市原筑個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析地段地段 惠州市鵝嶺南路惠州市鵝嶺南路總占地面積25111 總建筑面積83654 總戶(hù)數(shù)515戶(hù)容積率2.69車(chē)位515 個(gè)美林玉桂山美林玉桂山戶(hù)型戶(hù)型套數(shù)套數(shù)比例比例面積區(qū)域（）面積區(qū)域（）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143復(fù)式244%

17、200總套數(shù)總套數(shù)515515100%100%81-20081-個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析地段地段 豐山路豐山路3636號(hào)號(hào)總占地面積20750總建筑面積47766總戶(hù)數(shù)167戶(hù)容積率0.96車(chē)位167個(gè)景億鳳凰谷景億鳳凰谷戶(hù)型戶(hù)型套數(shù)套數(shù)比例比例面積區(qū)域（）面積區(qū)域（）三房6639.5%141四房3319.8%163聯(lián)排別墅6840.7%200-280總套數(shù)總套數(shù)167167100%100%141-280141-個(gè)盤(pán)分析個(gè)盤(pán)分析地段地段 下角江南麗苑旁下角江南麗苑旁總占地面積 24997總建筑面積78554總戶(hù)數(shù)528戶(hù)容積率3.4車(chē)位528個(gè)戶(hù)型戶(hù)型套數(shù)套數(shù)比例比例面積區(qū)（）面積區(qū)（）中三房1262

18、3.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170總套數(shù)總套數(shù)528528100%100%110-170110-170鵬達(dá)糖廠(chǎng)項(xiàng)目鵬達(dá)糖廠(chǎng)項(xiàng)目 個(gè)盤(pán)主力戶(hù)型一覽個(gè)盤(pán)主力戶(hù)型一覽面積項(xiàng)目7090110130150170190210230湖畔新城城市原筑美林玉桂山景億鳳凰谷鵬達(dá)糖廠(chǎng)中高檔次樓盤(pán)戶(hù)型以大三房和四房為主體,主力戶(hù)型都在130平米以上,這個(gè)是目前市場(chǎng)客戶(hù)需要的主流區(qū)間;個(gè)盤(pán)客戶(hù)分析個(gè)盤(pán)客戶(hù)分析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)分布客戶(hù)分布湖畔新城(二期)二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營(yíng)

19、企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等美林玉桂山以惠州中、高端階層為主，私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高干、白領(lǐng)等。 客戶(hù)主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員和投資客戶(hù)等為主。 市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)1 1、宏觀(guān)市場(chǎng)整體良好上揚(yáng)，微觀(guān)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；、宏觀(guān)市場(chǎng)整體良好上揚(yáng)，微觀(guān)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；2 2、新政出臺(tái)，銷(xiāo)售速度明顯放緩，隨著房?jī)r(jià)的攀升和首付的提升，預(yù)、新政出臺(tái)，銷(xiāo)售速度明顯放緩，隨著房?jī)r(jià)的攀升和首付的提升，預(yù)計(jì)市場(chǎng)戶(hù)型有變小的趨勢(shì)。計(jì)市場(chǎng)戶(hù)型有變小的趨勢(shì)。3 3、三、四房戶(hù)型為片區(qū)市場(chǎng)主流，其中三房、三、四房戶(hù)型為

20、片區(qū)市場(chǎng)主流，其中三房140-157140-157平米，四房約為平米，四房約為180180平米左右。平米左右。4 4、客戶(hù)主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政、客戶(hù)主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員等為主。府公務(wù)員等為主。5 5、價(jià)格不斷攀升，城市原筑、價(jià)格不斷攀升，城市原筑1 1期均價(jià)達(dá)到期均價(jià)達(dá)到60006000元元/ /，預(yù)計(jì)湖畔新城，預(yù)計(jì)湖畔新城2 2期均價(jià)也將突破期均價(jià)也將突破60006000元元/ /。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析FOCUS 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目核心問(wèn)題項(xiàng)目核心問(wèn)題地塊地塊用地性質(zhì)用地性質(zhì)占地面積占地

21、面積建筑面積建筑面積容積容積率率其中商其中商業(yè)面積業(yè)面積建筑密度建筑密度綠地率綠地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6經(jīng)濟(jì)適用房18697.3500002.525%30%合計(jì)合計(jì)171937.9171937.94220774220771500015000項(xiàng)目位于火車(chē)西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三塊地構(gòu)成，其中HCXZ1-6規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)適用房。項(xiàng)目總占地面積為171937.9萬(wàn)，商業(yè)面積1.5萬(wàn)平米。項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目經(jīng)

22、濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)城市中心西部山嶺地帶，南臨高榜山和紅花湖風(fēng)景區(qū)，北靠沙帽嶺，東連下角片區(qū)，西接惠河高速公路，交通通達(dá)性強(qiáng)，其中：地塊至深圳，車(chē)程 1個(gè)小時(shí)；地塊至江北，車(chē)程 分鐘；地塊至麥地，車(chē)程 分鐘；地塊至東平，車(chē)程 0分鐘；地塊至水口，車(chē)程 分鐘；公共交通貧乏，僅路公共汽車(chē)抵達(dá)市區(qū)項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至東鄰惠州市四中學(xué)校用地，南臨高榜山景區(qū)山林地，西至共聯(lián)村村莊用地和空曠地，北達(dá)火車(chē)西站站房和鐵路用地。地塊周邊略顯陳舊，四至缺乏視覺(jué)吸引力，但整體自然環(huán)境優(yōu)越?；疖?chē)西站站房和鐵路用地高榜山景區(qū)山林地共聯(lián)村村莊用地和空曠地市四中學(xué)校用地項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析

23、FOCUS 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目核心問(wèn)題項(xiàng)目核心問(wèn)題區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃定位定位：惠城中心區(qū)對(duì)外交通樞紐，惠城中心區(qū)對(duì)外交通樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、商貿(mào)物流和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代生態(tài)型綜合性城區(qū)。人口：人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)?？刂茷槿f(wàn)至萬(wàn)人，人均城市建設(shè)用地平方米。具體規(guī)劃：具體規(guī)劃：“一心三軸五組團(tuán)”“一心”是指火車(chē)西站站前地區(qū)商貿(mào)服務(wù)中心；“三軸”是指鐵路與半徑瀝防護(hù)綠軸，鐵路線(xiàn)南側(cè)沿共聯(lián)路東西向的商貿(mào)、居住發(fā)展軸，鐵路線(xiàn)北側(cè)沿規(guī)劃三、四環(huán)連接道東西向的工業(yè)、居住發(fā)展軸；“五組團(tuán)”則是指東部生態(tài)居住組團(tuán)、西部工業(yè)組團(tuán)、北部小瑤池環(huán)保工業(yè)組

24、團(tuán)、富之頁(yè)居住組團(tuán)和大小新村居住組團(tuán)。本項(xiàng)目本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境生態(tài)資源豐富生態(tài)資源豐富：區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，擁有良好的自然山景資源，區(qū)域規(guī)劃建設(shè)中高榜山公園將以廣州白云山公園的標(biāo)準(zhǔn)打造，為惠州山景資源最豐富的區(qū)域；高檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū)：區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位高端，如城市原筑、湖畔新城等，本項(xiàng)目有望與其連成一片，帶動(dòng)整體區(qū)域價(jià)值提升，形成惠州西部的高檔住宅區(qū)；人口：人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模控制為萬(wàn)至萬(wàn)人，人均城市建設(shè)用地平方米；項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件/ /事實(shí)事實(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研位于火車(chē)西站新區(qū)三面環(huán)山，南臨高榜山景區(qū)山林地景觀(guān)資源優(yōu)勢(shì)近鄰城市主干道三環(huán)路、新聯(lián)東路交通便捷西臨

25、火車(chē)西站與都田工業(yè)區(qū)臨近火車(chē)西站、工業(yè)區(qū)占地17萬(wàn)，總建面萬(wàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)周邊配套少，臨近火車(chē)西站、公路，噪聲大居住氛圍不濃項(xiàng)目周邊有加油站影響居住質(zhì)量界定關(guān)鍵詞：新區(qū)、交通便捷、景觀(guān)資源、規(guī)模界定關(guān)鍵詞：新區(qū)、交通便捷、景觀(guān)資源、規(guī)模 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定城市山景生態(tài)規(guī)模大盤(pán)城市山景生態(tài)規(guī)模大盤(pán)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析FOCUS 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目核心問(wèn)題項(xiàng)目核心問(wèn)題項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)：總建面40萬(wàn)平方米，具備規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：隨著三環(huán)路的延伸，交通四通八達(dá)，到江北、麥地、下角都及其便利，屬于CBD中心擴(kuò)張第一站； 景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：三面

26、環(huán)山，擁有良好的山景資源。 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊優(yōu)勢(shì)：地塊方正，平整，是城市大盤(pán)開(kāi)發(fā)的優(yōu)良地塊。 路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)：路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車(chē)行可以較方便的到達(dá)市區(qū)。 品牌優(yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)：深業(yè)地產(chǎn)是深圳的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè) 教育優(yōu)勢(shì)：教育優(yōu)勢(shì)：周邊為惠州四中，擁有良好的教育配套項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)規(guī)劃滯后：規(guī)劃滯后：處于待發(fā)展區(qū)域，在惠州市民心目中處于偏僻地段；區(qū)域人不旺，生活配套設(shè)施缺乏；缺乏公交體系，往來(lái)市區(qū)不方便；噪音：噪音：靠近惠州火車(chē)西站，臨近的項(xiàng)目的共聯(lián)東路，新聯(lián)路等經(jīng)常有大型貨柜車(chē)經(jīng)過(guò)，對(duì)本項(xiàng)目有較大噪音影響；規(guī)劃：規(guī)劃：地塊被“名家花園”分成兩個(gè)部分，對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局不利；項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)市場(chǎng)：市

27、場(chǎng)：整體市場(chǎng)近幾年惠州地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好；深惠一體化：深惠一體化：2010年地鐵三號(hào)線(xiàn)、深惠輕軌列車(chē)的開(kāi)通，“一小時(shí)生活圈”將使越來(lái)越多的深圳投資客戶(hù)涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動(dòng)惠州地產(chǎn)的發(fā)展；交通不斷完善：交通不斷完善：中信大橋與東江大橋的建成：區(qū)域和其他區(qū)域聯(lián)系更加緊密；區(qū)域發(fā)展：區(qū)域發(fā)展：高榜山、紅花湖片區(qū)與西湖周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā)，將帶動(dòng)整體區(qū)域的成熟；整體市場(chǎng)水平較低：整體市場(chǎng)水平較低：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平不高，惠城區(qū)近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模大盤(pán)，市場(chǎng)缺乏真正將品質(zhì)演繹到極致的項(xiàng)目，這給品質(zhì)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目威脅項(xiàng)目威脅政策：政策：國(guó)家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及

28、出臺(tái)的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)：惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，未來(lái)市場(chǎng)推盤(pán)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房：少量經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)，低廉價(jià)格及產(chǎn)品形象將給項(xiàng)目形象帶來(lái)一定威脅； 項(xiàng)目分析對(duì)策項(xiàng)目分析對(duì)策發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：A、突出項(xiàng)目景觀(guān)資源優(yōu)勢(shì)（南臨高榜山，北靠沙帽嶺）；B、發(fā)揮大盤(pán)運(yùn)作的營(yíng)銷(xiāo)張力，借助城市運(yùn)營(yíng)的新城建運(yùn)動(dòng)大概念，建立大盤(pán)形象；C、通過(guò)創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個(gè)惠州市品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性的品質(zhì)名盤(pán)；規(guī)避劣勢(shì)：規(guī)避劣勢(shì)：A、科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；B、先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣以產(chǎn)品和人文來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)；C、通過(guò)

29、品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)；D、合理的產(chǎn)品創(chuàng)新，如雙層隔音玻璃等；E、保障經(jīng)濟(jì)適用房的外觀(guān)形象以及品質(zhì)，使經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品不影響項(xiàng)目形象。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵守的原則。守的原則。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析FOCUS 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目核心問(wèn)題項(xiàng)目核心問(wèn)題核心問(wèn)題核心問(wèn)題面對(duì)惠州市場(chǎng)競(jìng)面對(duì)惠州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和項(xiàng)目區(qū)爭(zhēng)激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)偏遠(yuǎn)的現(xiàn)域相對(duì)偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求突破格局中尋求突破，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特定位。定位

30、。本項(xiàng)目萬(wàn)的本項(xiàng)目萬(wàn)的體量，如何在實(shí)體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的現(xiàn)利潤(rùn)最大化的前提下快速的銷(xiāo)前提下快速的銷(xiāo)售，形成良好的售，形成良好的品牌效應(yīng)品牌效應(yīng)核心問(wèn)題核心問(wèn)題項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS 開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念中原認(rèn)為，在惠州城市正處于大拓展、惠州房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的市場(chǎng)環(huán)境下，在片區(qū)綜合性生態(tài)城區(qū)的良好規(guī)劃下條件下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)跳出傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)的路子，放棄過(guò)分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全新定位，以提升區(qū)域價(jià)值為目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目操作模式設(shè)計(jì)和配套功能定位。只有這樣，才能最大限度的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，

31、才能夠取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念新城市主義新城市主義項(xiàng)目所在的區(qū)域，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個(gè)新城區(qū)的概念。中原認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、 便捷的交通、文明的社區(qū)和時(shí)尚的生活方式等等集合起來(lái)，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風(fēng)格，營(yíng)造一種強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念中原認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)注重對(duì)配套設(shè)施的提煉，通過(guò)對(duì)周?chē)约吧鐓^(qū)本身的文化概念提煉與挖掘，通過(guò)對(duì)社區(qū)配套、景觀(guān)小品、戶(hù)型設(shè)計(jì)、社區(qū)視覺(jué)系統(tǒng)、營(yíng)銷(xiāo)推

32、廣等各個(gè)節(jié)點(diǎn)和環(huán)節(jié)的整合和提煉，形成獨(dú)特鮮明的主題概念，塑造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。主題地產(chǎn)主題地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS 開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略市場(chǎng)客戶(hù)分析市場(chǎng)客戶(hù)分析樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)群體項(xiàng)目置業(yè)客戶(hù)群體湖畔新城小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等華軒*紫韻臺(tái)小高層投資客、企事業(yè)單位職員、周邊居民名家花園小高層公務(wù)員、普通白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員、個(gè)

33、體工商戶(hù)以及外地務(wù)工人員客戶(hù)群體主要集中為政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理人員和職員、私營(yíng)政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理人員和職員、私營(yíng)業(yè)主及深圳投資客；業(yè)主及深圳投資客；多為二次以上置業(yè)，主要為自住性客戶(hù)二次以上置業(yè)，主要為自住性客戶(hù)；來(lái)源區(qū)域較廣來(lái)源區(qū)域較廣，惠州各個(gè)片區(qū)均有一定的比例，主要看好片區(qū)優(yōu)越的自看好片區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境；然環(huán)境；區(qū)域類(lèi)比項(xiàng)目客戶(hù)現(xiàn)狀區(qū)域類(lèi)比項(xiàng)目客戶(hù)現(xiàn)狀客戶(hù)調(diào)查分析客戶(hù)調(diào)查分析典型高端客戶(hù)深度訪(fǎng)談客戶(hù)客戶(hù)入入位位客戶(hù)聚類(lèi)分析模型客戶(hù)定定位調(diào)研基于惠州中原代理項(xiàng)目置業(yè)群體需求調(diào)查問(wèn)卷而成，其訪(fǎng)談的基本情況如下：訪(fǎng)談時(shí)間：訪(fǎng)談時(shí)間：2007年9月26日至2007年10月10日

34、調(diào)查人員：調(diào)查人員：盧浮公館、佳磊華麗大廈、云天華庭、東方威尼斯、華軒紫韻臺(tái)物業(yè)顧問(wèn)，項(xiàng)目策劃人員。調(diào)查對(duì)象：調(diào)查對(duì)象：惠州中高端置業(yè)群體，界定在能承受單價(jià)6000元/平米或潛在置業(yè)者。調(diào)查目的：調(diào)查目的：研究惠州中高端市場(chǎng)置業(yè)群體的特性、對(duì)產(chǎn)品的喜好、消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)行為等，了解市場(chǎng)可能的趨勢(shì)及消費(fèi)者潛在的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)需求。調(diào)查說(shuō)明調(diào)查說(shuō)明 惠州客戶(hù)調(diào)研問(wèn)卷分布惠州客戶(hù)調(diào)研問(wèn)卷分布所屬所屬區(qū)域區(qū)域問(wèn)卷分布點(diǎn)問(wèn)卷分布點(diǎn)銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售進(jìn)度有效有效數(shù)量數(shù)量調(diào)研方式調(diào)研方式水口陽(yáng)光新城咨詢(xún)40份攔截式訪(fǎng)問(wèn)東平東方威尼斯一期售磬二期咨詢(xún)40份攔截式訪(fǎng)問(wèn)江北佳磊華麗熱銷(xiāo)中20份現(xiàn)場(chǎng)選取客戶(hù)江北盧浮公館咨詢(xún)40份攔截式

35、訪(fǎng)問(wèn)下角華軒紫韻臺(tái)熱銷(xiāo)中40份現(xiàn)場(chǎng)選取客戶(hù)麥地云天華庭咨詢(xún)30份現(xiàn)場(chǎng)選取客戶(hù)合計(jì)合計(jì)210210份份210批客戶(hù)中，單次購(gòu)買(mǎi)物業(yè)總價(jià)分析：40萬(wàn)以下， 2位40-50萬(wàn)， 17位50-60萬(wàn) 21位60-70萬(wàn)， 26位70-80萬(wàn)， 23位80-90萬(wàn)， 49位90-100萬(wàn)， 45位100-150萬(wàn)，1 4位150萬(wàn)以上，3位單次購(gòu)買(mǎi)金額比例60萬(wàn)以下3961-100萬(wàn)52100萬(wàn)以上9客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)能力客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)能力客戶(hù)需求調(diào)查分析客戶(hù)需求調(diào)查分析目標(biāo)客戶(hù)特征目標(biāo)客戶(hù)特征客戶(hù)需求特征客戶(hù)需求特征區(qū)域區(qū)域p區(qū)域價(jià)值是客戶(hù)選擇的首要因素p區(qū)域環(huán)境形成將優(yōu)先吸引高端客戶(hù)中的投資者用途用途p改善現(xiàn)有的居

36、住條件,回歸自然,p享受生態(tài)生活不同置業(yè)行為客戶(hù)不同置業(yè)行為客戶(hù)需求需求p投資及投資兼自住：以小面積低總價(jià)、素質(zhì)最優(yōu)或較優(yōu)產(chǎn)品或稀缺特色產(chǎn)品，呈現(xiàn)兩極化特征p自住客戶(hù)：由于家庭人口數(shù)量（一同居?。┮?-4人為主，主要以中端大三房為主對(duì)品牌認(rèn)知對(duì)品牌認(rèn)知p都比較認(rèn)可品牌發(fā)展商，相信品牌的魅力都比較認(rèn)可品牌發(fā)展商，相信品牌的魅力項(xiàng)目期望項(xiàng)目期望p高檔生態(tài)居住區(qū),地段地段未來(lái)升值潛力購(gòu)買(mǎi)的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套 客戶(hù)調(diào)查成果綜述客戶(hù)調(diào)查成果綜述 項(xiàng)目客戶(hù)圈定項(xiàng)目客戶(hù)圈定目標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)特征特征關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞注解注解背景背景p年齡：年齡：30-5030-50p行業(yè)：政府公務(wù)員、民企行業(yè)：

37、政府公務(wù)員、民企高管、國(guó)企高管、私企主等高管、國(guó)企高管、私企主等p置業(yè)角色：置業(yè)角色：決策者、決策者、企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定用途用途p前期投資兼居住為主前期投資兼居住為主p后期后期自住為主自住為主看好區(qū)域的自然環(huán)境置業(yè)動(dòng)機(jī)置業(yè)動(dòng)機(jī)自然生態(tài)、品牌自然生態(tài)、品牌、圈層、配、圈層、配套、安全私密感套、安全私密感目前客戶(hù)認(rèn)知本項(xiàng)目的直接價(jià)值是環(huán)境和品牌排斥因素排斥因素升值空間升值空間、擔(dān)心價(jià)格過(guò)高、擔(dān)心價(jià)格過(guò)高、擔(dān)心市場(chǎng)前景擔(dān)心市場(chǎng)前景地處火車(chē)西站形象是阻礙項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的最大障礙產(chǎn)品對(duì)位產(chǎn)品對(duì)位小三：事企管理層、職員小三：事企管理層、職員大三：私企主大三：私企主四房：政

38、府公務(wù)員、私企業(yè)四房：政府公務(wù)員、私企業(yè)主主小三：小三：31-4031-40，投資，投資兼自住兼自住大三：大三：36-4536-45，投資，投資兼自住兼自住四房：四房：46-5046-50，自住，自住市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層階層金字塔體系階層金字塔體系城城市市生生態(tài)態(tài)豪豪宅宅客客戶(hù)戶(hù)城城市市中中心心豪豪宅宅客客戶(hù)戶(hù)郊郊區(qū)區(qū)豪豪宅宅客客戶(hù)戶(hù)穩(wěn)定資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層財(cái)富階層客戶(hù)精準(zhǔn)鎖定客戶(hù)精準(zhǔn)鎖定引領(lǐng)引領(lǐng) 分享分享 快樂(lè)快樂(lè)深圳中原深圳中原 事業(yè)六部事業(yè)六部目標(biāo)客戶(hù)描述目標(biāo)客戶(hù)描述p 習(xí)慣了城市的喧囂，喜歡自然、原生的城市生活，

39、有濃郁“山水情結(jié)”，希望在自然環(huán)境良好交通便捷的地段有一套房子；n 平均年齡35，但有較高收入，活躍在政府、服務(wù)、IT、貿(mào)易等行業(yè)；n 平時(shí)工作忙碌，對(duì)生活休閑配套設(shè)施有較高要求，喜歡登山、網(wǎng)球等戶(hù)外運(yùn)動(dòng) ；n 有著多次置業(yè)經(jīng)歷，眼光挑剔，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富；n 多數(shù)是1代人或者2代人居住，多代同堂的情況會(huì)較少出現(xiàn)。項(xiàng)目客戶(hù)定位項(xiàng)目客戶(hù)定位20萬(wàn)以下2040萬(wàn)4070萬(wàn)70100萬(wàn)100180萬(wàn)200萬(wàn)核心客戶(hù)群核心客戶(hù)群重點(diǎn)客戶(hù)群重點(diǎn)客戶(hù)群邊緣客戶(hù)群邊緣客戶(hù)群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在40-10040-100萬(wàn)的客戶(hù)群萬(wàn)的客戶(hù)群游離客戶(hù)游離客戶(hù)群群貧 民項(xiàng)目客戶(hù)定位項(xiàng)目客戶(hù)定

40、位核心客戶(hù)核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)深、港投資置業(yè)客戶(hù)惠城區(qū)內(nèi)政府公務(wù)員（惠城區(qū)政府等）惠城區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位管理人員（江北、上排等企業(yè)）惠城城區(qū)內(nèi)各商業(yè)圈個(gè)體私營(yíng)業(yè)主（江北、人人樂(lè)等）惠城區(qū)大中企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)（江北河南岸等寫(xiě)字樓內(nèi)）惠城區(qū)內(nèi):專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、文化藝術(shù)類(lèi)等自由職業(yè)者其他置業(yè)人群特殊用途置業(yè)人群游離、偶得客戶(hù)游離、偶得客戶(hù)本項(xiàng)目同屬于惠州西片區(qū)，周邊各項(xiàng)目樓盤(pán)客戶(hù)群體構(gòu)成，對(duì)本項(xiàng)目客戶(hù)定位存在諸多借鑒之處。結(jié)合前面的市場(chǎng)調(diào)查分析，本項(xiàng)目客戶(hù)定位如下：客觀(guān)性客觀(guān)性主動(dòng)式被動(dòng)式主觀(guān)性主觀(guān)性 3 3 1 1 4 4 2 2產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)人文人文環(huán)境環(huán)境（新進(jìn)者）（新進(jìn)者）（品牌）（品牌）（社會(huì)

41、資源）（社會(huì)資源）（自然資源）（自然資源）主流模式：主流模式：“1+3”1+3”客觀(guān)性；典型的單一項(xiàng)客觀(guān)性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤(pán)目成功要素和高價(jià)樓盤(pán)的充分條件的充分條件成本高，對(duì)地塊先天條成本高，對(duì)地塊先天條件依賴(lài)高件依賴(lài)高體現(xiàn)體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值” 湖畔新城城市原筑湖畔新城城市原筑 片區(qū)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣片區(qū)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣客觀(guān)性客觀(guān)性主動(dòng)式被動(dòng)式主觀(guān)性主觀(guān)性 3 3 4 4 2 2產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)人文人文環(huán)境環(huán)境（新進(jìn)者）（新進(jìn)者）（品牌）（品牌）（社會(huì)資源）（社會(huì)資源）（自然資源）（自然資源）山水資源，與片區(qū)山水資源，與片區(qū)項(xiàng)目比優(yōu)勢(shì)不明顯項(xiàng)目比優(yōu)勢(shì)不明顯初入市場(chǎng)，但品牌

42、優(yōu)初入市場(chǎng)，但品牌優(yōu)勢(shì)明顯勢(shì)明顯本項(xiàng)目的選擇：本項(xiàng)目的選擇：“1+2+4”1+2+4”（產(chǎn)品（產(chǎn)品+ +人人文文+ +服務(wù)）服務(wù)）體現(xiàn)體現(xiàn)“大盤(pán)價(jià)值大盤(pán)價(jià)值”“4”“4”“人文性人文性”體現(xiàn)體現(xiàn)社區(qū)價(jià)值，增強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)社區(qū)價(jià)值，增強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)聚力和外來(lái)客戶(hù)牽引力聚力和外來(lái)客戶(hù)牽引力“1”“1”“產(chǎn)品產(chǎn)品”以獨(dú)特以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場(chǎng)關(guān)注性和創(chuàng)新性成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)的焦點(diǎn)“2”“2”“服務(wù)服務(wù)”以人性以人性化銷(xiāo)售及物管體現(xiàn)化銷(xiāo)售及物管體現(xiàn)“安全安全”與與“尊貴尊貴”本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)方向本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)方向項(xiàng)目決策模型項(xiàng)目決策模型產(chǎn)品產(chǎn)品形象形象客戶(hù)客戶(hù)渠道渠道價(jià)格價(jià)格附加值附加值本項(xiàng)目本項(xiàng)目城市原

43、筑城市原筑湖畔新城湖畔新城突出項(xiàng)目的產(chǎn)品突出項(xiàng)目的產(chǎn)品特色，提升產(chǎn)品特色，提升產(chǎn)品附加價(jià)值附加價(jià)值通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對(duì)客戶(hù)具有高輻射特性是多層次復(fù)合功能的，對(duì)客戶(hù)具有高輻射特性開(kāi)發(fā)模式具有示范效應(yīng)開(kāi)發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國(guó)際化的國(guó)際化的/ /多種用途多種用途/ /不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái)不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái)標(biāo)桿效應(yīng)標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對(duì)象其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對(duì)象輻射區(qū)域廣泛輻射區(qū)域廣泛高融合性的高融合性的可持續(xù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展的示范式的示范式的高融合性的、可持續(xù)發(fā)展

44、的、示范式的都市居住區(qū)高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的都市居住區(qū)項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)惠州西城惠州西城 山水生態(tài)住宅示范區(qū)山水生態(tài)住宅示范區(qū)我們?cè)谶@里示范惠州西部的未來(lái)！我們?cè)谶@里示范惠州西部的未來(lái)！項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位指標(biāo)指標(biāo)類(lèi)別類(lèi)別容積容積率率凈密度凈密度（戶(hù)數(shù)（戶(hù)數(shù)/ /公頃）公頃）鄰里密鄰里密度度獨(dú)戶(hù)住宅獨(dú)戶(hù)住宅0.20.220201212并立式住宅并立式住宅0.30.320-2520-251515聯(lián)排式聯(lián)排式0.50.540-6040-603030疊層式疊層式0.80.860-10060-1004545情景洋房情景洋房1.01.0100-150100-1505050八層電梯公

45、寓八層電梯公寓1.61.6170-200170-2008585十八層電梯公十八層電梯公寓寓2.72.7240-280240-280150150國(guó)際通行的住宅用地指標(biāo)國(guó)際通行的住宅用地指標(biāo)從土地價(jià)值從土地價(jià)值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)角最優(yōu)實(shí)現(xiàn)角度選擇本項(xiàng)度選擇本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)目物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型類(lèi)型本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向 項(xiàng)目2.4的容積率位于8層電梯公寓和18層小高層洋房之間，為提升本項(xiàng)目的檔次及項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)的多元化，建議以聯(lián)排層電梯復(fù)式洋房提升項(xiàng)目整體的檔次，小高層高層填沖項(xiàng)目的容積率 項(xiàng)目沒(méi)有限高，可適當(dāng)增加項(xiàng)目建筑的高度，降低項(xiàng)目建筑覆蓋率，提升項(xiàng)目園林景觀(guān)面積，營(yíng)造良好的居住氛圍本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方

46、向本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向聯(lián)排層電梯復(fù)式洋房小高層高層聯(lián)排層電梯復(fù)式洋房小高層高層 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)主力戶(hù)型面積未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)主力戶(hù)型面積面積項(xiàng)目7090110130150170190210230湖畔新城城市原筑南山公館鳳凰谷未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的主力戶(hù)型面積為130-180平米?？諜n面積區(qū)間空檔面積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng)主力面積 市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶(hù)型面積市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶(hù)型面積 根據(jù)中原客戶(hù)調(diào)查:目前惠州樓盤(pán)熱銷(xiāo)的戶(hù)型面積以120-140為主，其次是100-120，占市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶(hù)型的65%。 政策對(duì)未來(lái)影響預(yù)判政策對(duì)未來(lái)影響預(yù)判 政府宏觀(guān)政策的不斷調(diào)控銀行的首付的不斷提高貸款利率的不斷提升 預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)

47、承接力有限，整體熱銷(xiāo)戶(hù)型面積有變小的預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)承接力有限，整體熱銷(xiāo)戶(hù)型面積有變小的趨勢(shì)。趨勢(shì)。項(xiàng)目號(hào)地塊戶(hù)型面積及配比項(xiàng)目號(hào)地塊戶(hù)型面積及配比戶(hù)型戶(hù)型面積面積面積比面積比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比連排別墅220-2802%201%復(fù)式180-200%1105.6%四房150-18020%31516.09%三房90-12020%49525.28%120-13040%83242.49%130-15010%1869.5%總計(jì)100%1958100% 結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位，建議項(xiàng)目號(hào)地塊戶(hù)型配比如下（項(xiàng)目號(hào)地塊可待號(hào)地塊成熟后考慮，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房戶(hù)型按照相關(guān)規(guī)定）：項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目案名：

48、深業(yè)深業(yè)城市風(fēng)景城市風(fēng)景深業(yè)深業(yè)天籟城天籟城項(xiàng)目定位語(yǔ)：山林山林湖泊湖泊 西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS 開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略9-1019分期規(guī)模物業(yè)類(lèi)型時(shí)間軸2002.102.9-03.72004上半年第一期第一期52003.117.644.3高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、townhouse、house 項(xiàng)目先進(jìn)行旅游項(xiàng)目的打造，在項(xiàng)目綜合配套設(shè)施完善后，再進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開(kāi)項(xiàng)目先進(jìn)行旅游項(xiàng)目的打造，在項(xiàng)目綜合配套設(shè)施完善后，再進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，

49、典型的旅游發(fā)，典型的旅游+ +地產(chǎn)模式。地產(chǎn)模式。萬(wàn)M2第二期第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)所05.10-06.8天鵝堡3500010第三期第三期第四期第四期2007.4波托菲諾波托菲諾大盤(pán)啟動(dòng)策略研究大盤(pán)啟動(dòng)策略研究大盤(pán)啟動(dòng)模式一“以點(diǎn)帶面”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：教育+休閑 、旅游理論基礎(chǔ)：心理學(xué)觀(guān)點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀(guān)點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的大盤(pán)啟動(dòng)策略研究大盤(pán)啟動(dòng)策略研究70套分批規(guī)模主力戶(hù)型時(shí)間軸 70套 50套 70套價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元） 首期配置：2.8萬(wàn)平米健身俱樂(lè)部、豪華會(huì)所、雙語(yǔ)教育

50、、2個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街 惠州奧林匹克花園惠州奧林匹克花園6000750080009500 項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)主題，首期打造項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)主題，首期打造2.82.8萬(wàn)平米健身俱樂(lè)部、豪華會(huì)所、雙語(yǔ)教育、萬(wàn)平米健身俱樂(lè)部、豪華會(huì)所、雙語(yǔ)教育、2 2個(gè)小個(gè)小學(xué)、學(xué)、4 4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街等休閑配套，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際體驗(yàn)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街等休閑配套，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際體驗(yàn)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 第一批2006. 12. 02 第二批 第三批 第四批2007. 2. 192007.2. 242007.5. 3大盤(pán)啟動(dòng)策略研究大盤(pán)啟動(dòng)策略研究大盤(pán)啟動(dòng)模式二“以小博大”模式啟動(dòng)模式 項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)主題 理

51、論基礎(chǔ)： 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀(guān)點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求大盤(pán)啟動(dòng)策略研究大盤(pán)啟動(dòng)策略研究 8萬(wàn)分期規(guī)模主力戶(hù)型時(shí)間軸 第一期第二期第三期第四期 20萬(wàn) 16.5萬(wàn) 9.8萬(wàn)價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元） 首期配置：夏威夷風(fēng)情商業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)、100畝高爾夫球場(chǎng)、豪華會(huì)所萬(wàn)M2 五星級(jí)酒店（總建面7萬(wàn)） 星河灣星河灣2001執(zhí)信中學(xué)（省一級(jí)） 20022003200749005500700012，000 項(xiàng)目首期啟動(dòng)豪華會(huì)所、項(xiàng)目首期啟動(dòng)豪華會(huì)所、100100畝高爾夫果嶺、風(fēng)情商業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)等配套，畝高爾夫果嶺、風(fēng)情商業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)等配套，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示奠定項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)

52、的打造，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示奠定項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。大盤(pán)啟動(dòng)策略研究大盤(pán)啟動(dòng)策略研究大盤(pán)啟動(dòng)模式三（同類(lèi)項(xiàng)目：半島一號(hào)）星河灣“情景營(yíng)銷(xiāo)”模式：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景震撼啟動(dòng)模式每期開(kāi)發(fā)均值：13.5萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模：20萬(wàn)m2項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)+休閑大盤(pán)啟動(dòng)策略研究大盤(pán)啟動(dòng)策略研究“以點(diǎn)帶面”“情景營(yíng)銷(xiāo)”體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成熟狀態(tài)，適用于本項(xiàng)目低成本營(yíng)銷(xiāo)手法，成為目前主流模式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài)啟動(dòng)規(guī)模通常不大于10 萬(wàn)m2 ，1000套項(xiàng)目啟動(dòng)策略項(xiàng)目啟動(dòng)策略“以小博大”現(xiàn)有大盤(pán)模型的適用性現(xiàn)有大盤(pán)模型的適用性本項(xiàng)目首期將先啟動(dòng)項(xiàng)目會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、中心景觀(guān)園本項(xiàng)目首期將先啟動(dòng)項(xiàng)目會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、中心景觀(guān)園林等配套，以現(xiàn)場(chǎng)可體驗(yàn)

53、的高端形象，熱銷(xiāo)未來(lái)林等配套，以現(xiàn)場(chǎng)可體驗(yàn)的高端形象，熱銷(xiāo)未來(lái)本項(xiàng)目啟動(dòng)策略本項(xiàng)目啟動(dòng)策略調(diào)整項(xiàng)目的局部容積率，將地塊一分為二，首期容積率略低，以最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng)，奠定項(xiàng)目的整體檔次；在資源全面整合基礎(chǔ)上，將公共配套完全充分展示，為體驗(yàn)做足文章，產(chǎn)生震撼效果;啟動(dòng)區(qū)入口處優(yōu)先規(guī)劃和展示非限定性空間，加大想象和體驗(yàn)力度.別墅類(lèi)產(chǎn)品樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，小高層類(lèi)產(chǎn)品聚集人氣；以最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng)以最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng), ,優(yōu)先規(guī)劃和展示非限優(yōu)先規(guī)劃和展示非限定性空間定性空間,以體驗(yàn)為目的全面展開(kāi)以體驗(yàn)為目的全面展開(kāi) 項(xiàng)目啟動(dòng)策略項(xiàng)目啟動(dòng)策略一期一期二期二期建議項(xiàng)目整體分三期開(kāi)發(fā),其中1號(hào)地塊分2期,4號(hào)地

54、塊1期開(kāi)發(fā);首先開(kāi)發(fā)1號(hào)地塊臨4中的部分,初步估計(jì)總建筑面積約為12萬(wàn)平米;首期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品檔次應(yīng)相對(duì)拔高,大戶(hù)型產(chǎn)品比例相應(yīng)調(diào)高;項(xiàng)目啟動(dòng)策略項(xiàng)目啟動(dòng)策略建議項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)約12萬(wàn)平米，其中住宅面積約為11萬(wàn)平米,建議一期戶(hù)型配比如下：戶(hù)型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2804.5%202.62%復(fù)式180-20010%587.60%四房150-18020%13317.4%三房120-13040.5%35646.7%130-15025%19625.7%合計(jì)100%763100%項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS 開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念啟動(dòng)策略啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)

55、策略經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房1 1、啟動(dòng)時(shí)機(jī)（在滿(mǎn)足政府規(guī)劃要求的前提下）、啟動(dòng)時(shí)機(jī)（在滿(mǎn)足政府規(guī)劃要求的前提下）經(jīng)濟(jì)適用房建議在本項(xiàng)目一期銷(xiāo)售完畢后開(kāi)始啟動(dòng)。原因：一期銷(xiāo)售后項(xiàng)目的整體風(fēng)格、形象已經(jīng)確定。 在社會(huì)上造成一定的影響，讓市場(chǎng)加深對(duì)深業(yè)品牌認(rèn)識(shí)。 在此時(shí)啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，會(huì)得到市場(chǎng)更加高度的關(guān)注，提升深業(yè)品牌的美譽(yù)度。2 2、整體形象：、整體形象： 必須與一期項(xiàng)目的風(fēng)格一致，但是在此基礎(chǔ)上要與一期項(xiàng)目拉開(kāi)一定的檔次。 在品質(zhì)方面要達(dá)到一定的水平，贏(yíng)得消費(fèi)者的信賴(lài)，提高深業(yè)品牌在市民中的整體形象。一號(hào)地第一期一號(hào)地第二期經(jīng)濟(jì)適用房4號(hào)地9 10 11 1

56、22007年1 234 5 678 9 10 11 122008年1 234 5 678 9 10 11 122009年1 234 5 678 9 10 11 122010年項(xiàng)目總體分三期開(kāi)發(fā).項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS 4總體規(guī)劃布局總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議其他建議其他建議戶(hù)型功能判斷及亮點(diǎn)建議戶(hù)型功能判斷及亮點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建議項(xiàng)目商業(yè)建議 總體規(guī)劃布局總體規(guī)劃布局規(guī)劃約規(guī)劃約1000010000平米人工湖平米人工湖, ,提升項(xiàng)目的景觀(guān)資源優(yōu)勢(shì),奠定項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力;組團(tuán)圍合式布局組團(tuán)圍合式布局, ,以景觀(guān)為導(dǎo)

57、向,堅(jiān)持資源優(yōu)先分配給大面積產(chǎn)品原則,多層、高層產(chǎn)品盡量板樓設(shè)計(jì)板樓設(shè)計(jì); ;以住區(qū)人文景觀(guān)、山體自然景觀(guān)、小區(qū)中心園林構(gòu)筑整個(gè)社區(qū)的三大景三大景觀(guān)軸線(xiàn)觀(guān)軸線(xiàn); ;島式會(huì)所設(shè)計(jì)島式會(huì)所設(shè)計(jì), ,會(huì)所面積約會(huì)所面積約20002000平米平米, ,將項(xiàng)目會(huì)所、人工湖與中心泳池形成一個(gè)整體,形成社區(qū)主入口的主要展示面.泳池與湖面相連接,打造無(wú)邊際泳池;商業(yè)街休閑化商業(yè)街休閑化,將項(xiàng)目商業(yè)設(shè)置在共聯(lián)路和四中路邊,營(yíng)造良好的休閑氛圍;規(guī)劃路景觀(guān)化規(guī)劃路景觀(guān)化, ,周邊種植高大大型喬木,形成一條林蔭大道.項(xiàng)目主入口設(shè)置在共聯(lián)路上項(xiàng)目主入口設(shè)置在共聯(lián)路上,整個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流; 總體規(guī)劃示意總體規(guī)劃示意項(xiàng)目

58、三房小高層單位/商業(yè)項(xiàng)目三房單位/商業(yè)小區(qū)主入口小區(qū)主入口人工湖+泳池聯(lián)排別墅四房單位復(fù)式四房單位復(fù)式聯(lián)排別墅四房單位復(fù)式四房單位復(fù)式項(xiàng)目三房小高層單位項(xiàng)目三房小高層單位項(xiàng)目三房小高層單位項(xiàng)目三房小高層單位/商業(yè)會(huì)所 總體規(guī)劃示意總體規(guī)劃示意深圳公園大地深圳公園大地 總體規(guī)劃示意總體規(guī)劃示意深深圳圳振振業(yè)業(yè)城城 總體規(guī)劃示意總體規(guī)劃示意深圳半山溪谷深圳半山溪谷 規(guī)劃布局借鑒規(guī)劃布局借鑒 島式會(huì)所示意島式會(huì)所示意 消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者對(duì)小區(qū)身份感十分在意，并且認(rèn)為氣派和開(kāi)闊的入口景觀(guān)是提升社區(qū)價(jià)值的重要因素 山湖會(huì)所示意圖山湖會(huì)所示意圖 消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者認(rèn)為水系是住所加分的重要元

59、素，會(huì)所若建在湖邊更能添加其氣派，吸引消費(fèi)者眼球。 社區(qū)標(biāo)志性的建筑群社區(qū)標(biāo)志性的建筑群法洛斯燈塔法洛斯燈塔荷蘭風(fēng)車(chē)荷蘭風(fēng)車(chē)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS 4總體規(guī)劃布局總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議其他建議其他建議戶(hù)型功能判斷及亮點(diǎn)建議戶(hù)型功能判斷及亮點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建議項(xiàng)目商業(yè)建議 市場(chǎng)典型樓盤(pán)建筑風(fēng)格研究市場(chǎng)典型樓盤(pán)建筑風(fēng)格研究樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目銷(xiāo)售情況盧浮公館法式簡(jiǎn)約主義良好城市原筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格良好合生帝景灣現(xiàn)代歐式風(fēng)格良好山水江南現(xiàn)代中式良好湖畔新城簡(jiǎn)約歐式+嶺南良好 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格是市場(chǎng)主流,大盤(pán)大都選擇歐式建筑風(fēng)格;從市場(chǎng)反映來(lái)看,客戶(hù)

60、并不關(guān)注建筑風(fēng)格本身,而關(guān)注建筑風(fēng)格所反映的獨(dú)特風(fēng)情,比較喜歡洋派的風(fēng)情;市場(chǎng)上缺乏西班牙建筑、海派建筑風(fēng)格、北美建筑風(fēng)格、新古典主義建筑等 ; 建筑風(fēng)格的成熟度與可行性建筑風(fēng)格的成熟度與可行性建筑風(fēng)格與名盤(pán)的執(zhí)行力對(duì)比模型：建筑風(fēng)格與名盤(pán)的執(zhí)行力對(duì)比模型：建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格代表名盤(pán)代表名盤(pán)成熟度成熟度執(zhí)行實(shí)力要求執(zhí)行實(shí)力要求西班牙建筑萬(wàn)科城高海派建筑風(fēng)格桂花城（綠城）高現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格水榭花都中現(xiàn)代法式瑞河耶納高北美建筑風(fēng)格珠江東岸高南加州風(fēng)格蘭喬圣菲高新古典主義觀(guān)瀾高爾夫、星河灣高 西班牙建筑，因萬(wàn)科城的開(kāi)發(fā)成功，在全國(guó)各地被瘋狂效仿，因萬(wàn)科的研究深入，是最為成熟的國(guó)外風(fēng)情元素。海派建筑風(fēng)格，因