.10北京房地產(chǎn)市場情況交流研討

1、地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團北京房地產(chǎn)市場形勢交流研討it數(shù)據(jù)部技術總監(jiān) 陳紹增目目 錄錄首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 1220122012年年1-91-9月存量房市場情況月存量房市場情況320122012年年1-91-9月新建經(jīng)營性物業(yè)情況及前景分析月新建經(jīng)營性物業(yè)情況及前景分析420122012年年1-91-9月新建商品住宅市場

2、情況月新建商品住宅市場情況20122012年年1-91-9月主要政策月主要政策20122012年年1-91-9月存量經(jīng)營性物業(yè)情況月存量經(jīng)營性物業(yè)情況56經(jīng)營性物業(yè)選擇經(jīng)營性物業(yè)選擇首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 一、一、20122012年房地產(chǎn)調(diào)控政策年房地產(chǎn)調(diào)控政策 （一）加大保障性安居工程建設力度，大力發(fā)展公（一）加大保障性安居工程建設力度，大力發(fā)展公共租賃住房。共租賃住房。 （1）2012年1月13日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布關于貫徹國務院辦公廳保障性

3、安居工程建設和管理指導意見的實施意見要求，推動住房保障方式向“以租為主”轉變，著力完善建設、審核、分配和管理制度。特別要求落實用地供應、政府投入、債券融資、信貸、稅費減免等各項支持政策。 （2）2012年3月14日，住建部發(fā)布關于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知，要求積極落實建設項目，盡快將各?。▍^(qū)、市）人民政府確定的年度建設任務目標落實到市縣，分解落實到具體建設項目，加快項目建設進度。 （3）2012年3月14日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了公共租賃住房管理辦法(住房和城鄉(xiāng)建設部令第11號) ，對公租房分配、運營、使用、退出和管理進行規(guī)范，明確了公租房申請與審核、輪候與配租、使用與退出的

4、程序和相關要求。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （二）（二） “兩次降準和降息兩次降準和降息”，央行釋放，央行釋放“寬松寬松”信號，貨幣政策轉為穩(wěn)健。信號，貨幣政策轉為穩(wěn)健。 今年以來，央行已經(jīng)2 次降息、2 次降存準率，改變了去年央行連續(xù)加息、提存準率形成的貨幣政策“從緊”局面。貨幣政策調(diào)整，意在為經(jīng)濟發(fā)展注入更多流動性，加強金融對經(jīng)濟發(fā)展的保障能力。但貨幣政策將體現(xiàn)出較強的針對性，除了加大保障房建設信貸外，房地產(chǎn)開發(fā)投資領域的信貸政策依然偏緊。首佳地產(chǎn)顧問集團首

5、佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （三）堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松（三）堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松 （1）2012年3月，溫家寶總理在兩會上作政府工作報告，將“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設”列入2012年主要任務，要求嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。 （2）2012年7月19日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知【國土資電發(fā)（2012）87號】，要求進一步提高認識，堅持房

6、地產(chǎn)市場調(diào)控不放松；加大住房用地供應力度，嚴防高價地擾亂市場預期；嚴格執(zhí)行現(xiàn)有政策，加強監(jiān)管增加住房有效供給；強化監(jiān)測分析和新聞宣傳，積極引導市場。 （3）2012年7月，國務院總理溫家寶多次重申將堅定不移地貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)整政策。（一）（一）20122012年年1-91-9月北京新建商品住宅成交情況月北京新建商品住宅成交情況首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 二、二、20122012年年1-91-9月商品住宅市場情況月商品住宅市場情況 商品住宅市場活躍度有所提高，供應

7、量有所增加；受貨幣政策影響，剛性需求有所釋放，成交量大幅增加。 2012年1-9月，北京商品住宅新增準售面積約737萬m2 ，同比增長5.3%；期房成交面積約為710萬m2 ，同比增長28%；商品住宅預售率為96%，與上年同期相比提高了近20個百分點。 從近十年來，北京商品住宅供需情況來看，北京商品住宅市場呈現(xiàn)逐步萎縮的發(fā)展態(tài)勢。供應量從2800多萬m2 （2004年）下降到1000多萬m2 （2011年）；成交量從2600多萬m2 （2004年）下降到不足800萬m2 （2011年）；供求狀況逐漸從“供不應求”轉向“供過于求”（詳見圖1）。圖圖1 20031 2003年至年至20122012

8、年年1-91-9月北京新建商品住宅供應與成交情況月北京新建商品住宅供應與成交情況首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 63%92%98%110%114%61%136%85%73%96%0%20%40%60%80%100%120%140%0500100015002000250030002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012商品住宅準售面積商品住宅預售登記面積預售率（萬平方米）（二）（二）20122012年年1-91

9、-9月北京商品住宅期房成交價格走勢月北京商品住宅期房成交價格走勢首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 2683818966214911000012000140001600018000200002200024000260002800011年1月11年2月11年3月11年4月11年5月11年6月11年7月11年8月11年9月11年10月11年11月11年12月12年1月12年2月12年3月12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月北京商品住宅期房成交價格（不

10、含保障房）圖圖2 20112 2011年至年至20122012年年1-91-9月北京商品住宅期房成交價格走勢月北京商品住宅期房成交價格走勢 受調(diào)控政策持續(xù)影響，北京商品住宅價格較為穩(wěn)定，同比有所下降。2012年1-9月，北京商品住宅期房成交價格為20800元/ m2 ，同比下降8.6%；從2012年各個月成交價格來看，基本在19000-21000元/ m2之間浮動，保持相對穩(wěn)定（詳見圖2）。三、三、20122012年年1-91-9月北京存量房市場情況月北京存量房市場情況首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真

11、：（010）58930810網(wǎng)址： 存量交易較為活躍，總體呈上升趨勢。存量交易較為活躍，總體呈上升趨勢。2012年1-9月，北京存量房成交套數(shù)為11.11萬套，同比增長4.7%；成交面積約為1053萬m2 ，同比下降5.3%。其中住宅成交套數(shù)為9.98萬套，成交面積約為876萬m2 ，同比增長分別為6.2%和0.2%（詳見圖3）。 （一）（一）20122012年年1-91-9月北京存量住房成交情況月北京存量住房成交情況0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2011.092011.12011.112011.122011

12、.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.09存量房網(wǎng)簽套數(shù)其中住宅簽約套數(shù)圖圖3 20113 2011年年9 9月月20122012年年9 9月北京存量房成交量走勢圖月北京存量房成交量走勢圖首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 25716 25241 25392 25031 24314 23997 24219 24410 24955 25156 25281 25869 26278 26767 200

13、00 21000 22000 23000 24000 25000 26000 27000 28000 29000 30000 11年8月11年9月11年10月11年11月11年12月12年1月12年2月12年3月12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月（二）（二）20122012年年1-91-9月北京存量住房監(jiān)測價格走勢情況月北京存量住房監(jiān)測價格走勢情況圖圖4 20114 2011年年8 8月至月至20122012年年9 9月北京存量住房監(jiān)測價格水平月北京存量住房監(jiān)測價格水平 根據(jù)首佳監(jiān)測結果顯示，2012年1-9月，北京存量住房監(jiān)測價格整體呈上漲態(tài)勢。2012年9月北京存

14、量住房監(jiān)測價格為26767元/m2 ，同比上漲6%。 2011年下半年，北京存量住房價格呈現(xiàn)下降趨勢，進入2012年，價格開始逐步走高，已經(jīng)收復“失地”（詳見圖4）。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （一）經(jīng)營性物業(yè)的機會來了嗎？（一）經(jīng)營性物業(yè)的機會來了嗎？ 1、當前宏觀政策調(diào)控的著力點主要落在住宅市場上，針對經(jīng)營性物業(yè)（主要為商業(yè)和寫字樓）不在調(diào)控范圍下，其發(fā)展自由度較大； 2、對住宅市場的調(diào)控會增加資金向經(jīng)營性物業(yè)轉移； 3、經(jīng)營性物業(yè)與宏觀經(jīng)濟的聯(lián)系相對緊密，

15、當前擴大內(nèi)需的政策指向恰可帶動經(jīng)營性物業(yè)的發(fā)展，其前景比較樂觀。 在此房地產(chǎn)市場在此房地產(chǎn)市場“大變革大變革”的背景下，經(jīng)營物業(yè)存在一定的背景下，經(jīng)營物業(yè)存在一定的發(fā)展契機。的發(fā)展契機。四、四、20122012年年1-91-9月經(jīng)營性物業(yè)情況及前景分析月經(jīng)營性物業(yè)情況及前景分析首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 2012年1-9月，北京寫字樓新增準售面積約177萬m2 ，同比下降19%；期房成交面積約為149萬m2 ，同比增長13%；期房成交均價約為21550元/ m2

16、 ，同比下降14%（詳見圖4）。從新增準售面積分布來看，新增寫字樓所處位置相對較差，大部分位于五環(huán)外區(qū)域。五環(huán)外新增寫字樓所占比重達到85%，其中遠郊區(qū)所占比重達到70%。圖圖6 2007年至年至2012年年1-9月北京月北京寫字樓寫字樓供需及成交情況供需及成交情況（二）新建經(jīng)營性物業(yè)市場狀況（二）新建經(jīng)營性物業(yè)市場狀況（1 1）：寫字樓）：寫字樓0500010000150002000025000300000501001502002503003502007年2008年2009年2010年2011年2012年1-9月寫字樓準售面積寫字樓成交面積寫字樓成交價格（萬平方米）（萬平方米）（元（元/ /

17、平方米）平方米）首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 商業(yè)用房市場不太活躍，供應量及成交量大幅減少。 2012年1-9月，北京商業(yè)用房新增準售面積約41萬m2 ，同比下降40%；期房成交面積約為37萬m2 ，同比下降48%；期房成交均價約為24660元/ m2 ，同比下降5%（詳見圖5）。準售規(guī)模超過1萬平方米的僅有14個，而且位置較差，基本上都在五環(huán)外區(qū)域。圖圖5 20075 2007年至年至20122012年年1-91-9月北京商業(yè)供需及成交月北京商業(yè)供需及成交價格價

18、格情況情況（二）新建經(jīng)營性物業(yè)市場狀況（二）新建經(jīng)營性物業(yè)市場狀況（2 2）：商業(yè)）：商業(yè)0500010000150002000025000300000204060801001201401601802007年2008年2009年2010年2011年2012年1-9月商業(yè)準售面積商業(yè)成交面積商業(yè)成交價格（萬平方米）（萬平方米）（元（元/ /平方米）平方米）（四）經(jīng)營性物業(yè)市場真的那么火爆嗎？（四）經(jīng)營性物業(yè)市場真的那么火爆嗎？（1）經(jīng)營性物業(yè)的另類產(chǎn)品形式）經(jīng)營性物業(yè)的另類產(chǎn)品形式-商住樓，遍地開發(fā)。商住樓，遍地開發(fā)。 2011年，北京新增商業(yè)用房項目中產(chǎn)品形式為商住樓的超過30萬m2 ，所占比

19、重約30%。其中建筑規(guī)模較大的有：西山國際城（約7萬m2）、龍湖長楹天街（約7萬m2 ）、soco公社（約3.5萬m2 ）、輝煌云上（約2.5萬m2 ）、融景美廬（約2.4萬m2 ） 及易居國際（約2.2萬m2 ）等；2010年北京新增商業(yè)用房項目，近50%的面積為商住樓，如合生時代中心（約18萬m2 ）；珠江摩爾大廈（約為9萬m2 ），這些樓盤基本上都在五環(huán)外區(qū)域。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 2011年，北京新增寫字樓項目約2/3的項目為商住樓，建筑面積約為2

20、00萬m2 ，其中建筑規(guī)模較大的有：開發(fā)區(qū)的林肯公園、房山的綠地新都會微堂，通州的星悅國際和合生世界花園（詳見下表1） ；2010年北京新增寫字樓項目，超過70%的面積為商住樓，如中弘北京像素（約26萬m2），賓仕國際（約15萬m2 ），這些樓盤基本上都在五環(huán)外區(qū)域。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 序號序號樓盤名稱樓盤名稱建筑面積建筑面積序號序號樓盤名稱樓盤名稱建筑面積建筑面積1林肯公園54.5 7力寶廣場7.2 2綠地新都會微堂16.8 8琥珀郡6.6 3星悅國際

21、15.2 9珠江摩爾國際中心6.1 4合生世界花園10.5 10新里西斯萊公館6.0 5首開國風美唐7.8 11翼之城5.9 6北京方糖7.7 12富力盛悅居5.6 表表1 20111 2011年年部分規(guī)模較大的商住樓項目情況表部分規(guī)模較大的商住樓項目情況表 （五）前景分析：市場潛力猶在（五）前景分析：市場潛力猶在 2012年1-9月，北京共出讓商品房建設用地278公頃，規(guī)劃建筑面積680萬平方米，其中商業(yè)和辦公用地建設用地面積約為78公頃，規(guī)劃建筑面積約為260萬平方米，所占比重分別為28%和38%（詳見圖3-1）。此外，2011年商業(yè)和辦公用地建設用地面積約為260公頃，規(guī)劃建筑面積約為6

22、90萬平方米，所占比重分別為36%和43%（詳見圖3-2），這預示著未來市場上新增經(jīng)營性物業(yè)供應的潛力。2011年以來，優(yōu)質商業(yè)金融用地頻出，新增建筑面積約為550萬平方米（詳見表2）。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （1）商業(yè)、辦公用地交易旺盛，優(yōu)質商業(yè)金融用地頻出）商業(yè)、辦公用地交易旺盛，優(yōu)質商業(yè)金融用地頻出序號序號所處商圈所處商圈20112011年新增建筑面積年新增建筑面積20122012年年1-91-9月新增建筑面積月新增建筑面積小計小計1王府井8 -8 2

23、cbd95-953金融街-26 26 4麗澤金融商務區(qū)6441 105 5豐臺科技園80 080 6望京5311 64 7開發(fā)區(qū)3481 115 8通州核心區(qū)2631 57 合計361 189 550 表表2 20112 2011年至年至20122012年年9 9月新增優(yōu)質商業(yè)金融用地情況表月新增優(yōu)質商業(yè)金融用地情況表單位：萬平方米單位：萬平方米 2011年5月16日北京發(fā)布關于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知。明確要求商業(yè)、辦公類項目不得采用住宅套型式設計，以防止開發(fā)企業(yè)擅自改變項目規(guī)劃用途。這意味著“商改住”項目將被禁止，之后的經(jīng)營性物業(yè)將回歸本質，市場的供求狀況也會得到真實反

24、映。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （2）商改住被禁，經(jīng)營性物業(yè)市場將逐漸還原）商改住被禁，經(jīng)營性物業(yè)市場將逐漸還原五、五、20122012年年1-91-9月存量經(jīng)營性物業(yè)情況月存量經(jīng)營性物業(yè)情況 （1）據(jù)相關機構統(tǒng)計顯示，2012 年第三季度，北京甲級寫字樓市場總存量約為666萬 m2 ，同比增長2.9%；市場平均租金約為295元/ m2 .月，同比增長30%；空置率為2.3%，與上年同期相比下降2.4個百分點，呈繼續(xù)下行態(tài)勢，并創(chuàng)造歷史新低（詳見圖6）。 （2）

25、經(jīng)過兩年多的租金持續(xù)上漲，北京甲級寫字樓租金增幅從二季度開始放緩；另外，受整體經(jīng)濟形勢的影響，寫字樓市場需求明顯放緩，租金增長的驅動力開始減弱； （3）北京甲級寫字樓市場供需矛盾依舊突出，市場可租賃面積持續(xù)萎縮，使得北京甲級寫字樓空置率持續(xù)下降，并創(chuàng)造歷史新低。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （一）存量經(jīng)營性物業(yè)情況（一）存量經(jīng)營性物業(yè)情況（1 1）：甲級寫字樓）：甲級寫字樓首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話

26、：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖6 20116 2011年至年至20122012年第三季度北京甲級寫字樓租金及空置率走勢圖年第三季度北京甲級寫字樓租金及空置率走勢圖1872052272462782892959.2%6.2%4.4%3.8%3.6%2.5%2.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%0501001502002503003502011年q12011年q22011年q32011年q42012年q12012年q22012年q3甲級寫字樓租金(元/平方米.月)空置率（4）從商圈分布來看，北京存量甲級寫字樓較為集中

27、，約90%的供應量集中在6大商圈。其中，供應量最大的是cbd商圈，存量寫字樓面積約為244萬m2，所占比重約為37%； 其次是金融街商圈，存量寫字樓面積約為101萬m2，所占比重約為15%；第三是建國門商圈，存量寫字樓面積約為83萬m2，所占比重約為12%（詳見圖7）。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： cbd, 244, 37%東二環(huán), 28, 4%建國門, 83, 12%金融街, 101, 15%燕莎, 70, 11%中關村, 76, 11%其他商圈, 65, 10

28、%圖圖7 20127 2012年第三季度北京甲級寫字樓商圈分布圖年第三季度北京甲級寫字樓商圈分布圖 （5）從各商圈租金和空置率來看，北京存量甲級寫字樓平均租金最高的cbd商圈，平均租金水平約為333元/m2.月，同比增長36%；其次是金融街商圈，平均租金水平約為324元/m2.月，同比增長25%。空置率最低的金融街商圈，空置率僅為0.3%；其次是中關村，空置率為0.4%（詳見圖8）。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖8 8 20122012年第三季度北京甲級寫字樓

29、租金及空置率情況年第三季度北京甲級寫字樓租金及空置率情況3332582893242982142402953.4%1.5%2.4%0.3%1.4%0.4%3.5%2.2%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%0 50 100 150 200 250 300 350 cbd東二環(huán)建國門金融街燕莎中關村 其他商圈總體甲級寫字樓租金(元/平方米.月)空置率 （1）據(jù)相關機構統(tǒng)計顯示，2012 年第三季度，北京商業(yè)市場總存量約為597萬 m2 ，同比增長11%；市場平均租金約為735元/ m2 .月（使用面積），同比增長8.2%；空置率為12.7%，與上年同期相比上升1

30、.2個百分點，保持相對穩(wěn)定（詳見圖9）。數(shù)家購物中心進行了裝修和品牌調(diào)整，導致市場平均空置率有所上升；通過購物中心積極有效的調(diào)整和嘗試以及不斷提升的管理水平，市場平均租金穩(wěn)步提升。此外，一些占據(jù)核心商圈位置，運營管理經(jīng)驗豐富的項目也逐漸拉開和其他項目的差距，租金上漲速度領先。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （二）存量經(jīng)營性物業(yè)情況（二）存量經(jīng)營性物業(yè)情況（2 2）：商業(yè)）：商業(yè)首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電

31、話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖9 20119 2011年至年至20122012年第三季度商業(yè)租金（首層）及空置率走勢圖年第三季度商業(yè)租金（首層）及空置率走勢圖0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%5806006206406606807007207402011年q12011年q22011年q32011年q42012年q12012年q22012年q3首層商業(yè)平均租金(元/平方米.月)空置率（2）從商圈分布來看，北京商業(yè)較為分散，九大主要商圈的供應量僅占52%。其中，供應量最大的是中關村商圈，存量商業(yè)面積約為55萬m2，所

32、占比重約為9%； 其次是望京商圈，存量商業(yè)面積約為51萬m2，所占比重約為9%；第三是cbd商圈，存量商業(yè)面積約為43萬m2，所占比重約為7%（詳見圖10）。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖10 201210 2012年第三季度北京商業(yè)市場商圈分布圖年第三季度北京商業(yè)市場商圈分布圖亞運村, 37, 6%cbd, 43, 7%朝外, 23, 4%燕莎, 23, 4%三里屯, 25, 4%王府井, 42, 7%望京, 51, 9%西單, 11, 2%中關村, 55,

33、 9%其他, 288, 48% （3）從各商圈租金水平來看，北京存量商業(yè)平均租金最高的是王府井商圈，首層商業(yè)平均租金水平約為1800-3000元/m2.月；其次是西單商圈，首層商業(yè)平均租金水平約為1000-2500元/m2.月；第三是西單商圈，首層商業(yè)平均租金水平約為1200-2000元/m2.月（詳表3）。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 表表3 3 20122012年第三季度北京主要商圈商業(yè)供應量及首層平均租金情況年第三季度北京主要商圈商業(yè)供應量及首層平均租金情況

34、區(qū)域區(qū)域總存量總存量（萬平方米）（萬平方米）首層商業(yè)平均租金首層商業(yè)平均租金( (元元/ /平方米平方米. .月月) )亞運村亞運村37 250-750cbdcbd43 1200-2000朝外朝外23 400-600燕莎燕莎23 800-1200三里屯三里屯25 800-2000王府井王府井42 1800-3000望京望京51 400-1000西單西單11 1000-2500中關村中關村55 400-1000其他其他288 -總體總體597 - （1）據(jù)統(tǒng)計，2012 年1-9月，北京星級酒店共有612家，與2011年相比，增長2.3%；星級酒店平均房價為518元/ 間 .天同比增長10.1%

35、；星級酒店入駐率為60.1%，同比上升0.8個百分點，呈升穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢（詳見圖11）。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （三）存量經(jīng)營性物業(yè)情況（三）存量經(jīng)營性物業(yè)情況（3 3）：酒店）：酒店63869481572959861249460543045048251860.2%52.0%49.0%56.0%59.9%60.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%0100200300400500600700

36、8009002007年2008年2009年2010年2011年2012年1-9月星級酒店數(shù)量平均房價(元/間.天)星級酒店出租率圖圖11 200711 2007年至年至20122012年年1-91-9月北京星級酒店數(shù)量、房價及入駐率走勢圖月北京星級酒店數(shù)量、房價及入駐率走勢圖 （2）從星級酒店房價和入駐率來看，2012年1-9月，北京星級越高的酒店房價越高而且入駐率也越高。其中，五星級酒店房價和入駐均為最高，平均房價為874元/間.天，同比增長10.9%；入駐率為63.6%，同比提高0.5百分點；其次是四星級酒店，平均房價為498元/間.天，同比增長6.8%；入駐率為62.3%，同比提高0.2

37、個百分點（詳見圖12）。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖12 12 20122012年年1-91-9月北京各星級酒店房價及入駐率情況月北京各星級酒店房價及入駐率情況87449835226223463.6%62.3%57.6%55.8%38.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%01002003004005006007008009001000五星四星三星二星一星平均房價(元/間.天)星級酒

38、店入駐率（3）從星級酒店經(jīng)營情況來看，星級酒店的80%收入主要來源于客房和餐費收入。其中，客房收入所占比重最大，約為47%；其次是餐費收入，所占比重約為34%。從各星級酒店收入來看，五星級酒店所占比重最大，約為43%；其次是四星級酒店，所占比重約為31%（詳見圖13）。根據(jù)2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，只有四星級和五星級酒店能夠盈利。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖13 201213 2012年年1-91-9月北京星級酒店經(jīng)營情況月北京星級酒店經(jīng)營情況 客房收入47%

39、 餐費收入34% 商品銷售收入2% 其他收入17% 一星級0% 二星級5% 三星級21% 四星級31% 五星級43% （1）據(jù)相關機構統(tǒng)計顯示，2012 年第三季度，北京工業(yè)物業(yè)市場總存量約為145萬 m2 ，同比增長12%；工業(yè)物業(yè)（倉儲物流）市場平均租金約為31.2元/ m2 .月，同比增長7.2%；空置率為0.8%，與上年同期相比下降0.4個百分點，保持相對穩(wěn)定（詳見圖9）。第三季度，由于中國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，倉儲物流設施的租賃需求有所下降。同時，由于市場供應緊缺，本季度的成交并不活躍 ，交易量有限使得市場的成交租金增長受到抑制。另外，2012年第二季度，北京工業(yè)商務園區(qū)市場總存量已超過

40、300萬m2 ，市場平均租金約為99元/ m2 .月，同比增長19.5%；空置率為10.2%，與上年同期相比上升4.3個百分點。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： （四）（四）存量經(jīng)營性物業(yè)情況存量經(jīng)營性物業(yè)情況（4 4）：工業(yè)）：工業(yè)首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 圖圖14 14 20112011年至年至20122012年第三季度年第三季度

41、北京工業(yè)物業(yè)（倉儲物流）租金北京工業(yè)物業(yè)（倉儲物流）租金及空置率走勢圖及空置率走勢圖27.027.629.129.730.030.931.22.8%1.7%1.2%0.6%1.9%1.5%0.8%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%24.025.026.027.028.029.030.031.032.02011年q1 2011年q2 2011年q3 2011年q4 2012年q1 2012年q2 2012年q3工業(yè)物業(yè)(倉儲物流)租金(元/平方米.月)空置率 （2）從各工業(yè)園區(qū)的地價水平和售價來看，北京各工業(yè)開發(fā)區(qū)地價最高的是電子城西區(qū)，土地價格約為400-

42、500萬元/畝；其次是順義空港開發(fā)區(qū)，土地價格約為110-120萬元/畝。售價最高的是中關村科技園豐臺園，科研辦公樓售價約為19000-22000元/m2；其次是順義空港開發(fā)區(qū)約為18000-20000元/m2（詳表4）。首佳地產(chǎn)顧問集團首佳地產(chǎn)顧問集團地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路116號嘉豪國際中心b座7層 電話：（010）58930818 傳真：（010）58930810網(wǎng)址： 表表4 4 20122012年第三季度年第三季度北京主要工業(yè)開發(fā)區(qū)土地價格及房價情況北京主要工業(yè)開發(fā)區(qū)土地價格及房價情況區(qū)縣區(qū)縣開發(fā)區(qū)名稱開發(fā)區(qū)名稱土地成交價格土地成交價格（萬元萬元/ /畝）畝）標準廠房標準廠房售價

43、售價（元元/ /平方米）平方米）工業(yè)工業(yè)立項辦公樓立項辦公樓（元（元/ /平方米）平方米）朝陽電子城西區(qū)400-500400-5008000-120008000-12000海淀永豐高新技術產(chǎn)業(yè)基地180-200180-2003 3元元/ /平方米平方米. .天天豐臺中關村科技園區(qū)豐臺園19000-2200019000-22000大興北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)73735000-60005000-60006500-100006500-10000北京印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地71714000-55004000-5500大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地60-7060-70昌平中關村科技園區(qū)昌平園99-12299-1225000-60005000-6000通州金橋科技產(chǎn)業(yè)基地49-5449-54600060007000-90007000-9000永樂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)4949通州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)48-5048-50房山竇店現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地101-127101-127房山工業(yè)園區(qū)東區(qū)5353順義林河工業(yè)開發(fā)區(qū)90-10090-100空港開發(fā)區(qū)110-120110-12018000-2000018000-20000順義汽車城90-12090-120懷柔懷柔雁棲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)60-7060-704000-50004000-5000密云密云經(jīng)濟開發(fā)區(qū)60-70