鳳凰城營銷與整合推廣報告修訂136頁

1、your trusted partner 房地產實效營銷綜合服務商房地產實效營銷綜合服務商 您信賴的合作伙伴您信賴的合作伙伴中國中國深圳深圳本報告是嚴格保密的。2版權聲明版權聲明 copyright; all rights reservedcopyright; all rights reserved本報告僅供客戶內部使用本報告僅供客戶內部使用，版權歸版權歸#所有所有，未經書面許可未經書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。告中的部分或全部內容。this article is for internal

2、 use only. holds the copyright of this article. without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purpose.廣誠地產單縣鳳凰城開發(fā)廣誠地產單縣鳳凰城開發(fā)項目營銷與整合推廣報告項目營銷與整合推廣報告謹呈：單縣廣誠房地產開發(fā)有限公司中國中國 單縣單縣20102010年年7 7月月1212日日本報告是嚴格保密的。4j

3、ob schedule job schedule 鳳凰城項目工作階段劃分鳳凰城項目工作階段劃分2010/4/12010/4/12010/4/72010/4/7項目地塊實地勘察單縣房地產市場調研單縣典型樓盤調查單縣居民收入調查行業(yè)專業(yè)人士深訪購房客戶訪談項目整體定位項目物業(yè)發(fā)展建議項目平面表現與風格建議項目地塊現狀及區(qū)域環(huán)境研究項目所在區(qū)域市場競爭研究單縣房地產市場典型樓盤研究項目定位與物業(yè)發(fā)展建議項目平面設計風格建議第二階段第二階段報告撰寫（提交初稿）報告撰寫（提交初稿）第一階段第一階段項目市場調研項目市場調研項目地塊條件分析相關樓盤啟動模式分析相關樓盤客戶與產品分析消費者訪談與市場分析7 7

4、個日歷天個日歷天7 7個日歷天個日歷天2010/4/152010/4/153 3個日歷天個日歷天第三階段第三階段工作匯報工作匯報根據客戶（甲方）建議深化研究，完善報告。以 powerpoint形式匯報工作內容。2010/4/172010/4/17 工作回顧工作回顧本報告是嚴格保密的。5job detail job detail 在過去近在過去近2020天里，佰潤專案組進天里，佰潤專案組進行了如下工作與成果行了如下工作與成果工作內容工作內容項目和地區(qū)項目和地區(qū)的背景分析的背景分析房地產市場客戶房地產市場客戶與產品的分析與產品的分析數據的收集數據的收集項目地塊實地勘察單縣城市規(guī)劃研究單縣市人民政府

5、網單縣房地產管理局官方網單縣房地產15個樓盤個案調研分析與總結分析與總結佰潤成果佰潤成果單縣房地產開發(fā)企業(yè)相關人士熱銷樓盤銷售代表、銷售人員等訪談：15個樓盤在售的相關的人員單縣市城市規(guī)劃影響探討單縣房地產市場特點分析單縣購房人置業(yè)特點分析區(qū)域競爭態(tài)勢分析單縣房地產管理局官方網單縣房地產樓盤個案調研單縣房地產在售項目信息消費者置業(yè)傾向調查目標消費者訪談：售樓處購房者攀談訪問。地產專業(yè)人士深訪：舜和雅苑等樓盤負責人訪談。單縣消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析單縣房地產市場產品特點分析項目定位項目定位單縣房地產典型樓盤啟動區(qū)開發(fā)策略分析項目定位依據的分析消費者調訪談分析項目聯動策略研究啟動區(qū)選擇研究項

6、目定位項目平面表現物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議單縣樓盤產品開發(fā)特點知名樓盤產品亮點項目物業(yè)發(fā)展建議工作回顧工作回顧項目定位語廣告語客戶、市場、產品定位等項目平面設計風格對競爭樓盤的細化研究本報告是嚴格保密的。6工作思路工作思路p研究大盤開發(fā)的一般規(guī)律研究大盤開發(fā)的一般規(guī)律區(qū)域價值界定（中央價值區(qū)域價值界定（中央價值區(qū)）、功能產品多元化，合理開發(fā)節(jié)奏是成功要點區(qū)）、功能產品多元化，合理開發(fā)節(jié)奏是成功要點p重塑項目的價值地位重塑項目的價值地位代言單縣國際配套居住區(qū)代言單縣國際配套居住區(qū)p發(fā)掘項目競爭差異價值發(fā)掘項目競爭差異價值單縣第一大盤單縣第一大盤p抓住單縣高端客戶群體抓住單縣高端客戶群體塑造一種生

7、活方式塑造一種生活方式解決核心問題解決核心問題工作成果工作成果前期策劃的方法與成果回顧前期策劃的方法與成果回顧成果回顧成果回顧項目價值觀項目價值觀本報告是嚴格保密的。7客群分布客群分布u教師、醫(yī)生、公務員教師、醫(yī)生、公務員u個體經營戶個體經營戶u私營業(yè)主私營業(yè)主u企事業(yè)員工企事業(yè)員工u本地居民本地居民u外出務工人員外出務工人員u周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目客戶：單縣中間消費族群項目客戶：單縣中間消費族群中高收入階層中高收入階層高收入階層高收入階層普通階層普通階層低收入階層低收入階層個人月收入在1000元以下，家庭年收入在3萬元以下，基本無購房能力；個人月收入在2000-3000元者，家庭年收入在4-6

8、萬元，普通價位樓盤購買者；個人月收入在4000-5000元者，家庭年收入在7-10萬元左右，中高價位樓盤購買者；個人月收入在6000元以上，家庭年收入超過10萬元，高檔樓盤購買者；主要目標客戶主要目標客戶本部分數據主要開源與對市場和競爭樓盤的調查、客戶訪談結論本部分數據主要開源與對市場和競爭樓盤的調查、客戶訪談結論本報告是嚴格保密的。8本項目物業(yè)定位（已確定）本項目物業(yè)定位（已確定）在此指導思想下，我司認為本項目的整體物業(yè)定位為：在此指導思想下，我司認為本項目的整體物業(yè)定位為：百萬級百萬級首席國際生活區(qū)首席國際生活區(qū)項目廣告語：項目廣告語：第一居所第一居所 榮耀傳承榮耀傳承成果回顧成果回顧本報

9、告是嚴格保密的。9設計成果展示（已經確定）設計成果展示（已經確定）logologo應用元素表現項目色彩與調性成果回顧成果回顧本報告是嚴格保密的。10本被告要實現的戰(zhàn)略意圖本被告要實現的戰(zhàn)略意圖鳳凰城鳳凰城領導者地位領導者地位廣誠地產廣誠地產單縣鳳凰城單縣鳳凰城項目品牌項目品牌鳳凰城鳳凰城價值最大化價值最大化共贏共贏共贏2 23 31 1本報告是嚴格保密的。11logic pathlogic path 本報告思維路徑本報告思維路徑一期產品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現vi應用系統(tǒng)折頁、海報圍墻項目包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略本報告是嚴格保密的。1

10、2logic path 1 logic path 1 政策環(huán)境政策環(huán)境一期產品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現vi應用系統(tǒng)折頁、海報圍墻項目包裝附件參考政策環(huán)境階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略本報告是嚴格保密的。131 1、20102010年年4.174.17新國十條新國十條u4 4月月1717日，國務院史日，國務院史無前例的公布了對房無前例的公布了對房地產市場調控的地產市場調控的新新國十條國十條政策。政策。u五月，銀行準備金率五月，銀行準備金率上調上調0.50.5；u銀行信貸資金第一季銀行信貸資金第一季度結束后緊縮；度結束后緊縮；要點主要內容影響評級實行更為嚴格的差別

11、化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。加強對房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重

12、組。建立考核問責機制對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。加大交易秩序監(jiān)管力度對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。增加居住用地有效供應房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設。調整住房供應結構保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。加快保障性安居工程

13、建設確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務政府此次對房地產政府此次對房地產調控的決心不容忽調控的決心不容忽視，住房問題已經視，住房問題已經從經濟層面上升到從經濟層面上升到影響社會穩(wěn)定、關影響社會穩(wěn)定、關乎國計民生的政治乎國計民生的政治層面。層面。本報告是嚴格保密的。142 2、目前市場整體情況反映分析、目前市場整體情況反映分析城市城市4 4月月1414日日4 4月月1515日日4 4月月1616日日4 4月月1717日日4 4月月1818日日近三日成近三日成交均值交均值相比相比1414周成交周成交均值漲跌幅均值漲跌幅相比相比1515周成交周成交均值漲

14、跌幅均值漲跌幅一一線線城城市市北京北京13.205.456.225.664.065.32-62.37%-16.06%上海上海3.83.836.16.413.835.45-60.65%-33.21%深圳深圳1.051.473.141.410.911.8242.67%7.46%廣州廣州1.822.061.822.772.172.2529.40%17.59%二二線線城城市市南京南京3.113.105.432.332.133.30107.27%6.97%天津天津3.710.004.444.994.174.5336.45%31.65%武漢武漢5.214.816.505.854.935.7634.19%6

15、.88%成都成都4.605.307.613.313.804.90128.87%18.08%重慶重慶4.6126.8430.8731.8031.3231.33997.20%184.66%三三線線城城市市無錫無錫3.133.656.214.922.484.5463.70%26.82%長春長春2.381.051.032.271.681.6637.20%-31.17%蘭州蘭州0.000.180.200.180.050.15-36.07%-39.42%昆明昆明1.040.003.352.403.383.04131.34%138.38%?？诤？?.260.005.431.840.002.42169.39%

16、21.23%廈門廈門0.910.002.821.981.242.0147.10%37.03%注：除了北京、上海、廣州、南京、天津、長春、蘭州、廈門為商品住宅數據外，其他城市均為商品房數據。一線城市市場反應快速，成交明顯趨緩?？蛻糈s新政實施前末班車，二線城市成一線城市市場反應快速，成交明顯趨緩?？蛻糈s新政實施前末班車，二線城市成交不跌反漲。三線城市總體成交仍較良好，個別城市供應減少導致成交下滑。交不跌反漲。三線城市總體成交仍較良好，個別城市供應減少導致成交下滑。 本報告是嚴格保密的。153 3、目前一二線城市已經較大反應，三線城市也面、目前一二線城市已經較大反應，三線城市也面臨了相應市場和銀行兩

17、方面的問題；臨了相應市場和銀行兩方面的問題；其它城市長春工行、建行首付提高到50%，中行和農行暫未確定；其他商業(yè)銀行每通過貸款購買一套住房首付款提高10%，利率遞增10%濟南各行細則還未出，嚴格貸款審批蘭州尚無具體標準太原目前無變化常州中行、農行及招商首付50%，建行40%，工行50%以上，興業(yè)40%-50%；利率分別上浮10%-15%不等合肥工行、建行不再辦理；農行首付30%利率無優(yōu)惠；其他銀行首付50%，利率上調10%寧波各銀行表示將大幅提高首付款比例和利率水平，目前細則未定蘇州四大行暫停發(fā)放3套房貸款；其他銀行首付不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍無錫尚無具體標準揚州待定，均以以前

18、方案執(zhí)行?？诖蠓岣呤赘犊畋壤屠仕綇B門中行60%以上，其他50%以上；四大行均要求利率不低于1.1倍南昌四大行根據客戶情況確定；民生銀行操作細節(jié)未定鄭州四大行具體細節(jié)未公布；其他銀行19號之后出臺新政策西安工行暫停；建行首付比例不變，利率自住1.2倍，投資1.3-1.5倍，一般拒批投資項目貴陽大幅度提高首付款比例和利率水平城市城市三套房及以上、外地購房者貸款三套房及以上、外地購房者貸款落實情況落實情況一線城市上海四大國有銀行及商業(yè)銀行全部暫停發(fā)放北京建行暫不發(fā)放，其他銀行根據具體客戶情況嚴格審核廣州各行細則還未出，嚴格貸款審批深圳各行細則還未出，嚴格貸款審批二線城市天津各行細則還未出，嚴

19、格貸款審批南京尚無明文規(guī)定武漢成都四大行及招商銀行均停止辦理，個別在售項目稱仍存在操作空間重慶細則出臺之前仍按以前方案執(zhí)行沈陽尚無具體標準政策的核心在于從銀行和消費者兩端，政策的核心在于從銀行和消費者兩端，控制了市場。目前三線城市相對而言控制了市場。目前三線城市相對而言已經受到了波及，不可小覷。已經受到了波及，不可小覷。本報告是嚴格保密的。164 4、0707年年9.279.27房產新政房產新政國十條國十條對房地產市場影對房地產市場影響深徹，實際上調控不徹底。響深徹，實際上調控不徹底。p20072007年和年和20082008年上半年房地產投資過熱，雖然年上半年房地產投資過熱，雖然200820

20、08年年年中投資增幅下降，但由于基數大，整體市場投資依年中投資增幅下降，但由于基數大，整體市場投資依然過剩。然過剩。 2007年商品房的投機熱大幅提升了市場需求，同時也形成了較大的經濟泡沫。2008年商品房銷售量理性回歸， 1-11月全國商品房銷售面積同比下降18.3%。 0 05 5 0 0 0 0 0 01 1 0 0 0 0 0 0 0 01 1 5 5 0 0 0 0 0 02 2 0 0 0 0 0 0 0 02 2 5 5 0 0 0 0 0 03 3 0 0 0 0 0 0 0 02007:11月2007:12月2008:2月2008:3月2008:4月2008:5月2008:6

21、月2008:7月2008:8月2008:9月2008:10月2008:11月0 0 % %5 5 % %1 1 0 0 % %1 1 5 5 % %2 2 0 0 % %2 2 5 5 % %3 3 0 0 % %3 3 5 5 % %4 4 0 0 % %房房 地地 產產 開開 發(fā)發(fā) 投投 資資 額額開開 發(fā)發(fā) 投投 資資 額額 增增 長長 率率全國房地產開發(fā)投資走勢 0 01 1 0 0 0 0 0 0 0 02 2 0 0 0 0 0 0 0 03 3 0 0 0 0 0 0 0 04 4 0 0 0 0 0 0 0 05 5 0 0 0 0 0 0 0 06 6 0 0 0 0 0 0

22、 0 07 7 0 0 0 0 0 0 0 08 8 0 0 0 0 0 0 0 09 9 0 0 0 0 0 0 0 02007: 11月200 7:12月200 8:2月2 008:3 月2008: 4月200 8:5月2 008:6 月2008: 7月200 8:8月2 008:9 月200 8:10月2 008:1 1月- - 3 3 0 0 % %- - 2 2 0 0 % %- - 1 1 0 0 % %0 0 % %1 1 0 0 % %2 2 0 0 % %3 3 0 0 % %4 4 0 0 % %商商 品品 房房 銷銷 售售 面面 積積 ( ( 萬萬 平平 方方 米米 )

23、)銷銷 售售 面面 積積 增增 長長 率率全國銷售面積及增長率 數據來源：中華人民共和國統(tǒng)計數據庫p20082008年多數主要城市呈現價升量跌的態(tài)勢，市場觀望年多數主要城市呈現價升量跌的態(tài)勢，市場觀望氛圍濃厚。氛圍濃厚。 上海最為典型，房價上升四成 ，成交量攔腰斬斷; 武漢屬于重災區(qū)之一，呈現無量空漲態(tài)勢； 東莞觸底反彈，伴隨房價縮水四成，銷量明顯上升； 深圳雖然量價齊跌，但幅度較小，市場呈現回暖跡象 ；房地產市場步入調整期，房地產市場步入調整期，20082008年多數主年多數主要城市價升量跌，市場觀望濃厚要城市價升量跌，市場觀望濃厚本報告是嚴格保密的。175 5、政策的核心解讀，房地產進入了

24、民生為主的時政策的核心解讀，房地產進入了民生為主的時代，短期內不會松動，會延續(xù)很長一段時間代，短期內不會松動，會延續(xù)很長一段時間判斷一：就格局而言；為贏回社會公信力，政判斷一：就格局而言；為贏回社會公信力，政府調控決心非常之大；府調控決心非常之大；當前，國家發(fā)展已經處于從前三十年的以經濟改革為主導的發(fā)展階段向以社會改革為主導的新的發(fā)展階段轉變，本次調控可視為挽回民眾對政府的“公信力”的大動作。而本次的政策調控的嚴厲性、以及轉向的果決性實質上是地產行業(yè)風險源由之前的行業(yè)內的價格、供求以及交易違規(guī)等風險，逐步向國家經濟結構的平衡、甚至是社會穩(wěn)定以及民生和諧等更高層面轉移的一個典型表象。判斷二：就反

25、應而言；本輪調控，市場發(fā)展的判斷二：就反應而言；本輪調控，市場發(fā)展的量價表現將會經過三個階段；鑒于當前開發(fā)量價表現將會經過三個階段；鑒于當前開發(fā)企業(yè)總體呈現出錢多、供應不足以及博弈透企業(yè)總體呈現出錢多、供應不足以及博弈透明三個因素，預期市場量價表現會經歷三個明三個因素，預期市場量價表現會經歷三個過程。過程。第一階段：成交量率先萎縮，價格的短期內將會是成型僵持狀態(tài)；第二階段：價格開始出現松動，成交量相應的會有所增長，在此輪完成三方博弈的新的行業(yè)探底；第三階段，將會是在第二階段基礎上市場有所回轉。判斷三：就城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠大于三、判斷三：就城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠大

26、于三、四線城市；四線城市；本次調控政府本著從穩(wěn)定社會情緒出發(fā)，重點防范金融風險、控制資產價格泡沫，所以本來打壓的重心將會是近期價格上漲過猛、絕對價格虛高的城市，其中一、二線是為主要目標區(qū)域，短期內所受沖擊也會是很大。三四線城市也將會受到一定沖擊，三四線城市總體價格泡沫并不高，而且本地化的、剛性的需求是為主流，基本面是健康的，所以所受沖擊也要相對小些。判斷四；就購買行為而言；投資判斷四；就購買行為而言；投資者短期會加速離場；者短期會加速離場；判斷五；就后續(xù)供應而言；集中判斷五；就后續(xù)供應而言；集中性壓力將會出現在今年四季度及性壓力將會出現在今年四季度及2011年上半年；年上半年；本報告是嚴格保密

27、的。186 6、新政策下項目應對建議、新政策下項目應對建議p 充分考慮項目的抗風險充分考慮項目的抗風險能力；能力；p 保持相對低調市場形象，保持相對低調市場形象，不做出頭鳥；不做出頭鳥；p 關注市場、加強市場信關注市場、加強市場信息交流、加強團隊營銷息交流、加強團隊營銷指導；指導；p 近期操盤建議：定價要近期操盤建議：定價要合理避免合理避免08年銷售后降年銷售后降價現象，現金為王、快價現象，現金為王、快速推貨；速推貨；p 利用銷控提高銷售力，利用銷控提高銷售力，速度第一價格第二，搶速度第一價格第二，搶時間增加銷售量，嚴格時間增加銷售量，嚴格控制項目風險?？刂祈椖匡L險。新政對策新政對策5大措施大

28、措施u新政策出臺后全國房地產市場全面吃緊，此次新政的出新政策出臺后全國房地產市場全面吃緊，此次新政的出臺超出了市場的預期，對房地產的影響超過以往任何一臺超出了市場的預期，對房地產的影響超過以往任何一次政策的調控，各大地產商隊此次調控反映都比較謹慎次政策的調控，各大地產商隊此次調控反映都比較謹慎。u三套房停止按揭，多次置業(yè)客戶消損比例較大，中高端三套房停止按揭，多次置業(yè)客戶消損比例較大，中高端樓盤客戶受影響最大；樓盤客戶受影響最大；u外地戶口不允許異地貸款置業(yè)，對投資可得限制嚴格，外地戶口不允許異地貸款置業(yè)，對投資可得限制嚴格，新政實施以來，各家銀行都嚴格執(zhí)行相關政策。嚴厲打新政實施以來，各家銀

29、行都嚴格執(zhí)行相關政策。嚴厲打擊了住宅投資的熱情，大量資金轉戰(zhàn)商業(yè)地產。擊了住宅投資的熱情，大量資金轉戰(zhàn)商業(yè)地產。u市場有進一步出臺新政的預期，觀望氣氛濃厚，剛性需市場有進一步出臺新政的預期，觀望氣氛濃厚，剛性需求也受到影響，置業(yè)計劃延長。求也受到影響，置業(yè)計劃延長。u預計新一輪的價格調整即將出現，但主要應在北京上海預計新一輪的價格調整即將出現，但主要應在北京上海深圳等房價上漲過快的一線城市，市場普遍預期將有深圳等房價上漲過快的一線城市，市場普遍預期將有15-30%15-30%的調整幅度。的調整幅度。本報告是嚴格保密的。197 7、單縣市場政策面研判、單縣市場政策面研判總結：單縣市場在新政下也必

30、將受到影響，但營銷的總結：單縣市場在新政下也必將受到影響，但營銷的深度廣度有限，目前單縣經濟處于快速發(fā)展期，市場深度廣度有限，目前單縣經濟處于快速發(fā)展期，市場整體房價在整體房價在2300左右，經濟對房價有較強的支持。開左右，經濟對房價有較強的支持。開發(fā)商若能堅守價格陣地，單縣房地產市場將不會出現發(fā)商若能堅守價格陣地，單縣房地產市場將不會出現大的波動。大的波動。n四大國有銀行嚴格執(zhí)行國家政策，小型股份制銀行及地方銀行同樣嚴格執(zhí)行政策，開發(fā)商可利用的機會點幾近于零，可發(fā)揮公關的空間有限；n快速回資金成為最為緊迫的頭等大事，提高首付比例，催促客戶盡量一次性付款成為地產商的重要回款手段；政策利用政策利

31、用空間有限空間有限單縣樓市單縣樓市價格價格不會有太大不會有太大波動波動本報告是嚴格保密的。20logic path 2 logic path 2 一期產品一期產品一期產品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現vi應用系統(tǒng)折頁、海報圍墻項目包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略本報告是嚴格保密的。211 1、經濟指標、經濟指標項目占地面積：項目占地面積：932.5932.5畝，合畝，合62.262.2公頃；公頃；項目建筑面積：項目建筑面積：1343128.401343128.40項目容積率：項目容積率：1.971.97項目綠化率：項目綠化率：35%35%項目覆蓋率

32、：項目覆蓋率：35%35%項目一期占地面積：項目一期占地面積：125513125513項目一期容積率：項目一期容積率：1.681.68項目一期建筑面積：項目一期建筑面積：215724215724其中：其中：住宅：住宅：907388.40907388.40商業(yè)：商業(yè)：228031228031車庫：車庫：9175291752一、一期產品一、一期產品本報告是嚴格保密的。222 2、一期產品共計、一期產品共計15541554套，套，80%80%為拆遷回遷為拆遷回遷戶型戶型占總占總面積面積比比戶型面積段戶型面積段套數套數多層（共（共2727棟棟）70%80-901452戶90-110110-125130

33、-135小高層（共（共9 9棟棟）20%80-9090-110110-125130-135高層（共（共1 1棟棟）10%80-90105-125130-135合計100%-一期產品一期產品一期數據指標：一期數據指標：1919萬平方米，其中住宅萬平方米，其中住宅16.516.5萬萬, ,商業(yè)商業(yè):2.5:2.5萬萬, ,共建有共建有14521452戶戶, ,面面積內不含車庫；積內不含車庫；本報告是嚴格保密的。233 3、項目一期回遷及銷售區(qū)域圖、項目一期回遷及銷售區(qū)域圖 項目建筑風格：西班牙風格項目建筑風格：西班牙風格 項目分期開發(fā)圖：項目分期開發(fā)圖： 項目園林風格：美國南加州風格項目園林風格：

34、美國南加州風格 項目一期樓棟數與銷控表：項目一期樓棟數與銷控表： 一期共計一期共計4848棟，另有一棟幼兒園，棟，另有一棟幼兒園，14521452戶房源。戶房源。( (詳見戶型面積表詳見戶型面積表) )本報告是嚴格保密的。244 4、項目地處新政府對面，處于未來城市發(fā)展、項目地處新政府對面，處于未來城市發(fā)展的核心地段，地段價值無與倫比，屬置業(yè)的的核心地段，地段價值無與倫比，屬置業(yè)的第一選擇第一選擇項目地段價值分析項目地段價值分析地處：地處：基地位于單縣老城區(qū)的西南，基地位于單縣老城區(qū)的西南，連接舊城新區(qū)的黃金寶地；連接舊城新區(qū)的黃金寶地； 基地北臨舜師路，東靠文化路，南接基地北臨舜師路，東靠文

35、化路，南接單縣路，地塊中間有南北向德規(guī)劃單縣路，地塊中間有南北向德規(guī)劃3434號路穿過，基地東側為君子路，君子號路穿過，基地東側為君子路，君子路兩側為規(guī)劃中義烏小商品市場。路兩側為規(guī)劃中義烏小商品市場。西側：西側：的文化路兩側分布了實驗小的文化路兩側分布了實驗小學、實驗中學、實驗幼兒園、單縣一學、實驗中學、實驗幼兒園、單縣一中，師范學院等校區(qū)，人文氣氛濃厚。中，師范學院等校區(qū)，人文氣氛濃厚。東面：東面：為單縣新城開發(fā)區(qū)、新政府為單縣新城開發(fā)區(qū)、新政府所在地；所在地；南面：南面：現狀為農田郊區(qū)；現狀為農田郊區(qū)；北側：北側：舜師路是聯系舊城新區(qū)的重舜師路是聯系舊城新區(qū)的重要通道，具有良好的的城市交

36、通、環(huán)要通道，具有良好的的城市交通、環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢。境和區(qū)位優(yōu)勢。單縣單縣2010年城區(qū)年城區(qū)3號地號地政府二、價值回顧二、價值回顧本報告是嚴格保密的。255 5、項目區(qū)位交通四通八達，出行便利，是、項目區(qū)位交通四通八達，出行便利，是單縣目前發(fā)展最快的區(qū)域，道路規(guī)劃完善單縣目前發(fā)展最快的區(qū)域，道路規(guī)劃完善u舜師路，連接新舊中心舜師路，連接新舊中心城區(qū)城區(qū)u文化路，縱貫老商業(yè)中文化路，縱貫老商業(yè)中心心u規(guī)劃規(guī)劃3434號路，建成后有號路，建成后有力緩解文化路交通壓力力緩解文化路交通壓力u單州路，在建單州路為單州路，在建單州路為未來城市主干道未來城市主干道u君子路，道路寬闊，是君子路，道路寬闊，是

37、新城區(qū)的重要干道。新城區(qū)的重要干道。舜師路單州路文化路文化路規(guī)劃34號路君子路本報告是嚴格保密的。266 6、項目周邊配套齊全，學校醫(yī)院林立，公、項目周邊配套齊全，學校醫(yī)院林立，公園就在附近，城市價值獨一無二園就在附近，城市價值獨一無二u項目地處新老城區(qū)連項目地處新老城區(qū)連接地帶，教育、醫(yī)療接地帶，教育、醫(yī)療、金融、文化休閑等、金融、文化休閑等配套完善；配套完善；u項目地塊四面臨主干項目地塊四面臨主干道，佳通便利，地塊道，佳通便利，地塊周邊同時開工項目較周邊同時開工項目較多，市場氛圍初步形多，市場氛圍初步形成。成。u未來區(qū)域城市核心價未來區(qū)域城市核心價值基本成型值基本成型配套設施配套設施主要設

38、施名稱主要設施名稱教育配套（新老）單縣一中、小學、幼兒園、天元中學等醫(yī)療機構單縣中心醫(yī)院、東大醫(yī)院交通配套4、5路公汽、商業(yè)福源超市、臨街便利店金融機構農行、工行、建行、中行、農村合作社政府機構縣政府公共配套電信、移動、聯通、郵局等娛樂、餐飲、旅游舜師商務酒店、天元大酒店休閑、文化、公益設施 廣場仟山公園、政府廣場、青少年宮、展覽館等觀點：觀點：項目區(qū)域配套設施完善，交通便利，未來發(fā)展全力巨大；在項目規(guī)項目區(qū)域配套設施完善，交通便利，未來發(fā)展全力巨大；在項目規(guī)劃時，規(guī)劃適當超前商業(yè)配套，滿足未來區(qū)域市場乃至這個單縣的消費需求，劃時，規(guī)劃適當超前商業(yè)配套，滿足未來區(qū)域市場乃至這個單縣的消費需求，

39、實現項目價值最大化。實現項目價值最大化。本報告是嚴格保密的。277 7、項目核心價值總結、項目核心價值總結1 1、百萬級，突出項目的大體量，百萬的建筑規(guī)模在單縣首屈一指；、百萬級，突出項目的大體量，百萬的建筑規(guī)模在單縣首屈一指；2 2、首席，突出強調唯一性、引領者地位；、首席，突出強調唯一性、引領者地位；3 3、國際生活區(qū)，項目在單縣引進西班牙建筑風情。、國際生活區(qū)，項目在單縣引進西班牙建筑風情。1.1.項目地塊單縣東城區(qū)和老城區(qū)交界地帶項目地塊單縣東城區(qū)和老城區(qū)交界地帶, ,是名副其實未來城市中是名副其實未來城市中心地塊東北緊鄰新縣政府，未來行政中心地位顯著；心地塊東北緊鄰新縣政府，未來行政

40、中心地位顯著；2.2.項目交通便利、周邊東大醫(yī)院、單縣一中、在建義烏商品城、項目交通便利、周邊東大醫(yī)院、單縣一中、在建義烏商品城、配套設施完善；配套設施完善；區(qū)域價值區(qū)域價值地塊價值地塊價值規(guī)模價值規(guī)模價值1 1、城市東擴的中心發(fā)展區(qū)域；連接舊城新區(qū)的黃金寶地，項目位于、城市東擴的中心發(fā)展區(qū)域；連接舊城新區(qū)的黃金寶地，項目位于單縣老城區(qū)西南部，東面為單縣新城開發(fā)區(qū)；南面現狀為農田郊單縣老城區(qū)西南部，東面為單縣新城開發(fā)區(qū)；南面現狀為農田郊區(qū)，北側的舜師路是聯系舊城新區(qū)的重要通道，具有良好的城市區(qū)，北側的舜師路是聯系舊城新區(qū)的重要通道，具有良好的城市交通、環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢。項目北臨舜師路，東靠文化路

41、，南接單交通、環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢。項目北臨舜師路，東靠文化路，南接單縣路，地塊中間有南北向的規(guī)劃縣路，地塊中間有南北向的規(guī)劃3434號路穿過，基地東側為君子路號路穿過，基地東側為君子路，君子路兩側為規(guī)劃中的義烏小商品市場。，君子路兩側為規(guī)劃中的義烏小商品市場。3 3、項目位于新老城底交匯地的獨特地理區(qū)位決定了其需要擔負起承、項目位于新老城底交匯地的獨特地理區(qū)位決定了其需要擔負起承擔新老城過渡與聯系、傳承與發(fā)展的職能，在區(qū)域空間的功能上擔新老城過渡與聯系、傳承與發(fā)展的職能，在區(qū)域空間的功能上起著重要的作用。起著重要的作用。1 1、項目斜對面是單縣政府，行政級首席官??；周邊集名校一身，沒有任何項、項目

42、斜對面是單縣政府，行政級首席官??；周邊集名校一身，沒有任何項目可比目可比新老城區(qū)的紐帶，城市東進的主戰(zhàn)場。新老城區(qū)的紐帶，城市東進的主戰(zhàn)場。配套價值配套價值本報告是嚴格保密的。288 8、一期產品核心價值總結、一期產品核心價值總結 低容積率低容積率：一期容積率為：一期容積率為1.681.68 建筑風格建筑風格：原版西班牙風情：原版西班牙風情 園林風格園林風格：南加州園林風格：南加州園林風格 創(chuàng)新產品創(chuàng)新產品：首創(chuàng)單縣電梯花園經典洋房。：首創(chuàng)單縣電梯花園經典洋房。 名校府邸名校府邸: : 省重點高中單縣一中新老校區(qū)分布項目東省重點高中單縣一中新老校區(qū)分布項目東西兩端、實驗小學、實驗中學、實驗幼兒

43、園、師范學西兩端、實驗小學、實驗中學、實驗幼兒園、師范學院等比鄰鳳凰城。院等比鄰鳳凰城。 人車分流人車分流：居住小區(qū)主要道路內部環(huán)通，形成機動車：居住小區(qū)主要道路內部環(huán)通，形成機動車環(huán)道，人行走健康慢跑步行道路，創(chuàng)造安全的社區(qū)環(huán)環(huán)道，人行走健康慢跑步行道路，創(chuàng)造安全的社區(qū)環(huán)境。境。本報告是嚴格保密的。29logic path 3 logic path 3 整盤戰(zhàn)略整盤戰(zhàn)略一期產品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現vi應用系統(tǒng)折頁、海報圍墻項目包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略本報告是嚴格保密的。30項目項目產品類型產品類型主力面積主力面積價格（元價格（元

44、/ /平米）平米）項目核心力項目核心力鳳來邑鳳來邑洋房洋房103-133103-1332500-27002500-2700單縣唯一退臺式洋房、共享生單縣唯一退臺式洋房、共享生態(tài)園林公園態(tài)園林公園小高層小高層/ /高層高層80-13080-130未開盤未開盤東城美地東城美地小高層小高層120-140120縣唯一大型主題公園緊鄰單州一中天成帝景天成帝景多層多層尚未建設尚未建設- -豐富教育資源、良好的地段豐富教育資源、良好的地段小高層小高層/ /高層高層96-13096-1302400-26002400-2600商業(yè)商業(yè)110-130110-130四層一期銷售四層一期銷售

45、中央花園中央花園多層多層100-130100-1302200-23002200-2300緊鄰新政府、交通便利小高層小高層/ /高層高層114-125114-1252200-23002200-2300商業(yè)商業(yè)50-12050-120- -1 1、單縣樓市項目比較分析、單縣樓市項目比較分析一、單縣樓市一、單縣樓市本報告是嚴格保密的。31對比因素對比因素 本案本案 鳳來邑鳳來邑 東城美地東城美地天成帝景天成帝景中央花園中央花園項目資源項目資源 區(qū)域認可度區(qū)域認可度規(guī)模規(guī)模 自然資源自然資源 項目配套項目配套 會所配套會所配套 運動配套運動配套生活配套生活配套 交通配套交通配套 品牌價值品牌價值 開發(fā)

46、商實力開發(fā)商實力 物業(yè)管理物業(yè)管理 &本項目擁有規(guī)模本項目擁有規(guī)模、地理位置、項目配套、地理位置、項目配套、自然資源等優(yōu)勢，必將是單縣第一梯隊；自然資源等優(yōu)勢，必將是單縣第一梯隊；&鳳凰城市單縣市場第一大盤、規(guī)模優(yōu)勢無人能及；鳳凰城市單縣市場第一大盤、規(guī)模優(yōu)勢無人能及；&縱觀單縣市場，項目的產品優(yōu)勢同樣是單縣市場的一大亮點?？v觀單縣市場，項目的產品優(yōu)勢同樣是單縣市場的一大亮點。2 2、住宅主要競爭項目賣點比較、住宅主要競爭項目賣點比較本報告是嚴格保密的。32項目項目產品類型產品類型主力面積主力面積價格（元價格（元/ /平米）平米）項目核心力項目核心力溫州步行街溫州步行街

47、散鋪散鋪80-12080-1204000-70004000-7000傳統(tǒng)商業(yè)中心、客流密集商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)中心、客流密集商業(yè)氛圍成熟氛圍成熟大型商業(yè)大型商業(yè)- -4000-70004000-7000舜師步行街舜師步行街散鋪散鋪80-13080-1304300-70004300-7000傳統(tǒng)商業(yè)中心、客流密集商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)中心、客流密集商業(yè)氛圍成熟、后續(xù)二期依然是商氛圍成熟、后續(xù)二期依然是商業(yè)開發(fā)業(yè)開發(fā)大型綜合大型綜合商業(yè)商業(yè)120-140120-1404300-70004300-7000巴黎商貿城巴黎商貿城散鋪散鋪80-10080-1004500-60004500-6000傳統(tǒng)商業(yè)中心、客流密集商業(yè)

48、傳統(tǒng)商業(yè)中心、客流密集商業(yè)氛圍成熟、后續(xù)二期依然是商氛圍成熟、后續(xù)二期依然是商業(yè)開發(fā)業(yè)開發(fā)一期商業(yè)氛圍基本形成一期商業(yè)氛圍基本形成3 3、商業(yè)主要競爭項目分析、商業(yè)主要競爭項目分析本報告是嚴格保密的。33對比因素對比因素 本案本案 溫州步行街溫州步行街 舜師步行街舜師步行街巴黎商貿城巴黎商貿城項目資源項目資源 區(qū)域認可度區(qū)域認可度規(guī)模規(guī)模 自然資源自然資源 項目配套項目配套 發(fā)展前景發(fā)展前景 市場容量市場容量生活配套生活配套 交通配套交通配套 品牌價值品牌價值 開發(fā)商實力開發(fā)商實力 物業(yè)管理物業(yè)管理&鳳凰城擁有良好的交通配套；鳳凰城擁有良好的交通配套；&鳳凰城市單縣市場第一大盤

49、、規(guī)模優(yōu)勢無人能及，自身保證了充足的市場消費群體；鳳凰城市單縣市場第一大盤、規(guī)模優(yōu)勢無人能及，自身保證了充足的市場消費群體；&地理位置處于傳統(tǒng)商業(yè)軸線上，商業(yè)衍伸理所當然。地理位置處于傳統(tǒng)商業(yè)軸線上，商業(yè)衍伸理所當然。4 4、商業(yè)主要競爭項目賣點比較、商業(yè)主要競爭項目賣點比較本報告是嚴格保密的。345 5、本案項目分析、本案項目分析【核心問題核心問題】通過對于本案大量信息的分析，項目組對于通過對于本案大量信息的分析，項目組對于鳳凰城項目提出以下核心問題？鳳凰城項目提出以下核心問題？（1 1）能不能形成單縣市場的關注熱潮？）能不能形成單縣市場的關注熱潮？（2 2）能不能在傳播上形成高度與

50、氣勢？）能不能在傳播上形成高度與氣勢？（3 3）能不能成為單縣經濟快速發(fā)展城市迅速）能不能成為單縣經濟快速發(fā)展城市迅速擴張的房地產開發(fā)樣板，并影響城市化發(fā)展擴張的房地產開發(fā)樣板，并影響城市化發(fā)展的未來方向？的未來方向？項目項目營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略核心問題思考？思考？本報告是嚴格保密的。35淮?，F代城淮?，F代城/ /舜和雅苑舜和雅苑/ /中央花園中央花園本案本案/ /鳳來邑鳳來邑/ /東城東城美地美地/ /天成帝景天成帝景北辰新都北辰新都/ /綠洲綠洲灣花園灣花園/溫州商溫州商城城/ /舜師步行街舜師步行街第一第一梯隊梯隊第二第二梯隊梯隊第三第三梯隊梯隊偽資源偽資源/ /居住價值居住價值型總價型總價

51、15-2015-20萬萬城市居住價值型城市居住價值型 總價總價25-3025-30萬萬資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢/ /城市居住價城市居住價值型總價值型總價30-4030-40萬萬6 6、抓住單縣市場層級化特征機遇、抓住單縣市場層級化特征機遇二、整盤策略二、整盤策略把握單縣市場發(fā)展特征，鳳凰城項目將是單縣未來若干年市場把握單縣市場發(fā)展特征，鳳凰城項目將是單縣未來若干年市場的風向標，要抓住城市居住價值這個機遇，實現價值最大化。的風向標，要抓住城市居住價值這個機遇，實現價值最大化。本報告是嚴格保密的。367 7、主戰(zhàn)場：、主戰(zhàn)場：單縣城東與老城結合帶單縣城東與老城結合帶u單縣市場主要房地產項單縣市場主要房地產

52、項目主要集中在城東、城目主要集中在城東、城南板塊，商業(yè)項目主要南板塊，商業(yè)項目主要在老城區(qū)板塊，城北板在老城區(qū)板塊，城北板塊分布有少部分項目。塊分布有少部分項目。u以城東板塊檔次和建筑以城東板塊檔次和建筑形態(tài)最好；形態(tài)最好；u城東板塊是單縣市場未城東板塊是單縣市場未來房地產市場的主戰(zhàn)場來房地產市場的主戰(zhàn)場；u市場均價在市場均價在20002000左右，左右，主要項目最高價剛剛突主要項目最高價剛剛突破破30003000元關口。元關口。東城美地鳳來邑舜和雅苑中央花園綠洲灣花園溫州步行街北辰新都舜師步行街天成帝景時代廣場城北板塊城北板塊老城板塊老城板塊城東板塊城東板塊城南板塊城南板塊鳳凰城項目本報告是

53、嚴格保密的。37總體戰(zhàn)略選擇：項目具備項目具備6 6大要素，具有領導者地位和氣質。大要素，具有領導者地位和氣質。在居住價值驅動下的單縣房地產市場中如何占位？在居住價值驅動下的單縣房地產市場中如何占位？佰潤：房地產市場戰(zhàn)略選擇模型領導者領導者價格制定者產品不可復制行業(yè)標準挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強調新的評估標準強調產品的特色和價值追隨者追隨者補充者補充者搭便車，借勢以小搏大價格戰(zhàn)制造者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產品和需求點8 8、總體戰(zhàn)略、總體戰(zhàn)略樹立領導者地位樹立領導者地位鳳凰城區(qū)位 地段 產品產品 資源資源 規(guī)模 企業(yè)要素 本報告是嚴格保密的。38u目標一：項目一期重點建立市場第一盤

54、形象，為二、三、四期銷售奠定基礎。目標一：單縣市場第一盤（領導者地位）目標一：單縣市場第一盤（領導者地位）目標二：項目價值最大化（形象價值）目標二：項目價值最大化（形象價值）u目標二：項目一期可銷售房源僅200余套，如何實現項目最大化利潤？這是一個棘手的挑戰(zhàn)，這是一個棘手的挑戰(zhàn)，短期銷售高價，不太現實，市場大環(huán)境已經發(fā)生深刻變化。因此項目最大化利潤應該是一個戰(zhàn)略目標，將整體項目利潤最大化這個終極目標。再來看一期的利潤最大化就應該是形象價值最大化形象價值最大化。9 9、項目一期：形象與價值最大化、項目一期：形象與價值最大化三、目標分解三、目標分解本報告是嚴格保密的。391010、分期目標實現計劃

55、、分期目標實現計劃單縣市場第一盤單縣市場第一盤u第一期實現項目市場第一盤形象第一期實現項目市場第一盤形象u第二期產品形態(tài)上支撐第一盤形象第二期產品形態(tài)上支撐第一盤形象u第三、四期提升第一盤形象第三、四期提升第一盤形象項目價值最大化項目價值最大化u第一期主力為拆遷安置產品，價值最大化只能通過提第一期主力為拆遷安置產品，價值最大化只能通過提高項目領導者的形象與地位，為未來項目溢價作鋪墊高項目領導者的形象與地位，為未來項目溢價作鋪墊；u第二期高端產品提升項目價值，提升價格來實現價值第二期高端產品提升項目價值，提升價格來實現價值最大化；最大化；u第三、四期坐享第一盤高端形象，以領導者姿態(tài)引領第三、四期

56、坐享第一盤高端形象，以領導者姿態(tài)引領市場價格走勢，實現價值最大化。市場價格走勢，實現價值最大化。本報告是嚴格保密的。40logic path 4 logic path 4 營銷總綱營銷總綱一期產品營銷總綱總體策略費用預算一期策略執(zhí)行總綱平面表現vi應用系統(tǒng)折頁、海報圍墻項目包裝政策環(huán)境附件參考階段一階段二階段三階段四營銷總綱整盤策略本報告是嚴格保密的。411 1、營銷總綱（總體計劃安排）、營銷總綱（總體計劃安排）2010年年 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月售樓部開放售樓部開放營銷推廣活動攻勢銷售節(jié)點銷售節(jié)點樹立形象樹立形象市場亮相市場亮相宣傳造勢宣傳造勢市場占位市

57、場占位拆遷選房拆遷選房抓搶客戶抓搶客戶 開盤之戰(zhàn)開盤之戰(zhàn)資金回籠資金回籠戰(zhàn)略分期戰(zhàn)略分期c級客戶（登記）b級客戶（誠意認籌）a級客戶（購買）儲客計劃儲客計劃推廣主題推廣主題營銷事件營銷事件物料配合物料配合廣誠地產“鳳凰城”奠基儀式暨媒體見面會“鳳凰城”拆遷安置選房“鳳凰城”盛大開盤“鳳凰城”認籌活動n形象折頁n形象海報n現場包裝n產品價值折頁n戶型套裝n開盤物料第一居所 榮耀傳城百萬級首席國際生活區(qū)u形象入市階段u認籌階段認籌階段u蓄客階段蓄客階段u開盤階段開盤階段u持續(xù)銷售階段持續(xù)銷售階段營銷階段營銷階段一、營銷總綱一、營銷總綱開盤開盤本報告是嚴格保密的。422 2、營銷周期：控制在、營銷周

58、期：控制在4-64-6個月個月8月9月11月10月12月奠基儀式奠基儀式開盤活動開盤活動亮相亮相開盤開盤市場預熱市場預熱推廣高潮推廣高潮持續(xù)強勢推廣持續(xù)強勢推廣尾盤消化尾盤消化 1.1. 爭取在售樓部落成時整體形爭取在售樓部落成時整體形象出街；象出街；2.2. 9 9月開始積累客戶；月開始積累客戶；3.3. 1111月完成拆遷工作；月完成拆遷工作；4.4. 1111月中旬開始拆遷選房；月中旬開始拆遷選房；5.5. 1111月底開始認籌；月底開始認籌；6.6. 爭取爭取20112011年元旦開盤；年元旦開盤；1 1月月1 1日日拆遷完成拆遷完成 選房選房/ /認籌認籌拆遷選房拆遷選房客戶認籌活動

59、客戶認籌活動本報告是嚴格保密的。433 3、推廣綱要、推廣綱要u將選房和開盤分開進行有利于制造多次銷售高潮；形象線產品線營銷線廣告線8月 9月 10月 11月 12月 1月品牌戰(zhàn)開幕品牌戰(zhàn)造勢品牌戰(zhàn)強化品牌戰(zhàn)占位品牌戰(zhàn)上位項目奠基儀式項目一期工程全面開啟營銷中心開放認籌開盤首批拆遷戶房源確定第一居所 榮耀傳城百萬級首席國際生活區(qū)形象廣告形象廣告形象廣告項目優(yōu)勢產品優(yōu)勢推廣強度本報告是嚴格保密的。44項目項目價格價格口碑口碑現場現場廣告廣告賣點提取賣點一:賣點二:賣點三:項目形象提取建立項目vi體系對外宣傳語現場賣點展示項目的銷售策略1.推廣策略2.展示策略3.產品策略4.價格策略對于分期運作的

60、大盤，強化以前的資源，再重新提升對于分期運作的大盤，強化以前的資源，再重新提升執(zhí)行：按月編制營銷計劃4 4、項目一期操作：四個關鍵點、項目一期操作：四個關鍵點二、總體策略二、總體策略本報告是嚴格保密的。455 5、項目一期總體營銷費用預算、項目一期總體營銷費用預算三、費用預算三、費用預算一期總體銷售一期總體銷售200200余套余套特別說明：特別說明：營銷費用不含營銷費用不含項目售樓部、項目售樓部、園林、樣板房園林、樣板房等項目營銷硬等項目營銷硬件投入；件投入；營銷費用主要營銷費用主要指：物料、銷指：物料、銷售道具、推廣售道具、推廣費用費用銷售目標計劃約6000萬營銷周期4-6個月一期目標1、一期承擔了整個項目形象樹立的重任；2、項目20