旺百年中山皇爵假日廣場項(xiàng)目定位報(bào)告50頁

1、皇爵假日廣場項(xiàng)目定位報(bào)告租金政策分層規(guī)劃市場分析思維導(dǎo)向圖思維導(dǎo)向圖業(yè)態(tài)定位總綱商業(yè)定位執(zhí)行方案環(huán)境建議市場分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r主要商場租金情況內(nèi)容人口與收支狀況坦洲街道圖坦洲街道圖主力餐飲租金情況中山經(jīng)濟(jì)發(fā)展 年度年度 項(xiàng)目項(xiàng)目 20062006備注備注總?cè)丝跀?shù)250萬常住人口gdp(億)1210.7工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值(億) 3585.9農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值(億) 54.6財(cái)政收入（億）86.1財(cái)政支出(億)64.4坦洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展 年度年度 項(xiàng)目項(xiàng)目 20082008備注備注總?cè)丝跀?shù)22.5萬常住約6.9萬，暫住人口約15.6萬gdp(億)64工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值(億) 144.43農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值(億) 4.8財(cái)政收入(

2、億)9.1財(cái)政支出(億)2.3三鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 年度年度 項(xiàng)目項(xiàng)目 20062006備注備注總?cè)丝跀?shù)15.8萬戶籍3.7萬，非戶籍12.1萬gdp(億)47工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值(億) 102農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值(億) 1.1財(cái)政收入(億)6.6財(cái)政支出(億)2.7人口與收支狀況 坦洲鎮(zhèn)09年人均可支配收入24816元（國家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)） 工廠、企業(yè)平均月工資水平：1300元/月； 一般務(wù)工工人收入：8001100元/月； 技術(shù)工人、管理層收入：15002500元/月； 高層收入：30005000元/月。人口規(guī)模（萬人）總?cè)丝诔Ｗ∪丝跁鹤∪丝谛拚Ｗ∪丝谛拚龝鹤∪丝?008年22.56.915.68.514坦洲鎮(zhèn)

3、街道圖坦洲鎮(zhèn)街道圖壹加壹壹加壹商場名稱壹加壹購物廣場商場地址坦神北路商場規(guī)模約19000平方米商場樓層數(shù)二層層高5.6m經(jīng)營規(guī)劃樓層經(jīng)營范圍主要商家首層食品、日用品，金銀飾品、通訊、攝影、生鮮、化妝品、熟食自營二層服裝服飾、家電、床上用品、文體用品康佳、美的、格力、格蘭士、步步高 首層自營超市為主 二層出租專柜為主，商品比較齊全。租金40-50元/中英購物廣場中英購物廣場商場名稱中英購物廣場商場規(guī)模5000商場樓層數(shù)二層商場樓層面積5200層高4.8m商場停車場無經(jīng)營規(guī)劃樓層經(jīng)營范圍主要品牌首層食品、日用品，化妝品、金銀、飾品、通訊、家電、攝影、生鮮、熟食、游戲機(jī)中域通訊二層服裝服飾雜項(xiàng) 首層

4、以自營超市為主，二層租金3040/。從商場總面積、人車流量、單位時(shí)間內(nèi)的買單數(shù)等方面與壹加壹購物廣場有著較大的差距。中澳新城中澳新城形態(tài)業(yè)態(tài)工程進(jìn)度物管費(fèi)用面積段規(guī)模租金水平底商、獨(dú)立鋪位餐飲、五金、娛樂等配套竣工1.528185大規(guī)模底鋪4060 中澳新城商業(yè)街位于南坦路南，形態(tài)為住宅底商加獨(dú)立商業(yè)，屬于社區(qū)配套型，商業(yè)較冷清。其中底商多為餐飲，面積段在28185左右，租金4060，尚余大量商鋪。二層華潤萬佳進(jìn)駐1800。世紀(jì)銀星世紀(jì)銀星商業(yè)位置商業(yè)面積業(yè)態(tài)物管費(fèi)用車位租金水平南坦路256號(hào)6000 餐飲、休閑、購物、電器2約50個(gè)40100從第三年起按8%遞增只租不售，周邊人口密集，生活氛

5、圍較濃，人流量較大。主要品牌：國美電器，租金50元/錦繡商業(yè)街錦繡商業(yè)街（1）、3#：大型商場。首層生活館：品牌大型百貨超市，開發(fā)商正在與 華潤萬佳洽談進(jìn)駐事宜（面積10000）。 二、三層潮流館：男女品牌服飾，四層潮流館：運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)裝備、電玩世界，五層：大型酒樓。規(guī)劃為購物、娛樂、美食、潮流四大主題商業(yè)區(qū)域；（2）、2#、4#為美食街，2#末端已確定肯德進(jìn)駐（面積在1000）；（3）、1#、7#為購物街。開發(fā)商正在與屈臣氏洽談進(jìn)駐1#的事宜。（4）、1#、2#兩端位置均只租不售，面積約1000。（5）、一層80，二、三層50。商業(yè)位置商業(yè)面積商場面積商鋪面積開業(yè)時(shí)間停好車位物管費(fèi)新行政中

6、心區(qū)44179 共7棟1450629673約2010年1月675個(gè)10元/順昌百貨（三鄉(xiāng)）順昌百貨（三鄉(xiāng)）商場名稱順昌百貨商場地址三鄉(xiāng)商場規(guī)模約35000平租金水平70-100主要消費(fèi)者雅居樂住戶經(jīng)營規(guī)劃樓層經(jīng)營范圍首層國美電器、順昌百貨、大家樂、萬寧百貨、愛嬰島二層壹加壹超市、霞湖世家t恤城三層大地影院、君怡購物廣場（三鄉(xiāng)）君怡購物廣場（三鄉(xiāng)）商場名稱君怡購物廣場商場地址三鄉(xiāng)商場規(guī)模約12500平方米租金水平70-150主要消費(fèi)者外來務(wù)工人員經(jīng)營范圍中低檔服裝為主通大百貨（三鄉(xiāng)）通大百貨（三鄉(xiāng)）商場名稱通大百貨商場地址三鄉(xiāng)商場規(guī)模約10000平方米租金水平60-80主要消費(fèi)者本地居民及外來務(wù)

7、工人員經(jīng)營范圍綜合商場主要品牌得一超市主要商場主要商場商號(hào)商號(hào)面積面積/ /租金租金/ /租期租期/ /年年吉之島/揚(yáng)名1.5萬21.5免租一年5-8年前期裝修由揚(yáng)名完成拱北萬佳3.2萬18-20免租一年8年茂業(yè)2.5萬20一樓250保底為主8年珠海百貨3.6萬一樓前門800二樓300-500全租交一押一海天4.2萬一樓400/二樓350全租交一押一新一佳3.5萬一樓140保底為主8年口岸廣場8萬入場費(fèi)2000/400-700交二押一管理費(fèi)45/家樂福2.3萬1000萬/年(全包)前期裝修由丹田完成珠海主要商場珠海主要商場商號(hào)商號(hào)面積面積/ /租金租金/ /租期租期/ /年年順峰160050

8、一樓100/6-8年交一押一食神1800608-10年海港城600506年常來順1200606年金悅軒1000706-8年滿庭湘1300505年海洋西餐700704-6年餐飲類餐飲類餐飲類餐飲類類別及店名類別及店名面積面積樓層樓層租金租金中餐中餐伙工殿2400整體物業(yè)整棟租用五月花600街鋪20元/夫子燉湯120街鋪60元/東北餃子王240街鋪45元/李錦記客家菜500街鋪50元/南屏海鮮街500街鋪兩樓25-45元/西餐西餐蝶戀花800二樓50元/上島咖啡1000三樓25元/名典咖啡500一二樓30元/類別以及商號(hào)面積樓層租金快餐快餐肯德基300商場街鋪120元/麥當(dāng)勞250商場街鋪60元/

9、真功夫200商場街鋪120元/大家樂600一二樓80元/異國風(fēng)情異國風(fēng)情大風(fēng)車300三樓160元/大禾壽司200負(fù)b2層220元/味千拉面200負(fù)b2層220元/大長今150街鋪60元/特色小吃特色小吃源木燒烤250露天花園50元/四海魚蛋20商鋪260元/永和豆?jié){200街鋪120元/餐飲類餐飲類商業(yè)定位商業(yè)定位商業(yè)定位定位支撐分析主題案名及釋義分級(jí)輻射商圈主題定位內(nèi)容項(xiàng)目分析目標(biāo)商圈swotswot分析分析 優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)競爭劣勢(shì)契合城市發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域位置顯赫功能俱全交通便利珠海后花園漸成氣候廣場配套商業(yè)氛圍冷清距離核心商圈較遠(yuǎn)商圈半徑商業(yè)競爭激烈符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)周邊居民區(qū)集中政府支持、推廣力度大競

10、爭市場變化莫測(cè)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理掌握難度大主題定位主題定位 “皇爵皇爵shopping park”shopping park” 集購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、文化藝術(shù)于一體的體驗(yàn)式、情景式的主題商業(yè)。主題案名及釋義主題案名及釋義 “皇爵皇爵shopping park”shopping park”皇：君主，亦指神話傳說中的神，尊貴之意。 爵：是一種身份的象征，有紳士、典雅、高貴之意。 shopping park：即在發(fā)揮區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)服務(wù)主體功能的同時(shí)，兼具休閑體驗(yàn)功能的公園式商業(yè)活動(dòng)空間。定位支撐定位支撐 商圈取向：同業(yè)異質(zhì)、異業(yè)互補(bǔ)體量：7萬平米、規(guī)模體量、強(qiáng)勢(shì)輻射客群：22萬人口、新

11、貴新移民、超強(qiáng)集客消費(fèi)：逾20億元的年消費(fèi)能量 定位支撐定位支撐商圈體量客群消費(fèi)業(yè)態(tài)定位經(jīng)營業(yè)態(tài)配比經(jīng)營業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比：5：2：2：1集“購物、娛樂、餐飲、休閑”為一體的時(shí)尚購物公園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃四樓“動(dòng)感世界”：娛樂城、反斗城、ktv、電玩、電影院、網(wǎng)吧、三樓“親子樂園”：兒童樂園、婦幼用品、兒童快餐、餐飲、spa二樓大型超市、書城、特色小吃、西餐、電器城、山寨、體育用品一樓品牌化妝品、首飾珠寶、眼鏡、服裝鞋帽箱包、品牌快餐、醫(yī)藥、銀行分層規(guī)劃租金政策優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策第一年打八折第一年打八折第二年打九折第二年打九折執(zhí)行方案經(jīng)營戰(zhàn)略定位經(jīng)營戰(zhàn)略定位目標(biāo)：“傾力打造坦洲第一核心主題商業(yè)”宗旨：“創(chuàng)新、提升、服務(wù)、共享”理念：“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣”口號(hào)：“讓購物成為享受”執(zhí)行方案執(zhí)行方案見附表：見附表：配套及環(huán)境建議 （1 1）備用電源發(fā)電機(jī)的配置，功率要達(dá)到商場整體基本用電負(fù)荷，保證基本的照明要求； （2）二、三、四樓的給排水系統(tǒng)的預(yù)留，排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)