南京河西新城住宅地塊項目投資分析報告

1、 zhongda construction group南京河西新城住宅地塊項目投資分析報告南京河西新城住宅地塊項目投資分析報告一、項目基本情況介紹：本項目土地位于南京市建鄴區(qū)河西新城板塊。規(guī)劃指標(biāo)：（略）二、區(qū)域背景及河西功能定位：1、建鄴區(qū)概述：本項目位于南京市區(qū)的建鄴區(qū)，建鄴區(qū)是南京市6個主城區(qū)之一，位于南京城區(qū)西南部，面積82平方公里，緊鄰老城區(qū)，交通便捷，水陸并蓄。區(qū)域內(nèi)土地可利用率高，增值空間大，集聚能力強。為加快南京的現(xiàn)代化建設(shè)，拓展城市發(fā)展空間，南京政府于2001年下半年作出了建設(shè)南京河西新城的戰(zhàn)略決策，并于2002年組織實施了大規(guī)模的區(qū)劃調(diào)整，河西新城的主體部分被劃入建鄴區(qū)，同

2、時，建鄴區(qū)的新街口部分劃出。外秦淮河沿區(qū)域東邊緣自南向北流淌；長江沿區(qū)域西邊緣順流直下，兩水系均可通航，構(gòu)成建鄴區(qū)外向交流的水運要道。建鄴區(qū)具有交通便捷、人氣旺盛、發(fā)展?jié)摿薮蟮扔欣麠l件。 2、河西新城建鄴區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，河西新城將成為以文化、體育、商務(wù)、商業(yè)等功能為主的城市副中心，是展示現(xiàn)代化南京的窗口。南京秦淮河以西被稱作“河西”，河西新城區(qū)的建設(shè)藍圖圍繞“十運會”奧體中心的建設(shè)，將成為集文化藝術(shù)中心、科技中心、博物館、圖書館、會展中心及商務(wù)金融中心于一體的大型現(xiàn)代化設(shè)施中心，同時三面臨水的河西將做足“水文章”。規(guī)劃形成北部中檔住宅區(qū)，中部中、高檔住宅區(qū)，南部高檔住宅區(qū)，目前已經(jīng)形成一定的

3、開發(fā)規(guī)模，區(qū)域居住人口達到35萬，聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?。?）、cbd建設(shè)宋都、紫金、東渡、新城大廈、歐洲城等5個項目已交付使用，四季仁恒、圓通廣場、中泰國際廣場3個項目主體封頂，裙樓部分實現(xiàn)運營，引進1-2家大型商貿(mào)業(yè)，cbd步行街初具形象。（2）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)cbd中心支路、濱江大道二期（緯九路-雙閘路）等總長約20公里的道路，使中部地區(qū)路網(wǎng)成環(huán)成網(wǎng)；按規(guī)劃啟動南部主框架道路建設(shè)；建設(shè)紅旗河等10公里的河道，以及胡家閘、紅旗兩個每秒共計27個流量的泵站。地鐵1線（已通車）、地鐵2線（2008年通車）穿越本區(qū)域。（3）、公共配套建成金陵江濱國際會議中心酒店、漁人碼頭，繼續(xù)推動金陵圖書館等文化配套

4、建設(shè)，使奧體濱江文化體育軸線基本成型。續(xù)建1所高中、1所初中、3所小學(xué)或幼兒園，適時開工金陵中學(xué)附小、南外分校等學(xué)校，推進明基醫(yī)院建設(shè)，完成區(qū)級醫(yī)療服務(wù)中心建設(shè)，建設(shè)2個鄰里中心。（4）、國際博覽中心規(guī)劃總建筑面積約28萬平方米，08年要建成一期約14萬平方米。（5）、環(huán)境景觀完成綠博園、濱江公園綠化養(yǎng)護，續(xù)建濱江公園d區(qū)，；根據(jù)cbd標(biāo)志性建筑建設(shè)及場地退讓條件，及時推進中央公園、cbd綠軸等景觀綠化建設(shè)。（6）、居住片區(qū)完善居住片區(qū)的配套建設(shè)，同時實現(xiàn)新開工100萬平方米，保持河西新城房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。三、房地產(chǎn)市場狀況： 1、整體概況：據(jù)南京市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示，截至2006年

5、10月份，南京市房地產(chǎn)在建施工面積達到了2016.48萬，比去年同期增長50.3%，住宅施工面積1591.76萬平方米，依然保持主導(dǎo)地位。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，全市商品房空置面積總量逐年減少。2002年前，商品房空置總量基本保持在80萬平方米左右；2003年下降到60萬平方米；截至06年10月份，已經(jīng)下降到38.1萬平方米。在全國房地產(chǎn)市場普漲的態(tài)勢下，南京樓市表現(xiàn)尤為突出。有消息報道，南京房價漲幅居全國前茅，06年三季度南京房價漲幅又有所擴大，其漲幅為17.7%。由于看好南京市場前景，大連萬達、深圳萬科、深圳中海、天津順馳等外地地產(chǎn)巨鱷紛紛搶灘南京河西市場，超前的規(guī)劃使河西前景誘人。截至目

6、前，河西地區(qū)平均房價年增幅達15%。2、建鄴區(qū)市場整體供求現(xiàn)狀： （萬平方米）分析：Ø 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，區(qū)域內(nèi)商品房規(guī)劃總量體比較大，達到332萬平方米；Ø 已推量體占總量體的60%，后續(xù)量體達到150萬平方米以上，并且將會在未來1-2年逐步釋放，故未來市場會有一定壓力；Ø 已推量體的去化率達到80%，去化情況較好，說明市場需求量目前較大，宏觀調(diào)控對區(qū)域市場并沒有形成較大沖擊。3、建鄴區(qū)住宅市場各面積段去化率分析：Ø 很明顯，130-140和90-100兩個面積段是去化的絕對主力，其中130-140供給、需求比例都為最高；Ø 80以下的戶型

7、需求不大，供應(yīng)量也較少，去化比較快；而150以上的戶型（多為4r和復(fù)式）有一定的需求量，但供大于求的現(xiàn)象比較突出，因此去化相對比較緩慢。Ø 產(chǎn)品的面積應(yīng)當(dāng)以90-140為主，可適當(dāng)補充小部分90以下的戶型，大面積的復(fù)式目前不宜過多采用。四、本案區(qū)域市場分析：1、周邊典型樓盤當(dāng)前市場售價：項目名稱項目總規(guī)模面積（萬平方米）開盤日期在售均價（元/平方米）地址銷售率產(chǎn)品形態(tài)1歐洲城2期34.72007.4.89000江東中路與夢都大街交匯處75%小高層、高層2星雨華府372007.4.288346應(yīng)天西路與江東中路交匯處98%小高層、高層3萬科光明城27.62007.3.209447嵩山路

8、121號99%小高層、高層4朗詩街區(qū)印象302007.3.1011000河西大街87號84%小高層、多層5萬達華府10.182006.12.167971嵩山路128號75%小高層6金基唐城藍鉆142006.10.1811000水西門大街270號小高層、高層7瑞陽尊邸37.12006.6.111432水西門大街276號96%小高層8嘉業(yè)陽光城2期3.82007.3.188500奧體大街與黃山路交界處75%小高層、高層9中海·塞納麗舍2期172007.4.279000嵩山路126號77%小高層10順馳濱江奧城3期12.972006.12.258700（2期準備開盤價11000）奧體中心西

9、北部運動員村西側(cè)90%小高層、高層市場均價94402、項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：Ø 項目位置極佳，交通便利。地鐵1號線奧體新城站已開通運營、地鐵2號線出口站與本項目緊鄰。Ø 本項目具備較高定位的規(guī)劃設(shè)計條件，可成為本區(qū)域高擋住宅的典范。Ø 所處區(qū)域生活配套便利，金陵中學(xué)（南京市重點中學(xué)）、金陵中學(xué)附屬小學(xué)、幼兒園、郵電局緊鄰。突顯學(xué)區(qū)優(yōu)勢。Ø 本區(qū)域為高擋住宅樓盤集聚區(qū)，開發(fā)環(huán)境較為成熟。Ø 政府規(guī)劃起點高、投資力度較大，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。劣勢：Ø 河西區(qū)域在售同類項目多，具有一定的竟?fàn)幮?。需對產(chǎn)品進行差異化定位設(shè)計。Ø 河西板

10、塊目前為市場高熱區(qū)域，房價攀升偏快。備注：本案為b地塊項目（見下圖），a地塊為相鄰開發(fā)地塊，用地性質(zhì)為綜合用地（住宅為主，部分商業(yè)/辦公設(shè)施），總建筑規(guī)模約11萬平方米，根據(jù)投資方的需要可一并收購，a、b地塊整體開發(fā)，轉(zhuǎn)讓條件相同。五、項目可行性分析：1、規(guī)劃形態(tài)設(shè)想：整體項目為四幢18層公寓。住宅部分建筑面積為56607平方米，商業(yè)部分建筑面積為5733平方米（1、2層），停車位約400個（50%銷售，其余作為租賃）。共計建筑面積為62340平方米。2、根據(jù)目前市場狀況以及未來市場發(fā)展結(jié)合本項目實際情況，預(yù)計市場銷售價格如下：類型銷售平均單價（人民幣元/平方）銷售面積（平方米）銷售收入（人民

11、幣萬元）住宅110005660762267.7商業(yè)20000573311466.0車庫位人民幣12萬元/個200個2400.0合計銷售收入（人民幣萬元）76133.73、項目投資成本表：類型序號項目名稱工程量（平方米）計算依據(jù)計算單價（元/平方米）合價（萬元）單位造價（元/平方米）土地費用1土地出讓金、大配套、前期規(guī)費拿地項目方收益62340400024936.04000合計24936.0前期費用傭金62340土地出讓費用的1%40249.440規(guī)劃、設(shè)計、審圖、審照、監(jiān)理6234080498.780合計748.1主體工程建造費土建安裝6234015009351.01500水電消防623408

12、0498.780外立面裝飾62340100623.4100門窗（中空）62340150935.1150電梯62340100623.4100地下停車庫2500.0401合計14531.6區(qū)內(nèi)配套水、電、煤（暖）623402001246.8200綠化、道路、排管、智能化62340130810.4130合計2057.2經(jīng)營管理費15辦公費用62340按前期建設(shè)費用的5%計139866.810016營銷費用62340按總銷金額1.5%計1831142.015017財務(wù)費用62340按貸款1.2億一年8%利息計154960.034018不可預(yù)見費用62340按前期建設(shè)費用的3%計83520.083合計3

13、488.8總成本45761.773404、經(jīng)濟效益分析：分項內(nèi)容具體數(shù)據(jù)備注（1）總收入(萬元):76133.7（2）總成本(萬元):-45761.7（3）營業(yè)稅（萬元）-銷售收入5.5%-4187.4（4）土地增值稅（萬元）-銷售收入1%-761.3（5）毛利潤（萬元）25423.3（1）-（2）-（3）-（4）（6）所得稅（萬元） -6355.8（5）× 25%（7）凈利潤(萬元):19067.5（5）-（6）（8）項目年限(月):18（9）項目總投資凈利潤率(%)41.7%（7）/（2） 5、項目開發(fā)模式：（一）獲得土地方式：（二）本項目土地費用（樓板價4000/平方米）包含：

14、（1） 土地出讓金人民幣及契稅1.3億元；（2） 市政大配套費用約為人民幣1496萬元；（3） 前期開發(fā)政府規(guī)費為人民幣1870萬元；（4） 土地轉(zhuǎn)讓方收益人民幣8600萬元左右。其中（1）、(2)、(3)項費用需在本項目開發(fā)前期支付，（4）項費用可分期付款如下:簽訂土地出讓合同時支付人民幣3000萬元，其余部分人民幣5600萬元待本項目進入銷售后分期支付。（三）取得本項目土地并獲得“四證”前的實際投入：（1）土地出讓金及契稅為人民幣1.3億元；（2）市政大配套費用為人民幣1496萬元；（3）前期開發(fā)政府規(guī)費為人民幣1870萬元；（4）支付拿地項目方首期收益人民幣3000萬元；（5）轉(zhuǎn)讓傭金人民幣249萬元；（6）項目前期開發(fā)費用（勘探、規(guī)劃、設(shè)計、審圖、審照、監(jiān)理、開辦費、前期工程費）為人民幣1500萬元；共計人民幣21115萬元。（四）取得“四