墊付首付款合同效力

1、墊付首付款合同效力近期，筆者在多地遇到一些開(kāi)發(fā)商打出了“一成首付”、“分期首付”、“首付3 萬(wàn)”等等概念。細(xì)問(wèn)得知，具體操作為：開(kāi)發(fā)商承諾為購(gòu)房者“墊付”大部分首付款，購(gòu)房者只需交納極小一部分首付，先由開(kāi)發(fā)商出具足額首付的發(fā)票，辦理銀行貸款， 由購(gòu)房者在一定時(shí)期內(nèi)分期向開(kāi)發(fā)商或第三方交足墊付的首付。面對(duì)國(guó)家對(duì)限購(gòu)、限貸政策的一步步收緊，這種促銷(xiāo)手段極大的緩解了部分購(gòu)房者的壓力，也讓開(kāi)發(fā)商先下手為強(qiáng)， 在打破持續(xù)低迷的樓市上， 可謂獨(dú)具匠心。 但這種由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者墊付首付的做法在法律上又有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 由開(kāi)發(fā)商墊付部分首付款的方式主要有以下兩種方式： 一是開(kāi)發(fā)商直接對(duì)購(gòu)房者

2、墊付部分房款（在業(yè)內(nèi)稱(chēng)為分期首付）；二是通過(guò)第三方（個(gè)人或擔(dān)保公司）對(duì)購(gòu)房者借款。筆者將結(jié)合相關(guān)法律和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，對(duì)兩種不同的墊付方式做逐一分析。?一、開(kāi)發(fā)商直接對(duì)購(gòu)房者墊付部分首付款的法律風(fēng)險(xiǎn)?根據(jù) 2010 年頒布的國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知規(guī)定“（三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍；”即國(guó)務(wù)院明確規(guī)定了購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)需交付一定比例的首付款，此為國(guó)家對(duì)于購(gòu)房首付款、

3、限貸的政策性規(guī)定。而在法律實(shí)務(wù)中，由開(kāi)發(fā)商墊付首付款是否有一定的依據(jù)呢？實(shí)際上，墊付并非法律概念，法律上有借款合同、 指示交付或債務(wù)承擔(dān)等概念。 墊付， 根據(jù)文義解釋?zhuān)话闶菫樗讼虻谌綁|付， 沒(méi)有債權(quán)人為債務(wù)人向自己墊付之說(shuō)。 而開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者的墊付可能涉及三種類(lèi)型的法律關(guān)系： 借款合同，即開(kāi)發(fā)商借款給購(gòu)房者、購(gòu)房者再將借款交給開(kāi)發(fā)商；第三人代為履行， 即開(kāi)發(fā)商作為第三人根據(jù)購(gòu)房者的指示將款項(xiàng)交付給自己， 代購(gòu)房者履行債務(wù)；債務(wù)承擔(dān)，即開(kāi)發(fā)商作為第三方為購(gòu)房者承擔(dān)購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)。首先， 對(duì)于借款合同， 因開(kāi)發(fā)商即是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中的債權(quán)人，同時(shí)又向購(gòu)房者借出部分首付， 借出的款項(xiàng)

4、又需要給開(kāi)發(fā)商自己，因此，開(kāi)發(fā)商名義上墊付首付，但實(shí)際上并未墊付。因借款法律行為系實(shí)踐性法律行為，需要實(shí)際交付借款才會(huì)產(chǎn)生借款合同生效的法律后果，因此， 為實(shí)際交付借款的，借款行為并未生效。開(kāi)發(fā)商所享有的債權(quán)，本質(zhì)上還是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所確立的債權(quán)。并不存在一個(gè)真實(shí)、有效的借款法律關(guān)系，也不存在所謂的墊付。其次， 開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)房者的指示將款項(xiàng)交付給自己，開(kāi)發(fā)商不屬于第三方，很明顯不屬于第三人代為履行的情形， 不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際履行的法律效力。換句話(huà)說(shuō)， 即實(shí)際上此時(shí)也不存在墊付，購(gòu)房者沒(méi)有付足首付。再次， 債務(wù)承擔(dān)，是指在不改變合同的前提下，債權(quán)人、債務(wù)人通過(guò)與第三人訂立轉(zhuǎn)讓債務(wù)的協(xié)議，將債務(wù)全部或者

5、部分轉(zhuǎn)移給第三人承擔(dān)的法律現(xiàn)象。即必須存在一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)人、債務(wù)人之外的第三人， 而開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者承擔(dān)購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)時(shí)，并沒(méi)有一個(gè)獨(dú)立的第三人存在，因此也不構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)，不產(chǎn)生債務(wù)承擔(dān)的法律效力。此時(shí)，不成立所謂的墊付，購(gòu)房者仍然沒(méi)有付足首付。因此，開(kāi)發(fā)商所謂的“墊付”僅僅是開(kāi)發(fā)商以“墊付”之名義，讓購(gòu)房者先達(dá)到辦理銀行按揭貸款的條件， 出具一份虛假的首付款足額交納證明，進(jìn)一步辦妥銀行貸款，以達(dá)到資金回籠的目的。 而首付實(shí)際上并未依照國(guó)務(wù)院對(duì)于首付比例和限貸的規(guī)定付足。換句話(huà)說(shuō)， 開(kāi)發(fā)商是以一種在法律上并不成立的“墊付” 托辭，先與購(gòu)房者簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，而實(shí)際上卻規(guī)避了國(guó)務(wù)院規(guī)定的首

6、付比例和限貸政策。這種行為極有可能被司法機(jī)關(guān)認(rèn)定為“以合法形式掩蓋非法目的的無(wú)效行為”，而一旦認(rèn)定為無(wú)效的， 則合同自始無(wú)效，法律后果是開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款、購(gòu)房者退房。 從銀行的角度來(lái)看，這種行為還可能被認(rèn)定為“惡意串通損害第三人利益的無(wú)效行為”。在購(gòu)房者辦理按揭貸款的過(guò)程中，因需要開(kāi)發(fā)商出具購(gòu)房者已付清全部首付款的證明，但由于開(kāi)發(fā)商“墊付”的因素， 購(gòu)房者的首付款實(shí)際并未付清。如后期購(gòu)房者未能按期償付按揭貸款，銀行除按照一般的程序拍賣(mài)抵押物外， 還可以起訴開(kāi)發(fā)商， 要求開(kāi)發(fā)商因開(kāi)具虛假證明而承擔(dān)連帶清償責(zé)任。?二、通過(guò)第三方（個(gè)人或擔(dān)保公司）對(duì)購(gòu)房者借款?此時(shí)會(huì)存在兩種情形，一是確實(shí)由第三方對(duì)

7、購(gòu)房者借款，借款實(shí)際交付給購(gòu)房者，購(gòu)房者也將借款交付給開(kāi)發(fā)商， 此時(shí)第三人與購(gòu)房者成立真實(shí)的借款合同， 實(shí)際上開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出具虛假首付款證明，從而不存在“以合法形式掩蓋非法目的”或“惡意串通損害第三人利益”的行為，不需要對(duì)按揭貸款的償還承擔(dān)連帶清償責(zé)任。但這種情況因?yàn)樾枰抗P借款先交付購(gòu)房者、 再由購(gòu)房者交給開(kāi)發(fā)商， 操作相對(duì)復(fù)雜， 一般開(kāi)發(fā)商不會(huì)這么操作。另一種情形是第三方實(shí)際上也并未向購(gòu)房者交付借款， 而是在借款協(xié)議中約定以第三人代為履行的方式，按照購(gòu)房者的指示將借款交付給開(kāi)發(fā)商，代購(gòu)房者履行對(duì)開(kāi)發(fā)商的付款義務(wù)。在這種情況下， 如果并沒(méi)有實(shí)際交付借款，根據(jù)法律對(duì)于借款合同的規(guī)定，第三方與購(gòu)房

8、者之間的借款合同并未生效。如果購(gòu)房者后期無(wú)法償還第三方借款的，因第三人與購(gòu)房者之間因沒(méi)有生效的借款合同， 依據(jù)借款合同追索借款就會(huì)面臨司法上的實(shí)際困難。 而如無(wú)特別約定，則此時(shí)開(kāi)發(fā)商還需要按時(shí)交付房屋、按時(shí)辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。這種情況下， 開(kāi)發(fā)商就陷入被動(dòng)。 第三方追索借款時(shí)， 購(gòu)房者以實(shí)際并未交付借款從而借款合同并未生效進(jìn)行抗辯； 開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者付清首付的， 購(gòu)房者又以借款合同中的第三方代為履行進(jìn)行抗辯； 尤其開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交付、 過(guò)戶(hù)時(shí)，一旦房?jī)r(jià)下跌或購(gòu)房者喪失履行能力，購(gòu)房者必然一方面要求開(kāi)發(fā)商退房，另一方面拒付第三方的借款?？偠灾?要理清這三方錯(cuò)綜復(fù)雜的法律關(guān)系，關(guān)認(rèn)定為三方“以

9、合法形式掩蓋非法目的”或?yàn)椤６枰獙⑷椒旁谝黄饡r(shí)， 又容易被司法機(jī)“惡意串通損害第三人利益的行為” 的無(wú)效行為了規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)， 筆者曾見(jiàn)有第三方預(yù)先向開(kāi)發(fā)商通過(guò)匯款的方式匯入多筆數(shù)額不等的款項(xiàng)，作為對(duì)購(gòu)房者借款的代為履行， 同時(shí)第三方與購(gòu)房者雙方為開(kāi)發(fā)商設(shè)定一項(xiàng)權(quán)利， 即在購(gòu)房者未付清第三方的借款前，開(kāi)發(fā)商有權(quán)延遲交付、過(guò)戶(hù)。對(duì)此，筆者認(rèn)為是迄今為止解決開(kāi)發(fā)商墊付首付款而規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的比較高明的做法。?三、小結(jié)?綜合本文，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者墊付部分首付的做法，盡管從商業(yè)規(guī)則上屬于一種大膽的突破，是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的一種新方式， 但因?qū)嶋H上 “墊付” 并不存在或雖然存在也多是開(kāi)發(fā)商自己的安排， 一旦發(fā)生

10、房?jī)r(jià)大跌的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，則必然導(dǎo)致購(gòu)房者違約增加，甚至引起連鎖反應(yīng)，給開(kāi)發(fā)商自身造成毀滅性的打擊。在法律上，因這種商業(yè)方式實(shí)際上沒(méi)有法律依據(jù)，是假借一種虛的“噱頭”，將購(gòu)房者并未足額付清首付的事實(shí)嫁接在一個(gè)似是而非的 “墊付” 概念之上， 造成一種表面上有利于購(gòu)房者的假象。這種行為將面臨被認(rèn)定為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款承擔(dān)連帶責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)。而其中確實(shí)由第三方借款給購(gòu)房者， 購(gòu)房者又確實(shí)將借款交付給開(kāi)發(fā)商的做法， 在法律上是可行的。開(kāi)發(fā)商也可以參照這種方式，積極與第三方如小額貸款公司、 擔(dān)保公司協(xié)商， 在考察購(gòu)房者履行能力的前提下， 以此種方式給予購(gòu)房者實(shí)際的優(yōu)惠， 從根源上規(guī)避可能導(dǎo)

11、致的商業(yè)和法律風(fēng)險(xiǎn)。商人在追逐利益的過(guò)程中，為了達(dá)到某種商業(yè)目的而制定出各種各樣的商業(yè)規(guī)則，所帶來(lái)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并非律師所能把控，但如何最大限度的降低商業(yè)運(yùn)行中的法律風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)規(guī)則在商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不幸來(lái)臨前，預(yù)先設(shè)計(jì)出最佳方案，以使商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在可預(yù)見(jiàn)、可操作、可調(diào)控的框架內(nèi)得到部分化解和控制，則是律師的職責(zé)所在。?【法條鏈接】?1、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（ 2007 年）三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。商業(yè)銀行應(yīng)提請(qǐng)借款人按誠(chéng)實(shí)守信原則,在住房貸款合同中如

12、實(shí)填寫(xiě)所貸款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)第幾套住房的相關(guān)信息。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90 平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含）以上住房的， 貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的倍， 而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%。2、國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（20

13、10 年）（三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍。開(kāi)發(fā)商墊付首付相關(guān)細(xì)則及法律規(guī)避一、法律分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 開(kāi)發(fā)商墊支部分首付房款的方式主要有以下兩種方式： 一是開(kāi)發(fā)商直接對(duì)購(gòu)房者墊付部分房款（在業(yè)內(nèi)稱(chēng)為分期首付）；二是通過(guò)第三方（個(gè)人或擔(dān)保公司）對(duì)購(gòu)房者借款。這兩種方式互有利弊，下面分別對(duì)上述兩種方式進(jìn)行法律分析：開(kāi)發(fā)商直接對(duì)購(gòu)房者墊付部分房款方式有利方面規(guī)避銀行提高首付的規(guī)定

14、，加速開(kāi)發(fā)商資金的回籠，減輕資金壓力。開(kāi)發(fā)商墊付部分首付款，向銀行出具收到全部首付款證明。銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放按揭貸款并支付給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商墊付的部分首付款購(gòu)房者在交房前再償還給開(kāi)發(fā)商，這樣的方式可以規(guī)避購(gòu)房者無(wú)法支付銀行要求的首付款成數(shù)而不能發(fā)放按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，可以加速開(kāi)發(fā)商資金的回籠，減輕資金壓力。通過(guò)雙方協(xié)議方式降低購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)由于墊款人和售房人均為開(kāi)發(fā)商，借款人同時(shí)又是購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)與購(gòu)房人簽訂商品房銷(xiāo)售補(bǔ)充協(xié)議等形式約定雙方權(quán)利、 義務(wù)，如將交房或解除商品房銷(xiāo)售合同等與購(gòu)房人償還墊款相關(guān)聯(lián)，增大購(gòu)房人的違約成本，降低購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)。不利方面購(gòu)房人未能按期償付按揭貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商可

15、能要承擔(dān)連帶清償責(zé)任如購(gòu)房人未能按期償付按揭貸款，銀行除按照一般的程序拍賣(mài)抵押物外，還可以起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶清償責(zé)任。在購(gòu)房人辦理按揭貸款的過(guò)程中，需要開(kāi)發(fā)商出具購(gòu)房人已付清全部首付款的證明，但由于開(kāi)發(fā)商墊款的因素， 購(gòu)房人的首付款實(shí)際并未付清。銀行可以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人惡意串通，出具虛假的首付房款證明，套取銀行現(xiàn)金為由1 ，主張?jiān)撁袷滦袨闊o(wú)效，解除按揭貸款法律關(guān)系， 要求開(kāi)發(fā)商對(duì)于按揭貸款的償還承擔(dān)連帶清償責(zé)任。如開(kāi)發(fā)商墊款家數(shù)較多，還可能引起連鎖反應(yīng)。墊支款項(xiàng)的償還缺乏保障。在該種方式下， 如果購(gòu)房人逾期未能償還開(kāi)發(fā)商墊款，開(kāi)發(fā)商如通過(guò)訴訟途徑要求購(gòu)房人償還開(kāi)發(fā)商墊款， 無(wú)法通過(guò)查

16、封拍賣(mài)購(gòu)房人所購(gòu)商品房來(lái)償付墊款。原因是購(gòu)房人所購(gòu)商品房已抵押給銀行， 如開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)查封該已抵押商品房，則相當(dāng)于通知銀行開(kāi)發(fā)商出具了虛假的首付房款證明，銀行可以基于中理由，起訴開(kāi)發(fā)商，要求其對(duì)按揭貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。如開(kāi)發(fā)商墊款家數(shù)較多， 銀行可以解除存在開(kāi)發(fā)商墊款的其他全部按揭貸款法律關(guān)系，并要求開(kāi)發(fā)商對(duì)以上全部按揭貸款的償還承擔(dān)連帶清償責(zé)任。如不查封拍賣(mài)購(gòu)房人所購(gòu)商品房， 由于購(gòu)房人為自然人， 從其無(wú)法一次性付清首付款的情形看，購(gòu)房人很可能缺乏償債能力，如無(wú)其他擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商墊支款項(xiàng)的償還缺乏保障。通過(guò)第三方對(duì)購(gòu)房人借款的方式有利方面規(guī)避銀行提高首付的規(guī)定，加速開(kāi)發(fā)商資金的回籠，減輕資金壓力。同理，不贅述。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出具虛假首付款證明，從而對(duì)按揭貸款的償還承擔(dān)連帶清償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)第三方對(duì)購(gòu)房人借款與開(kāi)發(fā)商收取首付房款在法律上是不同的法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商在此情形下收取了全額首付款，所出具的首付款資金證明真實(shí)有效，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出具虛假首付款證明，從而對(duì)按揭貸款的償還無(wú)須承擔(dān)連帶清償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。第三方對(duì)購(gòu)房人借款屬民間借貸，可以約定高額逾期利息2 ，以督促購(gòu)房人按期還款。查封拍賣(mài)購(gòu)房人所購(gòu)房屋沒(méi)有法律障礙。第三方對(duì)購(gòu)房人借款與銀行按揭貸款屬于不同的法律關(guān)系，如購(gòu)房人逾期未能償還第三方借款，第三方可以通過(guò)訴