深圳市龍崗坪山街道G113360061號建設(shè)項目可行性研究報告

1、項目可行性研究報告 評估報告名稱： 深業(yè)南方地產(chǎn)（集團）有限公司：深業(yè)南方地產(chǎn)（集團）有限公司：龍崗坪山街道龍崗坪山街道 g11336-0061g11336-0061 號建設(shè)項目號建設(shè)項目可行性研究報告可行性研究報告評估機構(gòu)：深圳市英聯(lián)房地產(chǎn)估價顧問有限公司評估日期：2007 年 12 月 12 日深業(yè)南方地產(chǎn)（集團）有限公司：承蒙信任，我司對貴司龍崗坪山 g11336-0061 地塊開展了項目可行性研究，提出了相關(guān)意見及建議，以為參考。根據(jù)國家和深圳市有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和技術(shù)政策，按照國家關(guān)于可行性研究和項目管理的各項規(guī)定對建設(shè)項目進行了客觀、科學(xué)、合法及公正的技術(shù)經(jīng)濟分析，經(jīng)估價人員實地勘察及調(diào)

2、研，并結(jié)合深圳市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀、未來走勢，作了詳盡的分析測算，對項目投資決策提供結(jié)論性意見： 深圳房地產(chǎn)市場目前處于成熟發(fā)展階段并逐步回歸于理性，若本項目在兩年內(nèi)成功開發(fā)上市，時機正適合，應(yīng)能取得社會、經(jīng)濟效益的雙豐收； 項目滿足城市規(guī)劃，開發(fā)產(chǎn)品在市場具備突出競爭優(yōu)勢，市場可行； 根據(jù)測算，本項目開發(fā)經(jīng)濟效益好，具有較高的投資回報； 該項目的建設(shè)條件已基本具備，建設(shè)時機已成熟； 本項目預(yù)期的開發(fā)風(fēng)險均在可控或可規(guī)避的范圍內(nèi)，因此其開發(fā)建設(shè)基本可行； 該項目的建設(shè)符合該地區(qū)的市場需求，具有廣闊的市場前景； 該項目的規(guī)劃設(shè)計符合該地區(qū)市場需求；綜上所述：本項目在技術(shù)上可行，財務(wù)效益、社會效

3、益均較好，我們認為項目可行，開發(fā)項目主要經(jīng)濟指標見附表。由于時間與資料的限制，未必能將項目的實際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為委托提供有價值的建議。特別需要提出的是： 本報告的基礎(chǔ)是已取得的市政府批準的開發(fā)經(jīng)營手續(xù)，未來工程規(guī)劃與目前委托方的設(shè)想方案及我們根據(jù)市場狀況做出的判斷差別不大； 根據(jù)有關(guān)批準文件，在投資估算中已經(jīng)計算建筑物應(yīng)有的基礎(chǔ)成本、前期費等費用；順頌商祺 深圳市英聯(lián)房地產(chǎn)估價顧問有限公司2007 年 12 月目目 錄錄一、項目總論一、項目總論 .4 41、項目背景 .42、可行性研究思考 .73、項目風(fēng)險及防范建議 .84、可行性研究結(jié)論 .9二、宏觀市場研究二、宏

4、觀市場研究 .10101、全國投資環(huán)境 .102、國家房地產(chǎn)政策13、深圳宏觀背景 .12三、片區(qū)市場研究三、片區(qū)市場研究 .10101、片區(qū)概述 .162、片區(qū)土地市場 .193、片區(qū)房地產(chǎn)市場 swot 分析 .194、片區(qū)住宅市場分析 .205、片區(qū)商業(yè)市場分析 .236、片區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)論 .24四、四、swotswot 分析及評價分析及評價.2 21、項目 swot 分析 .252、項目評價 .263、項目評估及建議 .26五、項目五、項目規(guī)劃設(shè)計定位及評估建議規(guī)劃設(shè)計定位及評估建議 .23231、項目規(guī)劃設(shè)計定位 .252、項目評估及建議 .264六、項目開發(fā)建六、項目開發(fā)建設(shè)設(shè)進

5、進度度安排安排 .29291、有關(guān)工程計劃說明 .292、施工橫道圖 .29七、項目開發(fā)七、項目開發(fā)建建設(shè)設(shè)進進度安排度安排 .29291 1、項目總投資估算投資使用計劃 .3162、資金籌措 .3173、投資使用計劃 .31八八 經(jīng)營收經(jīng)營收入入預(yù)預(yù)測測 .31311、物業(yè)銷售收入 .312、項目銷售回款計劃 .323、資金來源與運用分析 .324、銷售利潤 .33九、社會效益分析九、社會效益分析 .33331、帶動周邊區(qū)域發(fā)展.332、產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益.333、增加政府稅收.33十、財務(wù)與敏感性分析十、財務(wù)與敏感性分析 .33331、贏利能力分析.332、項目不確定性分析.34十一、研究

6、結(jié)論與建議十一、研究結(jié)論與建議 .34341、項目經(jīng)濟效益.342、項目風(fēng)險及防范建議.353、可行性研究結(jié)論 .36十二、附表十二、附表 .3636附表 1：項目工程計劃橫道圖附表 2：項目成本表附表 3：項目投資計劃估算表附表 4：項目銷售收入表附表 5：資金來源與運用表附表 6：損益及利潤分配表（分期表）附表 7：損益及利潤分配表（總表）附表 8：現(xiàn)金流量表附表 9：項目敏感性分析一一、項目總論、項目總論1 1 、項目背景、項目背景1.11.1 、項目位置、項目位置1.21.2 項目四至項目四至 項目東側(cè)集裝箱堆放廠 項目南側(cè)為荒地 項目西側(cè)的錦龍大道 項目北側(cè)的坪山高級中學(xué)1.31.3

7、、項目建設(shè)規(guī)劃指標、項目建設(shè)規(guī)劃指標本本案案本項目位于深圳市東部工業(yè)組團坪山片區(qū)，中山大道北側(cè)、錦龍大道東側(cè)，根據(jù)委托方提供的土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（2007）準字第 5142 號、建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)許 lg-2007-0272 號等有關(guān)資料，項目經(jīng)濟技術(shù)指標如下表：表表 1-11-1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標表：項目經(jīng)濟技術(shù)指標表規(guī)劃指標總用地面積72640.84 平方米建筑容積率3.0建筑高度或?qū)訑?shù)-總建筑面積218086計容積率建筑面積218086 平方米其中：住宅170970 平方米商業(yè)42736 平方米幼兒園、警務(wù)室、垃圾房、居委會及物業(yè)管理用房4380 平方米建筑、用地規(guī)劃要求1

8、、商業(yè)比例20；2、用地內(nèi)自然排水溝采取有效的排水措施后方可填平。3、建筑物造型及色調(diào)須表現(xiàn)河濱園林城市特色。4、按地震強度開度進行防震設(shè)計。5、應(yīng)設(shè)置平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室、明確平時的用途。6、凡需配置煙囪、水泵房、加壓水池、配電房等設(shè)施，應(yīng)設(shè)置在建筑物內(nèi)或結(jié)合建筑物設(shè)置。7、建筑屋頂應(yīng)進行綠化或環(huán)境設(shè)計。8、空調(diào)、防護（防盜）網(wǎng)，室外管道設(shè)置應(yīng)與建筑主體設(shè)計統(tǒng)一考慮。市政設(shè)施要求1、車行路口數(shù)量與位置：場地交通口在用地兩面的 12 米規(guī)劃小區(qū)路留出。2、給水接口、雨水接口、污水接口：經(jīng)用地北側(cè)規(guī)劃路接錦龍大道市政給水排水系統(tǒng)。3、電力：其他要求：高、低線路全部采用電纜；4、通信：市話從 12

9、 米規(guī)劃路方向引入;其他要求：建筑內(nèi)按照綜合布線要求預(yù)埋通信管道;5、燃氣：接用地周邊市政燃氣管道其他要求1、本項目規(guī)劃設(shè)計方案須經(jīng)市規(guī)劃局審批后方可進行下一步設(shè)計。2、本頂目建筑設(shè)計方案需報 3 個不同風(fēng)格、布局的方案送審3、本項目消防、人防、防震、環(huán)保、水利、軌道、文物保護，供電、供水、排水、交通、燃氣、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)設(shè)計應(yīng)符合各行業(yè)規(guī)范，設(shè)計方案報審時應(yīng)附有關(guān)各主管部門的書面意見。備注1、本設(shè)計條件未作具體規(guī)定的，應(yīng)按國家、省、市現(xiàn)行的政策、規(guī)范及標準執(zhí)行。2、本項目的市政配套建設(shè)工程，應(yīng)與建筑工程同步設(shè)計，同步報建。1.41.4、項目用地現(xiàn)狀、項目用地現(xiàn)狀地塊形狀呈長方型，地勢平坦。 1.

10、51.5、項目概況、項目概況本項目位于深圳市東部工業(yè)組團坪山片區(qū)，中山大道北側(cè)、錦龍大道東側(cè)，地塊西側(cè)均為集體房，北側(cè)是樂新家具廣場和坪山高級中學(xué)。本項目總用地面積為 72640.84 平方米，計容積率建筑面積為 218086 平方米，其中：商業(yè)建筑面積 42736 平方米，住宅建筑面積 170970 平方米。總建筑面積為 218086 平方米，預(yù)計整個項目開發(fā)周期 5 年。根據(jù)企業(yè)提供的情況，項目已取得的開發(fā)手續(xù)有：土地使用權(quán)出讓合同書、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證與用地紅線圖等，可以確認本項目來源合法，并且已取得有關(guān)法律手續(xù)，具備開發(fā)的法律條件。1.61.6、研究工作依據(jù)、研究工作依據(jù) 土地使用權(quán)

11、出讓合同書深地合字（2007）準字第 5142 號； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)許 lg-2007-0272 號 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件; 2007 年深圳市采用的工程造價定額; 深圳市有關(guān)建筑經(jīng)濟政策。 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 用地紅線圖 提供的其它相關(guān)資料2 2 、可行性研究、可行性研究思考思考2.12.1、項目開發(fā)的必要性、項目開發(fā)的必要性本項目位于坪山錦龍大道與中山大道交界處，其開發(fā)建設(shè)是非常有必要的： 項目的開發(fā)對于帶動片區(qū)（東部工業(yè)新城）的經(jīng)濟發(fā)展有一定的積極意義； 項目的開發(fā)將帶動周邊區(qū)域繁榮發(fā)展； 對投資型房地產(chǎn)的戶型有補充作用； 增加政府稅收，提供就業(yè)機會，本項目將充分體現(xiàn)社會

12、效益與經(jīng)濟效益雙贏。2.22.2、自然可行、自然可行 規(guī)劃可行本次研究項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證內(nèi)規(guī)定建設(shè)經(jīng)濟指標符合政府公布的控制性規(guī)劃指標，在規(guī)劃上可行。 開發(fā)可行本宗地所處片區(qū)為深圳坪山街道，各項生活配套設(shè)施齊全，水、電、氣保障配套充足，能滿足建成后的商業(yè)和居住要求。2.32.3、法律基本可行、法律基本可行根據(jù)委托方提供的土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（2007）準字第 5142號、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)許 lg-2007-0272 號，認定法律基本可行。2.42.4、市場可行、市場可行另外考慮到，目前深圳坪山街片區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，周邊有坪山高級中學(xué)，有一定的區(qū)域競爭優(yōu)勢，要讓本項目經(jīng)營獲得

13、成功，我們建議商業(yè)部分，待市場情況更為成熟后再考慮銷售等方式變現(xiàn)。因此本項目住宅的銷售可以預(yù)期將取得良好的市場可實現(xiàn)性。2.52.5、經(jīng)濟效益可行、經(jīng)濟效益可行2.5.12.5.1、項目建設(shè)進度、項目建設(shè)進度1、根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下：2、整個建設(shè)周期為 18 個季度，在開工后的第 6 季度住宅開始準備預(yù)售，項目開工后第 20 季度基本完成銷售工作。2.5.22.5.2、投資估算和資金籌措、投資估算和資金籌措投資估算投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為 154，966 萬元（含地價）詳見附表（詳見附表（2 2）項目成本表

14、：）項目成本表：資金籌措資金籌措1、整個項目投資的資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。2、項目總投資為 154，966 萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資及銷售收入，需要自籌資金支付地價款及前期費用 69,200 萬元，另外需要向銀行融資 50,574 萬元，銷售收入 35,192 萬元。詳見附表（詳見附表（5 5）資金來源與運用）資金來源與運用表：表：2.5.32.5.3、項目投資構(gòu)成及利潤分配情況、項目投資構(gòu)成及利潤分配情況表表 1-51-5：項目投資構(gòu)成及利潤分配表（單位：萬元）：項目投資構(gòu)成及利潤分配表（單位：萬元）項目項目自有資金69,200銀行融資50,574利潤總

15、額26.87%稅后利潤15.99%3 3 、項目風(fēng)險及防范建議、項目風(fēng)險及防范建議3.13.1、開發(fā)風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險由于宏觀政策的不穩(wěn)定性。3.1.13.1.1、建設(shè)資金風(fēng)險、建設(shè)資金風(fēng)險本項目開發(fā)需要充足的建設(shè)資金,尤其是前期。3.1.23.1.2、成本控制風(fēng)險、成本控制風(fēng)險由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險。3.1.33.1.3、銷售風(fēng)險、銷售風(fēng)險由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項目動工前做好市場需求預(yù)測，進行正確的市場定位。3.1.43.1.4、市場風(fēng)險、市場風(fēng)險目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)量

16、相對較少，如何制定合理的市場定位營銷策略，特別是住宅部分，在戶型的設(shè)計上合理，是項目開發(fā)成功的保障。3.1.53.1.5、政府政策風(fēng)險、政府政策風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。3.23.2、防范建議、防范建議1、加快建設(shè)進度，搶占市場先機；2、加強項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案，提高市場競爭力，擴大營造客戶層面，提高銷售速度；3、通過以下措施減少項目的財務(wù)風(fēng)險：（1 1）資金供應(yīng)的持續(xù)性）資金供應(yīng)的持續(xù)性本項目資金供應(yīng)將隨著開發(fā)進度的不斷推進而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。（2 2）加快資金回籠

17、）加快資金回籠本項目應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進度，如引入專業(yè)策劃代理公司，加強項目的策劃營銷力度，保證銷售速度，加快資金回籠。4 4 、可行性研究結(jié)論、可行性研究結(jié)論投資方洽談項目開發(fā)提供科學(xué)依據(jù)；經(jīng)過市場研究、方案設(shè)計、經(jīng)濟分析等得出如下結(jié)論性意見： 深圳房地產(chǎn)市場目前處于成熟發(fā)展階段并逐步回歸于理性，若本項目在兩年內(nèi)成功開發(fā)上市，時機正適合，應(yīng)能取得社會、經(jīng)濟效益的雙豐收； 項目滿足城市規(guī)劃，開發(fā)產(chǎn)品在市場具備突出競爭優(yōu)勢，市場可行； 根據(jù)測算，本項目開發(fā)經(jīng)濟效益好，具有較高的投資回報； 該項目的建設(shè)條件已基本具備，建設(shè)時機已成熟； 本項目預(yù)期的開發(fā)風(fēng)險均在可控或可規(guī)避的范圍內(nèi)，因此其開發(fā)

18、建設(shè)基本可行； 該項目的建設(shè)符合該地區(qū)的市場需求，具有廣闊的市場前景； 該項目的規(guī)劃設(shè)計符合該地區(qū)市場需求；綜上所述：本項目在技術(shù)上可行，財務(wù)效益、社會效益均較好，我們認為項目可行。二二、宏觀市場研究、宏觀市場研究1 1 、全國投資環(huán)境、全國投資環(huán)境1.11.1、20072007 年國民經(jīng)濟較快增長年國民經(jīng)濟較快增長2007 年前三個季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值 166043 億元，按可比價格計算，比上年增長 11.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18207 億元，增長 4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 83478 億元，增長 13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 64358 億元，增長 11%。分季度看，三個季度的國內(nèi)

19、生產(chǎn)總值分別增長 11.1%、11.5%和11.5%，比較平穩(wěn)。圖圖 2-12-1：20072007 年前三個季度國內(nèi)生產(chǎn)總值及各產(chǎn)業(yè)增長圖年前三個季度國內(nèi)生產(chǎn)總值及各產(chǎn)業(yè)增長圖166043182078347864358020000400006000080000100000120000140000160000180000jdp第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1.21.2、20072007 年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況2007 年 1-10 月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 16814.05 億元，同比增長30.3%。其中，住宅投資總額為 14056.17 億元，同比增長 30.1%。

20、2007 年在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)和國家宏觀調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場基本上呈現(xiàn)健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展的態(tài)勢。全年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征：1.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增大2.土地購置面積增幅回落3.商品房銷售面積和銷售額大幅增加，商品房供求偏緊4.房價繼續(xù)看漲2 2、國家房地產(chǎn)政策、國家房地產(chǎn)政策2.12.1、20072007 年上半年房地產(chǎn)政策回顧年上半年房地產(chǎn)政策回顧2.1.12.1.1、土地增值稅、土地增值稅 2 2 月正式起征；月正式起征；國家稅務(wù)總局網(wǎng)站 16 日發(fā)布最新的“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知” ，要求從 2 月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30%60%不等的土地增值稅。這意

21、味著從 1993 年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收。2.1.22.1.2、征收房產(chǎn)物業(yè)稅傳聞已久、征收房產(chǎn)物業(yè)稅傳聞已久中國財政部相關(guān)負責(zé)人透露，中國物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅?；驹瓌t是，科學(xué)預(yù)測現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當。針對這一說法，許多研究者認為，這就意味著將過去一次性征收的各種稅費，在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批交納。作為一種針對不動產(chǎn)征收的稅種，它每年征收的稅金會隨著不動產(chǎn)市值或租金的變化而變化。2.1.32.1.3、央行在二季度

22、再次加息、央行在二季度再次加息2006 年的兩度加息，仍不能促使房地產(chǎn)業(yè)的降溫，是很多經(jīng)濟學(xué)家感到頗為困惑的問題。因此，進入 2007 年，市場層面要求加息的呼聲日益高漲。但是，一季度因涉及中國傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，按常規(guī)不會宣布加息，而進入二季度地方政府和發(fā)展商必將聯(lián)手推高樓價，試圖讓宏觀調(diào)控的作用功虧一簣，因此，在市場層面唯有加息，才能抑制投資過熱，保持經(jīng)濟發(fā)展的常態(tài)化，同時配合政府出臺的新措施，抑制房價。完善住房保障制度、提高經(jīng)濟適用房、廉租房供應(yīng)比例乃大勢所趨完善住房保障制度、提高經(jīng)濟適用房、廉租房供應(yīng)比例乃大勢所趨2.22.2、房地產(chǎn)政策對深圳房地產(chǎn)市場的影響、房地產(chǎn)政策對深圳房地產(chǎn)市場的影

23、響1 1、目前深圳陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控樓市的措施；這些調(diào)控的累積效用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，樓市觀望氣氛濃重，深圳二手樓市的交易量亦陷入新低。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，暫時的冷淡似乎并不能說明深圳樓市已經(jīng)進入衰退期，一股新的熱情正在悄然醞釀。2 2、進入 9 月份，深圳二手房市場“量價齊跌” ，深圳樓市一片冷清。來自深圳國土局官方網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007 年第三季度深圳全市二手商品房的成交面積為 252.39 萬平方米，比第二季度少 21.9%。由于受淡季和各種調(diào)控政策的影響，有價無市成了三季度市場的主要基調(diào)，出現(xiàn)了價格小跌，成交量大跌的局面。3 3、深圳二手房的掛牌均價也在 9 月出現(xiàn)掉頭下跌的情況。2007

24、年第三季度，深圳市二手住宅掛牌均價為 12802 元/平方米(79 月加權(quán)均價)，與第二季度相比上漲了 12.8%，7 月-8 月全市二手住宅掛牌均價呈上漲態(tài)勢，但漲幅逐月減小，到 9 月份全市的掛牌均價開始掉頭下跌，是今年以來單月掛牌均價的首次下跌。3 3、深圳宏觀背景、深圳宏觀背景3.13.1、深圳市宏觀經(jīng)濟分析、深圳市宏觀經(jīng)濟分析3 31 11 1、gdpgdp 穩(wěn)步增長，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好穩(wěn)步增長，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好從近幾年深圳經(jīng)濟運行的總體趨勢看，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速的發(fā)展態(tài)勢，市場繁榮，深圳市商品供應(yīng)充足，人民生活不斷改善。2007 年前三季度，深圳整體經(jīng)濟平穩(wěn)增長；工業(yè)增幅趨穩(wěn)；外貿(mào)

25、出口強勁；基建投資、商業(yè)零售、運輸郵電快速增長；財政金融形勢良好；居民收入穩(wěn)步增加；市場物價小幅上升。1 至9 月的深圳 gdp 以達到 4760.78 億元，同比增長 13.7%。3 31 12 2、全社會固定資產(chǎn)投資、全社會固定資產(chǎn)投資深圳市 2007 年前三季度固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長；全社會固定資產(chǎn)投資912.96 億元，比上年增長 5.1%；其中，基本建設(shè)投資 507.05 億元，增長11.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資 312.83 億元，下降 2.1%。圖圖 2-32-3：深圳市：深圳市 2005-20072005-2007 年年 9 9 月全社會固定資產(chǎn)投資增長圖月全社會固定資產(chǎn)投資增長圖注

26、：數(shù)據(jù)來自于深圳市各年國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報3 31 13 3、居民收入呈上升趨勢，消費水平不斷提高、居民收入呈上升趨勢，消費水平不斷提高深圳市2005-2007年9月全社會固定資產(chǎn)投資增長圖固定資產(chǎn)投資1176.131272.26912.96基本建設(shè)投資599.83639.68460.68房地產(chǎn)開發(fā)投資425.66460.68312.832005年2006年2007年19月隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和一系列鼓勵和促進個體私營經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)惠政策，使得個體私營經(jīng)濟有了良好的發(fā)展，為擴大就業(yè)面和提高居民收入提供了機遇和渠道。2007 年 1-3 季度深圳市城鎮(zhèn)人均可支配收入達到 18692.39 元，較 200

27、6 年同期增長 7.9。年末居民人均住房使用面積 19.72 平方米，比上年末增加 1.41 平方米。居民人均收入穩(wěn)步增長，有力的刺激了消費熱點的形成和持續(xù)。2007 年1-3 季度，全社會消費品零售總額達 1401.57 億元，同比 2006 年增長 13.9%，居民消費總體上從傳統(tǒng)的生活消費逐步向發(fā)展型和享受型消費轉(zhuǎn)移。圖圖 2-42-421626235442494125936275962149422567186920500010000150002000025000300002000年年2002年年2004年年2006年年2000-2007年年1-9月月深深圳圳城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民人人均均可可

28、支支配配收收入入走走勢勢圖圖單單位位：元元單單位位：元元21626235442494125936275962149422567186922000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年19月月數(shù)據(jù)來源：2000-2004 年數(shù)據(jù)來自深圳統(tǒng)計年鑒2007 年數(shù)據(jù)來自當年深圳市國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報圖圖 2-52-52000年-2007年9月深圳市社會消費品零售總額走勢圖0500100015002000單位：億元單位：億元538.2609.3689.6801.8915.51438167114022000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2

29、005年 2006年2007年1-9月數(shù)據(jù)來源：2000-2006 年數(shù)據(jù)來自深圳統(tǒng)計年鑒2007 年數(shù)據(jù)來自當年深圳市國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報3.23.2、深圳市房地產(chǎn)市場狀況、深圳市房地產(chǎn)市場狀況3.2.13.2.1、深圳市土地市場分析深圳市土地市場分析（1 1）土地市場現(xiàn)狀）土地市場現(xiàn)狀商住用地是主力商住用地是主力2007 年全市前三個季度共成交 320 宗土地；龍崗掛出 112 宗土地，其中 41宗為商住用地。這反映了商住用地有著強勁的供需勢頭，適合發(fā)展商的開發(fā)利益以及居民的生活要求，商住用地是目前房地產(chǎn)開發(fā)商的主流用地類型。大工業(yè)區(qū)受追捧大工業(yè)區(qū)受追捧 在深圳國有土地拍賣現(xiàn)場，龍崗區(qū)尤其是東

30、部工業(yè)新城的土地競投相當激烈，多為經(jīng)過幾十輪競拍才最終落定。坪山的幾塊土地拍賣情況也較好，隨著龍崗中心城的東擴，東部工業(yè)新城中心地位的日益凸現(xiàn)，該區(qū)域的土地價值已經(jīng)被很多發(fā)展商所認可。（2 2）深圳市土地供應(yīng)）深圳市土地供應(yīng)根據(jù)深圳市 2007 年全年土地供應(yīng)計劃如下：供給原則：供給原則：“控制總量，集約開發(fā)，保護資源”供給規(guī)模：供給規(guī)模：“土地供應(yīng)量為 2130.5 公頃”其中住宅用地為 204.6 公頃，包括（商品房 12 7 公頃，政策性住房 65.1 公頃）；城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套用地為 431.8 公頃，包括（商服用地 28 公頃，公共建筑用地 310.5 公頃，公共設(shè)施用地 93 公頃；

31、獨立選址重點建設(shè)項目用地為 992 公頃；產(chǎn)業(yè)用地為 502.1 公頃；（3 3）未來土地市場發(fā)展趨勢）未來土地市場發(fā)展趨勢未來兩年土地市場以消化閑置土地和開發(fā)新增用地為主未來兩年深圳城區(qū)可供應(yīng)土地將以進一步消化閑置土地和開發(fā)新增用地為主，閑置土地絕大部分集中于開發(fā)商手中，其中的地塊以小規(guī)模為主，建筑類型將大部分以小高層和高層為主。中心城區(qū)土地價格穩(wěn)步上漲隨著深圳市城市發(fā)展及土地資源的稀缺性，中心城區(qū)的老片區(qū)（如福田、羅湖、南山）土地市場價格穩(wěn)步上漲；而以東部工業(yè)新城為代表的城市新區(qū)，其土地價格將有較大幅度的上漲。城市外延圈層是開發(fā)的熱點區(qū)域由于土地供應(yīng)的限制，龍城新城、橫崗、板田、布吉等外部

32、區(qū)域?qū)⑹巧钲谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，品牌地產(chǎn)開發(fā)商將引領(lǐng)這些片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向。3.2.23.2.2、深圳市住宅市場分析、深圳市住宅市場分析盡管國家為控制房價上漲過快出臺了一系列的房地產(chǎn)政策，但在過去的一年里，深圳市住宅市場發(fā)展如火如荼，商品房銷售價格由 2006 年的平均交易價格8830 元/平方米上漲至 2007 年上半年的 13178 元平方米，漲幅高達 42.1%。（1 1）、住房建設(shè)情況）、住房建設(shè)情況房地產(chǎn)投資回落房地產(chǎn)投資回落2007 年 1-9 月深圳市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 312.83 億元，同比下降2.1%。住宅新開工劇增，竣工基本持平住宅新開工劇增，竣工基本持

33、平2007 年 1-9 月深圳房地產(chǎn)施工面積 2940.79 萬平方米，同比增加 30.3；竣工面積 304.67 萬平方米，同比增加 0.7；住宅竣工面積 223.74 萬平方米，與 2006 年同期下降，減幅為-22.5。（2 2）、一手房市場）、一手房市場前三季度商品房銷售面積 497.9 萬平方米，下降 15.2%；交易量下滑的一手市場成交數(shù)據(jù)表明，深圳市場回歸理性。今年前三季度深圳市土地供應(yīng)總量為 2130.5 萬平方米，其中住宅用地供應(yīng)量為 390.3 萬平方米；在住宅用地中，新增住宅用地供應(yīng)為 204.6 萬平方米，比去年提高 42%；政策性住房用地 65.1 萬平方米，比去年增

34、加了 63%。1-2 季度住宅市場產(chǎn)生供不應(yīng)求的狀態(tài)，市場供應(yīng)面積為 264.17 萬平方米，銷售面積為 373.27 萬平方米；3 季度市場消化量明顯下滑，市場供應(yīng)面積為 70萬平方米，銷售面積為 82.94 萬平方米。（3 3）、二手房市場）、二手房市場近期國家一系列的宏觀調(diào)控對二手市場的影響是顯而易見的；2007 年 1-9 月深圳二手房銷售額 5123260 萬元，同比增長 55.11%；交易面積為 955.03 萬平方米，同比增加 27.24%；二手房交易均價 5365 元/平方米，同比上漲 21.93%。無論交易規(guī)?；蛘呓灰變r格都有明顯的上漲，二手市場呈現(xiàn)相對健康。3.2.33.2

35、.3、商業(yè)市場分析、商業(yè)市場分析廣深城際輕軌、粵東沿海高速、西部通道等一系列項目的啟動給深圳創(chuàng)造了發(fā)展的新機遇，在住宅開發(fā)火爆的同時商業(yè)開發(fā)也吸引了開發(fā)商的眼球，2007 年深圳商業(yè)開發(fā)進入了高潮。據(jù)調(diào)查，三季度深圳新增商鋪面積約 14 萬平方米，與二季度基本持平，比去年同期少 24%。其中，9 月是三季度批售面積最少的月份，僅占全季度批售面積的 21%。數(shù)據(jù)還顯示，三季度商鋪成交量為 9.09 萬平方米，比去年同期減少30%，呈逐漸下滑的趨勢。整體來看，三季度各月商鋪的成交均價呈持續(xù)下滑的趨勢，約為 1.6 萬元/平方米，而 9 月的成交均價最低，僅為 9200 元/平方米，環(huán)比 8 月下降

36、 51.2%。深圳商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)降溫，受到年中的政策影響，市場表現(xiàn)出有價無市的趨勢。（1 1）、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀）、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀雖然政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，如銀行方面的限貸、央行的加息、提高利率，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和投資都蘊藏了一定的風(fēng)險，導(dǎo)致深圳商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)降溫。（2 2）、商業(yè)開發(fā)從量變走向質(zhì)變）、商業(yè)開發(fā)從量變走向質(zhì)變2007 年前三季度新施工的商業(yè)項目面積達 30.51 萬平方米。開發(fā)商在新增商業(yè)項目更加精耕細作，商業(yè)開發(fā)朝高檔化、精品化路線邁進。（3 3）、商業(yè)物業(yè)交易呈價底量減態(tài)勢）、商業(yè)物業(yè)交易呈價底量減態(tài)勢隨著深圳經(jīng)濟的發(fā)展，人民消費水平的提升，經(jīng)過 2006 年商業(yè)交易形勢喜

37、人，但 2007 年商業(yè)交易量積聚下滑。由于銷售金額的減少明顯高過銷售面積，深圳商業(yè)均價從 2006 年的17840.03 元/m2 急速下降到 2007 年 9 月份的成交最低均價，僅為 9200 元/平方米，下降幅度近 50%。二手市場活躍二手市場活躍據(jù)房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)可得知，2007 年市區(qū)新建商業(yè)用房交易價格約為2.9 萬元/平方米，降幅約 33%，但商業(yè)地產(chǎn)均價有較大上漲。如濱海廣場、香繽廣場等成熟在營項目通過產(chǎn)權(quán)分割供應(yīng)商業(yè)市場，成為商業(yè)供應(yīng)市場中一大主力，有力的推動了商業(yè)價格的走高。2 2、深圳市未來商業(yè)展望、深圳市未來商業(yè)展望隨著住宅市場價格不斷上漲，其投資獲利空間已縮減

38、，且深圳經(jīng)濟不斷發(fā)展，商業(yè)活動將日趨頻繁和興旺，越來越多的人將投資目光轉(zhuǎn)向以商鋪為首的商業(yè)地產(chǎn)?？v觀深圳目前商業(yè)經(jīng)營發(fā)售情況可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)主要由多家散鋪和傳統(tǒng)百貨把持。各個商業(yè)區(qū)在業(yè)態(tài)組合以及目標市場的定位存在很多雷同，新的商業(yè)項目定位朝專業(yè)化、規(guī)?；~進。三三 、片區(qū)房地產(chǎn)市場研究、片區(qū)房地產(chǎn)市場研究1 1、片區(qū)、片區(qū)概述概述1.11.1、片區(qū)概況、片區(qū)概況片區(qū)界定：本報告中的片區(qū)界定為坪山片區(qū)；圖圖 3-13-1 坪山片區(qū)位置示意圖坪山片區(qū)位置示意圖坪山以發(fā)展成為東部工業(yè)新城的中心區(qū)；深圳市東部新城，全市先進制造業(yè)基地。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進技術(shù)為主導(dǎo)，配套興辦第三產(chǎn)業(yè)的功能性工業(yè)園。中大工業(yè)

39、中心片區(qū)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)有：電子信息業(yè)、汽車及其零部件制造業(yè)、家電業(yè)及國家級生物醫(yī)藥。經(jīng)過多年的發(fā)展，在工業(yè)區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大的消費群體基礎(chǔ)上，商住房的發(fā)展前景廣闊。隨著諸多新興產(chǎn)業(yè)的入駐，坪山已逐漸顯露出深圳市新的高新技術(shù)研發(fā)中心面貌，各政府機關(guān)的辦公大樓以及坪山公園、坪環(huán)工業(yè)城、江嶺工業(yè)城、寶山工業(yè)城、坪山高級中學(xué)等諸多美麗的工業(yè)文化建筑群，加上規(guī)劃整齊的道路、清新整潔的綠化，使得坪山片區(qū)已成為極適宜居住生活的區(qū)域。本本案案目前坪山片區(qū)的主要問題是與日常生活配套的大型購物、醫(yī)療、休閑、娛樂設(shè)施尚未完全建設(shè)到位，還需要幾年時間才能真正成為一個完美的城市商住板塊。1.21.2、人口經(jīng)濟、人口經(jīng)濟深圳市

40、2005 年全國 1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報顯示，東部工業(yè)組團總?cè)丝跒?15.2 萬人，其中戶籍人口 2.92 萬人，非戶籍常住人口 12.28 萬人。到2020 年規(guī)劃人口控制規(guī)模為 50 萬人，當量人口與規(guī)劃人口規(guī)模相等。其中戶籍人口 28 萬，非戶籍常住人口 22 萬。東部工業(yè)組團現(xiàn)狀城市建設(shè)用地 27.14 平方公里，人均城市建設(shè)用地 178.55 平方米。規(guī)劃到 2020 年東部工業(yè)組團城市建設(shè)用地規(guī)模為 72.65 平方公里，人均城市建設(shè)用地為 145.18 平方米/人。大工業(yè)區(qū)作為全市先進制造業(yè)基地，未來規(guī)劃居住人口約為 50 萬人左右，其中人口構(gòu)成以本地居民、公司白領(lǐng)、商業(yè)業(yè)

41、主以及政府公務(wù)員為主。從趨勢上看，整體經(jīng)濟增長態(tài)勢基本保持平穩(wěn)。坪山片區(qū)作為新開發(fā)的城市文化居住區(qū)，其目前對于坪山片區(qū)經(jīng)濟貢獻不大，但隨著龍崗區(qū)的建設(shè)，其經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮蟆?.31.3、交通狀況、交通狀況片區(qū)對外交通狀況良好。擁有城市快速路深汕公路，城市主干道東縱路、橫坪公路以及中山大道，通過這些區(qū)域主要道路可以方便到達城市各個地區(qū)。片區(qū)內(nèi)公共交通發(fā)達，有 329 路、365 路、661 路、654 路、866 路、870 路、939 路、941 路、943 路、968 路、984 路、963 路、988 路等多路公交車穿行其中。1.41.4、公共配套、公共配套經(jīng)過幾年的發(fā)展，坪山片區(qū)的公共配

42、套初顯便利。隨著坪山片區(qū)的建設(shè)，片區(qū)內(nèi)各類公共配套將逐步完善，使得坪山片區(qū)成為真正的深圳市城市工業(yè)文化區(qū)。教育類：教育類： 坪山高級中學(xué)、坪山中學(xué)、六聯(lián)學(xué)校、龍山學(xué)校、坪環(huán)學(xué)校等；行政類：行政類： 深圳市坪山政府大樓、各村委會、地稅局等；餐飲：餐飲：六聯(lián)餐廳等；醫(yī)院醫(yī)院：坪山醫(yī)院等；生活類：生活類：國惠康百貨、國際電腦城、泰華商城、萬福佳百貨、民樂福、坪山農(nóng)貿(mào)服裝街市等；金融：金融： 中國銀行、建設(shè)銀行、深圳發(fā)展銀行、深圳農(nóng)村銀行等； 娛樂休閑：娛樂休閑：京發(fā)大酒店、樂安居酒店（五星級建設(shè)中）、坪山體育中心為主體（建設(shè)中）等。1.51.5 規(guī)劃要點規(guī)劃要點片區(qū)功能定位：深圳市新興產(chǎn)業(yè)文化居住區(qū)

43、片區(qū)功能定位：深圳市新興產(chǎn)業(yè)文化居住區(qū)坪山是深圳東部工業(yè)組團的主要組成部分之一，是深圳市近期重點發(fā)展的片區(qū)之一；片區(qū)規(guī)劃人口為 50 萬人。近期重點建設(shè)項目有：大運會坪山分會場，以坪山體育中心為主體，占地約15 萬平方米，體育館座位大概 3000 個，體育場座位有 10000 個，將是服務(wù)于坪山乃至深圳東部區(qū)域的重要公共設(shè)施。此外，大運會坪山分會場周邊的交通、房產(chǎn)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施也將陸續(xù)啟動建設(shè)。此外，坪山分會場區(qū)域的坪山河改造工程也被納入迎大運工程項目計劃。其中坪山分會場外循環(huán)主干道橫坪公路已部分建成通車，坪葵公路（坪山廣場至石井段）、舊橫坪公路（碧嶺至六聯(lián)段）兩條主干道市政化改造工程

44、已立項，明年建設(shè)，南通道（南坪快速坪山段）也劃進行規(guī)劃。按五星級標準建設(shè)的樂安居酒店將于近期簽約，并即將動工。緊臨分會場的“坪山牛角龍商住園區(qū)”已完成了前期的相關(guān)手續(xù)，將于明年初全面啟動，該項目集住宅、文化、休閑、公寓、商業(yè)于一體，將成為分會場重要的配套設(shè)施。片區(qū)內(nèi)坪山區(qū)級行政、文化中心功能的各項設(shè)施建設(shè)沿深汕公路集聚組合，形成城市景觀主軸線。2 2、片區(qū)土地市場、片區(qū)土地市場2007 年坪山片區(qū)土地成交面積大幅攀升，近年已成為市場矚目的焦點。深業(yè)等大批開發(fā)公司已把觸角升向坪山，深業(yè)東城上邸項目已經(jīng)動工建設(shè)。未來幾年內(nèi)，該片區(qū)的土地市場將從建設(shè)民房轉(zhuǎn)向開發(fā)新的高檔次住宅為主，土地供應(yīng)量大幅增加

45、。3 3、片區(qū)房地產(chǎn)市場、片區(qū)房地產(chǎn)市場 swotswot 分析分析3.13.1、片區(qū)優(yōu)勢、片區(qū)優(yōu)勢 交通便利：片區(qū)內(nèi)交通布局四通八達，道路建設(shè)具一定的超前性，主干道諸如深汕公路、東縱路、橫坪公路、坪葵公路、中山大道等已暢通無阻，與深圳其他區(qū)域相比，坪山的道路交通可謂四通八達； 功能定位優(yōu)勢：坪山片區(qū)是深圳市大工業(yè)區(qū)、新的文化居住區(qū)，也是深圳市近期發(fā)展的重要片區(qū)之一，政府對片區(qū)建設(shè)的支持可見一斑； 地理優(yōu)勢：位于深圳市龍崗區(qū)的核心位置之一；3.23.2、片區(qū)劣勢、片區(qū)劣勢 公共配套有待進一步完善； 片區(qū)舊村影響目前片區(qū)的整體形象； 以往開發(fā)的樓盤少、規(guī)模小、品質(zhì)參差不齊； 片區(qū)商業(yè)氛圍尚有待提

46、高；3.33.3、片區(qū)機會、片區(qū)機會 是深圳市近期重點發(fā)展的片區(qū)之一； 2011 年的大運會的分會場坐落于此，有助于提高片區(qū)公共配套的完善； 大體量的舊村改造將有助于片區(qū)形象和品味的提升；3.43.4 片區(qū)威脅片區(qū)威脅 來自于競爭片區(qū)或競爭樓盤的威脅。4 4、片區(qū)、片區(qū)住宅市場分析住宅市場分析4.14.1、片區(qū)住宅市場現(xiàn)狀特征、片區(qū)住宅市場現(xiàn)狀特征坪山是深圳未來的新的文化居住區(qū)、大工業(yè)區(qū)中心，擁有坪山街政府，坪山中學(xué)、文化廣場、坪山影劇院等行政事業(yè)單位，2011 年的大運會部分比賽項目在此舉辦，作為城市新區(qū)，良好的居住環(huán)境和很好的發(fā)展前景使得這個區(qū)域收到越來越多的人的關(guān)注，在英聯(lián)以往調(diào)查中顯示

47、，坪山現(xiàn)已成為龍崗區(qū)僅次于中心城與布吉之后的居民意愿購房區(qū)域。目前該區(qū)一手樓價普遍在 7500 元/平方米以上，以坪山公園為圓心，周邊匯集了經(jīng)發(fā)大酒店、六聯(lián)酒店、東江縱隊紀念館，東方威尼斯花園、泰富華庭、風(fēng)臨世紀等品質(zhì)較高、樓齡較短的樓盤也在附近，已經(jīng)形成了大規(guī)模成熟現(xiàn)代化生活社區(qū)，引領(lǐng)坪山精英階層的生活格調(diào)。諸如西湖苑、東方威尼斯花園是坪山成交的熱點樓盤，倍受公務(wù)員、各企業(yè)管理層的追捧，同時坪山高級中學(xué)在附近這一利好因素也吸引了許多因孩子上學(xué)購房的客戶的眼球。坪山片區(qū)早期開發(fā)的樓盤品質(zhì)普遍不高，針對的客戶群也是當?shù)貋砩钲诠ぷ鞑⒋蛩愣ň釉谏畹墓ば诫A層。隨著坪山市政配套項目進程的加快，一大批高品

48、質(zhì)樓盤陸續(xù)涌現(xiàn)，如萬科金域東郡、金眾藍鉆風(fēng)景等。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前坪山片區(qū)的住宅市場呈現(xiàn)如下特征：樓盤少，規(guī)模小坪山片區(qū)處在深圳市的工業(yè)區(qū)中心，到目前為止，該片區(qū)內(nèi)已有 6 個的房地產(chǎn)開發(fā)項目，樓盤規(guī)模普遍較小，片區(qū)內(nèi)缺乏大型社區(qū)。建筑類型以多層、小高層為主片區(qū)內(nèi)住宅建筑類型以多層、小高層為主，兼有少量高層住宅。主力戶型為一房一廳、三房二廳 一房一廳戶型中，面積區(qū)間分布最廣的則為 48.0872.52；三房二廳戶型中，面積區(qū)間分布最廣的則為 106109。商品房交易價格處中位水平，但漲幅較大目前本片區(qū)的住宅銷售均價視樓盤的品質(zhì)不同，而介于 75008000 元/平方米之間，在整個深圳市住宅市

49、場中處于底位水平。受諸多因素影響，該片區(qū)商品房價格在過去一年內(nèi)飛漲，平均漲幅超過 23.6%。小高層住宅銷售均價普遍高于多層和高層住宅銷售均價。4.24.2、片區(qū)在售項目比較分析、片區(qū)在售項目比較分析目前片區(qū)內(nèi)錦龍二路與深汕公路沿線在售的項目有金眾藍鉆風(fēng)景、萬科金域東郡等幾個，市場供應(yīng)總量約為 16.67 萬平方米左右；其余二個項目基本信息比較表如下：表表 3-13-1：片區(qū)在售樓盤基本信息比較表：片區(qū)在售樓盤基本信息比較表項目名稱項目名稱金眾藍鉆風(fēng)景金眾藍鉆風(fēng)景萬科金域東郡萬科金域東郡位置龍崗區(qū)新城，寶龍大道與錦龍二路交匯處龍崗區(qū)深汕公路六聯(lián)酒店北行約 400 米處左轉(zhuǎn)，大工業(yè)區(qū)中心公園西側(cè)

50、建筑面積88，00078，654建筑類別小高層高層主力戶型及面積一房（3557 平方米 ）二房至三房（69109 平米）開盤日期2007-11 月底開盤2007-10-20銷售率（%）已登記 2000 人100%裝修情況精裝修毛坯均價（元/）80007500圖片4.34.3、片區(qū)住宅市場消費群體特征、片區(qū)住宅市場消費群體特征目前本片區(qū)住宅市場消費群體主要由幾部分構(gòu)成：一是本地及周邊片區(qū)工作的居民，他們?yōu)榱烁纳凭幼…h(huán)境而選擇本片區(qū)內(nèi)的商品房，此類消費者是本片區(qū)住宅市場的主要消費群體，約占 60%；二是深圳投資客，此類消費者已察覺到本區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Γ急壤草^大，約為 40%。4.44

51、.4、片區(qū)典型住宅項目分析、片區(qū)典型住宅項目分析金眾藍鉆風(fēng)景項目位于龍崗區(qū)新城，寶龍大道與錦龍二路交匯處，緊鄰龍崗中心城，處于坪山片區(qū)的核心位置。項目占地面積 51000 平方米，總建筑面積88000 平方米，由 17 棟小高層構(gòu)成。目前本片區(qū)在售樓盤中，以該項目最具代表性。項目以小高層為主，銷售均價大約為 8000 元/平方米。 4.54.5、片區(qū)住宅市場發(fā)展趨勢、片區(qū)住宅市場發(fā)展趨勢向高素質(zhì)的品牌小區(qū)發(fā)展向高素質(zhì)的品牌小區(qū)發(fā)展隨著市政公建項目的逐漸啟用及坪山片區(qū)的不斷發(fā)展，大批高素質(zhì)的機關(guān)事業(yè)單位從業(yè)人員和公司高管以及商業(yè)業(yè)主將會選擇在本片區(qū)定居，目前坪山住宅的居住檔次并不能滿足他們的需要

52、。所以，開發(fā)高素質(zhì)的住宅品牌小區(qū)是坪山發(fā)展大勢所趨；住宅價格仍有一定的上漲空間住宅價格仍有一定的上漲空間一方面，隨著坪山片區(qū)功能的不斷完善和實現(xiàn)，該片區(qū)內(nèi)的土地價格也將出現(xiàn)一定幅度的上漲，商品房價格也將隨之水漲船高；另一方面，在未來幾年內(nèi)，該片區(qū)供應(yīng)的商品房質(zhì)素與現(xiàn)在相比將有較大的提升，建筑成本的增加也將直接導(dǎo)致片區(qū)住宅價格的上漲。戶型結(jié)構(gòu)比重將有所調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)比重將有所調(diào)整鑒于目前本片區(qū)戶型結(jié)構(gòu)一房一廳、三房二廳戶型面積相對較大，隨著坪山片區(qū)的不斷發(fā)展成熟，片區(qū)人口結(jié)構(gòu)會隨之變化，片區(qū)內(nèi)住宅市場對于中小戶型的需求會有所增加，片區(qū)戶型結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整。5 5、片區(qū)商業(yè)市場分析、片區(qū)商業(yè)市場分析5

53、.15.1、片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀、片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀目前，坪山的城市商業(yè)尚在規(guī)劃興建中。與龍崗中心城、布吉等區(qū)域相比，坪山的商業(yè)形態(tài)仍顯零散，缺乏強勢的商業(yè)凝聚力，商業(yè)氛圍相對冷清。 在商業(yè)的分布上看，現(xiàn)階段片區(qū)商業(yè)分布零散，主體商業(yè)主要集中在以國惠康百貨為中心的坪山國際電腦城社區(qū)周邊，和以泰華商城為中心的坪山農(nóng)貿(mào)服裝街周邊地區(qū)。從商業(yè)形態(tài)上看，目前本片區(qū)商業(yè)中農(nóng)貿(mào)市場、小型超市、便利店等低檔次商業(yè)形態(tài)所占比重較大，商業(yè)經(jīng)營檔次低、消費品少，難以滿足片區(qū)住戶日益增長的消費需求，片區(qū)內(nèi)缺乏大型的商業(yè)中心。5.25.2、片區(qū)商業(yè)物業(yè)價格分析、片區(qū)商業(yè)物業(yè)價格分析目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)以獨立商業(yè)、街鋪為主，片區(qū)內(nèi)商鋪

54、價格在 21000 元/平方米左右。其中國惠康百貨因地處中心區(qū)，人流量大，而帶來良好商業(yè)氛圍，因此其商鋪售價及租金在區(qū)域范圍內(nèi)均為最高水平。表表 3-33-3：片區(qū)內(nèi)部分商業(yè)物業(yè)售價、租金表：片區(qū)內(nèi)部分商業(yè)物業(yè)售價、租金表項目名稱商鋪售價（元/）租金（元/月）國惠康百貨21000（49 平方米）571泰富華庭22000（50 平方米）260東方威尼斯花園12000（102 平方米）156注：上述街鋪均為坪山中心區(qū)街鋪，數(shù)據(jù)來源地產(chǎn)中介5.35.3、片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布、片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布表表 3-43-4：人民西路沿線商業(yè)業(yè)態(tài)分布表：人民西路沿線商業(yè)業(yè)態(tài)分布表項目名稱項目名稱業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布國惠康百

55、貨超市；服裝、皮具、箱包、化妝品、餐飲等萬福佳百貨服裝、超市、餐飲等泰華商場電子、服裝、藥店、超市等民樂福餐飲、電子、超市等東方威尼斯花園便利店、休閑會所、餐飲等可以看出，坪山片區(qū)深汕公路沿線，除了國惠康百貨出具規(guī)模以外，其他商業(yè)分布較為零散，且業(yè)態(tài)混雜?？偟膩碚f，片區(qū)內(nèi)超市和餐飲業(yè)相對發(fā)達，其次為零售業(yè)、服務(wù)業(yè)等。 5.45.4、片區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢、片區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢片區(qū)商業(yè)集中化發(fā)展，未來將形成兩大商圈片區(qū)商業(yè)集中化發(fā)展，未來將形成兩大商圈未來坪山將在東、西兩端形成兩大商業(yè)片區(qū)。其中，東區(qū)將以帝王酒店、國惠康百貨、萬福佳百貨為龍頭，使坪山老城區(qū)興旺的商業(yè)氛圍自然過渡到該區(qū)域；而坪山西商業(yè)區(qū)則在

56、六聯(lián)村、世界集團一帶初具規(guī)模，這里數(shù)量眾多的大工業(yè)居住區(qū)，其人口將支撐起商業(yè)的快速發(fā)展。片區(qū)商業(yè)物業(yè)增值潛力較大片區(qū)商業(yè)物業(yè)增值潛力較大目前坪山商業(yè)因為有集中式商業(yè)物業(yè)群的連接、集聚，原本零散、慘淡的商業(yè)境況正逐步好轉(zhuǎn)。隨著商圈的成形，片區(qū)商業(yè)物業(yè)價值將得到大幅提升。6 6、片區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)論、片區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)論6.16.1、片區(qū)土地市場、片區(qū)土地市場 土地市場已經(jīng)隨著坪山片區(qū)的崛起，引起廣泛關(guān)注，土地價格也不斷上漲； 未來幾年內(nèi)片區(qū)土地市場將以開發(fā)新項目和舊村改造為主，國有土地出讓總量將有所增加；6.26.2、片區(qū)住宅市場、片區(qū)住宅市場 片區(qū)目前在售項目不多，未來片區(qū)內(nèi)住宅市場推出量較大，且

57、樓盤素質(zhì)較高； 片區(qū)內(nèi)住房戶型以一房、三房為主，占樓盤總戶數(shù)約 75%，片區(qū)內(nèi)中小戶型存在一定需求； 片區(qū)住宅市場一手樓銷售價格均在 7500 元/平方米以上，質(zhì)素高的樓盤銷售均價超過 8000 元/平方米；樓盤銷售率基本在開盤當天可全部售完； 片區(qū)住宅市場將向高品質(zhì)、規(guī)?；l(fā)展，住宅價格穩(wěn)步上漲； 片區(qū)住宅市場戶型結(jié)構(gòu)將有一定的調(diào)整，預(yù)期小戶型比例會有一定的增長。6.36.3、片區(qū)商業(yè)市場、片區(qū)商業(yè)市場 目前片區(qū)的商業(yè)市場仍不成熟，商業(yè)供應(yīng)零散，以獨棟商業(yè)及商鋪為主，主題商場較少； 目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)的平均售價為 18333 元/平方米左右，商業(yè)氛圍較好的地段，售價接近 22000 元/平方米；

58、租金方面，目前片區(qū)深汕公路與東縱路交匯處月租金在 570 元/平方米左右； 片區(qū)商業(yè)向?qū)I(yè)化、集約化發(fā)展，片區(qū)商業(yè)中心將浮出水面并逐漸發(fā)展成熟； 商業(yè)物業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。四、項目四、項目 swotswot 分析及評價分析及評價1 1、項目、項目 swotswot 分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（s s） 位于東部新城坪山片區(qū)，片區(qū)發(fā)展?jié)摿艽螅?有城市主干道深汕公路、橫坪公路、錦龍大道，交通便捷； 項目北面距離坪山高級中學(xué)僅一河之隔，西面緊靠城市主要干道錦龍大道，居住環(huán)境較好； 距離龍崗中心區(qū)約 5 分鐘車程。 與城市主要河流，坪山河零距離接觸。劣勢（劣勢（w w） 項目周邊自建房檔次較低，不利于本項目借勢

59、、造勢； 項目地塊不規(guī)整，地塊東側(cè)位置有一個集裝廂堆放區(qū)以深入項目地塊； 項目西北方向臨接工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境相對較差，且住宅價格較低； 目前片區(qū)沒有人氣，生活配套不完善； 與周邊在建或待建項目相比，項目位置相對較偏，限制了自有配套。機會（機會（o o） 片區(qū)發(fā)展較快，已經(jīng)逐漸成為人們首肯的居住理想片區(qū)； 隨著深港澳的合作加深，未來可能有更多的港澳居民來深置業(yè)； 隨著新的市政設(shè)施建設(shè)完成和行政機關(guān)、事業(yè)單位的入駐，片區(qū)住宅市場客源將有所增加； 商業(yè)的逐漸繁榮和人口的增多帶動片區(qū)住房的租賃市場； 以坪山高級中學(xué)的片區(qū)文化中心正在加速成形，利于項目住宅消化。威脅（威脅（t t） 周邊在建、待建項目漸多

60、，且樓盤質(zhì)素較高，未來競爭激烈；2 2、項目評價、項目評價宗地形狀較為規(guī)則，地勢平坦；臨近錦龍大道、中山大道等城市主干道，十幾條公交線公交車提供中近交通，交通便利；宗地周邊目前以樂興家具廣場為中心的片區(qū)西南商業(yè)中心正在崛起，項目的商業(yè)將有較好的市場機遇；種種現(xiàn)象表示，目前項目所在的坪山片區(qū)已經(jīng)超過板田、橫崗等置業(yè)熱點片區(qū)，成為僅次于龍崗中心城的置業(yè)首選片區(qū)，利于項目住宅部分的推廣。五、項目規(guī)劃設(shè)計定位及評估五、項目規(guī)劃設(shè)計定位及評估建議建議1 1、項目規(guī)劃設(shè)計定位、項目規(guī)劃設(shè)計定位1.11.1、項目發(fā)展規(guī)劃、項目發(fā)展規(guī)劃本地塊性質(zhì)為商住用途，占地面積 72640.84 平方米，計容積率建筑面積